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商铺售后返租税收问题的探讨
　　随着房地产市场疲软，原本抢手的商铺已处于滞销状态，为了扭转这种局面房地产开发商纷纷推出了商铺售后返租业务。按照房地产开发商是否签约支付租金，又可分为商铺售后返租有偿业务与商铺售后返租无偿业务。 中国论文网 /3/view-6820227.htm　　商铺售后返租有偿业务，是指开发商与购房者签订商铺销售合同时，同时与购房者签订一份财产租赁合同，约定在一定时期内（通常为3年或5年），将商铺交由开发商统一招租，开发商则依据商铺购价，支付逐年递增比率的租金给购房者。 　　商铺售后返租无偿业务，是指开发商与购房者签订商铺销售合同时，约定以折扣优惠价成交（折扣率通常不低于15%），同时与购房者签订财产租赁合同，要求购房者在一定时期内（通常为3年），将商铺无偿交给开发商使用，由开发商统一招租培育市场。 　　商铺售后返租业务给买卖双方带来了好处：一是消除了商铺购买者的投资顾虑，商铺购买后就能租出去；二是降低了商铺购买者的支付门槛，原本100万元的商铺，享受优惠折扣后，通常只需85万元就能拿到产权；三是商铺由开发商统一招租有利于市场的形成；四是提高了资金雄厚企业的市场竞争能力。同时也给税收工作带来了一些问题，比如，在商铺售后返租无偿业务中，开发商的销售收入和购房者的租金收入在折扣优惠的掩盖下具有一定隐蔽性，如何确定开发商的计税收入？如何确定购房者的租金收入？征纳双方存在分歧。 　　为了解决商铺售后返租无偿业务带来的税收问题，现依据有关税收法律、法规，对其涉及的营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、印花税的缴纳进行探讨，其它税种本文不做探讨。现举例如下予以说明： 　　甲房地产开发公司与购房者王某同时签订商铺买卖合同和商铺售后财产租赁合同，约定将公允价为100万元的商铺按优惠折扣价82万元出售给王某，价款和折扣额开在同一张发票上。王某将所购商铺无偿返租给开发商使用3年，开发商取得商铺使用权后用于招租，当年取得租金6万元。 　　（一）本例中甲公司营业税、企业所得税、印花税计税依据的确认及税款的计算。 　　1.甲公司销售商铺活动取得的售房收入，在缴纳营业税时应按折扣后的金额加上折扣优惠额作为计税依据。理由如下： 　　其一，本例中的折扣优惠额不属于《营业税暂行条例实施细则》第十五条“纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额同在一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额”中规定的折扣额。条文中的折扣额根据营业税暂行条例及细则释义，指的是商业折扣，商业折扣是企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。比如房地产开发商对购买一套房子给予98折，对购买2套房子给予95折。本例的优惠折扣实际上是购房者让渡商铺使用权期间应得的租金，甲公司本应作为租金支付，但甲公司为了达到减少营业税计税基数的目的，却以优惠折扣的方式支付，用购房者的租金冲抵了房款。因此在确定销售不动产营业税计税收入时，应按优惠价加上折扣额计算。 　　其二，甲公司在售后返租业务中，除了收到货款外，还取得了3年无偿使用商铺的其他经济利益。《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物、或者其他经济利益。 　　甲公司的商铺收入包括了两个部分，一是货币即折扣后的价款82万元；二是其他经济利益即3年的商铺使用权。按照市场经济等价交换的原则，商铺的3年使用价值等同于商铺房价的折扣额。因此，甲公司缴纳销售不动产营业税时，应按下列公式计算：（82+18）×5%=5（万元）。 　　2.甲公司销售商铺活动取得的售房收入，在计算企业所得税时，则应按折扣后的金额计入收入总额，因为所得税收入的确认与营业税收入的确认依据不同。国税函[号第一条第一款规定：企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现。 　　（1）商品销售合同已签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方； 　　（2）企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制； 　　（3）收入的金额能够可靠地计量； 　　（4）已发生或将发生的销售成本能够可靠地计量。 　　甲公司销售商铺时所获得的其他经济利益，即未来的转租收入具有不确定性，在计算企业所得税时，只能按折扣后的收入计算。对其他经济利益即未来的商铺转租收入，只有当转租收入实现了时才能并入收入总额征所得税。甲公司当年取得租金6万元应并入收入总额征企业所得税。 　　3.甲公司取得转租收入时的税务处理。甲公司应按照取得的全部租金收入，按5%的税率缴纳“服务业――财产租赁”营业税，不得从中扣除支付给购买者的租金。因为《营业税暂行条例》第五条列举的按余额征税的项目未包括财产租赁项目。 　　4.甲公司应缴纳印花税： 　　财产转移收据82×0.05%=0.041（万元） 　　财产租赁18×0.1%+6×0.1%=0.024（万元） 　　（二）王某在商铺售后返租无偿业务中租金收入的确认及税收处理。 　　1.王某租金收入的确认及营业税的计算。购房者王某与甲公司签订无偿租赁合同，以一定时期的无偿使用商铺作为条件换得购房折扣优惠，应按视同发生应税行为征税。《营业税暂行条例实施细则》第五条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（1）单位和个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人新建建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。《营业税暂行条例实施细则》第二十条：对视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格确定。 　　对王某的租金收入我们可以根据上述规定确定，也可以根据王某与甲公司购房与租赁业务的密切关联性，直接按甲公司售房时给的优惠折扣额确定，这样符合市场经济等价交换的原则。因为甲公司是以销售折扣作为条件换取购房者商铺使用权的，所谓的优惠折扣实际上就是甲公司变相付给购房者王某的租金。 　　对购房者取得的租金收入按营业税服务业――财产租赁征收5%的税收。征税时要注意两点：（1）月租金收入是否达到了营业税起征点，起征点以下的免征，起征点以上的全额征收。赣财法[2011]92号文第三条规定我省房屋出租营业税起征点调整为月租金收入5 000元。本例中的月租金收入为5 000元，已达起征点应全额征税；（2）对购房者取得的预收租金收入按照《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此王某取得的租金收入应缴纳营业税：18×5%=0.9（万元）。 　　2.王某取得的租金收入应按12%的税率交纳房产税：18×12%=2.16（万元）。 　　3.王某的租金收入应按个人所得税法缴纳个人所得税。国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商铺征收个人所得税问题的批复》（国税函）[号规定：房地产开发企业与商铺购买者个人签订协议规定房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商铺给购买者，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商铺无偿给开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商铺交由房地产开发企业出租而取得房屋租赁收入支付了部分购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得收入额，按照少交的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。因此王某应缴纳个人所得税：[（18/36-2.16/36-0.9/36）×（1-20%）]×20%×36=2.39（万元）。 　　4.王某应缴纳印花税：产权转移收据：82×0.05%=0.041（万元），财产租赁合同：18×0.1%=0.018（万元）。 　　根据《税收征管法》和《个人所得税法》的相关规定，购房者在商铺售后返租业务中应缴纳的税款，税务机关可以委托房地产公司代扣代缴，这样有利于加强税收征管，防止税源流失。 　　（作者单位：景德镇市地方税务局陶瓷税收管理局）
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交房后开发商不给办房产证？？
我们的房子是日交的钥匙，到现在开发商还不给办理房产证，问他们，说快了一直拖着，我们该怎么办？？
我有更好的答案
在购房合同合法有效的前提下，开发商在承诺的时间内不办理房产证，应承担违约责任，购房者可以索赔，具体依照合同约定执行。合同中没有约定延期办理房产证如何赔偿的，不同情况有不同的方式。购买期房，开发商逾期不办房产证的，购房者可以从交房时间过后的90天开始计算，以购房总价为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，向开发商索赔。如果是购买的现房，则从签订合同时间过后的90天起算，标准与期房相同。
游戏爱好者
有这么几种可能：1.这套房子的大产权还没有下来2.开发商把这套房子的产权抵押给银行了3.开发商不是那么种正规的，在建这栋楼时建委那边没有备案4.房产证下来的时间是从交钥匙开始算起的（快的说一年内能下来，慢就不好说具体时间了）5.开发商还欠银行的钱（大多数开发上都是把大产权抵押后，银行才会房款给开发商）没有还清。你们可以再等等，让开发商给你们一个具体的时间，这样的话只要逼紧了他们就会去想办法处理此事。再就是直接找市建委讨个说法。那边也会出人处理此事。
本回答被提问者采纳
应该是开发商在某一环节上的钱没有交齐
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10年内每年返还房价的10%，10年回本。
近期很多商场都按这样的模式卖商铺，听着很诱人，有没有经历过的，或者业内人士给分析一下利弊。。。这样的模式会不会成为以后商场的主导销售模式。...
我有更好的答案
大的开发商风险是会比较小。弊端就是商业氛围没做起来，招商不成功，返租就是空话。签订的是三方合同，开发商直接闪人，你都没办法。开发商资金链紧张了，跑路了，也是没办法。来自我爱铺网的回答。
采纳率：92%
这里是上海唐人街，请回吧。
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&交房实探:淮安某高档住宅变问题房 业主维权讨说法
交房实探:淮安某高档住宅变问题房 业主维权讨说法
来源：搜房网房天下 &&发布时间：
日，淮安首创地源热泵科技住宅，一度标榜“高档住宅”淮阴区项目终于交付，交房时业主因质疑建筑质量较差、房屋漏水、地源热泵不能正常使用等问题进行“维权”。作为淮安知名的科技住宅开发商之一，淮安市金润达房地产开发有限公司此事件被爆出就倍受业内及广大市民关注。众业主陷入维权困局：房屋不符合交房条件 开发商不出面解决问题了解到，遭到业主投诉的是刚交房的金润城，问题集中在地源热泵不能正常使用、从12月31号通知交房至现在都是临时用电等问题。“从12月31号通知交房至现在都是临时用电；地源热泵有诸多问题没有解决；车位也没有交付使用；地源热泵还不能正常使用；开发商至今没有竣工备案表等等",赵先生如是说。赵先生还表示，实际上到现在开发商也不符合交房条件，很多业主都表示当时买房是相信金润达开发商，但没想到交房后发现质量是这么差。张女士还反映：我小孩读小学，现想转学至学区上学，通过学校的转学考试后学校通知7500元转学费去报名入学，请问学校的收费合理吗？难道学区房白买了？目前众多业主签署了维权书，要求金润城开发商出面解决问题，不要一味的回避问题。千盼万盼终于盼来交房的业主们，心情激动时必然的，但随后收房遇到的各种问题也是让人头疼。首先是复杂的交付流程，还有价格不菲的各种费用，最重要的当然是检验房屋质量，一定要睁大眼睛验清楚再签字哦。首先先来回顾一下交房的流程。交房流程说烦不烦，说简单但是也有很多猫腻，一不小心就会躺枪，一起来看看交房过程中都会遇到哪些小”陷阱“，注意避让哦。买房进入到收房阶段，交完房后，整个买房过程才算真正结束。不少初次买房的人对于交房要做哪些准备工作、交房有那些流程、交房要注意哪些事情并不了解。本期就交房前的一些准备工作、交房的一般流程和注意事项进行了解答，供大家参考。一、房屋验收前的准备（一）查看“三书一证一表”《住宅质量保证书住宅使用说明书建筑工程质量认定书房地产开发建设项目竣工综合验收合格证竣工验收备案表》。《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。【提示】开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表住宅质量保证书住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。（二）先验房在收房一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。（三）核查房屋总面积套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。二、收房的流程有哪些？一般房产商通知业主的收房时间会比较早，建议购房人不要在第1、第2天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多，因此，无法仔细地陪同你去看房子，要是第三天或第四天去。据了解，较为规范的收房流程应该是：1、开发商在收房前通过挂号信或媒体公告的形式通知买家，告知具体收房的时间、地点及须准备的资料；2、楼房现场验收，开发商应出示“三书一表”原件，即《住宅质量保证书住宅使用说明书建筑工程质量认定书竣工验收备案表》；3、买家领取房屋钥匙，并由开发商委任的接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；4、验收完成后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表楼宇验收记录表》中，作为双方协商解决的书面依据；5、购房者如对楼房基本满意，则在交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并在《住户验房交接表》上签字。在这里要提醒您，购房者收房时不要草率签字，因为一旦在《房屋交接验收单房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，直至合格再签字收房。三、购房者在收房时要注意哪些事情？购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。下面要为您介绍收房交费时的注意事项：收房时业主需交纳的费用和绝大多数都是由物管公司收取，这些费用分为物管公司的直接收费、制约性收费和代收费几大类。1、交纳物管费时，购房者应对物管公司提供各种服务的标准进行详细了解，物管费收取的周期通常在半年或半年以内。2、维修基金的交纳，维修资金缴存比例根据住宅房屋2%、非住宅房屋1%的标准交纳。3、新房所涉及的单元程控门、入户防盗门，有些是开发商赠送给购房者的，有些则需要购房者自行承担相关费用，至于费用的具体收取，购房者可以购房时与开发商签订的《商品房买卖合同附本》中的相关约定为准。4、水表、电表、煤气等“三通费”属于物管公司代收费项目，具体的收费标准在购房时签订的《商品房买卖合同》中有相应约定，如果业主对收费金额存在异议，可向相关部门进行详细咨询，以确定准确的收费金额。5、装修垃圾清运费的收取，由于业主所交纳的物管费只涵盖生活垃圾部分，所以对装修中产生的建筑垃圾，物管公司可收取相应的清运处理费用。6、装修保证金，在装修完毕后的约定时间内，如果未损坏房屋结构、未出现因装修导致的影响他人正常居住的情况，装修保证金可全额返还。如果购房者在收房短期内无装修计划，可与物管公司协商延后装修保证金的交纳时间。销售动态：金润城目前在售6#-10#楼均价元/平，户型面积88平、93平、117平、122平，136平；沿街商铺均价15000元/平，7#10#楼，价格元/平，户型面积96平、119平150多套房源。地理位置图
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