地下停车位配比多少才合适？地下停车位成本是多少？(北京链家网)
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地下停车位配比多少才合适？地下停车位成本是多少？
提问者：13*******45&
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对于购房者来说除了要关心房子的价格、大小、户型等因素外，还有一个是非常关心的那就是停车的问题。所以买房子的时候很多购房者就会去关心小区地下停车位配比是多少。那么一个项目地下停车位配比要是多少才合适呢？
停车位的价钱贵其实是不能全怪开发商。很多人不知道在商品房项目建设时，地下的地基建设造价和地上住宅建筑造价相当，如果在地基建设之余另建停车场，地下建设的资金投入将超过地上的地面建筑。
这笔数怎么算呢？一个地下车位加公摊大约需要30㎡，而车库每平方米的建筑成本约为3000元，此外还有设计费、监理费、建设单位管理费、城市配套费、营业税、耕地占用税、水利建设基金等，因此地下车位每平方米的成本逼近4000元。十几万的售价看上去贵，但利润其实很小。
车位建得太多的话，建筑成本也会飙升，这一部分的成本会转嫁到项目的售价之中，从而拉高房价，会对楼盘的销售产生影响。因此，“机智”的开发商在设计楼盘的时候，会慎重地考虑到底要建多少车位。
按照惯例，车位配比要达到1：1以上，才能在一段时间内有效保证“停车不难”。但事实是，越是高端的项目，车位配比也就越高，因为售房的利润能够填补车位的造价；相反，一些定位不高的项目，车位配比则较低，很多刚需项目的车位配比只有1：0.6至1：0.8，即每户只配备了不足一个车位。
在这种情况下，无论你是打算租车位还是买车位，一旦小区的入住率提高，车位就自然会供不应求。虽然不是每个人都有停车的需求，但在车位配比低的情况下，小区附近最可能出现的情况是乱停放现象严重、交通拥堵，甚至会由此而导致安全隐患，影响居住体验，这也是为什么笔者认为刚需购房者也应该关注小区的地下停车位配比。
所以在购房者购买房屋的时候关心地下停车位配比是非常重要的，这将严重影响以后的生活质量。
半地下室的价格较同小区地上楼层的二手房价格低，可迁入户口，一些购房资金不多的人会选择此...
组合贷款就是在二手房交易中一部分使用公积金贷款，公积金贷款不足部分用商业贷款补足，两种...
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　　进入2017年，全国部分城市又迎来了一波房地产热潮，与2016年不同的是，今年的热潮蔓延到了很多三四线城市。正因为此，很多环一线城市纷纷推出了调控政策，其中包括福建连江、河北涿州、河北涞水、安徽滁州、浙江嘉善、江西赣州、河北保定等。　　与此相比，经历了去年的调控之后，一些省会城市的住宅价格和销量都平稳下来。房子炒不了了，开发商为了寻求新的利润增长点，把注意力放到了另一个地方——车位。在有些城市，车位价格的涨幅远超过房价。　　据《生活日报》3月20日报道，济南市民王先生在济南的南部买了一套新房，今年年底交房，前不久售楼处通知开始卖车位。　　“明明第二天上午9点开始交认筹金，头一天下午就有五六十个人在排队。”王先生工作太忙，又担心排在后面，选不到自家楼下的车位，焦急了半天，无奈之余晚上请了一个朋友替自己去排队，熬了整整一个通宵，总算排了个100多号。集中选车位的时候，置业顾问说排号排到了1000多。　　王先生说：　　整个小区的车位配比是1:1，应该不紧张。但现在小区都是人车分流设计，地上没有停车位，(如果)不买地下车位，将来根本没有地方停车。这是真正的刚需。有的业主干脆一次买两个。　　王先生表示，他所住的小区，最初车位仅卖7万元一个。由于小区周边空地多，私家车可以随便停，总觉得花这么多钱买个车位太亏。现在行情已经水涨船高，市场价已经涨到了20万元左右，最高的一度卖到了30万元。王先生说：“(车位价格)就这两年才涨起来的，等于损失了一辆车。”　　房子贵了，车位卖的也贵，比如你买了豪宅，这样一个车位你也买得起。　　济南市在去年10月和12月两次出台调控政策。去年10月份以来，济南房价涨幅趋缓，2016年10月、11月、12月新房价格分别环比上涨3.4%、1.1%、-0.3%，2017年1月环比下降0.1%。　　据房天下二手房数据中心统计，今年1月份，济南二手房(住宅)挂牌均价为14429元/平米，2月份，济南二手房挂牌均价涨到了14649元/平米，环比每平上涨1.52%。　　▲济南二手房价格走势(图片来源：房天下)　　而据每日经济新闻记者从济南当地了解的信息，相比于去年同期房价的飙涨，自春节之后，济南的各个楼盘车位价格上涨了几千元到数万元不等。　　若以14000元/平米的房价计算，4个车位的价格就相当于一套90平方米的房子价格了。　　今年2月，生活日报还曾报道，旅游路上的名悦山庄小区此前说好可以出租的车位如今却“只卖不租”，一个车位25万元。　　名悦山庄的一位业主在接受采访时表示不满：　　买房子的时候，置业顾问跟我说，差不多车位15万元一个。等我们把房子买下了，现在再买车位，开发商就开始漫天要价，价格翻番了，还摆出一副爱买不买的架势。业主只能伸着脖子挨宰。这不公平！　　随后，绿城玉兰花园以18万～22万元的价格出售车位，也有一些业主认为价格偏高，直呼“买得起马，配不起鞍”。　　而开发商的说法是，停车位售价是根据周围小区车位价格确定的，而且车位的定价是市场调节价，并不违反规定。“我们也不是强制必须买，业主嫌贵，可以不买。”　　楼盘售价高的小区，车位一般起售价格都高，尤其是去年济南房价的暴涨，也让车位售价水涨船高。　　此外，上述旅游路项目人士表示，30万的车位在济南还不算最高，财富中心的子母车位卖到了40万，这都是高档楼盘的价格，一般刚需楼盘的话，有产权车位每个目前能卖到15万左右，而且还得看位置，在济南北部还有6、7万的车位。　　一个车位涨到30万左右，开发商能赚多少呢？　　名悦山庄一位购房者告诉生活日报记者。在他印象中，开发商根据拿地时的价格，再结合地上建筑成本以及销售时的人力成本等，从而计算出整个商品房的成本。“但不少车位就是划个线，怎么计算成本？”这名购房者问道。　　生活日报记者调查了解到，与商品房成本计算相比，车位确实没有统一的成本计算标准。车位成本一般主要由建筑安装成本和市政配套费组成，因此可以大体算出一个地下车位的基本投入。　　据一名建筑业业内人士透露，以建筑面积为35平方米的地下车位为例，济南市区一个地下车位建筑安装成本为元/平方米，整个建筑安装成本为8元。而市政配套费方面只有供电一项(不需要水、暖、燃气)，大约127元/平方米，整个配电费为4445元。两者相加，一个标准地下车位的成本为8元。　　但是，由于汽车保有量不断增加，有些城市已经在讨论让停车位还原其土地价值。　　例如，今年1月13日，北京市交通委主任周正宇就表示，北京城市人均居住面积31平方米，而一个车位算上其占用的汽车道面积后科学计算，是30平方米。一个停车位就相当于一个单间。而北京市未来停车的发展方向，就是让停车位还原其土地价值。　
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地下车位的那些思考 一个车位的成本有多大？
　　下篇：地下车位的那些思考
　　一个车位的成本有多大？
　　市民质疑 4条线凭什么卖十多万？
　　追问一
　　虽然地面停车紧张，但十多万元一个地下停车位在多数人看来还是太贵了，所以，尽管仍向业主推销，但是效果不大。人们普遍觉得：利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖十多万元？
　　对于这一说法，一家开发商不愿透露姓名的工程师解释，人防建筑的成本很高，而且，层数越往下成本越高。按照苏州行情，建设地下一层的车库成本和人防成本加起来得3500元/平方米左右。
　　苏州市人防办副主任童岩也证实了这一说法。他说，人防地下停车位并不是四条线这么简单，还有整体，车辆进出口通道，顶部和底面结构等。一般人防停车场每平方米造价需要三四千元，一个车位不仅包括四条线以内面积，还有公摊的通道面积，毛面积应在三四十平方米，成本价加上维护、管理费，售价要10万元至12万元。一些高层小区的人防停车位则更贵，因为是在住宅楼下建设地下空间，成本随着、承重要求而相应提高。
　　开发商 每个车位毛面积达55平方米
　　记者在吴中区一个在建人防工程工地看到，工人们已挖土10米，做好了防坍围护。现场工程负责人告诉记者：“这是做两层地下工程，比做单层要投入更多的成本。 ”
　　他以已完成的一个双层人防停车场工程举例介绍，该人防停车场面积共2653平方米，公司共投资854万元，政府下拨的人防设备投资75万元(不包含地下室民用设施如电缆电线等)，与开发商上交的人防设施管理等费用基本相抵，折算下来，该工程每平方米成本3218元。 2层共48个停车位，每个停车位实用面积10平方米，但人防工程包括密闭门、风机(通风设备)、备用的发电机(战时)、淋浴设施接口管道(防止核辐射等因素)、进水池(饮用水)三至五个，另外，进出地下层的坡道、、楼梯都要占面积，所以，每个车位的毛面积达到55平方米。以实用面积算，每个停车位约15.5万元。
　　人防车库权属归谁？
　　地下车位没有独立证
　　追问二
　　就小区普遍涉及的人防车库权属问题，记者采访了政府有关部门。市国土资源局地籍管理处和市土地登记中心认为，市区居民小区地下停车库都没有独立土地证，他们无法判定小区地下车库该归业主所有，还是归开发商所有。市住房和城乡建设局认为，他们只管符合条件发证。市局认为，目前《物权法》写清了小区建筑区划内的道路、及其他公共场所、公用设施和物业服务用房全部属于业主共有，占用路面的停车位也属于业主共有，但并没有写明地下车库归业主所有。
　　相形之下，人防系统的答案是最清晰的。对于王府名邸人防车库的权属，出具《人防工程平时使用权证》的张家港市人防办解释：“人民防空工程平时使用权证不是张家港人防办自创的，我们依据《人民防空法》和《江苏省贯彻实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》来履行职责。 ”
　　法院认定 开发商可以转让使用权
　　从张家港王府名邸小区的诉讼中，记者获得法院判决书中认定的一些依据是：日，张家港市规划局要求王府名邸住宅楼工程的地下车库按照人防要求，地下车库建筑面积不包含在总建筑面积之内。日，张家港市人民防空办公室向小区业委会回复中称，王府名邸人防工程建设成本不计入商品房成本，产权为国家所有。新城置业缴纳了人防工程使用费，取得了该工程的平时使用权，可以向他人转让该权利。
　　据此，法院认为，根据购房合同、收款依据、商品房成本价格认证、物价局文件等证据，新城置业是人防工程的投资人，享有收益权。目前，没有法律明文规定地下防空车库是属于小区全体业主所共有的公共设施。
　　管理制度如何创新？
　　我市新规 权属将分层单独登记
　　追问三
　　《土地法》和《物权法》回避了地下空间独立产权的权属问题，致使业主与开发商产生各种矛盾。由此，一些地方性的制度创新开始启动。
　　童岩告诉记者，为了初步统筹地下、地上空间建设用地使用权管理，我市正在组织起草关于地下(地上)空间建设用地使用权利用和登记的暂行办法。
　　还没敲定的暂行办法草案大致提出这样的思路：“建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。 ”对目前小区地下车库权属问题的解决构想是：“本规定实施前，地表建设用地使用权已经出让或划拨，并由同一主体结合地面建设一并开发建设地下工程的，视为地表建设用地使用权人已经取得该宗地下空间建设用地使用权，土地用途及地下建设用地使用权范围根据规划审批文件确定。 ”
　　童岩介绍，这个暂行办法草案经过论证后如果定稿并出台，今后我市地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记。按照《土地登记办法》(国土资源部令第40号)及相关法律法规，地下空间建设用地使用权实行分层单独登记，注明“地下空间建设用地使用权”。
　　业主呼吁 人防车位租优于卖
　　地下空间建设用地使用权将分层单独登记，但在一些业主看来，人防车位的现存矛盾并没有得到制度层面的解决。
　　核心的问题，还是车位卖得太贵，业主有“买不如租”之感。
　　花了21.2万元买了地下停车位的业主钱先生说，开发商不允许业主使用地下停车场，业主是否也有权拒绝开发商从小区进入地下空间。再如，地下停车场使用权转让给部分业主，是否有必要成立“地下车位业主委员会”。他建议，开发商可以把地下车库的使用权整体转让给小区全体业主，再由业主大会决定分租给业主，避免地下车位卖不动而闲置浪费的情况。只有地下比地上成本低，才会吸引业主把汽车停到地下车库去。
　　记者在大观名园一期小区证实了这一观点。该小区物业公司介绍，他们前几年刚入驻小区时，地下车库空位很多，资源闲置，而地上则车满为患。物业公司与开发商协商后，开发商把地下停车费降到每月100元，低于地面停车费每月120元的标准，小区地下停车库全部停满，地面停车秩序大为好转。
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地下车位单位成本怎么算
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地下车位成本，是由开发商的建筑成本和购买地块成本分摊而确定的。地下车位成本，通常来说，只有地下一层的房地产项目，车位单纯的建筑成本约为每平米2000元，按照每一车位13平米来计算，车位成本约为2.6万元。有两层以上的地下室，每增加一层，车位成本相比仅有一层地下室的房地产，每平米大约增加元，这主要是增加了建筑成本。
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青岛一个车位卖到一、二十万 车库归属权出路在哪？
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“全国首例车库之争业主获胜”的消息鼓动了所有有车业主们的希望，虽然随后很快被证实是2003年没有生效的一审判决，但关于小区地下车库归属的热议持续发酵，“车位”到底该姓啥？ 争议“你还在买车位吗？法院都判决了，居民应免费使用，开发商无权售卖”。从上周开始，这样一则极具吸引力的消息在朋友圈疯传，消息称，南京鼓楼区法院一审判开发商将地下车库移交业委会，全体业主享有地下停车库的权益。随后，这则“振奋人心”的消息很快被证实是2003年没有生效的一审判决，再审判规划核准的车位中，85%是允许开发商出售的。业主们蒙圈了，心情各种坐“过山车”，连不少微信公众号也纷纷“精分”，各种信息相互“打架”。小区的停车位问题，曾被业内人士视为我国物业管理中最具有争议问题之一。 一名律师告诉记者，其实，即便鼓楼法院的这个案子后来没有“反转”，业主也不必喜大普奔。因为我国并没有实施判例法，某一法院的判决，并不能形成具有法律效力的判定，可参考，但不能作为其它法院判案的法律依据。 说法 小区车位到底该姓啥？其实不能一概而论，而是得看其是哪个“妈”生的。据了解，目前小区停车位有四种类型，即可以办理产权证的地下停车位；只有使用权的人防工程停车位；地面规划批准的车位；临时划定的路边车位。其中，办理产权证的地下停车位，是指在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位，这样的车位，产权属于开发商或者购买业主；小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。有律师认为，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。 地上车位又分两种。《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下，规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。但是，上述规定并未明确，超出建筑区域规划但并未占用业主共有的道路或者其他场地设立的车位，应归谁所有？按照一般理解及上述法律规定的应有之意，并不归全体业主共有，而要根据车位所在的区域的性质和权属来具体确定。
探秘 一个地下停车位顶得上一辆车的价钱，看似荒诞的表象背后，实则是制度和管理的混乱和缺失。这几年业主买车的越来越多，车位却越来越不够用，加剧了供需矛盾，因为没有人管，不少业主为避免那么多的麻烦都争着买。利益空间太大，矛盾一刻不停。目前，现有法律法规体系中有一个普通认知，就是地下产权归国家，使用权归开发单位，即“谁开发、谁收益”。当然，人防工程部分是不允许出售的。 现在我们就从开发单位的视角重点聊聊为什么地下停车位越来越贵，且会出现只售不租的情况。人们普遍觉得：利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖十万二十万元?你以为建地下车库很简单?其实成本很高，它涉及到的建设环节有土方工程、承载、通风、排水、消防、照明、保温、智能化管理车库的闭路电视监控、出入感应卡系统、车辆进出口通道，顶部和底面结构等各个方面。可以说，这些要素决定了地下车位的建造成本并不比上面的房子低。 而且，层数越往下成本越高。算下来，一般情况下，拿青岛举例，每平方米造价大概是5000元到6000元。表面上看，一个普通车位就那几个平方，但实际上还有公摊，实际建筑面积会达到30平方米到40平方米。按最低标准算，仅成本就有15万元，好一点的小区，造价会更高。因为是在住宅楼下建设地下空间，成本随着防水、承重要求而相应提高。所以，仅从投入产出比的角度来看，成本价加上维护、管理费，一个地下车位的成本价就在16万左右，就目前青岛地下车位价格来看，实际上并不算贵。 出路 《土地法》和《物权法》回避了地下空间独立产权的权属问题，致使业主与开发商产生各种矛盾。由此，一些地方性的制度创新开始启动，一些社会意见也有所表达。思路一 建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。如此，地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记，地下空间建设用地使用权将实行分层单独登记，会注明“地下空间建设用地使用权”。思路二 开发商不允许业主使用地下停车场，业主也有权拒绝开发商从小区进入地下空间。再如，地下停车场使用权转让给部分业主，有必要成立“地下车位业主委员会”。开发商可以把地下车库的使用权整体转让给小区全体业主，再由业主大会决定分租给业主，避免地下车位卖不动而闲置浪费的情况。 思路三 政府出台政令及细则，只允许出租，不允许买卖，买卖则重罚，价格偏离价值则重罚。 思路四 法律规定及信息公开及时跟上。比如要求开发商要及时拿出有效证据，来证明其对地下车库可以进行使用权的转让，哪些是人防工程，哪些是可以转让的车位。
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这可是从开发商身上直接割肉！
业主组织受到政府，开发商多方面狙击，难以有效运作，广大业主丧失了议价能力，只能任人宰割。大量财富流失在灰色下水道。
｜｜引用｜
宪法还说中国是人民的，即然是人民的，为啥不每人分得一块土地，还用定个七十年死了后代更名再交一遍地租割韭菜？世世代代向谁交租？谁有权力世世代代收中国人的租子？
本文的作者貌似开发商的代言人
｜｜引用｜
怎么搞，爱咋咋地
狗官和KFS都是一伙的，人家说土地都是人家的，人家想给谁卖多少钱老百姓无权过问！
在等看出来喷买不起车库别养车的今天很失望
现在大部分地下车位都是出售几十年的使用权，根本没产权，但是你地上没地方停，最终不得不买，好多业主还买不到，甚至要靠抽签摇号碰运气才能买到，还是车位少了
& && && &嗯。
这是在中国、中国、中国车多、路窄、公共停车区域少之又少
开发商利用政策漏洞实现利益最大化ZF姑息养奸,纵容开发商攫取老百姓的血汗钱拭目以待吧
实际建筑面积会达到30平方米到40平方米。按最低标准算，仅成本就有15万元， 纯属胡说，建设用地的容积率是按地上可销售面积和土地表面积来计算的，地下非居住面积就没列入此类统计。高层建筑本身也要求有地基高度。开发商的地下车库无需多缴纳土地出让金。
以下是引用追风逐电的帖子：实际建筑面积会达到30平方米到40平方米。按最低标准算，仅成本就有15万元， 纯属胡说，建设用地的容积率是按地上可销售面积和土地表面积来计算的，地下非居住面积就没列入此类统计。高层建筑本身也要求有地基高度。开发商的地下车库无需赞成！还有：现在多是高层建筑，高层建筑的基础本身就要做得很深，地下停车场就是利用了这个基础，而防、排水是做基础所必须的，这与是否建有地下停车场没有关系，这些结构性的成本就是楼主所谓的地下车位的主要成本，与车位成本是不相干的，因此楼主或者不懂建设成本构成或者就是开发商的托混淆视听。
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