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原来那些天价房都是被这些人给买走了解读
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到底要买市区小房还是选郊区大房？
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《到底要买市区小房还是选郊区大房？》的相关文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选一房子选择费周折最近一段时间以来，王先生在为把房子买在哪里而伤透了脑筋。王先生属于首次置业，按照他目前的财务状况，能够承受总价 400 万元左右的房产。按照王先生的设想，为避免日后换房带来的财务压力，他准备一步到位，因此想到比较偏远的郊区购买一套面积在 120 平方米紧凑型三房。但王先生的爱人却有着不一样的想法，考虑到小孩上学，想把家安在城区，哪怕房子面积小一点也无妨。其实，这种烦恼并非只有王先生才会碰到，相信有很多人在买房时都会感到很纠结。按常理来说，位于城区的房子是每一个人都想要的，尤其是市中心核心地段，更是让人趋之若鹜。但如果再考虑到房价水平，相信会让大多数人退避三舍，因为按照当前的房价水平来说，市中心区域的房价，已非普通购房者所能承受。郊区的房子比较便宜，而且环境也不错。更为重要的是，能够以合适的购房预算，买到面积较大的住房，以至于家庭添丁，或者老人同住都无需再考虑换房。但郊区的商业配套并不成熟，以及花费在上下班路上的时间并不短，这又让人迟迟下不了决心。当然，目前大城市郊区的房产已经慢慢变得更有吸引力，但也无法降低人们在作选择时的难度。目前城市开始朝着式发展模式推进，大力发展卫星城，实现郊区城市化。于是在市中心选择面越来越窄的时候，郊区也成为安家落户的选择。但问题在于，交通、商业等配套能够得到很好解决，但教育、人文环境等资源却无法一蹴而就，因此仍然无法让人痛快作出决定。两类房产优劣大比拼那么，市中心小户型与郊区大房子，两者之间到底有何不同，我们先对各自的特点进行比对。为了方便说明问题，我们主要从商业配套、教育资源、小区环境、物业房型等购房者最为关心的内容展开对比。配套设施：城区占优就商业配套而言，城区有着明显的优势。通常情况下中心城区是指城市中人口密集，工商业、服务业、交通、文教卫生业比较发达的地区，是城市的主要组成部分和核心区域。而郊区则分布着其他设施，比如蔬菜生产基地，甚至包括化工厂、航空港、码头、大型仓储设施等等，并不太适合居住。教育资源：城区密集从优质教育资源分布来看，中心城区无疑有着绝对的优势。以北京和上海为例，重点学校都分布在主城区。相关统计数据显示，北京的 4 个主城区，即东城、西城、海淀、朝阳分布接近九成比例的优质教育资源。上海集中度虽然没有这么大，但从环线分布来看，内环内 45%，占比遥遥领先，中环到内环间 23.3%，外环中环间 10.9%，外环外仅有五分之一的占比。小区环境：郊区占优郊区楼盘多为新近开发，小区内部环境优美，同时物业管理完善。更为难能可贵的是，郊区的空气好，而且受到噪音干扰也不大。而位于中心城区的老小区则不然，整个小区显得老旧，绿化面积不多，内部环境较差，而且大多因为靠近繁华街区而显得嘈杂。同时，老式小区规划不好，车位也不足，小区内存在车辆乱停乱放现象。此外，老式小区物业管理水平一般都不高。户型设计：新房胜出从户型设计来看，新房无疑占据巨大的优势。据了解，目前各开发商在户型设计方面已经下足了功夫，不仅满足现代人的居住需求，而且房型设计合理，都能做到南北通透、全明户型，有利于居住健康。而老小区户型设计一般，有不少户型存在缺陷，比如存在暗卫生间等，不利于室内污浊气体排放。升值潜力：各有千秋如果单从升值潜力来说，地段不再是唯一决定房价上涨潜力的绝定性因素。这是因为包括北京、上海在内的国内超级城市，开始注重组团式发展模式，周边城区也将得到发展机会，那么其地段价值也会得到提升，即使位于郊区，房价也有不小上升空间。当然，郊区房价上涨空间较大的板块，仅限于少数卫星城市核心区域，大多数发展速度缓慢的区域，房价上涨空间并不会很大。：新楼盘多买房申请贷款，这几乎是每一个购房者都会碰到的现实问题。一般情况下，新建楼盘容易申请到足额贷款，而老小区由于房龄较长，所以较短，而且贷款额度也不会很高，这是购房者必须要了解清楚的内容。综合考虑选住房郊区城区买房到底怎么选，还是得根据购房者的具体情况而定。在买房过程中，需要考虑的因素太多了，比如教育、交通、配套、家庭居住人数、是否换房等等诸多方面，在没有足够多资金的前提下，作出选择之前，需要对各种需求的轻重缓急作出评判，然后依据这些因素再作出选择。举例说明，如前文中提到的王先生夫妇，由于爱人坚持要以小孩教育为重，那么他们就不能选择在郊区买新房，因为选择郊区，以现有的教育资源分布情况来看，显然无法达到他们的要求。但如果王先生准备接父母同住，帮忙照顾小孩，那么城区的小房子显然无法同时住下这么多人，因此只能选择前往郊区购买新房。在确定主要需求的基础上，然后再根据实际情况选定合适的物业。当然，在选择地段时，最好兼顾到更多的实际需求，比如在重点关注教育的时候，还要考虑到交通、商业、医疗等等，甚至还要关注小区物业管理水平。此外，买房之前还需留意物业的升值潜力。不管是买城区的老房子，还是买郊区的大房子，未来都有可能再次换房，即把城区的小房子换成大房，或者出售郊区的房产，换到配套更为成熟的城区。那么在这个时候，如果买到更大的房产，无疑更有利于将来换房。《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选二【财新网】（记者 陈少远 实习记者 吴迪）连续十日，北京——这座常住人口约2170万的城市密集释放着为学区房市场退烧的政策信号。23日，北京规划国土部门、公安部门、教育部门联合发声，称对不具备实际居住意义的“异形房”一律不予不动产转移登记，不予落户，不予就近入学资格。24日，包括链家在内的10家中介门店因“涉违规代理、哄抬房价”被查处，整顿一个月。这些门店位于西城区丰汇园小区等附近，该小区曾被曝出卖出46万/平米的“天价学区房”（后经媒体报道实际交易未达此天价，但该小区单价均价在2月底已超20万/平米）。影响范围最大的是3月17日北京的新限购政策——购买二套房将“认房又认贷”，且首付比例提升至60%。在北京的“改善性住房需求”链条中，学区房已成为重要一环。因为优质教育资源集中在东城、西城、海淀三区，一种换房逻辑在一些家长群体中自发生长——等孩子适龄，卖了此前的房子，择学区而居，待孩子上完学，再将学区房换成非学区房的大房。“价格这两三个月估计都不会涨了，可能会降”。一名链家房产中介向财新记者透露，3月17日后，学区房“减少不少”，放缓趋势主要源于“卖家不卖，买家观望”。学区房市场陷入胶着为给二手房交易市场降温，北京还在22日晚公布，非京籍人士购房要满足“纳税连续60个月”。两日后，北京限购的不仅“认房”“认贷”又“认离”，离婚一年以内的人按照“二套房信贷政策”执行。另一位链家房地产中介也告诉财新记者，学区房购买人群中70%到80%的卖家都是为了换房，但新政让他们纷纷“换不成房”，买家也驻足观望。“价格快降下来，让之前买不起的人也有点机会。”在一个学区房主题交流QQ群里，有家长表示。北京学区房是否将下降？上述地产中介认为，现在交易暂止，是因为各个渠道“封死”，导致要换房的卖家不卖，减少房源。但学区房是稀有资源，作为“刚需”，需求量并没有减少，所以价格依然会坚挺，“有”。“抑制学区房，主要看教委的政策。”中原地产分析师张大伟分析，若入学政策没有大调整，学区房交易不日又将回暖。异形房不予就近入学“异形房”一词在北京“围猎”学区房的行动中横空出世。据相关部门的解释，它指“过道房、车库房、平房一间改多间等不具有实际居住意义的房屋”。因为学区房在北京持续高烧，近年媒体屡屡曝光，知名中小学附近的过道或小面积平房被高价购买，用作学区房。《法制晚报》报道，2016年，有房产中介网站挂出一处位于西城区大耳胡同的过道，因中介称可落户，并“对口师大附中，实验一小前门分校学区”，面积仅10.9平米的这条过道被叫卖至150万。新华社也曾报道，2016年西城区附近的一个四合院内，一个总面积2平米的平房，总价卖至26万元。《新京报》报道也指出，2013年，北京第二实验小学的附近多处四合院内的平房被不同房主分割买下，每间单独出售房子都可以获取一个该小学入学名额。一位链家中介告诉财新记者，在新政出台前，在西城区德胜学区内的平房，若有产权本，单价可达20万/平米，“但这样的平房现在很少了”。随着新政出台，“只要有产权本，1平米的房子也可落户上学”将成为历史。但目前北京市相关规定中尚未对“面积过小不能进行居住”的异形房的面积作明确定义。“过小”是什么标准？北京的政策可能存在收紧空间。财新记者梳理发现，在广州越秀区，30平方米以下学区房的不具就近上学功能，苏州则规定，学区房的人均面积不得低于18平米。房产和教育挂钩的逻辑上海交通大学***院特聘教授陆铭在此前的研究中指出，发达国家的学区制度设计，更强调教育资源供需的就近匹配。以美国为例，不论是在城市学区中购房或租房的居民，均有资格将子女送进学区内的公立学校。而各区域学校的教育资金，则主要来自于学校附近居民所缴交的物业税，“好的学区与好的居住区因此能互相拉抬”。但在北京，因优质教育资源主要布局在东城、西城、海淀三区，教育资源的分布和大城市人口向外扩张的趋势相背离。陆铭指出，北京市东城、西城、海淀三区聚集了全北京约70%的“重点中学”和“重点小学”。但随着大城市扩张，大量新增人口居住在城市郊区，同时大城市的人口政策也在引导中心地区人口向郊区疏散，“重点中小学往往过度集中在内城，并未适应居住郊区化的趋势。”陆铭告诉财新记者，越是按片区划分，其实越将买房子和教育挂钩，“这个问题本身就是一个***问题，因为选择学校，和（一个家庭的）购房行为、居住选址相关”。中国的家长为何更青睐买房而非租房？据知情人士透露，目前在北京优质资源集中的学区，热门学校对于录取学生有顺位排序原则，其中在片区内有房有户多是第一顺位，若是热门学校，“还要比户口落在房产上的年限”。并且，在京籍儿童有户无房（户主是父母，但房主是祖辈）、有房无户（房主是父母，但户主是祖辈）、户口挂靠（房主户主都是近亲）等依次顺位录取结束后，有富余学位才会考虑集体户口和五证齐全的非京籍儿童。捉摸不定的政策市在中国，学区房市场极易受政策影响。财新记者梳理媒体报道发现，在北京，教育政策一生变，学区房价格立即随之起伏。例如西城区椿树馆小学学区房在近年节节攀升，一举升至12万/平米，起因于2015年该区教改政策规定，这所小学毕业生不低于80%直升北京八中本部。东城区自2014年启动教改，以名校史家小学为中心成立史家教育集团，实行大年级组制。集团内的遂安伯小学附近的孩子因此在低年级时有可能到史家小学低年级部上学。改革效果立竿见影，遂安伯小学附近的房子房价攀升，而史家小学周边房价不再居高不下。“教育质量的高低会在房价中体现出来。”北京师范大学教育学部暨首都教育经济研究院讲师郑磊告诉财新记者，学区房是教育公共服务和房地产市场的结合，体现了教育的“资本化”。但中国的学区房市场又是一个没有清晰规律可循的市场，落户年限、多校划片等教育政策的风吹草动，都影响学区房的溢价。《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选三俗话说，萝卜咸菜各有所爱。买房子选楼层也是如此。其实楼层高低各有妙处，只要这个楼层适合你，那就是好的。不过有时事情并不是象你理想中的样子，选择楼层也不能单单靠个人的感觉、喜好。编者综合了几位专家的观点为购房者详解如何看建筑选楼层。?????多层房型好?高层坚固????多层住宅就是砖混结构。这种结构成本低，比钢筋混凝土结构低40%左右。这类房子的耐久性一般，折旧较快。它的优势是房子由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通风；少了柱梁的限制，户型也比较好。加之没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率高。多层的最佳楼层为3、4层。????高层住宅就是钢筋混凝土建筑。又分为框架结构、框架剪力墙结构、框筒结构等。????框架结构，就是用几根柱子和栋梁架起整栋房子，这种结构可以随意更改户型结构。缺点是房间内有梁有柱出现，影响美观、家具布置。???框剪结构，优点是隐梁隐柱。缺点是房型布局有局限性，室内多数墙壁不能拆卸，装修不便，同层平面难免会出现较差户型。????框筒结构：整体建筑主要由几大框筒承担重量，单元内的墙体不起承重作用，真正的活性建筑，墙体可以随意改变，甚至整层都可以随意间隔。这是现在最先进的结构。?????最佳楼层——大楼的3/1到?3/2之间处????以21层的大楼为例，它的最佳楼层是7-14层之间。这里无论是采光还是空气都不错，如果是景观楼观景的效果也很好；这样一个高度人站在阳台上也不会有眩晕的感觉，对于中年和青年人都很适合；这个高度离地面有一定距离，受马路上噪音的影响也不大。即使电梯坏了，住户跑10几层楼也不是问题。在销售中，这些楼层虽然价格要比其它楼层贵许多，仍然是最先被抢掉。????有种说法：由于“峡谷效应”的影响，很多社区密集区高层住宅的中间位置有一个“污染物高密度区域”俗称，扬灰层。?所谓“峡谷效应”指的是周边有公交干道或工厂，以及高楼密集的住宅。在街道风的作用下，含有灰尘的气流不是平稳移动，而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。近地面的污染物随气流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。有人说这个高度就在9-11层。据行家介绍这也要具体楼盘具体分析，不能一概而论。比如一些闹市区，工厂的旁边等扬灰尘是存在的，不过它受到许多因素的影响，高度不一定在9-11层。而在一些周边环境好的社区，就不会有这种现象出现。?????低层的五个缺点??????中国住宅市场空间巨大，整体发展水平目前尚处于较为初级的阶段，消费者的基本居住需求及在此基础上加以改善的需求尚未得到充分满足。在这一阶段，普通大众的消费心态以务实型为主，考虑最多最吸引他们的自然是功能性的利益点。但随着产业化发展的进步和人们生活水平的提高，住宅产品一定会日趋普及而消费者对产品功能之上附加值的迫求则将成为必然。?房地产品牌一旦创立，就能够产生普通商标所起不到的重要作用。这一作用就是品牌效应。品牌效应能给企业带来高额的经济收益和显赫的声誉、荣誉以及社会地位。从而表明企业的巨大成功。可口可乐公司总裁曾自豪地说，即使该公司在一夜之间灰飞烟灭，他也可以凭借其品牌，在世界任何一家银行贷出款项而重振雄风，这充分说明了品牌效应的无穷魅力。?对于多次置业或者物业的消费者来说，出于对的期望，他们将对品牌提出更高的要求。比如香港地产界第一品牌“新鸿基”正是因为给带来客观的升值空间而令投资者趋之若鹜。?随着部分大开发企业市场份额的加大以及品牌策略的逐步实施，也许三五年之后，我们身边人们买房子就会像买家电首选海尔一样先认准企业在挑选产品了。?（三）物业管理?物业管理真的是那么重要吗？回答是肯定的——是?当您看到一个小区垃圾乱倒，臭气熏天，无人收拾，您是什么样的心情？?当您看到一个小区杂草丛生、植被将死无人管理，您是什么样的心情？?当您听到一个小区盗窃事故频繁发生，您是什么样的心情？?当您看到一个小区小广告乱飞，商贩乱串，您是什么样的心情？?当您听到一个小区水电费无人缴收，居民断水断电，您又是什么样的心情？?您现在居住的小区的环境又是什么样的哪？?我想这时您一定会说有一个好的物业管理太重要了！?物业管理很多人会理解为—受物业所有人的签约委，妥善的打理物业以及周边的环境借以为物业所有人和使用者提供和保持一个舒适的居住或使用环境。然而随着社会的进步和人们生活水平的提高，物业管理将在建筑物的年代规划、维修的使用和保值、空气质量、废旧物质处理、生态管保等方面发挥更大的作用。从而保证物业本身的升值和保值。?作为房地产公司附属的物业管理公司或者独立的物业管理公司，一开始是属于房地产发展商的售后服务部门。管理的是发展商参与兴建的物业，以争强购买者对发展商的信心。?比如说买冰箱或者洗衣机，我们会选择海尔。这为什么哪？因为海尔有优质的售后服务。一旦电器出现问题，维修电话打出后，数小时就会有售后服务人员登门维修而且服务态度又好。买家电如此，更何况对于我们用辛苦了一辈子赚的钱买的房子哪？?拿房地产界的深圳万科来说。万科早期就非常重视物业管理。一是要引入新加坡屋村管理的共管模式，二是学习日本企业细致入微的售后服务意识并要求在地上不能见到一片纸屑，在小区内不能丢失一辆单车，绿化带要保持绿草如茵。这三个在当时几乎是近于苛刻的指标，物业公司做到了。万科开发的“天景花园”从入住到今，从为发生过车辆丢失事件，保持了失窃率为零的记录。实际上作为房地产商无形广告的物业管理，在消费者心里形成一种认同后，往往会充当同一消费阶层的免费信息传递者。这种广告效应有着极高的命中率，万科后期开发的“荔泉别墅”等项目的业主很多都是有“天景花园”的业主介绍主动找到万科的。?（四）户型?在房产价值的影响因素中，户型其实占着十分重要的比例，在二手房市场中，同一地段、同一楼盘、常会出现户型设计优秀的单位成交速度快，成交价高，而户型差的产品则较难成交，甚至在开发商出售时，也会出现销售困难，可见户型对房屋的价值影响是多么的大。???仔细分析，不难理解户型对房屋价值的影响，因为户型平面设计是否合理直接影响居住的质量，可以说，户型是影响居住质量和居住方式的最直接因素。比如说早先的户型大都追求大卧室小客厅。但现如今在户型设计上人们更注意的是客厅的利用价值，因为现在人们普遍认为客厅在一天当中是主要的活动场地，所以更被人们看重。现在很多户型设计上多以大客厅小卧室为主，而且客厅一般都选择朝阳。而且现在人们对房子更注重房子的采光和通风,尤其是味道和水分严重的房间厨房和卫生间。???那么优秀的户型应该具备那么条件那?？?1、有足够的朝阳面和采光面。???合理的户型应有2－3个开间是朝阳的，比如三室的南面宽度一般会在10－12米，进深在10－12米（多层），日照、采光、通风都能满足基本要求。而差的户型进深在15米左右，有的甚至达16.5米（不包括边套），南面面宽在8米左右，北向的客厅进深在6－9米，采光严重不足，黑洞洞的家只能靠电灯采光。而且通风也不畅，常常靠人工通风，否则，室内空气洁净度差，尤其是装修不久的房屋，空气的污染程度远高于大开间、小进深的房屋。因此，可以说大开间、小进深的房屋因其居住质量高，物业的价值也高于小开间、大进深的房屋。???其实，按规范的建筑标准，开间和进深都有合理的标准，而且开发商也深知这一点，但为什么还会建造大进深的户型呢？应该说大进深的产生并不是设计师的原因，而是因为高地价和严格的规划条件。考试大$大进深容易出，即使开发商不增加容积率来降低楼面地价，在一系列严格的规划条件下，开发商也只能用增加进深的方法来达到预定的容积率，否则为设计好户型牺牲应得的容积率，意味着楼面地价的提高，使得原已相当高的销售价格更高。所以，开发商往往在楼面地价、容积率、建筑高度、建筑间距、中心花园等几大绳索捆绑下，通过加大进深来达到既不牺牲容积率，又能腾出较大空间建设中心花园的目的，有时地块形状不凑巧，放三排建筑间距不够，放两排又出不了容积率时，开发商也不得不把单体得进深加大2－3米，因此在最近几年大进深的户型越来越多。???2、客厅最好朝南。???客厅的使用率往往高于卧室，在江浙一带对日照要求较高的地区，能在一个南向的、阳光充足的客厅中娱乐休息，这是居住质量的重要体现；但目前较多的高层建筑多以两梯四户为主，房间朝北或居中，采光都不足，更不用说日照了。正因为客厅采光十分重要，边套往往比中间套更受欢迎，尽管西边套日照强烈，但人们宁愿接受其这一缺点，也不愿选择中间套，正是说明客厅采光的重要性。???3、卫生间尽可能开窗（明卫）。???在传统的观念中，卫生间似乎并不重要，但在现代生活中卫生间成为居住质量的重要组成部分，不仅卫生洁具的不断升级要求卫生间面积越来越大，而且对卫生间的采光和通风要求也在提高，明卫采光和通风远强于暗卫，尤其是通风，对卫生间而言，通风十分重要，非典时期更说明这一点。因明卫的舒适程度远远高于暗卫，一些高档次的楼盘在设计时不惜牺牲建筑面积，尽可能设计成明卫。但实际上许多楼盘往往不能做到这一点，绝大多数高层或小高层的卫生间都是暗卫。???4、功能布局紧凑，走道面积或功能不确定的面积应尽可能少。???优秀的户型平面经过设计师的精心划分，每一块面积都有明确的功能，可谓合理紧凑，几乎没有浪费的空间，让付出高房价的消费者心理平衡，但近几年开发的楼盘有相当比例的大户型房，虽然面积很大（多在150平方米以上），但功能布局很不合理，很多空间没有明确的功能定位，被消费者视为浪费的空间，不但在新房销售时困难重重，在二手房转让时也难以达到与功能紧凑的中小户型同样的价格，这一点在估价时也应充分关注。《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选四一线城市，10年前，买套90平米的房子，按照7千/平算，一套也就60W左右。首付两成才12万，剩下的按20年期贷款，每月还款也就4000块左右。日子会过的拮据些，但是到2017年，恭喜你中奖了，就至少拥有了一套价值500万的房子！10年时间，12万到500万，你比别人要少奋斗多少年？房地产的在过去的10多年里演绎的淋漓尽致，很多人创业很多年，还不及当初北上广买套房。房价每次一涨，大家就跟疯了似的，一哄而上、越涨越买；即便国家屡番调控，几乎也没有人认为房价会就此进入拐点，房价短暂压制后，后面伴随的往往是更加疯狂的反弹。（一）首先我们想探讨，大多数人为什么要买房？之利：1，买房能抵御。历史来看，房地产价格涨幅是能跑赢通胀的为数不多的资产，当然还有。买了房以后，你的住房成本就锚定了，未来只要补足就好了，同时随着经济发展和物价水平提高，你的房产还有持续累积的。而那些租房的人，不得不承受未来不断上涨的房租收入。他们不相信房价会涨到几万几十万，就像他们不相信自己未来工资也可能几万几十万一样，但事实往往未来真会这样，而房子是唯一可以对冲这一风险的资产。2，买房能利用贷款这个杠杆，做大资产。机构支持你买房，除了你的资信情况合格和首付款做安全垫以外，房子本身也是一种重要的信用保证。理论是只要“租金+增值收益率》”，买房就是不亏的。十年前挣几千块，咬着牙攒下一千存起来。放到现在看一千块几乎毫无作用。但是如果当时就消费出去，也许是生活的极大改善！同样的，如果十年前欠了一千块，到现在还根本毫不费力。所以欠人不害怕，反而是存钱的人，几乎每天看着钱缩水。3，仍有相对较高的收益水平。目前虽然房地产的暴利可能没过去十年那么厉害，但每年实现10%的还是很容易做到的。这相对于储蓄、、基金、等其他类型的投资来说，收益水平已经很不错了，关键房地产的确定性更强。4．提高投资者的资信等级。有房会提升自己的资信，在办理贷款、创业等方面享有便利和优势。5，还有中国很多户口、婚配、子女就学、养老退休、各种福利等，都是和房子挂钩的。房主有至尊无上的权利，这是租户无法比拟的。而房地产弊处也有：1，投资数额巨大。即便是30%首付也不少，以现在房价也得上十、甚至百万吧；加上，未来10-20年生活都受到压抑的。更糟糕的是，一旦遭遇1998年亚洲时香港那样、或者2007年次贷危机下的美国那样，很多投资者会进入负资产状态。2，较长。少则3-5年，多则上10年，且有繁杂的税费、审批流程、各种手续等，比较麻烦，甚至变现困难。3，需要专门的知识和经验。只能说，买过房的人才知道，买房真不是买买买付个钱那么简单，真的好费精力。（二）买房的基本流程和注意事项1，先查询个人银行信用状况信用不好的会被一票否决，轻则上调，重则根本不给你贷款。所以想的小伙伴，请先确定自己有没资格贷款。2，评估自有资金与首付款就是你能拿多少钱出来付首付，包括借钱也可以考虑的，但要和每月房贷一起计算，自己未来的还款能力是否有保证。3，评估可以承担的每月还款额及还款年限一般每月还款额不得超过家庭月收入的50%，还款年限20年左右为佳。根据这两个数字，基本可以算出你的贷款总额度，当然公积金贷款有限额。（有公积金贷款尽量用公积金，更低，额度不够的做组合贷款，最后才是选商业贷款；有还款和，还款每月还款额度均一样，等额本金还款是逐月递降的方式，一般情况选择。）4，确定房屋总价首付确定了，贷款总额确定了，房屋总价也就定了。5，在总价约束下，确定你要的房屋面积、地段，做权衡如果首套刚性住房，永久居住的：考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否够用等；如果考虑更长远，需要考虑是否要买学区房。如果二者不可兼得的话，那就根据你自己的家庭情况，放弃一个了。另外还有一些小tips，大家收好不谢------选容积率低的小区，房子建的少，住的舒服；户数越少，配套面积（物业用房、配电房、垃圾站等）越小，品质越高；停车配比+停车位充足；优选地铁房或待建地铁房，优选两房以上户型，优选房龄小的；不要底层、顶层，如果没有数字顾忌，尽量选高楼层；物业费也要考虑；装修不保值，装修越简单越好；商品房混有动迁房或人才公寓，不好，嘈杂且会拉低估值；交房时间越早，包括房产证到手要确保。6，要多搜集信息，反复对比，筛选优先满足自己核心诉求的。不要匆忙做决定，更不要听销售人员忽悠，被饥饿营销套路。7，签署购房合同，办理贷款，拿房、拿证，落户等，这里不做累述。最后还有买卖的时机，有几点小建议-----期可以不买，有失业风险可以不买，工作都要没了，有断供的风险，打住！近期升值加薪者不买，还款能力变强了，能买的房子范围变多了，可以等等，特别是一笔巨额奖金即将到手的时候；如果有更合适的投资渠道，比如投资、创业，不如试试后者，给自己更多可能；当然，能力差的刚需，建议还是买，房子锁定，月供锁定，好好上班，努力就好了！（三）如何判断房子的价值？1，3公里原则一般来说，以你房产所在地为圆心，3公里为半径画一个圆，这个圆圈内的人群的平均收入，就决定了你房租的高低。除此之外，还受到供求关系影响，这个圆圈内可供出租的房子越少，求租的人越少，房租越贵，反之亦然。由于工资一直在上涨，房租也会一直上涨，所以你的房产的价格是有底线的。2，额外享有公共资源的价值包括学校、公共交通、医院、商圈等，凡是在此房产附近的公共资源，都属于此房的公共资源价值。李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”可见好地段的重要性。好地段包括区域交通便利、市政配套完善，像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。如果地段价值高，同时产品比较优质，那么未来的升值保值空间就比较大；而即便是地产调整期，好地段的房子一般也都是最抗跌的。特别是小区的绿化设施等都非常好，市中心的“静”土，“出则繁华、入则安宁”，更是最大的“牛盘”。另外如果你这个是区域标杆房，也有优势。3，房屋本身也是具有质量区别的。品质好的房子会保值甚至增值，品质不好的楼盘，不出两三年时间，就会被市场淘汰。这就像品质不好的手机，因为式样、外观、质量等问题，立马就成淘汰品一样。品质好的房子不一定占据着一流的地段，但得益于开发商的品牌效应以及在产品营造方面的努力，也会呈现出独立于“地段论”之外的出色表现。这样的房子，是当之无愧的牛市能涨、熊市抗跌的好房。这里建议啊，买房还是尽量买品牌开发商开发的房子，相对来说，他们更爱惜自己的“羽毛”，做出的房子质量有保证，户型有前瞻性。4，价格辨别法一个楼盘的定价是否合理，要根据楼盘所在的地域、低价、成本、建筑工艺、开发商品牌价值等。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准，却将自身定位得很高，这样的楼盘上升空间被提前透支，抗跌性不强，容易大幅度的降价。当然，太低价位的房子，打折太厉害的房子，也不一定抗跌，因为这就是刚刚第三点提到的品质问题，总之要相信大砍价一定是有原因的，买房是个大事，千万不能跟买菜似得光图便宜。（四）小妙招：房子一边住、一边炒！最后，我们还特意推出小妙招，可以把房子一步步由小炒大。具体可以关注“好买商学院”微信号，底部菜单有“”，进入收听音频版具体策略。附录：房价未来走势大PK最后为了满足大家想说一说、辩一辩的欲望，我也特别把互联网上一篇不错的文章做了精心总结，拿来和各位分享：看完了对比，你是选择买房，还是租房呢？更多内容记得关注好买商学院微信号(howbuyIE)，好买商学院是好买财富旗下，专业、好玩的和交流社区!《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选五楼市“”：辉煌与尴尬始于2000年的内地楼市“十年”，是当时助推中国经济二次腾飞的、最重要的两部引擎之一——房地产投资热潮+出口需求的激增，令中国摆脱了1997年以来的通货紧缩格局。楼市“黄金十年”，让一些嗅觉灵敏的者，早早实现了人生财务自由。对他们而言，那十年是自己最辉煌的一段时光。但面对所在城市楼价的疯涨，大多数人只能日复一日的见证着，年复一年的感叹着，自始至终的观望着，却最终无奈的放弃；对他们而言，那十年是一段略显尴尬的时光。白银时代，房地产市场格局分化2012年，中国楼市告别了辉煌的“黄金十年”，步入格局分化的“白银时代”。一线、准一线房价依旧涨声一片，但大部分三四线城市，迫于地区GDP增速放缓、房屋库存积压、人口迁出等不利因素影响，房价开始滞涨。在**调控力度不断增强的背景下，很多人认为国内即将破灭。早在10年前的2007年，随着美国次贷危机的爆发，国内房地产“泡沫论”就已大行其道；10年后，泡沫论愈演愈烈，而楼市价格却早已物是人非。7月24日中央**局会议提出：要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立房地产调控长效机制。这意味着，房地产调控政策还将严格执行，但国家并不希望楼市过于动荡，未来一段时间，市场大概率还将保持稳定运行。泡沫中挑选具备升值潜力的房产经历了十几年的价格疯涨，充斥着泡沫的楼市还有没有投资价值？随着国内经济格局的悄然变化，部分地区楼市依然具备一定的。下面，老金结合身边“房产达人”的独门秘籍，以及自己的投资与实战经验，从理念与方法两个层面，与大家分享如何挑选具备投资潜力的房产？友情提示↓↓↓从当下的政策面及市场环境看，依旧不容忽视。以下内容仅供参考，不构成投资建议。理 念 篇，买的是未来一般人购房，买的是现在；购房，买的是未来。具体来说，普通人买房是出于居住刚需，为的是改善生活条件，因此更在意周边配套设施是否完善，小区品质是否足够好，是不是离学校、工作单位、商场更近；而投资者看重的是未来房产的升值潜力，这里或许离市区较远、周边配套也没有跟上、交通不便利——但价格低，地段未来升值空间大，这就是投资房产的价值所在。做个短线客，目标3年内出手变现“炒房炒成了房东”——人生三大悲哀之一。为了避免让自己变成悲哀的房东，一是别指望靠房产租金赚钱，这样投资周期太长，中间有太多不可控的变数；二是力争3年内出手变现，最多不超过5年，一定要通过房产本身的增值获利。为何投资周期最好控制在3~5年？首先，在中央对楼市调控的大背景下，未来的房产政策是我们无法预知的，所以通过减少房产持有时间，来规避政策的不确定性；二是加快资金回笼速度，提高资金利用率。买新房还是二手房？很多新入市的朋友都会问这个问题，老金简单对比一下二者。地段与价格方面，新房多位于城市非核心地段或近郊远郊，价格相对便宜；二手房多位于城市热点或特色地段，价格相对较贵。费用方面，二者在交易时都需要缴纳房屋契税，每年还需缴纳物业、取暖、水电、维修基金等生活费用；除此之外，二手房还可能产生个税、，通过中介购买的话，还需要支付一笔中介费。交易流程方面，购置新房手续相对简单，二手房交易手续相对复杂，尤其在贷款与产权变更环节，变数较多。额外收入方面，新房在未装修情况下出租难度大、租金少，二手房易于出租，租金较高。从实际情况看，专业更多投向新房。方 法 篇这两年，老金在向几位房产达人“取经”的过程中发现，不少专业投资者判断楼市潜力的方法很简单，很多都是我们能够轻易理解的；关键是通过何种渠道及分析方法，提前获取这些利好。判断该地区是否有重大产业规划如果一个城市被规划成为国家级或省级产业新区、新城，那么对于投资者而言，一定做梦都能笑醒。如2015年北京郊区通州被列为首都副中心，2年来房价翻了3倍。如何提前判断和寻找这些城市？首先要关注具体城市**相关部门发布的消息，尤其是年度**工作报告，其中会提到未来的城市规划。另外，也可以通过以下条件去筛选：·是否属于一带一路沿线周边城市；·金融与高端服务业规划所占比重大的城市，升级成为国家级重大产业规划的潜力就越大，如苏州、杭州；·我国高铁中长期规划——“八纵八横”通道沿线重点城市，因其地理位置的优势，未来很可能会受到政策的关注，如四通八达的合肥、三个主干线路交汇的西安与重庆等。未来是否有城铁、地铁建设规划城铁和地铁的落成，会**缩短城区和郊区的通勤距离，很多城市曾经冷清的郊区，因为通了地铁城铁而大幅升值，具体实例不胜枚举。地铁城铁的开通，本身也有助于吸引外来人口居住生活，提升沿线楼盘的刚性需求，推升价格上涨。根据《中华人民共和国城乡规划法》，城铁规划应提前向社会公示，从各城市规划局官网可以查到。公示时间一般为30天，注意不要错过。同时，对于城市改造、建设重大项目方面，相关部门如发改委一般也会提前公示。现在**招信息趋于透明化，从住建部官网发布的招投标信息，偶尔也能看到重大项目建设的蛛丝马迹。地王效应：房价上涨的重要推手房地产市场有个名词叫“地王效应”， 用以形容地王对市场的促进作用。地王的出现，不仅会直接带动相应地段房价上涨，也会促使周边房价出现上涨；同时，地王助涨其他开发商拿地热情，甚至造成当前城市土地价格普涨，在一定程度上促进楼市的交投活跃度。判断地王会不会出现，前提是要了解这座城市的整体规划，了解未来一段时间，哪些区域是**要重点要打造的。由于平台有很多山东的投资朋友，老金就拿济南市来举例吧。我们首先锁定区域——从城市规划来看，到2020年，济南的规划重点是东部地区，因为在东部新城的核心区域，济南要斥资打造全省独一无二的CBD中央商务区；其次，可以通过国土资源局官网或媒体报道中，关注该地区供地计划，如果未来1-3年有重点的供地计划，该区域很可能将成为新一届地王的诞生地。文娱资源的入驻这条可以用来判断具体楼盘的价值。“文”指的是重点学校。在现有教育制度和环境下，优质的教育资源，在相当长一段时间都是一种稀缺资源，只要周边有重点学校分校的入驻规划，房价上涨后往往高居不下。各地教育局一般会通过官网或当地**网站公布每年的教学规划，包括市重点学校的开立分校、位置变动等信息。“娱”指的是大型配套设施，如万达中心、大型三甲医院的开工建设，这对周边房价的上涨也。尽量选择现房或准现房在理念篇我们提到，最好3-5年内就能出手，因此现房或准现房是比较理想的选择。如果选择期房，一般交房期就有1-2年，办理房产证还需1年半甚至更久，这样就很容易超出我们的交易时间，无形中提升。结
语著名作家王小波的“时代三部曲”，通过《》、《白银时代》、《青铜时代》三部书，以跨越时空的方式刻画了人与社会的复杂关系，揭示了人性的诸多本质。经历了黄金与白银时代，谁也不知道中国楼市的青铜时代何时到来，但“逐利”作为资本市场与人性亘古不变的真理，不论时代如何变迁，它依旧是包含房地产在内的，各类投资永恒的主题。对此，资本大鳄索罗斯的观点值得玩味：作为一个公民，我关心的是社会价值，即人类和平、思想自由和社会正义；但作为一个市场参与者，我更关心的是市场价值，即追求利润的最大化。最后，再次郑重提醒大家楼市有风险，在当前的市场环境下，房产投资需要足够的资金、专业的知识、理性的分析再加上一点运气才可能成功，作为非专业投资者的普通百姓，购房还是要以提升生活品质为首要目标。至于让资产稳步增值，让年化收益轻松达到8%以上，还是交给收益更稳定更有保障的国资系“金投手”吧！《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选六极度速冻！楼市突发王炸，炒房者哀嚎遍野时间：日 04:40:36 中财网管控房价，这次国家是铁了心了。不要以为国家调控不了房价，只要国家铁了心，几乎就没有办不了的事！四管齐下，层层递进，全面开花！各种控房价的组合拳，正在一起打出来！1、堵字诀。这个招式的核心，就是限购限贷，堵住房价上涨之流。北京认房又认贷，接着，厦门连交易都给你停了。学区房画个红线，超过这个价格，就不准挂网买卖。苏州甚至连墓地，都给你限购了。2、疏字诀。国家正在千方百计，把人流从一线二线炒房白热化的城市，往外疏导。最典型的，是京津冀战略把北京常住人口引导到廊坊的固安、霸州，引导到保定等。3月31日下午，国家又正式宣布，在辽宁、浙江、河南、湖北、重庆、四川、陕西等7省市设立“自由贸易试验区”，并公布了详细方案。之所以选择在这个时机出台这个政策，一个最重要的目的，或是把人流从过热的一线城市分流出来。3、管字诀。就是规范管理，避免违规哄抬房价。一方面大家都知道了，治理那些助纣为虐哄抬楼价的中介机构，另一方面，也开始对炒房的人进行管理。近日，关于房地产的最大消息是：在2017年年底之前，全国所有市县的“不动产统一登记”的房源信息，将全部接入国家级平台。也就是说，最迟从2017年12月开始，一个人在全国买过几套房，只要进行过登记，都可以在平台上查到。到那时，谁是贪官污吏，谁在大规模炒房，谁涉嫌在房产上偷漏税，纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。4、抽字诀，也就是釜底抽薪，缩紧银根。上周周小川在海南的演讲，说了一句非常重要的话，如同全国的一声炸！中国央行行长周小川在博鳌亚洲表示，货币政策经过多年QE，全球已到达周期尾部，意味着货币政策将不再宽松。话音未落，闪电已至。最典型的，是昨天下午，上交所的，一度飙升到31%，几乎达到了的水平。支付宝年化率，也接近4个点！这次，其实是央行主动为之的，目的就是向市场释放出信号：货币宽松周期要结束了，将越来越紧。别炒房了，你们的资金链将绷得很紧，最终会死的很惨！大风起兮云飞扬！见识了那么多次房价调控，但之前任何一次调控，从来没有这次调控来的猛烈，来的决绝，十八般武器都使出来了。截止到目前，全国已经有超过40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。显然，国家已经下了铁的决心：房子是用来住的，绝不是用来炒的，谁再不知难而退、谁再兴风作浪、谁再一意孤行，谁就将血本无归！二全面速冻，房市突然进入了冰河时代。3天网签仅7套！交易量剧降99.9%！这种难以想象的成交走势正在京城“商住房”市场上演。上周日，剑指“商住房”的楼市调控新政落地，市场交易迅速降温。堪称“最重磅”的北京商办类物业调控政策之后，除了二手“商住房”，迅速降温的还有商办新房交易，此前打着“不限购”旗号的商住新盘已偃旗息鼓。据中原地产研究中心的统计数据显示，北京商办市场在新政后3天（3月27日、28日、29日），网签总量仅为7套，只有位于通州的个别项目企业签约5套、另外还有门头沟与丰台各有一宗企业购买。由于只能由企业购买，北京所有商办交易全面冰冻。而新政前三天，北京商办项目签约套数还高达850套。也就是说这项新政落地后，商办类物业签约跌幅高达99.9%。中原地产首席分析师张大伟分析，过去几个月北京商办类物业每月签约都在3000套以上，预计在二季度有可能快速跌落到500套以内。别小看这个购买商住房渠道的封堵，以前，很多人买商住房，是可以金蝉脱壳，悄悄地把它搞成住宅自住。通过这个办法，大量人口可以绕过了限购涌入了北京，商住房也成了爆炒的一个。对商办物业扔出这个“王炸”，直接地把大约万亿资金关门打狗，硬生生地锁住了，在相当长的时间里，这些资产都只能捂在手里，无法套现。现在，一切终结了！一纸命令，这个市场将瞬间天寒地冻！三凡是泡沫，都是要破灭的，只是时间早晚的问题。现在，实体经济已经快撑不起房价的野心了。别忘了，最近山东水浒故地发生的那个案子，有一个让人难过的巧合，那就是借高.利.贷的，是搞实体经济的，而放高.利.贷并且施暴的，是房地产老板。实体企业的老板，惨败于房地产的老板！这种状况，是不可持续的！感觉，国家现在在釜底抽薪的“抽”字诀上，还在把握分寸，唯恐误伤实体经济。但是，如果堵、疏、管的组合拳都没有用，楼价还继续上涨的话，不排除国家下定决心，叠加使用货币收缩和信用收缩的大招，一直搞到房价瘫倒在地，横盘不涨为止。岂不闻：魔高一尺，道高一丈！那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了。不让这些者不尝尝房价调控带来的苦涩滋味，任由他们拼命炒下去，资金脱实向虚的趋势仍将持续，中国的经济发展将进一步遭遇重创！对看多的言论，认为要格外小心。在过去由于过分谨慎，不少人看错房价，错过了买房的机会；未来我认为很多人又可能因为对流动性收缩态势重视不够而再次犯错。房价局部可能还会继续会涨，但作为一个整体，房价大概率要走入暗黑森林！从今年开始，或就是拐点了。对房地产市场，大家应当保持高度的警惕！延伸阅读关于这波楼市行情，迄今为止最专业的解读！来源：微博“兔**”近期关于一线城市房价上涨的一些个人观点。比较散乱，尽可能地组织过了。1、普通中产家庭在一线城市买不起房，从未来长期看，将是常态。就好比普通日本中产家庭和普通美国中产家庭很难在东京、曼哈顿核心区买房一样。北京上海核心区的房产是稀缺资源，主要是祖上继承的家产。2、抱怨说清北复交毕业生也不能在北京上海买房没有意义，横向比较，哈佛耶鲁毕业生就会抱怨不能在曼哈顿买房么？东大京大毕业生就要抱怨不能在东京买房么？这样的发达国家，核心城市地产价值都极高，只有特定行业、财务上比较富足的人士才有可能购房。中国人将逐渐学会接受这些现实。3、而且这样的国家，人们不会把这种购置核心区房产作为人生成功的检验标准。对于这一点，我只能说，由于中国是一个发展中国家。各种硬件软件资源落后。物质世界快速发展、膨胀，人们需要急切的获取资源，安身立命。如果没有一定的财经济实力，很难在这个国家过上太体面和惬意的生活，以及保证自己下一代的未来。所以，我们对在好城市购好房的需求尤其的强烈。4、我们总看到社会舆论认为买不起房是一种社会问题，很多人唉声叹气，而且认为存在某种不公平。如果你在美国，生在一个中西部的底层中产阶级家庭，好不容易考上纽约的大学，全家持续勤工俭学毕业，你不会觉得买不起曼哈顿的房有多大的不公。别的年轻人在中央公园旁有一套公寓那是他爷爷留下来的。这是财产的代际的转移。用中国俗话说，祖上烧的高香。你会觉得那是别人历史的积累，是天生的禀赋，是生得运气。要抱怨，最多抱怨为什么你爹或者你爷爷没有积累这些资本。这和为什么富人小孩暑假去巴黎看博物馆，穷人小孩在家看电视的道理一样。这种不均等是与生俱来的。5、中国发展实在太快。资产价值到了一定程度集中爆发。非常有限稀缺的北京上海核心区住房资源实际上在极短的时间里就分配完毕了。年轻人，早出生几年、早结婚几年、早生孩子几年，或者一个择业选择，一个城市选择，以及其他任何生活与工作相关的决定，一些财务安排（比如现金管理、资金的流动性），都可能对你买房的能力或决策产生根本的影响，进而改变一生的路径。从北京上海最近的限购来说，都是打击改善型需求的，你之前的贷款记录和房产都会对你后面购买更大的住所带来难以估量的影响。因此，有房没房，有很多偶然机缘的因素。这些资源分配都在极短的时间内（几年）完成，很多人还没反应过来时，可能已经错过。6、由于这些资源分配都在最近几年内完成，个人感觉很无力。再与身边同龄人比较，有可能很多人买了房了。“上岸”了，你没“上岸”，就会感觉不好，觉得社会不公平。现在的大多人都认为，拥有住房是理所当然的，是必须，是一个基本的判定人的成功的准绳。在一线城市买不起房的预期，对于大多人来说，可能还是一个需要接受的新事物。这归根到底都是因为中国发展速度快，资源供给紧张且还在加剧。但资源是稀缺的，分配短时间内完成。很多决定命运的事情不是透过两三代人，而是在一个人职业青春的几年之内就完成了。7、其实，中国二十世纪以降的历史一直处于巨变。改朝换代、战争、各种运动。资产的获得与失去。阶层的变化。中国还在大变革的年代。现在在完成社会阶层的重构和固化。2010年代为买房困扰的年轻人，其实也就是是经历和他们父母辈、祖父母辈、曾祖父母辈一样的时代的巨变而已。在时代的巨轮面前，个人就是渺小的。8、未来，一线城市住民的平均购房年龄（如果有能力购房的话）将推后。从结婚前或结婚时点向后推延。比如说从28~30岁推后到35~40岁。而且按家庭计算的住房拥有率（即是否有房）还可能下降。9、我一直认为，试图比较中国及其他发达经济体核心城的房价的绝对水平的高低、差异没有太大意义，认为中国一线城市房价远超普通居民收入不合理也是有问题的。中国与发达国家在经济结构、社会结构、资源积累与区域分布方面完全不同。中国是非常典型的区域发展不平衡、城乡发展不平衡。各种资源高度集中在极个别超大型城市之中。10、过去十多年，中国大陆位于北、中、南的三个一线（北上深）城市高速发展，聚合了大量资源——各行各业的就业机会、教育资源、医疗资源、各种社会资源和关系，都高度集中在这几个城市。其中，北京上海为超一线城市，在教育、医疗资源等方面也遥遥领先。但，深圳在教育医疗方面与北上还有差距。因此，就业、人才储备比北上也就有差距（举些可能不完全合适的例子，例如看中国籍的哈佛毕业生，多少去了北上，多少去了深圳，就知道。这就是吸引人才的能力。当然，深圳相对宜居，这个能扳回来几分）。11、脱离了这些超级大城市，到了富足的一点五线或二线城市，尽管表面上有不错的硬件条件（比如高楼大厦林立），但软件还是有很大的差距的，人力资本、教育、医疗等。美国之所以极端发达国家，就在城乡和区域差异被尽可能的最小化。人可以选择不同的城市定局工作。可以在城市核心区，可以在郊区，在小城市。在哪里都有还可以的教育资源和医疗资源。许多国际机构或大公司把总部设在小镇里。雇员的家庭可以安居，因为幼儿园学校医院的环境是可以的。在中国，即便在北京这样的超一线城市，脱离东城十五公里，教育资源医疗资源就开始不足，于是人们需要向城里迁移。12、这种体现在医疗、教育、软件方面的区域发展不平衡，城乡发展不平衡的本质原因，当然就是因为人力资本积累的不足：盖一栋楼很快，培养一代相样的教师、医生则需要相当长的时间。何况不要忘记，这是一个阶层还正在固化，经济能力可以决定你这一辈子甚至子女后代的阶层的年代，因此，经济收入是第一位的。缺乏具吸引力物质回报的行业，都可能难以吸引到人才（这一点在后面还会提及）。总结，中国人力资源的稀缺、瓶颈，解释了为什么人们要扎堆一、二线核心城市以及这里的房地产资产价值。除了教育资源紧张外（一会儿还会再顺带点一下），中国还有一些特殊情况，影响到房价，就是中国的学校和学区制。这个大概简单讲讲吧，主要参照美国比比。中国有以下几个特征：12.1 好学校基本都是公立学校，私立学校也在发展，但在对民办校的政策环境、人才（教师）引进及保留、教育质量、“营利模式”、与中国应试体制的衔接方面，与公立学校还有差距。这背后的原因比较复杂，有政策方面的原因，也有体制原因（公立学校的教育思维和习惯和文化和实践，可能就是更适应我们这种体制的。另外，如果举例说中国的公立大学好，民办大学不好，美国的民办大学（哈佛耶鲁）最好，优于公立大学，大家就不用再听更多了）。然后，大众也都相信公立学校好的故事，最愿意投入资源或付出牺牲的那部分家长都在涌入公立学区，带来很好的生源，也使得公立学校有良性循环。12.2 公立学校基本都坐落在老城区，例如朝阳区是北京富人很多的地方，但学校不行。小孩到年纪了，很多人就要换房进城。这有两个细分原因，一是中国没有郊区化的进程，主要也还是教育医疗资源包括基础设施跟不上，出了城就有问题，这就因为中国还是软件不齐的发展中国家；这个郊区化要发生，比如说朝阳区要有号的医院学校，它是需要几十年的发展的。二是因为中国的税收制度。美国地方的公立教育主要靠物业税。哪里征税，哪里使用。各地方都在很小的**体内进行民主治理。富足地区，物业价值高，物业税也就高，因此学校得到的经费也足，学校就办得好。然后这个学区继续吸引好的学生，也是良心循环。中国呢，我不知道朝阳区的公立学校和朝阳区富人群体缴纳的房产税有什么直接关系。朝阳区的富人群体能不能对这部分物业税的使用发表意见。所以，这个就不展开了，大家都懂的。所以呢，接着刚刚说，“二、公立学校基本都坐落在老城区”，由于税收制度的问题，非老城区还很难发展出后的公立学校，因此人们只能扎堆往城里跑。12.3 现在引到第三：三、在中国，与公立学校教育资源配给所绑定的，是户口制度。以北京为例，东西城这样的教育资源丰富的地方，适龄学生远大于学位数，就要走“顺位”。孩子父母在学区落户 以及 父母在学区有房产，才可能进入第一顺位，顺利上学。因此，为了就读，就必须通过购房落户（其实这里仅指非东西城的北京户籍人士购房落户东西城）。在美国，首先就没有什么户籍的概念，学区内居住的居民都可以入学，有租房合同就可以。你租房也是缴纳物业税的。作为纳税人，你就可以上区内的公立学校。在北京，最大的问题其实还不是非东城西城海淀户口的北京人的就学问题，而是非京籍人士子女的就学问题。我们在评估学区房价格时，就必须评估到其附带教育资源所隐含的价值。另外我们也得看到，即便有了这个价格，也是很多非京籍人士享受不到的——你可能没有购房资格；你满足购房资格，有了房产证，落不了户，还是外地人，还得要办理“五证”才能申请上学，随时还可能被调剂，甚至无学可上。12.4、如上所说，美国也是有学区房的——就是学区好的地方的房子（不过，你可租可买），而由于美国教育资源相当丰富和比较的平均，使得可选范围非常广，学区房价格也没那么贵；入学也没那么困难。你选择是很多的。这就是一个简单的供需问题。在北京，我们讨论的是十多万甚至几十万适龄儿童面对数万个公立学校就学机会的问题。13、 这种教育资源的绝对意义上的稀缺和不足，是一个根本的、短期内无法解决的问题。只有时间的积累才能消解之。按照我们以前习惯的辩证唯物主义的措辞进行*****分析，就是“当前的主要矛盾是人民群众快速增长的教育需求与严重不足于落后的教育资源之间的矛盾”。14、2017年初以来北京房价的增长，我认为就是学区房驱动的，这就是因为80后（主要是1980~85年生人）生育的孩子到年纪了，开始研究学区、购房准备上学了。不在少数的人会在就学当年或仅提前一两年考虑这个问题。明年上半年我认为还会有行情.。这种对教育的需求，我认为是一种刚需。这也是人口结构带来的影响。学区房的买卖也会推动非学区房地区房价的上升（卖掉学区房，在非学区换更大的房），带来一波行情15、另外，学位是固定的，学校也不想乱扩招。举凡买了学区的人，都有动力生二胎（或者已经有了二胎）。这样的人要供两个孩子，卖掉学区房的短期意愿就不强；同时，看到学区房价值如此般提升。拥有学区房的人也会考虑是否让自己子女的子女继续享有这种资源，卖房意愿可能下降。这都带来二手学区房供应的下降，因此，我认为短中期内，在北京东、西、海这样的地方，学区房价值还会上涨。16、所以，我们已经知道：教育资源的供给是极有限的，这是结构性的，短期内很难改变，是个一代人两代人的问题；教育资源的需求又是极大的、不断上升的。而教育资源是一个公共品，那对这种极端稀缺的公共品就需要有一个分配的机制。其实，学区房就是这样的一个机制，而且是比较市场化的机制，当然它受到户籍等很多非市场化的行政政策和制度拿牌限定。但本质，一个家庭希望在多大程度上为子女牺牲自己的生活方式（一家人挤在50平米的房子里）、耗费自己这一代人甚至上一代人积累的资产，并且承担不小的风险（划区政策的变化；顺位竞争；就读小学中学质量的变化；自己孩子的天资、努力和成果等），这就是一个自主的理性选择。高价购买学区房的人，会为学区房投资付出相应的代价、承担相应的风险。所得并非确定（比如中考、高考、日后的职业发展及回报）。由于学区房是有市场价格的，所以其实它本质就是分配教育资源的一个市场机制。如果说**要做什么干预的话，就是整治规范市场。比如说近期报道的胡同“过道户”这种坑就不能允许发生。纯粹占名额但不能满足自住的小面积、按学区房定价的二手私产也有可能被纳入监管。除此之外，考虑到前述所有我国教育资源短期稀缺的环境，这种配置极度稀缺教育资源的方式有可能是在当前不完美的制度下最不坏的或相对比较合理的。17、伴随社会人力资本的积累，教育资源的建立、完善，师资的流入，以及没有足够财务能力或者投资决心但还是比较重视教育的家长选择留在老城区之外，这些地方的学区质量也会逐渐提高。但这需要时日。对于任何一个家长而言，即，你需要判断，这个教育的逐步改善，是你的孩子（未来十几年内）可以见证和享受到的，还是说它需要更长的时间，你孩子受教育的那几年仍然享受不到。而你在能力范围之内，应该倾注自己的力量给它更好的安排（即购买老城区的学区房）。这种纠结和博弈将始终存在。18、如果说提什么政策建议，那我就建议房产税一旦征收的话，应当跟当地财政高度绑定，而且是精细到学区的划片上的——学区内的房子的房产税，将用于支持学区内公立学校的建设。只有这样，才可能合理配置财政资源，带来良性循环，发展新城区的教育，提高居民生活质量与福祉。19、下面说说租房。既然买不起房，那就只能租房。过去十多二十年发展下来，中国核心城市的住宅房地产有几个特点，一是基本以私产的形式存在；二是资产价值高，收益率低（即房价高，租金低）。这个环境对住房租赁市场的影响是什么？首先，房价高租金低，从经济逻辑看租房应该是挺好的，但中国核心城市的住房又都是私产，出租本质是C2C，即个人业主出租给个人租户。这样的租约很难长期化，租约通常较短，租户也没有什么权益，比如不存在什么优先租赁权。业主要用房，或者到期租予其他人，或者卖了房，新业主不打算出租等，这些租户都是没有办法的。租户很难对房屋进行什么建设（例如“软装”），而只是将其作为临时居所。因此，也很难对住所有长期的、稳定的家的感觉，总是感觉要搬家。而这个问题伴随年纪增长（比如家里有小孩了）就日益突出。这样，人的幸福感也肯定受限。所以，在目前的私产C2C为主的租房环境下，住房租赁还是人们购置自有房屋前的一个过渡安排。这两年（长租）公寓市场快速发展，我理解还是主要满足了大学刚毕业这种有短期住宿刚需的青年群体。20、由于租房需求日渐增加，这两年长租公寓也成了一个很热的行业，且受到资本市场的青睐。但这个行业要实现盈利，往前还有许多挑战。目前的租房市场无非几类。传统的就是纯经纪业务，业主要租房，请经纪撮合，把房子出租给租户。经纪从中提成。这是传统的经纪业务。这样的住房租赁不在我们讨论的范畴。我们讨论的是“长租公寓”。长租公寓大概两个形式，1）一是分散型的，就是面对C端业主，把他们的房子通过整租，然后做适当的改造再以更高的租金出租，盈利主要靠租金差价。第二种是集合式（或有组织的）的，其中又分为两种，2.1）整租一栋或多栋老旧的楼宇，加以适当改造，然后分组；这个是B2C的模式，业主端也是私产，只不过是个机构（B）。2.2）自主开发物业做出租用途，或收购物业，做分租。这些都是B2C，只不过出租者本身就是业主，直接对C。21、目前中国核心城市的格局是大多数住房（特别是核心地段的住房）都是私产，长租公寓主要以分散式的形式存在。经纪背景的公司掌握房源，做这个业务就优势最大，譬如“自如”，2011年以来管理房间数35万间，服务业主达15万人。这个生意的主要挑战是利润主要靠差价，承租/转租方有一定的风险，需要经纪维护房源、规模效应有限、对于租户来说，住房还谈不上真正的长租房，租约还不能太长，业主租约到期后不再出租的风险依旧存在，同时，住房可能是老破小及或公房改造，物业管理和居住条件较差，业主对小区满意度也有限。总之，对租户而言，也就是满足短期需求，长期看差强人意。22、前面说的2.1——整租老旧楼宇进行分租的模式也不容易，首先需要找到适合改造成公寓的楼宇，这就不容易。在一线城市核心区，这样的资产本来就很有限。而且很可能是不同程度的老破小改造的，物理条件不怎么样。后续如果对这种改造物业的需求膨胀，且考虑到其稀缺性，整租的租金还可能提高，承租人的成本如果不能有效转嫁到租户（租户的支付能力又与其收入挂钩），利润就会收窄。另外，这种资产有可能存在各种的产权瑕疵，承租这样的资产再转租，企业如欲走向资本市场进行公开，就有可能因为的法律瑕疵遇到监管挑战。23、前面说说的2.2，自主开发或收购成熟资产然后转租，这个模式其实就是商业地产，这个可以细分一下。2.2.1：自主开发；2.2.2，收购成熟资产。先说2.2.2，就是把一栋老旧的楼买下来。我们刚刚说，中国一线城市就是价值高，收益率低。买下来一定价值不菲。按照目前5%左右的银行物业贷，以不菲的价格在较好的地段收购资产、投入资本开支进行适当改造，然后按1~2%的毛租金收益率转租，可能是没有商业逻辑的。即便有案例，也很难复制，不能成规模体系。这就是我们没有看到什么大企业在整栋整栋的收购物业然后改造成公寓出租。另外，收购零散存在的私产就更加不可能——收购更高，赚取租金差价的能力更小——比如到北京市朝阳区的十个住宅小区收购100个住宅单位，然后按1~2%的收益率出租给终端业主。这可能根本就不是一门可行的生意。24、然后回到2.2.1，一个机构（比如说开发商）开发一栋住宅，不散售，而是出租。有没有可能性。我的意见是：基本不可能，因为相当于土地成本、建安成本、银行开发贷款/经营贷成本，房价收益率太低。开发商讲究cash flow，住宅出租的收益率可能比商业地产、写字楼、仓储物流都低，除非是**买单承诺收益的PPP，或者是给予其他形式的补偿（例如开发一片可售住宅地产），否则的话，自主出租公寓没有商业逻辑。也就是随便地匡算一下：假设土地成本按楼面价12,000元（在一线城市现在不可能，就不考虑这个数怎么来的了），建安（钢筋混凝土加尽管加适当硬、软装）按最低的5000元/平方米；住房单位100平米（算可以满足改善性需求的），4.8%；毛租金7000元/月（考虑地段不会很好，房屋质量也一般），净租金按75%的NOI margin；开发商资本金投入30%。这样算出来，净租金刚好覆盖银行利息（而且仅假设每年还息，不用还本），这还不考虑所有的总部费用。这样的生意是亏本给银行打工。在一线城市房价动辄6~8万的情况下，是没有商业逻辑的。如果有人做出租公寓，那是在做公益，不是在做生意。25、中国的住房价格的高涨，基于的就是资产价值的上升，而不是租金的上升。资产价值的上升，我在更早的时候分析了，除去货币因素、可选稀缺、花车效应等，主要还是区域和城乡发展差距过大和加剧的人力资源供需矛盾所致。26、（以收租为主的行业）根本的逻辑是赚取与净租金之间的差（“spread”）;在收益率很低的国家，融资成本与净租金之间的差很小甚至没有，那么商业地产无利可图。所以，中国的商业地产基本只能靠“以售养租”这样的模式来支撑；还有少数背景雄厚因此能享受较低境外且能找到伙伴的外资企业能够从事。上面说的这个融资成本与租金收益倒挂的问题，即使境内有REIT这样的退出工具也无法解决。因为没有人会买收益率1~3%的REIT，直接买好了。27、基于以上，就暂不讨论中国缺乏工具、金融和广度不够——缺乏长线投资不动产的金融机构、不动产交易市场极度缺乏流动性、缺乏REITs金融产品等更广泛地话题了……也不展开比较美国拥有巨大的长租公寓市场，业主为长线财务投资人而非开发商，大宗商业地产交易活跃，流动性很好，退出渠道也是多元（包括和REITs）。我认为，出于种种原因，中国建立有组织性长租公寓的时机已经错过。目前一线核心城市的住房私产格局短期内不可逆，只有等待好几十年后下一轮地城市再开发/重建了。届时，需要中国的投资性房地产收益率回归合理区间 + 重金融工具（如REITs）健全。28、综合而言，我认为目前中国一线城市人口的租房需求很大，但由于上面说的住房私产分散、资产价值高/收益率低，使得成规模的、有组织的长租公寓网络很难建立，目前只能满足年轻群体，但很难满足有小孩家庭的改善+稳定的居住需求。29、由于上面说的种种情况，一线城市资源竞争太过激烈，我认为部分人口注定将向准一线和经济潜力二线城市回流。这对中国的区域发展再平衡应该是个好事30、最近，北京上海和各地出的调控政策如此严苛，有的人说，这种政策“扼杀了真实的改善型需求”。那**一刀切地从供给、购房资格、信贷等全方面抑制老百姓的购房特别是改善性购房，是为什么？我认为就是为了抑制住房交易，使得二次购房无比艰难，个人要付出极大的成本。这虽然不一定就能使得房价有多大程度的下跌，但只至少可以使楼市变冷、平抑房价，怎么着也是有价无市。而且这个调控因为太严格，一旦放开将会使得房价报复性上涨，所以我认为为期不会太短，会长到改变人们的预期和投资、消费、生活方式和观念。很多人可能要淡忘改善型购房的需求了。31、这个目的是什么？是因为资产快速上升不但有很大的，而且对全社会一两代人的心理、心态都会发生扭曲影响：房地产会挤出其他行业。实业家会认为创业不如买房；年轻人规划职业会想到哪个单位解决户口、能分房，能给高收入。许多对社会长期发展有益的行业将无人问津。想想，我们感叹教育资源稀缺、老师少，但北京市又有多少学校就真的能够解决老师的住房和孩子上学问题？教育这门行当（包括老师们可能赚取的各种外快）能够满足多少老师的购房和经济需求？想到这里你还做老师么？这也适用于其他行业。年轻人在结婚时也会在择偶时过度考虑房产。另外，在房地产行业赚过的企业，也很难转型到其他精打细磨扎实研发、抠利润的行业，制造业企业，只要涉足过房地产，也多少会有些骚动和再难沉下心。朋友圈上能看到无数感叹自己卖房创业的人的唏嘘。在资产处于高速上升通道的环境下，大家都把购房作为首要目标，希望在有生之年为自己和后代抢占房产，不惜为买房甚至放弃自己的职业追求。在这里，自主、投资、投机的界限就会模糊。32、我认为，追逐房地产资产（及其升值价值）在现阶段，对中国社会的长期发展是有负面影响的。所以，也许**就是希望在绝对意义上遏制购房需求，最大程度提高购房交易的门槛，社会“脱虚入实”，让两三代人在未来二三十年内忘掉房地产，而不是让房地产的理想挤出其他理想，逼迫他们撸起袖子（和腰带），继续为中华崛起而在小房子里艰苦奋斗。33、而在回到我们先前讨论的学区房问题，由于不能再做改善，很多人只能困在现有住房，那就花心思让孩子在就近上学中获得最大所得吧。你作为家长的教育努力也可能帮助孩子及其所在的学校，使得教育资源平均化。最终缓解学校、学区质量的差异。(.保.险.那.点.事.儿.)中财网《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选七近日，《中国经营报》记者的朋友圈遭到二手房中介的一批业主急售今日特价房刷屏。性价比最高独栋别墅 ! 带私家温泉，原价 3424 万，今日特价 2700 万，单价仅需 3.66 万 !捡漏房 ! 业主急售 !500 万豪装，东二环单价仅售 8.3 万，小区成交价 10 万以上，仅卖到今天 !根据统计局数据显示：6 月份，北京二手房价格环比下降 1.1%，已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。在销售量方面，中原地产研究中心统计提供的最新数据表明：北京 7 月份全月累计二手房住宅签约合计 7158 套，环比跌幅达到了 20%, 这一成交量也是 2014 年 6 月 6464 套以来的连续 37 个月同期最低值，年度同比跌幅达到了 70%。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者，对于价格下降较为明显的房源，关键要看户型和交通。实际上户型偏大的房源，因为总价高，潜在的接盘者就少。相对来说，90 平方米以下的户型房源依然是紧俏的，价格下跌幅度不大。而学区房，因为近期管控较为严厉，购房者相对也会比较理性，以观望居多。二手豪宅价格下半年难有起色提供豪宅租售服务的丽兹行近期发布的《2017 年豪宅市场半》显示，今年 1-6 月份全市高端二手住宅成交 1961 套，同比下降 28.9%，下半年预计高端二手住宅月成交量将维持在 200 套左右。丽兹行资深经纪人许女士给记者提供的销售数据显示，上半年高端二手公寓成交 1639 套，相比去年同期下降 30.4%，其中 6 月份成交 240 套，相比 3 月份下降 40.15%。高端二手公寓主要分布于主城区，需求活跃度高。许女士表示，从高活跃楼盘分布来看，围绕国贸、望京、东直门商务区成交最为活跃。其中，望京的东湖湾、丽都的阳光上东、太阳宫的太阳公元和 CBD 的新城国际虽然没有往年成交量高，但上半年成交量均破 50 套。成交量的下降，对于价格必然会带来一定影响，当前来看，价格停涨，并有小幅下滑。但从各大二手豪宅盘来看，与价格关联度最高的还是项目的区位。其中，万柳、金融街商圈的单价最高，因为住宅量少，西部区域总体来说要高于东部区域，价格也依然坚挺。比如万城华府，被誉为‘城市别墅’，是万柳商圈最高端的项目，目前单价依然在 15 万元以上。还有金融街商圈的高端代表中海凯旋，200 平方米左右户型为主，单价也不低于 15 万元。许女士表示，参考 2010 年限购政策影响，预计下半年豪宅市场成交价格依然会稳中有降。部分业主确实着急出售，所以降价比较明显。许女士举例，有一个北四环紫玉山庄的业主想出手一套联排别墅，之前这种户型总价绝对不低于 3000 万元，但最近业主降价至 2800 万元，只求尽快出手。此外，总价几千万元的豪宅一次性降价数百万元的现象也屡见不鲜，甚至有之前报价 1.2 亿元的后海四合院，目前以每周 300 万元的降价速度屡次刷新底价，截至本周报价 7200 万元。链家研究院院长杨现领则分析：对二手豪宅盘而言，一般为高端改善，目前‘’加上贷款难使得换房难度变大，下半年成交量可能难有大的起色，价格或还有下跌空间。学区房与老破小的理性回归2017 年春节过后，北京有不少学区房曾迎来一轮猛涨，多数知名学区房甚至在短时间内上涨了 10% 以上，其中流传最广的要数西城区胡同里的仅几平方米的杂物房，竟挂出单价近 30 万元的天价。当时有业内人士笑称，单价低于 12 万元 / 平方米的，根本都不能算是学区房了。如今，距离北京开启3 · 17史上最严调控已经过去四个多月，数据显示，北京 7 月二手房挂牌均价每平方米 51299 元，与 3 月最高点的每平方米 61326 元相比，降幅高达 16%，基本已经回落到去年9 · 30政策之前的水平。而降价最厉害的便是之前涨势最凶猛的学区房。今年 3 月 23 日，北京市住建委曾召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。4 月，北京市教委发布的《2017 义务教育阶段入学工作的意见》提出了多校划片原则，这意味着即便买了名校对应的学区房，也可能被派到附近的普通学校。其目的是为了让家长降低对购买学区房就能上热门学校的期望值，避免学区房的过度炒作。记者来到位于中关村的黄庄小区，该小区建于上世纪 80 年代中期，因拥有中关村一小的学区名额，因此房价常年居高不下，好一些的户型今年初最高单价都在 15 万元以上，近几个月来价格逐渐回落，均价已经不足 12 万元。这个小区是典型的‘老破小’，不过因为是中关村一小的学区，目前不受多校划片影响，肯定能上中关村一小。据门店经纪人介绍，5 月份至今，该门店已经成交 5 套黄庄小区房源，目前报价最低的是一套 650 万元的两居，预期 600 万元可以拿下。出售的大部分业主都是为了换个改善型，600 万元的价格在黄庄小区不过是一套 50 平方米的老房子。在他看来，目前大概有三成左右的业主着急出手，一方面是想尽快换房，也担心学区房会受到更多政策调整，今后将难出手。二手房价格不透明，有很多报价虚高的案例，这不代表市场价。中原地产首席分析师张大伟认为，目前学区房的价格下跌，大部分是报价跌得多，实际成交跌得少，报价并不代表成交价格。但因为成交量暴跌 6 成，成交周期明显拉长，北京市场连环单比例非常高。因此价格下调比较明显的房源将主要集中在换房客户为了继续买房只能低价处理房源上。刚需户型将保持平稳根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017 年上半年北京二手住宅交易中一居室、两居室、三居及以上户型，各占 25.9%、52.8%、21.3%，环比 2016 年下半年分别减少 1.3%、增加 2%、减少 0.7%。整体来看，刚需两居室过半的局面依旧没有改变。从价格上看，上半年两居室单价较三居及以上户型高出 1.1%，一居室单价较两居室则又高出了 4.5%。其中，60 平方米以下、60~90 平方米、90~140 平方米、140~200 平方米、200 平方米以上的住宅各占 36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%。可见，上半年二手住宅交易中 60 平方米以下、60-90 平方米占绝对多数。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，在北京早期的房地产市场开发中，一居、两居，或是 90 平方米以下的住宅是市场主力，供应充足的中小户型房源，也成为二手房市场成交的主力。此外，目前北京房价较高，占比更多的资金实力较为有限的普通购房家庭，不管是首次置业，还是首次置业升级，总价较低的中小户型也是首选。开发较早的商品住宅虽然面积不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、医疗等配套设施更加完善，所以房价也相对较高，跌幅并不明显。90 平方米以下的户型的房源依然是紧俏的。严跃进表示，不过，对于刚需楼盘来说，交通区位是关键，即潜在的增值空间是考虑的一个内容。杨现领同样认可了刚需楼盘将保持价格坚挺的说法。数据显示，次新房在本轮调控中价格相对坚挺、回调幅度小。但市场整体价格下跌可能会刺激刚需入市，加上纯刚需受调控影响小，下半年二手刚需成交量或有增长、价格或保持平稳。《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选八近日，《中国经营报》记者的朋友圈遭到二手房中介的一批“业主急售”“今日特价房”刷屏。“性价比最高独栋别墅！带私家温泉，原价3424万，今日特价2700万，单价仅需3.66万！”“捡漏房！业主急售！500万豪装，东二环单价仅售8.3万，小区成交价10万以上，仅卖到今天！”根据统计局数据显示：6月份，北京二手房价格环比下降1.1%，已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。在销售量方面，中原地产研究中心统计提供的最新数据表明：北京7月份全月累计二手房住宅签约合计7158套，环比跌幅达到了20%,这一成交量也是64套以来的连续37个月同期最低值，年度同比跌幅达到了70%。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者，对于价格下降较为明显的房源，关键要看户型和交通。实际上户型偏大的房源，因为总价高，潜在的接盘者就少。相对来说，90平方米以下的户型房源依然是紧俏的，价格下跌幅度不大。而学区房，因为近期管控较为严厉，购房者相对也会比较理性，以观望居多。二手豪宅价格下半年难有起色提供豪宅租售服务的丽兹行近期发布的《2017年豪宅市场半年报》显示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年预计高端二手住宅月成交量将维持在200套左右。丽兹行资深经纪人许女士给记者提供的销售数据显示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%。“高端二手公寓主要分布于主城区，需求活跃度高。”许女士表示，从高活跃楼盘分布来看，围绕国贸、望京、东直门商务区成交最为活跃。其中，望京的东湖湾、丽都的阳光上东、太阳宫的太阳公元和CBD的新城国际虽然没有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。成交量的下降，对于价格必然会带来一定影响，当前来看，价格停涨，并有小幅下滑。但从各大二手豪宅盘排名来看，与价格关联度最高的还是项目的区位。其中，万柳、金融街商圈的单价最高，因为住宅量少，西部区域总体来说要高于东部区域，价格也依然坚挺。“比如万城华府，被誉为‘城市别墅’，是万柳商圈最高端的项目，目前单价依然在15万元以上。还有金融街商圈的高端代表中海凯旋，200平方米左右户型为主，单价也不低于15万元。”许女士表示，参考2010年限购政策影响，预计下半年豪宅市场成交价格依然会稳中有降。“部分业主确实着急出售，所以降价比较明显。”许女士举例，有一个北四环紫玉山庄的业主想出手一套联排别墅，之前这种户型总价绝对不低于3000万元，但最近业主降价至2800万元，只求尽快出手。此外，总价几千万元的豪宅一次性降价数百万元的现象也屡见不鲜，甚至有之前报价1.2亿元的后海四合院，目前以每周300万元的降价速度屡次刷新底价，截至本周报价7200万元。链家研究院院长杨现领则分析：“对二手豪宅盘而言，一般为高端改善，目前‘认房认贷’加上贷款难使得换房难度变大，下半年成交量可能难有大的起色，价格或还有下跌空间。”学区房与“老破小”的理性回归2017年春节过后，北京有不少学区房曾迎来一轮猛涨，多数知名学区房甚至在短时间内上涨了10%以上，其中流传最广的要数西城区胡同里的仅几平方米的“杂物房”，竟挂出单价近30万元的天价。当时有业内人士笑称，单价低于12万元/平方米的，根本都不能算是学区房了。如今，距离北京开启“3·17”史上最严调控已经过去四个多月，数据显示，北京7月二手房挂牌均价每平方米51299元，与3月最高点的每平方米61326元相比，降幅高达16%，基本已经回落到去年“9·30”政策之前的水平。而降价最厉害的便是之前涨势最凶猛的学区房。今年3月23日，北京市住建委曾召集链家等北京市十大中介机构负责人，进行集体约谈，明确提出，中介机构和人员不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等，将逢炒必办。4月，北京市教委发布的《2017义务教育阶段入学工作的意见》提出了“多校划片”原则，这意味着即便买了名校“对应”的学区房，也可能被派到附近的普通学校。其目的是为了让家长降低对购买学区房就能上热门学校的期望值，避免学区房的过度炒作。记者来到位于中关村的黄庄小区，该小区建于上世纪80年代中期，因拥有中关村一小的学区名额，因此房价常年居高不下，好一些的户型今年初最高单价都在15万元以上，近几个月来价格逐渐回落，均价已经不足12万元。“这个小区是典型的‘老破小’，不过因为是中关村一小的学区，目前不受多校划片影响，肯定能上中关村一小。”据门店经纪人介绍，5月份至今，该门店已经成交5套黄庄小区房源，目前报价最低的是一套650万元的两居，预期600万元可以拿下。“出售的大部分业主都是为了换个改善型，600万元的价格在黄庄小区不过是一套50平方米的老房子。”在他看来，目前大概有三成左右的业主着急出手，一方面是想尽快换房，也担心学区房会受到更多政策调整，今后将难出手。“二手房价格不透明，有很多报价虚高的案例，这不代表市场价。” 中原地产首席分析师张大伟认为，“目前学区房的价格下跌，大部分是报价跌得多，实际成交跌得少，报价并不代表成交价格。但因为成交量暴跌6成，成交周期明显拉长，北京市场连环单比例非常高。因此价格下调比较明显的房源将主要集中在换房客户为了继续买房只能低价处理房源上。”刚需户型将保持平稳根据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、两居室、三居及以上户型，各占25.9%、52.8%、21.3%，环比2016年下半年分别减少1.3%、增加2%、减少0.7%。整体来看，刚需两居室过半的局面依旧没有改变。从价格上看，上半年两居室单价较三居及以上户型高出1.1%，一居室单价较两居室则又高出了4.5%。其中，60平方米以下、60~90平方米、90~140平方米、140~200平方米、200平方米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%。可见，上半年二手住宅交易中60平方米以下、60-90平方米占绝对多数。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，在北京早期的房地产市场开发中，一居、两居，或是90平方米以下的住宅是市场主力，供应充足的中小户型房源，也成为二手房市场成交的主力。此外，目前北京房价较高，占比更多的资金实力较为有限的普通购房家庭，不管是首次置业，还是首次置业升级，总价较低的中小户型也是首选。“开发较早的商品住宅虽然面积不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、医疗等配套设施更加完善，所以房价也相对较高，跌幅并不明显。”“90平方米以下的户型的房源依然是紧俏的。”严跃进表示，“不过，对于刚需楼盘来说，交通区位是关键，即潜在的增值空间是考虑的一个内容。”杨现领同样认可了刚需楼盘将保持价格坚挺的说法。“数据显示，次新房在本轮调控中价格相对坚挺、回调幅度小。但市场整体价格下跌可能会刺激刚需入市，加上纯刚需受调控影响小，下半年二手刚需成交量或有增长、价格或保持平稳。”《到底要买市区小房还是选郊区大房？》 精选九近日，《中国经营报》记者的朋友圈遭到二手房中介的一批“业主急售”“今日特价房”刷屏。“性价比最高独栋别墅！带私家温泉，原价3424万，今日特价2700万，单价仅需3.66万！”“捡漏房！业主急售！500万豪装，东二环单价仅售8.3万，小区成交价10万以上，仅卖到今天！”根据统计局数据显示：6月份，北京二手房价格环比下降1.1%，已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。在销售量方面，中原地产研究中心统计提供的最新数据表明：北京7月份全月累计二手房住宅签约合计7158套，环比跌幅达到了20%，这一成交量也是64套以来的连续37个月同期最低值，年度同比跌幅达到了70%。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者，对于价格下降较为明显的房源，关键要看户型和交通。实际上户型偏大的房源，因为总价高，潜在的接盘者就少。相对来说，90平方米以下的户型房源依然是紧俏的，价格下跌幅度不大。而学区房，因为近期管控较为严厉，购房者相对也会比较理性，以观望居多。二手豪宅价格下半年难有起色提供豪宅租售服务的丽兹行近期发布的《2017年豪宅市场半年报》显示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年预计高端二手住宅月成交量将维持在200套左右。丽兹行资深经纪人许女士给记者提供的销售数据显示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%。“高端二手公寓主要分布于主城区，需求活跃度高。”许女士表示，从高活跃楼盘分布来看，围绕国贸、望京、东直门商务区成交最为活跃。其中，望京的东湖湾、丽都的阳光上东、太阳宫的太阳公元和CBD的新城国际虽然没有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。成交量的下降，对于价格必然会带来一定影响，当前来看，价格停涨，并有小幅下滑。但从各大二手豪宅盘排名来看，与价格关联度最高的还是项目的区位。其中，万柳、金融街商圈的单价最高，因为住宅量少，西部区域总体来说要高于东部区域，价格也依然坚挺。“比如万城华府，被誉为‘城市别墅’，是万柳商圈最高端的项目，目前单价依然在15万元以上。还有金融街商圈的高端代表中海凯旋，2