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农商银行房产抵押贷款风险及防范措施
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农商银行房产抵押贷款风险及防范措施
关注微信公众号正在初始化报价器农村信用社住房贷款申请条件是什么？3个回答小小维尼w　在农村信用社有贷款，只要满足条件还是可以再到工行申请住房贷款
　　一、货款方式
　　个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
　　二、贷款对象和条件
　　个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
　　1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
　　2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
　　3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
　　4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
　　5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；
　　6. 我行规定的其他条件。
　　三、申请借款时，应出具的文件
　　申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：
　　1.身份证件(居民身份证、户口本或其它有效居留证件)
　　2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
　　3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
　　4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
　　5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
　　6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
　　7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
　　8.贷款人要求提供的其它文件或资料。
　在农村信用社有贷款，只要满足条件还是可以再到工行申请住房贷款
　　一、货款方式
　　个人住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
　　二、贷款对象和条件
　　个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
　　1.具有城镇常住户口或有效居留身份；
　　2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
　　3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
　　4.有我行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
　　5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合我行或我行委托的房地产估价机构的评估价值；
　　6. 我行规定的其他条件。
　　三、申请借款时，应出具的文件
　　申请借款时，您应填写《中国工商银行个人住房贷款申请审批表》，并向我行提交如下文件：
　　1.身份证件(居民身份证、户口本或其它有效居留证件)
　　2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；
　　3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
　　4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
　　5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
　　6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
　　7.以公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
　　8.贷款人要求提供的其它文件或资料。
zhangwen6543221)农户信用等级评定。
主要根据农户基本情况、资产负债状况、生产经营状况、信誉程度等指标进行测评。农户信用等级分为优秀、较好、一般三个档次。
2)核定农户信用额度。
根据农户信用等级评定结果、农户资金需求情况及信用额度申请，由农村信用社核定相应等级的信用贷款限额。
3)发放贷款证。
以户为单位，一户一证。
4)借款申请。
农户申请贷款时，持农户贷款证、有效身份证(或户口簿)，便可申请办理信用额度内的贷款。
5)贷款发放。
农村信用社接到农户借款申请后，由信贷专柜人员(或门柜人员)审查后签订合同，填制借款借据，农户可按规定支用贷款。
咢H0农村贷款申请条件：
　　1、农村在贷款社已开立基本账户或一般存款账户，并在该账户内保留有一定数额的支付保证金；
　　自愿接受贷款社的信贷及结算的监督检查，能够保证定期向贷款社报送经营计划和相关业务、财务报表；
　　2、有按期还本付息的能力。原应付贷款利息和到期贷款已基本清偿；没有清偿的，已经作了贷款人认可的偿还计划；
　　3、申请保证、抵押贷款的，必须具有符合规定的贷款保证人、贷款抵押物或质物。贷款保证人必须是在农村信用社开设存款账户并具备良好的经济效益和资信度的企业或经济实体。
　　贷款抵押物必须符合《中华人民共和国担保法》及相关法律法规规定，原则上应以不动产(如房屋、土地)为主，须具有商品性，且易于变现。
　　4、农村信用社贷款人的资产负债率不得高于70%。
　　5、申请固定资产、房地产等项目贷款的，贷款人的所有者权益、自筹资金比例必须达到国务院规定的要求，同时必须按项目管理的要求，提交完整、规范、有效的文件资料。
　　6、除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额未超过其净资产的50%。
　　7、除自然人和不须经工商部门核准登记的事业法人外，应经过工商部门办理年检手续；
　　8、农村信用社贷款人必须按中国人民银行规定办理贷款卡，并按要求办理年检手续。
希望帮到你！
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家住上陡门的铁柱一家挤租在50㎡的老房子里，他家的拆迁安置房刚摸文定位，马上需要支付安置房回购款。铁柱却犯了难：他只有这一套住房，刚刚被拆掉，新分的安置房又还没交付，这安置房回购款就算是贷款，也不知拿什么抵押呢？
正巧，前几天，铁柱在朋友圈中看到了一个好消息——
近日，市国土资源局发布《温州市区保障性安置房预告登记管理办法（试行）》（征求意见稿）（以下简称“管理办法”）全文，并公开征求意见。保障性安置房经摸文、认购定位，但尚未办理房屋登记的，可以办理购房预告登记与抵押预告登记，并可向银行申请抵押融资。
于是，铁柱很是开心，在“房哥”后台留了个言——“安置房新政有没有看了，可以贷款”。（以上剧情，纯属杜撰，如有雷同，纯属巧合）▼
实际上，早在2013年年底，我市就有类似“拆迁安置权益凭证质押贷款”的政策出台，但由于诸多原因，实施起来不太顺畅，影响也较为有限。
下面，咱们就来看看“安置房也可贷款”这件事。
咱们先说2013年的“安置房也可贷款”。
2013年，市政府接连出台了温政办〔2013〕41号、温政办〔号等文件，推出了“安置房质押办法”。
▲文件来自市住建委官网
当时的规定是这样的：
----购房有困难的安置户可以拿着与业主单位签订的产权调换协议去银行办理质押贷款。简单来说，就是“产权调换协议换贷款”。
----因旧城改造、旧村改造和保障性安居工程等在国有土地上建设的各类安置住房（不包括村三产安置房）等的购房有困难的安置户均可办理。
据小哥打听，当年，安置房“产权调换协议换贷款”的政策推出后，相当多的银行等金融机构表达了浓厚的兴趣。But,请示上级后，大部分银行纷纷放弃，只有鹿城农商银行、温州银行等推出了相关的业务和产品。
那么，像这样的“产权调换协议换贷款”的方式究竟有怎样的风险和缺点呢？
浙江越人律师事务所律师项建挺认为：
拿“产权调换协议换贷款”，实则是拿安置补偿权益的凭证向银行质押贷款。但是——
1、在安置户无法履行还款义务的情况下，银行实现质押权非常困难。鉴于目前司法拍卖的房产一般为具有产权证、土地使用权证“双证齐全”的房产，拆迁安置权益无法进行直接拍卖，而且万一借钱的安置户发生债务纠纷，银行难以确保优先受偿权。
2、安置权益质押存在着法律适用争议。根据《担保法》第75条和《物权法》第223条的规定，房屋安置补偿在内的权利质押是否在质押的权利之列，目前没有明确法律规定。
因此，在当时，“产权调换协议换取贷款”并没有大幅度开展。很多拆迁户只能通过低价变卖其中几套房源，来填充拆迁办的资金缴款。但也有小部分拆迁户通过担保公司担保，多增加2-3个点利息支出，通过“产权调换协议质押”而获得银行贷款。
一想到拿“产权调换协议换贷款”还需额外一笔担保费用，铁柱不免得有些心疼。那新政是不是不用担保费呢？想到这里，铁柱有些心动。
让铁柱心动的新政又是怎样的呢？
▲截图来自温州市政府官网
按照征求意见稿，摸文后，铁柱如果需要向某银行申请贷款的，可以拿着认购定位证明、抵押查询证明、安置补偿协议书等，向所在的不动产登记机构为安置房进行预告登记和预告抵押权登记。不动产登记机构审核后，颁发安置房购房《不动产登记证明》和预告抵押权《不动产登记证明》。而后，铁柱就可以从银行借到钱了。
那么，铁柱纳闷了：这预告登记和预告抵押权登记具体是咋回事，看起来都差不多啊？分别意味着什么呢？有这东西，银行确定能贷款吗？
浙江嘉瑞成律师事务所郑拓律师认为：
1、 根据《物权法》第20条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 上述管理办法所指的安置户申请不动产预告登记，具有排他效力。
2、但“管理办法”中所指的预告抵押登记，其与银行真正的抵押权具有不同的法律性质和效力，银行作为安置房的抵押权预告登记的权利人，并非已享有现实的抵押权。
3、安置户在拿到房子和办好产权证之前，他拥有的期房还不是“物权”而是“债权”，这个“债权”就是“政府还欠他一套房子”。办理预告抵押登记后，银行最终能否取得正式的抵押权，还要依据银行与安置户借款合同的具体约定。在取得抵押权之前，如果安置户因资不抵债等原因，无法偿还银行贷款，那么银行就有可能会失去了优先受偿权，导致借款不能全部收回。在现实中，已有类似判例。
因此，如果通过预告抵押登记，银行给安置户的房贷仍有风险的，银行就不愿意放贷，安置户就没办法通过安置房期房融资。
简而言之，也就是说，预告登记具有排他效力，而预告抵押权登记所登记的并非现实的抵押权, 而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。但是当债权转为物权期间，发生纠纷，银行很可能失去优先受偿权。
看到这里，铁柱不由得问道：那既然银行有这样的风险，银行会不会继续要求什么担保公司担保呢？岂不是又要多花钱，而且银行也并不一定愿意干啊！
别急，咱们继续往下看。
看到这里，不少人要问了，安置房贷款这么麻烦？那么，在商品房买卖中，也是期房，贷款最终又是怎么实现的呢？
购房者花钱买了商品房，拥有了期房的“债权”，实际上的“物权”还在开发商的手中。因此，银行在给购房者放贷时，都会要求开发商提供“担保”，为购房者偿还贷款负连带责任。开发商为了避免自己的风险，一般会和购房者约定：如果购房者还不了银行的贷款导致开发商承担连带责任的，那么开发商就有权解除购房合同，变现该套房子给银行还钱。这样通过三方的约定，购房者-银行-开发商形成了一个闭环，相当于抵押权最终落实到房子上（开发商为物权拥有者），只要房价不发生奔溃下跌，银行的风险就可以控制，自然也就愿意放贷了。
▲鹿城区南郊街道东屿村安置房。（图据温州都市报）
而在现实中，安置房的贷款缺少类似于“开发商担保”的角色，因此，银行多半会要求安置户找担保公司做“担保”，但这个担保会让安置户多花了一笔冤枉钱，而且银行的风险依然不可控，这个利民的业务也就很难大规模开展。
怎么办？也许政府部门可以参照上述商品房按揭贷款的方式，给安置房期房的贷款提供这么一个保障环节：
----可以由政府拆迁安置现业主单位（一般为国有企业）承担类似开发商的角色，为安置户提供有限担保。如果安置户在一定的时间没有办法偿还贷款，则担保人可以将安置权益以货币形式回购或变现，偿还银行贷款。
----担保金额以安置户的住宅安置权益的市场价格除去应交税费等之后的剩余价值为限，有限担保使得政府部门的“担保”为零风险。
----“安置户-银行-安置房业主单位”三者形成了一个闭环，也使得抵押登记最终落实到“物权”上。
这样，银行的风险就完全可以控制，可以大规模开展这项业务；安置户不用为筹集安置房回购款操心、不用花冤枉钱；政府安置房建设资金的重要来源也得到了保障，且不用承担担保带来的风险。三全其美啊。
这样，“安置房贷款”这件事就真真正正变成了铁柱的“开心事”了！
这就是房哥对《温州市区保障性安置房预告登记管理办法》征求意见稿的一条小小建议，还望市政府笑纳。
温州市区保障性安置房预告登记管理办法
（送审稿）
第一条 （目的依据）为了助推“大拆大整，大建大美”专项行动，规范保障性安置房抵押融资业务，有效配合保障性安置房工程项目建设，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》及其实施细则和温州市人民政府办公室《关于保障性安居工程安置房办理贷款有关事项的通知》和《温州市保障性安居工程住宅安置补偿权益质押办法（试行）》相关规定，制定本办法。
第二条（适用范围）本办法所称的保障性安置房，系指因旧城改造、旧村改造和保障性安居工程等在国有土地上建设的各类安置住房（不包括村三产安置房）。以已认购定位，但尚未办理房屋登记的保障性安置房（以下简称安置房）向银行业金融机构抵押融资的均可按照本办法办理购房预告登记和抵押权预告登记。
第三条（登记机构）我市各级不动产登记机构为安置房预告登记业务的办理机构。
第四条（楼盘建立）需办理安置房预告登记的项目，应先建立项目楼盘表，不动产登记机构和房屋交易管理机构实时共享楼盘信息。
第五条（贷款额度）银行业金融机构以安置房的购置金额扣除已支付房款后的余额为贷款上限。
第六条（资金监管）放贷的银行业金融机构应建立资金监管机制，确保针对购房人发放的安置房抵押贷款用于该安置房项目建设。
第七条（质押查询）申请预告登记前，安置房购房人应就所购安置房是否仍处于补偿权益质押登记状态和权利限制状态分别向质押登记部门和征收实施单位申请出具相关查询证明。
第八条（登记流程）利用无权利限制状态的安置房进行预告登记，当事人须同时申请上述安置房购房预告登记和抵押权预告登记，不动产登记机构予以一并受理两项登记。
第九条（预告登记）安置房购房预告登记的申请主体为建设项目业主单位和安置房购房人，需提交的要件如下：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、安置补偿协议书；
4、认购定位证明；
5、无相关权利限制的查询证明；---预告登记和预告抵押权登记之间对权利限制状态有时间差。
如当事人对安置房购房预告登记有书面约定的，可由购房人单方申请办理。
第十条（预告抵押权登记）安置房预告抵押权登记的申请主体为购房人和银行业金融机构，需提交的要件如下：
1、登记申请书；
2、预算单、收款收据或购房发票；
3、申请人身份证明；
4、借款、抵押合同（或二合一合同）；
5、关于补偿权益质押登记状态的查询证明。
如该安置房正处于补偿权益质押登记状态，则无需提供第2项的资料，第4项的借款合同为原质押借款合同，同时，无需归还原贷款即可申请预告抵押权登记，申请登记事项须明确为质押转预告抵押。
如有第三方为安置房购房人借款提供担保的，还需提供担保人、购房人与银行签订的三方协议。如在第三方为安置房购房人借款提供担保后，安置房购房人将该安置房作为抵押物向担保人提供反担保的，则还需提供担保合同和反担保合同，并由购房人和担保人作为主体申请安置房预告抵押权登记。
不动产登记机构按规定审核后，给予颁发安置房购房《不动产登记证明》和预告抵押权《不动产登记证明》。
设立预告抵押权后，抵押权（质权）人应凭预告抵押权《不动产登记证明》向质押登记部门办理质押注销手续。
第十一条（注销登记）安置房购房人根据借款合同约定将债务清偿完毕后，应及时办理抵押权预告登记注销手续。申请安置房预告抵押权注销登记，当事人应提交以下要件：
1、登记申请书；
2、安置房预告抵押权《不动产登记证明》；
3、申请人身份证明；
4、证明不动产抵押权消灭的材料。
如因抵押权实现、抵押权人放弃抵押权及法律法规规定抵押权消灭的其他情形申请预告抵押权注销登记的，则需相应提交上述情形的证明材料。
不动产登记机构按规定审核后，给予办理安置房预告抵押权注销登记。
第十二条（其他登记）已经登记的预告抵押权发生变更、转让的，当事人应当提交下列材料申请预告抵押权变更、转移登记：
1、登记申请书；
2、预告抵押权《不动产登记证明》；
3、申请人身份证明；
4、证明不动产预告抵押权发生变更、转移的材料。
不动产登记机构按规定审核后，给予颁发相应的《不动产登记证明》。
第十三条（预告灭失）预告抵押权登记注销后，当事人应及时申请办理安置房购房预告登记注销手续，当事人自该不动产能够进行转移登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记自动失效。
第十四条（转本登记）预告抵押期间，安置房项目竣工交付使用并办理建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，当事人可在办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记后，申请预告抵押权转抵押权首次登记，也可同时申请办理建设用地使用权及房屋所有权转移登记和预告抵押登记转抵押权首次登记。申请预告抵押登记转为抵押登记的，当事人应当提交下列要件：
1、抵押登记申请书；
2、预告抵押权《不动产登记证明》；
3、申请人身份证明；
4、《不动产权证》。
不动产登记机构按规定审核后，给予颁发的《不动产登记证明》。
第十五条（参照执行）购房人符合住房公积金贷款条件的，可以参照本办法，办理公积金贷款预告登记手续。
第十六条（未尽事宜）保障性安置房抵押贷款及预告登记的其他相关要求，参照预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记的相关规定办理。今后，如国家针对该项业务出台新的规定，则按新政策办理。
第十七条（依照执行）各县（市）可依照执行。
第十八条（实施日期）本办法自2017年×月×日起实施。
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您好,安置房不是商品房,所属土地也是划拨的性质,规定不允许买卖,无法过户。需要安置房的房主持有安置房满5年以上,缴纳土地出让金,契税等税费,办理出商品房的房产证,契税证明,出让性质的土地证,才可申请过户该住房。
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北京农商银行能办理农村平房抵押贷款吗?有办成功的吗?具体流程是什么样?
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可以,有成功的,流程不是很复杂
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平房的抵押贷款很严格,也有成功的,你可以打农行的**问问
能 申请 评估 带的很少
可以的 我办过 流程灭有城市里这么复杂 很简单
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