如何去定位海南海景房是适合养老自住还是投资度假
很多购房者都在咨询海南房产情况，特别咨询比较多是这几个问题：“海南哪个地方既适合养老度假而且升值空间又最快的，同时花的钱最少？”“有些内地购房者因为不是很了解海南所以咨询位置和区域的一些气候的区别？”“到底选择哪个合适？”“如果是想购买海景房，需要注意什么？今天小编在针对这些问题，简单回答如下：
纯房产投资的情况
总体的基本思路如下：
（1）第一优先考虑买海边的房。既然是投资，那就冒险一些，投入大，回报也高，这里主要看开发商的造城实力。当年海南也在海边造了大量的城，由于周边都是荒无人烟的沙滩或农村，最后失败了，当然现在情况会好一些，但这个风险依然存在。罗马不是一日建成的，我们不能听开发商的一面之词。
（2）没有超过100万以上的散闲资金，建议不要在海南做纯投资性的屯房，因为在海南没有刚性需求。
（3）距离海边5公里以上的楼盘不适合投资，因为稀缺性大大减少。
（4）非海边房，距离城市边缘5公里以上的楼盘不适合投资，因为这些楼盘炒作的基础脆弱。
自己偶尔过来住，或者带朋友过来玩
毫无疑问，买海边的房。主要是面子工程，需要做足了。小编总结了海景房有几个问题，内地的购房者朋友需要注意一下：
（1）海景房不能靠海太近，否则海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强，并且对我们身体健康有一定的影响。
（2）如果长时间居住，房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，仍然感觉身上粘乎乎的都是水。
（3）出门要注意关窗以及防潮，否则房子长期有一股霉味，而且床上的被子可能是潮的。
（4）要注意晚上，如果一个晚上能听到海浪的拍岸声较大，睡眠不太好的人影响较大。
（5）靠海太近的房子，房屋外表容易风化(褪色)，铁艺物件容易生锈，对后续物业维护要求较严。
这些问题对于旅游的人来讲，可能不是问题，是新鲜；但对购房的人来讲，需要认真对待。购买海景房的朋友，要注意观察楼盘周边酒店、民宅是不是有问题。一般来讲，在海湾浅海内的房屋问题较少，反之，直接面对深海的房子，问题就较严重。
父母过来住，住1～3个月
由于涉及到老人居住，这个问题比较复杂，我们要仔细来分析。父母既然过来养老，我们要关注几个因素：
（1）生活是否便利：买菜，油、盐、米、醋是否在他们活动的范围内；
（2）就医是否方便：是不是最近的地方就有救急的地方，最好不超过3公里；
（3）交通是否方便：一旦有紧急事，是不是能最快到海南的主要城市；
（4）娱乐设施是否齐全：是否有老人活动解闷。
另外，我们要评估几个要素：
（1）空气：空气是否达到要求；
（2）气候：包括温度、湿度、降水量、日照时间是否达到要求。
（3）温泉：是否需要温泉，需要温泉的可能性有多大?
（4）海边：是否需要天天看到大海，需要大海的因素大概占什么样的一个比例。
综上述，王军认为老人居住选择交通便利，小区环境安静的小城镇宜居小区即可。
针对海南海景房是否适合自住养老或者投资度假，王军觉得第一要看自己需求点，第二要看自己资金是否允许，其实海景房从长远来看是比较适合来投资和度假，不适合长时间居住的，所以想给父母买海景房需要注意这一点，海景房住久会对我们的身体健康有不好的影响，王军一直主张的“房子没有最好的，只有适合自己的房子才是最好的”。
来源：头条号/海南私家房探
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今日搜狐热点购买海景房应注意什么问题 专业人士提醒_百度知道
购买海景房应注意什么问题 专业人士提醒
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　　如何选择合适的海景房？　　1、海景房不能靠海太近，否则海风的盐分太重，对家具腐蚀性很强。　　2、如果长时间居住，房子离海还是稍微远些，否则下雨天或者浪大的时候，会有一种潮湿的感觉。　　3、靠海太近的房子，房屋外表容易风化(褪色)，铁艺物件容易生锈，对后续物业维护要求较严。　　海景房户型选择的重要性　　1、客厅总貌：好户型的客厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，大小适宜。过大则易显得空旷冷清，过小易显得拥挤、小气。　　2、卧室朝向：主卧室最好有好的朝向，易于通风、采光，最佳面积大于12平方米，宽度不宜小于3米。大面积户型的主卧室应带一个专用卫生间。如户内仅设一个卫生间，那么卫生间应放在主卧室附近。次卧室的面积大于10平方米为宜。　　3、餐厅厨房位置：餐厅和起居厅空间宜相对独立，既有关系又有分隔。餐厅如若是独立设计，格局就要方正，不可有缺角或凸出的角落为佳，净宽度不宜小于24米。　　装修时需要注意事项　　1、不要制作或购买任何木制衣柜，直接购买几个帆布便携衣柜既经济，又防潮。这里的关键是要购置若干真空防潮袋，在不住人的时候，将所有衣物洗净烘干后放到真空袋中抽真空保管。　　2、防潮耐腐蚀的窗户大概只有高级铝合金窗了，铝合金在表明被腐蚀氧化后，可以对内部形成保护，从而延长使用寿命，能够使用双层中空玻璃的，就争取使用双层中空玻璃。　　3、在选择材料的时候要选择能经受得住潮湿和腐蚀的材料，彩色水泥铺地是最佳选择，彩色水泥可以在伴水泥时加入颜料实现。　　如何购置高品质房源　　1、保证窗外有景观：闲暇之余能够享受窗外的美景，才能更好的提升居住舒适度。　　2、保证生活的便利：小区配套是否齐全，和外界的联系是否畅通。　　3、保证居住的安全：对于普通购房者来说，社区的安保系统也是必要的考虑。　　4、保证空气的新鲜：从空气质量来讲，高层空气并没有想象的好，特别是30米以上。
尚品宅配-定制家具第一品牌
从两年前山东乳山银色海滩海景房悄然进入天津，到现在已经有乳山、威海、烟台、龙口、海口、三亚等多个异地海景住房在津发售。浪漫的海景、便宜的房价，打动着越来越多的天津人，很多家庭都开始有了异地购置海景住房的心愿…… 但是买房毕竟不是买一件普通商品，买错房不仅会造成较大的经济损失，而且还会搭上太多的精神压力和时间，所以，购买异地海景房首先要了解怎样控制风险，全面分析、因地制宜、切合实际的选房。 在这方面，有销售异地海景房经验的联合地产王志成总经理、在多个城市参与市场分析的天津伟业顾问公司周正国副总经理等专业人士的提示是：购异地海景房要&多看、多查、多落实&。 多看：综合察看异地海景房所在地全貌 目前人们购买异地海景住房主要有三种目的：自住、自住加投资及纯投资。 现在天津销售的海景住房多数是普通房和酒店公寓，有总价低的特点，适合很多中高收入家庭购买。龙口海景房、烟台海景房、威海海景房这些海景房的购房成本较低。而从居住成本及城市发展角度来看，像威海、龙口等城市，目前消费物价适中，居住成本不高，城市未来发展前景也有支持投资回报的空间，所以对于家有余钱的人来说，现在购买异地海景房自住投资两相宜。 但是这只是理论上的分析，具体到每个异地购房者，因为存在对异地项目及区域管理等各方面情况的不了解，发生决策错误或上当受骗的可能性都很大。 比如前不久上海人在北海购房遭欺诈的事件，很多上海购房者在仓促看房的情况下(现场看上去一切正常)买了名为&乐都大厦&的房子，当时还有银行为购房者放贷。但是三个月后才发现这是一幢几经倒手产权不清的烂尾房。另外一个珠海异地购房者几年前在湾仔花10多万元买了一套住房，每年春节，全家就像候鸟似的飞过去住几天。可是让她闹心的是，房子常被小偷光顾。后来她找了一家房产中介代租，但是中介总是说租不出去，后来才知道其实房子一直在出租，中介欺骗了她。 从这些买房出现问题的例子可以看出，异地购房一定要全面了解所购房屋的全貌，不能一次看房就做决定。 王志成等专业人士提示：购买异地海景房首先要综合考察这个城市管理状况(包括城市治安)、银行资信状况等，可以通过考察这一城市或地区一些异地置业者置业后的情况，如果有很多成功的先例，那就相对安全一些。 异地置业的宏观风险主要有四点：一是整个投资环境变化，如区域宏观经济动荡、房价大跌等风险；二是市场饱和度带来的风险，如物业供给量与需求量之间的关系；三是区域发展前景所带来的风险；四是区域相关政策所带来的风险。 比如购买乳山区域的房子，不能只看到价格便宜，还要综合考虑这个区域的生活功能、周边发展情况。而像大连、厦门等城市的海景房已经被炒得很高，空置率也很高，这些城市的海景房目前的投资空间就不大。 规避以上四方面风险的措施主要有：聘请专业的经济学人士对该区域宏观经济走势进行考量；充分了解该区域经济总量、人口数量(常住人口、流动人口)、房地产开发总量、人均收入状况等；查阅该地方政府在发展战略、区位规划方面的计划及部署，把握该项目整个区域发展空间和发展前景，避免由于城市发展重心转移而带来的区位价值降低风险，如旅游地产必须考虑当地旅游资源状况及政府的宏观安排；查阅政府网等相关专业网站，充分了解该区域政策导向、特色和程序要求，如二手房政策、银行贷款利率等，并结合自己的投资方向、计划做出选择。 多查：查看施工、销售及产权所有证件 确定了购买海景住房的区域，下面就是在该区域选择一套令人放心的好房。具体到楼盘细节，除了像在本地买房一样要注意的问题，异地购房更要仔细查看住房施工、销售及权益方面的手续，以免异地购房出现的特殊问题及往返异地处理问题时的麻烦。 王志成和周正国等专业人士提示，异地置业具体楼盘风险主要有：建设中的风险，如质量问题、烂尾或非法占地等；销售风险，异地置业过程中，多有中介、销售代理公司参与其中，谨防他们与开发商串通一气，制造虚假信息，从而引发风险；欺诈风险，包括合同欺诈、延期交房、公摊不实、擅改规划、物业乱收费等；投资回报风险，如酒店式公寓、产权式酒店后期的经营风险和利润风险等。 规避这些风险，使异地购房&化险为夷&的最有效措施就是查看所有&证件&。其中包括核查开发商资质、口碑及操作项目经验。项目手续核实包括&五证一计划&：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》。如果是中介代理的项目，还要核查代理公司的相关资质、信誉，如公司注册资本、委托协议、代理经验等。签订合同时要严格审查合同，以及对相关违约责任的事先约定；对项目原始规划资料、数据做好留存。 周正国就房屋购买的具体情况进一步提示说，要保证能得到&房产证&，必须是国家建设部颁发的，这就要求当地的&产权&制度完善。但有些地区确实没有像北京、天津等大城市这样制度健全，所以最安全的做法是购买现房，而且事先要调查清楚是否有银行抵押，还要防止开发商的&假按揭&。 多落实：明确物业管理、租赁及流通渠道 异地购房不论自住还是投资，首先要保证房屋的安全性，所以选房时一定要落实该楼盘的物业管理状况，明确物业管理的方式和具体费用。对物业管理的调查实际上也是间接考察住房资质方式之一。如果有可能，最好对项目周边的居住环境进行了解。 周正国等专业人士认为，对于自住加投资型或纯投资型异地购房者来说，为了保证房屋的出租或转手的资金回报，就要对当地的租赁及交易市场进行更细致的了解。如针对自己的计划确认租赁渠道及方式，同时确认租赁房款怎样到位，以及当地是否有可以信赖的租赁中介机构等。 对于打算房屋升值后卖出的异地购房者，特别要落实出售的方便性，如果当地的&成品房业务&很少，现在购买的住宅即使升值了，基于产权过户等种种&不方便&，很可能产生难&套现&的问题。(文/王哲)
本回答被提问者采纳
　　1、有风湿病的购房人一定买南向海的海景房。例如像三亚市的海景房都南向海，四季不潮湿，因为冬天的时候海风很大，空气也相对潮湿，对于有风湿病或关节炎的人来说，这种情况下身体的不适可能会掩盖海景给居者带来的审美愉悦。　　2、海景效果不一定越近越好，同一个项目内海景效果也有很大的差别。买海景房当然是冲着海景去的，但不是每一个海边的房子都能看到海。比如房间的朝向有问题，或者前面有建筑物的遮挡等。所以选择时一定要亲自到项目所在地去看一下，到所要选择的那套住宅里去看一下，以免最后面临只有卫生间的窗户能看海尴尬。　　3、选择时要多注意项目是否在防潮、防风方面作特别处理。除了关注看海效果之外，还要关注建材、室内设施的使用。海边由于空气湿度大，含盐度高，所以建材的抗腐蚀性和耐用性是房子是否保值的关键因素。高档的看海房还会配备有除湿系统或新风系统等高级室内设施。　　4、如果不常年在海景房中居住，最好选择一下物业比较好的项目。很多人对海景房情有独钟，尤期是外地人，但是囿于各种原因只能把它当作度假房来用，很多时候都是空着的。房屋长时间空置易老化，对于房主来说损失可不小，所以，选择一个物业较好的房屋还是很有必要的，物业会按照业主的要求，代你做一些日常的维护和保管，或者帮业主把空置的房子租出去，有个“好管家”，可以省不少的心。
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利益相关~~------------------------------------------不是很适合自住，配套短期内不够。交通到市区也要很久。海景房一般用来投资的，惠州的海景房适合长线投资不限购不限贷，低首付可以反租给酒店，租金抵部分月供，压力很小，后开发商一般送业主每年20天左右的免费旅游住宿。跑赢通货膨胀问题不大~~
采纳率：92%
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绿城云澜庭
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&19楼百事通
违法和不良信息举报电话：9
举报邮箱：& & &最近有点纠结买房的事，我独身，带着儿子生活。目前江宁一处房产，大约130平，靠地铁，生活比较方便，周末偶尔去住。平时住在市中心，不过房子不大，60多平。海边一套度假房，另外投资了一处门面房，但收效不是很好。& & 前段时间突然心血来潮，想再买套房子，为儿子准备着，看中了一套桥北的，装潢很好，总价也不高，120W,可以不用贷款。纠结的是：目前由于父母原因，只能住在市区。起码5、6年没时间去住，而装潢这么好，肯定也不舍得出租，只能空着，没有任何效益。这120W就算买银行理财，一年也有5、6W收入。更何况今年经济形势不太好，我做业务，最终会怎样心里也没底。像我这样，买还是不买？我想听听你们意见。
此号为婚后空间公用马甲，需要者飞语斑竹索取密码，请勿私自修改密码
楼主邀你扫码
参与上面帖子讨论
发表于：16-02-24 10:53
把市区的小房子买了，加上手头的钱，换套市区100平的好房子
发表于：16-02-24 10:53
发表于：16-02-24 10:57
回复 第2楼 的 @shuangturen：市区的是公房，只能住或出租，不能卖。如果能卖，早就这么考虑了，我们这里是双学区的，房子转手非常快。
此号为婚后空间公用马甲，需要者飞语斑竹索取密码，请勿私自修改密码
发表于：16-02-24 11:00
&&[第2版 02-24 11:00]
五六年不去住的房子，如果是毛坯还好，装璜过的，过几年就旧了，有人住还新点，没人住旧起来快得很。
我从金陵来，要到长安去
发表于：16-02-24 11:04
桥北地段，不住不租还是高价位时期，买它干嘛？！
如一个写神怪小说的高手，去炒股一样有喜感~
我生活得很好，谢谢你们的关心
发表于：16-02-24 11:17
想知道海边度假房是怎么买的
发表于：16-02-24 11:41
回复 第7楼 的 @sz_yuxingxing：同学先买的，邀请我过去玩，看着喜欢，价格也便宜，70平20W不到，便买了。
此号为婚后空间公用马甲，需要者飞语斑竹索取密码，请勿私自修改密码
发表于：16-02-24 11:43
一定要买好脱手的房子，万一，万一楼市不行了，变现也容易点
@#￥%……&*（））（*&……%￥##￥%……&*（*&……%
发表于：16-02-24 11:46
以下是引用 第8楼 @**婚后空间** 的话：
回复 第7楼 的 @sz_yuxingxing：同学先买的，邀请我过去玩，看着喜欢，价格也便宜，70平20W不到，便买了。...
是哪里的呀？我很有兴趣哈
发表于：16-02-24 13:02
海边度假房哪的啊？
发表于：16-02-24 13:04
四套房了还买啊
发表于：16-02-24 13:10
回复 10 楼 @sz_yuxingxing :
发表于：16-02-24 13:33
是威海么？
发表于：16-02-24 13:34
以下是引用 第8楼 @**婚后空间** 的话：
回复 第7楼 的 @sz_yuxingxing：同学先买的，邀请我过去玩，看着喜欢，价格也便宜，70平20W不到，便买了。...
肯定不是海南，山东半岛 威海 乳山的。。。
发表于：16-02-24 13:42
目前A股市场当前信心脆弱，即使证监会换帅会激发短线机会，但仍难以改变大的趋势。我认识一个很厉害新浪财经直播证券分析师，长风老师他近期正在搞一个免费的馈赠活动，不卖软件，不搞分成，百分百不收取任何的费用，如果你不知如何炒股，不是很会炒股，不知如何应变接下来的股市，关于投资理财的任何疑问都可以免费咨询，请加长风论市企鹅:780-623-630，验证就写Y2哈&
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发表于：16-02-24 13:59
被系统删除于： 11:00:48
发表于：16-02-24 14:16
虽然四套，但是含金量高且值钱的没有，如此还打算继续入手桥北吗？
你买房的目的是什么？先搞清楚
投资，桥北没意思，倒不如把江宁卖了加上手上的钱去奥南板块买，那里价格虽然高，但是发展规划是南京最好的，以后还得涨，就算以后自住也可以的。
改善的话，就把市中心卖了，加上手上的钱买一套大点的，这样父母也可以一起住。
至于那套门面，有好的机会就出手吧，门面房我算过，怎么都划不来，还不如放银行理财。
发表于：16-02-24 14:24
以下是引用 第18楼 @海岸线领主 的话：
虽然四套，但是含金量高且值钱的没有，如此还打算继续入手桥北吗？ 你买房的目的是什么？先搞清楚 投资，桥北没意思，倒不如把江宁卖了加上手上的钱去奥南板块买，那里价格虽然高，但是发展规划是南京最好的，以后还得涨，就算以后自住也可以的。
改善的话，就把市中心卖了，加上手上的钱买一套大点的，这样父母也可以一起住。 至于那套门面，有好的机会就出手吧，门面房我算过，怎么都划不来，还不如放银行理财。...
有道理。奥南现在就是价格太高了，江北纬三、纬七隧道口那边的怎么样？现在还稍低点
发表于：16-02-24 14:25
我公婆也买的乳山海景房，这几年基本没涨，也不好出手，房子太多，不过他们是用于自住的，每年去住半年，也就无所谓了。
发表于：16-02-24 15:02
回复 19 楼 @lingten :
隧道口的房价，个人看法已经到天花板了，隧道口和奥南不一样，隧道口涨价是因为隧道免费，没什么其它利好，江北开发区算是利好吗？不算！
奥南涨价，完全是因为政府规划的重点就在那里，虽然开发商将价格哄抬了不少，也算是透支了一部分买房人的利益，但个人观点，那里还有空间，且空间不小。如今的奥南景象，就像十年前的奥体东部板块场景，那种感觉，是一模一样的。
发表于：16-02-24 15:06
回复 19 楼 @lingten :
还有一点，投资的话，要考虑接盘人的想法。隧道口房子那么多，以后谁接盘？奥南，好歹算个建邺区，居住环境、生活配套、学区，怎么都要比隧道口好不止一两个档次。站在接盘人的角度，钱够的话，买哪个？
发表于：16-02-24 15:23
关键要钱够 我两年前在海峡城和奥体中部选了后者，现在看来又是方向性错误
发表于：16-02-24 16:15
回复楼主:我准备卖掉城里的老破旧 更搞一套 90平的
发表于：16-02-24 16:18
回复楼主:回复楼主:我准备卖掉城里的老破旧 更搞一套 90平的 指河西南
楼上说的奥南就是那
发表于：16-02-24 16:23
回复 第18楼 的 @海岸线领主：说的非常有道理！我是属于冲动型消费的，看到房子只是喜欢就买了，没有太多考虑投资价值，这次得好好核算核算。
此号为婚后空间公用马甲，需要者飞语斑竹索取密码，请勿私自修改密码
发表于：16-02-24 16:30
建议隧道口，现在2-2.2万之间，年末3万可见。
桥北还是选大华或弘阳的，大华高层马上新开的17000；爱上城1.5万的卖光了，下次16000+了
公安技术专家，解决各类疑难
发表于：16-02-24 16:39
房价越高越买……
中国老百姓真是这个特点，不过也不能怪百姓，谁让政策飘忽不定呢！
去年这时候，河西南1.8万单价到2.4万单价，房子任选啊！！！
现在人上班赚钱，不接触外界社会变化，分把分钟，白给房产商打工了
发表于：16-02-24 16:44
楼市去库存分流股市？
机构预警高杠杆炒房风险
　随着房地产去库存刺激政策的陆续出台，各界对此讨论逐渐升温，被认为与楼市联动紧密的股市是否会受到房地产去库存的影响，成为了市场人士关心的问题。
　　有投资者认为，随着各地去库存的推进，大量房产将出现价格低洼，热钱可能会抛弃股
　　市而转入房市，对股市造成分流效应。而21世纪经济报道记者注意到，近期一些房产中介也在以“股市低迷，不如买个房子实在”的口号招揽顾客。
　　房地产去库存是否真的会对股市造成抽水效应？多位受访机构人士认为，这一担忧没有必要，相反，更值得警惕的应是运用高杠杆炒房的风险。
　　“去库存”分流效应微弱
　　对房地产“去库存”是否会对股市造成影响的这一问题，记者与多位机构人士进行了交流，从反馈来看，普遍认为房地产去库存对股市分流作用不大。
　　深圳茶马古道投资公司总裁朱思铭向记者表示，“房地产去库存对资金确实可能会造成一定分流，比如目前一些上市公司、房地产并购基金、投资机构、个人投资者等都有继续或扩大地产投资的打算，但我认为这种分流比较有限，对股市不会有太大影响。而因为股市不好就把钱拿去投资房地产的，我特别留意过，周边并没有这样的案例。”
　　朱思铭进一步分析称，“首先，房地产相比股市而言，变现难度较大。目前股市短期盈利的预期相比楼市要高，因为股市一波反弹可能就会有20%收益增长，但目前情况下房地产盈利增长的预期和资产变现难度是比较大的，更何况现有投资环境下，变现速率成为了很多投资者现在比较看重的因素；其次，之所以要去库存，就是因为房地产库存量太多，这种情况下房地产增值的预期本身就不强，因此抽出股市资金转投楼市的情况发生概率也不会很大。此外，目前部分城市房价已持续上涨较长时间，再大幅上涨的概率不大，相反股市目前并不算高点。”
　　对于朱思铭的看法，深圳另一位私募负责人李峰(化名)表示认可。李峰表示，“因为股市不好就转向房地产，我觉得是把问题简单化了。去年股市热的时候，我身边倒是有不少拿房产抵押了去贷款炒股的案例，后来遭遇股灾后房子被收走了，但把股市的钱抽走了去炒房的真没听说，除非是个别案例。”
　　上善若水投资总监侯安扬也表示，“我认为房地产去库存对宏观经济的影响要比对股市的影响大很多。买房的存量资金本来就是从存款、或是刚性信贷来的，是否会对股市分流很难说。”
　　而针对北京、上海、深圳等一线城市房价暴涨的情况，上海一位私募人士韩平(化名)认为，“可能是由于局部垄断造成了房价虚高，这个虚高并不是公允的价值，实际的成交量跟价格的关系走势并不是正相关，并不能反映真实的市场供需状态。”
　　具体到“去库存”的投资机会方面，机构普遍认为，房地产去库存对地产板块会形成持续的利好。
　　韩平表示，“选择标的应区分来看，去库存不可能利于所有房地产公司。要看开发商是区域性还是全国性的地产公司，主要业务范畴是集中在一线、二线还是三线城市。目前来讲主打一线城市的公司肯定更具有保障，因为这部分区域房地产价格的稳定性是远远强于其它城市的，如果是二、三线的话，风险防御能力是比较低的。像宝能、万科这些传统的房地产公司，也比较值得关注。”
　　高杠杆风险或传递到金融市场
　　比起对股市的影响，机构人士对一线城市高倍杠杆炒房表达了更多的担忧。
　　侯安扬就十分担忧目前一线城市背后炒房客的高倍杠杆使用情况，“一线城市特别是深圳的房价短期上涨得这么高，与去年资本市场的发展有一定关系，但资本市场又不可能一直保持良好，所以我个人对此其实不太乐观。现在炒房各种杠杆都用了，像链家就是给客户提供首付，然后客户拿着首付再去找银行借钱，这是一种特别高杠杆的行为，我个人对这个事情比较担忧，因为我们只能是躲过这个风险，但如果爆发风险影响非常大。”
　　“因为借钱做首付的利息高达十几、二十个点，如果房价上涨的速度不够快，将很难去维系利息支出，像2008年深圳有一批炒房客最后就是都不要房子了。这个过程中牵扯着很多的信贷关系，比如像链家这种情况，它借出去的钱本身可能就是从另外渠道的金融产品过来的，涉及很多层面的人，风险比较大，我认为中央层面应该制止一下这种行为。”
侯安扬表示。
　　而据记者了解，部分炒房客确实采用了包括众筹、贷款、过桥贷款等多种方式来进行炒房，押宝一线城市房价继续上涨。
　　相较之下，二、三线城市面临的情况则完全是另一番景象。
　　一位某三线城市的房屋中介刘某(化名)告诉记者，“我们公司现在是一栋栋的推，不做整个项目推送，比较谨慎。目前占据交通资源学区资源还是很抢手的，基本上半个月到一个月卖光一栋楼。”
　　而朱思铭告诉记者，其在近期走访了多个二、三线城市，切实地感受到目前房地产去库存的急迫性，特别是一些三线城市，房地产库存高企的问题比较严重。
　　朱思铭表示，“银行对地产的政策是判断当地房地产走向的关键指标之一，其中的一个重要指标就是参考银行的折扣率。银行与当地房地产企业一般都有着密切的业务联系，对当地房地产市场未来走向一般会有较为合理的理解和判断。我了解的一些三线城市，银行对某些商品房住宅批出的质押贷款已经降到了4-5折，而以前大概是6-7折，这反映了银行对房地产泡沫的担忧。三线城市现在的库存太大了，整个消费市场的购买力也不强。”
发表于：16-02-24 16:45
一线城市房地产调控加码
深圳或收紧购房资格
　在房地产政策大面积松绑的同时，一线城市房地产正面临政策收紧的举措。23日，上海市规土局等四部门联合发布《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》，指出将进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。与此同时，有消息称深圳正研究相关政策，其中包括非深圳户口购房者社保缴纳年限将从目前的一年改为三年，同时首套房首付比例也将提至40%。
　　对此，业内人士指出，分城施策是未来房地产调控的主要方向。库存压力较大的部分二线城市与三四线城市将继续加大放松力度，但对于房价涨幅较高的一线城市来说，政策将继续收紧。
　　记者从上海市规划和国土资源管理局获悉，针对房地产市场存在的结构性问题，上海市发布新政要求进一步加大商品住房用地中小套住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。此外，轨道交通站周边区域(中心城区、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外，保障性住房的中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%。
　　同时，意见还建议鼓励开发企业持有商业及办公物业，而不是“一卖了之”。比如，对新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。
　　CRIC研究中心研究员杨科伟表示，此次新政的目的在于，在未来新增用地递减的前提下，通过控制户型来增加成套住宅供应套数，满足基本住房需求，缓解供需矛盾，保持楼市平稳运行。
　　与此同时，有消息称深圳将收紧非深圳户口的购房资格，社保缴纳时间将从过去的1年改为3年，同时首套房首付比例也将提至40%。
　　对此，深圳市规土委相关负责人表示，目前相关政策正在研究之中。
　　事实上，此前深圳市市长许勤在深圳市六届人大二次会议记者会上表示，深圳去年房价上涨过快，和全国二线城市的房价方向不太一致。因此，深圳正在研究调控政策，确保房价在合理区间。
　　许勤说，影响深圳房价的因素比较多，主要包括需求、供给、调控政策三方面。随着城市环境的提升，深圳出现了越来越多的年轻家庭，而随着收入水平的提高，购房愿望和能力也在提升。但在供给方面，因土地空间有限，不能满足需求的快速增长。
　　亚豪机构市场总监郭毅认为，在连续2年楼市宽松政策拉动下，部分经济发展较好、产业基础扎实、人口净流入的城市，房地产市场开始出现明显的回暖势头。但对于一些早期城市建设用地出让量过大、无力纾解高库存的城市，宽松的调控政策和货币政策对这些城市的房地产市场效果有限，楼市仍处于下降通道。未来，随着大中城市对于资源、人口吸附力的增强，中国不同城市间的二元分化现象还将不断深化，个别城市的房地产市场很可能陷入长期低迷之中。
　　“也正因如此，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。”中原地产市场总监张大伟说。
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