正在初始化报价器集资房和房改房差别是什么3个回答紫焰湖集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。非本单位职工是不可以购买集资房的，因为这种行为已违背长春市的房改政策。符合购买集资房的条件是，首先购房者必须是本单位职工，同时要求没有参加过房改或享受过住房货币分配补贴，没有住房或住房达不到标准，以上三项必须同时满足才可购买集资建房。如果非本单位职工想要购买企业的集资建房，则必须要等到集资房房主办理产权证的一年以后，方可按照二手房办理交易。单位集资建房，办理产权向职工收取一定的费用是合理的。集资建房办理产权，视同为商品房交易，收费标准应按照商品房交易的标准执行。即：单位向购房职工收取总房价1.5%的契税、总房价2.5%的物业维修基金以及每平方米3元的手续费。
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。 成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。
希望可以帮到你！
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。非本单位职工是不可以购买集资房的，因为这种行为已违背长春市的房改政策。符合购买集资房的条件是，首先购房者必须是本单位职工，同时要求没有参加过房改或享受过住房货币分配补贴，没有住房或住房达不到标准，以上三项必须同时满足才可购买集资建房。如果非本单位职工想要购买企业的集资建房，则必须要等到集资房房主办理产权证的一年以后，方可按照二手房办理交易。单位集资建房，办理产权向职工收取一定的费用是合理的。集资建房办理产权，视同为商品房交易，收费标准应按照商品房交易的标准执行。即：单位向购房职工收取总房价1.5%的契税、总房价2.5%的物业维修基金以及每平方米3元的手续费。
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。 成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。
希望可以帮到你！
wuyunlong25、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房又分为成本价、标准价(优惠价)、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。属于部分产权。
2、集资建房是某一个单位主持新建房屋，由具备相应资格的职工按房屋建设成本分摊建设费用就叫集资建房。并房子的获取要按职工的综合资格来定。要注意的事即在建设过程中可有知情权，不能将职工的集资挪作它用。(个人集资建房与单位集资建房)，个人集资建房成功的很少。
磭tk房改房是单位在九十年代对既有住房，按政策规定出售给本单位职工的有别于商品房的一种房屋。
集资房则是在筹建时按政策规定给本单位职工出资购买、本单位补贴建设的住房。(希望能帮到你！望采纳！谢谢！)
其他回答正在初始化装修神器热门问答1234567891011121314151617181920查看更多相关问答3个回答az8191109具体情况是怎样.例如你的石材是大理石还是花岗岩.时间多久了,还有你是怎样判定出现病变的.翻新是根据石材的病变情况进行轻度翻新还是深度翻新.最好有个图片看看什么的.可加Q103557...2个回答仝文博1129是一个网站宣传 也是一个站台 跟门店一样儿1个回答含笑饮毒酒271关于物件的风水作用和意义。家中摆什么物品旺风水、怎么样摆旺风水、摆什么位置旺风水的问题？不论是摆、挂、敬何种物品，不论摆、挂、敬在什么地方，以下的内容忠告人们，认识清楚了，看透彻了...1个回答扬州维扬8　　煤气灶离墙20公分太近,会灼热墙面或者瓷砖,主张放柱头和门的正中位置,即离柱头和门各40公分。 　　连接燃气灶具的排烟管的设计与安装要求如下：
排烟管的直径应进...1个回答太落傲忑慢要看是什么坏了，如果是液晶屏坏了那就贵了，但是保修期内是免费维修的，具体维修费用可以联系售后，直接打康佳全国售后热线电话，说明自己的地址，他们会帮你联系最近的售后维修点的。只是康佳...1个回答就你最牛气有时塞规通规可能不通不过这反而会有利于螺钉拧紧后螺套的定位。 锁紧型螺纹护套锁紧圈以后塞规通规不通为正常。 塞规精度等级与螺纹护套精度等级不符：订货时应按塞规精度等级选用同等级的螺...3个回答ghkklyrf不间断电源，就是个备用电源差不多3个回答粉妆玉砌肥鱼性延米就是柜子长度，厚度都是常规尺寸，比如地柜默认厚度为550mm，吊柜默认为350mm。如果有特殊要求的厚度需要和厂家沟通后再定价钱.3个回答xlx000回购协议是由借贷双方鉴定协议，规定借款方通过向贷款方暂时售出一笔特定的
金融资产而换取相应的即时可用资金，并承诺在一定期限后按预定价格购回这笔
金融资产的安排。其中的回购价格为...3个回答sen1858销量最好的除螨仪品牌 　　1、raycop除螨仪
　　2、飞时除螨仪
　　3、柏瑞沃特除螨仪
　　4、宝家丽除螨仪
　　5、贝塔斯曼除螨仪
　　6、玛纽尔除螨仪在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
凌罡痴人说梦？ 集资房 宅基地？小心是陷阱
　　日 13:36:23　　来源：新浪网
& & 房产市场上，除了商品房、产权明晰的房改房是公开流通外，还有一类住宅名称是购房者经常听到的：集资房。与商品房相比较，这类房子最能吸引购房者就是便宜，与市区楼盘动辄5000元/平方米以上的价格相比，普遍2000元/平方米的价格就显得相当有诱惑力。就在龙怡苑事件发生不久前，就有一个朋友就曾对我说：“几万块钱的房子，买下来出租，每个月都差不多可以租到1000元，怎么算都赚了。”
& & 能拿到《房产证》吗？
& & 要想知道一种房子能否上市交易，能否取得《房产证》，首先要知道一个原则：土地是国家所有的，在成为私人财产前，必须向国家交纳一笔土地出让金，取得这块土地或70年、或50年的土地使用权。如果从手续的角度讲，交土地租金，取得《国有土地使用证》。开发商交纳了这笔资金，建好房子后再卖给购房者，购房者就是这所房子的所有人之一，70年内也就合法拥有这块土地的使用权。这就是通常意义上的商品房。
& & 这种产权形式的房子在中国的历史并不长。由于历史原因，上世纪90年代前，甚至到2000年尚有很多国有土地是以划拨的方式转让的。如果再算上农民集体所有的土地，就演化出现在众多的房改房、集资房、宅基地。
& & 聪明的读者一定可以想到，这三种历史遗留下来的房子能否上市，关键点就在于有没有向国家补交土地出让金，如果答案为“是”，这所房子就可以上市交易，并且可以办理《房产证》。例如，在上世纪九十年代初国家鼓励单位建造集资房。其后，开始了房产改革，前期的集资房在业主补交了一定的出让金后，就可以拿到房产证成为房改房。广州政府有关部门宣布从2003年8月开始，产权明晰的房改房不用通过房改办，即可直接上市。换言之，产权明晰的房改房已经与商品房没什么区别了。
& & 但宅基地，新建集资房又如何呢？
& & 宅基地禁止交易，集资房细则模糊
& & 村住宅用地，也可以称之为宅基地。严格来说，宅基地是不能在房产的一级和二级市场交易。
& & 这是因为农村的宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在村民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，这也是农村居民与城市居民相比享有的最低限度的福利。因为提供了宅基地，村居民享有了基本的居住条件，从而维护了村的稳定。由于宅基地具有福利的性质，集体经济组织的成员获得宅基地大多是无偿的或者只要支付较少的地款就可以获得，所以不能按商业用地的方式出售。宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。尽管权利人对宅基地享有长期的使用权，但这种使用权不是长期不变的。如果因为国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者居民个人的宅基地实际过多，远远超过了当地规定的标准，可以经过法定程序，进行合理的调剂或重新安排。
& & 集资房与合作建房，性质基本上一致，土地使用权人缺少资金，在得到政府批准后，同提供资金的一方或多方签订合作建房合同。
& & 集资房的一个最主要特点就是不以盈利为目标。九十年代的时候，有一部分不良开发商，用集资建房的方式卷走出资方的资金，给楼市留下多宗烂尾楼，这种方式在1999年的时候也被有关部门严禁，并且将集资房列为违法建筑。到了2004年5月，集资房重新浮出水面，由建设部、国家房改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行，首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。然而，现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。
& & 市场上的擦边球
& & 各位如果有意买楼的话，一定会留意到一些特殊的楼盘。这些楼盘通常分布在城乡结合部，楼价比同地段的楼盘低一大截（例如龙怡苑），如果你要求查阅销售许可证时，销售人员通常支吾搪塞或者告诉你：楼盘属于集资房。这类例子在各个区域都曾出现，尤其以城中村众多的白云区为甚。那么这些“集资房”是否就为《经济适用房管理办法》所提到的安居“集资房”呢？
& & 我们先来看个例子，彭先生花了10万元买下了同和路附近的一套房子，发展商为彭先生开了一张收据而不是发票，同时，发展商还拿出了一份“合作建房协议书”。并口头承诺下一年就可以办集体房产证了。彭先生很不放心，经过多方探听后发现，这个楼盘所用地为附近城中村的土地，楼盘的开发方是否具备相应资质也显得相当模糊。彭先生最后放弃了这所房子。
& & 得知了龙怡苑事件后，彭先生很庆幸当时自己做了这个决定。专家指出，这些房子是介乎宅基地与集资房两者间，买这些房子就是在赌博。因为按国家有关规定，所属土地未经征用，转化为国有，则属农村集资建房。广州很多城乡结合部的所谓“集资房”都是这种类型的房子。
& & 这种情况最麻烦，如果不符合总体规划，则相关行政部门不予补办手续，业主拿到手的就是乡镇颁发的“宅基地使用证”。按相关法规规定：农村集体利用已批准的建设用地擅自与本集体以外的单位或个人联建，合建房屋的，属于非法转让集体土地行为，具体处理办法按原省国土厅《关于清理土地转让，炒卖土地中有关具体问题的处理规定》执行。
& & 四种结果
& & 总而言之，购买这类房子将会有4种后果，第一种、列为违章建筑，就象龙怡苑一样面临拆迁的风险。
& & 第二种、运气好，开发方善于多方斡旋。项目暂时成为农村“宅基地”，有使用权但无法上市交易，也无法得到银行按揭。
& & 第三种、楼盘通过补齐相关的资质，在得到相关部门批准后，楼盘成为合法集资房。一切顺利的话，楼盘会拿到一张《集体房产证》。也就是发展商对彭先生所说的证件。
& & 判断集资房是否合法，要看其有无合法的报建手续：1、有否建到红线之外；2、有否经过政府批准，若批准，拿出相关证明；3、有否超过批准标准。一般合法的集资房，都会有土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等，有则合法，无则非法。
& & 彭先生在得知这个判断标准后曾多番询问开发商，开发商的答案是“不久后就会补齐”。但专家告诉彭先生，如果按照正规的途径，广州有关部门在2001年前后就鲜有审批这类房子。换句话说，除非这个楼盘能展示有关报建，或者在01年以前就拿到了相关资质。所谓补办手续之说通常只是信口开河。有些开发方连递申请的资格都没有。今年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知中明确规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。所以这类房子基本是办理不了所谓的“集体房产证”。按照以往经验，这些不合法的“集资房”最后也会拿到一张集资房产证，不过大多是村委会自行印制而已。这所房子还是宅基地。
& & 按照最新的法规，集资房视为经济适用房。可能在未来一段时间后，集资房也许会获准建造，但将被很多框架限制。因为，以后集资房就是经济适用房。购房者有否资格购买会受一定限制，购买了这种房子想要卖出也会受到年限、税费等等规限。假如购房者非自住性购房就要留意，集资房与普通商品房有一定的差别。
& & 第四种、该项目由集体土地通过征用的方式转为国有，并补办土地出让手续，最后拿到房产证。这是最理想的后果，但只在理论上存在，实际情况鲜有发生。因为有关部门暂时不会接受个人申请，开发商通常都会知难而退，而且过程中业主还必须补交一笔不菲土地出让金。
& & 所以，别贪图便宜，小心陷阱！
& & [链接]龙怡苑纠纷
& & 位于东圃镇中山大道路段的龙怡苑小区兴建已经历时两年多，整个小区共分3期工程，目前1、2期已经完工，第3期的三栋楼还在兴建中。11月27日，龙怡苑小区内业主收到天河区政府的公告，业主被告知，该小区是未经政府规划部门审批擅自兴建的违章建筑。将受到政府的严肃处理。此外，公告还要求住户迅速搬离。龙怡苑小区2期的房子今年10月30日刚刚交楼，众多业主正赶着装修，期待入住新房子。没想到政府的一纸公文打碎了他们美好的梦想。
& & 为什么龙怡苑要政府强制拆除？龙怡苑小区的用地为村民住宅用地。前进村民委员会于2002年11月开始，未经城市规划行政主管部门审核批准，擅自动工兴建6幢21层住宅楼，命名龙怡苑，并公开对外销售。宅基地公开对外销售，违反相关规定。
& & 凌罡个人北京集资建房——合作建房的新模式
& & 2003年年底，北京的于凌罡正式将合作盖楼计划在网上推出。他提出的设想是集合大约500户业主，每户交15万元，用这笔钱和申请的贷款，支付买地和建房的费用。项目准备选在北京北四环或东四环附近。楼建好后，用楼房的底商（下面3层为商铺）和附属商业设施获得的租金收入冲抵银行贷款。凌罡提出的这种集资建房是集资房的一个新模式，如果实验成功的话，将直插开发商的软肋。据了解，北京四环内商品房房价一般不会低于6000元/平方米（毛坯）。此时，每人出资15万就能在北京四环内拥有板式跃层小户型住宅！难得的是，这个实际上任职于联想公司的“带头人”在网上摆出来的信息并不是一句空泛的口号或者简单的思路框架，而是从合作盖楼的概念、项目目标、公司注册，到拿地前景、运作管理、业主权益、安全保障等多方面，做了详细的专业论证和规划。
& & 这个计划从开始提出就受到广大发展商的不屑，认为凌罡简直是痴人说梦话，而且立刻就提出反驳，将建房的一切困难一一列出。不单发展商提出置疑，很多的人都对这个计划抱不大的信心，不过怎样都好，有人以个人的名义站出来，向已被发展商垄断的楼市说不，是我们的购房者的心声，我们更希望实验能成功，谁不想亲手建自己的房子。 （作者：浪人青苹果）
大家正在看
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
新模式引起强烈反响 个人合作建房行得通吗?&&
　　日 10:42:10　　来源：国际在线
& & 眼下是楼市的淡季，但在北京，由个人发起的合作建房的新模式，却在社会上引起了强烈的反响，成为目前房地产市场最为关注的热点。这种个人集资合作建房，即一群人联合起来注册公司、买地、建房子，最后自己来居住使用，据测算可以为业主提供比市场价便宜40%的优惠。那么，这种被普通老百姓叫好的建房模式在省城又会怎样呢？本报记者近日经过深入采访，试图搞明白济南人个人合作建房能否行得通？
& & 最多可便宜40%
& & 合作建房在全国掀起轩然大波的，是北京一名工程师。据他测算，通过个人合伙集资建房，可省掉开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，房价一般要比周边项目商品房低20%—40%。记者采访省城专业人士认为，这比例在省城可以实现，40%可能有点少见，但是省下20%应该不成问题。
& & 2004年前10个月，我省商品房平均价格为2127元/平方米，低于全国平均水平2758元/平方米，在全国排名第11位。省统计局公布的运行情况表明，我省2004年前三季度房价一路走涨，与2003年同期相比，一季度上升9.7%，二季度上升12.4%，三季度上升11.3%，虽然第四季度的情况还没统计出来，但全年房价呈高涨状态已不可避免。其中，青岛和济南扮演了“领涨”角色。青岛几年前已成了拉动全国房价上涨的九大城市之一，而2004年济南房价的涨幅也特别引人关注，一度在全国35个大中城市中排名第九。
& & 省城房管部门统计，截至2004年10月份，省城商品房平均交易价格为每平方米2279元，二手房平均交易价格为每平方米2209元，房价上涨速度之快，超越了不少消费者的心理极限。但值得忧虑的是，省城开发的高档住宅比较多，目前3000元/平方米以下的住宅已经很难找到。
& & “这是房价持续走高给逼出来的一种新办法。”当记者向几位市民提起个人合作建房一事，人们很快就与现在的房价联系起来。在人们看来，个人合伙建房子，不用担心被开发商欺诈，还能省下不少钱，自建自住，的确是一件好事。
& & 政策上有法可依
& & 住房是大件消费品，一座楼盘的建设成本少则上千万，动辄过亿元。因此，个人合作建房实际上就是个人集资建房，运作的方式即一群人通过集资联合起来，成立一个组织机构，并从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块地上建起自己的房子。这完全是一种非营利性的开发行为，也就是说，这群人既是买房人，又是开发商。那么，这种方式政策法律是否允许呢？
& & 对此，济南市建委有关部门负责人介绍，目前国家界定合作建房是否合法的唯一法规依据，就是1992年2月由国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，该办法明确规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。其中，住宅合作社是本市行政区域内中、低收入的城镇居民(包括职工)，为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的公益性合作经济组织。其任务是：筹集资金，建设住宅，并对建设的住宅进行分配、维修和管理。
& & 山东经济学院的有关专家指出，对于一些单位职工或者个人来讲，解决住房需求不只是购买商品房这一条途径，在不能享受福利分房，商品房的价格又令普通工薪阶层望尘莫及的情况下，组织成立“住宅合作社”不失为一种好的解决办法。几年前，住宅合作社在北京、上海、南京等城市就已经非常流行。
& & 操作起来却很难
& & 既然有法可依，那实际的可操作性又如何呢？记者采访了解到，个人合作建房的可行性就目前来看尚需解决三方面问题：首先，需得到政府的允许；其次，除自筹资金外还能获得一笔可观的银行贷款；最后，还要具有保证项目正常运作的能力。
& & 记者在采访相关政府部门后得知，虽然政策上允许个人以住宅合作社的形式合作建房，但是实际操作起来非常复杂。不说别的，就组织手续审批和拿地的问题就叫人头疼。
& & 根据规定，成立“住宅合作社”必须要经过有关部门的严格审批，而用地主要来自单位、企业的自用土地，这属于国家划拨土地，这在实际操作中难度非常大。因此，曾经盛行一时的“住宅合作社”如今在不少城市基本销声匿迹，而个人合作建房主要靠注册成立房地产开发公司，来进行非营利性的合作建房。
& & “如果以开发公司的形式来进行项目运作，实际上就是进行房地产开发，那么，除了在工商部门进行登记注册外，还须在建设部门办理开发资质。”济南市建委房产开发处的有关负责人告诉记者，有了这几个基本的手续才能在今后办理其他项目手续，像土地交易过户、产权登记等。不过，据介绍，根据相关规定，有关部门对开发资质的审批依据就是过去开发业绩、资金情况等，这对刚涉足房地产圈的个人来说，难度不小。
& & 另外从项目运作的资金来讲，也是一个很大的门槛儿。假如说几个合伙人找好了土地，可如今昂贵的地价对于个人有限的财力来讲才是很大的考验。山东三鼎房地产公司负责人介绍，过去开发商敲定土地后，如果资金有困难，可以将土地作抵押，从银行贷得一笔款，而如今这条路几乎已经被堵死了，除非你是非常有实力的品牌公司。
& & 此外，合作建房最大的问题可能出在建房过程中出现的各种不可预测因素。“在建设过程中，还常常出现业主不满意承建商的工作，建材供料环节出现问题等等多种问题，这些管理运行中出现的问题在一个项目上很常见。”山东乐成置业有限公司的一位负责人认为，对于专业的地产公司来说，这些问题解决起来很轻松，而对个人来讲就不一样了。合作建房省下来的钱，可能恰恰是承担风险的钱。以往，风险被开发商承担了，这部分钱也就归开发商所有了。
　　该引起政府反思了
& & 其实，个人合作建房几年前在省城城郊接合部出现过。当时主要的形式是由几个人在城郊买下一块集体用地，然后盖起小楼，共同使用。因为土地性质“来路不正”，这种房子很难在房管部门确权，“身份”无法合法化。近几年，随着城市改造的加快，这类房子随时面临被拆迁占用的危险，所以现在基本已很少有人涉足了。
& & 省建筑工程学院房地产研究所副所长庄咏强认为，个人合作建房最基本的作用是：购房人可量身定做适合自己的房子，并成为对不规范的地产行业暴利的一种挑战。而社会之所以给予高度关注，原因显然不仅在于这是一种新型住房构建模式，即由谁来供应住房，而是在于住房消费价格这一主题。个人集资建房也好，开发商建房也好，对住房供给而言并无二致。相比之下，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑项目运营管理过程中的隐性成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。
& & “当前的房地产市场相当不规范，但我不赞同人人都去做开发商。因为，谁都知道，社会分工才能保证效率。”庄咏强这样说。
& & 业内人士认为，如果人们真想买到物美价廉的房子，完全可以联合起来搞团购，去找一个好的楼盘，与开发商讨价还价。不过，个人集资建房无疑是房地产市场的一种怪现象，或者说是消费者的无奈之举。
& & 在这个问题上，值得人们反思。住房制度改革到了今天，住房是商品，购房找市场已成共识，住房作为大众民生的生存必需品，其福利性质不容不变。因此，政府关于不同收入家庭实行不同层次的住房供应政策的构想，无疑是正确的。但问题在于，政府别老是“咋呼”今年要建多少经济适用房，明年推出多少廉租房，后年要加大普通住房的市场供应量等等，关键是要动点真格的，让百姓见到实惠。
& & 据悉，北京出现的首例个人合作建房，近两个月目前也仅仅处在合伙人构成的选择筹备阶段，距离拿地、跑手续、开工建设等实际运作还很遥远。几个人合作建房，谈何容易！（郝爱萍）
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
自己盖房卖给自己 于凌罡和他的住宅乌托邦
　　日 09:37:53　　来源：北京青年报
& & 京城首例个人集资建房进入实操阶段
& & 上周六，京城首例个人集资建房倡导人于凌罡把修改后的合作盖楼参加申请表贴在了他的蓝城网站上。关于合作盖楼的具体操作细节，包括正式的合同、参加人员及操作方法等问题，于凌罡说他要多花点时间琢磨，由大家共同完成。
& & 于凌罡是联想公司大型计算机维修的工程师。日，他开始在新浪、搜狐等十几家网站上，以“蓝城木鱼”为ID发帖子，说大家可以组织起来，集资盖楼，让开发商靠边站。为此，于凌罡列出了详细的建楼计划，苦口婆心地寻找合伙人，目前已有300多人有意向加入这个“住宅合作社”。“乌托邦”计划
& & 在互联网上，于凌罡的大部分支持者都在抱怨目前的房地产市场不规范，这种不规范产生的暴利让许多人买不起房子。这使于凌罡很容易得到许多人的支持。
& & 但真正操作起来，寻找志同道合者也不是件容易的事。自从开始设计这个近似“乌托邦”的计划后，于凌罡觉得自己成为了一个布道的牧师。针对不同行业、不同人群，他甚至准备了七八个版本的通俗讲义。休息日，于凌罡家里至少要接待30~50人的访客，他把他们分成了若干组接待，“如果大家一起来，每个人说不上一句话时间就没了。”在拿地之前，可做的事情毕竟太多了：公布协议草案，签订合同，办理验资，存放保证金……
& & 由于买房热潮，更多的网友加入到他的行列中来。于凌罡的合作者都是他的网友，他们之中有城市设计院搞规划的；有房产公司的文案；有高级会计师……入了伙的人就像志愿者一样工作，各尽所能，不计报酬。目前，大家正等待着“集资建房协议”的出笼，毕竟它横跨了几个行业，于凌罡能做的也就是咨询、讨论、再咨询，找大量的相关专家帮忙。
& & 当然，他们首先确定了合作建房的合法性。于凌罡自己跑到国土资源部请教政府官员，他刚讲了10分钟，这位官员就明白了，说，“你这套东西很好，不和国家政策冲突。”有了这层保证，于觉得自己可以放手一搏了。
& & 他们得到两份法规———《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。
& & 而对个人集资建房的开发资质问题，市建委开发办有关人士表示，只要这种合伙建设的房子是自己居住，并不拿到市场去销售，那么建委开发办是不审查他们的开发资质的。只有属于经营性质的开发商，才对其进行资质的审查和管理。此外，国家开发银行相关负责人表示凡属于非盈利集资建房，不属于非法集资。
& & 对于个人集资建房事件，建设部政策研究中心主任陈淮在接受采访时表示，目前是房地产市场所缺欠的一个部分。它是目前房地产市场发展的一种细分或者说一种补充，是房地产市场发展到一定程度上的正常产物，目前在国内其他城市已出现了这种形式。这种形式意味着原来由银行和开发商承担的房地产市场风险将由建房人自己负责。
& & 通过长时间的摸索，于凌罡设计了一整套关于集资建房的设想，从大楼地理位置、户型设计到未来公司的注册、拿地、运作管理、转账制度、成员的义务和权益、资金的分配模式等等都作了详细的说明。建房方案
& & 于凌罡的方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。他提出的设想是，首先业主需要交15万元(可分批交)，利用这15万元，每个业主可以从银行贷到22.5万元。用这笔钱支付买地和建房的费用。楼建好后，因楼房的底商和附属商业设施也属于业主们，可以用从中获得的租金收入来冲抵那笔银行贷款。所以，根据于凌罡的估算，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜40%。
& & 于凌罡初步的目标是在北四环或东四环的地段，开发一栋带底商的板式跃层小户型住宅楼：地下2层是公共设备层，地上12到15层，其中，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。每套住宅层高于4.8米，增建跃层后可得使用面积60平米。大楼的地上建筑面积在25000平米左右，需要购地6000平米左右。购地费用预算9000万元以内，工程造价7000万元左右，包含精装修的费用。为了更清楚地了解市场，他还把北京市很多正在兴建的楼盘做了番研究，对楼面和地皮的准建面积、单价、容积率、成交价格、工程预算都做了详细的解读。
& & 于凌罡最感兴趣的地段有两块：一是在西城区官园附近，楼面地价在4000元~4500元之间；另一块是北四环霄云路附近，楼面地价在3000元~5000元之间。如果按一套房子一户算，每户出15万元，共计7500万元，用这笔钱可申请到1.125亿元银行贷款，再拿9000万元用来拍地。于凌罡认为集资盖房比开发商更有竞争优势，“第一，大的开发商不屑于做小盘。第二，开发商前期投入都靠自己，而我们的成本是每户按规定数额累积起来的，因此高出来的地价分摊到每户头上就不那么多了。”
& & 每户出的15万元，业主都放到自己名下的银行账户，当需要交纳资金时，委托银行直接转到合作方账上，除了做资金证明和验资证明外，这些钱只能转账，不能取出，并且每月的转账汇款上限3万元，以此保证了资金安全。
& & 在财务管理上，于凌罡也提出相应的可行性。每项开销都要有明细账，由工程监管组提出工程下个月的开销预算，项目管理组负责提出项目员工工资预算及其他项目管理费用。这两组提交的费用交到财务组，由财务组做一张当月的预开销表，供项目管理人员讨论和业主查阅，审查期过后，由业主把该承担的费用交到银行去转账。
& & 于凌罡并不回避自己盖房的风险，他自己总结出三大不利因素：政策风险(主要是拿地和管理政策的重大调整)、管理风险、贷款风险。
& & 规避风险的先决条件是尽可能降低成本，对于人们将信将疑的态度，于凌罡的打算是：“通过账目透明、良好的团队管理制度以及项目非盈利的操作原则降低成本；通过透明的物业服务账单和协助监督权、建议权、弹劾权保证业主在物业的地位；通过尽快开发底商，减轻大家的还贷压力。”于凌罡表示：如果能在明年“五一”前后顺利竞拍到土地，他们的“蓝城”将在2006年“五一”前后盖成。“蓝城”梦想
& & 于凌罡说他这辈子就喜欢设计，他从上学起什么都想自己设计：小到生活中的物件，大到对一场战争的排兵布阵，都要“自作主张”。现在，他开始了人生最重要的一个设计：联合500人，自己出资注册公司，然后再以公司的名义，购买土地，设计施工，盖好房子，再“卖”给自己。
& & 于凌罡表示，整个初衷绝不是打算为自己搞一套便宜的住宅。
& & 31岁的于凌罡在北京并不缺房子住，而且有一份很说得过去的薪水，有一帮谈得来的朋友。于凌罡现在追求的就是这种成就感。
& & 于凌罡的设计，把买房变成了做房兼管理的投资行为，提出的是一个新的组织形式。由于投资模式改变了，利益分配模式当然要相应改变。于凌罡认为，事实上，合作盖楼追求的，只是在符合各方面利益而合理使用资源的模式，一套权衡各方的制度，因为“解决争议，共同获利”，才应是这个社会最需要的发展方向。从这个意义上，这件事的价值已经超过了建房本身。按照公司章程约定，这将是一个非盈利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非盈利性的房地产开发公司。
& & 合作盖楼打破了传统的以开发商为主体的经营模式，而业主才是项目的主人。“合作盖楼，是由一群志同道合，接受合作盖楼制度、并愿意遵循这个制度做事的业主共同实施的，一种在资金、权利、义务、责任等方面全方位合作的盖楼模式。”合作是其最大特点，合作性的组织最早起源于英国，住房合作社(HousingCo-operatives)就是其中的主要类型之一。在住房合作社中，每个居住者都是合作社社员，在合作社管理和委员会选举中，具有均等发言权和投票权，社员负责住房的维护，并共同决定合作社的管理和运营方式。在住房管理中的盈余所得，用于社区建设、社员的教育和培训。
& & 早在十来年前，于凌罡就提出了“蓝城”的设想，当时他感到网状的城市交通极为不方便，就设计了一种线型的城市规划，他起名叫linecity，中文名字是“蓝城”。他认为中国在市场化的过程中，需要这么一种理想规划的城镇。
& & 合作盖楼是“蓝城”理想的第一步。待这个楼运作成功后，于凌罡积累了运作的经验，还有了一个管理团队，就可以运作更多的楼，这离蓝城就更近了一步。即使合作盖楼几乎占用了于凌罡所有的业余时间，于凌罡也觉得为了自己的理想是值得的。
& & 其余参与合作盖楼的人几乎也抱着同样想法：在这里做事，积累更多的经验。他们多是最早在绿野一起出去玩的朋友，绿野那种非盈利、民主的方式是他们喜欢的。
& & 在自己的蓝城网站的最上方，有一行不断出现的标语：“愿所有的中国人都有自己的房子”。于凌罡相信，他找到了实现这一目标的捷径。
& & 而一个更极端的评价为：“我国长期以来，一直是人民群众自己和泥、盖房、娶媳妇。现在，我们也不想再麻烦开发商、麻烦政府和规划部门了。我们有手也有脚。我们盖的房子，即使有纠纷，也是人民内部矛盾。”这种“创新”模式如果能成功并在中国普及开来，将是对中国房地产业的一个讽刺。（楼德升 刘莹）
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
北京首例个人集资1.8亿开发房地产 不属非法
　　日 09:38:30　　来源：新京报?
& & ●倡导人于凌罡称，目前看中霄云桥附近一块地，总预算1.875亿元
& & ●国家开发银行负责人称，该行为是非营利集资建房，不属非法集资
& & 就职于联想集团的于凌罡因倡导个人集资买地建房而备受社会关注。昨日，于凌罡向记者透露了个人集资建房的最新进展。
& & 于凌罡向记者透露，要实施合作盖楼首先是甄选地块，目前他把目标圈定霄云桥附近的一块地，打算开发一栋带底商的板式跃层小户型住宅楼。于凌罡给记者算了一笔账：购地费用预算9000万元以内，工程造价7000万元左右，预计招募资金500份，每份合作资金需求15万元，即自筹资金7500万元，预计贷款1.125亿元，即项目最多可承担资金达1.875亿元。
& & 于凌罡称，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。所以“价格应为开发商项目的60%-80%，这很便宜”，于凌罡认为。
& & 对此，北京市国土局政策法规处处长丁世华表示，对于个人集资买地，从土地市场这方面来说是行得通的。至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。此外，国家开发银行相关负责人表示，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。(记者吴海花)
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
个人合作建房蔓延 专家提醒有失败准备
日08:59 中国青年报&&
　　“我不希望别人复制。”听到杭州、上海、成都等地都在酝酿合作建房的事，于凌罡再次强调了曾对本报记者说过的这句话。于本人，是北京首个个人合作集资建房的发起人。
　　于凌罡今天对本报记者表示了他的担忧：有的人什么规则都不懂就张罗着合作盖楼，结果注定只能有两个——要么是骗子，要么肯定失败。
　　“个人合作建房运动”蔓延全国
　　几天前，于凌罡接到一个电话，一个20岁出头的小伙子要追随他在青岛合作建房。细问才发现，这个小伙子对地产界的事儿一点不懂，有的只是热情。“这不是做游戏。”于凌罡劝他千万要慎重。
　　与那位青岛小伙子不同，更多发起合作建房的人不会向于凌罡求教。就在北京首例“合作建房”的消息(见本报日《不规范楼市逼出北京首例个人合作建房》)见诸报端后，许多地方都出现了对当前不规范楼市的“反抗”。这被中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心称为一场“住房运动”。
　　“我是一名建筑工程师，想买房，但看了很多楼盘，发现开发商提供的住房户型、样式都不合自己的胃口，且价格昂贵，于是想到自己建房——组织一批有共同‘爱好’的人集资、注册公司、买地、建房子，最后自己居住使用……”
　　1月初，一位网名为“成都建筑工程师”的人在网站上发表了上述帖子，总共不到100字，短短一天就吸引了50多位网上“追随者”。
　　1月14日，还是成都，一位律师通过媒体发出倡议，征集100人集资盖房。消息称，首付5万元就可以买到100平方米的房子。
　　他给大家算的账是：为了节约买地成本，楼盘拟建成电梯公寓，并建成层高5米左右的假跃层式，每户面积为100平方米。初步测算，每户的总价款在15万元左右，集资者付款分三期——首期，初定5万元买地；二期，5万元修建房屋；竣工后支付余款，多退少补。
　　倡议者给这个个人集资项目取名——“大同花园”，意为大家共同建设自己的美好家园。
　　杭州当地媒体也在1月中旬报道说，当地部分网站出现有关加入“住宅团购与集资建房联盟”的倡议，而且响应者众多。倡议者表示，整个项目要求参与者出资20万元左右，目标是征集200人以上，目前已经吸引20多人参加。
　　“我们的想法是，与房地产公司或一些准备集资建房的单位合作，委托他们建房，同时限制开发商的利润。”杭州的这位倡议者说，200人毕竟不是很多，大约一两幢楼就能解决。比如一块20亩的地，其中16亩开发商自己造商品房，剩下的4亩留给这些集资建房的人。
　　上海“个人合作建房”曾流产
　　“哪里有压迫，哪里就有反抗。”多年从事业主维权活动的舒可心先生将这句话用在当前的房地产市场上，意思是说，合作建房必然最先出现在房价高的城市。以高房价著称的上海市也不例外。
　　1月中旬，上海一些公共场所出现了组团合作建房报名的海报(见本报1月21日《上海一市民欲建“住房合作社”》)。贴出这一海报的上海市民赵国雄，据说正是受了北京合作建房的启发。
　　另有消息说，上海市在2003年就出现过合作建房。当年4月，身在美国的留学生kjm1089(真实姓名叫翁云)在网上发出帖子：“你想用同一笔钱既买房又自己开公司当老板，还可以结识一大批有志创业的人才，一举三得吗？集体买地造房team是你的最佳选择！”
　　据称，不到一个月，就有50多位海外留学人士和国内的IT业人士、会计、金融人才、房屋设计师等加入了这个团队。到当年7月底，他们已经筹集到了100万美元。日，成本测算报告第六稿出台，内部成本售价5691元／平方米，地块目标在上海内环线之内的静安区。在这样一个地理位置，这样一个售价，无疑是非常具有吸引力的。当时，他们确定了工作重点：开办实业股份公司、争取政府支持、购进地块、融资贷款等等。为了调动团队成员参与合作建房的积极性，他们约定，按照个人参与值积分的方式决定选房权，而不是出资比例。
　　2003年下半年，翁云和团队成员联合了50多位海外留学博士联名写信，请求上海市有关部门能给“海归”免去建房的所有税收，但他们的愿望没有实现，相关政府部门也没有向他们提供便宜合适的地皮。论坛渐渐冷清了。
　　2004年1月，上海个人合作建房的倡导人翁云改变了原先的计划，开始在松江、闵行开发房地产。此次个人合作建房计划宣告流产。
　　失败的几率更大？
　　这次“海归”们集资建房梦想的破灭，并没有挡住人们企图对不断上涨的房价说“不”。去年底，北京合作建房计划宣布后，南京有网友发起倡议：集资买土地自己建住房；日，有网友在xmhouse.com(厦门房地产联合网)上发出了“集资建房”召集令……
　　不过，面对这么多城市出现的个人合作建房冲动，许多专家表示担忧。房地产维权律师秦兵提醒说，许多人都是冲着便宜房子参加合作建房的，但有些成本可以省，有些成本却万万省不得。
　　舒可心先生认为，这类似“一群小孩子在玩积木”——一群年轻人拿自己的钱玩自己喜欢的游戏。而以往的游戏，多数是政府领着玩。而且，这次是“在一个最不透明的行业里，玩一个完全透明的游戏”。他希望这群年轻人能够成功，但他认为失败的几率更大。
　　据说，北京一些专家学者正在酝酿成立一个班子，帮助于凌罡及其合作者。1月22日，受于凌罡等邀请，民生银行有关负责人、著名房地产律师以及部分社会学专家参加了北京合作建房者的“培训会”。于凌罡告诉记者，这个会主要是告诉大家什么叫民主决策，参与者有哪些权利和义务。
　　“至少要让合作者们知道，这完全是他们自己的意愿，即使失败了，也是集体决策失误，而不能把责任推给于凌罡一个人。”舒可心说，合作建房的过程比结果更有意义。不过，他提醒于凌罡始终保持清醒，不要被舆论冲昏了头脑，“一定要告诉合作者，这个游戏是有风险的”。
　　也有人根本不相信于凌罡们能做成这么大一项工程。北京一位房地产开发商接受本报记者采访时说，个人合作建房能降低价格20%到40%的说法纯属外行说话。
　　他说，“如果说以前的猫腻较多的话，那也是在拿地过程中。”可土地政策调整使房地产商的利润越来越清楚，房地产市场也会逐渐透明。他预言，即使合作建房能顺利进行到底，房价降低5%到10%就非常难得了。
　　不过，于凌罡依然保持着他的自信。理由是：目前报名的人数已经超过500，从中确定150人到300人没问题。这么多人的意见怎么能统一呢？于凌罡知道这个问题至关重要，因此，一方面有意控制着报名者的素质，另一方面，他和他的团队已经摸索出了一套自认为很有效的游戏规则。
　　更让于凌罡高兴的是，在他的铁杆支持者中，硕士学历以上的有100多人，博士有20多人。他说，高素质的合作者应该更能理解什么是“民主议事”。（何磊/文）
[此贴子已经被作者于 12:51:07编辑过]
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
受合作建房启示 上海一市民欲建住房合作社
日13:50 中国青年报&&
　　20日下午两时多，记者在上海虹桥路轻轨站附近看到了一则参加组团合作建房报名的海报。其发起人是上海市民赵国雄。他是受北京市一名叫于凌罡的工程师进行个人合作建房的事(见本报日相关报道)启发，而想到“住房合作社”的。
　　42岁的赵国雄毕业于上海医科大学，在北京、上海等地工作过，曾经移民新西兰，2004年自办了上海调剂网网站。
　　调剂网以推广组团合作为目的。组团合作项目包括购车、购房、旅游等，现在又新添了一项“组团建房”。
　　想要合作建房，首先要找到足够的“志同道合”的人，赵国雄首先想到的是登广告。
　　1月10日，他在晚报上登出了“合作建房”的广告，但由于广告太小，效果并不好。从下午到晚上7时半，赵国雄没有接到一个咨询电话，而他的网站的浏览统计也没有任何上升。赵国雄又开始联系大的报纸版面广告，但没想到的是，两家报纸打来电话，通知取消广告安排，因为“广告审查通不过”。
　　这时，赵国雄还发现了一个新的问题，在研究了上海土地出让公告后，他发现在上海开展组团建房的第一个障碍是如何买到土地。因为根据上海市国有土地使用权出让公告2005年第1号的规定，只有境外的自然人、法人、其他组织其银行存款在1500万美元及以上；或者是境内已进行工商登记、领有营业执照、具有房地产开发资质的，注册资本金在3000万元及以上，近3年房地产开发量(指住宅、商办等)在15万平方米(或房地产开发投资额8亿元人民币)及以上，才具备竞投(买)人的资格。而个人合作建房显然不符合这个条件。
　　不过，赵国雄又从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中查到，其第一章第三条规定，境内个人可以有资格参加国有土地转让的投标资格。所以，他决定继续与有关部门商榷。
　　由于在报纸上刊登广告受阻，所以赵国雄决定印刷海报3000张，但大多数都被撕了下来。
　　1月14日，“合作建房”的广告总算在上海市一家报纸上刊登了出来，效果还算不错，当天上午10时他就接到了第一个电话，而且还要求面谈。之后他又接到了10多个电话。有人首先就问“房子地段如何？”“你的地在哪里？”但也有人提出了质疑，“是否会犯非法集资的错误？”
　　赵国雄表示，自己的做法和于凌罡不太一样，他将在参与者允许的情况下，把所有参与者的联系方式完全公开，“这样才有公信力”。但他同时承认，会收取入会费。
　　由于是通过自己的公司在联系合作建房，因此是否靠“合作建房”来营利成为记者的疑问，而赵国雄强调，自己的公司不会参与资金运作，完全由合作者来决定资金用途、运作方式等等，自己只是个联系人。
　　但他也流露了另一个想法，今后可以在中国建立真正的“住房合作社”，可以通过这种方式来获得适当的利润，也可以“把中国的房地产价格拉到一个合理的位置”。
　　记者与北京的于凌罡取得了联系，于凌罡对赵国雄有点印象，但对他的做法却不以为然，“那就是一中介网站，还能让我说什么？”于凌罡觉得赵国雄是为了提高自己网站的点击率，从而通过广告获利。
　　于凌罡告诉记者，自从他的事情被报道之后，有不少人找到他，甚至还有一个20岁的青岛小伙子想要学习他的做法，但都被他拒绝了，他表示，自己做这事是为了社会效益。(记者 周凯)
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
掏2000元当合作建房股东 参与者表示边走边看
日01:27 搜狐焦点房地产网
参与者踊跃
发起人于凌罡介绍合作建房的进展
2月27日上午十点，倍受关注的个人集资建房联盟大会再次在北京工业大学礼堂召开，经过分组会员们的讨论和投票，此次会议基本上确定了即将注册的公司的50位股东名单，合作建房的下一步便是注册公司。
股东权利义务明确
　　合作建房联盟内部300个出资人分成了若干小组，每个小组推荐产生一名组长，也就是股东，按约定，50位股东每人需拿出2000元，共同注册一家注册资金10万的公司。50位股东都是联盟会员，接受项目理念，有成为出资人的实力和明确意向，每个人能在买地之前出资15万；能为合作盖楼提供实质性帮助比如资金、开发、管理等的会员优先；具备一定的工作素质、有诚信和时间，如上网、电话联系组员等；无条件接受工作没有薪金。可被免职成为普通出资人；按时参加股东工作会议，连续三次不参加的，建议取消股东资格。
　　当然，股东也享有一定的权利：股东同时具有出资人代表身份；全体股东共同选举、任免董事会成员，决议公司重大操作并遵守保密条款；合作盖楼的专款专用、非营利、民主、透明等基本原则不得改变；具体的股东权利和义务，以具体的、由律师负责拟订的正式合同为准。
　　据了解，这次股东选举是为成立公司作准备的，因为申请住宅合作社还没有得到有关部门的批复，为了不影响合作建房的进度，联盟决定先成立公司，以取得法人身份，才能进行拿地盖楼等一系列工作。按目前公司法的规定，单个公司最多只能设置50个股份，于凌罡希望新的公司法出台以后，能对股份的数量取消限制，越多越好。
另外，对于正在申请的住宅合作社与公司制之间的关系，于凌罡解释，一旦住宅合作社批下来，将会废弃公司，一切活动转到住宅合作社进行运作。
　　记者上午9：30分左右赶到礼堂时，会费缴纳处挤满了前来咨询和报名的人，同时也看到了包括中央电视台在内的多家媒体的身影。据于凌罡估计，到目前为止已经有800多人报名参与合作建房，四五百人缴纳会费加入联盟。
　　上午，发起人于凌罡和孟先生律师分别就合作建房的进展情况/联盟的一些规则制度以及大家关心的热点话题进行了介绍。
参与者各有心态
　　在一片片质疑声中，合作建房的实际操作却在一步步有序地进行，联盟的会员队伍也逐步壮大，令多少人考虑到现实风险和成本而望而却步的一次举动真的得到了会员们如此坚定的信心和支持？是什么东西让他们热情地参与其中？
在联盟大会的现场，记者也采访了一些会员。
　　一位被访者是来替上海的朋友买房的，他对记者表达了自己的忧虑：“能不能做成不一定，风险太大，人员众多众口难调，操作复杂，只能边走边看，房价未必能降低多少，不过底商收益还是有些诱惑力的。”
参与者各有心态
　李先生在被问及认为合作建房能否减低房价时，很不能理解的反问记者：“你们怎么一味地关注房价？”，李先生说他参与合作建房绝不仅仅是为了要一套便宜的房子，更多的是出于对开发商的不满，对现实的不满，开发商赚了钱还总说自己利润薄，那你们开发商们就靠边站。还有物业管理也是个让业主头疼的问题，合作建房能把这个问题解决了。
　　常先生则跟记者坦言自己的担忧，但他仍然支持此事，他并不需要买房，之所以支持，是因为觉得这件事情非常有意义，具有开拓性。
　　徐先生说，信心来自于操作，边操作边建立信心，操作成功多一点信心就多一点，毕竟是在做一件没有人做过的事情。
四种方式获得土地
　　合作建房面临种种问题，而当下被认为最大的困难就是拿地。8.31以来，土地供应紧张，不少开发商都在为拿到合适的土地发愁，合作建房联盟的资金又有限，能否拿到地，在很多人眼里，包括合作建房的参与者们，都是一个疑问。
　　对此，于凌罡向记者解释了四种拿地方案，一是通过土地竞拍，二是收购项目，三委托开发商定制，四把烂尾楼进行装修。
　　被这么多人认为不容易解决的一个问题，在于凌罡看来，却并不是一件难事。
　　也有联盟会员在接受记者采访时说了，即便合作盖楼的梦想不成功，这么多人去进行一次团购也不失为一个买房的好机会。更有人直接把合作盖房比作一次“提前介入的团购”，“在拿地之前就进行的团购”。
信托制和分次定向转账付款模式确保资金安全
　　合作建房的一大风险便是资金风险，为了确保资金安全，出资人每人在指定银行以个人名义存入资金（自己的存折和密码），并和公司签定信托合同。银行监管这笔个人集资建房资金，一切在阳光下操作，避免出现卷钱走人的情况。资金的使用遵循个人合作建房联盟的决定。
　　信托财产独立于委托人和受托人以外，即便公司破产信托财产也不会破产。
　　根据分次定向转账制度，信托资产使用前20天，应提出申请，内部审核10天，委托银行和财务机构审核10天，并且在指定银行的行内结算。
　　日前，民生银行对个人集资建房的支持也已进入实质 民生银行中关村支行在一楼设服务中心，调集熟悉地产、银行业务的三名员工，其中最低学历是硕士，接待咨询者。此外，据媒体报道，该支行行长纪乃方表示，如果合作建房施工时出现资金不足，在条件必备的情况下，民生银行将提供贷款。
利益分配提倡适当的积分奖励
　　加分方案：在交纳资金时，为保证项目顺利进行，鼓励出资人在安全的前提下为项目出力，对每份出资超过15万的部分，购地之前每存入1万元，返还100元奖励，同时赠送0.5分选房积分。对实际项目出力的股东、工作人员给予适当的积分奖励（≤5分，须经出资人大会决议）。
　　于凌罡认为在买地之前提供更多的资金意味着承担更大的风险，而承担风险是应当给与回报的。况且如今50个股东每个出资15万也只有4500万，对买地来说是远远不够的，要是有人愿意出更多的资金就能降低拿地的风险，同时节省开发贷，足够的资金可以节省贷款买地的利息。
　　此“加分方案”目前只是提案，须经70%以上出资人书面签字认可后，正式生效。已经有会员对加分挑房的方式提出异议。
　　另外，入住后，根据每套住宅的套内建筑面积，分享配套设施的收益和分摊维护费用。
住宅合作社符合市场规律
　　针对有人提出合作建房违反了市场经济规则一说，孟宪生律师认为，合作建房是符合市场规律的，股份制是市场经济中最活跃的形式。但是公司的逐利性是其最大的特点，资本的逐利性决定了很多老百姓买不起房子，这样一来非盈利的合作经济成了市场经济不可少的补充形式，它是一种趋势，只要坚信这一点肯定能成功。
　　住宅合作社在国际上已经有两百多年的历史，它坚持民主管理 参与社区建设 社员培训等等规则，此次住宅合作社一旦建立也将参照国际上成熟的惯例，坚守以上原则。
　　目前已经起草了合作住宅公约，注册机构之前将签署公约,一旦公约签订，所有的成员将接受这些规则以及规则导致的结果. 即便住宅合作社申请不成功，仍然采取公司制，也要以合作的理念来运作公司。
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
于凌罡依然充满信心
　　对于各种批驳的声音，对于那些对合作建房嗤之以鼻的人，于凌罡指责其中很多人是别有用心，甚至有的就是开发商， “蓝城木鱼”（于凌罡的网名）在搜狐焦点网蓝城论坛里说过一句话：“做事的人背后，有支持者，也总难免有反对的声音，其实反对的人只是极少数，只是每个反对者都会咆哮而已。请放心，合作盖楼一定可以顺利成功”。
　　于凌罡强调，合作建房目前并没有遇到什么困难，肯定能成功；并对有媒体报道年内拿不到地就放弃合作盖房的说法予以坚决否定。他对合作建房的信心和信念也许可以用他个人资料中的一段话来表白——“选择终生以合作建房为起点，以蓝城为最高理想的生活模式”。
孟宪生律师介绍游戏规则
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
个人集资建房金融服务中心启动 周日确定股东
焦点房地产网 house.focus.cn 日09:56 新京报
民生银行中关村支行行长纪乃方透露，该行正全力支持个人集资建房，在一楼大厅专门为此建立了金融服务中心，目前在硬件上已经配备齐全，准备了大量的宣传材料供咨询者参考。
　　●民生银行中关村支行行长表示，中心由专业人员组成，建房资金不足可提供贷款
　　●于凌罡称，目前重点仍是注册公司，本周日召开筹建会议，有望最后确定股东名单
　　随着京城首例个人集资建房事件的发展和媒体对该事件的持续报道，越来越多的普通市民开始关注个人集资建房。日前，搜狐焦点房地产网对于凌罡所倡导的个人集资建房做了网上调查。与此同时，中国民生银行中关村支行行长向记者明确表示，该支行将为合作建房提供所需贷款，目前已成立了金融服务中心。
　　民生银行中关村支行一楼设服务中心
　　服务中心准备了大量宣传材料，专门调集了熟悉地产、银行业务的三名员工，最低学历是硕士，至今已接待近百位咨询者
　　此前本报曾披露春节后民生银行中关村支行将建立金融服务中心，专门为京城首例合作建房的贷款事项提供服务。对于凌罡提到的1亿多元的贷款额，民生银行中关村支行行长纪乃方曾表示，金额多少不是问题，民生银行会全力支持合作建房一事，并将提供按揭贷款服务。截至2月23日，记者获得最新消息，民生银行对个人集资建房的支持已进入实质性阶段：目前已经成立了专门为京城首例个人集资建房提供贷款等事项服务的金融服务中心。
　　纪乃方在接受本报记者采访时表示，现在民生银行中关村支行正全力支持个人集资建房，刚建立的这个金融中心在硬件上已经配备齐全，办公室备好、电话装好，甚至已经准备了大量的宣传材料。纪乃方透露，民生银行非常重视此项业务，在成立了金融服务中心的同时还聘用高端人才为合作建房志愿者，专门调集了熟悉地产业务和银行业务的三名员工，他们的最低学历是硕士。此外还配备了一个专职负责联络的人。据了解，该金融服务中心设在民生银行中关村支行的一楼大厅里。
　　这个金融服务中心将如何为个人集资建房提供服务呢？纪乃方称，具体的做法是合作建房者在缴纳集资款时，把钱直接存在自己的名下，每个合作建房者将有一个自己掌握密码的银行卡，银行将监管这笔个人集资建房资金，让它的使用不经过个人的手，全部在阳光下操作。这笔钱将由个人以实名制存放，每个人只知道自己银行卡的密码，因此不会出现卷钱走人的情况。这笔资金的使用将遵循个人合作建房联盟的决定。
　　此外，纪乃方还表示，如果合作建房施工时出现资金不足，在条件必备的情况下，民生银行将提供贷款。
　　据了解，由于合作建房主体还没有成立，现在还不能签署正式的合作协议。虽然现在合作建房者还没有开始存钱，但现在金融中心已经开始工作，每天都要接待十几个人询问关于合作建房的资金事宜。据金融中心联络人朱先生介绍，到目前已经接待近百位咨询者，这些咨询者对由银行监管的资金做法表示了欢迎。
　　身为合作建房的发起人，于凌罡称民生银行的这种做法为资金的安全使用提供了保障。他表示以后合作建房的资金使用情况将在每月27日公布，当天项目管理组、工程监管组、项目财务组公示下月预备开销明细表。每笔费用从提出到支付都要经过20天的审核期。于凌罡强调，在合作建房过程中，不允许任何参与者和执行人员收取回扣，并要求所有供应商提供价格不高于市场一般水平的承诺。
　　已过关的“8·31”地块主动上门
　　于凌罡表示，报名参与者已有500多人，下一步的工作重心是注册公司，争取五一前尽快拿到适合开发的土地
　　对于个人集资建房除了融资之外，大家更为关心的是目前已经进展到了哪一步。据于凌罡称，现在报名参与者已有500多人，加入合作建房联盟的人数已经近300人。为了工作和联系的方便，已开始分组。目前考虑分30个组，每组10人。从2月15日的会议和分组来看，愿意自荐当组长承担更多责任的人非常踊跃。近日将开会通过自荐和投票选出联络人、组长，尽快成立公司。根据公司法规定，单个公司股份最多只能设置50个，所以他们计划注册公司时分成50个小组，每一小组占一个股份，目前已组织了30个小组，另20个小组正在筹建当中，本周末将开会议确定。
　　于凌罡于2月23日告诉记者，该会议定于日（本周日），本会议仅限已缴纳会费的联盟会员参加。此次会议的安排是周日上午宣讲工作进度、安排和操作，进行初步分组，组内讨论。下午则希望做组长（股东）的会员自荐，选出部分组长（股东）。
　　思源企业管理顾问有限公司总经理李国平则认为，这种组建方式从程序上来说是合法的，不过由于这些股东所占的股份都是一样的，那么今后一旦出现纠纷或者意见分歧将很难处理。
　　谈及目前遇到了什么困难和下一步的计划，于凌罡称现在没什么困难，就是时间紧的问题，下一步的工作重心是注册机构，争取五一前尽快拿到适合开发的土地。于凌罡还透露，目前有开发商与其联系，表示可提供地块给合作建房，其中包括已过关的“8·31”地块，由于目前要对其地块进行评估，于称无法透露更多的信息。
　　■民意调查
　　近八成受访者认为个人集资可行
　　日前，搜狐焦点房地产网对于凌罡所倡导的个人集资建房做了网上调查，调查结果显示，在被调查者中认为个人集资建房可行的比例达到了77.55%，持否定态度的人数比例仅22.45%.在中国石化工作的张先生认为，从北京整个房地产市场来说，像个人集资建房这种带有个性的菜单式的地产项目，也是房地产市场发展一定阶段必然出现的产物。现在张先生最希望的就是个人集资建房能获得有关部门的支持，特别是希望能够在制度上获得认可。
　　近两成受访者预计管理成本过大
　　在该调查中，有80.61%的被调查者认为购房价格将被降低，有19.39%的被调查者认为不能降低房价。执否定态度的受访者的主要理由是认为个人集资建房的管理成本和不可预期的风险会加大投入。据了解，这正是个人集资建房在房地产业内被认为不可行的主要理由之一。
　　操作问题成为受访者主要焦点
　　此次调查还设置了有关可能导致个人集资建房失败原因的选项，主要包括拿地失利、资金匮乏和操作有误三项原因。调查结果显示，选择拿地失利的人数占到25%，选择资金短缺的占7.29%，而认为失败原因应归咎于操作有误的所占比例最高，达45.83%，选择其他原因占21.88%.
　　调查回应：
　　于凌罡称保证合作建房顺利进行
　　于凌罡在接受记者采访时表示，此次调查也引起了他的关注。于凌罡称，77.55%的人认为个人集资建房可行给了他极大的鼓励和支持，他会尽最大努力克服困难。关于相当一部分人担心因操作原因而导致事情失败，于凌罡的看法是：如果事先有充分的考虑和准备，成功的概率是非常大的。
　　于凌罡称，集资建房志愿者大多为房地产界人士，队伍相对比较专业，有能力完善管理，节省操作成本，以保证合作建房顺利进行。
　　■记者访谈
　　将申请住宅合作社
　　记者：请问你们设立住宅合作社的计划进展得怎么样了？
　　个人合作建房的法律组组长、北京仁和律师事务所律师孟宪生：我现在正参与于凌罡发起的合作建房的制度设计，希望能够通过设立住宅合作社开展合作建房。有关准备还没有完成，还没有按照行政许可程序申报材料，一旦准备成熟，将按照行政许可程序，依据社团登记管理条例和相关规章的规定，向管理部门正式提出申请。
　　记者：住宅合作社的计划能批下来吗？
　　市建委有关负责人：虽然合作建房已经出现在海南、上海、成都等一些大城市，社会反响也很大，但目前北京市建委就个人合作建房申请住宅合作社一事还没有明确的答复，估计要等建设部统一调研之后，才能向社会公布统一的说法，目前北京市建委对住宅合作社的申请还是按老办法执行，只针对低收入群体等，符合条件就批准合作社，不符合条件就不批。
　　目前无任何集资行为
　　记者：于凌罡的这种做法是否属于非法集资？
　　孟宪生：于凌罡是个人合作建房的倡导者和一个合作建房项目的发起人之一。到现在为止于凌罡没有集资，也没有以任何组织的名义集资。包括于凌罡在内的发起人只是召集人，组织大家对合作建房问题进行探讨和筹备。这种行为，不违反国家法律、法规的规定。合同确定股东权利记者：成立公司后，股东可享有哪些权利？
　　于凌罡：公司以非营利信托模式接受含股东在内的全体出资人的委托；出资人信托的资产与公司资产相互独立，股东同时具有出资人代表身份；全体股东共同选举、任免董事会成员，决议公司重大操作并遵守保密条款；合作盖楼的专款专用、非营利、民主、透明等基本原则不得改变；具体的股东权利和义务，应以具体的、由律师负责拟订的正式合同为准。
　　周日将依资格选组长
　　记者：你们选择组长的条件是什么？
　　于凌罡：本周日我们将依资格选组长，备选人员的要求必须是联盟会员，接受项目理念，有成为出资人的实力和明确意向；能为合作盖楼提供实质性帮助比如资金、开发、管理等的会员优先；应具备一定的工作素质、有诚信和时间，如上网、电话联系组员等；无条件接受工作没有薪金。可被免职成为普通出资人；按时参加股东工作会议，连续三次不参加的，建议取消股东资格。
　　将建立纠纷解决机制
　　记者：一旦集资人之间出现纠纷怎么办？
　　孟宪生：关于是否会出现纠纷问题，我们将会建立纠纷解决机制，通过事先的协议约定，最大限度地减少纠纷，防止矛盾激化。但也需要提醒合作建房的参与者，规则优先，大家可以共同制定规则，但是必须接受依据规则形成的结果。
　　本版采写/本报记者吴海花
&&摄影/实习记者周晓东
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
发函五大城市 建设部拟叫停不合法个人集资建房
日09:22 第一财经日报& &
　　日前，建设部向北京、上海、成都、南京、厦门五城市房管部门发函，要求这些城市汇总报送当地个人集资建房情况，并征求这五大城市建设主管部门对此事的意见和建议。
　　虽然建设部住宅与房地产业司此次发函仅属普通调研性质，但据建设部一位官员透露，相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象，对不合法的个人集资行为将坚决叫停。
　　对此，北京市首例个人集资建房发起者于凌罡表示欢迎。作为国内此项创举的始作俑者，于凌罡说，“目前很多城市都有效仿个人集资建房的行为，但很多仅停留在表面上的复制，不能了解集资建房的核心价值，其中也不排除别有用心者的参与。”
　　于凌罡认为，个人集资用房意在于，创建个人先付一定比例款项、共同承担风险、追求相应品质的新型建房购房模式。目前在很多城市没有相同价值观的模仿只会对这种创举带来伤害，国家建设部意欲规范集资建房行为，是比较及时的。于凌罡表示，从另一个方面，个人集资建房已经得到了政府有关部门关注，有利于这种模式的规范发展。相信建设部能支持合作建房。[延伸阅读]
个人合资建房根本没戏？究竟能便宜多少钱？
个人集资建房瓜熟待蒂落 房价可便宜三成
玩房－－北京、南京等五大城市出现个人集资建房
楼市春节联欢会将开幕 将地产娱乐化进行到底
　　在此之前，北京市国土局政策法规处处长丁世华曾表示，对于个人集资买地，从土地市场这方面来说是行得通的。至于后期开发是否符合开发土地的资质要求，目前相关法律还不是很明确。而国家开发银行相关负责人也认为，于凌罡倡导的是非营利集资建房，不属于非法集资。
　　“个人集资建房行为没有违反法律。”北京房产律师秦兵认为，消费者自发合作建房是开发商的欺诈营销方式和行为导致的必然结果，随着消费者权利意识的不断提高，自建住宅必将在中国得到更大发展。据介绍，在美国、欧洲，个人合资建房的整体比例约占30%左右。
　　目前，市场对于个人集资建房持截然不同的两种态度，购房专家舒可心认为，个人集资建房是对目前极不规范的房地产市场的反抗。社会意义远大于经济效益，一定程度上有助于整个房地产市场的理性发展。
　　建设部政策研究中心主任陈淮表示：“这种形式不会成为市场主流，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险。”
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
七成人认为个人集资建房可行 四成人愿意参与
日11:23 中新网& &
　　中新网12月20日电 据东方早报报道，调查缘起一年前北京人于凌罡提出了“集资盖房”的理念。具体设想是：需要集资盖房人，每人先交出15万元，利用这15万元，每个业主可从银行贷到225万元，用这笔钱支付买地和建房的费用。事隔一年，北京市国土局有关负责人表示个人集资建房行得通；国家开发银行负责人称该行为不属非法集资。那么老百姓认不认这个集资建房呢？对此，早报联合上海新秦信息咨询有限公司进行了一次调查。
　　共有4032名来自全国各地的网民参与了此次调查，其中男性占67.1%，女性占32.9%，有41.1%为18～25岁。36.2%的受访者月收入在元之间，平均月收入为19917元。此外，本科和大专学历的受访者分别占42.7%和35.0%。
　　调查数据显示，72.4%的受访者认为集资建房可行，68.5%的受访者认为集资建房具有实际操作性。但具体到个人是否愿意参与集资建房，受访者总体上呈很明显的观望态度，只有43.6%的人表示会参与。有47.1%的受访者认为集资建房可以大面积推广。另外，受访者认为集资建房可能会遇到的问题首先就是资金的使用是否有监督。
　　七成人认为个人集资建房可行
　　在接受调查的4032名被调查者中有72.4%的人肯定了集资建房具有可行性，仅有14.3%的人认为此举不可行(如图2)。有68.5%的受访者还进一步认为集资建房具有可操作性。
　　另外，对于日前国家开发银行表示于凌罡的集资行为不属于违法集资这一说法，50.9%的受访者认为这能让该集资行为向好的方面转移，还有34.1%的人认为很难说。
　　数据还表明，47.1%的受访者认为集资建房可以大面积推广，同时24.1%的受访者则持反对意见，还有28.8%的受访者表示说不清(如图4)。
　　四成人愿意参与
　　当被问及“是否会参与个人集资建房”时，43.6%的受访者表示了肯定意见，表示“不会参与个人集资建房”和持“说不清”意见的受访者比例相当，分别为28.4%和28.0%(如图3)。
　　显然，受访者在是否真的以行动参与个人集资建房上还持观望态度。这一点还可以从以下数据中得到说明。56.6%的受访者表示，看到北京首例个人集资建房的业主顺利入住后才愿意尝试集资建房。
　　最担心资金使用是否有监督
　　数据显示，受访者认为集资建房可能会碰到的问题有以下几方面：最多的受访者(占20.0%)认为集资建房会遇到的问题是资金的使用是否有监督。显然，人们希望自己拿出钱来集资，给出去的钱要能用得明明白白。其次受访者对个人集资建房能否筹到足够的资金表示怀疑，有19.5%的受访者认为集资建房可能会遭遇到个人集资有限，资金可能不充足的问题(如图1)。同时，受访者表示搞房地产没有经验也是主要问题之一。另外，涉及实际操作人利益的取得和分配以及集资是否合法也是受访者关注的问题。由此可见，集资建房要在资金、技术、政策等方面让人们充满信心，还需时间考验。
　　个人集资建房一天报名近三百非赢利房地产公司春节前后成立
　　另据北京日报报道，备受关注的个人集资建房前天开始接受报名，记者昨天从于凌罡处获悉，已经有近300人报名参加集资建房计划。
　　昨天，在家中休息的于凌罡告诉记者，前天一天的时间，有近300人报名参加他的个人集资建房计划。
　　于凌罡说，希望有更多的人来报名，所有的报名者将分为两类，一类是称为“铁杆”，人数将控制在200人左右，这类人不仅要为盖房一事出力，还要出资10万元用来注册公司；另一类称为“排队者”，人数不限，可以在公司成立、拿到地块，甚至房子的户型图出来之后再出资，这类人员的资金风险较小，但日后要缴纳一笔风险补偿金，用做房子的维修基金。按照于凌罡的计划，非赢利房地产公司将在明年春节前后成立，本报将对此事继续关注。
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
北京首例个人合作建房只是一群小孩子在玩积木？
日08:22 中国青年报
　　 一位名叫于凌罡的工程师，正联合一群年轻人，要用自己的方式在北京盖一幢他们自己的楼房。
　 这被称为合作建房，也有媒体称之为个人集资建房，即一群人联合起来注册自己的房地产公司，并从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，在这块地上建起自己的房子。也就是说，这群人既是买房人，又是开发商。
　 房地产暴利让人买不起房
　 在北京北四环路附近中科院的一处家属楼内，于凌罡和一位志愿者正忙得不可开交。一边接受记者采访，一边还要接听不时打进来的各种问询电话。这位31岁的年轻人显得有点着急，他用极快的语速向记者讲解着他倡议的合作建房计划，并不时看一眼墙上的钟表。
　 12月18日就要接受合作建房报名了，于凌罡想多花点时间琢磨报名协议书。从提出合作建房倡议至今，一年时间里，这群穿着耐克鞋和运动衫的年轻人，为他们的宏伟计划开过不下100次会。
　 他们中，有建筑设计师、城市规划设计师，也有注册会计师、律师等。当然，他们都有一个共同的名字叫“志愿者”。于凌罡说，这个团队囊括了房地产开发需要的各类专业人才，大约100人。
　 城市规划设计师李先生是这个项目的“铁杆”支持者。在他们为合作建房专门设立的“蓝城”网站上，他的网名是李大福。他说，这次合作建房更大的意义在于给政府做个试验，好让政府调整目前不合理的房地产制度设计。
　 “我原来的想法是坚决不买房，挺到高昂的房价崩盘为止，直到合作建房的倡议后，才发现原来可以这样买房！”一位不愿意透露姓名的志愿者说。
　 在互联网上，于凌罡的大部分支持者都在抱怨目前的房地产市场不规范，这种不规范产生的暴利让许多人买不起房子。“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地产发起来的。”一位网友在于凌罡的倡议书后面发牢骚。他认为，在一个近乎垄断的市场里，商人的暴利一定是从消费者身上榨出来的。
　 做自己房屋的开发商
　 日，于凌罡将自己的合作建房倡议书在网上公布。一年里，于凌罡和他不断壮大的团队“讨教”了所有与房地产开发相关的部门，包括规划局、国土局、房管局、银行、开发商等。
　 当然，他们首先确定了合作建房的合法性。他们得到两份法规———《城镇住宅合作社管理暂行办法》和《北京市城镇住宅合作社管理办法》。有关部门解释说，在法律法规层面，合作建房没问题。
　 国家和北京市发布的这两个文件，规定了居民可以通过成立住宅合作社，集资建设属于自己的住宅。其中，住宅合作社是本市行政区域内中、低收入的城镇居民（包括职工），为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的公益性合作经济组织。其任务是：筹集资金，建设住宅，并对建设的住宅（以下简称合作住宅）进行分配、维修和管理。
　 政策允许了，可建房的地在哪儿呢？这是许多人都要问于凌罡的问题。于凌罡的解决方案是，以房地产开发公司的名义，参加政府的土地竞拍。
　 具体说来，在正式报名结束后，报名的人将作为股东，共同注册一个房地产开发公司。房地产公司的注册资金要求不低于1000万元，这部分钱将由报名者共同筹集———如果有300人报名，每人需要一个3万多元的存折，并被冻结。当然，这部分钱在公司注册成功后，就物归原主了。
　 按照工商部门的要求，每个公司的股东数不能超过50人。那么，让这300人谁做股东似乎也是一个头疼事。不过，于凌罡等人想出了一个办法———所有人自愿组成50个组，并选出组长，组长就是名义上的股东。当然，每个小组成员都会与组长签订另外一份契约。如此，确保每个人都是实际上的股东。
　 按照公司章程约定，这将是一个非营利的组织。也就是说，于凌罡等人成立的这个公司，将可能成为中国第一个非营利性的房地产开发公司。
　 于凌罡向记者透露，他们目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。
　 如果能在明年“五一”前后顺利竞拍到土地，他们的“蓝城”将在2006年“五一”前后盖成。
　 于凌罡还设想了这栋楼的一些细节：这栋楼大概是500来户，共12到15层，每户36平方米，层高高于4．8米，可以隔成两层，成为复式住宅。每户可以买两套……
　 省钱是最吸引人之处
　 对许多支持者来说，省钱可能是合作建房方案最吸引人之处。于凌罡算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金15万元，即自筹资金7500万元，预计可向银行贷款1．125亿元，即项目最多可承担资金1．875亿元。
　 如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的4笔费用———开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比商品房要低。还是以霄云路附近的地块为例，粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，价格应为周边商品房的60％至80％。
　 自从发帖之后，于凌罡开始变得像个牧师。他像布道一样向别人介绍合作建房是怎么一回事，一次讲上两三个钟头是常有的事。网络也是他的宣传阵地，于凌罡在网上的ID叫蓝城木鱼。从那时到现在，于凌罡说自己已经和上千人聊过这事。
　 于凌罡越来越有信心了，“这个项目征集到300户没有问题”。在他的家里，记者见到一位希望参加此项目但又显得不那么信任于凌罡的年轻人。他不停地询问着各种问题，并不时地翻看着于凌罡桌上的各种资料。显然，和许多对此项目感兴趣的人一样，这位年轻人也在担心，“把钱交给你，你们会不会跑掉？”
　 也有一些人不停往于凌罡的单位打电话，以查证他的身份。对此，于凌罡有些不高兴。他说：“重要的是我的方案，而不是我的职业。”
　 事实上，在合作建房方案中，于凌罡创造性地提出了“分次定向转账付款模式”。据说，这种财务模式可以有效控制投资人的风险。
　 于凌罡介绍，在合作建房项目中，根本没有现金流，所有的资金都是通过银行转账汇款来完成的。按照他的计划，从允许合作建房的参加者支付当月账目开始，有9天的审计期，由正规的财务审计公司进行审计。在审计完成前，业主办理的汇款转账根本无法动用，而且业主有权办理停汇来保证自己的资金安全。审计完成后，业主交纳的款项会直接用于支付提交的《当月转账明细表》中的项目开销。
　 没有现金流、转账前经过了严格的审计、账目透明、每个月参加者的资金使用还有上限———于凌罡试图用这样的制度来保证项目资金不被卷走或被转账。
　 一群小孩子在玩积木
　 在记者的采访中，大部分人都对于凌罡的合作建房设想表示支持。因带领业主维权而闻名北京的中国人民大学公共政策研究中心研究员舒可心，同样支持这群年轻人的合作建房举动。只不过，他是像支持一群小孩子玩积木那样支持他们。
　 舒可心说：“这是对目前极不规范的房地产市场的反抗。”从这个角度看，合作建房的出现意义非同小可。但如果换一个角度看，这是一群“孩子”在按照他们自己的想像做试验。只不过，与过去许多政府部门拿财政的钱做试验有所不同，“孩子们”这次即使失败了，也只是花自己的钱。
　 舒可心同样认为当前的房地产市场相当不规范，但他不赞同人人都去做开发商。因为，谁都知道，社会分工才能保证效率。
　 在舒可心的眼里，这群年轻人如果真想买到一套物美价廉的房子，完全可以联合起来去找一个好的楼盘，与开发商讨价还价，肯定能以略高于成本的价格得到。最近，他正准备联合一群志同道合的人，集体买房。而且，舒可心的想法得到了许多开发商的认可。
　 曾专门研究过房地产开发过程中有关政策法规的舒可心相信，无论得到土地或者银行贷款等方面，合作建房都没有多大问题。这与于凌罡跑了许多部门后得到的答案完全一致。但舒可心认为，合作建房最大的问题可能出在建房过程中或房子建好之后。
　 “假如在建设过程中，业主不满意承建商的工作怎么办？”舒可心的判断是，业主不满意，肯定就会停止给承建商拨款，如果谈判未果，承建商只好离开。如此，这个半拉子工程怎么办？
　 舒可心说，合作建房省下来的钱，可能恰恰是承担风险的钱。以往，风险被开发商承担了，这部分钱也就归开发商所有了。
　 “省了承担风险的钱，可这群‘孩子’真能承担风险吗？”舒可心笑了。
　 建设部政策研究中心主任陈淮将这种合作建房称为“合伙建房”。他认为，这种形式不会成为市场主流。因为，它需要很强的专业开发技术和专业管理能力，而并不是每个建房人都能驾驭市场风险的。
　 于凌罡同样知道这份风险的分量，只不过，他认为自己可以通过科学的制度控制风险。因为，他的团队成员是来自各个领域的专业人士，也因为，他们大多数为了理想而来。
　 于凌罡也看重此次试验的新闻效应。因为是第一次，所以媒体帮他做了许多宣传，这会让人们更加信任他，也使他的项目做起来更加顺利。“如果别人再做，媒体就不会这么关注了。”于凌罡这么判断。
　 “这群年轻人的试验，更多的是在表达他们对当前房地产市场的不满，但对于解决问题，并没有多少实际意义。”舒可心认为，现在房地产市场的问题是出在监管者身上，并不是说开发商建的房子会塌，而我们自己盖的房子就不塌。
在线时间1442 小时最后登录注册时间阅读权限180UID9160
红花22 朵金币9973 枚积分13574精华172帖子相册
个人集资合作建房存在的问题
& & 正宗外地人
09:30:50 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-于凌罡论坛
笔者最近看了新浪网上登载的&&京城首例个人集资建房倡导者作客新浪网聊天&&的文章,感觉文章的建房创意有点奇特,出发点也不错;笔者于是又陆续查看了新京报,中国新闻周刊,新华网等媒体的相关系列报道,并且也登陆了蓝城网站进行了解和交流.
但是笔者在仔细查看并认真思考报道内容里的观点和依据时,发现存在很多问题和纰漏;与此同时,在个人集资合作建房倡导者开办的蓝城网站上.笔者因为发表了与个人集资合作建房倡导者不同观点和看法的帖子,从而遭遇了离奇怪异的网上待遇.
笔者纵观整个个人集资合作建房的想法,认为根本不具备实施的可行性.但是,该想法正在北京市进入实施阶段.笔者的具体观点如下:
一,有报道说个人集资合作建房的项目,政府、银行等各部门未反对个人集资拿地建房.
对此笔者想表达这样一个观点,&未反对&并不代表就是支持,更不能理解为这件事情已经得到了相关政府的默认或认可.报道中&北京市建委工程管理处&,&北京市国土局政策法规处&等部门的有关回答,是针对具体情况的一种具体解释.但并不是宏观政策层面上的诠释和确认.其实&北京市建委有关负责人&的表示才真正具有法律说明力,这位建委负责人是这样表示的,&目前没有具体的法律用于对个人买地建房进行规范和约束，相当于法律空白。&.
所以,个人集资合作建房没有政策法律法规的支持,是不能进行实施的.
二,有网民说法律有空白,就代表法律无禁止性规定就可以运作.
笔者不是律师,无法从法律角度来回答这个问题.但是,笔者从另外一个角度举例说明这个问题的不同性.
如果是科技创造,如果没有法律禁止,可以采取先创造后确认的方式,包括申请专利以及授权使用等,都是先创造后确认的方式.但是,如果是合作建房,如果没有法律的支持或禁止,如果没有任何手续的话,那么合作建房的建筑物就是违章建筑,就会被拆除,就会被双规.
同样是在没有法律禁止的条件下,两者结果为什么存在天壤之别呢?这说明法律必须跟政策保持高度一致,如果法律缺失的情况下,政策是唯一的合法解释和依据.
中华人民共和国建设部作为建设行业最高的主管部门,并没有颁布个人集资合作建房的政策,因此个人集资合作建房没有政策上的依据,所以个人集资合作建房是不能实施的.
三,有报道说&国家开发银行副行长总会计师&接受记者采访时表示,&如果市场认可这种合作建楼的模式，国家开发银行将考虑设置这方面的贷款事宜&.
笔者认为会计师的回答是很模糊的,严格说来并没有答应&如果市场认可&的条件下,肯定能贷款一事.因为银行现在既没有相关政策,也没有具体运作的细节,更没有&市场认可&的标准.在这种情况下,个人集资合作建房项目想从银行贷款是肯定不可能的事情.
四,个人集资合作建房中提到“分次定向转账”安全性这个细节问题.
笔者对这个细节问题是这样分析的,如果个人集资合作建房这个大前提都是没有政策法律法规支持的话,那么这个“分次定向转账”的细节问题,又怎么能有安全性而言呢?况且,现在社会上购买商品房并不存在购买资金的安全问题,提出来这个“分次定向转账”的方式又有多大现实意义和优越性呢?“分次定向转账”的提出,反而证明了个人集资合作建房对于购房人来讲,不仅多了一道手续,而且多了十道风险.
五,有报道说&国家开发银行相关负责人表示凡属于非赢利集资建房，不属于非法集资。&.
笔者认为这种说法是银行界人士对类似情况做的广义说明,而不是明确表达个人集资合作建房不属于&非法集资&这个事实.况且个人集资合作建房的集资问题,需要中国人民银行审查批准才行.在此之前,应该对&个人集资合作建房不是非法集资&这种说法,持谨慎的保留态度.
六,北京市国土局政策法规处对个人集资合作建房拿地的表示,只是对一般法人公司拿地的正常说法,是把个人集资合作建房作为一个普通房