深扒咔咔买房：李笑来投资，就一定不是非法集资吗？ - 简书
深扒咔咔买房：李笑来投资，就一定不是非法集资吗？
好多人问咔咔买房怎么样，显然和房子有关的项目天然带有吸引力啊……那么咱们就正经扒皮，看看这个咔咔买房到底是怎么回事。先介绍下项目本身。简单来说，咔咔买房就是把一线城市的二手房的价格分割成多份，大家都来按份购买。房价增值和持有期间的租金收入，都会按照你持有的份额分配给你。如果你的钱等不到房子卖掉的那天怎么办？你可以把你持有的份数转让给别人。如果转来转去收益记错怎么办？咔咔买房将产权以实名合同的形式登记在区块链上，形成数字资产，也就是不管你怎么把份数转来转去，都会记录在区块链上，不可篡改。下面是咔咔买房官网上对自己项目的说明：
看上去似乎新概念、新技术全齐，真的这么靠谱吗？疑点一：拿北京历史房价推算未来？先让我觉得这个团队脑子进水的，是官网上放出的这个图：
图上为了说明这个项目能挣钱，把投资收益和买房挂钩。然而这个对应关系和投资方式、时机选择、房价波动估算、房产地段等一系列因素有关，网站上只做了简单的图片显示，未做任何测算说明，感觉就是一副信不信由你的态度。更无法理解地是下面的注释："以上数据是以……一线房产(以北京为例)近五年平均收益计算而出。"拿北京房价的过去五年预测未来五年？你确定？
上图是链家大数据提供的统计图。2012年初的时候北京的二手房均价是2万每平米（黑色数字的那个），2016年年末的均价差不多是6万每平米，翻了3倍！请问如果基于这个收益率去推算之后的投资，岂不是要期待5年后的北京房价要涨到18万每平？以为今年政治性调控房价、各地紧急出台租售同权、以及北京2017年二手房均价下跌、房产市场冷淡都是假的？？？疑点二：房产认购价算不清？
如果说一张图不足以说明问题，我们看看咔咔买房目前放出的两个标的。
先不管光彩吐槽过的“近五年市场涨幅”，我们扒一下这个001号。点进去一看，原来就是兴隆家园啊！这个小区在北京东侧，四惠地铁站附近，是很多人首套刚需的选择之一，去年我也在那附近看过房。
于是我下载了那个“调查分析报告”仔细看了下：
注意，报告里写的评估单价是65861/平方米。接下来我们看看链家提供的数据。
为了让数据有可比较性，我特地找了几套面积基本一致的（64平），可以看到，目前这个小区的市场价为6~6.2万每平。也就是说，咔咔买房给你的认购价，每平米高出市场价元！考虑到最近是买方市场，这个挂出来的售价其实可以砍价几十万的，每平米的价格可能比6~6.2万还低?最后再来看看朝阳区最近一年的房价走势（来自安居客），2017年4月以后的下降趋势明显。
再想想咔咔买房让你认购的那套房！收益？！能保住本金就不错了好吗？！疑点三：认购的份额可转让？如果说我认购了这个项目，发现不赚钱，想转让出去找人接盘可以吗？这个接盘，目前咔咔买房的做法是提供了一个转让市场。2016年8月出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》中明确指出，网络借贷信息中介机构不得从事开展类资产证券化业务或实现以打包资产、证券化资产、信托资产、基金份额等形式的债权转让行为。咔咔买房的这种做法，其实是是把房产作为一种打包资产，对应多个债权人，实质上就是对打包资产的债权转让——这显然是不合规的。疑点四：区块链到底行不行？如果说即便国家不允许，我们就是要干，反正我们有区块链。呵呵，那我们继续扒一下区块链。区块链这种技术，就是一种去中心化的数据库，通过技术手段使大家都无法更改已经写入的数据，任何人无法破坏、篡改这些数据。技术其实并不复杂。那么，挂上区块链名号的项目，就真的是安全了吗？9月2日财新网爆料，央行总部收到了相关紧急报告，该报告明确指出，用实质重于形式的穿透式监管来看，ICO属于变相非法集资。央行相关人士研究了大量的ICO白皮书，得出的结论是：“90%的ICO项目涉嫌非法集资和主观故意诈骗，真正募集资金用作项目投资的ICO，其实连1%都不到。”咔咔买房这个玩法，把每0.01平米的房子对应为一个数字货币的话，和这些ICO有什么区别？还有个有趣的细节。之前卡卡买房的官网上，写自己是“工信部区块链专业委员会示范企业”，后来经有关记者和工信部确认，目前工信部层面没有区块链专业委员会，更没有任何示范企业。于是咔咔买房官网上就默默把这个描述删掉了……
右下角这个描述，现在官网上已经没有了
疑点五：这都能叫资深金融背景？看到一篇咔咔买房的PR稿，里面这么描述：2016年，四位分别来自银行和互金、区块链、个人资产配置、以及品牌咨询背景的企业高管，发现房产也许更适合发挥区块链的优势……团队的复合背景、从业经验和管理能力是咔咔买房最大的竞争优势和壁垒。听起来咔咔买房的最大优势其实是团队？那我们看看团队。
上面是咔咔买房官网上CEO谭博超的介绍：房产投资专家这件事是无法量化认证的；CFA持证和清华大学经济管理学院MBA（注意，图片上还有个错字）的确说明谭先生终身学习、自取力强、且对金融有极大的兴趣和热情，学习了大量金融知识。但想做金融，没有从业经验肯定是不行的。于是他写了自己有“9年金融经验”。好，那我们再看下谭博超在linkedin上面的职业经历：
第一份经历在中国银行总行做科技项目经理。什么叫科技项目经理？就是一个管理项目外包团队的角色。是的，中国银行的很多项目都是外包的。这个岗位任职要求并不高，用来背书金融系统建设实在没有说服力。而且系统都已经外包了，何来架构师一说？另外，科技项目经理负责的是项目的预算、可行方案等，再由财务部做审查，由领导审批。这部分工作也难以为金融逻辑背书，商业活动罢了。何况科技部门只是作为项目的提出方，不会专门设置一个职位管预算，又何来财务预算经理一说？第二份经历是一个和金融毫无关系的创业项目，如果给自己的项目拉钱也叫金融经验的话，那我在淘宝上可能已经有十多年的金融经验了……要钱算金融，为啥花钱不能算金融？第三份经历是乐视金融。首先，乐视金融不存在创始人这个概念，我还记得乐视想做金融的时候发的PR稿，这是集团战略；其次，显然他的工作职责更多是在销售和市场领域，对于更为核心的金融产品设计、风控模型几乎没有参与……更何况，乐视金融？不觉得这4个字自带笑点吗？然后就是咔咔买房了。我绝对不人身攻击这位大哥，任何一段经历绝对有它的价值和闪光点，何况人家毕竟是个CEO，只是请问：哪里来的9年金融经验？还是说，这年头只要在金融企业里打工，从前台到接线员，都可以算金融经验了？然而对比这位CEO，另外3位则是完全没有金融经验。整个团队是这个配置，上来就做金融创新的房产收益权分割+区块链，也是人有多大胆、地有多大产啊。总结一下收益模式不清晰、退出机制不清晰、合规性疑点太多、团队背景非常一般……整个项目唯一能拿出来的卖点，是李笑来投资。然而万一亏钱跑路，李笑来也不会给你兜底啊？另一方面，炒概念、过度包装、缺乏金融逻辑、合规意识薄弱、以及在房产严格监管的大环境下“顶风作案”，这些都是我看见的。也可能是我见识短，金融从业经验没到9年看不到更深层次的意义，不懂各位大师的玩法。只能说，我对这个项目的看法是：反正我不投反正我不投反正我不投重要的话说三遍。（想看其他投资实操技巧的文章，可以关注我的简书主页）- E N D -
萌 萌 有 神
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　　房子也可以拆细？工作一年买不起一平米，0.01平方米起售，你敢买吗？！
　　中国证券报
　　在北京买房，是许多“北漂一族”的梦想。随着北京房价高企，且限购政策导致首付比例增高、贷款成本加大等，在北京买房难度越来越大。
　　近日，以区块链技术支撑为名的买房P2P平台悄然出现。该平台宣称买房从0.01㎡起售，将平台挂出的房产分割成0.01㎡的认购单位，以房屋租赁资金为分红来源，撮合社会公众资金参与该平台的房产项目。
　　中国证券报记者8月12日至14日，先后探访了该平台公司、平台挂牌项目及相关人士。
　　0.01㎡卖房
　　中国证券报记者发现，该平台名为“咔咔买房”，自称“房产P2P互联网金融投资理财平台”。该平台声称，将“选取具有升值潜力的房产，获取其控制权并完善各项安全保障。”中国证券报记者发现，该平台5月上线以来，共挂出30个项目，但主要围绕2套房产运作。一套位于北京市西城区双旗杆东里3号楼，房屋建筑面积为50.5㎡。另一套则位于北京市北三环中路10号院文联宿舍，房屋建筑面积为36.8㎡。
　　该平台将上述房产拆分为0.01㎡/份，在平台撮合P2P资金认购。
　　截至8月14日，位于双旗杆东里3号楼的房产已售份数为2991份，认购价格在1500元/份-1630元/份不等。经过换算，该房产已被认购29.91㎡，每平方米的认购价格在15万/㎡以上。
　　该平台客服对记者表示，平台认购者购买的是这个房子0.01㎡的收益权。“一种收益方式是出售；另一种收益是租赁。”
　　以上述双旗杆东里3号楼的房产为例，该平台给出的评估租赁价格为5800元/月。按此价格分红，每份0.01㎡租金收益每月在1.15元左右，年租金收益每份不过14元左右。
　　对此，该平台某总监表示；“这要看你怎么看北京的楼市。目前的项目基本都带学区。目前是每平方米15万左右，也许5年后，会增长到每平方米20万元。”
　　资深房地产专家对中国证券报记者表示，北京作为限购较严的城市，自多次限购政策加码后，房价已趋于稳定。未来走向是否能象该平台所预期，存在很大的不确定性。
　　记者在链家、我爱我家等平台发现，双旗杆东里房产目前报价在11万元/㎡-13万元/㎡。
　　或存多项违规
　　房产控制靠公证取得
　　中国证券报记者8月14日以投资人身份到位于朝阳区三元桥某众创空间办公的该平台探访，上述该平台某总监对记者表示，目前平台以有限合伙企业的形式将房产打包进该合伙企业。该合伙企业由房产证持有人和该平台合伙人共同出资，经公证处公证后，房产证需交给该平台指定的律师事务所托管。
　　位于三元桥某众创咖啡馆内的该平台办公地点
　　双旗杆东里3号楼相关项目，该平台公示了房产证、公证书以及房屋买卖合同。
　　某资深律师对中国证券报记者表示，实际上，项目前期是该平台将房产项目做了一个借贷关系，以此公证获取房产证，获得该房产的处置权。在实际操作过程中，如果抵押权人一方出现违约责任，不仅给房产证持有人追索房屋权利造成麻烦，也会给平台认购人追索本金及分红造成一定困难。
　　债权份额可转让
　　对于房产项目的收益周期较长的特性，该平台宣传，最快90天之后可以在平台上进行份额转让。该平台客服人员对记者表示，“不想卖份额的话可以一直持有，最长可以持有7年或8年，年限一到，我们会把房子整体卖出去，客户按照所持有的份额收取收益。这期间的手续都是合法的。之前的这些交易都是通过区块链记录记载的，即使公司不在了，交易在记录也是存在的。”
　　上述该平台总监也告诉记者，项目售罄90天后，认购的份额可以转让，可根据平台公布的份额指导价在正负15%的范围内挂牌转让。
　　但根据2016年8月出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，网络借贷信息中介机构不得从事开展类资产证券化业务或实现以打包资产、证券化资产、信托资产、基金份额等形式的债权转让行为。
　　前述资深律师对此表示，该平台投资者所持有的份额，实际上是将打包资产切割以后的债权，每个份额的持有人，都是债权人。这样的债权转让是不符合相关规定的。
　　区块链专委会否认该企业资质
　　该平台在网站首页打出该企业是“工信部区块链专业委员会示范企业”。该平台称，投资者在平台认购后，将获得区块链技术保障，确保交易过程不被篡改。
　　中国证券报为此在8月14日下午致电中国通信工业协会区块链专业委员会。中国通信工业协会区块链专业委员会负责人对记者表示，目前工信部层面没有区块链专业委员会，而中国通信工业协会区块链专业委员会8月2日才由中国通信工业协会签批正式组建完成。“目前，我们协会没有任何示范企业。”上述负责人表示。
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