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房地产开发项目建设用地使用权的取得
16:31　来源：建设工程教育网整理　 |
　　房地产开发项目建设用地使用权的取得：
　　（一）建设用地使用权的取得方式
　　《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：
　　（1）《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。（2）日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：&经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应&。
　　（二）建设条件书面意见的内容
　　《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
　　（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
　　（2）城市规划设计的条件；
　　（3）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（4）基础设施建成后的产权界定；
　　（5）项目征收补偿、安置要求。 责任编辑：芊墨
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给地产人一份土地获取及开发流程开卷题,你未必能答满分!
追忆高考每逢高考日，对于地产人来说高考可能已经是过去10年，15年，20年,但相信大部分人关于它的记忆却依旧深刻。在地产行业摸爬滚打的我们，天天忙着看地、测算、研究客户定位、规划设计产品、活动策划、广告营销、市场调研、追市场热点、甚至还在学习地产社群等，作为地产人应该熟悉从土地获取到开发流程每一个环节都不能丢掉的知识点有哪些？知识点一：土地获取的几种方式分为两种，一手地块和二手地块。一手地块为对公渠道获取的地块，二手地块为向已经获得土地使用权的公司或个人合作开发从而间接获取土地使用权的方式。一手地块的获取模式有哪几种？参考答案：招拍挂、勾地、一二级联动、三旧改造▌招拍挂通过出让土地的方式，企业前期没有就地块信息和政府进行接触，市政府公示后才得知土地信息，直接通过公开途径获取土地。《土地法》及国土资源部相关部门规章规定，对于经营性土地必须通过招拍挂等方式向社会公开出让国有用地，也称《招拍挂制度》。开发企业参与拍卖的基本流程是：当地公共资源交易网查询土地出让信息——下载规划条件函——前往公共资源交易中心获取竞买须知——土地勘察——确定报名——准备竞买材料——报名——参与拍卖▌勾地是在目标地块挂牌出让前提前对接政府，表明够买意向，承诺愿意支付的土地价格。对政府来说，1可以有一家兜底，确保公开地块不流拍2可以提前挑选规划方案，弥补普通招拍挂中标房企设计方案的不足 ， 在行情不好的时候，政府喜欢勾地，回暖时，政府一般不爱勾。因为勾地打的是旷日持久的游击战。需要注意2方面。（1）商务条件谈判：多争取有利政策，明确土地基本指标，土地价格，供地计划，争取土地款分期支付，优质学区配套，提前预售，符合开工要求的交地条件，以上需严格写入购地协议或者投资协议。（2）竞买条件设置：通过招拍挂来获取土地，常见条件为：1、带规划方案挂牌（勾地方已完成规划方案）。2、竞拍企业注册资金不低于某个金额。3、竞拍企业具有房地产开发一级资质。4、竞拍企业具有某种施工工艺等人无我有的各种条件。设置勾地条件对政府来说，风险较大，易引发投诉，所以很谨慎。对企业来说，可以锁定地块，确定地块范围，可以锁定较低地价和设置公共出让条件，前期介入，勾地成本地，可进行条件谈判和商议，可控性强。▌一二级联动先了解一下一级开发和二级开发的区别：土地一级开发指的是：由政府或其授权委托的企业，对一定区域内的城市国有用地、乡村集体用地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，是土地达到三通一平或者五通一平的建设条件（熟地），在对熟地进行有偿出让或者转让的过程，该过程即为生地变熟地的过程。土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的租赁，抵押，转让等，同时包括房地产二级市场，即土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或者出租的市场，也指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。一二级联动，指的是就一家企业，先后承担土地开发（一级开发）以及其上物业开发（二级开发）两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式，难点在于，介入一级土地开发的基础上如何确保取得二级开发的权利？毕竟放弃的核心诉求是对摘牌净地进行商品房开发。有以下几个策略：捆绑拆迁：企业与政府达成协议，由政府负责或者协助完成拟出让用地的拆迁工作，但在挂牌时设定条件为有开发商完全负责拆墙给你做，增加土地开发操作难度，组织竞争者进入。限价回购：一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本「限价回购」的条款: 当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。虚增一级开发成本：土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。苛刻的交地付款条件：一级开发商与政府达成默契，使拟出让土地一级开发后在基础设施和拆迁上遗留尾巴，从而起到限制其他竞标者的目的。控规调整：一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。代建公建配套：一级开发商与政府达成协议，一级开发商在进行土地一级开发的同时在项目用地范围内代建部分公建，如: 体育馆、图书馆、学校、会议中心等。在土地公开出让时设定条件: 公建与土地捆绑出让，土地受让人必须承担该公建的建设费用和日后的经营管理，这时一级开发商往往夸大建设成本，提高土地取得成本，起到限制其他开发商进入的目的。项目方案整体规划：开发商在进行一级开发时，都先向规划部门进行申报规划意见书，在该意见书中开发商将根据政府的要求和土地的性质进行一定的规划设计，一级开发商可以在编制区域规划和描绘区域发展愿景时融入自身的意愿，通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，来控制后期用地。一级开发商与政府达成协议，由一级开发商进行本区域的市政建设，以某地块的二级开发权冲抵公建建设成本，政府在该地块出让时协助一级开发商设置限制条件控制土地。邀请政府共同持股：开发商与政府共同组建股份制一级开发运营公司，双方协议收益分成比例，从而形成利益共同体和组织保障。开发商成立若干小公司稀释一级开发运营公司的股权，使一级开发运营公司保持国有控股。一级开发运营公司董事长由政府主要领导挂职，开发商负责人任常务副总，主管规划和土地出让。开发商参与土地的一级开发，不仅赚取土地增值利润，同时顺利获得意向地块的二级开发权。带规划方案竞标：企业与政府在较早的时间达成初步开发协议，企业获得充足的时间进行项目整体开发定位与规划方案研究，并将项目发展规划成果向上级政府管理部门汇报，经过若干轮的研讨和修改，争取到上级主要领导的认可。拟出让土地进行带规划方案招标，限定投标时间为5~20 天，使其他竞标者没有足够时间对项目进行充分的研究，降低其标书质量从而使企业顺利中标。围棋策略：企业事先和政府达成协议，得到政府默许，通过控制大规模土地中那些资源条件最好的、处于交通节点的土地，形成既成的围合拿地布局，从而阻止其他竞争者进入。二级土拍收益分成：企业与政府约定，拟出让地块如果超过某个拍卖单价，企业与政府进行收益分成，这样形成「跷跷板」赢利模式: 进入二级市场拍卖的土地，企业能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，企业从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，企业因为有对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。▌三旧改造「三旧」改造是广东特有的旧城改造办法。 「三旧J 分别指的是: 旧城镇、旧厂房、旧村居。在我国山西、云南等地区也存在较多的旧改项目。三旧改造主要优势在于项目位于城市中心区，住宅商业价值均较高，且具备较强的升值空间； 此外，「三旧项目」土地成本相对招拍挂较低，获取周期较长，因此可赚取土地的溢价，也可作为公司的长期的土地储备。与此同时，「三旧」项目也存在诸多风险和不确定性。比如「三旧」项目容易因政府领导换届和财政问题影响项目改造方向，受政策变动影响性大；村领导换届直接影响旧改合作的效率和改造的进度；项目拆迁难度大，钉子户多，签约率低， 交地时间长; 开发商的财力和背景，直接影响旧改的成败，因此能够参与三旧项目的多为大中型房企和财团。三旧改造和一级土地整理的区别，前者的责任主体和建设主体均为企业，后者的责任主体为政府，建设主体为企业。前者开发难度大，周期长，强度高，成本高，且企业在谈判中较于政府有先天的劣势，所以三旧模式一般不采用。二手地块的获取模式有哪几种？参考答案：土地使用权转让、股权合作、品牌输出、小股操盘▌土地使用权转让指的是从原土地使用权人手里通过国有土地转让权的方式获取土地，这属于资产收购的一种形式，这里的资产指的就是土地使用权。交易模式如下：A公司 ——目标地块（转让）——B公司。简单来说，A公司将自己名下的目标地块卖给了B公司，要实现本次交易需要三个步骤：① 目标地块的权属在A公司名下， 在现实收并购案例中，要求A公司证明资产是自己的，那就需要交纳完毕土地出让金并提供发票，取得并提供国有土地权证。② 目标地块的权属由A公司变更为B公司。在我国，为了杜绝非法囤地的问题，要求A公司在转让土地之前必须进行开发建设，且开发投资额（不含土地出让金）必须达到总投资额的25%，也就是说，拒绝净地转让。③ B向A支付土地价款，比如A拿地10亿元，2年后资金成本3亿元，于是开价18亿元，此时，对于B而言，10亿元为有票成本，可计入土地成本进行土值税及增值税抵扣，另外8亿元则为无票溢价无法进入税前抵扣项，可以看出，土地使用权转让的优点转让完成的比较干净，不涉及以前的债权债务，可以由B直接开发，缺点在于税费高（增值税及附加、契税、土增税）导致拿地成本增加。这种方式适用于以下2种方式。1.目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让。2.目标公司除了目标土地外，还有其他资产或者经营业务，不好剥离，或对方不愿意转让股权时可考虑土地转让。▌股权合作公司股东依法将自己的股权权益部分或全部有偿转让（股权转让或增资等形式）给受让人，受让人获得公司100%或部分股份，从而实现间接获取土地。优点：拿地灵活，可快速启动。缺点：情况复杂，隐藏风险大，税负变相转嫁，沟通较难合作。这种方式主要为新设公司合作开发及已有项目公司的项目获取。① 收购新设项目公司股权尚无项目公司，合作双方出资新成立项目公司，（或一方成立项目公司后转让部分股权给另一方），然后把土地装进新项目公司，新项目公司基本无债务问题，双方应关注的要点在于：公司治理：谁来操盘，董事会及管理层如何确定。资金分配：开发资金如何解决，销售资金如何处置。利润分配：利润何时分配及分配比例。② 收购已有项目公司股权土地在项目公司名下，不适宜将土地作价入股新设公司的情形下，想要收购土地，就可以通过收购已有土地的项目公司股权的方式来进行，常见的获取方式有：股权转让(股权转让方即原股东收钱)，增资扩股(由项目公司收，任何一方都不能擅自抽走)，吸收合并（2个公司合并1个公司，承担债务债权），这种方式为规避复杂的债权债务关系，在股权收购前必须对目标公司进行充分的尽职调查。▌品牌输出这种方式适用于项目方无实际操盘能力，委托另一方输出品牌及管理团队全权操盘项目，并以项目公司的名义行使日常经营管理权，销售后收取固定比例的管理费用。一般情况下，品牌输出必须与管理能力同步输出，确保项目开发过程中的质量安全，防止品牌受损。▌小股操盘指的是一方收购另一方的项目公司，50%以下股权，和对方共同开发项目，虽持股比例小，但通过协议和章程，由收购方全权操盘项目。小股操盘的特点在于同股不同权，企业以较低的持股比例进行项目开发，凭借管理能力和品牌输出实现大量项目的同步运营，显著推动企业的规模化扩张，万科，旭辉等积极尝试小股操盘，有效利用外部资源，抢占更多市场份额，同时凭借项目运营能力提升品牌影响力，进一步反哺企业增长。知识点二：地产开发流程分为哪些阶段？分为6阶段，依次是：项目决策阶段，前期准备阶段，工程建设阶段，项目销售阶段，交付使用阶段，物业管理及维护阶段。项目决策阶段：主要完成项目的可行性研究，判断项目是否符合本公司的经营策略和投资策略。投拓部。前期准备阶段：主要包括获取土地使用权，规划设计，项目报建，申请招标，办理招标手续，申办《建设用地规划许可证》，申办《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，开发+报建部门。工程建设阶段：施工建设包括：地下室施工，主体施工，装修施工，园林绿化施工，建筑设备安装等。工程管理部。项目销售阶段：满足预售条件并取得《预售许可证》后进行商品房销售及按揭。营销+销售+开发报建。交付使用阶段：申请竣工验收，取得验收合格证，交楼，办理产权证等工作，开发+工程管理+客关。物业管理阶段：交楼后的物业管理及后期维护保养。物业管理部。以上内容来源网络整理，如有不妥之处或侵权，请联系土地情报会第一时间进行处理。严/肃/广/告/时/间
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房地产拿地的10个涉税难题处理
未知 肖太寿
人物：&&&&企业：
导读：一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧 1. 在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。 2. 企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。
一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧
1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。
2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。即:
（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；
（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算&。
（四）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
财税〔号的相关规定
财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。财税〔号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:
（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。同时规定,以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税
某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。那么，该房地产公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？
1.企业所得税土地计税成本的确定
假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元，则该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由&10000万元＋1000万元＋契税＋2500万元&构成。
2.契税的计税依据的确定
根据财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定，该公司以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500万元（1＋2500），与企业所得税土地计税成本有差别。
3.税收风险分析及应对策略
（1）税收风险分析
由于拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用1000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时是无法确定的，所以，以13500万元（1＋2500）万元作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中完全有可能以11000万元（1）计算缴纳契税，结果漏了50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值计算缴纳契税的税收风险。
（2）税收风险应对策略
鉴于以上分析，为减少征纳双方纠纷，建议分两种情况处理。
一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11000万元（1）计算缴纳契税，房屋实际交付时，再按照2500万元计算补缴契税。
二是参照财税〔号文件的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。
由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据
三、房地产开发企业&以房换地&涉税问题
目前，房地产开发企业出资、合作方出地合作建房，房地产开发企业以转让部分房屋所有权为代价换取部分土地使用权的&以房换地&非货币性交易行为时有发生。依据税法规定，以物易物应视同销售，换出资产必须确认其收益或损失，调整应纳税所得额。
1.营业税及附加
依据国税函发[号文规定，甲、乙双方合作建房，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为。对甲方应按&转让无形资产&税目中的&转让土地使用权&子税目征税：乙方应按&销售不动产&税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此需要核定房地产开发企业&以房换地&换出房屋的营业额。
依据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定,房地产开发企业应当按照下列顺序核定换出房屋的营业额。
（1）按房地产开发企业当月销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按房地产开发企业最近时期销售的同类不动产的平均价格核定。
（3）按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本 &（1+成本利润率）&（1-营业税税率）
某市房地产开发企业（甲企业）2012年6月份与乙企业签订一份经济适用房开发协议，协议规定甲企业出资金，乙企业出地，甲企业在乙企业拥有的土地上建造居民住宅楼9栋，建成后四栋住宅楼，其建筑面积总计20000平方米，建筑成本2700万元，归乙企业所有，其余5栋楼的房屋所有权归甲企业所有。请分析这里面的税务处理。
甲企业与乙企业发生了&以房换地&行为，甲企业（房地产开发企业）换出房屋营业额的确定分析如下。
房地产开发企业（甲企业）换出房屋营业额的确定：
（1）若甲企业6月销售的同类房屋的平均价格为每平方米2400元，那么换出20000平方米房屋的营业额为（2=00万元。
（2）若甲企业6月没有销售同类房屋，最近时期销售的同类房屋的平均价格为2300元，那么换出20000平方米房屋的营业额为（2=00万元。
（3）若甲企业最近时期也没有销售同类房屋，则应核定换出房屋的计税价格。假定成本利润率为15%，计税价格=2700 &（1+15%） &（1-5%）=3268.42万元。
2.企业所得税
会计制度规定企业发生的&以房换地&行为，属非货币性交易行为。企业发生的非货币性交易，在不存在补价的情况下，会计上不确认损益，换入资产的入账价值一般按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费确定。
会计制度与现行税法比较，税法规定，非货币性交易原则上应视同货物的购销两个过程，换出资产必须确认其收益或损失，调整应纳税所得额；在计税时换出资产按售价计税，换入资产就应按售价确认其成本，同时调整换入资产的账面成本与计税成本的差异。
如本案例：企业所得税应纳税所得额的调整：
若房地产开发企业（甲企业）换出房屋应确认的营业额为4800万元，建筑成本为2700万元，则在换出房屋实际移交乙企业时应调增企业所得税应纳税所得额2100万元。
同时根据会计制度的规定，房地产企业换入土地的账面成本应为2964万元（换出房屋账面成本2700+营业税及附加0　240&7%=16.8　240&3=7.2）。在计税时，换出房屋以售价计税，则换入土地的计税成本应为5064万元（房屋售价4800万元+应支付的营业税及附加264），在计税时应调增土地计税成本2100万元（）。
若房地产开发企业（甲企业）将自己拥有产权的五栋楼用于销售，在计税时换入土地成本应调减企业所得税应纳税所得额2100万元；若甲企业不用于销售，则甲企业换入土地账面成本仍然为2964万元万元，只有在计税时才调增换入土地计税成本，相应调减应纳税所得额，这样换出房屋纳税调整与换入土地的纳税调整时间不同，但最终调整金额一致。
房地产开发企业与某企业采取上述&以房换地&形式合作建房，依据税法规定换出房屋应视同销售调增应纳税所得额，同时换入土地计税时应调增土地计税成本，调减应纳税所得额，二者的调整金额均相等；根据会计制度规定，在不存在补价的情况下，会计上不确认损益，因此，纳税调整额在企业账面上不反映，仅在计税时才作调整。
四、以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理与纳税筹划
1.以路换地、以桥换地的税务处理
以路换地、以桥换地的税务处理主要涉及到修路和修桥成本能否可以作为土地的取得成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除。
（1）营业税的处理
房地产企业修路和修桥等基础设施工程所需支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。
符合BT（即&建设-移交&）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该路和桥等基础设施工程建设完工后，有偿（提供土地的形式）移交给政府。
对此开发企业取得基础设施建设返还款业务BT模式的营业税征收管理：
①无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
②房地产开发企业以BT项目从政府换取土地的入账价值是BT项目工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等应税收入，应按&建筑业&税目缴纳营业税。
房地产开发企业将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的上款所列应税收入，扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额缴纳营业税。
（2）企业所得税的处理
企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目的投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。&和第八十八条：&企业所得税法第二十七条第（三）项所称符合条件的环境保护、节能节水项目，包括公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能减排技术改造、海水淡化等。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。
企业从事前款规定的符合条件的环境保护、节能节水项目的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。&规定可知：新办国家重点扶持的公共基础设施项目和从事符合条件的环境保护、节能节水项目享受税收优惠的开始时间为：第一笔生产经营收入。
根据财政部 国家税务总局 国家发展改革委《关于公布环境保护节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）的通知》（财税[号）的规定、《环境保护、节能节水项目企业所得税优惠目录（试行）》，已经国务院批准，自日起施行。
如果修建的基础设施不符合享受国家税收优惠政策，则需要缴纳企业所得税。与修建路和桥等基础设施的各项成本费用可以在企业所得税前进行扣除。
2.以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划
以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的税务处理主要涉及到修路和修桥成本能否可以作为土地的取得成本在土地增值税和企业所得税前进行扣除。因此，以路换地、以桥换地的纳税筹划的核心思想是：要把修路、修桥和承建BT项目的成本作为土地的取得成本，在土地增值税前进行扣除。
基于以上筹划思路，以路换地、以桥换地或以BT项目拿地的纳税筹划技巧如下：
（1）房地产企业必须与政府签定协议或以路换地、以桥换地的合同。
（2）房地产开发企业在项目立项时，必须把修路、修桥或建设BT项目，必须写进项目立项计划书和可行性报告中，作为换取土地的代价。
（3）在合同或协议中必须载明路桥或BT项目是由房地产公司自建还是委托给其他建筑公司承建。
A公司与政府部门签订合同,承修工程造价道路5000万元的道路。政府同时以25万元/亩的土地。做为等价交换。即政府以出让A公司200亩做为修路补偿。A公司在操作过程中与B公司签定合同，全权由B公司承修道路.（注，A公司与B公司为同一法人），B公司修路成本为4000万元。请问题：A公司是否要将修路做为营业收入？如果A公司修路做为营业收入的话，那么B公司也同样需要将修路做为营业收入，那同一项目，营业税是否会交两次？ A、B两家公司如何才能做到税负最小化？
1.A公司应将要将修路5000万元做为营业收入，同时将支付B公司修路成本4000万元作为成本， A公司给政府开5000万元的建安发票，同时获取B公司4000万元建安发票，按照差额征收营业税（要征求当地地税局的同意）。当然，B公司以4000万元做收入，如果当地地税局不同意A公司按照差额征收营业税，则存在重复纳税。
2.要A、B两家公司都达到税负最小化，必须按照以下方法进行操作：
房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中必须包含&以地补路&方式取得土地的内容，而且在文件或合同中，必须明确道路是由B公司施工，并且以财政部门或政府指定的其他部门代付修路费用4000万元给B公司， B公司开4000万元建安发票给财政部门，然后由A公司把修路费用4000万元支付给财政部门或政府指定的其他部门，财政部门或政府指定的其他部门向A公司开具4000万元财政收据，同时A公司给财政部门开具1000万元的建安发票。
五、以土地入股取得土地的税务处理
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[号）规定，自日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
2.企业所得税
《企业所得税实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
企业将土地进行股权投资，也就是发生了非货币性资产交换，根据上述规定，应确认财产损益计缴企业所得税。同时投资双方按所得税法的相应规定进行所得税的其他处理。
3.土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）文件规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
但是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
根据上述规定，企业将土地转让到所投资的企业从事房地产开发的，应缴纳土地增值税。若被投资企业不是从事房地产开发的，不缴纳土地增值税。
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[）号规定，&财产所有权&转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。土地使用权转让ffb合同按产权转移书据征收印花税。由签订&产权转移书据&的双方按万分之五的税率缴纳印花税。
《契税暂行条例细则》第八条规定，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。但是，契税是由被投资人缴纳的。
六、通过股权收购间接获取土地的涉税问题
1.操作方法
这种方式通常是土地出让方将目标公司的其他资产先行清理掉，留下土地使用权资产或少量其他资产，然后将目标公司股权的100%或者是大部分股权转让给土地受让方，土地受让方通过并购目标公司股权从而间接获取目标公司的土地，这种拿地方式是目前运用非常普遍的方式。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。在这种方式下，土地受让方的大忌是在谈判的时候，不考虑税负及纳税风险，结果承担了较大会税务义务和纳税风险。
2.税负分析：土地转让方的税负分析
在股权并购的方式下，转让股权的一方（土地出让方）在税负上只有企业所得税，没有营业税（根据财税【号文件：对股权转让不征收营业税）和土地增值税。
对于受让股权的一方（土地受让方）来说则税负较重，风险较大：因为收购的是企业原股东所持目标企业的股权，企业法人财产并没有发生变化，因而收购股权的溢价不允许作为成本在企业所得税和土地增值税前扣除，在以后目标企业进行企业所得税和土地增值税清算时，清算的计税基础仍然是目标企业的原始成本资料，这种方式相当于土地出让方将应交纳的土地增值税转嫁到土地受让方；
目标企业面临或有税负的风险，因为在对目标企业的收购过程中，不可能对企业以前的所有纳税义务进行全面的调查了解，只要目标企业存在偷、漏税行为，立即面临税务检查风险，只能是股权受让方承担所有的税收义务和责任；目标企业可能面临或有负债的风险，如担保，潜在或未决诉讼、产品质量索赔等。
七、通过资产收购获取土地的涉税问题
1.收购方的涉税分析
在这种方式下，土地受让方直接支付价款给土地出让方，以购买土地出让方的土地使用权资产，作为土地受让方来说，购买土地所支付的价款直接作为开发成本中的土地成本（应取得税务部门认可的合法票据），除了缴纳4%的土地契税以外，没有其他涉税问题，支付的土地价款可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地价款同样可以加计扣除20%。
2.土地出让方的涉税分析
但作为卖方的土地出让方来说，则面临着较多的税务问题：一是企业所得税，土地使用权资产的净增值部分必须交纳25%的企业所得税；二是营业税，根据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税[2003]16号），单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，计算交纳营业税；三是城建税、教育附加，按营业税的有关比例计算缴纳；
四是土地增值税，土地使用权的转让必须计算交纳土地增值税，根据国税函【号的规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
八、通过&招、拍、挂& 拿地的涉税分析
通过&招、拍、挂&的方式从国有土地储备中心拿地是房地产开发企业获取土地资源最主要的一种方式，在这种方式下，拿地的一方，即土地受让方，通常为房地产开发企业，支付土地出让金以获取土地使用权，支付的土地出让金可以完全进入企业所得税和土地增值税的计税成本，作为房地产开发企业，支付的土地出让金还可以计入加计扣除20%的基数，在拿地环节，土地受让方只需支付土地出让金金额4%的契税，无其他纳税义务。
这种拿地方式是一种最规范和最干净的拿地方式，不会出现纳税风险，但是，这种拿地方式要充分考虑拿地的主体问题，例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但最终签订土地出让协议的，一定要是最终开发的项目公司。否则，土地使用权由母公司再转让到项目公司，会产生很严重的税收问题。（作者：肖太寿，更多精彩文章分享，欢迎关注主编潘勇堂微信号jackpyt）