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社区商铺分析
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社区商铺分析
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3秒自动关闭窗口　　本人目前在长沙有两个市场铺面，一个是马王堆陶瓷城主干道铺面，四十平米，四十万入手，目前租金七万每年。一个位于高桥家电城，25平米80万入手目前租金7.4万每年。从回报率来说都还算过得去，但是最近我有些困扰于电子商务的发展，担心未来批发市场类型的商铺会受到强烈冲击，所以产生了置换的念头。现我在一线城市还有套价值350的住房，我目前有个想法，把上述三套房产全部变现，大约600多万，再贷款1-200万，在长沙投资一个800万左右的商铺。不知道天涯的朋友有什么指教，维持现状的话，未来增值空间是比较有限了，资产质量不够好。置换的话，又违背了鸡蛋不要放在一个篮子的原则，比较矛盾，欢迎大家讨论指点
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　　城镇化的趋势是一定的，大量人口涌入城市必然需要商业地产来服务他们，商铺本身包括租金长期看涨我是看好的，北京上海未来是肯定要持平甚至超过香港的，欢迎长沙的朋友探讨
　　长沙关注房地产投资的朋友进
　　没有人吗
　　稳住再说　　
　　楼主可能没太明白城镇化是个什么意思。我给你科普下：　　是指农村人口转化为城镇人口的过程。 反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%，有一半以上的人口居住在城市。　　早在“十一五”规划纲要就已经明确“要把城市群作为推进城镇化的主体形态”，十二五规划再次建议，以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展。　　2013年6月，新一轮城镇化规划正在制定中，而城市群作为未来城镇化发展的主体形态被赋予更多关注
　　是啊，城市人口会大量增加，这就需要配套商业地产
　　自顶，欢迎讨论
　　回复第8楼，@投资之道abc　　自顶，欢迎讨论　　--------------------------　　多大了、、超过40就可以玩了　　
　　这几年长沙商铺价格飙涨，主要还是限购之后，投资刚需被挤压到商业地产的结果，门槛已经很高了，小资金没有什么选择余地
　　晚上顶个
　　现在买铺一定要买有一万套房子小区主出入口的社区底层铺或市中心繁华地段人流大位置好新买月租能抵月供的铺。我前两年在长沙几个超大型(万套房子以上)小区买了几个，位置都还不错，都是小区主出入口，租金最低的都租155元/平方每月。　　
　　欢迎讨论
　　路过留贴
　　@zfz楼
01:54:16　　现在买铺一定要买有一万套房子小区主出入口的社区底层铺或市中心繁华地段人流大位置好新买月租能抵月供的铺。我前两年在长沙几个超大型(万套房子以上)小区买了几个，位置都还不错，都是小区主出入口，租金最低的都租155元/平方每月。　　-----------------------------　　社区底商，高容积率小区，非常不错~
　　现在在长沙投商铺一定要注意四点。　　第一，选择商铺的时候，要慎重，最好选有银行担保的　　??投资商铺，是一个长期的投资，长期投资就涉及到保障和安全性问题。对于投资商铺来说，要想安全地做收租金，一定要选择有银行做担保的、有收益保障的商铺。收益保障是指，要根据收益的周期来进行比较。因为现在商铺在银行担保的时间长度上有3年、5年、10年甚至长达20年之久的。　　??第二，就是选择商铺，要根据地理位置来选，什么地段适合做什么生意　　??现在不管做什么，做什么生意，有需求才会有生意。做生意，就是通过不同的方式，满足消费者的需求。每个地段，消费者的需求特征不一样，所以在选购商铺的时候，也要做到有针对性。前期的话，应该做一个市场调查比较好。比如在某个地段，选择几家与评估的对象在同一供需圈内的商铺，进行日营业额、客流量、经营方向等方面的调查，综合这些数据来确定评估对象的回报率。这样就会对自己投资商铺的时候，有一个比较可靠的依据。　　??第三，选择商铺的时候，要找一些有发展潜力的区域　　??为什么要这样做呢？因为有潜力的区域，就是这个地方的商业气候还没有形成或者正在形成中，你从这里看到了一种需求，看到了未来。这样的好处，就是可以在较大的范围内选择商铺，而且需要付出的成本也相对地低些。另外，在选择商铺的时候，最好是采用先租后买的方式，尽管前期做了一些调查，但是很多事情操作起来跟想象的是有出入的。这种情况，就是怕自己万一没有看准，那损失就惨重了。如果是采用先租后买的方式，即便是失算了，也不至于损失惨重。　　??最后一个呢，就是要学会借力　　??就是要学会在一些人流量大，跟自己所经营的产品相关性强的商铺，商城。这个可以说，是对自己的一个定位。因为同样家店铺，因为所处的地方不一样，其生意肯定会不一样，这个就跟当地的氛围有关。学会借力，就是要学习找一个对自己有益处的好邻居。就像很多大型超市、家居商场一样，周围总有一些便利店和卖家具、窗帘、地板等供应一样，这个就是行业相关性。
　　这两个铺面先别动了，陶瓷，建材类的产品受电商影响较小，发展潜力还有的。一线城市的住宅可以考虑变现，然后加上贷款入手500万左右的市中心好地段铺子。另外两个铺子可以继续为你提供稳定的现金流！
　　1.商铺位于时代阳光大道东延线，去到2017年即将搬迁过来的红星大市场走路仅十分钟不到，旁边有大众生产基地、比亚迪宿舍区、长沙动车机组、三小学两中学一公园等等，离湘府路仅3-5分钟车程，也是今后时代阳光大道去往湘府路的十字路口位置。　　2.本小区为湖南省最大的保障性住房小区，主要提供住房给拆迁户、公务员、无房户，小区住满有6000多户，将近二万人，由于住房性质，这边的入住速度很快并且入住率超高！　　3.小区周边有很多项目都在动工，时代阳光大道东延线也在快速施工为红星搬迁做准备，预计2016年拉通，在这边做投资就好比原始股，买入价格低，升值潜力却无限大！　　4.随着住房慢慢交付给政府（由政府分配给拆迁户这些），小区人口上升飞速，为了小区住户生活的便利性，政府要求我们年底必须把剩余的少量商铺销售出去并尽快投入运营，所以价格也已经下调，优惠条款也特别多。　　5.由于本小区商铺刚刚建成不久，整个商铺面积只占总房屋建筑面积的3%，商铺数量可以说非常稀少，目前小区网吧、旅馆、娱乐休闲类、餐厅、银行等等都还没有，刚刚推出来不久的少量临时代阳光大道商铺（50-600平）现在也全部投入特价促销中！保证让您以最低的价格拿最具潜力的商铺！　　6、返租三年，这三年你自己也可以收租，等于你前三年是双倍收益。何先生
　　楼主知道长沙的五江天街这个项目吗？（地址在万家丽路与曲塘路的交汇处）就是做的体验式的业态，要买就买抗电商冲击的铺，而且都是6米2层的临街现铺，相当于买一层送一层的。你可以来售楼部了解了解。可以直接联系我，小熊:
　　@投资之道abc 回复楼主，长沙河西阳光100临近猴子石桥头，位于西南二环的交汇处，并且背靠岳麓山，南有洋湖湿地公园，东临湘江。已有商铺入驻，即买即租。最主要的是长居人口在45万左右，平均每年没人消费额为。根据国务院于2008年下达的建设中部湘江新区的任务，地段确实特别好，值得您考虑！有兴趣的话，可拨打-贺英豪
　　维也纳酒店整栋直营，配套临街旺铺！　　抵御电商【餐饮铺】　　升值潜力【有旧改】　　性价比高【低公推】　　风水极佳【南北通】 　　展示面好【门头宽】　　不限购、不限购【建面61-94㎡】　　风光带必经之地，毗邻古汉天桥　　注：【带维也纳租约门头铺 租价180元/平米·月】　　姚琼　　
　　岳麓区金科世界城商业广场有临街现铺，带租约（现在作为皇爵ktv营业），即买即收租！大品牌，大广场，大商家，专业商管！你值得拥有！欢迎联系
黄（开发商直售）　　　　　　
　　长沙动物园旁旺铺推荐，你值得拥有　　
　　@yq17-09-26 00:04:37　　长沙动物园旁旺铺推荐，你值得拥有　　　　-----------------------------　　8
　　岳塘国际商贸城 高回报低首付 包租20年
即买即收租 高桥红星指定搬迁地 有兴趣的朋友可以联系我 高级顾问小杨
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&社区商铺价值几何，看懂这些你就懂了
社区商铺价值几何，看懂这些你就懂了
来源：新浪乐居 &&发布时间：
社区商铺最吸引人的就是低风险，因为买社区商铺相当于买庞大的顾客群，随着住宅的逐渐成熟，附近客源像滚雪球一样积累，利润自然有保障。
社区商铺前景这么看好，那么我们到底该如何投资社区商铺呢？ 在之前，这两种情况很重要： 1：两种类型：服务于内与服务于外 2、三大概念型、潜力型、商圈型 以下进入具体过程： 1：两种类型：服务于内与服务于外 社区商铺的能主要分为两种，一种是服务于小区内部，另一种是服务于小区外部。 对于大型社区来讲，底商主要以社区内部居民为服务对象，在能上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯来设定。购买这样的店铺，投资少风险小且资金回收快。 服务于小区外部的商铺，则应综合周边商业业态、街区能来确定商铺能，并且要选择交通便利、商业氛围浓郁的地区，店铺面积不宜过小，例如大型超市、各种专卖店、大型商场等。
2、三大概念型、潜力型、商圈型 ?概念型社区商铺 概念型社区商铺主要看实施。现在，社区底商铺一改过去纯粹的配套服务能，开发商更加注重突出项目的概念和主题包装，不过为底商做主题包装只是第1步，后期对主题概念的实施和控制更重要。 ?潜力型社区商铺 潜力型社区商铺主要看实力。相对于借助炒作概念而走火的社区底商项目而言，某些社区商铺无须炒作也销售，具体原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多人看好。这种潜力型社区底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论是自营、出租还是转手，所面临的较大问题是时间，也就是“养店铺的时间”。因此，投资者一定要正确评估自身的承受能力，在核算回报率时要充分考虑时间因素。 ?商圈型社区商铺 商圈型社区商铺主要看位置：凭借有利位置，抓住市场需求点，部分社区底商项目虽然价格不菲，但仍能创造佳绩。此类型社区商铺周边的商业已形成一定气候，拥有大量的、稳定的消费群体，投资风险小、回报率高。不过，成熟商圈内的社区底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，但是商铺的条件，如楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等也相当重要。 另外，在选择社区商铺时，投资者还要关心楼层、停车位、营业时间、项目周边行业、出入口、物业管理、固定消费群体等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后的运作难易，在房地产市场激烈竞争的今天，买家可以选择的空间越来越大，开发商的产品能否在这些实际问题上领先于项目是至关重要的。
注意了： 社区商铺购买时要注意的问题 √商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年。
√在贷款政策方面，社区底商的首付为50%，并且只有工程到了具备竣工备案条件后银行才会放款。因此，社区底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才开始的。
√社区底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售，具体面积标准因项目而异，有100平方米的，也有500平方米的。
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　　由于核心商圈街铺租金偏高，不少中小投资者更青睐社区商铺。资料图片
　　金九银十将至，长沙的写字楼和各大项目商铺都在瞅准时机开盘入市。数据显示，内六区商业地产发展势头强劲，但自去年8月以来，长沙商业用房均价一直呈现走低趋势。上月，长沙市内六区新建商业用房网签均价为12161元/平方米，环比下降12.54%，创近一年以来新建商业用房成交价格的新低。同时，办公用房上月成交均价为8545元/平方米，低于一年以来绝大多数月份的成交价格。
　　商业地产售价“暗降+明降”
　　经营医疗仪器的陈先生今年上半年在滨江新城购置了一处写字楼，“单价一万多元，周边的豪宅都接近这个价格。”陈先生觉得，长沙的写字楼价格不高，对于自用办公来说，挺划算。
　　准备投资一处商铺的黄先生也发现，今年他关注的几处商铺也在“暗暗降价”。前年他准备购买南城的一处社区商铺，当时觉得近5万元/平方米的价格太高便没有入手。最近他再度走访，却发现相同地段的商铺，商家以“返租”为名义，价格暗降。返租金额折算下来，售价仅是原先的一半。
　　记者走访发现，长沙部分热售商业地产项目也在大张旗鼓推出折扣和优惠。例如，滨江新城某商业项目主推40-200平方米一线江景商铺，均价70000元/平方米，现在购房每平方米减3000元；梅溪湖某校园商铺一次性付款9.7折，按揭9.8折；芙蓉中路某商业地产58-1300平方米写字楼，14400元/平方米起，全款购买还有9.6折优惠。
　　商铺价格下滑10%或已触底
　　长沙某中介机构总经理告诉记者，根据市场反馈的情况来看，近一年来商铺价格有10%左右的下滑。这主要是受租金价格下滑和市场集中放量双重因素影响。“受电商冲击，市场平均租金有10%-20%左右的下滑。同时，住宅市场不景气，很多开发商就加快了商铺的推盘节奏，以低价抢占市场。”业内人士认为，现在商铺价格应该已经处于市场的谷底。接下来，商铺价格将趋于平稳。同时，写字楼市场自2014年以来，价格和成交量都呈现下行趋势。但今年5月、6月写字楼的成交量出现明显上扬。
　　此外，知名男装品牌长沙公司负责人谢先生告诉记者，不论是个人投资还是品牌开店，相比城市核心商圈的街铺，他更青睐社区商铺。“核心商圈的街铺，租金偏高，已经偏离了市场的承受价值。”谢先生认为，对于中小投资者而言，传统的社区商业更稳定一些，投资回报还会随着社区的成熟而上涨。核心商圈的街铺投资门槛高，风险也更大。（记者 黄汝兮）
(责编：匡滢、陈沁星)
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&临街商铺有什么优缺点？什么样的好
临街商铺有什么优缺点？什么样的好
来源：房天下 &&发布时间：
将商业经营核心重新瞄准到社区消费，这是趋势也是经营商铺的必然选择。而商铺投资的另一种形式临街商铺，作为传统经典的地产投资项目，一直以来都以收益稳定、增值稳定的特点而备受投资者的喜爱。那么临街商铺有什么优缺点？临街商铺什么样的好？
临街商铺有什么优缺点 优点： 1、万事皆由自己，临街商铺做生意的话，很累&&由于要自己出租，自己负责收取钱，也蛮累的，特别是前期，刚刚开始人气不足的话，生意不好做，可能一段时间就要换个人家来做生意，光出租就忙坏了哦。比较懒惰的人怕是不喜欢。 2、由于缺乏统一的管理，各自为政，所以整个物业形态比较混乱。相互之间没有很好的联系，商铺的价格上随意性也比较大，不利于形成好的市场。 3、收益率上一般比较稳定，但是想在沿街商铺上有非常好的收入也不多，因为投资它的风险相对小点，那么收益也是同比多。 缺点： 1、由于缺乏统一的管理，各自为政，所以整个物业形态比较混乱。相互之间没有很好的联系，商铺的价格上随意性也比较大，不利于形成好的市场。 2、收益率上一般比较稳定，但是想在沿街商铺上有非常好的收入也不多，因为投资它的风险相对小点，那么收益也是同比多。 3、沿街商铺一般都是个体来租赁经营，很少有大的公司租赁经营的，所以在经营过程中比较不规范，也同时导致房东的房子保护不好，破坏的情况比较常见。还有就是转租的情况很多，有的次转租人再次转租的也比比皆是，导致房东都不知道问谁要租金，相互踢皮球，房东利益无法完全保障。 临街商铺什么样的好 1、人流量大是临街商铺受追捧的重要原因。人们购物往往是哪里热闹往哪里钻，街铺是独门独户，门口人流量大，来来往往的路人会给铺位带来意想不到的商业氛围和收益。 2、一位临街，广告、宣传会起到比较理想的效果。因为临街，街道是大家出门的必经之路，就算不是特地来买东西的，也能看到你的门面，你的广告和宣传。 3、不会被项目的成败捆绑价值。如果是内铺的话，假若商场招商不成功，客源做不旺，那么内铺的价值将会被彻底埋灭。 4、业态安排自由。你可以自由地安排你的铺位是做餐饮还是做服装，是茶烟酒还是饰品店，内铺就会被商场的规划捆绑。 5、利润大。商场再怎么旺，有个顶点，但是临街铺不一样，利润上不封顶，只要商业氛围够浓郁，消费人流够大。它都可以一直升下去。 以上就是临街商铺有什么优缺点？临街商铺什么样的好的全部内容，此外在投资临街店的过程中，利润率由租金决定，不必给任何一方承诺固定回报率。目前，社区周边商铺招商情况普遍火爆，成熟商圈内的临街商铺更是一铺难求。
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