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现在购买二手房的风险有哪些?有哪些是需要特别注意的
现在购买二手房的风险有哪些?
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二手房的房龄较大,老房原有的设施多数已经老化,装修时,安全施工、节省费用和细心装修成为二手房装修的关键任务。接下来,为你介绍二手房装修的点点滴滴,让你了解二手房翻新有哪些常见误区与遗憾,并教你如何做好二手房装修。??一手房房价高企,二手房已经成为不少人置业的优先选择,用省下来的钱改造装修二手房,当然希望尽量装修成自己希望的样子。如果在装修的过程中不注意的话,就会留下不少的遗憾。
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现在很多人买时都是在选择二手房,但是购买二手房比购买新房要考虑的问题更多,其实二手房装修比新房装修在装修前期和改造上有些注意事项,主要涉及到家具、墙筑面、水电、地面、门窗等,所以二手房装修一定更要注意环保和功能,还有就是要学会改造中节约开支。那么二手房怎样装修比较好,有哪些是要特别注意的地方一、换掉旧门锁检查老化门窗第一个应当换的就是门锁,作为二手房,可能出租也可能自住,谁也不知道有多少人手中还保...
现在很多人买时都是在选择二手房,但是购买二手房比购买新房要考虑的问题更多,其实二手房装修比新房装修在装修前期和改造上有些注意事项,主要涉及到家具、墙筑面、水电、地面、门窗等,所以二手房装修一定更要注意环保和功能,还有就是要学会改造中节约开支。那么二手房怎样装修比较好,有哪些是要特别注意的地方一、换掉旧门锁检查老化门窗第一个应当换的就是门锁,作为二手房,可能出租也可能自住,谁也不知道有多少人手中还保留了原来老锁的钥匙,所以进门的第一件事就是换掉原来的锁。二、更换原有老化水二手房原有的水路管线往往有许多不合理的布局,在装修时一定要对原有的水路进行彻底检查,看是否锈蚀、老化。三、改造旧电路 重新布线二手房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象,已不能适应现代家庭的用电需求,所以在装修时必须彻底改造,重新布线。四、专业人士彻底勘察 在装修时,二手房的墙面、地面、天花板的改造是最容易被忽略的。最好请专业人员对房屋进行实地勘察,看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起沙。五、做好防水 进行整体装修在装修二手房前,应对卫生间和厨房进行24小时至48小时的蓄水测漏实验。装修中,如果要动管线,则必须要重做防水。做完防水处理后,等地面完全干透再铺设瓷砖,进行整体装修。总的来说二手装修会比新房麻烦一些,你可以把原来的旧设计是否能继续沿用,针对计划,该拆的拆,该重装的重装,做好装修的规划,可以少走弯路,节省时间,这样就自然可以长久居住在自己的新房当中,为自己的家人带来幸福与安定。
二手房的房龄较大,老房原有的设施多数已经老化,装修时,安全施工、节省费用和细心装修成为二手房装修的关键任务。接下来,为你介绍二手房装修的点点滴滴,让你了解二手房翻新有哪些常见误区与遗憾,并教你如何做好二手房装修。??一手房房价高企,二手房已经成为不少人置业的优先选择,用省下来的钱改造装修二手房,当然希望尽量装修成自己希望的样子。如果在装修的过程中不注意的话,就会留下不少的遗憾。
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二手房买卖的方式有多少种,如何规避买卖风险
在当前的房产市场中，二手房市场空前活跃，二手房买卖的成交量也在逐渐增加。但是，许多人对二手房买卖的方式及存在的风险并不是很了解。本文就二手房买卖的方式及如何规避买卖风险进行说明。一、二手房买卖有几种方式(一)买卖双方均为一次性付款购房。指二手房卖方以一次性付款方式购得原始房屋，而二手房买方也欲以一次性付款方式购房。由于交易中房权证的过户及房款的交付都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房买卖中最简单的方式。只要结清房款，办理好房权证过户手续就可顺利完成交易。(二)卖方以一次性付款方式购房，买方欲以银行按揭方式购房。由于卖方采用一次性付款方式购房，其持有房权证。买方以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签订贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定买方贷款额度及年限。买方需将非贷款部分的房款交由房屋中介公司托管。在房产过户后，卖方可收到此款项。买方持房权证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性转入卖方账户。交易完成。(三)卖方以按揭方式购房，买方欲以一次性付款方式购房。当房产是由卖方以银行按揭方式购买时，必须先付清卖方的购房贷款余额，将房权证由银行赎出，才可将房权证拿到房产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比，多了一道赎证手续。(四)买卖双方均以银行按揭方式购房。此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先卖方需到按揭银行将房权证赎出(在卖方资金不足的情况下，可与买方协商，由买方出资代为赎出。如买方也无力一次性支付余款，则可通过融资机构的介入来解决)。其次，买方与为其提供按揭的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估机构评估后，确定贷款额度及年限。买方需将房款中的非贷款额交由中介公司托管。同时，持房权证到房产交易中心办理房产过户手续。过户后，卖方可先收到非贷房款部分，在买方到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给卖方。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎证及房产过户手续。值得一提的是，近前几年各银行开始推出的转按揭业务大大简化了此类交易手续，也促进了二手房市场的发展。对此问题后文将专门述及。二、如何减少买卖风险相对于卖方来说，买方在交易中的风险更大一些。因为在任何一种交易方式中，买方都需要预付一部分房款，若付款后卖方反悔或买方根本就是遭遇欺诈，则会给自己带来重大损失。尤其是在卖方以按揭方式购房的交易形式中，买方有可能先行垫款为卖方赎证，此间风险更大。而要避免风险也应做到：(一)通过房屋中介公司交易。买方将预付款交给中介公司，由中介公司陪同卖方到银行赎证，赎出的房权证由中介公司保管而不到卖方手中。(二)应当签订一份完备的合同，要使用定金条款并约定违约金。(三)由于是二手房，买方在接房时一定要查明该房屋的物业费、水电热气费、有线电视费等费用是否已在交付前结清，否则后患无穷。延伸阅读：
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二手房买卖相关知识
一手房的资源有限，在买不到心仪一手房的时候，有些人也会转而求其次选择购买二手房。对于购房者来说，要是选择二手房购买的话当然是可以，只是在买卖二手房的时候也要能够清楚相关的费用问题。看看华律网小编收集的资料。
二手房买卖的时候双方就房屋购买事宜也进行了讨论，达成了某种约定等等。但是有些二手房买家在交易之后，遇到了卖家不肯根据当初讨论好的内容履行的情况。一旦二手房卖家不履行买家会有损失。跟着华律网小编一起来议论下。
大家在购买二手房的时候最担心的恐怕就是房子的所有权是不是真实的问题了，还有房子的各种问题是否是交代清楚的，如果自己需要查询房产证的真实情况的话怎样查询？下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识，华律网小编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
一些二手房的房龄是会比较久，房龄越久房屋的价格往往是会没有那么高，就算去银行也不能够获得多余的贷款。在购买房子的时候需要去二手房的房龄进行核实，而很多人都对于它房龄核实内容不懂。下面华律网小编给你主要介绍相关知识。
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二手房买卖相关专题
邵丽霞律师，硕士研究生，现任江苏智和律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员，具有丰厚的法学功底和司法实践经验...购买二手房风险大，这些注意事项你最好知道购买二手房风险大，这些注意事项你最好知道四川文典律师事务所百家号二手房由于入住时间快，配套好，房产证（不动产权证）办理迅速等，在房产买卖中占据一定优势，但是，买二手房一般是和中介或者卖方直接进行交易，过程比较复杂，也比较容易出现问题。郑女士住在武汉某小区。4月4日清明小长假前夕，她和丈夫带着老人、小孩离开武汉，自驾去上海游玩，原本计划度过一个愉快的假期。可就在他们抵达上海的第二天中午，她接到民警电话，称她武汉家里的东西全被人搬出来了。原由这套二手房难办证起纠纷，2016年1月，她通过中介购买了这套155平米的二手毛坯房，并和房主签订了居间买卖合同。郑女士称，因为当时这套房无法办理产权证，所以不能过户，但中介称过四五个月就可以办证了。于是，郑女士和丈夫支付了120万元的首付款，按照合同约定，准备等房子办理过户后，再办理按揭贷款，支付剩余200万元的尾款。郑女士说，她和家人很快装修并入住新房。令她没想到是，因该房子所在楼栋有违建问题，原房主无法办理产权证，也就导致过户无法完成。目前，该房屋尚不能办理产权证，从法律意义上来说该房屋还属于开发商所有。即便是该房屋属于林某的岳母所有，哪怕是出租给郑女士，在其租用房屋期间，房主也无权私自进入房屋。按照目前情况，郑女士占有并使用该房屋，并且正在走正常的法律程序，他人撬掉门锁腾空家当的行为涉嫌非法侵入住宅。目前，警方在调查此事。买二手房需关注的注意事项一、确认产权的可靠度1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；另外，有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，出售这类共有房产，需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，在这种情况下签订的购房合同，一般是无效的。2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。3.一定要验看产权证的正本，并到房管局查询此产权证的真实性。二、考察原单位是否允许转卖有些房产的性质比较特殊，在出售时，需要征得原产权单位的同意并提供相应的书面证明。此外，注意以下事项：1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成。2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让。3.一般来说，军产、院(医院)产、校()产的公房必须要原单位盖章后才能出让。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼。2.是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间。3.阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。四、土地情况是否清晰买房人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让的土地，是房主已缴纳了土地出让金，买房人对房屋享有较完整的权利。还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买房人来说，如果还按照同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就有点不划算。五、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有权的唯一凭证，房屋没有房产证，是不允许上市交易的，且对买房人来说，也是有极大的风险的。六、交易房屋是否在租如果该二手房尚处于承租期，买房人买房后，很有可能不能及时入住。根据买卖不破租赁的原则，房屋买卖合同是不能对抗先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，从而引起较多纠纷。七、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋要建高层住宅，可能会影响房屋的采光、价格等才急于出售。因此，买房人在购买房屋前，一定要全面详细地了解情况。八、是否拖欠物业管理费有些房主在转让房屋时，其物业管理费、水电费以及燃气费，早已欠下不少费用。买房人在不知情的情况下购买了该房屋，则费用有可能要买房人全部承担。九、警惕中介公司很多人买二手房，都是通过中介公司来进行交易，这个时候，就要注意选择靠谱的中介公司了。实际交易的过程中，要注意中介公司是否存在违规操作的情况。十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期、是否赠送装修部分及家电、户口迁出时间、过户时间等等问题均应全面考虑。二手房不能买的几种情况1.司法机关和机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的。2.依法收回土地使用权的。3.共有二手房，未经其他共有人书面同意的。4.权属有争议的。5.未依法登记领取权属证书的。6.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的。7.列入动拆迁范围的。8.法律、法规规定禁止转让的其他情形（比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房）。四川文典律师事务所官网为您提供免费在线咨询服务，如果您有相关法律服务需求，欢迎登陆文典官网了解，文典律师将为您提供专业法律服务，维护您的合法权益。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。四川文典律师事务所百家号最近更新：简介:用专业法律知识帮你解决生活中的法律问题作者最新文章相关文章支招:二手房买卖中常见的13个法律风险及防范措施总结(2016精华版)|
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[原题]献给正在买房的人们
——让律师告诉购房人怎样在房价暴涨时保护自己
版权声明&法客帝国按
作者|李霄然律师[北京德和衡律师事务所]
来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
未经授权许可，不得擅自转载
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阅读提示：2016年春节刚过，北、上、深房价如飞机起飞，价格猛涨，违约猛增。为何违约？有些不诚信的卖家后悔了，卖低了。于是，使出五花八门的招数和买家解约，不少买家因为缺乏法律知识，因此吃亏上当。购房是中国百姓的大事，近来因涨价实是引发了不少纠纷，望此小文能起到一点防患未然和止讼息诉的作用。
[法 客 帝 国(Empirelawyers)出品]
笔者通过本文告诉买家该怎样顺利履行合同，怎样识破恶意违约；告诉买家该怎样买到房，防住狼。在这段房价又开始疯涨日子里，希望通过本文为正在或将要进行房屋交易的人们提供一些有益的帮助；希望能减少一些诉讼纠纷，即便是减少一起，也是在传播“无讼”；希望能让诚实守信更多一些传播，即便是多一点，也是在传播“有信”。
本文分为两部分。第一部分告诉你：买家必须要严格履约，尤其在这房价要升天的特殊时期，某些卖家憋着等你违约，若买家此时违约，实属咎由自取，卖家一旦抓住买家的违约行为（达到约定或法定解除条件），就有权解除合同，甚至要求买家承担违约赔偿。第二部分告诉你：个别不良卖家，故意设套害人，律师教你如何一一识破。
第一部分 买家严格履约
1、购房资格
易犯错误：不少买家自以为资格没有问题，结果签约后资格核验不通过，导致合同无法继续履行，卖方有权解除合同，甚至要求赔偿违约金。以北京为例，常见的核验不通过情形有：社保缴纳中断过、社保曾短暂迁至京外又回京、通过黑中介突击补交、个税不连续、一些合伙类型企业个税缴纳不具有连续性等。
律师支招：买家必须落实自己的购房资格是否完善，否则绝不签约。社保记录可以在官网查询；持身份证，在社保中心和税务所可以现场查询社保和个税缴纳记录。买房人应当花半天时间，先查询，后签约。
2、定金支付义务
易犯错误：未按时、足额缴纳定金，或未留存有效付款凭证。买家一旦出现这样错误，卖家就有可能根据迟延履行责任条款，解除合同。
律师支招：首先，支付定金是买家的义务，必须足额且准时支付，如果支付有困难，在订立合同前就必须考虑好，在订立合同时，根据自己的能力和状况作出约定。第二，现金支付的，必须让卖方给你出具收据；汇款转账的，必须支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户，汇款后留存好汇款凭证，如果可以，最好让卖方出具收据。
3、首付款支付义务
常犯错误：首付款通过第三方监管平台支付的，常见的错误有：选错监管方式、选错监管机构。（首付款直接支付给卖家的，参见第2点）
律师支招：有一类监管，支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，若期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，此方式可取；还有一类监管，不少银行都提供，支取的条件是某个约定时间到来，则自动放款给卖家，此方式不可取，因为合同履行过程有很多变量，甚至纠纷，原定时间到了，买家未必已经取得相应房屋权利。有关监管机构，有些地方的不动产登记中心提供监管服务，可取；有些非常有诚信的中介机构，在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案，可取；一些小中介未经备案的所谓监管账户，不可取，已发生多起卷款潜逃事件。
4、申请贷款义务
常犯错误：买家在合同中约定批贷的具体时间；买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式。买家如果犯了第一个错误，极容易构成迟延履行，让卖家抓住机会解约；买家如果犯了第二个错误，申贷失败，自有资金难以支付，也会导致卖家解除合同。
律师支招：买家在合同中只能根据自身情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷是银行和公积金中心的权利，买家是掌控不了的；买家在合同中必须约定，第一次申贷失败后的处理方式，律师建议的方式是：若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，再次申请失败的，应在N日内自行筹集款项支付（如买家有能力自行支付余款）/或选择约定：合同解除，双方互不承担违约责任，但卖家因合同履行花费的合理支出由买家承担。
5、缴税义务
常犯错误：存量房买卖中，绝大多数地区都会约定由买家承担全部税款，不少买家未事先预判好税负大小，缴税时发现税负远超预期，导致骑虎难下。房屋交易税收复杂繁重，主要涉及契税、营业税、个人所得税、印花税。除印花税以外，其他三类税负均比较高：契税基本税率3%，不同情况又有1.5%和1%优惠；营业税及附加税率5.6%，不同情况下存在优惠和免征；个人所得税税率20%，不同情况下存在优惠和免征（有地方按照差额20%征收所得税，如北京地区；也有城市按照成交总额2%计收；情况不等）。
律师支招：提前自行计算或咨询律师核算；要求中介进行计算，并将计算结果列入居间合同中。
6、共同义务
常犯错误：房屋买卖合同中有些义务是买卖双方共同负担的，有时买家错认为是卖家单方义务，导致自己违约。比如：办理资金监管、办理网签备案、办理过户登记、办理税收缴纳、都是需要双方配合完成的义务。
律师支招：凡是需要双方配合才能完成的合同事项，买家均需要认真配合履行，否则会导致自己没有履行共同义务中的己方义务，构成违约。
7、履约时间
常犯错误：买家未按照约定时间履行义务，这是买家经常犯错误，后果很严重。因为绝大多数房屋买卖合同都约定：一方迟延履行义务达到一定时间，另一方有权解除合同并要求赔偿。实践中，迟延解除的时间常约定为超过10或15天（以具体合同约定为准），买家因此被解约的案例数不胜数。
律师支招：作为买家，有一系列的义务都有具体的完成时间截点或条件，比如前述1-6项义务，都有约定期限或经催告后的法定履行期限。买家绝对不能马虎，必须认真阅读合同，对自己每一项义务应当在什么时间完成，要心中有数，并认真落实，否则就会构成违约。
8、黑白合同避税
常犯错误：买家通过补充协议和网签协议，降低房屋成交价格（将一部分价格计为设施设备款），卖家以此为由要求确认合同无效。
律师支招：此种情况下，当房屋价格高于指导价格，且无确凿证据证明双方系恶意串通，一般还是认可合同（价款条款）效力。但通过黑白合同对价格进行处理，毕竟是游走在有效与无效之间，涉嫌无效风险。所以，建议买家不要贪图一时的节税，不搞黑白合同。
9、禁卖房屋不交易
常犯错误：买家贪图便宜，购买不符合上市交易条件的经适房、两限房等，卖家可随时启动无效诉讼，确认合同无效。
律师支招：司法实践中，不符合条件的保障房交易合同基本都被确认无效，而其中大多数情况都是因为房价上涨后卖家反悔所引起的诉讼。建议购房人不要违反规定购买政策保障房。
第二部分 识破卖家挖坑设套
10、卖家拖延接受付款
情景再现：买家准备好了房款，比如首付款，通知卖家提供账户以便汇款，而卖家以出差不便、办理新卡等理由，拖拖拉拉一直没有提供账户，此时买家要务必小心！可能有圈套--------卖家拖延你的付款时间，一旦达到迟延解除条款，卖家会恶人先告状，诉你迟延付款，而付款义务的证明责任在买家，买家将面临很大的诉讼风险！类似案件屡有发生。
识破反击：买家要在订立合同时约定卖家收款账户，付款时直接打入约定账户；如果没有约定账户，又遇到上述情况，买家要通过录音录像、发书面催告函、提存款项、通知中介将该情况备案等方式留存证据，证明自己主动付款的事实，方能破解对方圈套。切忌不能仅靠口头、电话沟通，一旦发生纠纷将无证据证明事实。
11、卖家主动示好，给予宽限
情景再现：双方在履约过程中，卖家主动给予买家宽限，不限于宽限付款时间，还包括买家的几乎一切合同义务，诸如支付定金、首付款、尾款，配合网签，申请贷款，配合过户等，凡是买家义务，卖家主动宽限或放任买家超期的，均要谨慎。
识破反击：当遇到主动宽限或是放任买家延期的，无非两种情况：一种是遇到好人了；另一种是遇上事儿了：表面宽限，实际在引诱买家迟延履行义务。到底是哪种，其实不太重要，重要的是，买家应当准备好再签约，签了约，就不能指望别人宽限。如果确实遇到履约困难，且对方同意宽限，建议签署补充协议确认。
12、签约后过分强调夫妻共有事实
情景再现：房屋登记的所有权人为一人独有，该所有人单独与买家签约，履约过程中，卖家过分向买家强调：“买家签约前就知道该房屋系夫妻共有的事实，只是配偶名字没有写在房产证上”。此时买家要小心了，卖家可能在取证证明买家知晓该房屋系夫妻共有的事实，接下来，卖家配偶可能会起诉买卖双方，要求确认合同无效。（实际上是夫妻的双簧戏）
识破反击：购房时，若卖家声称房屋系个人所有的，应在合同中载明；如买家知晓房屋系夫妻共有财产，必须要求夫妻双方共同签约或要求夫妻另一方提供同意出售的证明文件。若上述预防措施都没有采取的话，遇到卖家强调夫妻共有的这件事，买家不要糊里糊涂的错认。
13、卖家拖延办理网签
情景再现：正规中介机构提交网签时，都需要买卖双方书面授权。如果卖家找理由暂缓授权网签的，买家要小心了，很可能卖家已经不想出售了或者想加价另售他人了。
识破反击：买家签署合同时，应当约定任何一方均有权选择网上签约或预告登记，如遇上述情况，买家可以通过预告登记方式解决。
购房是中国百姓的大事，近来因涨价实是引发了不少纠纷，望此小文能起到一点防患未然和止讼息诉的作用。
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