万万没想到：深圳的房子都是被这些人买走的_深圳新闻网
万万没想到：深圳的房子都是被这些人买走的
17:56 来源：人工智能朗读：
轩鸿金融控股集团成立于2006年，总部位于深圳前海。集团专注于产业投资，坚持产业+金融的商业模式，历经十年的稳健发展，目前主要涉及三大业务板块，分别是地产板块、金融板块、实业板块；资产管理规模过百亿，成为行业领军企业。
“数据才是市场的最真实情况的反应
因为它是衡量市场的一个情绪。”
坦白来说，作为一座典型的移民候鸟型城市，这座拥有接近2100万人口的魅力都市，80%以上的人口都是由外来人口构成，这也是深圳区别于其他一线城市或者全国其他城市最典型的特征。
所以，我们一直都说：深圳是全国最有活力的城市，没有之一。而源源不断的人口输血，造成的是深圳整座城市的血液更新的非常快。深圳排外吗？怎么排？到处都是外来人口，你排谁啊。
而且，以前有一个观点非常好玩：深圳没有冠绝全国的名牌大学，但全国绝大部分的名牌大学毕业生都会来深圳。
也就是，全国的高校都在为深圳作嫁妆。这也就是现在全国其他二三四线城市不断推出人才引进政策并且不断放松的原因。意思就是：劳资培养了你，你却移情别恋弃我而去，这简直就是始乱终弃啊啊啊啊啊啊。
有用嘛？基本是没什么用的。而关于外来人口在深圳买房的数据，近些来实际上也开始慢慢开始发生变化。
首先，我们来看看2017年到底是谁在买深圳的房子——
数据显示，从买卖双方籍贯来看，广东、湖北、湖南成为前三名，广东业主占比达到29.6%。当然，这只是购房的省份。这些年基本没啥太大的变化，就近原则嘛。
那么，很多人关心的问题来了：喜欢在深圳炒房的人来自中国哪个省份？链家也给出了一个答案。
基本情况：在深购房者中深籍仅占13.0%
深圳是典型的新兴移民城市，人口倒挂情况严重，城市在经济、环境、包容性等各方面的吸引力，和房屋在升值上的优秀表现，使得来自五湖四海的人齐聚于此、积极置业。2017年深圳购房者来自哪里，数据地图告诉你。
从上图可以看出▲
东至上海、西抵新疆，北达黑龙江、南临香港，统计样本中的深圳购房者来自全国33个省市自治区，覆盖西藏外的全国所有区域。
广东籍（含深圳）的客户以33.6%的绝对优势拔得头筹，但仍有多达近七成的成交房产为非广东籍的客户购得。湖南、湖北分居其后，合计贡献17.7%，之后是老牌劲旅香港，占得6.6%。比较突出的还有江西、四川这些南部内陆省份，而北部也有河南、黑龙江占得一席之地，数据结果符合深圳常住人口结构认知。
另外，本公司为港资企业，为港人所熟悉，因此港人购房的比例也相应偏高，但从历年的演变情况看，在内地高速发展带来的购买力之快速提升下，港人在深购房占比有一定降低。
客户籍贯 vs. 买卖成交物业交叉分析
物业面积：90㎡以下为置业首选，本地人爱大户型
整体来看，两湖、江西、河南等地的客户更倾向于购置小户型物业；而深圳本地和香港客户对大户型的需求高。
偏好面积在90㎡以下物业的客户在各个籍贯组均占绝大多数，比重普遍在7成左右，最高的是江西组，占比83.4%，以明显优势领先。具体来看，江西籍客户购买40㎡以下物业的比例最高，为19.3%，河南、四川也分别有17.9%、16.5%的客户选择该类物业；在40-60㎡物业的购买表现上，以江西、湖南和香港客户占自身总体的比例最高，均高于25%；60-90㎡这一面积类型的物业是各地客户的最爱，在所有籍贯组里占比均取得首位，可见，小2-3房这一家庭型需求房源是市场最受欢迎的产品。
在90-144㎡这一改善型需求上，两湖、广东和四川客户的选择占比领先，一定程度体现了深圳对临近省市的吸引力，越来越多来自本省和周边省份的群体拖家带口、定居在此。选择面积在144㎡以上物业的客户，以深港并列最高，可见较早在深购房的群体，已拥有更高的需求和更强的购买力。
对比历史数据，房价的提升对购买力提出更高要求，客户购买90㎡以下物业的比重普遍有一定增长；而深圳、香港客户的改善型、高端投资型需求抬头，在90㎡以上物业的购置上表现强势。
物业总价：本地人购买力强劲，购买豪宅不手软
统计结果显示，选择总价在500万以下物业的比重在各个籍贯组别里均占据优势，最高为江西的75.9%，最低为深圳的58.5%。
深圳本地客户购买力强，对户型、配套等需求高，不仅体现在选择500万以下物业的占比最低，且购入物业总价在800万以上的比例高达17.8%，显著高过整体均值。这一表现吻合深圳客户对不同类型物业面积的偏好结果。香港和本省客户在中高端物业上的表现也比较突出，15%以上的客户所购物业的总价超过800万。另外，在其它区域里细分来看，因浙江、福建等地客户购置高价物业的比例偏高，也提升了其它区域客户购买高端物业的比例，这些地区的“壕”不是传说。
从历史同期数据看，广东省内、香港、两湖、和四川是高价物业的主要购买者，其中两湖因客户群体大之缘故占比相对偏低，而香港、深圳、四川、浙江等地构成比例显得突出，在“顶豪”物业购置上更有优异表现。
低价位方面，江西、河南和香港客户更能接受总价在500万以下的物业，选择该类物业的比例TOP3依次为江西的75.9%、香港的71.9%、河南的69.6%。其中，购买总价在300万以下的各地客户占其所在总体的比例，从高到低高过全国平均水平的主要有河南、江西、湖南等地；而300-500万的物业，则最受江西、两湖、和香港客户的欢迎，值得注意，购入该类物业的深圳客户比例仅为24.3%，相对其它地区显著要低。根据全年样本，受限购政策影响，深圳客户对于小型“类住宅”式公寓的喜好抬头，购房偏好因此更向两端集中。
香港客户需求向两极分化，综合来看，房价的高企，更凸显出这组客户在顶级高端物业上的竞争力。
物业单价：香港客户青睐“10万元/㎡+”物业
单价高企，选择购买单价在6万元/㎡以下物业的，在各籍贯的客户群体中均是主流，在5至7成左右，其中深圳、四川最低，江西、香港最高。全国最为偏爱购买单价6万元/㎡以下房源客户的籍贯前三名为江西、香港、河南，分别占所在总体的75.9%、71.9%、和69.6%。
其中河南、江西客户购买4万元/㎡以下物业的占比明显高于其它籍贯组，一定程度体现了这些客户对配套或楼龄的要求相对低，或对原关外地区需求高的现象。而从基数和比重看，香港客户在4-6万元/㎡这一组的表现突出，得益于香港客户对罗湖黄贝、莲塘、火车站，和福田口岸等地二手楼的青睐，关口物业受到欢迎。
中高端物业的主要购买力是省内和周边省份，深圳、四川和两湖客户选择6-8万元/㎡单价类物业的比例较高。
深圳本地客户在购房早、财富累积快的优势下，在高端物业选择上具有余裕，有17.8%选择单价8万元/㎡以上的物业。另外，广东、香港、江浙、福建等籍贯的置业客，购买力整体而言也较为强劲，选择单价8万元/㎡以上物业的，占各自总体的比例都超过15%。综合数量和比重来看，广东（除深圳）省的客户群体支撑起8-10万元/㎡的物业需求。购买10万/㎡以上单价类型物业的客户主要来自广东和香港，又以香港喜好该类物业的比重最高，为8.6%。
当然，值得提醒的是，深户现在名义是在放开，实际也有收紧的趋势。2017年下半年，因为深圳某窗口违规操作，即使现在积分满了，现在入深户至少也要在深圳同一家公司连续缴满7个月的社保。
而且，如果在某宝代缴，通道也慢慢开始行不通了。所以，如果想入深户，未来可能不会像往年这么容易了。
与此同时，在北方人大量涌入深圳的同时，卖房离开深圳的人仅占比5.5%。
图片来源于淘房志▲
那么，到底是哪些年纪的人在买房呢？
数据显示，80后仍是深圳市场购房者的主导，占到了65.7%。其中，85-89年的（36.9%）首次超过80-84年的（28.8%），因为年龄到了，30-33岁，是成家立业的时候，再不买房丈母娘不答应。
另外，90后买房的占比也开始加大，2017年，90后占比为16.2%，其中90-94年占比增加6.3%。以前是谁说90后不买房来着?打脸了吧。
而且，关于购房的性别比例，有意思的是，早前有一份数据显示，在深圳购房的性别比例中，一直以来，都是女性撑起了深圳楼市的半边天。
图表显示，男女客户均偏爱小于90平的物业，男性中有66.4%选择此类物业，而女性客户为71.7%。也就是说，女性比男性买房上车的欲望更加强烈。
根据以上的数据，大概得出了以下几个观点
1、相对于本地人，外地人购房投资的比例要大很多，这得益于高铁等交通工具的变革。所以余英一直在说，2018年是高铁城市年，高铁带来的区域经济重构和部分城市异军突起将是全年的大亮点。
对于营销人员来说，本地的购房客是多，但外地人掏出真金白银来买单的欲望更加强烈。如果售楼处出现一个北京人或贵州人，他买房成交的概率会比其他人更大。
2、作为移民城市，高房价带来的冲击性不言而论，由此而使得深圳人口的组成发生结构性的变化，比如说北京，会分流相当一部分南下到环境更好的城市去，所以未来深圳的房价可能将迎来新的挑战。
3、卖出深圳唯一自住房将是愚蠢的选择。2017年一整年，只有不到6%的卖出自己的住房，说明深圳民间对楼市信心一直很足。而且，虽说新房房价虽有略微下跌，但二手房却一直不温不火的上涨。未来，人口向大城市集中的趋势没有减弱，而且在适当的加强。
4、女性相当于男性来说，更喜欢买房。这个观点其实不难佐证，因为女性相当男性要过的相对精致，当男性选择住城中村的时候，女性其实很愿意支付更高的租金住小区房。
住小区房一个明显的兴奋点就是更容易感受到租金的变化，这就促使他们有更强的欲望、更早的买房上车。
本文来源：深圳美联物业
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2018 深圳房子买哪里？强烈看好这两类
文 / 麦芽糖周末窝在家，终于把水库欧神的《中产阶级如何保护自己的财富》看完。欧神是十足的务实主义者，里面有很房产交易教科书式的实操。非常值得房产新手、关注买房及想要了解欧神房产投资体系的小伙伴读。不过今天来填另外一个坑。麦芽关注的水库欧神，上周末（也就是 3 月 10 号）跟深圳尚舒房大白进行了一场线下关于深圳 2018 楼市走向的讨论。深圳 2018 年楼市怎么走？刚需要注意上车了吗？若具体要买，该怎么买，买什么盘？难得这么聚焦，针对深圳有公开的讨论。私自认为，在深圳仍然非常多的买房刚需。到底什么时候买？买哪里？在这个讨论里，或许可以找到一些实用的参考。篇幅太长，麦芽就捡自己认为的重点讲。（可谓相当主观了哈，更多内容）1 深圳 2018 年楼市又到涨年了吗？大白持保守的观点。直白点说是：不看涨，顶多走平。理由有四点：1）上涨周期刚刚结束，而不是深圳横盘 2 年。2）2017 下半年深圳湾两个高端楼盘的上涨，并不是板块轮动，而是可替代性。3）深圳大行情在降杠杆， 因此缺乏楼市上涨的资金支持。4）房地产已然不是政府保增长的手段。因此，不足以支撑深圳楼市 2018 年上涨。这描述都挺对，甚至我们在市场上都已经得到验证。比如去杠杆，原来以消费贷、信用卡筹首付的方式，现在都行不通了。欧神是个实干主义者，而市场上每种机会想要深刻的抓住，都有那么些 " 旁门左道 "。因此，大白这些观点在欧神看来，判断太中庸，太循规蹈矩。他的观点对深圳 2018 的楼市非常乐观。直白点说：他非常看好 2018 深圳楼市。理由：1）是通货膨胀厉害，必然引起房价上涨。他问了个非常实际的问。" 假如你现在 2 万月薪，2014 年你的月薪有 1.5 万吗？肯定没有，可能 1.2 万都不到。"收入高增的另一面是高通货膨胀。再者，现在随便一个企鹅家庭就有 60 万（老公 35 万、老婆 25 万）以上的收入。买一套 700 万的房子，贵吗？不贵。房子可能 1 年不涨，2 年不涨，但欧神认为房价这个东西只能别 3 年。终其原因是，大家手上的钱都变多了。房价收入比已经很便宜。2）顶级豪宅外，中高端住宅依旧有 30% 上涨空间。理由是：深圳是冒险家的乐园，有着不同的城市基因。深圳与上海有完全不同的基因。上海人喜欢打工，工薪阶层非常多，小老板少。因此，上海是通常是工薪阶层需求盘涨完，再涨豪宅。深圳不一样，深圳是创业和产业驱动的城市，有钱人都是老板。发财最快的是 IT，比如鹅厂一上市就是几百亿，会分钱。分完钱的出路就是买宅。所以 12 万涨完，有很大信心 10 万块的高管这一级别的楼盘会继续涨。老板和高管都赚完钱了，伙计、员工、职员继续涨。因此，对于板块轮动。欧神的观点是认同的，并认为：深圳的涨价规律是 12 万、10、8、6、4 万，一轮一轮涨下来。现在宝安宝中出来的房子，几乎一抢而空。再过一段时间，西乡、沙井甚至光明，都会起来。3）银根紧、利率上升，但放款还在继续这一块说的是金融对房价的影响。银根紧，但实际情况是贷款都能下来。最多是拖几个月。所以银根不算太紧。大家可能高估银根对楼市的影响。4）行政干预不会影响房价。这个方面，欧神观点很直接：不认为宏观调控会影响房价。因此，总结一下欧神的观点。他不认为现在是上一轮上涨周期刚结束，而是新一轮上涨的开始。03那么在具体房产投资价值上，两人有哪家看好的物业类型呢？（业务类型分：1 老破大；2 老破小；3 顶级豪宅；普通豪宅；5 主流刚需；6 偏远刚需；7 新远大；8 市区楼梯房，八种类型。）大白个人看好（而欧神反对）的物业类型：普通豪宅（89-180 平）；理由是：深圳的高端物业需要补课，但实际是仅南山存量的上市公司就有 144 家，今年还有二三十家要上市，再过两三年会达到 200 家。所以深圳的高端物业存量非常紧缺。欧成效看好（大白反对）的物业类型：1）老破大。欧成效一直信奉大面积、低单价房产投资，低单价才能翻倍，上手就 10 万 + 了，不具备稀缺性。因此对顶级豪宅、普通豪宅，都无感。在赚到 5 千万之前，所有的精力就还在赚钱，而非买豪宅住；而普通豪宅，更是白菜卖了个钻石价。2）新远大。这个新远大的定义是，龙岗的区域。龙岗在刚需房之外，供应了大量大面积的次新房。这些次新房因面积过大，而低单价。这类物业是长持的力量标。认为深圳市政府扔个项目在这里，龙岗立即就会起来。是欧神强烈看好的标的，认为这类大面积、低单价物业，放杠杆去，握几年就能获得巨额回报。（这里特别提一下大白对这类物业的看法：比较悲观。龙岗与市区关联少，龙岗的远大新房子更多面向的是工厂主、小生意人，这部分人的需求没有现代企业白领阶层刚需强。因此，他的总价实际是比较超出主流需求范围。因而比较悲观。）两人共同比较看好的物业类型：1）主流刚需。也就是单价在 5-7 万，白领阶层能够得着的范围。大白对这种物业非常看好！深圳光南山科技园区，就有 80 万人口。这 80 万人里，60 万是男性。就是 60 万个家庭。再加上福田中心区，可以凑出 100 万个家庭。这 100 万个家庭里，对应着 16 万套刚需很正常。但深圳上品质的刚需房，就六七万套。供需矛盾非常强。欧成效对于靠近 5 万价格的主流刚需房，更乐观。靠近 7 万比较贵，观点偏中立。2）市区楼梯房。这类物业与老破大的区别是：老破大是老塔楼。市区的楼梯房，比老塔楼更好一点。这类房子主要集中在南山、福田、罗湖这种核心地区，除了旧、没有楼梯。房子早年建设定位比较高端，周边设施与学区资源都比较丰富。是可租可售的物业标的，是大白与欧神都看好，有非常强安全边际的房源类型。最后再说说两人都不看好的物业类型：老破小、顶级豪宅。两人都中立的物业类型为：偏远刚需。也就是福永、坪山、沙井、观澜、光明等地的物业。好啦，整理完毕了。实际线下 PK 的内容非常多。因此，更多精彩的论述，公号里回复 "2018 深圳 "，看到两人线下关于 2018 深圳楼市的详细讨论文字完整版。作者：麦芽糖 文章首发微信公众号：麦芽识财（ID：MYshicai） ] ] >原网页已经由 ZAKER 转码以便在移动设备上查看
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房地产中的各类房子到底是什么样的
售楼书和宣传单上的房词有没有曾经让你觉得一头雾水、不知所云？还有些词汇差之毫厘谬以千里，购房指南为您“扫盲”房地产相关名词，让您明明白白、踏踏实实买房。
单元式住宅：是指在多层、高层中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
房屋的开间：是指房屋的宽度；房屋的进深：是指房屋的实际长度；房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度；
房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
商品房建筑：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；
建筑密度：是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的价格；
均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格;
预售价：是指商品房预售的价格。
低层房：是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房；
高层房：是指总高在12层以上的楼房。
商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。
商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。
跃层式商品房：是指由上下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；
复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。
&关键词：A股房地产共计2700字|建议阅读时间7分钟摘要房地产进入政策收紧调控期，本周上海房地产贷款收紧政策再升级引发投资者的一些思考。房地产调整是总量性长周期调整还是结构性短周期调整？房地产资金是否会流入股市？在本文，我们试图通过两条逻辑路径去探索这一些投资者关心的核心问题。阅读正文【股市与房地产是否存在“跷跷板效应”？】本轮房地产上涨由短期因素与长期因素叠加而成，资金避险和政策避险推动为市场短...&4月16号，中城联盟和纽约大学合办的美国房地产特训营就将再次启程到美国了，风马牛小二趁机「抓」到冯叔问了一些大家关心的问题，作为特邀带队，冯叔都讲了哪些知识点呢？（不开心，作为风马牛小二，冯叔从来没有陪我八天八夜！）小二：第一期美国地产特训营受到大家的广泛关注，大家都说这是地产界的「黄埔军校」。上次带着30位地产高管到美国，您印象中最深刻的课程是什么？冯仑：首先我们不太像「黄埔军校」，更像是「海豹...&来源：房小哥爱剪辑我买的房子就是二手房，房主装修完就被调北京工作了，所以就卖了，感觉很不错。对了，我买他的房子，房主也是年轻人，当时分期贷款还房贷，我买的时候还有20万他还没还。我就把流程说一下，房子贷款的，房产证是抵押到银行的，首先要房产证解押，才能买卖，要不然，拿不到房产证，你怎么过户到别人名下？解押，也就是说你短期需要把欠银行的所有剩余贷款都还上，要是手头不够，那你只能先借钱了，你凑不够欠银...&“钱多人傻”的年代远去，房地产丛林法则强化，生存之道要义彰显。　　“物竞天择，适者生存”，这是丛林法则，也是市场法则。销售低迷、环境恶劣，2014年注定是房地产行业的调整之年，而丛林法则的魔力将在房地产行业中日益显现。　　为了形象的说明，我们且以动物来比喻房地产企业的类型和特点。在自然界，各物种所具有的活动习性是在长期的生存遭遇中形成的。而各大房企在激烈的竞争中，也形成了自己独特的企业文化和特点。...&在影响房地产市场的诸多因素当中，有一个因素容易被忽略，却又悄悄地作用于楼市。它的名字是，汇率。了解汇率可以帮助我们更全面地把握国内房地产大势。首先，看下汇率的名词解释：一种货币兑换另一种货币的比率。比如，11月23日人民币兑美元汇率为6．8904，就是说拿1美元可以到银行换6．8904元人民币。最近，财经新闻频繁地曝出人民币兑美元的中间价（买入价与卖出价的平均价）下跌的消息，汇率的走势成为舆论的焦...&
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