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本帖最后由 yaojiahuan501 于
14:23 编辑
今天早上，一家隔壁房地产公司的老总A过来，咨询一个问题。
他们公司拿的那块地开发的事情，之前是政府和他们私底下合作，他们以某县城促进会（民间组织类似商会）购买100亩（此地块当时是工业用地），没有土地证，当时支付的土地出让金0.3亿，未办理土地使用权证书，不能开发，打算拿着地后期开发（当时政府又政策，只要企业过来地以工业方式赠送远远低于市场价格，但是不能作为商业用地）。后期当地房地产市场发展迅速，土地又未开发，要把工业土地公开挂牌变成商业用地，然后政府国土资源局又和他们商量，把土地从他们手里收了回去，拿去市场公开挂牌出售（走程序），目前当地市场土地成本大致在120-160万一亩。最终被两家公司（促进会内部没谈好）。以1亿的价格拍走，最后政府和他们共同各分得3500万，其中老板A公司收到国土资源局打过来的2000万资金，没有写明是什么内容。另一家B公司拿到1500万资金。这块土地上有公共部分涉及了两家房地产开发公司，老板A取得1亿价格的土地证，成立房地产开发公司。在这块土地上开发，2000万资金是国土资源局打入开发公司基本户的。老板B的情况我不清楚，老板A就说他拿到了1个亿的土地证，以及100亩土地。
现在税务稽查局说，你这个土地溢价部分，2000万要缴税。
老板A就问我要缴什么税，属于土地出让金返还，还是政府补助，叫税务下个文件，结果税务说下不了文件，你就按20%的个人所得税交给我就好了。老板A不愿意，我这笔钱现在一直帐外挂着，我也做不了账（暂时按资本公积在账上）。
老板A问我，1、这个税是要缴纳的，我按多少缴纳，按什么税率缴纳，税务局不给我文件我不交税犯不犯法。2、这块地是上任县长批给我们的，现在上任县长被纪委抓去了，你地税就换个领导这么整我，也不可以。
3、你没文件我为什么交税。你没说属于土地出让金返还，也没说是政府补助，也没说是开发商政府合作建房。
4、你局长要税收任务，我给你收你也不敢要。
我想咨询下，
1、如果算土地出让金返还是否存在交税的问题？冲减土地成本。
2、算作政府补助，按营业外收入，是否只需要缴纳 企业所得税？
3、算作政府合作建房是否存在税收问题？
4、税务局可以以什么要求说，你私底下按自然人买卖土地，缴纳20%的土地增值税？
现在老板A的意思，我不是不交税，我愿意交税，但是以什么名义交税，你说土地出让金返还我不愿意。你税务得出文件，得公示，走法律程序，不然换了一届领导，又找我拿这个事情扯皮。
税务呢，要税收，但是死活不出文件，出文件他们就得有问题，就会被纪委检查。现在有没有两全其美的办法？当时的政府文件是：就是老板A他们先花了3000万取得了当时该地块的开发权。后期政府要把地块收回去放市场公开拍卖，我们和政府约定好价格，如果有其他人把该地块拍去，高于约定的价格，我们就分红（这句话私下里的，约定文件是有的也公示了）。如果没有，按约定的价格把土地给你们。
1、界定土地变性后重新招拍挂的行为属于土地收储行为，收储的对象为某县城促进会。该促进会应该为非法人组织，类似于民事合伙。
2、国土资源局招牌挂后的土地收益应该返还给县城促进会，县城促进会应按照A公司老板和B公司老板达成的协议将利润分配给A公司老板和B公司老板，这样A公司老板和B公司老板比照个人拆迁补偿款的形式个税、营业、土增全免。
3、等A公司老板和B公司老板收到钱后，再把钱还给公司，这样公司的账就平了。
4、核心在于不承认原土地所有权人和招拍挂的中标者为同一主体，而是土地收储部门强迫重新收储土地，进而支付本金和利润的行为实为支付拆迁补偿款的行为
1、界定土地变性后重新招拍挂的行为属于土地收储行为，收储的对象为某县城促进会。该促进会应该为非法人组 ...
钱是从，国建公司（国土资源局下面的一个公司）直接打到老板A公司的基本户上的。而不是老板A的个人户头上，也不是促进会！
该地块这么做的原因是，之前是惠民保障房，返还款因属于政府给促进会的补偿！
后期政府房子没拆好，居民天天闹，拆迁成本加大，现在还有争议！就是因为上任县里一把手，国土局一把手已经进去了，居民不知道找哪个部门了，每个部门推来推去了。开发商也很头大说，拆迁款之前已经交足政府了，村民闹事跟我开发商应该无关。多次交谈，开发商又拿出一部分钱补偿村民。（开发商只要交足拆迁款，在二次拍地的时候有优先权）结果政府耍了个小心眼，先和你开发商约定1亿的价格，公开挂牌，如果有其他人高于1个亿的价格拍去，那么我政府把之前的3000万，和超过的1亿的部分55分红！
现在地税换了个领导，来问老板A征收返还款的税，老板A直接跳起来了！
之前老板A很着急，结果地税在他那边查了2个星期，定性不好，暂时搁浅了！地税又不敢请示上级领导，来协助调查，
大环境：省地税局一把手、二把手全部进去了，市里一把手也进去了，在这个红色时刻，稽查局不敢乱定性，搞不好自己也完蛋，税收任务不敢随便来！
1、界定土地变性后重新招拍挂的行为属于土地收储行为，收储的对象为某县城促进会。该促进会应该为非法人组 ...
附加，对该地区村民，加一条：之前谈好的拆迁还房。
按原建筑面积赔偿商品房（这个开发商知道），外加现金（这个开发商不知道多少，政府谈的），也有村民看形式大好，我在外打工一辈子就是为了混套房子过上好日子，现在有这么好的机会，能黑多少是多少，这种事情又有中国特色，你找律师法律援助是行不通的！闲的没事干的人多的很！
所以到底是个什么情况没人说的清楚，公说公有理婆说婆有理，但是税务又是只管税收，不管拆迁的问题！
现在没事了，这个事情暂时搁浅了，税务也暂时不查了，县城稽查局第一次碰到这种事情，能力有限无法定性！老板A房地产公司一共8个股东，这8个股东控制了该县城一半的税收经济！
税务查了2个星期，天天喝喝茶吃吃饭，现在没有下文了，我也不知道怎么了（是谈好了还是没谈好也不知道），前几天见老板A心情也挺好的。
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本期嘉宾从他经历的三项重要工作：集团公司重点投资项目的监控工作、省管企业所属僵尸企业处置工作、集团公司内部审计项目中。总结的工作成果是一页纸项目管理及报告，从而体会和感悟到不论个人发展还是企业管理，都可以用项目管理的思维进行以终为始的全过程主动管理。本期嘉宾，学雷，CPA，审计师，经济师，某国有资本投资运营公司内审经理，山东会计领军人才.
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土地转让的税费问题~
出让一块土地办证还没到2年的.交易额45万元要交多少税费???包括买卖双方都要交的~是何种税费~越详细越好.谢谢了!
补充下该房产是31万左右买进的,请各位帮忙算算,现在办交易手系麻烦吗?分别要到什么部门办理?回答好了追分.怎么要交那么多啊加起来差不多7万了啊!!!有什么逃税的方法吗?能不能少交点啊这个是我开的另一个贴非常参加你到那里发个答案我也送分给你吧
我有更好的答案
交易额45万元要交6万左右的税费。土地转让需要缴纳的税费：1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。拓展资料：我们可以根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税；同时我们可以根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。当我们以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
采纳率：100%
土地使用权转让过程中，缴纳的税费并不是说由出让方或受让方一方承担，而是双方分别承担自己应付的税费拓展资料一、法律依据：1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠予。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当土地持有房屋所有权证书。二、答复意见：如不符合上述条件，我局将不予受理土地转让申请;如符合转让条件需提供以下资料并缴纳有关税费。1、需提供的资料：(1)国有土地使用证、土地出让合同原件(存档留复印件，未发证的先补发证);(2)房屋所有权证原件(存档留复印件，如未发证，出具未发证文字说明或房管局证明);(3)转让双方身份证复印件;(4)转让方向我局提交转让申请原件;(5)土地转让协议原件(存档留复印件);(6)土地估价报告备案表原件;(7)交纳各种税费发票原件(存档留复印件)。2、应缴纳的税费：(1)土地出让金。土地评估价格的40%-50%。(2)土地契税。税率为4%，详情请咨询县财政部门。(3)土地转让营业税。税率为14-15%,详情请咨询县地税部门。(4)土地交易服务费。收费依据标准见赣发改商价字[号文。(5)土地登记相关费用。约200元/宗。
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　　土地转让需要交纳的税费如下：　　一、营业税及附加(出让方)：　　1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。　　2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。　　二、印花税和契税(双方)：　　1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。　　2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。　　三、土地增值税(出让方)：　　1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。　　2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。　　3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。　　为计算方便，可以通过速算公式计算：　　土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数　　(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。　　一、新征耕地环节　　1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。　　2、契税。按成交价格的3%缴纳。　　3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。　　4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。　　二、土地出让环节　　1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免出让金减免契税。　　2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的万分之五缴纳。　　三、土地转让环节　　1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。　　2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。　　3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。　　税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。　　增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。　　增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。　　4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。　　5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。　　6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。三、土地增值税（出让方）：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率）。大概就这些了，不知对你是否有用。补充:一、营业税及附加（出让方），小计7700元：1、营业税=（45-31）*5%=7000元 2、城建税和教育费附加=7000*（7%+3%）=700元。 二、印花税和契税（双方），小计13725元： 1、印花税=45*0.05%=225元 2、契税=45*3%=13500元 三、土地增值税（出让方），35572.5元： 1、增值额=45万元-（31万元+7700元+13725元）=118575元2、规定扣除项目：331425元3、增值额占扣除项目金额的比例：36%（425*100%），因此适用第一档税率30%：土地增值税税额=%=35572.5元四、出让方共需缴纳税费款为56997.5元，受让方为13725元。五、除契税向财政局的农税中心（局）缴纳以外，其他统一向地税局缴纳。
本回答被提问者采纳
你交的是土地转让税，这个税种是按交易额扣减当地的10%-20%的扣除限额，然后按照1.2%的税率征收，这得看你们地方的扣除限额的规定了，
应交的税=（交易额-扣除限额）*1.2%计算挺简单的！！
你肯定会算的！！
参考资料：
注册会计师辅导教材《税法》
土地转让需要交纳的税费如下：一、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。三、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
土地转让一般会缴纳这几种税营业税：凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额。城建税：教育费附加、地方教育附加。以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为2%。土地增值税：凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。所得税：个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所得税。印花税：土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额0.5‰缴纳。契税：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的3%缴纳。
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&&&&来源：&&&&
原标题：房地产税征收的难点与挑战
　　党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的决定》首次提出税收法定原则，由此改变了部门暂行规定征税的惯例，房地产税立法也被提上议事日程。尽管适时在保有环节对居民住房开征房地产税已确定无疑，但开征房地产税的法理依据、实施的难点及可行的方案仍需广泛讨论和严谨论证。
　　以往的房产税的课税对象仅限于城镇经营性物业，而未来的房地产税可能涉及所有的房产，要使其在调节财富分配、促进社会公平上发挥更大的作用，有许多需澄清的问题，在制度设计上也面临诸多难点与挑战。因此，建议在房地产税的推进上需充分考量改革的相关性、整体性和系统性，以减少社会矛盾，并采取审慎渐进实施的方式。第一，积极推进房地产税立法。第二，构建房地产税的基本框架。鉴于房地产税的主要目的是调节财富分配，促进社会公平，就应坚持“宽税基、简税种、低税率和严征管”的原则，来设计房地产税的基本框架。第三，完善房地产税基础设施建设。适时推进房地产税除立法外还有许多基础设施建设有待完善：一是健全房地产登记制度。二是健全房地产评估体系。三是建立信息披露和纠纷调解机制。切实保护纳税人合法权益。
　　法理上需澄清的问题
　　土地公有制是否能成为开征房地产税的障碍？
　　房地产税作为一种财产税是以所有人的财产和财产收益为课税对象。中国实行土地公有制与房产私有制，将房地合二为一开征房地产税由此引发“不是我财，不纳税”之声不绝于耳。那么开征房地产税是否具有合理性和正当性？
　　按照产权理论，所有权是由占有权、使用权、收益权和处置权等一系列权利组成和可分解的“权利束”，在上述权利之下还可根据社会的需要进一步细分出土地的抵押权（以地设债）、空间权和他物权等。依据我国《物权法》第一百三十五条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有权、使用权和收益的权利”，人们购买了房产就拥有了与房产相连的建设用地占有权、使用权和收益权；依据《物权法》第一百八十条“债务人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物”和第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押”，人们购房产就有了由房产所有权和土地使用权构成的财产，以两权为抵押就可获得银行信贷，享有由此派生出的抵押权。进一步从经济和物理特征上讲，房子是土地的附着物，其价值主要取决于土地的稀缺性、供给弹性、空间位置、周边环境和基础设施等，而房子本身价值是会随着岁月的流失不断出现折损或灭失的。房产与地产价值的相关性使得房产所有人无论是自住、出售或出租，都可从土地增值中获得资产增值收益。在这种制度安排下，尽管房产所有人没有土地所有权，却享有了所有权人应有的“占有、使用和收益”等多项权利，这些都是私人财产的基本特征。显然，所有权的法定权威性并不是绝对的，即使法定土地国有所有权没有改变，经济活动中的实际产权已发生了重大变化，“各种反客为主”现象更是屡见不鲜。按照党十八届四中全会依法治国的决定，《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”条款如可顺利实施，相当于给予房产所有人永久的土地使用权，将进一步强化房地产私人财产的属性，也是开征房地产税的合理依据。
　　土地出让金与房地产税是否存在重复征税问题？
　　住房是人类的生活必需品，也是重大投资品。人们在购买住房的交易环节一次性支付了70年的土地出让金，其金额之大占房价的50%左右，那么，在保有环节开征房地产税是否有重复征税之嫌？
　　其实，土地出让金和房地产税虽都是政府财政收入的组成部分，但两者却有着不同的内涵和属性。
　　在现行的土地制度安排下，政府具有双重身份：峭恋厮姓叽恚彩枪夜彩挛窆沧试吹墓芾碚摺Ｗ魑恋厮姓叽恚尚惺顾姓呷蚴褂谜咚魅〉刈庑允杖-―土地出让金。从经济学上讲，这是土地使用者向所有者支付的租金，是国有土地所有权在经济上的实现形式。从法律的角度，土地出让金反映不是简单的土地租赁关系，而是土地所有权与使用权人之间的用益物权关系。依据《宪法》土地使用权是一种用益物权，享有的占有、使用和收益权，而租赁权却没有上述权利，更不能随意转让和处置承租的不动产。简言之，土地出让金体现的是不同经济主体――所有者与使用者之间依法平等交换的经济关系，属于国民收入分配中的初次分配范畴。
　　同时，政府作为社会经济的管理者，可行使公共管理的行政权力，依法开征房地产税，以保障政府行使公共管理职能和增加公共品的供给，这ǘ运饺瞬撇谋；ぃ舶ㄍü笆盏鹘冢趸醮畏峙涞牟还晕瞪缁岬墓接牒托撤⒄埂Ｓ胪恋爻鋈媒鹌降茸杂山换徊煌康夭盎蛘魉熬哂蟹ǘㄐ浴⑶恐菩院臀蕹バ裕粲谡擞盟笆帐侄味怨袷杖攵畏峙浞冻搿
　　制度设计中面临的挑战
　　房地产税是一项系统工程，它涉及千家万户的存量财富，对如此巨大的一笔财富征税，其课税的对象、范围、税基和税率等要素顶层设计的科学和公平就尤为重要。
　　征税对象和范围
　　从理论上讲，房地产课税的对象是土地、建筑物及其他地上附着物。在国外，房地产税的顺利实施是建立在住宅私有化和产权清晰的基础上的，但在中国，城镇居民广泛拥有房产只是房改后近二十几年的事情。依据国家统计局《“十一五”全国城镇居民收支持续增长 生活质量显著改善》报告，到2010年底，我国城镇居民家庭自有住房率高达89.3%，但拥有商品住宅的家庭仅为38%，其余11.2%的居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房。这些数据表明：城镇居民住房自有率虽比较高，但住宅商品化程度还是较低的。住房按产权性质大体可分为：央产、军产、单位产权和私有产权房；按取得和交易的方式，可进一步细分；原有私房、房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。面对如此之多产权种类，国外见房就征的做法似乎很难在中国实施，但只对商品住房或居民自有住房征税，将诸多非商品住房排除在外，而一些单位产权房、限价房，甚至是经适房也不乏面积大、品质高的住房和高中等收入群体，其享有的占有、使用和收益权也不次于商品房。在中国住房从福利向商品的转化中，人们取得房产机会不公使房产财富大相径庭。如果房地产课税对象界定不清、征税范围窄（应纳税户占比过低）将无法矫正房产分配的不公，反而会加大居民财富和消费差距。
　　此外，房地产税征收的范围也值得商榷。中国实行城乡土地和住房二元制度，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农地“进城”只能被地方政府征用和征收；农村的住房也不可随意的买卖，这些无形中剥夺了农民从不动产增值中获取资产收益的权利。从这个意义上讲，房地产税只限于城镇，不包括农村似乎是合理的。但土地产权的门槛并无法阻止城镇周边和特色农村致富步伐，得益于城镇化、城乡统筹和土地市场化，富裕地区农村农户的收入和房产价值都在不断提高，一些经营性房地产虽以“小产权房”、“画家村”、“生态院”、“大棚别墅”和“文化创意产业基地”等多种形式存在着，却可获得不菲的财产性收入。在城乡土地高度市场化的地区，国有建设用地和集体建设用地难辨雌雄，两者相互渗透、互为补充。那么，大而化之地对农村房地产免税，征税范围过窄，税基小，就很难体现税收的受益原则和公平原则，还会创造出避税空间，诱发寻租创租行为。
　　税基和税率
　　所谓税基是指计税的依据或标准。对此有从原价值、租金、量和市场价值计征等多种主张。现行的房产税就是以房屋的计税余值，即房产原值一次减除10%-30%，或租金收入为计税依据。房产余值反映的房产的历史成本，却无法反映房产动态变化的市场价值，特别是公共基础设施改善带来的房产增值。即便是同一地段同质量的住房，10年前购买与今天购买的价格也会千差万别。租金收入是所有人出租房产的所得，梢允腔醣沂杖胍部梢允鞘滴锸杖耄贾挛奁局た裳啊４送猓饨鸱从匙》孔饬奘谐〉谋浠途纯觯恍┓坎鄹窈芨撸匆蚴褂眉壑档退褡饨鹗杖肷跎伲饨鹗杖氲囊涡院筒蝗范ㄐ远蓟峒哟笸邓奥┧靶形档土舜幼饧普鞯目尚行浴
　　从量计征是指按人均住房面积或家庭住房套数征税等。按住房面积征税，如设定人均住房建筑面积30平方米以上开始计征，以5-10平方米为一档，可分多个纳税档次和不同的税率。按住房套数计征，如第一套免征，第二套起征等。问题是无论按面积或套数都无法反映住房的市场价值。住房面积小、年久失修，但位置好的学区房价倍增。住房的面积大也并不等于价值高，同样面积的住房会因其区位特征（在城市的空间位置）、建筑特征（房子的朝向、楼层、户型、品质等）和邻里特征（周边环境和教育、医疗、交通配套设施）的差异导致价格大相径庭。第一套免征，二套房作为起征点合理吗？每户的第一套房的面积、价值差异会很大；有两套住房也并不意味着家庭人均住房面积大、价值高，如房改房两个小一居不如一套商品房，或一家人为父母养老购买两个小二居以保障住得下分得开也不在少数，第二套房交易环节的高额营业税已招致假离婚案频发，人们还希望在保有环节这种避税行为重演吗？显然，简单地从量计征都有失偏颇。
　　那么按普通住宅和豪宅计征是否可行呢？北京和上海在交易环节对普通住宅和豪宅分别征收1%和3%差别契税。上海将普通住房设定为：五层以上（含五层）的多高层住房，不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。北京普通住房设定为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下，实际成交价格低于所在区域平均交易单价或套总价的1.2倍。五环内单价3.96万元/平方米，总价465万元；五至六环之间单价3.168万元/平方米，总价374.4万元；六环以外单价2.376万元/平方米，总价280万元。普通与豪宅的划分兼顾了面积、地段与市场价格三种因素似乎比较周全， 但也存在一些问题：一是普通与非普通住宅划分的依据的合理性？郊外面积200多平总价300万元的别墅与城中心90平总价400万元住房哪个是豪宅？哪个占地更多、品质更好？二是简单的两档划分过于粗犷，勉强适用于交易环节一次性契税，却不适合年复一年的保有环节的房地产税。同一档次内的住房面积、单价和总价差异很大却要承担同样的税负，显然是不合理的。
　　按市场价值计征是国际惯例，因为住房的物理特征和经济价值最终都要反映到房价上，同价同税，人人平等，这可以保障房地产税的横向公平，却无法解决纵向公平问题，这表现在 ：一是用房价收入比或房价财富比衡量，由于人们收入和财富差距的客观存在，房价占中低收入家庭的收入和财富比较高，而占高收入家庭收入和财富比较低，按市值计征税率可能是累退的，导致中低收入家庭税负大于高收入家庭。二是按市场价值计征常常掩盖了持有房产净资产与部分负债家庭的税负是不一样的；三是税负与对收入的流量不匹配。房地产税是对财富的存量征税，税负常常与当期收入不匹配，工作时收入高退休了收入低就很难承担过高的税负。因此，如何兼顾保房地产税的横向和纵向公平，Ｕ现械褪杖爰彝サ幕咀》肯讶ǎ忠实钡鹘诟呤杖爰彝プ》肯延胪蹲剩源锏剿跣〔聘徊罹嗪拖巡罹嗟哪康亩际切枰谒盎蛩奥噬杓浦锌悸堑摹
　　关于税率，国外房地产税多实行比例税率，税率从0.3%-3%不等。在美国，60%的县住户房地产税率在1%以下，37%的税率在1-2%，只有2%的税率在3%以上。每户每年的平均税负为1000美元。显然，税率作为衡量税负的标尺，并不是越高税收就越多。正如供给学派经济学家拉弗指出的，税率过高反而会抑制经济活动导致税源萎缩税收下降。中国的房地产税正处在起步阶段，税收法定和预算管理制度不健全、依法纳税观念淡薄，要以调节财富和消费差距为目的，选择一个公正公平的最优税率，而不是简单的考虑财政收入，“取民有度”制定合理税率是确保房地产税推进的关键。
　　房地产税与相关税种的整合
　　目前我国与房地产相关的税种有：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、城镇维护建设税、房产税、契税、印花税和个人所得税。税种繁多，交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节，随着土地有偿使用制度的建立，企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金，还要交纳租金性质的城镇土地使用税，有重复征税之嫌。二是在交易环节，购房不足5年的卖方要按交易全额缴纳5.5%营业税，还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额，交纳20%的个人所得税，而国外只对售房后18月内未购置新房的净收入开征资本利得税。在住房去库存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景下，人们以旧换新、以小换大并不会产生“财产转让所得”，只会付出更多，仅凭买卖住房的年限来判定是否是投机和产生个人所得是不科学的，不利于改善需求的释放。三是在保有环节，对住房租金收入饔邓埃种し坎啊Ｗ饬薹恳恢笔俏夜》渴谐〉囊桓龆贪澹└蛔闱也还娣叮薹愠鞘谢写蠊婺Ａ鞫丝诘淖》啃枨螅隹空陆ǖ墓夥渴俏薹愣嘌氖谐⌒枨蟮模艺摹按蟾煽焐稀背３；峒泳缱试创砼洹⒏堋⒊杀靖吆托实偷任侍狻９庹嘁运笆占趺狻⒌拖⒋畹日哂呕莨睦窦渥时窘胱》孔饬奘谐　Ｒ虼耍诒Ｓ谢方诳鞣康夭安皇羌虻サ脑黾铀爸趾退案海挂黾醴ǎ愿谋淇⒔灰缀捅Ｓ谢方谒爸种氐⑺案翰缓侠淼奈侍狻
　　（作者单位：中国社科院经济研究所）
(责编：孙博洋、乔雪峰)
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