"二手房贷款面签后还可以改吗"的糗事
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无法完成二手房按揭 买卖双方谁之过？
&&& 本文首发于微信公众号：律商汇。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。&&& 无法完成二手房按揭，买卖双方谁之过？
　　北上广深的房价一直是大家津津乐道的话题，而二手房交易过程之中超过七成的购房人都会选择通过按揭的方式支付购房款。
　　根据深圳中介公司数据显示，深圳2016年7月份二手房成交均价为55247元/平方米，如果购买70平米的一套商品住宅楼，购房款约为380万，买方如果为首套购房，符合购房政策及贷款条件，则首期款监管为总房价的30%，约为114万元，剩余购房款则可申请银行按揭贷款。
　　但是在申请贷款的过程中，需要买卖双方全力配合，严格按照合同约定的事项履行自己的义务，深圳各中介公司的二手房买卖合同版本均不相同，关于银行不批准按揭后的买方义务也有不同的约定甚至约定不清。
　　那么如果因银行按揭贷款的问题导致合同解除，不能继续履行，是谁承担责任，是否构成违约呢？
　　笔者经办案例中也有一些很有意思的认定方式。
　　案例一：通过银监会“信访”获得证据认定。
　　买方和卖方3月6日签订《二手房买卖合同》，合同约定：
　　1成交价为288万元；2
　　买方应于3月20日前将首期款67万元付至双方指定的邮政储蓄银行进行监管；
　　卖方需配合买方申请按揭，提供相关资料及签署相关文件，同时需配合签署首期款资金监管的文件资料；
　　如买方不能获得贷款，则应于得知贷款不能获批之日起五个工作日内以其他方式足额补足。
　　如逾期超过五个工作日，守约方有权解除合同，并选择定金罚则或要求违约方支付该转让成交价百分之二十的违约金。
　　合同履行情况：
　　13月22日买方向卖方支付了首期款67万元，但双方约定，该款项由卖方直接收取，不再办理资金监管；2
　　3月22日，买方到约定的邮政储蓄银行提交贷款申请资料后，该行一直未正式回复是否批准贷款申请；
　　5月初，买方变更向(,)申请贷款，并通过中介告知卖方，卖方以飞信告知中介同意变更贷款银行但提出如果农业银行仍然不同意贷款，则买方需五个工作日内付清全款；
　　买方向农行提交贷款材料后，卖方到农业银行询问贷款手续、条件、风险等问题后，并没有签署任何材料，便自行离开。
　　卖方起诉买方，诉求：
　　1解除双方签订的买卖合同。2
　　支付房价20%违约金。
　　被告承担诉讼费。
　　一审法官观点：
　　1合同签订后，双方以行为、信息往来等方式对首期款付款方式、贷款申请银行等做了变更；2
　　合同的履行方式、履行期限均发生改变，但双方未能就此达成相应的补充协议；
　　以致卖方在心存疑虑的情况下未予以配合办理贷款申请手续，但是卖方已经同意买方变更贷款申请，能否获得贷款，是否需要增加首期款等事项必须在双方配合、正式提出贷款申请后方可确定；
　　涉案合同未能继续履行并非由买方造成违约。
　　故：一审法院不予支持卖方的请求。
　　卖方不服一审判决，上诉到中院，二审的争议在于，买方至本案起诉之时仍未支付其余房款是否构成违约。
　　二审期间补充的事实：
　　卖方提交了(,)业监督管理委员会深圳监督管理局出具的《信访事项通知书》，载明：
　　“经查，因该笔在深圳农行、邮政银行提供贷款申请资料不齐备，且不符合贷款的准入条件，已中止该笔贷款的受理。”
　　二审法院认为：
　　《信访通知书》可以证明买方未获得银行贷款。
　　现实中，就贷款未获得审批通过，银行一般并不会有明确的书面回复告知，这种情况下，就导致后期争议处理过程之中买卖双方合同责任和义务的错位问题。
　　比如本案例，直到二审过程中，通过信访的方式才获得银行就贷款事宜的书面文件。
　　因此，实务中：
　　交易过程中：
　　应当及时保存有关办理银行按揭的现实记录，包括短信、邮件、音频、等方式体现的相应沟通记录。
　　纠纷处理过程中：
　　应当主动寻求监管部门的协助，以获取有利的证据或者第三方更加主动的配合。
　　案例二：按揭条件变化下的卖家辅助义务
　　买方和卖方于6月10日签订了《房地产买卖合同》，合同约定：
　　成交价为950万元。
　　签约后：
　　1买方当天支付了定金30万元；2
　　7月9日买方与卖方在工行某支行签订了资金监管协议，监管了首期款人民币257万。
　　3银行告知买方申请的按揭贷款可能无法达到原定额度，因此，需另找其他银行按揭或在原按揭银行办理增加首期款的手续。4
　　买方将此情况告知卖方后，卖方不愿在继续配合进行资金监管。
　　后买方起诉卖方，诉求：
　　1解除双方签订的《房地产买卖合同》。2
　　卖方返还定金30万元。
　　卖方赔偿买方违约金191万。
　　卖方反诉请求为：
　　1解除双方签订的《房地产买卖合同》。2
　　买方向卖方支付违约金19万1千元。
　　卖方反诉的理由为：
　　1根据《房地产买卖合同》约定如买方无法取得银行贷款承诺函，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款；2
　　买方逾期履行义务超过十日或者有其他根本违约行为，则卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收原告已付的定金等。
　　合同签订后，卖方已经自行筹资还清了房产的银行贷款，并配合买方办理了向银行申请贷款的相关材料，履行了自己的义务，并没有违约，买方因自身违反国家相关购房政策无法获得银行贷款承诺函，且不愿意自行筹资补足应交款，买方已经违约，
　　庭审中法庭自银行处调查得知：
　　1银行发买方曾有个人住房贷款记录买方不符合首套贷款政策；2
　　银行遂将贷款申请资料退还申请人；
　　首期款也因未在90天内成功办理过户手续，划回申请人买方账户。
　　法官观点：
　　1根据双方的约定，买方负有应在获知无法取得银行贷款承诺函之日起十五日内自行筹资补足应交款的义务。2
　　双方并未约定买方自行筹资的途径，即自行筹资的方式并非仅限于增加首期款或更换按揭贷款银行。
　　双方并未约定在买方选择以增加首期款或更换按揭贷款银行的方式自行筹资的情况下，卖方负有无条件的协助义务，即如卖方的协助履行需要增加成本，卖方有权就增加的成本提出相应要求。
　　本案中，买方作为贷款申请方，未能在选择贷款申请以及贷款种类前尽到审慎的审查义务，买方在获知无法取得贷款承诺函的情况下，虽然在一定程度上进行了积极的协商，但买方未能在约定的期限内以自行筹资的方式补足应交款，致使合同无法履行。
　　故法院最终裁判：
　　认定买方的行为已经构成根本违约。
　　2卖方有权选择主张解除涉案《房地产买卖合同》并请求原告依约承担违约责任。3
　　最终认定买方违约，并支持了卖方的反诉请求。
　　因此，实务中：
　　就按揭贷款的义务更多的在于买家。
　　2就按揭贷款卖家的责任在于配合以及满足银行按揭贷款的前提条件。3
　　在买家的角度，需要在买卖合同中就按揭贷款变化设置更加灵活的条款安排。
　　在交易行为发生前，买家需要就付款能力有明确的预期和判断。
　　根据上述两个案例，可以看出：
　　1在二手房买卖合同当中，按揭贷款方式对于买卖双方的配合要求较高。2
　　关于合同约定的履行方式、时间、变更是非常重要的环节。
　　在司法实践当中一般会严格按照合同约定履行情况以及第三方调查，以判断导致合同不能履行的真实原因。
　　因此：
　　房产买卖合同签约时应当尽可能细化有关按揭贷款的约定内容。
　　履约过程之中应当及时就履约行为进行各种形式的固化。
&&& 文章来源：微信公众号律商汇
（责任编辑：马郡 HN022）
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我想买个二手房，全款，然后房产证过户再去银行贷款，想法怎么样，说说。
全部15个回答
你去找个低于评估价的房子就OK了.
想法一般，抵押贷款利率高，而且年限短
完全可以这样操作，拿房产证原件去银行贷款，那就属于消费带，就是利率会上浮20%--35%
那就是抵押贷款，带的金额要比首付剩下的多点。
想法不现实您要贷款就贷款还什么全款，您当合同是张白纸吗
你那样是抵押贷款，贷款利率比正常二手房贷款要高。
这种方式就是补按揭贷款。
优势方面，比例最高为房产评估价的八成，利率可以在基准利率基础上下浮动30%。要求房产的房龄十年内，房屋面积低于140平方米，且客户资质良好，否则贷款比例低于八成，利率也会相应有所上升。
提示借款人，办理补按揭贷款对房产有限制，即全款购房后，房产证下发6个月内才可以办理。目前银行只针对二手商品房办理补按揭业务，一手房和尾房不能办理补按揭。
如果你有比较好的投资公司帮你理财，那可以贷款买房，用投资收益来偿还贷款，这样还能每月赚钱，我认识一个投资公司，年收益12%，并且用房产做担保，但是投资公司一般不稳定，可能几年内就会消失，因为他们的收益主要靠风投，不是一直都能赚到钱的，所以建议少贷一点，尽量5年内
当然可以了先全款买下在到银行做抵押贷款！用国家的钱去赚钱！
您好，二手房买卖较为复杂。您的操作是可以可尝试的。
但是全款买房，在用房产抵押做贷款，但是两者利差很大的，
你好！如果一次性付款你可以买大点的房子贷点款。毕竟现在利息低。换一次房子好难。税费高
可以啊但是还不如直接贷款买方便一点
亲，貌似的话这个不太好哦，
这样是不划算的，按揭贷款利率、申请条件都要比抵押贷款要低，所以建议选择按揭贷款
不怎么样，抵押贷款利率比房贷利率高多了，银行赚钱
最好是收到全款交房
深圳根据个人情况，匹配银行低利息方案参考
通过法律途径来维护自己的合法权利
主要要看银行，有的银行程序复杂，时间需要1个月左右，有的简单些大概也就是十天以内
我们银行不给没产证的房子贷款。我们也不建议你买没有产证的房子。请问房主怎么证明房子是他的。你买了怎么证明这房子是你的。
必须先办理产权证！既然不满五年那就和唯一不唯一没有任何管系了！满五年唯一就可面营业税和个税！但前提是要满五年！税费由谁交每个地方都不一样！但无非两种、一、税费各付。二、上...
待解决问题
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二手房卖了买家付了首付，中介说银行贷款审批通过了要求过户，可过完户后银行放不下尾款怎么办？
过完户，银行拖延放尾款怎么办？签合同时没签付款时间。可否在过户前另签一份补充合同？怎样签啊？请名师指导，悬赏分65分全部家当。谢谢！
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
原因：(1)银行放款额度有限每个银行的资金都是有限的，有资金存入，才有资金取出。它的放款自然是有额度的。(2)银行利润少银行的利率和国家政策是息息相关的。全国都在对楼市限购、限价、限签时，银行自然对房贷审核会更加严苛。银行也和其他金融机构一样，最终目的都是为了赚钱。银行贷款的类型：(1)按偿还期不同，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；(2)按偿还方式不同，可分为活期贷款、定期贷款和透支；(3)按贷款用途或对象不同，可分为工商业贷款、农业贷款、消费者贷款、有价证券经纪人贷款等；(4)按贷款担保条件不同，可分为票据贴现贷款、票据抵押贷款、商品抵押贷款、信用贷款等；(5)按贷款金额大小不同，可分为批发贷款和零售贷款；(6)按利率约定方式不同，可分为固定利率贷款和浮动利率贷款等等。银行贷款与融资租赁的区别(1)融资额度。银行贷款受国家宏观调控及央行信贷政策的影响较大;而融资租赁的融资额度依客户资质条件和设备价值决定，额度范围较大;(2)融资期限。银行一般以一年期以下流动资金贷款为主;融资租赁最长可为3年;(3)还款方式。银行还本方式较为单一;融资租赁可提供灵活的分期付款方案;(4)担保方式。银行一般要求不动产抵押或经审核的第三方担保;融资租赁主要依客户资质条件灵活决定，一般用购买的机床抵押。 & &
采纳率：100%
我们这边就没你说的这种情况， 贷款批下来了，然后去过户，等过完户，就是卖家等钱，买家等房本的过程了。最长1个月也就拿到钱了。
可自签了合同至今已有快三个月了，今天中介才跟我说银行通过了我也没收到银行的信息。我有点不信任中介了。
照你说的情况是你们还没过户呢， 之前你们只是打了协议，然后等买方的贷款批下来， 中介今天通知你银行通过了，是不是还约你抽时间和买方去房管局过户了？
是，我想问在过户之前是不是再签一个补充协议注明付尾款时间。谢谢！
不用了，你们过户完了后，对方要是按揭贷款的话，要22个工作日，公积金贷款7个工作日，这样你就能拿到钱了，不过实际的时间一般比理论规定要长一点，这个不是买卖双方或者中介能控制的，就跟过户完了买房不能要求签个协议写上房本什么时间一定能办下来是一个意思。 你们过户的时候要是房子有差价款的话，应该给现金了啊。要是没差价款就当我没说。
本回答被提问者和网友采纳
你这种情况在我们这也常见,你是怕和买方过完户了,但买方的贷款银行却没批到你户头.所以名字已经是新买主的了,你钱却还没全部拿到?为了规避这种风险,你必须注意以下几个事项:1,买方是否有信用不良纪录,是不是属于银行不予放贷的对象之一?2,买方该房是名下第几套房,贷款成数是否符合他与你签订的购房协议要求?3,该房屋评估价是多少,是否在银行批准的范围之内?4,银行现在是否有额度,在过户完成后做完抵押多久可放款?如果以上都无问题,你可以亲自咨询此次办理该按揭的银行客户经理,在得到他的口头承诺你便可以过户! 你那个城市的这种过户方式有很多人不知道的,在百度上,有很多人只知道当地的流程,他们那是经营银行审批准备放贷时再去送件交易(过户)的,而我们和你的一样,是先送件交易,再向银行申请贷款,待新的产权证出来后做完抵押,才放贷的.
谢谢您的回答。我所担心的就是过户完成后做完抵押银行迟迟放不下贷款我能怎么办？就一个字，‘等’吗？我想跟他签一个时间限制，可中介不签。如过完户后银行半年下不来尾款也与买房，中介没有直接关系呀。我到时找谁去呀，难道去起诉银行吗。我现在如要是要求不签补充协议不过户，会有什么后果有呢？谢谢！银行的口头承诺有用吗？
你跟买方可在房产买卖协议中约定好,如果放款的时间超过了,买方必须用现金来支付给你!我们这都是这么办的,到时,如果他没钱,就要去找人借了,再不行,就去做抵押贷款,有房子在,总是不怕没钱的.这种情况确实与中介无关的,因为中介也掌握不了事情的进展,只能问银行了,你自己问,问银行经理.基本上没问题的..
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