楼市大变局！最严限购已出 房价何时能降？
腾讯房产合肥站汪纯纯
[导读]日晚8点30分，合肥加入限购行列。2016年的国庆显然与往年不一样，这是个极具风向标意义的黄金周……日晚8点30分，合肥加入限购行列。2016年的国庆显然与往年不一样，这是个极具风向标意义的黄金周：全国各大城市纷纷出台楼市调控政策，楼市或迎来重大变局。那么合肥限购已出，楼市拐点已至，房价何时能降？首先一张图带你回顾一下2016年合肥住房限购政策：政策评论：1、主城区内90平左右中小户型新建商品住房占比不低于50%，满足刚性需求。点评：未来房型以90平左右户型为主，以后房源将量增大，交房时抛售交易量也将增大，但是刚需不要窃喜，因为你无法了解到几年后房价会怎么样。2、限购政策不包含四县一市点评：这意味着政府指向明显偏向于三县，未来三县市场，房价会有大幅上扬的趋势，三县或重演今年上半年市区一房难求的场景；3、本地人限购2套新房 二手房不限点评：暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房，意味着合肥市区未来二手房市场将进入繁华期。4、外地人买房连续缴纳一年以上社保或个税，限购一套点评：社保制度的出台，会导致很多人出现补社保的问题。值得注意的是，外地人购房必须在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社保证明，此次限购比2011年的政策更加严格。5、实施差别化住房信贷政策。点评：离婚潮再现，民政局该忙起来了。6、落实特殊人群住房保障措施点评：公租房盖还要一年多，等到盖好，限购限贷或许都已经结束了。7、强化房地产市场联合监管点评：捆绑销售是禁止了，但是还有号头费的存在。政策全面收紧 楼市这一次真的要降温了？针对限购后楼市是否会降温，几位业内资深人士给出了自己的看法：易居安徽区域执行总经理李长俊表示：限购区域这次扩大，对热点区域全覆盖，其中影响最大的是滨湖区。对于这次限购，未来的地王产品主要是看价格，短期内对于销售的量是一个打击。房地产研究专家、南大博士副教授孟祥远表示：限购出台，对于后期楼市成交量，尤其是投资型中高端产品的销售将会产生明显的拉低作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开表示：当下投资客较多，这次政策有助于抑制投资需求，交易量会下降，房价过快增长有机会遏制，但房价还会上涨，但上涨幅度会降。可以说，这是一次全方面的调整，如果严格执行，打击不良现象，有助于楼市回归正轨。这次调控会有一定的作用，比较2011年来看，对于成交量、房价过快上涨都有影响。从几位业内资深人士对此次限购政策进行的解读中，可以看出：未来合肥楼市将退烧，中高端产品的销售量将会下降。限购政策出台后将放出更多的房源，合肥买房找关系、千人抢房大战的现象将减少，有专家称：“甚至买房有折扣的现象将重现合肥。”最严限购已出 房价何时能降？易居安徽区域执行总经理李长俊表示：限购短期内可以控制涨幅，不代表房价会跌。从长远来看的，房价还是稳步上涨，对于地王影响不大，地王们需要做的是做好产品、物业服务。中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示：限购本身就是前些年为应对楼市过快发展，所采取的不适当的措施。即使限购出台，未来房价还是会继续上涨，刚需族该买房还是得买。房地产研究专家、南大博士副教授孟祥远表示：限购对于房价则并不会产生太大影响，最可能的情况便是由之前的暴涨变为缓涨，寄希望于房价下降不太现实。所以，对于刚需而言，限不限购都应当尽早买房。从几位业内资深人士的解读中，可以看出：即使是限购，也控制不住房价。上半年合肥房价涨势太疯狂，地王频出，开发商拿地成本高，显然显然即便楼市降温，房价也不会下降。楼市发展有规律 房价不会下降楼市发展有其固定的规律，限购不可能使房价下降。比如在2016年8月全国70个大中城市房价数据中，合肥虽然排第四，但是环比涨幅却大于7月份。我们来看一组数据：2016年3月，合肥房价涨幅位居全国70个大中城市第二；2016年4月，合肥房价涨幅位居全国70个大中城市第一；2016年5月，合肥房价涨幅位居全国70个大中城市第二；2016年6月，合肥房价涨幅位居全国70个大中城市第一；2016年7月，合肥房价涨幅位居全国70个大中城市第二；图片来源于国家统计局数据显示，2016年8月，合肥新建商品住宅价格环比上涨4.8%，价格涨幅超过南京、厦门，位居全国第四，仅次于郑州、上海、无锡。虽然8月份涨幅位居全国第四，但是环比涨幅却大于7月份。此次限购是在合肥楼市异常火爆，乱象频出，一房难求，也到了不得不治理的压力下出台的，调控政策出来的条件很充分也十分必要。但对于市场打压作用可能确实短期之内不宜高估。限购后买不买房？刚需型购房者： 限购对于房价并不会产生太大影响，最可能的情况便是由之前的暴涨变为缓涨。所以，对于刚需而言，限不限购都应当尽早买房。改善型购房者： 此次的限购，一部分改善型购房者显然会被误伤，但是对于真正意义上的需求，高门槛并不会阻挡改善型购房者。限购即出，格局已定，那么改善型购房者买房便不需要那么急迫了。投资客：而此次受打压最严重的想必就是投资客，在最严限购之下，合肥的投资价值非常小，许多投资客已然放弃投资。房地产研究专家、南大博士副教授孟祥远曾说过：“没有哪一次资产的大繁荣不是以泪水而告终！房地产是一趟疯狂的列车，没上车的人很恐慌，上车的也未必就安逸。去找个靠近出口的位置，方便下车才好！”
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved【摘要】近日，二线城市楼市政策纷纷收紧，引起了市场上的广泛关注。苏州南京重启楼市调控，长沙迎新政 &二套房&将可申请住房公积金贷款等新政的出台，不免让人感觉房地产将迎大变局了。那么，二线城市到底会如何调控呢？楼市变局真的来了吗？下半年二线城市房价走势如何？下面就跟随银行信息港财经小编一起来看看吧~~~
　　楼市又出了大消息! 房地产将迎大变局?
　　二线城市楼市收紧政策次第出台 业内:十余城或将跟进
　　长沙楼市迎新政 &二套房&将可申请住房公积金贷款
　　苏州南京重启楼市调控 二线城市料将加码
　　楼市正逐步进入高位调整期 供给端措施待加码
　　楼市又出了大消息! 房地产将迎大变局?
　　&股神&巴菲特有句名言：只有海水退潮时，才知道谁在裸泳。
　　7月底中央政治局会议明确提出&抑制资产泡沫&，什么是资产泡沫?房地产无疑是这里所说的重要资产之一。说干就干，就在今天，高热不退的楼市当头迎来两盆&冷水&。
　　先是苏州发布文件规定：外地人买二套房需交1年社保;首套房首付最低20%，已有2套房及以上则停止贷款。苏州由此成为首个重启限购的二线城市。
　　随后，南京也发布楼市新政，将提高二套房首付比例，同时对土地拍卖进行了限制。
　　由点及面，随着江苏这两大城市限购政策的出台，有业内人士认为，未来二线城市限购的序幕或由此拉开。裸泳者应该开始担心：随着管理层不断出手，虚高的资产价格正在退潮。
　　&冷水&泼来：苏州、南京同日发布新政
　　8月9日，网络上曾流传着一份苏州将重启限购的政策文件，然而仅仅过了2天，这一传言就被验明正身。8月11日下午，苏州官方对外发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》(以下简称《意见》)。意见明确规定，非苏州户籍的居民在申请第2套住房的贷款时，需提供2年内累计1年纳税或社保证明;首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。
　　2天前在网上流传的文件
　　此次苏州的政策，也被称为&新15条&，《意见》在信贷方面作出了具体规定：
　　居民家庭首次购买普通住房(从未购置过住房)，申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例保持20%不变。
　　有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭;已有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭;仅有1套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的居民家庭。三种情况申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例保持30%不变。
　　如果居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放三套及以上住房贷款。
　　对此，易居智库研究总监严跃进表示，&对于有过一套房但贷款结清的，可以走三成首付通道。而贷款没有还清，那么就需要走45%的首付比例通道。而两套以上住房且依然有月供的，那么购置第三套住房，那就不能动用信贷资源，必须全款购房。这相对来说会抑制部分炒房的需求或动机。&
　　作为此次政策的亮点，无疑是苏州启动限购政策。具体是，非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。具体要求为：
　　非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
　　开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反限购规定或购买超过2套住房的，登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。
　　对此，南京林业大学城市与房产研究中心主任孟祥远对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者说，&苏州此次限购政策相对宽松，主要是针对非苏州户籍，换言之则是针对外来投资者，对于外来投资客打击力度较大，基本封杀了炒房类的购房者。&
　　对此，严跃进表示，&苏州此次首次启动限购版本，很显然也开启了二线城市限购2.0版本的启动，对于其他城市是有启示意义的。从调控的动向来看，二线热点城市基本上会出台此类严厉的政策，主要是10个城市，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快，多多少少后续或者说第三季度会有收紧政策的出现。&
　　话音未落，南京也跟进发布楼市新政，其中，对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。
　　而对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的，除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外，其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。
　　而针对此前因土拍太过火热而接连遭遇熔断的土地市场，此次新政也进行了明确规定。
　　在南京房地产业内人士看来，针对南京楼市目前的现状，最好的办法是和苏州一样启动限购政策，&在此之前南京已经出台了包括限价令、熔断机制等政策，但是南京楼市目前依旧火热，投资客依然是购房的主力，甚至一个房号炒作到30万以上，想要彻底的打击这些投资者稳定楼市，那么最好的办法自然是启动限购政策。&
　　房企受冲击：低成本融资不再容易
　　随着二线城市纷纷收紧楼市政策，除了对地方楼市带来一定影响之外，受到冲击最大可能属于开发商。
　　在这一轮楼市火爆的背后，是开发商利用金融杠杆获得更多资本，比如资管计划、信托等金融机构纷纷进入楼市，为开发商提供低成本资金，甚至部分金融机构为开发商提供拍地保证金等，使得开发商拥有更强的资金实力，从而进入楼市疯狂拿地，成为推高地价和房价的重要原因。
　　援引新华社的报道显示，为了抑制楼市，多个部门陆续出台政策，直指房地产企业融资、拿地以及个人住房信贷。
　　其中，兴业银行和工商银行等部分银行将开发商贷款周期由两年的中期贷款改为一年内，甚至半年期贷款。此外，证监会也对房地产上市公司再融资政策进行了规定，企业再融资募集资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款、需详细披露募集资金的实际投向等政策。同时，部分二线城市如南京、合肥、苏州等地都出台信贷政策，由此前的宽松转向收缩。
　　上述纷纷政策，从金融端已经开始对开发商进行了紧缩，随着二线城市限购闸门的打开，以及各种紧缩政策的纷纷出台，无疑对楼市产生较大冲击。
　　对此，南京房地产促进会秘书长张辉对每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者说，&金融端对开发商以及购房者资金进行紧缩，加上地方政府出台的限购限贷政策，部分火热的二线城市楼市，从开发商拿地到楼市成交量会出现明显的降温。&
　　此外，同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，都是为了抑制开发商的非理性拿地。
　　不过，在严跃进看来，地方政府通过提首付、降杠杆可以减缓开发商销售回款，削弱为房企拿地输血，抑制地王产生，&总体上，监管层对开发商变相限贷,有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。&
　　对龙头房企影响有限
　　浙江一家龙头房企执行总裁表示，&即使再融资大门重新关闭，对于标杆房企来说，也并非不能容忍。因为当前房企获得资金的渠道更广，资本一定会克服&重重障碍&奔向高回报行业。&
　　新华社记者调查发现，在货币流动性较为充裕的情况下，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。&银行受制于政策约束，并不能过多向房企贷款，但房企可以找一家信托公司成立一个信托计划，然后由银行购买，实现信贷资金绕道流出。&
　　在房企拿地过程中，目前甚至还出现一些资金方式&创新&。一位近期在上海频频参与拿地的开发商告诉记者，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。&不少金融机构竞相上门来提供贷款，但会设置一定额度。超过授信额度，就以股权的形式放贷，未来销售利润与他们分成。&目前，市场上已经出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
　　业内人士认为，只有对上述这些&创新&&变通&渠道进行更加严格的监管，才能真正影响到房地产商的资金链，新政策才能真正发挥作用，进而挤出土地市场的局部泡沫。
　　二线城市楼市收紧政策次第出台 业内:十余城或将跟进
　　楼市收紧政策陆续现身。昨日，苏州、南京两二线城市先后出台楼市收紧政策，其中苏州成为首个重启限购的二线城市。业内人士认为，资产去泡沫的政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集出现。但是，目前已经出台政策的城市，实际执行的力度低于之前市场预期。
　　从土地到信贷全面收紧
　　昨日，苏州市政府官方网站挂出《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(下简称《通知》)。《通知》从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求，被称为&新十五条&。其中最引人注目的是区分了本市户籍居民家庭购房和外市户籍居民购房。
　　此项调控新政出台后，苏州将成为全国第一个重启限购的二线城市。
　　《通知》显示：非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
　　在房贷方面也有收紧的迹象，《通知》称，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放&三套&及以上住房贷款。而对于二次使用公积金贷款的，首付款比例下限从住房总价的20%调整为30%，贷款利率从执行首套房贷款利率调整为按首套房贷款利率上浮10%。
　　土地方面明显加大供应，控制价格。住宅用地供应需要超过70%，同时引导土地出让理性竞价，竞价超过地价25%的时候，那么&价高者得&的机制就失效。
　　合肥南京
　　出台楼市调控政策
　　出台或者即将出台楼市调控政策的二线城市不止苏州，还包括合肥、南京等城市。
　　昨日，南京也发布了其楼市调控措施，规定：&对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。&
　　此前，合肥已经率先发布限贷政策，对于在合肥名下有两套房且有一套住房贷款未结清的购房者，银行将拒绝提供房贷服务。
　　业内人士：十余城市或将跟进
　　&近日资产去泡沫政策逐渐开始落实，针对房地产领域的降低杠杆政策正在密集的出现。&中原地产首席分析师张大伟分析认为，但是，目前已经出台政策的城市，实际执行的力度低于之前市场预期。
　　&首先：南京政策力度非常有限，特别是信贷部分，首套不变，二套针对结清未结清，只相对增加5%的首付。对于改善需求来说，影响非常小。苏州新政策力度相比南京稍大，但总体看，也低于之前预期，虽然一定程度恢复了限购政策，但从力度看，只是提供1年社保证明。而对于投资需求来说，影响有限。&张大伟称。
　　不过，张大伟表示，从心理影响看，这代表了一轮收紧调控的开始，&从2016年3月开始，全国房价涨幅前列的三个城市基本全部是合肥、南京、厦门等二线城市。预计后续还有多个城市可能会跟进这一调控政策。&
　　而易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从调控的动向来看，二线热点城市三季度基本上会出台此类政策，主要是10个城市，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。
　　长沙楼市迎新政 &二套房&将可申请住房公积金贷款
　　眼看&金九银十&将至，长沙楼市迎来了一波新政。
　　先有长沙市公积金管理中心8月2日发布通知，提出有条件放开&三套房&贷款，支持改善型需求。即，职工连续缴存住房公积金五年以上，且自缴存之日起夫妻双方均未使用过住房公积金(包括提取和贷款)，其家庭已有两套(含)以下住房，且住房建筑面积合计不超过230平方米，再次购买改善性住房，可以申请住房公积金贷款，执行住房公积金&二套房&贷款政策。
　　又有望城区政府出台《关于支持和促进房地产业持续健康发展的若干意见》，提出控制土地供应节奏、实行购房货币补贴、支持购房落户等举措。
　　前7个月长沙楼市行情不错，此番又有政策助力，而同为二线城市的合肥、武汉，楼市更是火爆。以武汉为例，今年以来房价一直在飙升。7月底碧桂园在武汉拿了一块地，楼面地价更是达到每平方米2万元。
　　都说买涨不买跌，传统意义上的&金九银十&销售旺季又来了，长沙楼市也会量价齐飞吗?
　　笔者以为，在很大程度上，供求关系决定了市场表现。上半年合肥房价之所以领涨全国，就在于该市房产去化周期(指商品房的销售周期)一度降至1.4个月，市内部分区域几乎无房可卖。
　　再看武汉。8月10日，国际房地产顾问&五大行&之一的戴德梁行在长沙举行新型城镇化论坛，其武汉及长沙公司总经理黄广平对比了两地差异：从去化周期看，武汉为4.9个月，供求明显不平衡，市场销售火爆;相比之下，长沙楼市尽管摆脱了高库存困境，但去化周期依然有8个月之多。
　　不仅如此，决策层刚刚释放了楼市调整信号&&中央政治局7月26日召开会议研究经济形势，首度提出&抑制资产泡沫&。这意味着，下半年楼市肯定会受影响，尤其是涨价凶猛的一线城市和热点二线城市。
　　更多的业内人士直言，以平常心迎接&金九银十&。放眼整个下半年，长沙楼市供大于求的格局仍将持续，加上政策可能出现的调整，难以出现量价齐飞局面。
　　苏州南京重启楼市调控 二线城市料将加码
　　昨日，江苏南京、苏州同时发布房地产市场调控新政，主要措施包括加大土地供应、优化土地公开出让竞价方式、调整居民购房相关信贷及公积金政策等。苏州还对非本市户籍人士购买第二套房作出了限制。新规均从8月12日起生效。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南京和苏州所出台的政策，符合市场预期，说明二线城市&去资产泡沫&的序幕已经开启。这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展会有积极影响。二线城市房价涨幅将趋缓，政策体现出了压低二线城市房价的决心。
　　值得注意的是，楼市在前期冲高后，正逐步进入高位调整期。克尔瑞报告指出，7月重点城市住宅成交量环比下滑10%，降幅较6月份进一步扩大。一线城市整体成交同比、环比分别下滑15%和14%，其中除深圳成交环比微涨2%以外，其余三个城市全部下跌。二三线城市成交环比下跌10%，但同比上涨5%，近半数城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。
　　此前，国家发改委政策研究室曾表示，要进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大对房地产调控力度。业内人士认为，从调控动向看，二线热点城市大概率会出台较为严厉的政策，或围绕限购、限贷以及社保等层面展开。可能有10个城市是政策收紧的热点地区，包括天津、济南、郑州、武汉、合肥、南京、苏州、杭州、厦门和合肥等。此类城市房价上涨过快，南京、苏州已经出台相关政策，其他城市后续或有收紧政策出台。
　　市场人士表示，南京、苏州重启楼市调控的背景是前期的&地王&频出及房价过快上涨。尽管政策的细节杀伤力不大，但毕竟苏州与南京是两个楼市热门城市，这一新政具有较明显的象征意义。对舆论风向会有影响，对股市相关行业板块可能会有短期冲击。
　　楼市正逐步进入高位调整期 供给端措施待加码
　　楼市在前期冲高后，正逐步进入高位调整期。克尔瑞报告指出，7月重点城市住宅成交量环比下滑10%，降幅较6月份进一步扩大。一线城市整体成交同比、环比分别下滑15%和14%，其中除深圳成交环比微涨2%以外，其余三个城市全部下跌。二三线城市成交环比下跌10%，但同比上涨5%，近半数城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。
　　重点城市的成交量虽有所下滑，但房价并没有太多下降。诺亚财富认为，房价坚挺的原因在于：一是在目前宽松的货币环境下，只有地产市场可以承接住10%以上M2增速;二是当下土地价格一定程度上影响着房价。
　　中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示，由于房地产供应量跟购买力回到市场的节奏不同步，房屋供给有时间的滞后性，加上房屋产品的不可移动性，造成了大约两年左右的尴尬期，因此形成了房地产价格畸形。
　　中金公司首席经济学家梁红认为，从根本上缓解房价上升压力需从供给端入手。虽然目前中国房贷杠杆还未超出合理范围，但房价与房贷过快上涨导致风险积聚，长期的负面影响不容小觑。
　　虽然一些大城市房价上升较快，但全社会房贷支出负担并不算高。梁红认为，这存在三方面原因：一是中国总体房贷存量并不高;二是在很多中小城市房价并未出现大幅上涨;三是由于房贷平均久期在中国仅8年左右，很多存量房产的房贷早已全部或部分付清，当期有房贷的家庭比率不高。
　　国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺表示，需正确引导房企对房地产市场的预期，预期引导不好会引起泡沫自我循环。如果后续不断有地王提升房价上涨预期，最后使房价继续冲高，对房地产市场而言，会面临更多风险。
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去库存告一段落 棚改货币化安置渐“退潮”21世纪经济报道 张敏 北京报道近年来，货币化安置的比重不断提高。棚改货币化安置被认为是三四线城市去库存的主要方式，但同时也被诟病为房价上涨的推手。随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策正在因地制宜地做出调整，逐渐退潮将是大方向。棚改变局近日，“棚改，全国一刀切，全部暂停”的传言引起广泛关注。而从实际情况来看，2018年-2020年棚改的目标为1500万套，年均500万套。在此目标下，棚改项目不可能一刀切。只是在房地产库存下降、地方债务压力增加的背景下，相关各方对棚改政策做出了部分调整。有的地方已经在控制棚改货币化安置的比例，有的地方放慢了棚改项目进度，银行适当收紧了贷款审核。那么，这些变化将对房地产市场、宏观经济运行、货币政策带来何种影响，本专题将展开讨论。（杨志锦）近期，“棚改，全国一刀切，全部暂停”的传闻不胫而走。受此传言影响，地产股连续两日大跌。虽然棚户区改造仍然在大刀阔斧地进行，但种种迹象表明，过去两年时兴的货币化安置方式，正在逐渐“退潮”。在今年的政府工作报告中，对于棚户区改造的表述已没有“货币化安置”的字眼。而地方政府早就嗅到了政策变化的风向。上半年以来，不少地方政府在部署棚改工作时，明确提示了棚改政策由货币化安置向实物安置转变的趋势。作为保障性安居工程的重要部分，我国实施大规模棚户区改造已历时数年。近年来，货币化安置的比重不断提高。棚改货币化安置被认为是三四线城市去库存的主要方式，但同时也被诟病为房价上涨的推手。有分析指出，随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策正在因地制宜地做出调整，逐渐退潮将是大方向。但这并不意味着棚改进程会明显放缓，考虑到对地方经济增长、税收、城镇化的推动，棚户区改造将逐渐走向规范化。棚改货币化安置是非近年来，我国棚改始终维持较大的规模。2015年-2017年的目标为1800万套，并顺利完成，2018年-2020年的目标为1500万套。在货币化安置比例方面，2014年为9.0%，2015年为29.9%，2016年上升到48.5%。虽然官方尚未公布2017年的比例，但从地方样本来看，恐怕只升不降，如江苏省去年的货币化安置比例为52.83%。不少券商认为，去年全国棚改货币化安置的比例在60%左右。由于大规模棚户区改造会在短期内释放出大量购房需求，货币化安置又增强了其购买力，因此对于商品房去库存的效果十分显著。在山东南部某四线城市，当地房企人士向21世纪经济报道表示：“该县启动棚改之后，市场一下子涌现出很多购房者，在调控政策未能及时跟进的情况下，结果是‘新区在售多年的老项目被购买一空，有些濒死的小开发商也被救活了’。”正因如此，三四线城市货币化安置比例较高。2017年，江苏省对于商品住宅消化周期在15个月以内和以外的城市采取了不同方式。商品住宅消化周期长的城市，更偏重于棚改货币化，反之则偏重实物安置。其中，南京、苏州、无锡3个全国热点城市货币化安置比例合计为19.83%，其他城市则为62.24%。有机构曾测算，2017年我国棚改计划开工600万套，即使按照50%安置比例中性假设，就可以实现2.55亿平方米的去库存规模。根据统计局的数据，截至2018年5月末，全国商品房待售面积5.6亿平方米，创最近46个月的新低。多数机构认为，去库存进程已经告一段落，除一二线城市外，很多三四线城市也进入库存短缺时代。其中，棚改货币化安置是主要推动力。过去一两年，三四线楼市异常旺盛，大型房企普遍在这些区域取得较好的销售业绩。主流观点认为，这既是由于热点一二线城市调控严厉，也因三四线城市加速推进棚改货币化安置。“市场突然增加了几百万户手持现金的购房者，而大部分城市信贷政策还比较宽松。”中原地产首席分析师张大伟表示。棚改货币化安置也推升了三四线城市的房价。北京某上市房企人士指出，三四线城市房价上涨的原因，还有投资需求抬头、信贷政策宽松，以及品牌房企向三四线城市下沉等宏观因素。“但大规模的货币化棚改安置，仍然是三四线楼市旺盛和房价上涨的原始驱动力。”他说。三四线楼市将降温事实上，政策信号早就已经释放。今年“两会”期间发布的政府工作报告中，已无“货币化安置”的字样，而在过去两年的政府工作报告中，均有“提高货币化安置比例”的明确提法。地方政府显然也注意到了这一变化。今年4月，安徽省在全省城镇保障性安居工程工作推进会上指出，各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房供需紧张的市、县，要进一步降低货币化安置比例。淮北市更是在6月中旬的总结会上强调，“各县区政府要针对2018年关于棚改政策由货币化安置向实物安置转变的形势，提前谋划安置地块……”分析人士认为，不管市场传言是否有依据，货币化安置政策已经在逐渐弱化，未来还可能进一步退潮。但棚户区改造工作本身并不会因此而大幅放缓。21世纪经济报道采访发现，棚改作为一项政治任务，大部分城市的棚改任务并未削减，推进棚改的热情颇高。
今年6月，江西省上饶市在新闻发布会表示，上饶市通过棚户区改造推动了商品房去库存，当年（2017年）商品住宅去化期由年初的24个月降至7个月，促进了房地产市场健康发展；带动建筑、房地产交易等相关行业发展，增加了税收，腾出了大量土地，优化了城市空间布局。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，棚户区改造对地方经济的拉动作用不容忽视，从这个意义上说，地方政府对棚改的热情并未熄灭。从现有的政策动作来看，未来棚改将逐渐走向规范化，使之对房价、地方债务的影响降到最低。他认为，随着棚改货币化安置的退潮，三四线楼市很可能出现降温，持续多月的三四线城市领跑房价涨幅榜的现象，将会越来越少。未来房企进驻这些区域时，也将愈加谨慎，此举甚至可能倒逼部分房企向一二线城市回流。
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：江泽文_NO2031
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