给市场宽松的政策环境 市房地局局长刘大平谈我市房地产业积极应对“去库存”策略 长春日报日数字报刊平台|长春日报电子版 - 主流网
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给市场宽松的政策环境
市房地局局长刘大平谈我市房地产业积极应对“去库存”策略
&&“我们将制定积极的房地产政策，在增强对周围人口吸引力上加快户籍制度改革；在库存积压严重区域增加道路、医疗、教育等公共资源和基础设施配套，在新建小区推行商品房交付使用管理办法；加快推进政府购买服务，公租房原则上不再新建，棚改回迁房以货币安置为主，按照国家政策，适时调整信贷和税收政策。”在“2015长春房地产行业诚信建设年”颁奖仪式上，长春市住房保障和房地产管理局党委书记、局长刘大平透露了今年我市房地产去“去库存”的大思路。&&去年商品房销售92167套&&同比增长9.1%&&2015年，我市市场总体呈现“弱势开局、中期企稳、年底翘尾”态势。全年商品房销售92167套、952.9万平方米，同比增长9.1%，其中：住宅销售79354套、812.1万平方米，同比增长7.8%。二手房交易47424套、423.3万平方米，同比增长17.8%，其中:住宅交易46028套、387.1万平方米，同比增长24%。商品住宅销售均价6028.9元/平方米，同比增长1.8%，全年房价波幅基本在3%之内浮动。&&“长11条”房地产新政落地&&我市房地产市场反映积极&&2015年年初以来，受经济大环境影响，我市房地产市场低迷，房屋库存压力持续增大，市民购房意愿相对不足，下行压力较大。按照市委市政府要求，我们积极研究应对措施，给予市场宽松的政策环境，拉动住房消费，加大库存消化力度，加强房地产市场监管，稳控市场运行，取得了比较明显的预期效果。&&去年3月份开始，国家出台 “3.30新政”，央行连续降准降息，住建部、国土部相继下发扶持文件。恰逢时机，市政府及时出台《关于支持居民自住性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展若干意见》（即“长11条”新政），降低购房贷款首付比例，缩短营业税征收时限，允许开发企业将在建工程分期分栋办理预售许可和抵押登记，在无籍房确权、物业维修资金交存时点等政策均实现重大突破。在多重利好政策刺激下，我市房地产市场反映积极，总体向好。仅7月份单月，商品房销售就达到105万平方米，二手房交易达到50.4万平方米，均创近五年来单月成交量新高。&&创新经营 强化品牌 跨界重组&&应对“去库存”提出四大措施&&当前，我市房地产存在下行压力，开发企业资金来源明显紧张，购房者观望情绪浓厚，这些问题促使国家和地方政府进一步政策松绑。&&刘大平局长在讲话中提出如下“去库存”措施。&&一是创新经营方式。建议开发企业根据市场需求，打开营销思路，积极开发中低价位、中小户型的适销对路产品。在保本盈利的前提下，适度采取“打折销售”“优惠抢购”“有奖销售”等方式，降价促销。建议中介经纪机构加快互联网应用、整合，完善网上平台房源的真实性、及时性，要负责任地进行居间代理服务，保障交易双方当事人权益；建议中介估计机构和测绘企业严格按照技术规范，提高估价和测绘报告准确性；建议物业服务企业提升服务理念，也可尝试智能化管理新模式、试行物业费使用公示等新举措。&&二是强化品牌意识。目前，全市开发企业已达1300余家，中介企业120余家，物业企业900余家，测绘企业50余家，而市场份额有限，那么我们企业应在以质取胜，打造品牌效益上下功夫，增强企业核心竞争力。&&三是推动跨界发展。现如今地产和互联网联合，中介向上游延伸为开发企业作代理，互联网金融和地产组合等新模式已逐渐成为趋势，建议我市的企业也作出有益尝试，我们将全力支持。&&四是鼓励重组合作。建议企业抓住行业换档、洗牌加速的机遇，本着双赢的目的，开展并购、重组、合作，稳步降低行业发展风险。(徐 强)
合作伙伴：&&&&&&版权所有&&&&&&&吉政办发[2015]44号 吉林省人民政府办公厅关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知
来源：税屋
作者：税屋 人气： 发布时间：
摘要：吉林省人民政府办公厅关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知 吉政办发[2015]44号
各市(州)人民政府，长白山管委会，各县(市)人民政府，省政府各厅委办......
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吉林省人民政府办公厅关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知
吉政办发[2015]44号&&&&&&&&&&&&&&&&&&
各市(州)人民政府，长白山管委会，各县(市)人民政府，省政府各厅委办、各直属机构：
　　为贯彻落实《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发[2015]37号)、《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2015]39号)、《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发[2015]98号)等文件精神，进一步支持我省住房消费，加快消化商品房存量，加大棚户区改造力度，更好地促进全省房地产市场平稳健康发展，经省政府同意，现就有关事项通知如下：
　　一、加快推进棚户区改造进度
　　全面梳理现有的城市棚户区改造项目，完善相关建设手续，加快征收补偿和回迁房建设进度。各地政府批准实施新的棚户区改造项目，要有明确的改造时间、改造标准、企业准入条件等要求，确保项目顺利实施。待售商品住房销售时间超过24个月的城市，原则上不再新建或少建保障性住房。鼓励各地政府通过回购普通商品住房或二手住房作为棚改安置住房和公租房，回购时优先选择现房房源；对于选择现房有困难、无法满足购买需求的，回购房源可以扩大至已取得预售许可证且当年可以建成入住的商品住房。按照货币化安置与实物安置并重的原则，提高棚户区改造货币化安置比例；对使用补偿资金继续购房的，比照实物安置的优惠政策，给予相应政策支持；对货币化安置后不再购房的，按照原有补偿标准执行。
　　二、鼓励合理购房贷款需求
　　对于利用商业性个人住房贷款购买首套普通自住房的居民家庭，最低首付款比例为30%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件，再次申请贷款购买普通自住房的，银行业金融机构执行首套房贷款相关政策。对拥有1套住房且未结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例调整为不低于40%.各地政府对积极支持保障性住房和个人购房贷款的银行，在住房公积金和物业维修资金存储方面可优先予以支持。
　　三、加大住房公积金支持力度
　　缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例降低至20%.放宽贷款年龄上限，核定借款人贷款期限时最高可延长至退休后5年；核定贷款额度时，认定借款人还款能力的月还款额从家庭月总收入的50%提高到60%.开展省内异地贷款业务，缴存职工在缴存住房公积金所在地以外购买普通自住房的，允许在房屋所在地住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；开展组合贷款业务，住房公积金贷款额度不能满足缴存职工购房需要的，住房公积金管理中心可与商业银行进行组合贷款；开展互用住房公积金贷款业务，缴存职工购买普通自住房的，允许主借款人与其父母或与其子女组合互用住房公积金进行贷款。
　　四、实施差别化住房税收政策
　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　五、继续做好一次性处理无籍房工作
　　坚持 &实事求是、方便群众 &的原则，采取集中审批、难点问题一事一议等方式，加大无籍房登记工作力度。《吉林省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅吉林省关于一次性解决历史遗留无籍房屋登记问题意见的通知》(吉政办发[2012]56号)政策执行期限延长至2015年年底。
　　六、培育发展房屋租赁市场
　　认真调查摸清城镇房屋租赁情况，研究支持房屋租赁的政策措施，选择金融机构探索房地产投资信托基金试点。搭建政府住房租赁信息平台，为供需双方提供市场信息服务。鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，向社会出租。支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源用于向市场租赁，建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。
　　七、合理优化住房及其用地供应规模和结构
　　按照《国土资源部住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》要求，商品房库存量较大、消化周期较长的城市，要适当调控2015年住房开发建设规模、进度，减少住宅用地供应量。对在建项目，在不改变必要规划条件的前提下，允许适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求；引导未开发住宅项目转型利用，用于旅游地产、养老地产、教育地产的开发建设。
　　八、切实加强组织领导
　　各地政府是加快保障性安居工程建设、支持住房消费的责任主体，必须切实加强组织领导，结合实际尽快制定具体实施方案，落实工作责任。要抓紧编制住房建设规划，指导保障性安居工程和房地产开发建设。要强化商品住房交付使用验收管理和商品房预售动态管理，完善房地产市场风险预警机制。要加强监控，做好预案，及时化解市场风险，支持居民自住和改善性住房需求，确保房地产市场平稳健康发展。对工作开展不力、进展缓慢的市、县(市)政府，省政府将对主要负责人进行约谈。要坚持正确的舆论导向，准确解读政策措施，通过多种方式及时发布市场信息，正确引导居民住房消费，促进全省房地产市场健康发展。
　　吉林省人民政府办公厅新书发布|在阅读中感受上海百年城市之心
一部以“上海城市之心”为题，系统梳理与解读南京东路街区百年变迁的新书于日在黄浦区举行首发式。
日（星期二）下午2时
南京东路街道社区党建服务中心二楼会议室
上海市历史学会会长、上海社会科学院原副院长熊月之教授，中共黄浦区区委副书记丁宝定，以及研究上海城市史的部分专家学者、黄浦区相关部门代表等出席该新书首发式。
全书文字深入浅出，平易耐读，但又不失学术品味，尤其是书中展出的百余幅图片，从城区发展和百姓生活的角度切入，让读者既生动又准确地了解了上海“城市之心”的发展历程。活动详细介绍了本书的内涵和特点，获得了圆满成功。
活动现场图片
华洋“抢滩”
1843年上海开埠后，未等租地办法正式推出，洋人外商已经迫不及待地“抢滩”上海。由于英租界建立之初极为注重利用黄浦江的航运便利搭建栈房码头、发展港口外贸商业，所以，最早一批租地基本都东面紧邻黄浦滩沿岸，西界不越今四川中路。当时英租界西边的“界路”是今天的河南中路。
1848 年11 月27日，中、英双方订立协定，将英租界西面从界路（今河南路）推进到泥城浜（今西藏路），北面从李家场延伸到苏州河。此后，新签发的道契分地号数自东而西越来越大，新增租地的空间分布也开始往四川路以西延伸。至1854年前后， 今福建中路以西一带逐渐有了洋商永租土地的零星交易，较著名者，当属今湖北路、北海路、西藏中路和芝罘路一圈的上海第二跑马场。
1862年上海地图（其中可见第二跑马场的位置）
不过，在1850年以前，由于外侨人口数目甚少，福建中路以西区域的洋行永租土地， 在用地性质上基本以商业为主，建筑形式以东南亚的“外廊式”为主流，即所谓的“买办式”建筑。这种建筑功能上多为“商住合用”：楼层一般为2层，洋行大班或主要合伙人住在2楼，买办的局所、办公室兼仓库货栈在底层。这就包含了外商全部的生活内容， 街区功能极为单调，“没有商店、酒店、酒吧、戏园或其他活生生的街道生活”，更未出现商品化的住宅生产。
1850 年前后，各种运动的爆发，由外国军队武力保护的上海租界成为难民的最佳避难所，大量江浙豪绅富商、地主以及平民纷纷迁入。一时间，租界成为“通省子女玉帛所聚”。至1854年前后，租界内华人人口暴增至2万以上，土地价格飞涨。在此情势下，许多外商趁机找到生财之道，他们发现“将土地租与难民，或建房屋供难民居住，为有利可图之举”，利润之高，远远大于其他贸易收入，而且资金周转更快更稳妥，几乎不具任何风险。于是，许多外国房地产公司因之而起，投机家蜂拥而至。
石库门招租广告
尽管这种行为与《土地章程》中有关“外人不得架造房舍租与华人”的规定相悖，但巨额利润却使外商们全然不顾这一规定。
华人入住之事实既已发生，《土地章程》中原先规定的“华洋分居”原则自然被迫放弃。1855 年3月，上海道台颁布《华民住居租界内条款》，允许华人进租界设店并从事各项经营活动，自此，租界“本专为外侨居住而设之原始观念，乃首先以租界外之情势纷扰以及内战方烈，而被改变”，“华洋杂处”新局面正式开启。
“华洋杂处”打开了商品化住宅生产之门，专营买地、生产房屋、租赁或出售的行业开始在租界内出现。不过，这些木板简屋是专为逃难华人而造，外国人基本不去居住，且从它们的地域分布来看，“华洋区隔”现象仍以某种形式得以保留。显然，洋商在不失时机地建造简屋大发横财的同时，并没有真正希望与华人分享同一空间，而是尽可能地将自己与逃难而来的华人保持相互间的区隔。
早期为应对大量涌入的难民而建造的木板房，成本低廉，施工简单，建造速度快，一般采用联排式总体布局，成为后来上海特色的石库门里弄街坊的雏形。
石库门建筑的历史
随着租借的现代城市辐射效应的不断显现，大量人士将上海视为乐土，移居来此。在此背景下，逐渐出现了比较正规的房地产市场需求。一些早期的著名洋行如老沙逊、怡和、仁记等纷纷投巨资从事房地产经营，从而产生了第一代“石库门”住宅，这就是通常所称的“老式石库门”。
老式石库门建筑，住宅平面多为三开间二厢或二开间一厢，甚至还有少数五开间的。房间包括起居室、卧室、浴室、厨房，还有晒台、天井和贮藏间，可以供两、三代同堂的一家人居住。其建筑结构多为传统的砖木立帖式，外墙多为石灰粉刷，门框一般也很简单，为条石砌成，无复杂的门头装饰，形式仍留有较强的江南民居的特点。房子建成后， 每隔几排就在四周建起围墙，形成一个住宅小区。出于通行、采光和通风的需要，小区内每两排楼房中间都铺设出一条小巷。这种成排楼房中间有通道隔开的住宅形式，从此被称作“里弄房子”或者“弄堂房子”。
“老式石库门”可分为早期和后期两个阶段。据建筑史专家研究，19世纪最后10年和20世纪的最初10年里，上海的里弄住宅基本上都是早期石库门式。从空间分布上说，这种里弄住宅是随租界的扩展方向由东向西发展的，今南京东路街区所在的原英租界作为里弄的发源地，曾保存大量的早期石库门建筑。
后期的老式石库门，建筑时段主要集中在 年，在总体布置、单体设计、建筑装饰等方面较早期老式石库住宅有所改进。这类里弄房屋，在今南京东路街区内遗存较多。
第一次世界大战以后， 随着上海土地价格上涨、城市人口剧增以及家庭渐趋小型化， 石库门里弄样式有了一些新的变化。住宅平面由原来的三间二厢改变为单开间和两间一厢， 传统的2层楼也开始变成3层。结构多为砖承重墙代替传统的立帖式， 造型上不再采用马头墙等传统装饰， 墙面多为清水砖墙而很少用石灰粉刷。建筑的细部， 譬如栏杆、门窗、扶梯、柱头、发券等， 全部采用西方建筑细部装饰的处理手法。室内生活设施日臻完善，开始装有卫生设备。这种里弄被称为“新式石库门”（又称“改良式石库门”）。这种里弄在今天的南京东路街区内仍留存很多。
北京东路830弄瑞康里
石库门的主人
我们不禁要问，究竟谁是这些石库门的主人？土地的开发者为何人？房产的所有者为谁？他们有何背景？
近代上海房地产市场是由外商发起并主导的。从1869年到1933年，上海绝大多数房地产巨头都是西方人。其中，公共租界以英国房地产商实力最强。著名者如：埃德温 · 史密斯、托马斯 · 汉璧礼、亨利 · 雷士德、霍格兄弟，以及英籍犹太商人沙逊、哈同等。与之相应的知名房地产公司有：英商新沙逊股份有限公司、英商业广地产有限公司、英商泰利有限公司、哈同洋行、德和洋行等。
英商房产巨头雷士德
犹太富商哈同
在外国人支配上海房地产市场后不久，中国的官僚地主、买办、富商们为牟取巨额利润，也纷纷介入房地产业的投资经营活动。在今南京东路街区所属的原英租界中、西区， 华籍房地产商曾是里弄住宅建设中一支不可忽视的力量。这其中，首先以来自浙江的富商群体——湖州南浔“四象”为巨擘。
素有“四象”之称的浙江南浔帮，是指张颂贤、刘镛、邢赓星、庞云雎四大家族。他们原来都是南浔大地主，在乡间坐拥大量土地，并控制着当地的丝、茶市场，因避太平军之乱而来到上海租界。来沪后虽仍经营丝、茶大宗贸易，但最大的投资则是购置房地产。值得注意的是，这四家都不约而同地选择在福建路以西的苏州河南岸一带建宅落户。
1920年代苏州河繁忙的运输
与晚清南浔“四象”家族以血缘聚居方式落户苏州河南岸稍有不同的是，民国以后， 一些苏州富商则选择发起地缘性的同乡会组织在上海购地建房。不过，这类房地产因系多位富商业主所购置，带有集体产权的性质。
在早年的华人房地产商之中，出身于洋行买办的房地产大业主为数也不少。其中， 发迹较早的当属广东香山籍买办徐润。至1883 年中法战争前，徐氏“所置之业，造房屋收租，中外市房5 880 间，月收入2 万余金，另置地3 000 余亩”。这样的记载未免有些夸大，但其参与大量房地产经营活动却是事实。
与徐润相仿，程谨轩和周莲塘两人亦是早年买办中经营房地产业的佼佼者。其地产估值最盛时曾达到5 00 余万元，被人称为“沙（逊）、哈（同）之下，一人而已”，可见实力之强，地位之高。
以上文章节选自我社新书
《上海城市之心——南京东路街区》
马学强◎主编
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这10处“无籍房”将确权
日01:06 　
　　■记者 齐平/报道
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　　本报讯 昨日，长春市房地产管理局召开了“无籍房”确权第二次通报会，目前已经受理的确权房屋面积达到310万平方米，经认定，10个开发、建设单位主体资格消失，公示一个月后，由长春房地集团接手办理产权手续。有异议可拨打监督电话：（75。
　　已受理登记310万平方米
　　据介绍，长春市房地局自1月17日登记“无籍房”以来，目前已受理确权房屋登记889栋、310.6万平方米，经分类、筛选，已分三批，共计217栋、126.1万平方米转交相关部门复核，今后还将分批转交。其中第一批已经进行完毕，相关部门已将各项目的原开发建设单位主体资格是否存续、规划、国土、建设、消防审批情况反馈，历史遗留未登记居住房屋确权工作领导小组对16个项目（具体名单见表格），共计74栋、42.9万平方米进行了审查，认定符合历史遗留未登记居住房屋确权条件。
　　10个单位主体资格消失
　　据介绍，在这16个项目中，其中10个为开发、建设单位主体资格消失，6个为建设单位主体资格存续。10个主体资格消失的单位，在一个月内未提出异议的，视为消失，由长春市历史遗留未登记居住房屋确权工作领导小组办公室委托管理，长春房地集团负责申报、办理相关手续。对于6个主体资格存续的建设单位，要求尽快到市房地局办理相关手续，无能力为居民办理产权的，办理放弃权利的相关手续。
　　四种情况暂时不能确权
　　据介绍，在确权工作进行过程中，有以下几种情况暂时不能受理：对于土地权属有纠纷的，解决纠纷后再办理；对于列入规划控制区域的未登记居住房屋，在法定冻结时间内，除规划确定保留的住宅外，不予确权；对于住宅和公建混栋的房屋，在确权时，对整栋房屋进行房产测绘，为住宅办理产权；对于非开发单位建设的未登记居住房屋，由单位负责申报。对外销售的，由该建设单位补缴销售营业税后，再办理个人房屋产权。
　　确权审查表将代替产权证
　　另外，为“无籍房”办理产权的居民，在《长春市未登记居住房屋确权审查表》的规划、国土、建设、消防等各项填写完毕后，就可代替房屋产权证使用。
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