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转藏至我的藏点柬埔寨的房子产值得投资吗？
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柬埔寨的房子产值得投资吗？
大妹子，谢邀。我住在柬埔寨，我从事的工作有个高端的名称叫做 investment advisor，说白了就是专门帮人物色买房的，所以，我不来回答谁来回答？题主你说“10万美元一幢”，既然用的量词是“幢”，我估计啊，您说的就是这个东东：请注意，上面这里有好多幢。而不是下面这个东东：这个东东一般是论套卖的，也是差不多10万美金一套；它要是论幢卖就太贵了。上面那个论幢卖的，在柬埔寨我们华人称之为“排屋”，下面这个论套卖的我不说你也知道，它叫做“公寓”。好了，背景知识前戏告一段落，下文开始进入正题，值不值得投资的问题。分两种情况：如果你的硬指标是年租金回报率10%以上，我直接告诉你，两个都不值得，因为达不到，您基本上就告别自行车了，啊，不好意思，应该是告别柬埔寨房地产了。如果你期望租金回报在10%以内，同时又希望它以后在某个时间点升了值可以卖出去，那么请留下来，我们还可以商量商量。首先说一说排屋，我真搞不懂人们为什么要造这样的东东，它造出来这么丑，住在里面一点舒适度也没有（我试过），连个空调都没地儿安装，它为什么还要一直存在真是让我想不明白。当然我这是从居住的角度去判断，而如果您是拖家带小，在里面祖孙五世同堂，前门还要做生意，就另当别论了，特别适合你。但问题来了，持外国护照的人是不能买它的呀。柬埔寨的法律规定凡是带地皮的不动产，地面那一层是不允许外国人持有的，所以呢，您拿着中国护照就不可以买排屋。如果实在要买，那么要从二楼往上买起，这样的话，还买个什么劲儿，全指望着一楼大门做生意呢。它的出租回报率是在多少呢？它是整个柬埔寨租金回报率最低的房产，可能普遍在2%-3%，打个比方，那样一幢，如果地点处于商业价值最大的河岸边，售价可能高于120万美金，月租金4000美金，年回报4%，这是这种房产回报率的顶点，而且人家在河岸也轻易不会卖，处于有钱买不到的局面。（河岸是这个样子）如果位处随便一条什么大街上，售价算70万左右，月租金1000，回报率1.7%，大量可以买，但买了干什么？所以，排屋这个东东，既然不让买，不买也罢。再说公寓。公寓又分为成品与画饼，成品就是已经完工在使用的现房，画饼就是效果图画得非常漂亮，正在出售中，但一时半会儿不能完工的楼盘。就2016年7月为止，金边市的成品用手指头可以数得出来，价格可以问得到，租金也在市场上挂着呢，这个很容易调查出来。画饼中的楼盘，全家老小一起手指脚指全用上也数不过来，价格可以问到，但你如果问租金，人家一般会告诉你：“就这套，30平米，别看它床都和灶台粘在一起了，但将来只要一投入市场，那租金肯定600美金起步“，你问他为什么这么有把握，他能吹上天最后连他自己都信了，你能不信？但有什么依据反驳呢？没有，因为它是个饼，还在画呢，他要说900你也没办法证明不行，因为那是将来的事情。所以，人家跟你说租金回报10%基本上就是基于画饼中的楼盘。成品的楼盘，据我观察租金回报一般在5%-8%之间徘徊，我亲身经手过的最高纪录是我上个月帮一个客人买的一套123平米的两居室公寓，总价13.5万美金，成交的时候卖家连里面的租客一起都卖给了买家，租客的租金是1000/月，这样算来年回报率接近10%，这已经是我见过最顶级的回报率案例了。所以，轻轻松松就10%以上，哪有那么随随便便成功的事情？但是不是说只要是画饼就一定不行呢？当然不是，你要知道现在很成功的一些成品，它曾经也是画饼呀。现在这堆画饼中，肯定有将来明星级别的产品，关键是你怎么去把它选出来。我的建议是，不要听人吹，自己去看吧，现在如果金边市有100个画饼楼盘的话，我的感觉是这里面可能有25个左右的未来明星产品，如果你选中了它们，不出两三年你就是牛B轰轰的那个人。选择的衡量标准不外乎地段、建筑设计合理性、价格与定位。通过这三项标准，我其实私下里已经把所有主要画饼楼盘分成三六九等了。在我看来，金边的公寓楼盘可以分为以下几类，从最惨的说起：1. 点中死穴型。顾名思义，这类就是有死穴，怎么折腾都不成。一般来说也并不是说它地段不好，有的可能处在极好的地段，但自己给做坏了，最常见的现象是建筑设计在某方面有硬伤，定价时又无自知之明结果一定价老高，似乎一步就要走上人生之颠一样。最后开盘了吧，第一个月打了个地基卖掉10%，买的还都是开发商的亲朋好友；半年过去了，还是那10%，一年过去了，15%，怎么办呢？原本还指望着卖了钱拿来付建筑包工头工资呢，再不付就不给干活了啊。这个时候才明白，哎哟喂，当时价格定高了，建筑规划也画坏了，这不忘了画停车场了吗？怎么办？地基都打好了再改也晚了哇，将错就错吧，但价格这么高没人买怎么整？这么抬着，骑虎难下，要降价吧，人家已经买了的那15%怎么办？你这不明摆着承认自己没有价值吗？不降价吧，实在卖不掉了呀，给不了钱包工头都威胁要停工了。所以上也上不去，下又下不来，真真的好不难堪也么哥。这个，就叫做被点中了死穴，还好，这种楼盘不多，极少。2. 鸡肋型。金边呀，最多就是这种，我望眼看去，黑压压一片尽是。鸡肋呢，你看着都挺好，只要你站在它的售楼中心里面，什么都好，但只要一离开，你就不再想它，它什么都似乎很好，但就是没有任何让你在离开以后还怦然心动的特质。也就是说，她美则美矣，但就是没有什么美得出类拔萃、美得不可替代。原因很简单，如果你今天看了四个售楼中心ABCD，你觉得A也好，然后B也好，C原来比AB都好但更贵，D一看，完了，ABCD原来都一样，没意思。你怎么办？这个就叫鸡肋型。它的最明显特征是价格偏高但不是最高，个个都声称是未来城市中心，效果图做得美轮美奂，造售楼中心就花了上百万美金，银行里其实就剩两百万。这种情况下，ABCD，客官你到底该买谁呢？感觉买谁都行，但又谁都不想买。3. 神盘。这种楼盘呀，它各方面都没有死穴，而且各方面标准还挺高，最重要的是，它有某一方面有别人不可替代的长处。而且它的开发商有一条路走到黑的意志与实力，比如说你没发现它的美，你不买是吧？好，不买就不买，它自己有信心直接花私房钱就造完封顶了。但一般情况下，人们都是很有眼光，一下就可以看出来它的亮点，基本不需要开发商自己掏私房钱，还没完工应该就已经销售得八九不离十了。说到这里，你肯定想问我要我那张将楼盘分成三六九等的名单，但你想想也知道，这么大庭广众之下我哪能拿出来就曝了光了，以后还要不要在金边混了？其实房产投资中有两个主题：租金回报与未来增值，我还没太谈及未来增值，然而今天天色已晚，我先不继续了，下次再说。看到这里，您千万不要以为柬埔寨房地产就尽是鸡肋，事实上这个国家的房地产行业作为你保存美元资产的目的地是再合适不过了。我也知道，要是您铁了心要来投资，我说得再不堪您也会来；您要是没那个念头，我说出花儿来您也不会哪怕朝这个方向移动一下手指头。但也还有极小一部分观众朋友们凡事都需要受到鼓舞才能行动。那么好，您可以读一读我另一篇文章，叫做好吧，今儿个，就这么滴吧。
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核心提示：1月3日，记者跟随柬埔寨财富考察团来到了西哈努克港，碧海蓝天，沙滩美食，让人流连忘返，作为一带一路战略重要节点的西港经济特区与中国的企业也有着非同一般的互动。2日考察项目结束当天，团内就有一名客户下定金轴丽苑56.8平两房一套，为什么选择投资金边房产，一起来听听他怎么说。
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不看吴哥窟不去暹粒 柬埔寨的海竟这么美
大雾橙色预警，霾黄色预警，往年冬天常伴青岛左右的大风，今冬习惯了缺席，厚重的雾和霾，连续几日都不肯散去。大家只能小口喘着气，等风来。
近日，全国大部分地区都被霾所笼罩，青岛也不例外
而两千公里之外的柬埔寨却是完全不同的另一番景象。1月3日，记者跟随柬埔寨财富考察团来到了西哈努克港，碧海蓝天，沙滩美食，让人流连忘返，我们的随队记者在分享自己的感受时，说得最多的一句话就是：谁能想到这是柬埔寨？
蓝天绿树沙滩 西港美景实拍
这里不仅仅有美景和美食，作为柬埔寨四大直辖市之一的西哈努克港经济特区还是中国&一带一路&战略在东南亚的一个重要节点，与中国的企业有着不同一般的互动。
随处可见的中国字，大批量中国企业扎根西港
柬埔寨房地产业发展态势迅猛 客户下定搭上掘金顺风车
柬埔寨于东盟十三国中飞耀成长。2011年至今，一直保持着7%以上的GDP增速，是10年来全球经济成长最为迅速的国家之一。自2012年以来，柬埔寨的房地产业也逐步复苏，作为首都的金边市表现尤佳，开发量和房屋价格逐年攀升，几乎每年都有10～20％的成长，部分地区房价表现甚至更高，且近年仍持续维持这样的涨幅。
柬埔寨搭上了一带一路的顺风车，同团的客户也上了车，于金边考察项目当日便下定了一套金轴丽苑（2日上午考察项目）56.8平二房，经过沟通后的最终总价折合人民币约127万余元。
房型：在选择房型的时候，客户有一些犹豫，纠结于到底是买一房还是二房，后考虑到柬埔寨当地的家庭特点，多娃占多数，二房可以出租、出售给当地人，较为长期稳定，购买一房则只能租给在柬外籍人士，短租居多。
租金：租金方面，金轴丽苑所在的小金边区域，单月租金可达，bkk1使馆特区能租到2000左右，但租金价差相对于房价差，客户觉得还是小金边的收益更高
区域：金轴丽苑的区位优势是客户最看重的，客户看中了机场附近未来的区域发展。从基础建设、道路规划，到周边的国际学校、首富餐厅等高端配套，这里作为一个新兴的区域，升值空间更大，更加适合长线投资。
金轴丽苑 项目区位示意图
付款方式：由于柬埔寨房地产市场刚刚兴起，且国家货币储备不多，所以当地银行基本上是不做个人贷款按揭的，只有商贷。所以买房一般都是分批次交款，这点和马来西亚相似。根据现在的工程进度首付大约要付20%，18年年终交房，尾款分批付清，约每次10%，还款压力不大。
在付款方式的选择上，开发商建议了两种途径：一是打给开发商在国内的账户；但客户希望能够建立一个银行的监管账户，保障资金安全。二是客户飞金边，在当地刷银联卡，也是客户更为倾向的一种付款方式，不占用五万美金/年的外汇限额，广州飞金边仅需两个多小时，也很方便。这边的景色这么美，带上家人朋友一起过来玩玩，也是很值得的。
外汇局发布购汇&新政&？ 其实是旧规重申
说到海外投资的付款方式，就不得不提元旦小长假刷屏朋友圈的购汇&新政&。12月31日晚间，外汇局发布&国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申报管理答记者问&，表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化，同时重申了个人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。这则重申内容被众多媒体误读为今年颁发的&新政&。
海外房产、保险、股票等投资类别，在银行端其实从未开放，大部分的海外购房客也一直是通过旅游，留学等理由进行购汇。其中一些优质客户也早已设立了自己的海外账户以期绕过相关限制。有企业的客户也会通过在国外建立分公司的方法，来满足自己的海外投资需求。
媒体所报道的购汇限制政策其实一直都有，每人每年购汇5万美元的便利化额度并无变化，外汇局此次只是重申：严格购汇审批流程，严管外汇流向。对于我们普通民众的直接影响，体现在购汇换汇要填的申请表上，表中内容更细、更全了。
&&& 2017财富考察第一站&&柬埔寨游记篇传送门
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楼市风向标　　简单说一下吧，楼主34，结婚6年，收入就不说了，勉强算是中产吧。目前手里有点闲钱，和媳妇商量之后准备投资房产，咨询过做房产行业的朋友，给的建议是目前国内的房产普遍升值空间不大，建议考虑东南亚。　　于是在网上搜罗了很多东南亚国家的地产相关信息，感觉柬埔寨首都金边不错，经济发展快、外汇管制少，最重要的是房价低，但是听说柬埔寨在东南亚都算是最穷的国家。本人对柬埔寨房产现状也不是特别清楚，大家分析一下目前在柬埔寨买房升值空间大么？
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　　曾经在柬埔寨待过一段时间，个人觉得柬埔寨的投资潜力还是可以的，简单说几个理由吧，1.政治经济稳定，全民拼经济。2. 公共建设不断兴建，道路到哪里，发展到哪里。3. 货币自由度高，柬币与美金皆流通，汇损风险小。4. 人口红利巨大，婴儿潮推升经济发展。5. 一带一路大战略，中国政府与柬埔寨特别友好，全力相挺。6. 多国语言并行，人民乐于接受海外高科技与新潮文化，国际化迅速。这些对投资来说都是比较利好的信息，前段时间朋友就在金边投资了太子中央广场的一套公寓，听说现在是现房了，你可以考虑一下!
　　歪国人可以买吗
　　我觉得没必要再在柬埔寨吧 其实国内升职空间的房子有很多 要多去考察 比如珠海 还有厦门 都有升职空间
　　还不如买泰国曼谷
　　你好,柬埔寨没有商品楼,大多是单独住房,房价很贵,在金边市区一般需要15万美元左右,还是不太好的位置,而且不允许外国人买卖,也能买,但手续很复杂麻烦,建议不要买。租房一个小院子带住房(两层),400美元左右,要看位置。旅游的话,最低有3美元的,一般6美元就能洗澡了,当然贵的也有。价格来源于网络，
　　个人觉得有这个价格可以投资美国的房产了，首付40%左右，也有可以包租的项目，年净收益都在5%左右，还不算房子本身的升值。每年房子升值就在10%左右。　　我就是做海外房产投资的，需要的话可以私信联系我
　　柬埔寨太穷了，去了一次不想去第二次……
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