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对小产权房问题的思考论文
.freelall property housing using policy and literature analysis, reveals a variety of defects of small property housing, and puts foring collective land o, etc.
Key h solution
房地产业是我国国民经济的支柱性产业,联系千家万户,关系国计民生。住房问题涉及广大人民群众的切身利益,当前房地产业以及住房问题已成为人们生活中的一件大事,..引起全社会的广泛关注,其中一个比较突出的问题就是飞速高涨的房价与国内人民群众可承受能力之间的矛盾。由于大部分居民没有经济能力承受如此之高的房价,小产权房的出现满足了人们的住房需求。但是,小产权房存在着严重违法性和巨大的风险,并且其弊端正日益显现。目前,小产权房已从幕后走到前台,严重干扰了我国正常的房地产市场秩序,到了非解决不可的地步。
一、小产权房的概念及产生原因
所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅,未经规划、未缴纳土地出让金等费用,向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设,因其用地性质,其产权证不是由国家建设部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,并不构成真正法律意义上的产权。简而言之,小产权房占用的是农村集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家土地使用证和预售许可证。因此,所谓小产权,实质就是没有产权。
我国现行法律法规明确规定,农村集体土地只能用于农业生产或农民宅基地,不得用于非农业建设。因此,小产权房并不具有真正的产权,无法受法律保护。正如一切事物不会无缘无故的产生一样,小产权房的出现有着深刻的社会经济背景。众所周知,自1998年我国开始实行住房货币化改革,宣告以往的住房实物分配制度终结。住房便成为居民生活的一项重要支出,这也成就了国内房地产市场的一片繁荣景象。但是,随着国内房价一路高歌猛进以及国家又接连提高住房贷款利率,贷款买房一族是苦不堪言,成了名副其实的“房奴”,住房成为压在人们头上的新“三座大山”之一。同时,居民收入的增长速度远远没有赶上房价的上涨速度。虽然国家出台了一系列调控房价的政策措施,但都未达到预期的目的。
2006年我国的平均住房痛苦指数高达3.3,世界各发达国家,如美、英、法、墨西哥、甚至日本,其全体国民的平均住房痛苦指数均小于1,个别国家的首都除外,但均小于3。可见,我国的住房痛苦指数居世界前列。另外,据联合国人居中心调查,房价收入比在2:1到3:1之间,属于一个合理范围。但目前我国许多房地产热点城市,房价收入比早已超过12:1。这说明,房价已远远超过了工薪阶层的支付能力和承受能力,而小产权房的出现,满足了人们的对低价住房的需求。虽然人们对小产权房心存疑虑,但是高涨的房价进一步助推大批购房者进入小产权房的交易市场。
二、小产权房的弊端
1.我国目前的法律法规禁止在集体所有的土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售,所以购买的小产权房没有产权证,一旦国家征用土地,没有权属证明保护购房者的权益,无法获得法律保护,也不能进行自由交易。
2.由于小产权房没有国家建设部门颁发的产权证,其不能上市交易,更无法办理继承和抵押,这就为小产权房以后的处理埋下隐患。小产权房属违章建筑,随时面临拆除的尴尬境地。
3.小产权房违反了国家相关政策,干扰了国家法律法规的正常运作。与其说小产权房是对现行法律法规的突破,不如说是一种“倒逼”现象,小产权房使得国家的相关法律法规在社会经济运行中无法正常发挥作用。
4.小产权房造成业主与当地村民因为社会财富等不同,易产生不安定因素,从而引发新的社会矛盾。2007年北京市第二中级人民法院就审理了一起由业主和当地村民引发的小产权房官司即是明证1。
5.小产权房扰乱了房地产秩序,使得一些不法房地产开发商通过非法途径拿地,从而非法牟利,干扰了国家正常的房地产秩序。同时,小产权房问题已成为我国土地管理中的一个比较突出的问题,其导致新增建设用地总量失控,影响国家的粮食安全和宏观调控。小产权房对耕地资源的保护和持续利用是一个严峻的考验,容易造成国家对土地资源管理的失控。如果耕地面积再减少1.5%,国内粮食将不能自给自足,中国将在粮食问题上处于受制于人的危险境地。 三、小产权房的解决途径
面对小产权房存在的一系列弊端,
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中国“小产权房”法律问题研究的论文中国“小产权房”法律问题研究的论文摘要随着城市房价的不断上涨,“小产权房”由于价格低廉受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场,然而由于其存在缺乏足够的法律和制度依据,从而引发了很多的社会问题。分析了小产权房存在的法律问题,希望在某种程度上有助于小产权房问题的解决。关键词小产权房；法律问题；宏观调控；利益平衡中图分类号D92文献标志码A文章编号一、引言宋庄画家村案一个具有标志性意义的判决。宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始起诉画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的买卖房协议书无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了四、小产权房的风险提示和法律处理一小产权房的风险提示透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。WWW11665COM小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏二小产权房的法律处理目前,编辑
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5:文档经过压缩，下载后原文更清晰&&&什么是小产权房？买小产权房子有什么风险？听销售经理怎么说什么是小产权房？买小产权房子有什么风险？听销售经理怎么说装修点滴客百家号什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，产权证也不是由国家房管部颁发的，是由乡或村颁发，因此也称之为乡产权房。而小产权房也没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，就连购房合同在国土房管局也不会备案。其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。因此买小产权的房子风险还是很大的。买小产权房的风险？1、不受法律保护小产权房“五证”不全，这样就办理不了房产证，没产权，自然不受法律保护。2、拆迁难补偿如果买到小产权的房子，恰好遇到迁，业主都不会得到拆迁安置补偿。3、质量难保证这类房子一般是土地所在村开发的，房屋质量没人监督，小产权的房子价格又比较便宜，因此一些开发商就会偷工减料。除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。4、小产权房不能抵押或者上市转卖因为小产权的房子没有正规的产权证，因此也不能拿来抵押或者上市转卖!小产权还是因为他的价格非常便宜，还是受到广大业主的欢迎。不过这种房子购买还是存在很大风险的，因此还需谨慎购买。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。装修点滴客百家号最近更新：简介:给大家分享装修设计的知识作者最新文章相关文章论小产权房的法律规制-经济法论文-论文网
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论小产权房的法律规制
【摘 要】由于城乡二元土地流转制度和城市商品房房价的不断攀升催生了小产权房。随着小产权房销售的日益火爆，我们应当深究小产权房的成因、分析利益驱动、完善法律规制、综合多方面的因素对其加以引导和规范，而不是一味的加以取缔。本文通过对文献的回顾，讨论&小产权房&的含义，总结&小产权房&存在的问题，分析梳理了促使&小产权房&产生的因素，并探讨政府解决&小产权房&问题的思路和主要解决途径。
【关键词】小产权房；成因；合理性。
小产权房自产生之日起，就面临着合法与非法的争论。尽管国家表示其为非法并明令禁止，但就其实际情况而言，小产权房的交易量不断上升，甚至呈现火爆的场面，也带来了一定的效益和效益，小产权房的热销，反映了法律与发展的紧张。对此，法律应当如何回应，是以现有的法律予以取缔还是对其加以引导规范？
本文从小产权房的现状、小产权房所面临的法律困境、合理化分析、合法化途径等四个方面来论述小产权房的法律规制。
一、小产权房的概念。
小产权房不是法律上的概念，是人们在实践中的一种约定俗称的称谓。具体说来，是指在农民集体所有的土地上由开发商与村委会合作或由村委会单独开发建设，并向外销售的房屋。国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证，由乡镇政府或村委会发证书的叫&小产权&，一般仅有村委会或乡政府制作的房屋权属证书而没有国家房屋主管部门的盖章。
二、小产权房所面临的法律困境。
1、理论上，是守成还是革新？是坚持现有的一味禁止的政策，还是在新的形势下对其加以引导规范。《土地法》第六十三条规定：&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。&日，我国建设部发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示城市居民不要购买在集体土地建设的房屋。但是，从制度变革的角度来看，小产权房是利益团体通过自发的力量来寻求变革之道的产物。法律不是独立于社会的规则体系。它植根于社会这个母体之中。
它必须随着社会的发展不断调整自己，否则就不会有良好的实践效果。
2、从实践上说，在住房需求日益紧张的今天，生活中很多人宁愿冒着巨大的风险，也要寻求自己最基本的居住权的保障。小产权房的出现，对于一些中等或收入较低的人们而言，是实现安居乐业的福音。但是目前现行的法律法规对小产权房的一味的禁止和限制使得购房者面临两大风险。一是土地征收。未来如果涉及到道路、施工等规划变更，国家要对该片土地征收，只能对土地的实际所有人&当地村镇作出补偿，而不对购房者作出补偿；二是此类购房合同或协议不受目前法律保护，村委会若要收回房子，购房者得不到法律的支持。
三、合理化的分析。
小产权房在理论层面、实践层面、民意基础方面具有合理性。
1、法理基础：小产权房在法律框架方面的合理性。
首先，根据《》的规定，小产权房的交易具有正当合理的法理基础。我国《》第十三条规定：&公民的合法私有财产不受侵犯。&按照法理，所有权包括占有、使用、收益 、处分等各项权能。农民房屋作为农民的私有财产，《宪法》应保护农民对其房屋的所有权能。
2、实践基础：小产权房在交易机制方面的合理性。
即使农民在利用集体所有的土地时遭遇种种限制，但随着市场的不断发展和完善，市场化程度日益深入，农律意识的不断增强，农民利用自己的意识和智慧，通过各种手段和途径，寻求自己的利益诉求。
3、民意基础 ：小产权房在传递民意方面的合理性。
小产权房在中国的发展，具有自然而然的民意性。这种民意性汇集了民众的呼声，传达了他们在居住需求上内心热切的希望。我认为，任何一项法律和决策的执行都不能对这种民意呼声默然视之或不管不顾。如果没有民意和社会自发的秩序作支撑，法律就缺乏坚实的基础，合理正当的法律生活秩序就难以形成和发展。探究小产权房市场的形成和发展，可以看出它是我国自发形成的一个具有真正市场模式的解决住房问题的途径。农民（通常以集体名义）在集体所有土地上，常常是在宅基地上，建造商品房，向外出售。这种市场模式是以人员、土地、资本在城乡间的双向自由流动为基础，是乡村城市化、也是城市扩展的自然途径。在这种模式下，购买者以其能承受的价格实现了安居的梦想，农民实现了其财产的市场价值，增加了收入。这种实实在在的利益构成了小产权房市场存在和发展的强大民意基础。
四、合法化途径。
对于小产权房的合法化，不应追求一蹴而就，而应循序渐进的通过制定短期的解决方案和长期的制度建构来逐步开展和完善。在明晰产权的基础上，坚持合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，兼顾农民，购房者，政府和开发商的各方利益，对于小产权房加以正确的疏导和规范。
1、短期的解决方案：区别对待。
对于已经建设并居住的小产权房，符合法律规定和整体建设规划的，再补办相关手续补缴税费（如给集体组织的补偿费用、土地出让费用、 应向国家缴纳的税费等）后，应当纳入市场统一范畴，给予正式的产权，进行合法化。
1并且建立科学的评估方法，使城乡房屋产权一致，做到城乡产权&同证、同权、同价&。
2、 长期的解决途径：制度建构。
我国的《宪法》、《物权法》对集体土地使用权流转没有明文规定，主要是运用《土地管理法》来规范。一是国家应当对于相关条文进行修改完善，尽快制定全国性的法律法规。二是各级政府要制定出具有前瞻性的城市规划，特别是城乡结合部和城中村的规划，对耕地进行严格界定。但对建设用地和荒地可逐步放开对其流转的限制。明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权，三是要建立统一的城乡用地市场。
结语：小产权房的存在具有一定的合理性，在我国其存在具有必然性。通过分析，可以得出以下结论，对于小产权房采取一味的禁止政策是不能阻挡小产权房的热销的趋势，而更为理智的做法应当是：完善相关规制，科学引导小产权房进入市场流通领域。并对其加以引导和规范。我认为农村土地有限制的进入市场流通是其财产属性的一种回归，我们应当顺应趋势，使法律成为社会进步和发展的基础。
参考文献：
【1】秦晖：《农民地权六论》，[J] ,《社会科学论坛（学术评论卷）》，2007，（5）。
【2】许琦：《小产权房的发展模式及创新[J].消费与市场》，2008，06.
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摘要：近年，“小产权房”问题愈演愈烈，蔓延全国。虽然国务院各部委一再下发文件禁止农村修建和出售“小产权房”，有些地方政府也强行拆迁“小产权房”，但这些措施却依然不能阻止“小产权房”的迅猛发展势头和城市居民的购买热情。解决“小产权房”问题的关键在于改革我国土地法律制度，采取相应措施保护耕地。 关键词：小产权房；城镇化；土地管理 　 近年来国家出台了不少政策措施，以加大对房地产市场的调控力度，但至今尚未从根本上扭转商品房价格上涨过快和投资增长过快的局势。如何使房地产市场步入良性市场运行状况，关系到今后一定时期国民经济健康发展和人民生活水平的问题。2007年6月，建设部向发布了购买“小产权房”的危险警示，提醒广大城镇居民不要购买不合法的、建筑在农村集体土地上的房屋。国土资源部也多次通过不同的途径，向社会承诺“打杀”、“小产权房”这种不合法的产权行为。本文就“小产权房”的发展过程、表现及其解决的办法进行了探讨。 一、“小产权房”的发展过程 我国“小产权房”的出现并发展至今，大体上经历了三个阶段： 1.简单交易阶段。改革开放初期，我国农村村民有着大量的宅基地，少数农民由于身份的转换（农民变市民），将自己盖在宅基地上的房屋或祖传下来的房屋卖给他人。这是“小产权房”现象发生的萌芽阶段，其规模较小，但还不具有现代意义上的产权概念。 2.加速发展阶段。为吸引外资，大力发展乡镇企业，许多地区大量占用农村集体土地，其中一大部分为耕地。将农村集体经济组织的土地变为私有或由农村集体经济组织长期对外租赁，土地使用用途已无法分清。地方政府为了自身的眼前利益，将耕地转为建设用地。此阶段占地规模大，交易主要是工业用地的买卖，也出现了少量住宅买卖，产权的概念虽不十分清晰，但已确立。 3.城镇化发展阶段。随着城市规模的扩张，不可避免地占用农村集体土地甚至是耕地，大量农村剩余劳动力尤其是近郊农村劳动力转移到城市，推动了城市房地产经济的发展。居高不下的城市房价，为城市边缘带农村集体土地进行房地产开发提供了广阔的空间和巨大的市场需求。农民对土地价值的逐渐认识和维权意识的提高，使得房地产开发商同农村集体经济组织的代表者一拍即合，变相在农村集体土地上进行开发。乡镇政府为既得利益充当保护伞，颁发证件，成为“小产权房”的主体。 不可否认，“小产权房”的发展对缓解城市住房压力，稳定城市房价，提高特定区域农民的经济收益有其积极的方面。但如不加以制止，任其发展，在区域农民个体利益最大化满足的情况下，必将导致土地利用效率的低下，引发国家粮食危机和人们生存空间危机，使可持续发展和代际公平受到挑战。 二、“小产权房”的问题 从“小产权房”的发展过程看，其问题的核心在于政府管理职能的缺失，主要表现在如下两个方面。 （一）土地立法滞后，相关不配套 　 我国有关土地方面的立法长期滞后于经济和社会发展的实际，相关配套法律不完善，给土地管理工作带来了很大的困难。目前，除《》外，有关土地的专项法律法规，主要是《土地管理法》、《土地管理法实施细则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。但我国广大农村的土地存在两大问题：一是农民为改善居住条件，不断扩大宅基地的占地；二是农民为发展农村集体经济而大量兴办的乡镇企业占地，有关规定笼统、滞后，往往是发生了问题才予以规范。大量的“小产权房”出现后，仍然没有对农村集体土地流转制度做出规定，只堵不疏。滞后的立法，必然带来问题的扩大和解决的困难。已有的规定中也存在不配套，不完善的地方。如《土地管理法》62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”、“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”，但《土地管理法》及其细则并未给出“户”的具体界定标准，在农村的实际中往往因“户”产生矛盾、扩大宅基数量。而对尽可能利用原有的宅基地和村内空闲地的规定过于原则缺乏相关连接，这也是广大农村普通存在“空心村”的原因，为“小产权房”的产生和发展提供了滋生的土壤。立法的滞后和不完善，为谋取私利的群体和本位主义严重的地方政府提供了“寻租”空间。 （二）执法不力，相关部门各行其是 如上所述，即使我国土地立法有滞后和不完善的地方，但各级政府作为公共利益的代表者和社会秩序的维护者，依法行政还是有法可依的。1986年我国出台了《土地管理法》，虽然几经修改，但其基本原则和基本内容并未做太多的修改，而且这部土地专项法律虽有缺憾，除了农村集体土地流转等方面需要补充完善外，基本框架还是很完善和具有操作性的。土地管理法出台的最初几年，我国“小产权房”现象并不严重，规模也不大，如果各级政府从一开始就行使管理的职能，把这种不合法的现象制止在萌芽状态，或是给出合法的出路，“小产权房”不会发展到今天的规模。纠其原因，要么是本位主义显现，缺失了管理职能；要么是执法过程中不力。由于对土地违法案件的查处需要相关部门的配合，其中尤推规划、土地、乡镇地方政府和司法部门。从多数执法过程来看，之所以执法不力是各部门的各行其是，缺乏合力，以至于束手无策，任其发展。 因此，维护社会秩序和体现公共利益，需要各级政府管理职能的到位。但政府管理社会的基本职能――立法、执法职能的缺乏，必然带来诸如“小产权房”问题的产生。
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　 三、解决“小产权房”问题的对策 　解决“小产权房”问题的基本原则应是政府主导、综合考虑，具体问题具体分析，在保护农村集体经济组织、购房者基本权益不受侵害的情况下，最终使其合法化。对一些明显违犯国家政策、侵占耕地的“小产权房”，应坚决予以拆除。 （一）明确“小产权房”的不合法性 虽然说我国目前有关土地管理的法律法规还不健全、不完善，有些甚至是相互冲突的。但我国《宪法》和《土地管理法》等法律法规，并没有规定“小产权房”的合法性。而且面对我国目前日益严重的耕地危机，为了确保全体公民（非局部公民）的最基本生活权益和社会的应对日渐复杂的国际环境，绝不允许少数既得利益者钻法律的空子，打“擦边球”，以达到损害国家根本利益、获取局部利益的目的。 （二）进一步完善相关法律、法规 面对社会激烈的争论和“小产权房”屡禁不止的行为，应明确“小产权房”处置的时段，对现已经完工出售的小产权房列为处置的范围，对未建或正建的“小产权房”立即叫停；公告社会，对以后再建的“小产权房”一律拆除，并追究当事人的法律责任，给“小产权房”来一个“急刹车”。同时，相关部门应抓紧进行相关配套法律、法规的制定和完善工作，重点是抓紧制定我国农村集体土地流转规定，以及根据我国地质地貌、土地适宜性评价、区域经济发展情况、建立国家主体功能区的要求，统一农村村民宅基地的划分标准及流转办法。 （三）妥善处置现有“小产权房” 承认“小产权房”现象的产生和发展，是特殊时期出现的一种特殊“经济现象”、“小产权房”在我国的出现有其特殊的外部环境，与我国经济社会的发展和城镇化进程中相关法律体系建立不完善有关。城镇房源的供应不足及居高不下的房价而产生的供需矛盾是其发展的直接诱因，但政府管理职能的缺失是其产生和发展的根本原因，政府有不可推卸的责任。它是我国实现经济社会跨越式发展过程中一种特殊的“经济现象”，这种经济现象需要政府及时加以引导和妥善处置，以使其尽快走入正确的轨道。 （四）区分类别进行合法化运作 　 对于不同区域、不同类型、不同年代的“小产权房”，政府应在摸清家底的基础上，进行分类处理。主要包括：一是对于符合乡镇规划且已由村委会或乡镇政府办理了确权发证手续的“小产权房”，允许其补办合法化的购买手续，但应将开发商与购买者相区别，即开发商应依法补交各种费用，将集体土地变为国有房地产开发用地；对“小产权房”变为“大产权房”后的房价，由政府牵头组织有关机构进行评估，合理确定房屋的购买价格，在购房者补交原购房价与现评价估价差额后政府发给合法的产权证书。开发商和购房者各算其账，政府作为中间人，一手托两家，妥善处理开发商、购房者、国家三者之间的利益。二是对不符合乡镇规划、占用耕地建筑的“小产权房”，政府按成本价回购，作为福利房或廉租房使用，影响比较大的予以拆除复耕。三是对由于兴办乡镇企业而将农业用地转为建设用地上的房屋，应清查摸底，对破产或无力经营的企业，在合理补偿的基础上由政府进行土地征收，作为储备用地，严禁此类土地再次进入“小产权房”开发市场。 “小产权房”的出现给政府土地管理立法和执法是否到位敲了警钟，“小产权房”的处置给政府出了难题，能否妥善处置事关政府的形象和社会稳定。“小产权房”的出现应引起政府和全社会对我国城镇居民住房、农民宅基地的划分以及农村集体土地流转制度建立的深度思考。 　 参考文献： [1]王海卉.从“小产权房”看农村土地制度的变革[J].规划师&#，（4）. [2]王琳.中国特色的帕累托改进――小产权房的出现[J].科技创新导报，2008，（4）. 　 [3]魏瑛.关于“小产权房”的法律制度分析[J].财经界（中旬刊），2008，（3）. [4]戴超，席枫.“小产权房”的负外部性分析[J].全国商情（经济理论研究），2007，（12）. 转贴于 免费论文下载中心 http://www.hi138.com
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