高房价是如何一步步摧毁中国实体经济的？
高房价已经成了社会各界的众矢之的。大众一致抱怨，高昂的房价让人民生活在水深火热当中，使民生问题无法解决。关于高房价，近几年来，我不知道写过多少文章，费过多少口舌来阐述政府将房地产作为支柱产业发展和高房价的巨大危害，呼吁中国警惕房地产泡沫。
我还记得，2014年，我因写了一篇《高房价十宗罪》，痛批“土地财政”，因此我的微博险些被销号，去年初，我在微博上写了一篇《高房价是如何摧毁中国实体经济的？》被禁言，一些专家学者还说我老余不懂经济，危言耸听，并为高房价辩解：“搞死中国实体经济的不是房地产而是互联网电商”。但令人欣慰的是，后来这篇文章中的一些观点被《新华社内参》引用，送进了中南海供最高决策考参阅。
今年7月，全国金融工作会议提出：“要把主动防范化解系统性金融风险放在更加重要的位置、进一步深化银行业改革、端正监管定位，金融业保险业要回归本源，服务实体经济发展。”这说明，最苗决策者们已经意识到金融业“脱实向虚”和房地产泡沫的危害性，并下决心加以治理。今天我们来看看，高房价是如何一步步摧毁中国实体经济的？
房地产营造出一派虚拟繁荣的假象
今天，我们来梳理一下中国房地产的历史，再来梳理中国经济的历史、时间节点、政策节点、变化节点。以期让我们更好的理解中国特色、经济基石，以及房地产和制造业都发生了什么变化？
中国的房价是从2003年开始逐步上涨的。年，房地产开始取代实体经济，被全国追捧。
始于2002年末的SARS，在2003年3月以后突然恶化，相比1997年的亚洲金融危机，这次危机来的更迅速、令人措手不及。
遇危机、必刺激，这是中国逐渐形成并被认可的思维。
2003年，“胡温时代”来临。在这一年，一项影响中国未来趋势及无数人命运的政策出台了。
日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）获准通过，”房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。实现房地产市场持续健康发展，对于全面实现小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义”。
从18号文开始，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨。自2003年开始的三年内，连续三年，社会固定资产投资增长率超过了22.5％的上限。
当资源涌向房地产领域，赚钱效应很快蔓延，炒房热度高烧不退，辛辛苦苦做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多，这种信号一旦蔓延，一些从事制造业、服务业的企业家纷纷把钱转移到了炒房炒地皮，浮躁和泡沫让人放弃了在实体经济领域的研究、创新。
从2003年开始，我国的房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿到2011年的6万多亿。全中国的资金都开始涌向房地产，开发商与购房者一起拿钱玩了10年的财富狂欢盛宴、皆大欢喜！
房地产热火朝天，需要大量的钱，央行开足马力印发货币，大量货币再转到房地产行业，房地产行业继续红火，连续10多年，踩踏着实体经济，营造出一派虚拟繁荣的假象！
转折点：2003年
如果2003年，我们继续房地产的消费品属性，不要把房地产定性做为未来中国的支柱产业，而是立法大力做强做深制造业，扶持国际影响力的制造业企业和品牌，严格立法保护创新、产权、专利，倡导全民创新、研究、科研，倡导匠人精神，发展至今，该是什么样子？
在银行、房地产开发商享受着房地产的高速增长带来的巨大利润时，地方政府也尝到了房价上涨的巨大甜头，社会中掌握着核心资源的利益方都希望房价上涨、都希望房地产增长、都在依赖房地产时，苦的就是无数的老百姓，因为，只有没有任何资源的老百姓在单方面的希望房价降下来，但这一天，再也没有等来。
同时期，人民币在国际市场却在升值，出口优势下降，大量制造企业步履维艰，但同期房地产业却在高歌猛进，一正一反，钱和人才都快速流向了房地产业。
这没有等来的房价下跌，一直从2003年持续到了2013年！而且是一路高速疯涨！10年的时间，成就了中国的房地产，消耗掉了中国的实体经济活力！
有人感叹：海尔做地产，美的做地产，雅戈尔做地产，苏宁做地产，苏泊尔做地产，格力做地产，格兰仕做地产，奥康做地产，长虹电器做地产，五粮液、阿里巴巴都在做地产，神奇的地产啊，让72行最后都殊途同归！
日，《劳动合同法》正式施行，在实体经济已经很艰难之时，在制造业急剧下滑之际，外因是出口急剧下降，这部本意很好、保护员工的法规，对很多企业主来说却是很艰难的痛、过不去的坎。
转折点：中国的2009年
在美国次贷危机影响之下，全球经济下滑，但其实我们自己知道，由于中国经济的特殊性和封闭性，对中国的影响其实小于全球，如果我们能坦然接受现实，接受经济下滑，并能深刻预见到M2增大、大规划基建和信贷刺激后的一系列恶果，顺势转型，放下房地产，倡导制造业和实体经济，为实体经济减税、暂缓或优化劳动合同法、扶持创新和研发、保护产权和智慧成果，走到今天，又是如何？
2009年第一季度，银行放出的贷款超过了过去三年的总额，银行被政策压着必须放出多少贷款，这些钱大多是实体经济企业借出，大多流向了担保公司或房地产，没过3年，要求必须归还，而大多企业均无力偿还，成为了在2012年前后压垮实体经济的最重的一棵稻草。货币大量增发，2009年底，中国的M2余额超过了美国。
转折点：美国的2009年
2008年，是美国次贷危机最为严重的一年，2009年，奥巴马上台，强调重振制造业和出口，并于同年推出7800亿美元的投资计划，并强调降低金融业比例、增加出口，让美国经济建立在岩石上而不是沙滩上，日，众议院通过8190亿美元的“买国货”刺激条款，2010年8月，奥巴马签署《美国制造业促进法案》，通过减税、贷款、能源补贴等一系列措施来重振制造业，让在美生产效率提升，并鼓励美国的制造业回归。
年间，美国工业出口占总出口的60%。美国的ISM制造业指数在2008年最低为32.4，从2009年8月回升到50以上，现在已经回升并超过次贷危机之前的水平。
可惜，最好的调整时间都过去了，其实2008年就是最后的机会，如今，很多企业都没有了，再来一个巧妇，又如何去做好炊？
被房地产绑架之下，房地产一冷，整个产业链都受影响，经济就严重下滑，政府就赶紧降准降息放水刺激，然后这些钱又流不到实体经济中，只能进入房地产，房地产又变热，房地产一热，整个社会的钱就快速转入房地产，钱也热购房者也热，价格就快速上扬，于是政府就赶紧限购限贷调首付等，政府没了房地产也不行，老百姓不买房子也不知道钱往哪儿花，在中国目前这个经济棋局中，谁都很惶恐。
2008年以前，一路调控一路涨；
2008年，美国次贷危机；
2009年，大放水，4万亿投资，10多亿信贷投放，超强大力丸伺候；
2010年-2012年，继续限购限贷调控，继续涨；
临界点：中国的2012年
2012年时，是史上中国房地产最疯狂的一年。开盘就卖完，一天一个价，地产商、购房者、地方政府都疯了，同期的海南也是处在2011年房地产最疯狂的回落期，货币持续大量增发，2012年，中国的M2余额是美国的2.58倍，是日本的8.34倍，是欧元区总共的3.68倍。
中国的国企和央企都纷纷涉足房地产业，充当抬高土地价格和房价的先锋。一些地方的品牌企业也纷纷被地方政府拉进了房地产。房地产成主业，没有心思做别的，中国产业竞争力普遍下降。
高房价榨干老百姓的血汗钱，城市普通人老少几代人的钱都花在买房上，成了房奴，吃饭、穿衣、给孩子买玩具的钱都舍不得，中国消费一直起不来，消费起不来，实体企业就拉动不起来，十几亿的人口，消费市场却不高，企业经营难以维系。
紧接着，在2013年我们就迎来了狂欢之后的钱荒，一切又都变了。这一年，房地产高涨、李嘉诚们开始离开、外资开如撤离、工厂大批迁至东南亚。中国经济进入典型分明的红（房地产、金融）与黑（实体经济）时代。
资本追求利润最大化的本质要求、地方政府对土地拍卖收益的过度依赖，根深蒂固的社会传统，收入差距的扩大，这些因素交织在一起，导致房地产市场的畸形。如果不运用现代市场经济的税收手段进行调节，如果没有政府以代表广大人民群众利益为出发点的有效干预，就难以培育起健康的房地产市场。
房产泡沫越吹越大
从2015年年中开始，中国的房价开始了新一轮飞涨，特别是在北上广深等一线城市。股市低迷驱使大量投资者将资本投向房地产，随着房价的提升，住房投资也逐渐上升。
从短期来看，房地产市场的复苏有助于促进中国经济增长以及提高国际商品价格。数据显示，住房投资约占中国GDP的10%，对经济有着强大的推动作用。房地产对钢材需求量的增加带动了钢产品，以及铁矿石、煤炭等初级产品价格的上涨，推动了世界市场的恢复。例如，作为这些产品的主要出口国，澳大利亚的商品价格指数与中国房地产投资变化同步，并受以上趋势影响逐渐显露出复苏迹象。
但与其他国家不同，中国房价上涨带来的影响更多是消极的。中国股市与房地产市场有着紧密的联系，投资者没有过多的选择只能把资本投向其中之一，因此一方的不景气必会导致资本流向另一方。而诸如降低最低首付款比例等房贷宽松政策还增加了房价进一步上涨的可能。
2016年2月，中国主要城市的房屋租赁价格（按全年水平计算）占房价的比例已远低于银行贷款利率（4.35%），北上广深每平米的房屋租赁价格与房价比分别为2.0%、2.1%、2.6%和1.6%。这意味着购房者除非等着房价上涨卖房获利，否则将无法通过租赁获得收益。
最新数据显示，2014年中国大城市的房价（每平米）与家庭年收入比呈虚高趋势，深圳为21.7%，北京为20.1%，上海为19.7%，远高于1980年代东京的房产泡沫水平。
中国货币超发触目惊心，中国1990年货币总量1.53万亿，万亿，21年翻了59倍。美国货币总量同比增1.99倍。美国规定货币发行量不超过GDP的70%，中国却超2倍。2008年前40多万亿元，2015年底已突破100万亿元，通胀压力难解，资产泡沫越吹越大，如不拧紧货币阀门，问题将越积越多。
2015年，实在是顶不住了，政府又解除限购、限贷，降息，降准，界定首套房，二手房免税。
2016年，除了房地产，刚刚到来的这个秋天，祖国山河一片萎靡，其中最无精打采的则属当下的实体经济。
在国民收入并未出现大幅增长的背景下，中国的一二线城市房价早已经超越欧美，成为全球房价最高的国度。如今，上海中心城区的房价早已经遥遥领先世界上最富有的城市纽约；而在北京，东五环之外的通州区，房价业已超过老牌资本主义国家法兰西的首都巴黎。
根据公开的数据，在2015年，北京市职工的平均工资只有区区7086元（尚有不少吃瓜群众说自己拖了后腿），而巴黎市民的平均工资呢？唉，真是惆怅，咱就别说巴黎职工的平均的工资了吧，咱们就说说法国的“最低工资标准”吧，法国的最低工资标准是1300欧元左右，约合人民币12000/月。
当然，大家不能沮丧，毕竟，我们一线城市市民的人均收入最低，但没关系啊，我们一线城市的平均房价最高呀！
有一次朋友们聚会，对高房价恨的咬牙切齿的莫过于那几个做实业的朋友，尤其是老老实实做实业没把钱投向房市的人，提到如今的房价，都是一副恨不得大厦当倾的表情，他们的理由坚定而不容任何人反驳。
世界上，从来没有一个国家可以依靠货币放水和土地垄断所促成的“高房价”，能够实现本国经济高速可持续增长，并成功跨越“中等收入陷阱”，实业才应该是中国经济发展的“脊梁骨”，但现在，这根“脊梁骨”正在被一点点腐蚀软化，正在被一点点抽走。
房地产积累起巨额财政收入，供养巨大官僚体制和官员，官场腐败，干预市场，挤压企业的生存空间。比如一个镇供养的城管就有120多人，城管对小商小贩打砸赶，搞强拆，充当打手，这是对底层人民和底层经济的严重损伤。人民靠省吃俭用积累的资本创业是越来越难。
巨额房地产财政供养庞大官僚体制和官员，使得财政需求越来越高，一旦房地产不能满足，他们就对实体企业大力搜刮，收过头税，乱摊派，无度罚款，企业苦不堪言。
经过无数次的调控，2016年，房地产市场依然火爆，政府开会去库存，再降息降准，降首付，降二套房首付，二手房交易大面积户型也免税，央行开年就放水，发现深圳上海这么疯涨？快快快，深圳上海继续加强限购政策，社保2年改5年、贷款政策变化等。
北上广深等一线城市的民众忙着离婚，以至于民政局不得不为此制定一揽子新规新措施；二三线城市虽然没有迎来全民离婚大潮，但也是一片喜迎房价上涨的态势。
高房价加大了制造业成本，削弱了中国经济竞争力
制造业这个成本是多方面的。比如购买土地的成本增加了很多倍。劳动力的成本也增加了很多倍。因为工人也需要住房，买房的付出多了，这个成本也会间接落到工厂的身上。职工买不起房，怎么愿意到你这里工作?要求加薪就是急迫的。相比较中国的土地成本和金融成本，中国制造业的成本要高于美国很多。因为美国的土地成本可能只有中国的三分之一，而贷款利息，中国也高出四五倍，甚至更多。中国唯一的劳动力成本还有优势。国外到中国设厂，并不是看中中国的成本，而是市场。他们把工厂的成本都通过高价格转嫁到中国人民头上。比如汽车中国的价格要比国外高几倍，连在中国组装的手机、电脑，国外的价格也要低三分之一左右。
全球最大的汽车玻璃供应商——福耀玻璃集团创始人曹德旺在谈到中国实体经济的问题时，他十分忧虑地说：“中国实体经济的成本，除了人便宜，什么都比美国贵。中国制造业的综合税务比美国高35%，在美国做工厂的利润比中国高。国内的地价更是高的离谱，我在美国那边办个工厂的土地基本不要钱。”
就连中国最著名的实业家任正非也为深圳的高地价、高房价叫苦不迭。因地价昂贵，严重制约了华为的发展空间，无奈之下，只好把生产、研发基地外迁，华为的南方工厂、南部基地都迁到东莞松山湖，把数据存储中心迁到贵州，把研究所设在上海、西安、武汉、成都等地。
另外，高房价也导致人才的外流，即便在华为上班的本科生，月工资12000元以上，他们在深圳也买不起房。
经济学家早就论断，过度楼市必然带来货币泛滥。这是早期经济家坎蒂隆的论断。中国就证明了坎蒂隆效应。中国印了这么多钱，就是进了房地产，所谓政府重大项目，也多与房地产有关。印了这么多钱，实体企业贷款仍然困难。日本企业贷款利息不到1%，而中国企业最少15%，还可能要用高利贷。因为房地产的利润更高，银行都愿意贷款给房地产开发商，还能从中拿回扣，买成本房。一个实体丘企业贷款到期，银行就申请法院动结资产，而那些欠银行几百上千亿的房企，除了跑路者之外，银行从来不动结房企的帐户和员资产，原因大家都懂的。
高房价不仅加大了制造业成本，还削弱了中国经济竞争力。现阶段我国城镇的房价如同粮食价格一样，属于基础性价格。房价的变化直接影响到一系列商品和服务业的价格。首先是导致劳动力成本上升。在房价和房租大幅度上升的情况下，企业不得不提高员工工资。如果不提工资，在实际上劳动力供大于求的情况下，企业却陷入招工难的困境，使我国产业升级没有取得进展的阶段，弱化了劳动密集型产业的比较优势，加剧了就业压力。
其次，房价过高，提高了商业成本，一方面是零售商业的场租费用上升，另一方面是由于消费的有效需求不足，生意清淡，使商业零售业和服务业的经营陷入困境，将导致一业畸形发展、百业衰退的局面。主要原因是商业场租费用过高，抬高了流通费用，导致虽然直接生产成本低但市场销售价格高的矛盾。城镇场租费用过高，更使小本经营的生意难以维持。因此，高房价阻碍了商业服务业的健康发展，减少了城镇就业机会，也减少了政府的税源。
创业不如炒房
几十万、上百万，几百万，还买不到一套房。而中国很多 企业家当年创业时，可能都没有这么多钱。而现在买套房的钱都不够，人们怎么去创业? 虽然李克强总理发出“大众创业、万众创新”的号召，因为地价贵、房价贵、税负多，人们想创业也租不起房，更买不起土地工厂。高地价、高房价大大推高了创业成本，不少青年人开个店、办个小微企业，辛辛苦苦挣来的钱还不够交纳房租费。“一人创业全家破产”的例子在我们身边不停上演，“大众创业，万众创新”成了一个布满鲜花的陷阱，创业、创新就是找死，谁还有创业的动力?
没有创业，哪里来企业和产业? 没有创业，人们又怎么就业，怎么生活？没有就业，社会又怎能稳定？
高房价催生了众多人的财富梦，全民都炒房，都想一夜暴富，不劳而获，坑匡拐骗，信誉破产，经济环境恶劣。老板路跑跳楼，高利贷破灭，此类案件天天发生。
很多创业者认为炒房是最好的创业机会，银行还可以零首付，不需要成本。炒房比什么都赚钱。今天北京一个人说，当年以6万块钱炒楼，现在赚了2000万，该退休了。现在谁不赚房地产的钱谁就是傻瓜，谁去做实业就是找死，全民炒房就这么起来了。
高房价对实体经济的“挤出效应”
制造业更是一片哀鸣之声，中国这个曾经的“世界工厂”早已经名不副实，人口红利逐渐丧失，中国的人工成本早已经高出越南印度等东南亚国家不知几倍，然后，高税负和高房价联袂出击，成为压垮众多知名制造业企业的“最后一根稻草”。一个谁也不能忽视的事实是，越来越多全球知名制造企业，正忙着将工厂从中国大陆迁回本国，或者迁往人工成本更低，土地和税负更低廉的东南亚及非洲国家。
当网络上“炒房兴邦，实业误国”这句戏谑的段子，正在民间被越来越多的实体经济从业者所认同，我们的情绪不仅仅应该只感到悲哀，更应该感到深深的恐惧。
如今，还坚持做实业的人，在富人阶层中多少都有点不好意思了。华为的任正非专注通讯设备制造30年，他个人所积累的财富仅勉强入围福布斯富豪榜，辛辛苦苦干三十年的实业所赚取的财富还没有房地产开发商一年赚的多。
房地产培育中国大批房地产富豪，看看中国富豪榜上榜富豪中，有一半都是做房地产的。这些富豪移民国外，资金外流，他们狂买国外奢侈品，拉动国外经济，形成对中国民族品牌巨大挤压。
几年前还有人动辄提一下“企业家精神”，现在都忙着圈地去了。坚持做实业，做创新的被玩地产的人玩笑地称之为“武大郎精神”，意思是自家漂亮媳妇都跟“西门庆”睡了，你这还傻不拉几地着坚持着“匠人匠心”起早贪黑地做炊饼，除了令人感动之外，免不了服毒而死的悲惨结局。
十几年前，买不起房子的人在网上大骂房地产开发商，十几年后的今天，没有人再骂地产开发商了，毕竟大家还是成长和变得聪慧了——连我隔壁的七十岁大娘都知道推高房价的幕后之手根本不是开发商，而是政府了。
以前我隔壁的大娘经常骂：“这些房地产商真是王八犊子，钱都给他们赚去了，老百姓一辈子也买不起一套房子”。
房价如此之高，根源在于现在的土地制度和地产政策。首先政府垄断了所有城市用地，不仅如此，政府还利用“城镇化”的政策低价购买农民的土地，然后通过拍卖的方式卖给房地产开发商，从中赚取了巨额收入，额度之大，往往卖地收入能够占到地方政府收入的40%以上。同时，为了“控制房价”，政府还不断出台越来越严格的控制措施，以至于房价不断高企，中国房子已然超脱了居住属性，而上升至金融属性，富裕阶层因为房子而愈发富裕，同时社会两极分化愈发严重。
从来没有任何事物像中国的房地产一样，啪啪啪专业打脸15年。这些年，被中国房地产啪啪打过脸的从中央到地方政府，从权威媒体到经济学家，摘下口罩看，一个比一个的脸肿。
中国式的抑制房价过快上涨十分魔幻，政府既不大幅增加市场土地供应，央行亦不放缓印钞速度，同时又坚决不能让房价下降，选来选去，只有“限购”这一条路子可以选。
这就像一个人失血过多亟需输血，可那边来了名庄严肃穆的医生，检查一遍，最后说了一句：快，赶紧放一首《嘻唰唰》给病人缓解一下紧张的情绪。
一件商品价格太高，不想方设法扩大供应规模，却一门心思地要限制购买，那结果只能是一个：越限越涨，这是最基本的市场经济学常识。
本质上来说，限购依然是计划经济思维中的“歪门邪道”，天天四处叫着我们是市场经济，我们要用市场经济的逻辑让市场调节房价，但嘴刚一闭上，刚刚说的“市场经济”的余音犹在，转身就迫不及待地在限购政策的文书上签上了“同意”二字。
如今，持续扩大的M1增速和M2增速之间的剪刀差，已经超越了近年来的最高值。中国的实体经济从来没有这么难过，资本每天都在对实体经济唱《离歌》，这从央行公开的统计数据就能看出来，2016年上半年房贷占信贷总量超30%，甚至有部分银行这一数字超过70%，也就是说，除了房贷，银行几乎没有其他贷款。
资本不愿意进入实体经济，这与其说是实体经济的投资回报率过低，不如说是房地产市场的投资回报率实在太高——是啊，你办个工厂辛苦一年，优化流程，创新技术，到头来一年的净利润还不如年初在北上广买套房子，既不用加班，又不用担心过劳死。
房价上涨不可怕，如果实体经济能够蓬勃发展，北上广的房子涨到均价10万/平米也符合市场经济的定律，但显然，当今的逻辑却像“逆世界”一般，颠倒了过来，实体经济萎靡不振，房价却像个吸血鬼一般，还在吸允着实业的骨髓。
所以，我想说的是，我们真正恐惧的，或者说我们真正应该警惕的是高房价对实体经济的恶性“挤出效应”。
最近这几个月以来，每周都能听到有人问我如何看待现在的房价，和未来的房地产市场。我的答复都差不多：如果土地制度根源以及当前控制房价的政策思路不改变，再加上央行昼夜不停地加印钞票，恐怕房价还是会继续上涨，因为你要知道，“他们”并不想让房价下降。
去年6月份的时候，《人民日报》发了一篇文章，说“房子是给人住的，不是用来炒的，树不能长到天上去，房价也一样。”言下之意是房价马上见顶，房价不可能涨到天上去。
这真是醒世恒言，可问题恰恰在于，所有人都知道高房价扛不起中国经济的未来，但大家骨子里更恐惧的是，现在不买房，谁又会对我自己的未来负责呢？一张报纸几段文字就能扛起个人命途的未来了吗？
年初买房的人都笑了，年初听劝的人都傻了。毕竟，面对口号的时候，人民有可能是傻的，但面对自己的真金白银的时候，这届人民似乎并不傻！
所以，雪崩时，没有一片雪花是真正无辜的。我们都被裹挟在那只越滚越大的雪球中，所过之处，鲜花和钢筋一样，都被碾为齑粉，至于这只大雪球，最终是滚落悬崖，“硬着陆”摔的稀碎，还是能在崖边刹住车，挤出那些巨大的泡沫慢慢融化，谁也不得而知，更重要的是，可能根本就没有人真正关心那个雪球的“未来”。
90年代初，随着房地产泡沫的崩溃，日本经济陷入了长期的停滞。为了避免这种悲剧的重演，中国需要采取切实有效的行动制约泡沫化的房地产业并对房价进行管控。
我国金融业“脱实向虚”的风险值得关注。金融的背叛实业，脱实向虚带来的风险不容低估。从经济发展角度看，金融与实体经济是共生共荣、相互促进的,离开了实体经济这个根基,金融业就会吞下自我膨胀的恶果,而没有金融业的良好发展,实体经济也会缺乏活力，脱离实体经济的金融也是无源之水。
总之，实业兴则国家兴，不破除高房价恶魔，中国实体经济就难以走上健康发展的道路。政府和金融业必须把为实体经济服务作为出发点和落脚点，回归本源，加大对实体经济的支持力度，把钱用在刀刃上，这才是金融业和我国经济赖以存在发展的基础所在。
【作者简介】余胜海系资深媒体人、财经作家、独立人文经济学者，长期从事高端财经人物访谈和中国经济、商业史、企业管理、商业模式和企业案例研究，著有《任正非和华为：非常人非常道》《企业家大败局》《华为还能走多远》《绝不雷同：小米雷军和他的移动互联时代》《能源战争》《变革时代》《解密中国顶级CEO》《海旧创业赢天下》等十余部，多部作品在国内获奖并译成外文出版。
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友情链接：房价这么高房产商为何难赚钱：大头被政府拿走|李嘉诚|杨红旭_新浪财经_新浪网
　　房价这么高房产商为何难赚钱？
　　过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商的日子再也回不到年间的暴利时代。
　　80家房地产企业近日公布了三季报。数据显示，前三季度80家房企总营业收入为4244亿元，合计净利润为343亿元，净利润率为8%。从季度看，80家企业中有52家利润率低于10%，房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
　　于是，人们不禁要问，房价如此高，开发商利润率却一路下滑，那么高房价之下的高利润都让谁拿走了？
　　首先，大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金，二是税收。如果说房子是面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵，则面包也会提价。而部分热点城市的地王，由于开发商争抢激烈，出现“面粉贵过面包”也不稀奇。
　　越是房价高的城市，地价在房价构成中所占比重越高。中国土地勘测规划院的数据也表明，相比十年前，住宅地价上涨幅度最大，高达340%。举个例子，今年来，北京多块区域地块的楼面价高达5万元左右，如果一两年以后卖房时以8万左右的价格出售，则地价占比超六成。
　　此外，房地产税收更是地方政府税收的另外一大块。与房地产业相关的税种主要有七个，占地方财政收入比重约三成，其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税，2014年占比为18%，而2001年仅为7%。
　　还有很大一部分，是被金融机构赚走了。2010年至2013年，由于持续不断的房地产调控高压，在融资方面，金融机构设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，不仅广大中小开发商拿不到贷款，就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是，开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。
　　另外，在房价上涨偏快、房价较高的城市，如果以5-10年这样较长时间跨度来看，开发商的赚钱能力，其实不如炒房者、长线投资者，以及业主。由于这些城地价上涨快于房价，所以只有较长时间持有土地与房产，才能获得较大收益。
　　所以，过去很多年，李嘉诚囤地捂盘式的开发方式，才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年，受制于政策收紧，以及业内流行高周转，开发商急吼吼的加速开发，一块地还没捂热，就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者，所获利益(或房子升值)更丰厚。从这点来看，开发商更像长工，而非地主。
　　总而言之，长期来看，房价特别是一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨得让人看不懂。但是，开发商的日子再也回不到年间的暴利时代。在此背景下，地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下，也不可能长期高息压榨开发商(部分已经因为不堪重负而面临倒闭)。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者，依然可以继续分享楼市红利。
　　□杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)
(原标题：房价这么高房产商为何难赚钱？)