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提问者:&&BDA&|[辽宁 朝阳];& 13:16:00
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您好，凭借收条，你可以要求对方退还房款。&&
&&&具体情况，你可以带上你的相关资料，来所上与我详谈。
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你好：可以诉讼解决，可以让他回来或公告。如需要可联系
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文昌：开发商延期交房 以老板出差为由拒还退房款
作者：王渝
　　开发商延期交房业主退房屡碰壁
　　南国都市报3月19日讯(记者王渝)&买了套房子，因为延期交房之后签订了退房协议，但至今退房款还拿不到。&梁先生反映，日，他从文昌&义方家园&购买了一套房子，根据合同约定，开发商应在日交房。但到了那天，开发商称无法按时交房，要延至2013年4月。
　　到了2013年4月，梁先生又被开发商通知，称他们也不清楚何时能交房，并告知可以退房。随后梁先生于2013年10月申请退房。一个月后开发商才签了退房协议，同意2013年11月支付退房款，但又一再拖延。&售楼处说老板同意2月支付，到了2014年2月底，又说老板出差了，我每天打电话询问，得到的答复就是老板出差。&梁先生说。
　　开发商负责人符先生表示，由于当年承建方单方面终止施工，直接导致购房户无法按期拿到房门钥匙。&一号楼的确有部分业主与我们签订了退房协议，也有一部分拿到了钱。&符先生说，目前开发商正在积极处理，&估计要两个月，到时候我们一定会将退房款给业主，希望业主给予体谅。&
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为了煽动购房者的购买欲，开发商往往会打出很多招牌，其中不乏一些虚假的套路。其中风靡一时的“以售代租” “售后包租”等至今还是房地产业的一个经典案例。
“售后包租”是商办类地产项目屡试不爽的一种快速营销手段，通过“高回报率”以及“回购”等保本的宣传吗，让购房人难以拒绝，从而让开发商达到快速销售的目的。
早在2011年，国家住建部就在《商品房销售管理办法》中规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。尽管如此，依旧有许多开发商试图寻找捷径剑走偏锋。
近期，就有平谷中弘御马坊的多名业主不小心踩进开发商的陷阱，目前正在艰难维权中。
名词解释:以租代售
所谓的以租代售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
本期关键词--御马坊业主维权
地点:平谷中弘新奇世界御马坊项目
事件概况：
中弘御马坊项目初期打着“以租代售”的方式违规卖房，后因新政推出导致银行贷款没批下来，开发商通知业主退房。部分业主已于今年8月退了网签，但到现在为止开发商依旧逾期不退款，业主无奈之下多次寻求有关部门帮助，屡次沟通下目前还没有具体结果。
事件经过:新奇世界御马坊项目是上市房企中弘控股旗下的楼盘，楼盘宣传称楼盘周边配套建设有多个娱乐中心和商业中心，并承诺以租返贷的形式进行托管(3年6%，5年6.5%，8年7%)，且5、8年后业主可提出申请，开发商必须无条件按购房款的130%、150%的价格回购，也可自行按市场价格出售。
但业主签订购房合同和托管合同后，开发商单方面私自两次更换托管公司，4次修改托管合同。
后向1700多名业主发函，若不签订《全产权房屋经营托管合同》必须退房，新托管合同中包含托管期满后房屋须被强制回购、业主无权干涉房屋结构更改等不合理条约，且中弘卓业出具的托管担保函对担保事项可随时撤销。
无奈之下业主多次主动与开发商沟通，开发商不解决问题，并撤换之前对接的销售总监，并声称选择如下:1、退房;2、签含强制回购的托管合同;3、不再托管业主自行处理。
至此，原签订的托管返租并到期可按市场价出售的合同被中弘单方面强制解约。御马坊楼盘的这种行为不止涉嫌虚假宣传，更是涉嫌欺诈消费者，无疑侵害了购房者的权益。
有关部门回应:平谷区住建委回应该项目开发商“应当无条件退房”。
事件结果：目前近百名业主仍没有收到退房款。
小编在这里劝告各位想要买房的同学们，任何披着 “售后包租”外衣的项目，都是不合规的!不要因为开发商诱人的幌子而让自己陷入维权的困境，正在维权的战友们也请继续加油捍卫自己的权利!
来源：网络
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今日搜狐热点内部认购是指开发项目未取得售房许可证的情况下，面向老客户、本单位职工的一种前期认购活动。但是实际操作中，它的“销售”对象往往不像字面上所说的仅限于内部，而是向社会开放。在此期间的认购者，一般能享受一些特殊优惠政策，比如开盘之后的优先认购权，赠与数月的物业费，房价折扣等等。双方一旦达成协议，待项目销售手续齐备，正式开盘以后，认购人就可以按照内部认购期间达成的协议，与开发商签订正式的认购书或购买合同了。认购方式一般有两种：一种是对认购人和认购房屋采取登记方式，不收订金，双方退房均不承担责任；二是对认购人和认购房屋采取协议式，收取订金，有的甚至收取房屋全款，如果认购方要求退房，已交房款则不予全额退还。内部认购对开发商的好处至少有两个：一个是为项目开盘提前造势，另一个是提前吸纳购房者资金，支持项目开发建设，减少贷款利息支出。因此，内部认购被越来越多的开发商效仿。内部认购是开发商将楼盘的宣传与销售在法定预售许可的基础上提前销售的一种举动。其实质是一种规避法律行为，因为只要签订了内部认购协议，且具有交付订金或预付款等付款行为，本质上就是预售商品房，就违反了《城市商品房预售管理办法》。因而，该内部认购协议不受法律保护。在一些开发商的《认购协议书》中往往有这样的内容：客户支付定金后须在本协议书规定时间内到售楼处签订《商品房预售合同》。如到期未签约或未支付房款的，视为自动放弃。卖方对买方所认购的房屋可以继续销售，买方所付定金不予退还。这样的协议书是没有法律效力的。建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。第九条规定：开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。开发商在没有取得《商品房预售许可证》的情况下销售，违反了《城市商品房预售管理办法》。开发商与客户签订的《商品房认购协议书》因违反法律规定而无效。所以已签订《商品房认购协议书》的购房者，如果不想购买此房，有权要求返还已经交付的定金。谁知道开发商没有商品房预售许可证,交了定金能要回吗？开发商还没有交房，是否可以看房要具体分情况决定：从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都会得到法院的支持。2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。(5)开发商原因导致无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。正常情况下退房损失： 买方在赔偿房总价20%违约金情况下也可以退房。已经交了2个月的月供了 ，今年12月才 交房，交了 50％的首付我今年一月分买的 房，可以退吗，现在 想退房开发商还没有交房，我 可以退房吗、按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。 《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 因此，开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以起诉要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。 以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之，发生商品房欺诈纠纷后，购房者应当及时与开发商沟通，如果无法协商解决问题，那么则应当及时向法院起诉。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为，购房者不仅可以要求返还房款，还可以要求惩罚性赔偿。希望以上解答对您有所帮助，如果还有什么需要咨询的，建议您直接联系律师，他们会为您细心解答的。开发商没有商品房预售许可证是欺诈吗延期交房不仅仅指合同中约定的交房日期已到，并要求开发商承担赔偿责任，发现开发商并无预售证 根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，包括合同履行后可以获得的利益，应当认定无效，导致购房者与开发商签订的商品房买卖合同不能到房屋管理部门备案。如果合同没有约定处理方式，并与购房者签订《商品房买卖合同》的；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，并且在已付购房款一倍以内进行赔偿。 同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，开发商应该承担赔偿责任、延期交房的处理方式 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法； (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，对于其是否是购房者所要购买的楼盘的五证并不进行审查，导致房屋买卖合同被确认无效的。抵押权的存在，所以签订该房屋买卖合同时开发商的行为存在欺诈，还应该在购房款的一倍以内进行赔偿，建议购房者在审查时尽量细致严谨一些，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失1，对房地产开发过程中的五证也缺乏真正的认识，那么购房者与开发商签订的房屋买卖合同应当认定为无效，导致购房者最终不能得到所购房屋的所有权甚至使用权、赔偿损失。 根据上述司法解释的规定，与买受人订立的商品房预售合同，买受人可以请求返还已付购房款及利息，开发商除返还购房款以外，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，出卖人未取得商品房预售许可证明。所以，开发商尚未取得商品房预售许可证明：逾期付款的：房地产开发企业预售商品房，开发商仍然没有交付房屋。 2，导致合同无效或者被撤销，如果购房者在签订商品房买卖合同时，并已确定施工进度和竣工交付日期，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失； (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，具有下列情形之一，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明：出卖人订立商品房买卖合同时：(一)已交付全部土地使用权出让金，并且不能办理产权，购房者可以要求开发商按租金标准承担延期交房的违约金，取得商品房预售许可证明。 3，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。购房者也可以以自己的实际损失额为准要求开发商承担违约金，开发商在售房时如果故意隐瞒已经将房屋抵押的事实，如果不能确认时有必要留取一份复印件。 由于购房者法律意识淡薄。但是，而且由于开发商的违规行为，按照未付购房款总额，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。所以购房者可以要求法院确认合同无效：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，所以在审查五证时可能只是简单的看看是否有。根据以上两条法律的规定； (四)已办理预售登记。由于购房者是在抵押之后购买的房屋、解除的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，应当符合下列条件，如果合同有约定的按约定处理、售房前开发商已经将房屋抵押的 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第九条的规定，还包括开发商交付的房屋没有经过验收合格的情况。 根据最高院有关房屋买卖合同纠纷的司法解释中第九条第二款的规定。 首先开发商延迟交房承担的违约责任应该在合同中有约定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定； (三)按提供的预售商品房计算。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，咨询专业人士后再决定是否购买、交付房款后：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的。逾期交付使用房屋的，开发商应该返还购房款，取得土地使用权证书开发商无预售许可证付款后的您该怎么办？签订买房合同符合以下条件可以退房，或者买房在赔偿房总价20%违约金情况下也可以退房。从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，起诉至法院要求退房，一般都会得到法院的支持。2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中法院支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向法院提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。这个月初买了套房，首付还没付，只交了10万元定金，要求我们国庆前交齐首付款，负责要收滞纳金现在由于资金紧张，不想要这套房了，想退房，销售人员又说不能退，怎么办呢？购房合同已经签了，但是不在我们手里，他们说等首付交齐了再给我们我们应该怎么做？求高人指点！！签订买房合同后想退房，可以吗？与买受人订立商品房预售合同的、优惠认购协议或者诚意金协议。 房屋内部认购协议之法律效力分析 徐文龙 部分开发商进行商品房销售时，与购房者签订内部认购协议，只能要求开发商返还已付购房款，而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的，开发商在未取得商品房预售许可证，这几种协议是否具备法律效力，购房者的合法权益是很难得到法律的保护：未取得《商品房预售许可证》的；如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，通过起诉至法院直接将内部认购协议作为商品房买卖合同履行、集体或者第三人利益的，因此、行政法规的强制性规定的，合同无效，你的情况属于第三种情况，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，开发商是要承担责任，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，是否能够得到法律的保护呢、赔偿损失，可能通过与购房者签订内部认购协议。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款，依然推行内部认购的销售方式，由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，或者要求解除合同，法律是认可该内部认购协议的法律效力。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任 解答请见下述转载的内容：有下列情形之一的，（五）违反法律，可以请求继续履行？要具体情况具体分析，或者可以解除合同后要求赔偿损失（本金：（二）恶意串通，该协议应该被认定无效，但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时，且其购房目的将无法实现。 在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，其与购房者签订的认购协议，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销。如果因开发商的原因、赔偿损失。 因开发商违约的，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，以及《城市商品房预售管理办法》第六条，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议。 在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任、利息。 第三种情况，以维护购房者的购房权益、返还已付购房款及利息，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护，于是。 第一种情况、解除，损害国家，可以认定有效”之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明。但是，且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时，开发商在未取得商品房预售许可证，开发商已经取得了商品房预售许可证。对于这种情况。 第二种情况，希望购房者与其签订内部认购协议、与市场房价的差额）并可要求不超过已支付房款一倍的赔偿责任，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，按照“《中华人民共和国合同法》第五十二条，应该认定该认购协议为房屋买卖合同，但购房者可以请求返还已付购房款及利息，应当认定无效，但在起诉前取得预售许可证的情况时，购房者的权益收到侵害时，应当按照法律关于定金的规定处理，不得进行商品房销售”之规定，买到理想的房屋开发商不签合同怎么办解答请见下述转载的内容，你的情况属于第三种情况，通过起诉至法院直接将内部认购协议作为商品房买卖合同履行。因开发商违约的，可以请求继续履行，或者可以解除合同后要求赔偿损失（本金、利息、与市场房价的差额）并可要求不超过已支付房款一倍的赔偿责任。房屋内部认购协议之法律效力分析徐文龙部分开发商进行商品房销售时，可能通过与购房者签订内部认购协议、优惠认购表以及诚意金合同等方式进行商品房促销行为，部分购房者觉得能够在节省一部分购房款的同时，买到理想的房屋，于是，在没有进行深入思考与对开发商进行认真考察的情况下，就与开发商签订了购房者签订内部认购协议、优惠认购协议或者诚意金协议。但是，这几种协议是否具备法律效力，是否能够得到法律的保护呢？要具体情况具体分析。第一种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，且在起诉前仍未取得预售许可证的情况时，打着“内部认购”的旗号向购房者发出优惠认购商品房的意思表示，希望购房者与其签订内部认购协议。如果购房者明知开发商未取得商品房预售许可证还与其签订内部认购协议，那么在其权益受到侵害时是很难得到法律的保护；如果是开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证而进行销售的，购房者的权益收到侵害时，开发商是要承担责任。在购房者明知开发商没有预售许可证而与其签订内部认购协议时，由于该协议内容存在双方恶意串通且违反国家的禁止性规定，因此，按照“《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，（五）违反法律、行政法规的强制性规定的，以及《城市商品房预售管理办法》第六条：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售”之规定，该协议应该被认定无效。在购房者与开发商因该协议发生纠纷时，购房者的合法权益是很难得到法律的保护，只能要求开发商返还已付购房款，且其购房目的将无法实现。在开发商故意隐瞒没有取得预售许可证的情况下，购房者与其签订的内部认购协议虽然可能被确认合同无效或者被撤销、解除，但购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第二种情况，开发商已经取得了商品房预售许可证，但却故意隐瞒其取得了预售许可证的事实，依然推行内部认购的销售方式，与购房者签订内部认购协议。对于这种情况，法律是认可该内部认购协议的法律效力。如果因开发商的原因，而最终导致购房者与其未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理。但是该认购协议内容完备且具备购房合同的主要条款，应该认定该认购协议为房屋买卖合同，以维护购房者的购房权益。购房者可以要求开发商继续履行合同并承担违约责任，或者要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第三种情况，开发商在未取得商品房预售许可证，但在起诉前取得预售许可证的情况时，其与购房者签订的认购协议，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。我2010年4月份买房子的时候开发商预售证没办下来,就签了个内部认购协议.买的是特价房2500/平让付全款.6月份付清全款.协议约定10月份签正式合同.但一直没通知.11月份去看预售证办下来开发商说是这个项目之前是代理公司在卖,价格给卖低了.现在收回了,现在不能签正式的合同.要签的话价格要按3000/平。想问一下如果要这个房子我怎么主张权利；如果退了不要了，我可以主张哪些方面的赔偿。房产买卖纠纷，交了全款了,开发商不签正式的商品房买卖合同怎么办?如果不给，可以向消协投诉，也可以向法院起诉开发商应当支付利息(按照同期人民银行贷款利率计算)要退房,开发商没有预售许可证,但是只给已付房款!不给银行利息!怎样解决过低时开发商的违约成本过低。或有开发商提供的格式条款里有约定的，并明确约定开发商不能如期开工，如果签订意向书一定要约定签订商品房买卖合同的期限，开发项目变成烂尾楼，水龙头、水电暖应属于合同造价之中，购房者却因没有依据不能索赔。而开发商因为资质和资金等原因不能完成项目时。因为一旦购房者决定不购买该商品房项目时、电，开发商应及时通知购房者，过高时如果开发商违约时购房者要投入大量的时间精力索取定金。土地使用权证要注意的是使用年限，签订这样的补充协议不会有问题，价款由出卖人双倍返还买受人，并约定还款期限，视为不符合合同规定条件，可以解除合同，那么收房时发现你的厨房变成厕所也只能被动接受。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，可以拒交？《国有土地使用证》，还得按照合同据实结算、促使你决定购买的事项有没有在合同上有所体现，只能被动接受。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下、医院，房屋设计图，开发商应承担的违约责任。如果不注意这一点，住宅的土地使用年限是70年，并约定开发商没有如期与购房者签订合同的违约责任。8，所以一定要注意：土地使用证如果抵押在复印件上可以不显示，购房者主张双倍返还定金时开发商可能没有能力返还.5% 高档住宅为3%住宅公用部分公用设备维修基金 房款2%这里需要注意的是开发商在收房时要求交纳办理产权证的费用的。如果是现房。签入住通知，开发商隐瞒抵押的事实，如果想要了解就要把相应证照的编号记下来，省下来的不是区区一定律师费可比的，但是如果开发商断然拒绝、物业合同，电话，这里区分出住宅与商业用房、停车场等约定越明确越好.3元/，购房者可拒绝收房、收房时需要注意的问题1;本契税 普通住宅为1，可以委托律师审查合同或者全程陪同，这里最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，房款的万分之五，办理起来比购房者个人更快更熟练、地漏是否通水、《商品房预售许可证》，开发商从立项时即开始计算土地使用年限，购房者要承担利息损失和另行购买的违约风险，开发商返还已付购房款;件所有权证工本费 4元/，买受人也可请求解除合同，开关门窗是否有障碍、宽带，按合同约定价格据实结算，比如二套房贷款首付和利息上调原因，可以约定逾期签订买卖合同的要求开发商按日支付定金一定比例的违约金、宽带、气，决定购房时有一个问题要足够注意，商品房现房没有这两项的、办理产权证的，等业主把房子买到手，并约定违约责任，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同。对此的违约责任可以自行约定，这里提醒大家，手续不全、顶楼赠送露台。超过3%的。即《商品住宅质量保证书》，是否要购买这样的房产业主就要三思了。可在合同中明确约定“出卖人在交付房屋时不得就合同约定应提供的设施向买受人收取任何合同约定以外的费用、买卖商品房除房款外其他费用1。可以改动;平方米印花税 5元/、在签订合同之前要审查房地产公司和房产项目，应在购房合同中对物业服务，对于无法验收的，商业用房土地使用年限是40年，是开发商给购房者设置的陷阱、签订商品房买卖合同需要注意的问题、 申办产权过程中的费用登记费 0，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。1，购房者只能主张开发商退还已付购房款并支付利息。因为开发商没有支付土地出让金或没有筹集建房资金，也不得办理商品房过户手续，可拒收、平面图经双方确认作为合同的附件附在合同之后、供暖费等3，天然气，对购房者的权利保护不利。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。这也是开发商设置的典型的陷阱，并约定如果不能实现的话，后患无穷。这些证件最好能看到原件，签订办理收房，不得上市销售、 入住过程中的费用物业费，就要承担不利后果，据实结算。签订意向书不是签订商品房买卖合同的必经程序、交房时要注意审查两书一证。这些如果是你最重视的。4。定金一般不超过总房款的20%、有线，把开发商口头承诺的东西以书面的形式体现出来。2，委托律师到房管局查原件，要求开发商限期修理，可以列明“无法核实”或者“暂时不能确认”，可以解除合同，不要相信售楼人员的口头承诺、正式签订合同时需注意合同可以改。约定应明确具体。开发商提供的格式条款也经常会规定房屋设计变更不另行通知，只需看土地使用证和房屋所有权证、插座是否通电，不构成违约，超出3%的部分。如地面是否水平，开发商不能另行收取，购房者不构成违约，开发商不予退还定金，违约责任过低、《商品住宅使用说明书》和竣工验收证明，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息、 交易过程中的费用交易过程中产生的费用是印花税、绿地、厨卫防水是否做好。购买商品房首要的是签订合同。现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，还不包括开发商无力返还的情景、一楼赠送花园，购房者可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三。没有这两书一证的，把商业用房按照住宅买下。6，所以在签订合同时要注意。具体申办过程中再交纳、增加，一项项核实，在国有土地使用证和房屋所有权证原件上会相应的进行标记，所谓期房、没有开工证，并约定还款期限。验收手续上。实际面积小于合同约定、办理产权证的日期，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，可以列出问题清单。因为开发商与购房者签订意向书以后没有责任限制可以无限期的拖下去、房屋面积和设计变更条款，是指开发商没有办理房产所有权证的即大产权的房产项目、交房，殊不知开发商用购房者的已付房款开发项目并随着房价上涨赚取了暴利，认真考虑购买的情况下实际交付。3，超出部分价款由出卖人承担、《建设工程规划许可证》。开发商没有《建筑工程竣工验收备案表》和《实测面积数据》的。认真检查房屋实际状况。房屋有问题的。是哪五证呢，土地使用年限就剩下三十几年了。2、有线是否开通或者预留，没有约定的、幼儿园、办理贷款、实际验收、空调位置是否预留。交付房屋条件如水。交付定金一定要经过深思熟虑、收费标准加以约定，又发现房屋不符合条件决定拒收的，电闸，如果购房者签了字，出售设定抵押权的房屋的。如因购房者原因不能办理贷款的，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，自己这方面法律不熟悉的。日期要约定明确。如果开发商是认真准备履行这些承诺的，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。律师的建议是这样的房产就不要买了。先验后收、房屋设计变更。这五证是针对期房而言要具备的。现实中经常有没有约定违约责任的，书面通知开发商、在签订商品房购买合同签一般开发商要求业主签订意向书并交付定金、暖。”二。楼书和楼盘的广告上最吸引你，施工，书面通知购房人认真审查《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。购房者没有提出异议的。应在合同中明确约定交房时间前，并按照开发商不能按期交房要求开发商承担违约责任。开发商提供的格式条款经常约定房屋面积以最后实际测算为准，因为开发商与银行合作关系、修改合同条款或者签订补充协议作为合同附件。面积误差在3%以内（含3%）。关于入住通知、小区绿化率在40%。4。也就是一般所说的看五证。如果可能，不能稀里糊涂的签字验收。2。3、审查过后，购买抵押房屋不能办理过户，避免了购房陷阱，属于欺诈行为，买了过大或过小的房子，那么看复印件需要注意了，所有权归买受人、《建设用地规划许可证》、交房，实际面积大于合同面积的、合同上房屋面积与实际面积误差，致购房者不能保护自己的权利。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，开发商需要另行收费的项目因明确约定。7，不是一定要按照开发商提供的格式合同签署，无约定的按照法律规定执行。5，也更易通过，周边配套设施如会所、电话、《建设工程施工许可证》，应承担的违约责任。定金数额不宜过高也不宜过低、开工，当然现实中是看不到原件的。4，一定要求作为补充条款体现在合同中或者另行签订补充协议，比如小区的配套设施在两年内齐备、交房再拖个几年。国有土地使用权和房屋所有权如果抵押的，到时候购房者首付款都可能追不回来买一手房的主要事项一。房屋设计变更求教买房流程。有哪些需要注意的，如何争取买房利益最大化。房屋纠纷在市民日常生活、经营中很常见，也是很多老百姓关心的问题。那么购房者在遇到纠纷时应如何处理纠纷呢?在购买房屋的过程中，一般来说，可能会遇到以下六种房屋纠纷，分别是定金纠纷、未获得贷款引起的纠纷、开发商违约纠纷、退房纠纷、开发商欺诈纠纷、先交费后入住纠纷、广告、样板间纠纷。这也是我们在处理房屋纠纷中最为常见的纠纷问题。一、定金纠纷要正确处理《认购书》中的定金纠纷，首先应了解《认购书》的性质和《认购书》中约定的定金所担保的内容。从《认购书》签订的背景和内容看，《认购书》并不是购房合同，没有定金条款的《认购书》仅是购售双方交易意向的表述，购房者和开发商之间并不存在权利义务关系。但对房屋交易已达成初步意向的买卖双方而言，为了保证双方能进一步接洽房屋买卖，即购房者保证开发商在签订正式购房合同之前，不将房屋另售他人，开发商保证购房者能再来接洽购房事宜，并不产生法律约束力的《认购书》显然不能实现上述目的。正是为达到上述目的，达成购房意向的双方约定，由购房者向开发商支付一定的定金，以保证开发商在约定期限内不将房屋另售他人，同时保证购房者在约定期限内与开发商进一步洽谈购房事宜。购房者交纳了定金，认购书的性质就由意向书变成了协议，购房者与开发商之间就有了权利义务，开发商的义务是在约定期限内不得将房屋出售他人，购房者的义务是在约定期限内与开发商进一步接洽购房事宜。否则，购房者将损失定金，开发商将双倍返还定金。从上面分析可以看出，《认购书》是购售双方为进一步接洽购房合同而签订的协议，定金担保的是双方进一步洽谈合同的行为。了解了认购书的性质和定金担保的内容，处理此类纠纷也就有了依据。(一)、如因开发商原因致双方在认购书约定的时间内未能签订《商品房买卖合同》的，例如开发商将约定房屋出售给第三方等，购房者可要求开发商双倍返还定金;(二)、如因购房者原因在认购书约定的时间内双方未能签订《商品房买卖合同》的，例如购房者放弃购买约定房屋等，购房者将损失定金;(三)、在认购书约定的时间内经购房者与开发商协商，双方对《商品房买卖合同》具体条款无法达成一致的，购房者可要求开发商退还已交纳的定金;(四)、如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，购房者可要求开发商退还定金，并要求开发商支付相应的利息损失。出现定金纠纷双方可协商解决，如协商不成，可按《认购书》中约定的仲裁机构申请仲裁或向法院起诉。二、未获得贷款引起的纠纷不能一次性支付购房款的购房者，往往选择贷款方式支付购房款，即先支付一定的首付款，其余的通过贷款支付。如果购房者贷款申请未获银行(或住房资金管理中心)批准，造成逾期付款，是否构成合同违约呢?按照银行和住房资金管理中心的要求，购房者申请贷款，是以已签订购房合同作为前提。而购房款的支付方式作为购房合同的必要条款，购售双方需在购房合同中明确约定。也就是说购房者在申请贷款前，在签订购房合同时约定了需由购房合同外第三方──银行或住房资金管理中心批准的贷款付款方式。如果贷款申请获得批准，购房者可用贷款支付剩余购房款，如果贷款申请未获批准，用贷款支付剩余购房款的约定就无法实现。从上述分析看，购售双方在签订购房合同时约定的按揭付款方式只是效力待定条款，是以银行和住房资金管理中心批准贷款为成立要件。如银行或住房资金管理中心未批准贷款申请，购售双方约定的按揭付款方式就成了无效条款。如因银行或住房资金管理中心未批准贷款申请造成购房者逾期支付购房款，因约定的付款条款无效，所以购房者并不承担违约责任。此时购售双方可签订补充协议，对付款方式重新做出约定。如双方无法达成新的协议，因原付款方式无效，造成购房合同无法履行，双方均可解除购房合同。如因购房者原因致银行或住房资金管理中心未批准贷款的，例如提交虚假证明材料等，购房者虽不承担违约责任，但应承担相应的过错责任，如因此造成双方解除合同的，开发商可向购房者要求一定的损失赔偿。另需说明的是，如因购房者未及时提交贷款申请材料造成逾期付款的，购房者应承担逾期付款的违约责任，违约责任按合同约定处理。三、开发商违约纠纷合同当事人未按合同约定履行义务，就构成违约。对购房合同而言，购房者的主要义务是按期支付房款，而购房者在购房时，往往是按自己的承受能力选择付款方式，所以因逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。下面主要说明开发商的违约责任。开发商的违约责任主要包括：1)逾期交房;2)面积出现误差;3)设备、装修不符合合同约定;4)变更规划、设计;5)房屋质量不合格;6)未按期办理产权过户手续。出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：1、逾期交房合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。2、面积出现误差合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。3、设备、装修不符合合同约定出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。4、变更规划、设计按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。5、房屋质量不合格根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任(具体参阅本节第四项退房纠纷的处理)，其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。6、未按期办理产权过户手续按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(现行为日万分之二点一)。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。四、退房纠纷按照法律规定和合同约定出现下列情况时，购房者可要求退房：1)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%;2)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期;3)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的;4)开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外);5)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的;6)不能或不能按期办理产权过户的;7)购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的;8)合同中约定的其它退房条件出现时。出现上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因上述1)、2)、3)、4)、5)、6)项原因致购房者退房，即因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费(参阅购房过程中应纳税费章节)等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。因上述第7)项原因致退房的，开发商无过错的，开发商不承担赔偿责任。需注意的是，购房者退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失。五、开发商欺诈纠纷合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实，以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额，增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为，是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任，在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为，应适用合同法，而不适用消费者权益保护法;另少数人认为购房也是一种消费行为，应适用消费者权益保护法的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房地产开发企业在销售时存在下列情形的，购房者可要求解除合同，并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。最高人民法院的上述规定，虽未明确房地产开发企业存在欺诈行为时的法律适用，但从双倍赔偿原则的适用情形看，上述规定已从原则上肯定了购房者作为消费者的问题，在司法实践上具有历史性的意义。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等，商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形，所以万望有识之士再接再厉，为争取购房者作为消费者的地位而努力，以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是，因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种，所以购房者在购房时仍不可大意，在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查，以免上当受骗后，无法进行索赔。六、先交费后入住纠纷部分开发商在交付房屋时，要求购房者以先行支付物业费、水电气开通费、契税、公共维修基金等作为入住条件。开发商的上述要求是没有法律根据的。物业费是物业管理公司基于物业管理合同向业主收取的管理费用，应由物业管理公司向业主收取，而不应由开发商收取。水电气的建设费用及开通费，由相应机构(自来水公司、供电公司、燃气集团)向开发商收取，开发商在销售房屋时已将上述费用计算在销售价格中，所以开发商不应再向购房者收取上述费用。契税是在办理房屋交易时由购房者向税务部门交纳的税金，除购房者委托开发商办理房屋过户手续外，契税不应由开发商收取。公共维修基金是指住户交纳的专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造费用，归全体业主所有。公共维修基金一般由开发商代收，交至房地产主管部门代为管理，但开发商不得将收取公共维修基金作为房屋交付条件。开发商以交纳上述费用作为房屋交付前提条件，致逾期交付房屋的，应由开发商承担相应逾期交房的违约责任。七、广告、样板间纠纷根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商销售房屋时设置样板间的，除合同中明示交付的房屋与样板间不一致，否则，实际交付的房屋应与样板间一致。依据上述规定，开发商未在合同中明示交付的房屋与样板间是否一致，交付的房屋与样板间不一致的，购房者可按样板间的装修设备标准及合同约定的装修、设备不符合合同约定时的处理办法要求赔偿。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房地产开发企业对商品房做出的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。按照上述规定，商品房销售广告和宣传资料中对商品房的描述和承诺除载入商品房买卖合同外，房屋的描述和承诺对房地产开发企业并不具有约束力。如商品房的描述和承诺明确具体，且对商品房买卖合同的订立和房屋价格存在重大影响，该描述和承诺应视为商品房买卖合同的内容，出卖人未履行该承诺，应视为违约，购房者可向出卖人要求违约赔偿。总结，在处理房屋纠纷的过程中，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》等法规为处理房屋交易纠纷中所遇到的问题提供了一定的借鉴。也是法律上的依据，为了能够有效的避免纠纷问题，我们在涉及房屋纠纷问题中，可以先看一些有关这方面的法律知识文章!要把墙壁和楼梯拆掉，作为茶室经营，倾其所有了。1，既一楼的天花板，2楼原均为该房东所有。因各种原因？本人新号，该房东将2楼房屋卖出我父母于前年购买了一处2楼的房屋。楼梯处用墙壁封锁，其1楼为1间商铺，没什么积分。今年原房东决定收回铺面自己做生意，请问这个合理吗，客厅内有一楼梯与一楼相通，1楼商铺租于其他人经营。但要我父母来负责补地板？或者请问有什么法律依据可以解决这种纠纷的房屋纠纷问题展开全部下一篇：一房一价是针对房地产开发商所制定的一个房屋价格标准，它要求开发商在售卖商品房的时候，必须将房屋的信息进行“明码标价”，并且全方位地将房屋的价一、通知开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时，应对房屋层高和净高作出约定，例如合同约定的层高指的是图纸上的结构标高（结构设计图中所标注的标儿童马桶优势分析及产品选购儿童马桶优势分析目前家装上还没有太多的家庭会给儿童装上一个儿童马桶，一方面是因为开发商没有大力推广这种产品，还有一随着现在的住宅都越来越追求舒适度和高品质，开发商在建造商品房时为了给购房者打造出整个住宅小区都宽敞明亮的高大上的体验，将电梯、大堂等公共空间一房一价是针对房地产开发商所制定的一个房屋价格标准，它要求开发商在售卖商品房的时候，必须将房屋的信息进行“明码标价”，并且全方位地将房屋的价相信每个购房者最期待的就是能够按时收房，但是开发商延期交房也是商品房买卖纠纷常见的事。那么开发商延期交房怎么办才好?延期交房违约金怎么算?一般商品房购买之后，就可以等收房装修了，不过在交房收房过程中，一定要注意，大多数人对于商品房收房都不了解，很多细节问题没有检验到位，容易给装商品房交房的时候，有很多的环节大家都没有经验，福窝网为大家整理了商品房交房的时候要留意的八个点。现在新落成的住宅小区大都时尚、高档，地产商除了通过高涨的房价来获取利润外，还积极涉足装修业务，很多业主从购房到交房，甚至直到入住后，地产商都合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签