中国投资房地产好还是美国投资房地产好_百度知道
中国投资房地产好还是美国投资房地产好
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简单分析一下几个热门房地产投资国家的情况：英国：回报率9%缺点：有地区差异借着出国留学的热潮，英国现在买房出租市场异常火热，特别是那些位于大学城的投资房。根据专家的调查，投资者们如果投资学生房，在某些热点地区，投资回报率能达到10%。在纽约，学生房的投资回报率在所有大学城中是最高的，达到9.4%。不过普通地区的回报率并不会这么高。据统计，伦敦市房产租金回报率整体稳定，平均保持在5%-6%，此外，数据还显示高价的房产并不一定带来高位的租金回报率，例如伦敦中心区WC1的回报率仅仅有4.5%，然而位于西南二区的Clapham回报率可以达到7.2%。日本：回报率接近10% 缺点：需承担高税收日本人口密度高、消费集中，公寓入住率始终维持在90%以上。在日本有很多小规模公寓会整体出售，这种公寓抗风险能力强。公寓投资中最大的风险就是空置，而小规模小户型公寓可大大降低风险。比如1栋8套的小规模公寓，有一套空置的话，收入也只会减少8分之1。据了解，租赁收益上，日本的租金回报率较为稳定，在10%左右。借着日本申办2020奥运会成功的东风，还有“安倍经济学”的推行，根据不动产经济研究所公布的数据，2013年，东京圈的平均房价接近每套4900万日元(约合人民币293万元)，同比上涨了4%。但值得注意的是，日本买房的税收很高，70平方米的房屋第一年总计要缴纳200万日元(人民币11.9万元)，相当于房价的5%。如果生意不好的时候，可能就要负担高昂的税费管理费了。澳大利亚：回报率6-8% 缺点：城市差异大在澳洲房产投资市场上，流行这样一个说法：西南区比东南区更加值得投资。据最新的租金收益数据显示，澳洲房产中，单元房取代了别墅的良好表现。而外围郊区被证明是最佳的投资地，比内城的租金回报更加丰厚。其中回报率最高的澳洲郊区是Beenleigh，高达8.23%。澳洲房产投资现在已经被越来越多的人所接受和了解，最主要的原因就是澳洲房产投资门槛较低。如果你手上有110-130万人民币流动现金的人都可以考虑投资澳洲房产，每年租金回报以及房产资本增值可以为投资者带来优厚的效益。《央视财经评论》评论员马光远曾经说到;“提起澳大利亚的房产，最值得向大家提醒的是什么?澳大利亚也分一线城市、二线城市。我们现在谈到的这些所谓涨的很好的地方，主要在悉尼这些大城市，而不是说所有的房地产都很怎么样。”美国：回报率最高10% 缺点：短期会走低据了解，美国德克萨斯州的房租收益为10%至15%左右。那么，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金回报率最高可达10%。去年美国房产价格上涨区间在10%-15%，其中华人越多的地方，上浮幅度也很大。在房价提高的同时，租金上涨增幅追不上房价增幅，短期内回报率相应下降。但是值得注意的是，佛罗里达、迈阿密等二线城市的平均房价比一线城市低了10%到15%左右。现在是购房人到美国“抄底”买房的好时机，因为美国的房价出现反弹的趋势。
采纳率：56%
中国房产最近一直都在处于疯涨的状态下，如果之前就进行的投资，可能已经获得了很高的利润和回报，但是如果是现在才开始投资，就需要承担很高的投资成本，由于房价飙升时间已经持续了很久，很难把控现在投资所能承担的风险。而美国房产则是完全不同的情况，美国的房产重在一个“稳”字，没有大起大落，却在稳定增长，在不知不觉中已经连续多年取得了房价的上涨，就目前的形势而言，美国房产更适合投资进行资产保值。
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中国在房子居高不下的时候把房子作为投资炒作的依据，使国人民不聊生，我忽发奇想认为投资房产部如投资移民。
首先从获利比较，移民是一时付出终生受益，加拿大移民也就是80万人民币吧，比我们买房子便宜多了。你移民海外能享受外国的高福利和最低生活保证，还有就是子女上学，这都是国人所向往的，最重要的是民主啊，到哪你可感受到什么叫真正的民主。房产在中国实际成为剥夺和金融调节的工具，这个工具会有失效的一天，那天政府大爷们不高兴你就被贫困了，当政府职能太强大时老百姓的利益就不叫利益了。
其次生活环境比较，中国的生活环境对比世界任何一个国家来说都是差的太远了，人多污染严重，实际上虽然外国的月亮不一定比中国的圆但绝对亮的多。
再就是快乐和公平，中国人最可悲的是不知道什么是快乐，公平更无处查询，任何一个人多党制的国家都会比我们幸福包括印度，实际人生存快乐是最重要的。
当然也会有语言和文化的差异，不过不必太担心了，世界上那都有中国人，你总会找到志同道合语言相通的朋友。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。为什么到日本投资房产的中国人越来越多？|日本|房地产|中国_新浪财经_新浪网
为什么到日本投资房产的中国人越来越多？
　　来源：新华网传播思想力的高端智库平台：思客
　　趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。
　　根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿），占日本国内房产市场的2成之多。
　　东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。
　　海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、香港、台湾。
海外投资者在日本购买不动产历年成交额（来源：NHK）
　　与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？
　　作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。
　　是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？
泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨
　　与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。
　　下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。
　　一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。
五国房价指数对比（来源：经济学人）
　　另外，我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。
　　租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1：200&–&1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。
　　根据掘金大师8月3日的文章，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200—1：300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1：120—1：150，可谓极具投资价值。
　　若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右，伦敦1：400，香港1：428，新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。
　　一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。
核心城市的地价、房价近年来回暖
　　上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。
　　东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。
东京都各区去年土地价格涨幅（来源：土地DATA日本土地价格）
　　下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。
日本全国范围年住宅价格指数（来源：日本国土交通省）
东京奥运会概念成诱因
　　奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。
　　理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。
　　从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。
奥运会后举办城市房价涨幅情况（来源：房天下）
　　东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。
东京都和首都圈房价指数过去两年走势图（来源：三井地产）
日本三大城市群两年房价走势（来源：三井地产）
投资者偏爱日本人口净流入地区及经济发达地区
　　在老龄化的日本，有些地区的人口却是净流入的，而这些地区也成为外国投资者们的首选目的地。下面两张图为日本总务省所做的人口变动报告，反映过去十年日本地方行政区的人口增减。我们从第一张图中可以看到，关东地区的东京都、埼玉县、神奈川县、千叶县人口均有增加。
日本地方行政区人口增长率（来源：日本总务省）
　　下图中可以看到近五年来，人口增长较多的城市也集中在关东地区、近畿地区（大阪附近）、福冈县等地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场是利好因素。
年日本人口增减排名前十的城市（来源：日本总务省）
　　日本人口主要集中在关东地区（东京周边），占33%，即4300多万人。其它人口集中的地方还有近畿地方（大阪、京都城市群）2250万人，中部地方（名古屋市，长野、静冈、新泻、山梨等）2150万人。
　　日本各地区GDP和人均GDP排名前三的地方行政区（下图），也是日本人口最集中的三个地方，即关东、中部和近畿地区。日本人口集中地区是人均GDP高的地区。这些地区并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，因此受到海外投资者青睐。
日本各地区GDP总额和人均GDP（来源：大日本水产会）
外国助力：外国游客、外国在留者、外国投资
　　近年来，日本外国游客和外国在留者也持续增加。自2003年起，日本政府提出了“观光立国”的政策，希望通过放低签证门槛推动外国人赴日旅游。去年5月，日本政府通过《观光立国行动计划》2.0版，订立了促进国外游客消费额翻番、增加免税店至2万家、2020年访日游客达到2000万人次等具体目标，将旅游业定位为拉动日本经济的支柱产业。
　　根据日本观光厅的数据，去年日本入境游客已达到1974万人次，比前一年增长32%；而入境游客在日本的消费额去年已达到3.47万亿日元（约合2301亿人民币）。随着外国游客增多，日本酒店业不堪重负，促使日本政府逐步解禁民宿行业。游客和政策的双重利好无疑会给日本短租、民宿市场带来相当程度的推动作用。
赴日旅游消费额与访日外国游客人数变化（来源：日本观光厅）
　　日本近三年来外国人增长率保持在1%-2%之间。其中，关东地区无疑是最吸引外国人居住的地区（下图）。东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县的外国居民增长率名列前茅。在本国人口负增长的情况下，外国人口净流入趋势（尤其是关东地区），能为日本的三大都市圈带来更多的有效需求，这也成为海外投资者考虑的因素之一。
日本主要行政区在留外国人数量变化（日本法务省）
　　此外，日本的稳定性也为外国投资者所看重。国际环境不确定性上升、“黑天鹅”事件频发、外国投资人寻求避险资产等因素，都为日本房地产业打了一针强心剂。
　　据彭博社报道，一名中国富豪去年在日本东京赤坂以13.7亿日元（约合7261万人民币）买下了两栋新建住宅房。世界最大的主权财富基金——挪威政府养老基金，也在日本开展房地产投资，在东京收购写字楼。而中资在投资日本住宅、民宿、旅店、度假村等案例也大幅增加，使得日本房地产市场近几年来保持上涨态势。海外投资者正掀起新一轮日本投资潮。
　　日本房地产市场中存在分化，由于多重利好因素和特殊性，日本大都市圈中的一些房产依然能够吸引海外投资机构和个人。
　　日本房产热潮能持续多久？是否有投资价值？能否成为美、澳之后的下一个风口？（作者：掘金大师）
责任编辑：李栓 SF171
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现在中国经济情况下是投资房产还是手卧现金好
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现金就是爷，投资房产也可以，但不会有大的浮动<
投资是最佳选择，关键是投资什么必须谨慎<
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无论是自住需求者，还是房地产投资者，现在买房子，还不如现在投资房产股。目前房价在高位盘整，现在买房子，自然可能会背负着房价下跌的风险。而与房地产市场胶着状态截然相反，从今年起一路走牛的中国股市，人气高涨，基金、股价市值屡创新高。
通常的经验告诉我们，房市和股市有着惊人“翘翘板”之规律，“反”过来做是一条比较清醒的思路。如今，处于牛市筑底阶段的股市则发生了本质的变化，大量从房市退出来的资金正在源源不断注入股市。但也有人说，已经涨得这么高了，还可以买吗？以万科股份为例，今年2月在每股5左右，目前14元左右，而金地现在18元左右。我认为，两者只要相差2元以上，金地在上面盖着，那么就可以选择投资万科。这仅是简单的举例而已。
我认为，房地产调控政策对所有的房地产企业都有实质性的影响，但是其影响的结果是不同的。对于规模较小的房地产企业，由于房地产的投资及产出周期较长，其资金链容易受到冲击，甚至断裂；而已经上市的房地产公司其资金优势、土地储备能力等综合实力强，业绩优良、后进十足，有足够的时间和能力来消除调控政策带来的负面。非但不影响上市公司近期业绩，而在同样面临人民币升值、土地资源升值的背景下，上市公司相当规模的土地储备的增殖部分，已经可以抵消负面影响的，其经营规模以及拓展能力更具竞争力。当然，和其他行业的股票一样，房地产股价也是受到多种因素影响的，最主要的是受业绩支撑。
因此建议：
一，自住需求者还可以观望一下，在以后一段时期内房价还有可能下调的空间。目前，总有一些楼盘因为资金压力会采取调价措施的，（一般情况，开发商通过调整价格回收一部分资金用于急需的还贷；一旦这部分还贷资金回笼，其房价就恢复原价或撤消优惠促销措施），房价降价的现象往往是此起彼伏的，不要企盼房市统一出现大幅的降价。
二，现在买房子，还不如现在投资房产股。将用于购房的首付款先投资股市，在观望房价变化的同时，让这部分资金增殖，以减轻以后购房还贷的压力。当然，不是人人都能够把握好的，尽管股市一路走牛，但进入股市还是要有风险意识。
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