买住宅不如买商铺？商铺投资到底有哪些好处？
和你们被催婚被问工资不同，小原的春节，俨然一场即兴的房产知识交流会，亲戚们知道我在房产行业工作，于是就有了从“深圳房价多少”到“我有***万，想去深圳投资，你给我点建议”等等这些问题，殊不知，面对这些问题，小原的理解远不如前线的经纪人抑或是房产专家、投资大佬等来得深刻与全面，所以，这一上班，小原就开始了为大（qin）家（qi）找寻答案、挖掘干货的漫漫长路。
今天要解决的问题是：有人说，房产类投资中，投资住宅不如投资商铺，为什么呢？投资商铺，又应该重点考虑哪些问题呢？
首先，投资商铺的理由如下：
1、 商铺不限购不限贷，无名额、户口等限制，人人皆可购买；
2、 商铺投资回报率高于银行存款利率，尤其是在通货膨胀的压力下，购买商铺在一定程度上可避免资产缩水，是少有的让资产保值增值的稳妥方式；
3、商铺方便打理，通常情况下都是购买现铺，购买完成后开始招租，装修由租客自行装修，只需留个账号收租，不像买住宅，有的还是期房，需要供个几年才可以收房，若想出租，还得房东自己花钱装修后再行出租；
4、 商铺租期较长、较稳定，通常都是3年到5年起租，年年递增，不像住宅，几乎每年都在换租户；
5、 商铺租金高于住宅，在宝安，400万的住宅，装修好点的在5千左右一月，而400万的商铺，租金通常可达2万到3万一月，是住宅的4到6倍；
6、各项政策、讲话中屡屡提及：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，房产调控更是趋严，大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间较大；
7、二手住宅房在出售时会比同地段的新房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不这样，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟后，商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以，商铺是越老越值钱；
8、黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点，每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、嘉兴的鼓楼街等；
9、商铺作为一个稳定的投资产品，随着租金的不断提高，可以不断地为投资者提供可观的现金流。这笔钱可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧；
10、根据近几年的经济发展情况来看，目前没有更好的投资渠道。目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金收藏品、房产，就风险与收益两相权衡来看，投资房产最好，房产中则商铺更胜一筹。
其次，若想投资商铺，又该如何选择呢？
第一，投资商铺既要看价格，更要看地段。比如，外围周边有些区域价低，但人气不旺，可能要好几年才会旺；成熟地段内的商铺有一定辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定；如果选择沿街商铺，多考虑商业氛围较成熟的街区；如果选择小区周边商铺，则重点要关注附近大规模社区的外围商铺。
第二，看区域商铺的供应量，量大的区域要谨慎。商业区是店多隆市，但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好，因为社区商业的容量有限。
第三，商铺的户型非常重要，尽量选开间大，进深短的。有些商铺层高在3.5-4.2米，其实很难做夹层，如果单价因为层高高一些而价格上涨，要慎重。
第四，要考虑商铺的投资回报率，不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁；不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施，最好选择通用性较好的商铺，在租赁时可供选择的空间更大。
最后，商铺作为投资产品，自然有一定风险，故而投资者们在选择时务必要谨慎，刚需族则还是先以解决刚需为主，而像小原一样、连刚需都算不上的，就先解决温饱吧~
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今日搜狐热点想投资商铺却有很多疑问 业内帮你独家答疑_山东新闻_大众网
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<meta name="Description" content='【编者按】在限购政策影响下，近期不少青岛投资需求的置业者开始考虑商铺、公寓、写字楼等商业类型不动产，其中素有“一铺养三代”高收益美称的商铺颇受置业者关注。商铺的交易税费又是怎样的呢。,想投资商铺却有很多疑问 业内帮你独家答疑' />
　　【编者按】在限购政策影响下，近期不少青岛投资需求的置业者开始考虑商铺、公寓、写字楼等商业类型不动产，其中素有“一铺养三代”高收益美称的商铺颇受置业者关注。　　但岛城市场近年来也存在着，商铺多年不能出租，“三代养一铺”的高成本低收益投资失败案例。那么，购买商铺需要注意些什么呢？商铺的交易税费又是怎样的呢？针对近期多位置业者打来电话咨询的商铺相关问题，新闻网记者联系了多位业内帮忙答疑解惑。　　热点问题一：　　买商铺应该看重哪些要素 和买住宅一样吗？　　万科（青岛）营销部刘经理接受新闻网记者采访时表示，对于商铺来说，目前投资价值确实不容小觑。因为目前青岛商业与住宅在新房市场存在“倒置现象”，也就是说商业售价是低于住宅的，这就存在了“价值洼地”现象，当下购买商铺是相对合适的一个好时机。不过，商铺的收益方式却和住宅不尽相同，住宅可租可售，但商铺较为适合长期持有，赚取租金收益。　　刘经理表示，一般来说，商铺的收益以十五年可以租金回本为主要参考依据，倘若租金收益在十五年内可以抵消当时的购房款，这样的投资就是很成功的了。所以购买前，首先需要对商铺所在的区域有细致的了解，例如该区域内商铺租赁均价是多少，区域内居住密集度如何等等，还要了解物业费等后期支出情况。避免出现商铺难租，同时维护费用高昂的后果。一般来说建议购买临街的底商，首先住宅下面的底商可以保证客流量，其次临街的底商往往也是商业租赁者的最爱。加之这类产品在每个房地产项目中相对较少，“不可复制性”就是未来保持租赁热度和商铺自身价值的筹码。　　热点问题二：　　购买商铺的税费支出是多少？ 新建商铺和二手商铺一样吗？　　购买新建商铺除购房款和基准上浮10%房贷利率外，其他税费相对较少，一般为总价3%的契税、133元/平的房屋维修基金，还有万分之五的印花税。　　二手商铺类商业类型房源买卖个税收取多少？对于二手商铺个税问题，市南区一家大型中介的商业板块的负责人表示，个人买卖网点房需缴纳的税费有五类，分别是契税：税率3%，该税由买方承担；营业税及附加：税率为房价差额的5.6% ，该税由卖方承担(差额=计税价格-房屋的购入原值)；个人所得税：税率为房源增值部分价格的20% ，该税由卖方承担；土地增值税：征收房屋价格增值部分的30%-60%，具体需要进行评估清算、发票清算或核定征收土地增值税，该税由卖方承担；印花税(产权转移书据)，税率为万分之五(买卖双方均需缴纳)。如购买的商铺没有缴纳房屋维修金，过户进行前应进行补缴，费用是133元/平。　　不过按照目前青岛楼市的交易惯例，无论买方还是卖方的税费，均有买家承担，所以买家购买二手商铺的税费支出会相对较大。简单来讲，二手商铺主要税种营业税、个人所得税和土地增值税都是按增值部分征收，与上手成交价和本次成交价之间的差额有很大关系。持有年代越长，增值额越高的商铺，一旦交易，税费也就越高。但目前市面上商铺普遍价值增幅是较大的。例如160万买进一间商铺，以320万卖出，粗略估算需要交纳的税费将在100万元以上。所以商铺适合长期持有赚取租金收益，而不是等商铺本身升值后，进行抛售，受税费较高因素影响，岛城市面商铺转手成功率并不高。　　由于不少税费需要细致的公式计算或评估计算，商铺税费的问题也困扰着不少中介从业者，市北一家中介门店的经纪人小刘坦言，在二手商铺交易之前，很难准确估计出商铺的交易税价格，只能估计个“大概值”，但不敢跟客户明确承诺，这让不少带着购买“住宅”思维的客户很不满意。　　热点问题三：　　商铺的租金收益怎么样？真的能回本吗？　　在城阳区北曲商圈投资过三个商铺的胡先生表示，商铺一旦投资成功，其租金回报率是比较可观的。他曾在2008年单价6800元购买的一套100平的底商，总开销68万，第二年收房后将该商铺以6.4万/年的租金租出，到2011年时，租金上调到了8万/年，2014年上调到10万/年，今年租金为12万/年，如今这套商铺的受益已超过75万，耗时约10年就实现了收益价值大于投资本金，从今年开始，商铺每成功租赁一天，回来的都是“净利润”。　　而曾在市南一家知名地下商业购买商铺的吴女士则表示，自己开销近150万购买了一处70平商铺后，仅成功租出半年，收益不足6万元，不过吴女士认为，虽然她投资的地下商铺暂时没能出现收益，但受地铁开通的影响，青岛地下商业又开始升温，在未来她这套毗邻在建地铁线的商铺，或许很快可以实现“咸鱼翻身”。　　在商铺市场品尝过苦与甜的胡先生和吴女士建议关注商铺的置业者，可根据商铺所在区域人气高低对商铺进行布局选址。例如选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量，而位于小区内的商铺则要关注小区的人气兴旺。一般来说，住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，生意就好做，投资这样的商铺也就有钱赚。同时，有特色的区域，商铺往往更容易出租，例如闽江路、合肥路以及李沧商圈餐饮底商等，这些区域一铺难求。另外地铁站特别是大型地铁换乘站附近，未来商业需求量会相对较大，在此投资商铺成功率会相对较高。
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如何投资商铺 商铺投资应避开哪些雷区
来源：房天下 浏览量（9226）
[摘要]要判断商铺的盈利前景，光看地段远远不够。买入商铺的时候，商业街还没有开始运营，怎么判断它将来的回报前景？推销员7个理由你信哪个？
要判断商铺的盈利前景，光看地段远远不够。买入商铺的时候，商业街还没有开始运营，怎么判断它将来的回报前景？推销员7个理由你信哪个？商业街根据本身经营的商铺，可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂，多数只租不售，并不适合普通个人投资者。更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题，建材市场、餐饮娱乐街，目前还是不错的选择。如果你接到推销商铺的电话超过3个，会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个：低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。商铺有产权？和回报率无关！产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付50%，比照基准利率或上浮。产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%，营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。况且，如果你是因为提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。低总价，可能很难租！&总价20万元到30万元，您有没有兴趣？&低总价的最大诱惑是，让钱不多的你蠢蠢欲动：&我也能投资商铺做房东？&不得不提醒你，事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺，有实力的运营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。通常低总价商铺隐含的信息是：面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区，周边配套远未成熟。这样的商铺买来，你要面对的就不是租金高低的问题，而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动，面积大的适合更多的商业业态&餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。立超商业总经理朱谦的判断是：&以上海为例，面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺，总价一般在100万元至300万元，这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。&售后包租，你也得小心！&担心买了租不出去？5年内的租金我们包了！&这样就安全了？未必！2006年住建部就发出过投资风险提示：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定：&开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。&售后包租、返本销售，都是以稳定回报、低风险吸引人购买，加快资金回笼速度，为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候，承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。换句话说，有的开发商用&买完之后5年内每年付租金&吸引你，到了正式签买卖合同的时候告诉你，5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟？没错，这和大减价前改价格标签差不多，先把价格提上去，再打折、返还，引得人们蜂拥上去买，其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去，就被晾在那儿了。回报率有这么高吗？已经运营的商业街商铺，市场租金是明摆着的，结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺，任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户，用市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量，估算出最后结果。但现实是，一些&火热销售&的商业街商铺的回报率是吹出来，还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。德佑地产商铺部总监惠凯表示，正常情况下个人投资的商铺，实际租金回报率在4%至5%是比较可信的，租金回报率保持在4%以上的水平，商铺就进入了熟铺的发展轨道。地段标准，1公里！地段不光对住宅来说是重要的因素，对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心，但一定要有很多人来，而且乐意在这里消费。没错，商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近，你的投资风险会小一点。但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍&概念&。上海正在建设的迪士尼乐园周边，方圆10公里的在售商铺都说自己在&迪士尼板块&。实际上，商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地，800米至1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺，或经营者也很清楚它的前景，几乎把产权握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大会有&20万元买旺铺&的馅饼砸在你头上。发展商、运营商最重要商业街商铺通常靠集群效应发展，单个业主的投资、管理能力差别很大，如果没有统一的招商，整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店，租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排，租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商，商业街开业以后也会显得混乱无序，十年八年都成熟不了。相比包租、地段等因素，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的&主力店&，几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了，但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻，那你最好别买了。这说明发展商的招商能力差，而且招不来商家入驻，也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队，从拿地、设计的阶段就开始做全面的市场调研和规划，商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。统一规划？执行才是关键&我们有统一规划，将来会成为周边最繁华的商业街&。统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景，但是，对你来说，统一规划能不能执行比规划本身更重要。商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格，但总体规划的推进才能发挥真正的潜力，只有投入运营后执行合理的规划，管理得当，并根据商业街整体发展，不断调整业态，商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过5年甚至10年的时间。在挑选商铺时，任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者，挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考，尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。选商铺，教你4招！除了人流量，盯着大牌商家所有人都知道，市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。别急着放弃，还有个不错的选择&大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学，它在考察决定新店址的时候，测量方法就是拿着秒表数人数，达到平均每10秒钟有2个人经过，就满足人流量要求。如果是投资还没开业的商业街商铺，那就要考察附近有没有&大牌商家&入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店，考察店址都有有效的方法和指标，跟着这些商家走，犯错的可能性就低了。朱谦认为最理想的大牌商家是大润发、家乐福这类大型卖场，它们吸引来的消费人群层次丰富，数量巨大，周围商铺可选择的经营范围也更丰富。开发商运营商，重点考察！运营商的能力是决定投资前景的重要因素，但是运营商的能力强不强，你从哪知道呢？朱谦认为，判断它们能力的最简单方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺租售门店询问租金水平和回报率。发展了几年的商业街项目推出第二期时别错过。上海古北地区的黄金城道社区商业街经过第一期的招商和发展，已经形成了红酒、珠宝、服装定制等一系列风格明确、经营稳定的店铺。第二期商铺开售时参考第一期商业街稳定真实的经营状况和收益率数字，基本可以判定开发商和运营商的实力。这种商业街的新铺成长为熟铺，获得稳定回报会更快。一般来说，商业体在做建筑设计之前就要完成25%的招商，施工期间再有25%的商家确定入驻，开业时有60%的商铺有商家经营，才有继续发展的希望。等房子造好了再往里面招经营户已经晚了。从这个意义上说，商业地产开发商和运营商的实力比地段重要得多，市中心也有烂尾楼，奥特莱斯建在郊外也能盈利。判断运营商承诺的包租时间也能作为参考。商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。朱谦提醒，如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，&一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。&位置，拐角处最好！同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有&金角银边铁肚子&的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，银边指靠近街两边的地方其次，位于街中间的位置最差&所以被叫做&铁肚子&。惠凯解释，专业型商业街的长度也要适中，一般超过700米的商业街对消费者来说就显得太长，容易产生疲劳、厌倦的感觉。如果商业街中间有栅栏，也会对客流有影响。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3人数就会少50%以上。识别售后包租方案A：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，固定收益率7%至8%。评价：收益率较低但比较稳定。B：售后包租的1至5年，收益率5%；5至15年及以后，在5%收益率的基础上，与运营商以协商比例分配额外收益。评价：要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。C：售后包租5年之内，固定收益5%；5至15年及以后，如果在A、B两种方案中选择收益高的一种，可以进行转化调整。评价：折中方案，中等风险。D：承诺包租3年，收益率为5%，收益额在交易总额里一次性抵扣。评价：更像一种营销骗局，承诺包租的3年中，业主其实得不到任何收益。---转自新浪
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如何判断商铺投资价值
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购买商铺前要注意的六个问题：1、买商铺之前多调查。买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。2、尽量不买商场里的商铺。不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。3、要有商铺的风险意识。开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，（wangpuonline）如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。　　并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。5、看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段wangpuonline也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。
采纳率：99%
　　商铺的投资价值主要是看商铺本身的价值，我作为理财师，一直在帮助客户做这方面的工作，所以我比较了解商铺的一些基本的价值规律，当然我的见解，是我个人的工作实践经验，您可以拿来参考一下：　　第一、首先我们要知道商铺本身的性质，也就是说这个商铺具体情况，比如商铺是步行街的延街店面，或者是商场中的店面，另外商铺是不是主干道有隔离带的店面，以及商铺在广场区域店面，商铺是在地铁店面等，这些地方都算是比较不错的店铺，除此以外就不是很好了。　　第二、店铺的价值还要看其所权的实际情况，我们要确定商铺实际产权，还要知道店铺的年限，另外是店铺的三证资料是否齐全，这方面是价值评估的重要环节。　　第三、商铺结构确定（实际面积、商铺格局、层高、公摊面积等）。　　第四、我们在商铺评估的时候，要知道周围商铺总体价格，同时根据周围的商铺价格来确定本商铺的大致价格范围，同时要计算的还包括物业费、水电费等。　　第五、商铺周围的商圈，我们也要进行详细的调查，主要的调查目标是人流量、周围的商铺的出租率，即增长潜力预估。　　第六、商铺年租费用预估我们要做出来，另外要计算一下周围商铺的回报率和回本率。　　第七、预估计商铺周围的交通因素，比如停车位、公交车、地铁等，看看是不是很方便，这对商铺来说也是一个重要的价值点。　　总结一下，我们现在评估商铺价值的时候，要全面细致，要做到精细化的调研，这样才可以知道商铺的具体价值。
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看人气是永久旺还是分时段旺　　说商铺就不得不说零售消费市场，因为商铺就是买东西消费的地方，你所选择投资的商铺的价值大小，很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的，这就跟它所在的区域又有很大的关系。这里笔者引出两个概念供大家参考：　　静态消费区，就是在具体的一定的时间段里，才会有一定消费客群和较大消费量产生的消费区域，叫做静态消费区。打个比方，一个仅对内的社区商业区，它只有在傍晚和周末节假日才会有大量消费客流群体在此消费，其他时间如上班时间，整个商业区域会比较安静，购物的人很少，或者只有一些老年人和小孩这些非主流消费客群进行消费，这样的区域我们叫做静态消费区。　　动态消费区，就是在规定的营业时间里，不分固定时间段，都会有大量的流动消费客群和消费量的消费区域，叫做动态消费区。这种动态消费区我们现在更多的会给它&商圈&或者&几级商业中心&的定义，就如现有的王府井步行街、西单购物中心等消费人流比较大的消费区域，商业辐射范围涉及到整个北京市，甚至是全国，如中关村电子市场等，这样的区域我们叫做动态消费区域。　　我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去，就算自己做生意经营，也是希望能消费人气旺，多赚些钱财，所以来此商铺消费的人越多，这个商铺价值就越大，这除去经营方面的问题，更多的就是经过商铺人流多少来决定，经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流，其中产生消费的多会是固定的人，而动态消费区中更多的是流动人群，如王府井大街每天在此的游客多达50多万，吸引着来自全国各地的游客，其区域的铺位价值现在都很难估量，因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好，其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲，就拿CBD边沿西侧的丰联广场、联合大厦、泛利大厦、人寿大厦四座大厦来说，此区域四座大厦环绕林立，在上午和下午的上班时间中，无太多人流消费，而到中午午餐时间和下班后，消费区域一片的繁华，好几万的大厦白领在此固定消费，并且带动周边商业市场，其旁边的昆泰国际大厦的底商，刚开盘就以3万多的价格出售，且销售情况不同凡响。　　
谨防高回报率的承诺　　现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中，15%的回报率是个经常出现的数字，说你花多少万买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了，不仅如此，现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中，都经常的出现这个数字，笔者作为从事商业地产策划的职业人士，对此非常愤慨。很奇怪，为何15%居然就成了一种定论？谁下的？蛊惑人心，不负责任。　　商业物业投资是个要综合考虑的问题，不能像住宅物业投资一样，商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的，商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定，而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制，还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下，或者只考虑几个方面，就妄下决定，是有很大风险的。　　我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的，有的部分就只能做餐饮，有的就只能开精品店，而各个行业的品牌客户在做店址选择时，都会有其最高租金标准，其中餐饮的租金较低，而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时，要分析它能做什么不能做什么，再分析所选择的租客中，租金会在什么范围内，然后了解其周边商铺情况，得出最可行的租金估价，再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。　　
要看商铺的前景商业环境　　而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景，要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位，几年之后，此地逐渐形成商业氛围，区域商业物业价值迅速攀升，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出，这哪里又是15%的概念。　　我们要想成为商铺投资中的不败赢家，就要信自己，去了解商业物业的特性，学习商业地产市场的规律，并且要懂经营。有房子谁都会住，但生意不定谁都会做，那我们就从商铺投资中去学做生意，以至于更多的东西。
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