第7期-租赁系列-租赁合同终止后转租合同的法律效力问题 _百度文库
您的浏览器Javascript被禁用，需开启后体验完整功能，
享专业文档下载特权
&赠共享文档下载特权
&10W篇文档免费专享
&每天抽奖多种福利
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
第7期-租赁系列-租赁合同终止后转租合同的法律效力问题
阅读已结束，下载本文需要
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢咨询热线：400-676-8333
手机找法网
您的当前位置：
时间： 16:38:11
　　房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。在合同履行过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商...
　　是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。在过程中如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。
　　一、提前解除的情形
　　房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋：(1)协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋;(2)协议未到期，出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋;(3)房屋承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的;(4)房屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。
　　如果承租人在上述情况下，不允许出租人提前解除租赁合同，出租人可以到该房屋所在地的人民法院，请求法院调解或者判决，来保护自己的合法权益。
　　二、提前解除租赁合同该如何赔偿?
　　问：今年，我租了一间店面房，租期约定两年。在经营使用了3个月后，我因故无法继续承租该房屋，并向房东提出解除合同。房东称，不租也行，但我要将剩余租期的租金赔给他。请问，如果我提前解除租房合同，要赔房东那么多钱吗?
　　答：处理此类纠纷的原则是，租赁合同中对此有约定的，按约定办理;没有约定的，应看租赁合同能否继续履行。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，合同才能解除。
　　至于租赁合同提前解除的赔偿问题，如果租赁合同未对此约定，承租人单方解除合同的，应由承租人赔偿出租人的损失。一般来说，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金计付。因此，就你的情况而言，你需赔偿3个月的租金给房东。
　　三、提前解除房屋租赁合同需注意的问题
　　1、 押金不是，提前解除合同不能直接扣除。
　　在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。
　　之所以出租人要收取押金，是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用，为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定押金。从这个角度讲，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。
　　除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。
　　2、 单方解除合同的违约金标准如何确定?
　　身为律师，我经常碰到出租人或承租人在某一方提前解除合同时询问：&法律有没有规定一个明确的违约金数额标准?&
　　这里我要再次告诉大家：&没有!&
　　在中对于违约金数额的确定主要就是一个原则：&有约定从约定，无约定以实际损失计。&这一点在本书第一篇介绍违约责任时我们早已介绍过了，房屋租赁也没有特殊规定。
　　但是，房屋租赁合同解约时，如果没有约定的违约金，如何确定单方解除给另一方造成的损失?这很难准确认定。
　　出租人单方解除合同，承租人的损失如何认定?承租人要另寻房子租住，花费的时间很难计算，除必要的搬家费等，不管找到还是没找到，都很难准确地认定实际损失数额。
　　承租人单方解除合同呢?理由上似乎好找一些，可以说&造成房屋空置产生损失&，但是空置几个月的损失是合理的呢?你总不能永远空着不找新的承租人吧?比如前面的案子中原告主张一年半的空置损失，最终法院只支持了四个月的。
　　所以，为了避免这种违约金标准的不确定性和争议，律师建议在签订房屋租赁合同时双方一定要把单方解除合同的违约金标准明确在书面合同中。比如明确约定几个月的房租为违约金，或者直接表述按押金的标准确定违约金的数额。
　　这样，一旦发生单方解除的情况，守约方主张违约责任简单方便;而违约方呢?对自己的违约行为的后果也有所预期，可以事先准确判断后果，在是否违约时就会有一个得与失的客观衡量。对双方都有好处。
　　3、 如何做到提前解约，而不承担违约责任?
　　经常碰到因为客观原因承租人或出租人想提前解除合同又不想承担违约责任的情况。我们前面说过，如果在解除时，双方协商一致解除而不承担违约责任，当然可以不承担。
　　可是谁能保证协商一致呢?能不能提前就做好这个工作?能!如果事先在合同中采取些变通措施，是可以做到的。
　　比如双方可以在租赁合同中先明确约定，发生何种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任，比如房屋需要拆迁、承租人工作地方发生重大变化等等，当然，如果有这些情况发生，也应该给另一方保留必要的准备时间才算合理。
　　再比如，从租赁双方的目的上看，承租方是为了使用特定的房屋，出租方是为了出租获利。所以，也可以从合同的目的入手避免双方的违约责任。
　　比如可以做类似如下的约定：
　　如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任;
　　如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。
　　其实，上述变通办法，即使提前没有约定，在某一方要单方解除时也不妨提出来与对方协商，但是如果提前没有约定，就算您的方案是合理的，对方也未必就要绝对接受，所以，可能的话，还是事先约定为好。
　　4、 提前解除合同要有必要的书面手续。
　　前面我们讲过，合同正常到期解除，双方要有交房手续，要清点物品，退还剩余的租金和押金，上述过程应该有书面文件予以证明。
　　在提前解除合同的情况下，当然也少不了上述文件，另外，还要再多出一份，就是《解除租赁合同确认书》，在解除时双方应该就哪一方提出解除、另一方的态度是什么、是否承担违约责任、如何承担等问题在这份文件中明确。
　　比如我们前面提到的这个案例，尹某在搬离时到底与黄某是否忆达成了解除合同的一致，是否明确不追究违约责任?由于没有书面文件，根本无法确认。
　　所以，不管解合同是否协商一致，双方均应该注意保留必要的书面文件。协商一致解除，自然可以签订《解除租赁合同确认书》，协商不一致无法双方签订文件怎么办?守约方可以单方向对方发同相应催示函主张权利，并保留催示的证据，如果在合理时间内对方没有反应，应该及时到法院提起诉讼。
　　如果你还想了解更多关于房产租赁合同的知识，小编向您推荐：
　　租赁合同解除的条件
　　租赁合同解除协议
　　解除房屋租赁合同协议书
A是可以主张的。
A根据合同法二百二十九条规定，租赁期间，发生所有权变动，不影响合同的效力。所以租赁合同一直有效。据你所述，老房东2月份就把房卖了。5.3给你发了一个《租赁合同解除涵》，他想形式的是任意解除权，但他没有这个权利。在房屋过户时，原来租赁合同，自动替换成新房主和你。另，对方起诉了，个人建议你只需按法院要求应诉即可。
A可以看下协议吗
A你好，你理解的没错，由房东承担修缮。
A在诉讼中证人证言也是证据的形式之一，只是相对其他形式的证据（如人民法院已生效判决），证人证言的证明力较弱，但也不能说没有用。如与其他证据可以互相印证某一待证事实，其证明力也是不可否认的。
A你好，民事行为，不涉及犯罪的情形，土地赔偿款一般会直接拨给土地所有者
快速发布问题
声明：我们将对您的联系信息严格保密
609234482046
热门律师：
热门推荐：
热门问答：
法律知识：咨询热线：400-676-8333
手机找法网
您的当前位置：
时间： 14:27:36
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理是没有约定的。
　　你好。两年前我向房东租借了一套房屋，租期为五年，当时考虑到居住环境，在征得房东同意的情况下，花费了一笔颇为可观的金额对房屋进行了装修。现在租期还没届满，房东就单方提出解除与我的，并要求我在三个月内搬出房屋。
　　如果我和房东的租赁合同解除后，当时我对房屋进行装修的费用成本，可否向房东索赔?
　　律师解答
　　根据《最高人民法院关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理是没有约定的。
　　人民法院按照下列情形分别处理：
　　(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;
　　(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;
　　(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;
　　(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。如您与房东在租赁合同中，就房屋中已形成附合的装饰装修物的处理事宜有所约定，就根据双方的约定处理。
A是可以主张的。
A根据合同法二百二十九条规定，租赁期间，发生所有权变动，不影响合同的效力。所以租赁合同一直有效。据你所述，老房东2月份就把房卖了。5.3给你发了一个《租赁合同解除涵》，他想形式的是任意解除权，但他没有这个权利。在房屋过户时，原来租赁合同，自动替换成新房主和你。另，对方起诉了，个人建议你只需按法院要求应诉即可。
A可以看下协议吗
A你好，你理解的没错，由房东承担修缮。
A在诉讼中证人证言也是证据的形式之一，只是相对其他形式的证据（如人民法院已生效判决），证人证言的证明力较弱，但也不能说没有用。如与其他证据可以互相印证某一待证事实，其证明力也是不可否认的。
A你好，民事行为，不涉及犯罪的情形，土地赔偿款一般会直接拨给土地所有者
快速发布问题
声明：我们将对您的联系信息严格保密
609234482046
热门律师：
热门推荐：
热门问答：
法律知识：租赁合同中“任意解除”条款的法律认知- 金牌律师团队律师 - 110法律咨询网
&&热门省份：
我的位置：
租赁合同中“任意解除”条款的法律认知
发布日期：&&& 作者：
租赁合同中经常会见到类似于这样的条款“双方任何一方欲终止合同，应提前一个月通知对方”，笔者暂称此为“租赁合同中的任意解除条款”，但却很少有人（包括双方当事人在内）能真正理解这一条款的法律含义与法律后果，笔者从一个案例，试求探析该“任意解除条款”的真正法律意义。【基本案情】2010年4月，甲公司与张三签订一份《房屋租赁合同》，合同约定甲公司将自有的三间房屋和所在院落租赁给张三从事汽车修理经营使用，租赁期限为5年，双方还约定了租金及租金的交纳方式、双方各自的权利义务等，还约定“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”。合同签订后，甲公司将租赁标的房屋和院落交付给张三使用，张三也按约定交纳租金，合同已实际履行。2011年2月，甲公司欲收回房屋和院落，便通知张三要解除合同，张三不同意解除合同，甲公司即锁闭院落大门，防碍张三的正常经营和生活。张三无奈诉至法院，请求判令甲公司继续履行房屋租赁合同，甲公司辩称，双方之间的租赁合同已经通知解除，不应再承担任何责任。【意见分歧】本案在审理中形成了两种意见。第一种意见认为，双方之间的房屋租赁合同中约定了任何一方均可提出终止合同，是双方合意赋予了双方任意解除权，甲公司已经将解除的意思通知了张三，且已超过一个月的时间，故双方的合同已经解除，张三的诉请不应支持。第二种意见认为，双方合同中约定的“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”的条款，并非是双方均享有任意解除权，只是双方当事人协商一致解除合同的前提条件，当一方提出解除，而另一方不同意解除的情况下，仍应继续履行合同。【评析】笔者对上述案例同意第二种意见。现具体论述如下：一、何为双方的任意解除权。所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权。任意解除合同,即不符条件的合同解除,它不以当事人违约为前提,而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。任意解除权应由法律明确规定，当事人不能在合同中自由约定。一般认为《合同法》第232条不定期租赁合同规定了双方的任意解除权；第268条承揽合同规定了定作人的任意解除权；第308条货运合同规定了托运人的任意解除权；第410条委托合同规定了双方的任意解除权。需要明确的是，任意解除权只能是法定的。二、行使任意解除权的后果。根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 既然法律规定有任意解除权，权利的行使显然不可能构成违约，无法按违约处理，不能适用《合同法》第107违约责任的规定。因此行使任意解除权后的赔偿仅指实际损失，不含合同履行后的可得利益（预期利益）的损失，而且约定的违约金条款也无法适用。三、当事人不能在合同中约定任意解除权。根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。如果允许当事人在合同中随意约定任意解除权，那么交易的可靠性，稳定性将无从谈起，订立合同的初衷将不复存在，必将对经济秩序造成毁灭性地打击。上述案例中，双方是签订的有明确租赁期限的房屋租赁合同，在这种合同中，法律没有明确规定双方的任意解除权，本案合同中的“租赁期满前，任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方”的条款，并非是双方当事人可以任意解除合同的依据。或许双方约定该条款时欲赋予各自的任意解除权，也因合同法的立法旨意相违背而无效。该条款应是无现实意义的约定，因为《合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同。在合同依法成立后，如无法定任意解除权的赋予，也无其他约定的解除条件成就等情形存在，任何一方想终止合同，均须与对方协商一致，如与对方不能就解除合同达成一致，则无法解除合同。另应依法承担违约责任。本案中租赁期限为5年，履行尚不足一年，甲公司即想解除合同，是明确的预期违约行为，张三请求其继续履行合同，符合合同法关于违约责任的规定，理应得到支持。
没找到您需要的？ 您可以
，我们的律师随时在线为您服务
问题越详细，回答越精确,祝您的问题早日得到解决！
相关法律问题
发布您的法律问题
请在此输入您的问题，祝您的问题早日得到解决！
无锡推荐律师
相关法律知识