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法院拍卖房有出租房租应该怎么办呢？
我们公司领导出租了自己的房子，但是因为房子被拍卖，法院拍卖房有出租怎么办？
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，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如《》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁”[1]&&。民通意见最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国〉若干问题的意见（试行）》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。《法国民法典》第1743条规定“如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。《德国民法典》第571条第 1项规定:“出租的土地在交付转承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在所有期间因租赁关系所产生的权利和义务。”即规定了土地租赁契约中，出让不破租赁。《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁已将其登记时，对于以后就其不动产取得物权的人，亦发生效力”。即依日本民法，租赁经登记后，有对抗力。我国地区的民法典对此也做出了规定，该法典第425条规定:“出租人于租赁物交付后，纵将其所有权认与第三人，其租赁契约，对于受让人，仍继续存在。” 值得注意的是，这些国家或地区的“买卖不破租赁”是指不动产租赁而言。这是因为，“以居住营业或农耕为目的，而承租他人之不动产，各国立法为谋求社会生活之安定及增进，均采取巩固承租人地位之方针。”是否有国家规定该原则同样适用于动产租赁，由于笔者孤陋寡闻，不敢贸然作出判断。我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有。根据的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。限制适用1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第229条的规定是否应当适用于动产呢？笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。2、在不动产之上设定的租赁关系的限制适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的解释第六十六条规定：“人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。在将后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后债权3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。4、处理过程中的限制适用破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，法院拍卖房有出租所有权肯定会发生变化；以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：（1）若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；（2）在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。适用瑕疵1、是否仅仅适用于买卖。“买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。据此，“买卖不破租赁”精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”更为准确些。但尚没有明确法律条文给予明确。2、是否适用于“动产”。“租赁”，依合同法第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制，就是可包括不动产也可以是动产，从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。但是当我们将这个概念运用到229条的时候，不禁会发现，如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。3、买卖不破租赁与抵押权竞合。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。4、财产保全与租赁竞合。财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。二者效力发生冲突时如何处理解决，尽管法律没有明文规定应怎么处置，并且从“买卖不破租赁”的适用条件来看，买卖的行为也是发生于后，按理说应该也可以适用“买卖不破租赁”。但如果这样执行，法院查封的威严则毫无是处，因此关键要看二者哪个成立在先。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。若承租人不知道或不应当知道租赁物已被查封的，则损失应当在承租人或出租人之间按照双方过错承担相应责任。作用简介我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。[2] 民法理论认为，所有权属于物权，而承租权则是债权。随着社会经济的发展，平等市场经济主体活动的复杂化，物权与债权的区别界限却越来越难以划定，出现了你中有我，我中有你的融合趋势，这一特点在我国《担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》中有集中体现。在这种趋势下，买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。首先，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。随着社会经济的发展，平等主体之间的经济交往越来越密切，交易更加频繁，有时会出现一间房屋今天刚租出去，而明天就可能转手出卖的现象，如果按照调整物权与债权的一般原则来处理，新的所有权人可以对抗承租人；那么将大大增加承租人的承租风险，造成经济秩序的混乱。因此为有效发挥租赁物的效用，同时也为了维护财产流转秩序，就有必要对买方与卖方?出租人　的权利作必要的限制，以此实现法的价值追求。其次，有利于保护承租人的合法权益，是合同法立法宗旨的具体体现。合同法就是通过保护合同当事人的合法权益，以期达到维护社会经济秩序，进而促进社会主义现代化建设的目的。买卖不破租赁原则在平等保护买卖双方当事人及租赁双方当事人的权利和权益的同时，对租赁合同中承租人权利给予了特别的关怀。再次，体现了民法原理中的诚实信用原则。诚实信用原则被称为民法原则中的帝王条款，它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信，以善意的方式行使权利、履行义务，不得规避法律，其本意是要求按照市场制度的平等互惠原则行事，在缔约时，诚实不欺诈；在缔约后，守信并自觉履行。因此，首先要求房屋出租人与承租人签订租赁合同时，对房屋享有处分权、出租权，当房屋出租人准备将其所有的房屋出卖时，第一是负有通知义务，即提前通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；第二是本着诚实信用的原则，出卖人应当履行告知义务，即将要出卖的房屋上负担的承租义务应如实告知买受人，否则买受人可以以此对抗出卖人。房屋出租人的上述两个义务，通常被称为前合同义务，这是诚实信用原则在买卖合同和租赁合同中的具体运用，上述义务也应是买卖不破租赁原则中出卖人的应有义务。这在我国立法例中已有规定。不仅如此，在运用诚实信用原则指导买卖不破租赁原则进行司法实务时，还要求买受人要严格遵守出卖人与承租人之间所签订的租赁合同，不能单方面撤销或变更出卖人与承租人之间事先签订的合同的任何内容。竞合冲突与租赁权的规定一样，我国《担保法》对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权是债权，抵押权是物权，自然，二者会经常发生竞合或冲突。这种竞合或冲突通常有两种情况：一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用 “先物权后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，以抵押财产出租的，限制适用“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。[3]
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|解答问题：235
买卖不破租赁，即使房产拍卖了，你在租期内还是可以住在那个房子里面的。但是一般情况下，新的房主是会给你一些补偿让你搬离房子的。在租期内你还是有权利住在那个房子里面的，这个不受影响。
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我租住的房屋被法院强制拍卖了。好像是因为房主不还贷款。但是他的房子是托管给一个中介公司的我该怎么办？
我租住的房屋被法院强制拍卖了。好像是因为房主不还贷款。但是他的房子是托管给一个中介公司的，我是从中介手租的房子。现在法院要求12日之前搬出去。我该怎么办？
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我买了个法院拍卖的房子,已经过户完了。原房主的儿子一直在住不搬出,现在原房主提供了一个过户之前签订的租赁合同现在这种情况我该怎么办?
我买了个法院拍卖的房子,已经过户完了。原房主的儿子一直在住不搬出,现在原房主提供了一个过户之前签订的租赁合同,合同显示原房主把房子租给了他三弟20年,房租一次性付清。现在这种情况我该怎么办?
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违法信息举报邮箱：　　我和我老公结婚多年一直租房，期待有一天能住上我们自己的房子。努力多年，存款的速度一直跟不上房价的飞涨。随着女儿的出生，买房就变的迫不及待了。在跟着中介跑了无数个一个人抱着孩子看房的日子之后，无意中得到可以从淘宝上拍卖法院拍卖的房子，由此开始了我悲催的买房历程。那句＂公开、公平、公正＂让我天真的以为我们无权无势的普通老百姓也可以通过这样的渠道去买房子。结果从3月份付完全部房款到现在，法院没有一点交房的意思！3月22日租期到期的租户一直没搬走。法院的意思是租户人在外地，而且情况复杂。我们不知道情况复杂代表什么意思，我们只想知道我们什么时候能得到我们的房子，法院说不能保证什么时候给我们，一切都按程序来。我们不知道这按程序来是怎么来。当初也怕这样的情况，所以拍卖公告上注明的那些＂腾空需较长时间，介意者慎拍的＂房子我们都不要。可是我们房子公告上没写呀！法院说公告上注明有租赁。可是租期到了呀！法院说没说搬呀。我无言以对。法律我们不懂，我们也不知道我们付了全款却住不上房子该找谁说理。谁能告诉我们，象我们这样的老百姓，该怎么办？
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　　天天睡不着
　　今天跑了一个下午，法官电话没人接，法院带孩子不让进，难道底层的老百姓就只能吃哑巴亏了吗？
　　情况复杂
　　直接撬门进去，怕什么？？？？？？
　　自己不硬起，没人会替你出头的
　　租户怕个鸟啊
　　冷静。　　首先是租户，而且租期已经到了，不是房东懒着不搬，这说明这个不是大问题。　　其次，搞清没搬的原因是什么？再想对策，是租户找不到呢？还是什么原因？然后具体对待。　　第三，租户房里东西多吗？如果不多，不重要。强行进入也是一种方法，这是你自己的房子，本就是一笔无头账。把租户的东西收拾库房。　　最后，恭喜你买到了房子。只要不是原住户唯一用房，里面有老人不配合，只要不是签了长期租赁合同，其余都不是大事。　　还要谴谪法院，它手里拍卖出来的东西，好多基本情况不说清楚，推给客户。
　　租期到了，现在是你的房子，是产权人，当然让租户搬。不然，申请强制。
　　这个事情比较奇怪，房子过户了没有？如果过户了，打印一份要求限期清理租户，不然后果自负的通知说明，签上字然后快递给法院，时间到了直接撬门然后把里面的东西扔出去就行了。　　如果没过户，管租户屁事，你要办法就是交钱了要交货。不交货又提前没说明情况，这就是欺诈。　　直接起诉法院就是了。在网上婆婆妈妈有屁用。
　　诶，买法院房子就要做好这准备，只管卖不管执行，腾退都是你自己的事，建议你还是通过其他渠道解决吧
　　打110，告有人非法侵入自己的房子。和110的人一起进去。
　　关键是过户了吗？手里有本可以直接报警，同意楼上的说法
　　淘宝拍卖的房子性价比不错的，法院拍卖房子你是根据拍卖成家确认书跟判决书直接过户的，所以不需要接触前任房东及现在的租户，这房子已经在你名下；　　1、如果是前任房东住在里面，这是他唯一住房，他最多有6个月的过渡期，6个月还不搬，去法院申请会强制执行；　　2、如果是租户在里面，买卖不破租的，租赁期限内租户是受法律保护的；如果法院公告明确租期，到期后你可以直接跟租户沟通搬离时间；同意最好，不同意的话：1）通知物业；2）报警，在警察在的情况下，让人把锁换掉，空一段时间再去住，如果他们破门就报警并找物业麻烦；　　另外法院拍卖房都有一名专门负责清空的民警接口，一般他会负责不需你直接出面；不到一定程度不要搞太僵，大部分只是时间长短问题，房子都是你得了，也不要在乎这几个月的腾空时间。
　　淘宝拍卖的房子性价比不错的，法院拍卖房子你是根据拍卖成家确认书跟判决书直接过户的，所以不需要接触前任房东及现在的租户，这房子已经在你名下；　　1、如果是前任房东住在里面，这是他唯一住房，他最多有6个月的过渡期，6个月还不搬，去法院申请会强制执行；　　2、如果是租户在里面，买卖不破租的，租赁期限内租户是受法律保护的；如果法院公告明确租期，到期后你可以直接跟租户沟通搬离时间；同意最好，不同意的话：1）通知物业；2）报警，在警察在的情况下，让人把锁换掉，空一段时间再去住，如果他们破门就报警并找物业麻烦；　　另外法院拍卖房都有一名专门负责清空的民警接口，一般他会负责不需你直接出面；不到一定程度不要搞太僵，大部分只是时间长短问题，房子都是你得了，也不要在乎这几个月的腾空时间。
　　淘宝拍卖的房子性价比不错的，法院拍卖房子你是根据拍卖成家确认书跟判决书直接过户的，所以不需要接触前任房东及现在的租户，这房子已经在你名下；　　1、如果是前任房东住在里面，这是他唯一住房，他最多有6个月的过渡期，6个月还不搬，去法院申请会强制执行；　　2、如果是租户在里面，买卖不破租的，租赁期限内租户是受法律保护的；如果法院公告明确租期，到期后你可以直接跟租户沟通搬离时间；同意最好，不同意的话：1）通知物业；2）报警，在警察在的情况下，让人把锁换掉，空一段时间再去住，如果他们破门就报警并找物业麻烦；　　另外法院拍卖房都有一名专门负责清空的民警接口，一般他会负责不需你直接出面；不到一定程度不要搞太僵，大部分只是时间长短问题，房子都是你得了，也不要在乎这几个月的腾空时间。
　　一般来讲，法院拍卖的房产价格都比较便宜，但是必须要全额付款，不能贷款。　　既然你能全款买，为什么不能作为首付，贷款买新房呢？
　　还有就是，真正物美价廉的房子是不会放到淘宝来拍的，早就让内部人士购买了，怎么可能轮到你买呢？
　　联系租户，他不理你，报警，实在再不行，强行撬门，自己住进去。　　什么人，用什么手段对付，这样才不会吃亏。　　不然，你一个秀才，跟官兵讲道理，只能说，你是真傻逼！
　　法院拍卖的房子你也敢买，算你胆大了。这种拍卖的房子，你没有强大的背景一般是碰不得的。第一，有人租住的，只要是和原房东签订的租期未到，他就可以不搬。第二。有的是孩子把房子卖了，但老人还住在里面。只要老人还活着，他可以永远住下去，你没有任何办法的，因为法院承认你的所有权，但是也承认他们具有居住权。第三，房子是卖给你了，但是你万万没想到的是，这个住址里面竟然还有户口未迁出。到了你要办理入户的时候，你突然发现竟然迁不进去了。户口的管理和房屋的产权是两个系统管理的，他们在没有地方可以迁移的情况下，你只能永远让他们的户口留在你家里，这事想想都恶心。第四。往往原房东是欠了一屁股的债务。有时是好几个法院在寻找这个人，手脚快的法院就会立即把房子给拍卖了。你住进去后，没多久不断的会有各种各地的法院上门，来了解你房子的来龙去脉，还会不断的给你录像录音，你会每天被这种事纠缠的头都要炸了。第五。原房东可能还会有高利贷的借款，那些收钱的人找不到原来的房东，又不知道现在房子归你了，可能一个晚上后，你早上开门时，发现大门上被人涂满了油漆。第六万一原房东把这套房子抵押给了好几个人。那么你就麻烦了，你会面临打不完的官司，一张张的法院传票，会让你直接发疯的。第八。。。。。。还是不说了，免得会吓得你晚上睡不着觉了。
　　@飘飘的孤魂
04:37:00　　法院拍卖的房子你也敢买，算你胆大了。这种拍卖的房子，你没有强大的背景一般是碰不得的。第一，有人租住的，只要是和原房东签订的租期未到，他就可以不搬。第二。有的是孩子把房子卖了，但老人还住在里面。只要老人还活着，他可以永远住下去，你没有任何办法的，因为法院承认你的所有权，但是也承认他们具有居住权。第三，房子是卖给你了，但是你万万没想到的是，这个住址里面竟然还有户口未迁出。到了你要办理入户的时候，......　　-----------------------------　　NB的分析
　　@dragoon_qiu
12:24:00　　还有就是，真正物美价廉的房子是不会放到淘宝来拍的，早就让内部人士购买了，怎么可能轮到你买呢？　　-----------------------------　　有道理，买房不是小事，在淘宝买房，有点大胆……　　
　　感觉以上“义然自得”和“飘飘的孤魂”都说的很有道理。我再补充点别太理想化也别太悲观软的硬的办法都得想最主要是两点目地一顺利入住且不留后患，第二咱不能违法（起码不违大法）。想开点谁让咱淘宝上占了便宜呢！！！
　　法院拍卖房就是这样，各种纠纷 买之前一定要了解清楚了。想好应对之策再去拍卖。但事实已经这样了
，建议通知民警，开锁公司开锁 直接入住。自己要是不堪骚扰的话 可以找几个社会朋友
帮着看一段
等都消停了在自己入住
　　楼主现在解决了吗？
　　哎，我最近也朋友买到这样的房子，揪心，原业主说他租给别20年了，一次性付款给原来的房东了，要我额外给20万，才能住进去，法院只管卖，不管后续的，哎　　_法拍房建议大家不要拍，不要上当受骗。
　　法院执行体系比以前完整多了。 拍卖到手后房产证做好， 有本在手， 自己的房子， 除了租赁不能破，其他啥破不了？　　现在拍卖中， 好像很多搞假租赁的也有，房子自己的，抵押之前又变相地租掉了，但还是自己在住
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