&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-09b026b28aa_b.jpg& data-rawwidth=&1398& data-rawheight=&772& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1398& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-09b026b28aa_r.jpg&&&/figure&&p&之前有个说法是“大街上撞见10个人，有9个人是做新媒体运营的”。&/p&&p&虽然这种说法比较夸张，但是足以说明现在新媒体从业人员确实非常多。&/p&&p&每天追热点、写文章、编辑排版、策划活动、涨粉丝…新媒体人员各个恨不得三头六臂，有苦难言。&/p&&p&如何提高工作效率，或许这几个小工具，可以帮助你。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&图片素材类：librestock&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//librestock.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Search 40+ free stock photo websites in one place&/a&&/p&&p&librestock网站是一个搜索引擎，不用翻墙也可以用。&/p&&p&你可以在librestock里一键搜索国外40多个免费图片素材网站的内容。&/p&&p&图片网站那么多，收藏这一个就够了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-1d43e12bd4b8fb3d948e_b.jpg& data-rawwidth=&1318& data-rawheight=&734& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1318& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-1d43e12bd4b8fb3d948e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&图片编辑类：Fotor懒设计&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//www.fotor.com.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&Fotor在线平面设计工具| 免费平面设计平台和图片编辑器，海量设计素材和模板【Fotor中国版】&/a&&/p&&p&Fotor是一个在线快速平面设计平台。Fotor提供了很多不同尺寸、主题、风格的设计模板，包括微信公众号大图、微博焦点图、朋友圈海报等。&/p&&p&你只需根据自己的需求，选择合适的模板，修改添加文案等信息，不会PS，也可以快速制作出图片。&b&划重点，Fotor模板中的图片、字体都是有版权的。&/b&&/p&&p&除了用模板快速搞定设计，你还可以用Fotor来编辑图片，裁剪、加滤镜、加文字、加logo都可以，而且操作也都非常简单。&/p&&p&同时，Fotor还提供云端储存功能，你可以随时随地进行设计。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-09b026b28aa_b.jpg& data-rawwidth=&1398& data-rawheight=&772& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1398& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-09b026b28aa_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&编辑排版类：新媒体管家&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//xmt.cn/index& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&xmt.cn/index&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&新媒体管家可以管理你的所有新媒体账号，而且可以在多个账号间快速一键登录，节省很多登陆时间。&/p&&p&不仅如此，安装了新媒体管家，还能在文中插入emoji表情，采集微信文章，搜索并添加GIF动态图。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-343dad87fd7a45bd41bbe91f65510a2f_b.jpg& data-rawwidth=&1247& data-rawheight=&671& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1247& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-343dad87fd7a45bd41bbe91f65510a2f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&文档协作类：石墨文档&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//shimo.im/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&shimo.im/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&石墨文档也是一款小清新工具，可以实现多人实时协作以及云端储存功能。&/p&&p&实时协作、实时保存、随意分享、划词讨论，告别了邮件、QQ相互传阅文档的痛苦。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-515fcdd3f8c_b.jpg& data-rawwidth=&1363& data-rawheight=&637& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1363& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-515fcdd3f8c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&H5制作：MAKA&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//maka.im/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&maka.im/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&制作H5的工具很多，但是我比较推荐MAKA。&/p&&p&MAKA的很多模板都是设计师用户自己上传的，非常具有实用性，但是好的模板当然也比较贵。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-6b86dba59f0fe23f036a35_b.jpg& data-rawwidth=&1322& data-rawheight=&719& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1322& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-6b86dba59f0fe23f036a35_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&定时发布类&/b&&/p&&p&&b&皮皮时光机&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//t.pp.cc/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&t.pp.cc/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&皮皮时光机可以定时发布、转发微博，多人协同管理微博等，再也不用半夜守着发布微博内容啦。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e6b544ea922d4c35bec771_b.jpg& data-rawwidth=&1024& data-rawheight=&761& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1024& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e6b544ea922d4c35bec771_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&西瓜助手&/b&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.xiguaji.com/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&xiguaji.com/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&西瓜助手也是一款微信后台编辑工具，我们最推荐的还是它定时群发的功能。解决了那些习惯了每天晚上12点、早上7点准时发布推送的公众号运营者的问题。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-55f32f6cce6fb32bae7f_b.jpg& data-rawwidth=&1221& data-rawheight=&780& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1221& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-55f32f6cce6fb32bae7f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&问卷调查类&/b&&/p&&p&麦客CRM&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mikecrm.com/& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&mikecrm.com/&/span&&span class=&invisible&&&/span&&/a&&/p&&p&麦客CRM是一款在线表单制作工具，同时也是强大的客户信息处理和关系管理系统。它可以帮助你轻松完成信息收集与整理，实现客户挖掘与消息推送，并开展持续营销。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-0b729dfaaa890ab4f9b90a3ad58b791f_b.jpg& data-rawwidth=&1224& data-rawheight=&516& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1224& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-0b729dfaaa890ab4f9b90a3ad58b791f_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
之前有个说法是“大街上撞见10个人，有9个人是做新媒体运营的”。虽然这种说法比较夸张，但是足以说明现在新媒体从业人员确实非常多。每天追热点、写文章、编辑排版、策划活动、涨粉丝…新媒体人员各个恨不得三头六臂，有苦难言。如何提高工作效率，或许这…
新媒体这个行业看起来好像很简单，但是真正去接触的时候就会发现：有很多的知识要去学习，还有很多充满创意的小工具可以需要我们去发掘。&/p&&p&　　个人理解新媒体工作主要以文字、图片、视频、语音为主的新兴媒体。相对于传统媒体来说，新媒体传播价值速度快，方便传播信息，人们可以及时的接收不同信息。而最重要的是新媒体可以让大众来参与进来，与大众互动的方式，满足大众需求，从而冲破了在传统媒体上的束缚能够做到更加的细分。&/p&&p&
新媒体职责：&/p&&p&　　文章开始前先给大家分享一下一般招聘新媒体运营的岗位需求：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-b0e2ab2ca2f_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&425& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-b0e2ab2ca2f_r.jpg&&&/figure&&p&每一家公司的新媒体运营岗位职责都大致相同，各位可以根据各大招聘网站的岗位招聘内容完善自己的能力，学习必备技能。&/p&&p&　　下面我们来看今天的主题，新媒体运营日常工作常用工具：&/p&&p&&b&　　媒体平台：&/b&&/p&&p&　　今日头条 　　一点资讯 　　百家号 　　简书 　　知乎 　　网易自媒体 　　UC订阅平台 　　企鹅媒体平台 　　搜狐公众平台 　　微信公众平台&/p&&p&&b&　　写作辅助工具：&/b&&/p&&p&　　文案狗 　　石墨文档 　　有道云笔记 　　印象笔记 　　知心&/p&&p&&b&　　热点挖掘工具：&/b&&/p&&p&　　新浪热点 　　百度指数 　　百度风云榜 　　搜狗微信搜索指数 　　热门微博/话题 　　新帮&/p&&p&&b&　　排版编辑工具：&/b&&/p&&p&　　微信在线编辑器 　　秀米编辑器 　　365编辑器 　　91排版 　　135编辑器 　　乐排 　　蚂蚁编辑器 　　点点客编辑器 　　构思编辑器&/p&&p&&b&H5制作工具：&/b&&/p&&p&　　兔展 　　ih5 　　初页 　　易企秀&/p&&p&&b&　　小游戏制作工具：&/b&&/p&&p&　　24好玩 　　ih5 　　兔展&/p&&p&&b&视频制作工具：&/b&&/p&&p&　　Lmovie box(视频源下载) 　　Remove logo now（去水印很好用） 　　Video editor（视频编辑） 　　Camtasia studio（录频软件）&/p&&p&&b&　音频制作工具：&/b&&/p&&p&　　goldwave 　　Audition 　　Cool edit pro 　　Camtasia&/p&&p&&b&图片查找工具：&/b&&/p&&p&　　昵图网 　　创客贴 　　花瓣 　　好搜识图 　　千图 　　视觉中国 　　百度识图 　　500PX图库 　　站酷网&/p&&p&&b&图片制作工具：&/b&&/p&&p&　　美图秀秀网页版 　　改图宝 　　创客贴 　　看图网 　　天天P图&/p&&p&&b&二维码生成工具：&/b&&/p&&p&　　草料 　　微微在线&/p&&p&&b&词频分析工具：&/b&&/p&&p&　　腾讯文智 　　图悦 　　Rost 　　Tagxedo词云 　　语义分析系统&/p&&p&&b&互联网数据分析工具：&/b&&/p&&p&　　百度预测 　　百度指数 　　微博指数 　　好搜指数 　　搜狗指数&/p&&p&&b&舆情分析工具：&/b&&/p&&p&　　云相 　　清博舆情系统&/p&&p&&b&社交媒体检查工具：&/b&&/p&&p&　　知乎用户深度分析 　　孔明社会化媒体管理 　　企业微博管理中心&/p&&p&&b&网站数据分析工具：&/b&&/p&&p&　　腾讯云分析 　　百度统计 　　51.la 　　腾讯企点（H5传播分析工具）&/p&&p&&b&思维导图制作工具：&/b&&/p&&p&　　百度脑图 　　Mindv在线 　　Coggle工具 　　ProcessOn&/p&&p&&b&数据报告制作工具：&/b&&/p&&p&　　百度ECharts 　　文图 　　Cytoscape 　　图表秀 　　数据观 　　魔镜&/p&&p&&b&在线问卷调查工具：&/b&&/p&&p&　　金数据&/p&&p&　　麦客&/p&&p&　　ICTR&/p&&p&　　腾讯问卷调查&/p&&p&　　问道网&/p&&p&　　调查派&/p&&p&　　问卷星&/p&
新媒体这个行业看起来好像很简单，但是真正去接触的时候就会发现：有很多的知识要去学习，还有很多充满创意的小工具可以需要我们去发掘。 个人理解新媒体工作主要以文字、图片、视频、语音为主的新兴媒体。相对于传统媒体来说，新媒体传播价值速度快，方便…
&p&自媒体这个行业开始快速发展，也正在稳步上升的时候，各大平台往上面投了很多钱。就是为了养活自媒体作者，赚不到钱只是你没有下定决心做这一块，而并不是这个行业的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&然而很多新手入门的时候都走了弯路，导致与新手期都过不了。一两个月，严重的甚至一年都在新手期待着，他们只是想随便玩玩。并不是真心想赚钱，天天在群里说月入两毛的那种人，自己不用心去做不去发现平台的规则，推荐机制，广告形式等。只以为自媒体很容易赚钱，然后赚不到，就在那里怨天尤人，说这个平台坑那个平台更坑，自媒体赚不到钱这种话。天天有时间在群里BB还不如去学习下怎么写文章怎么剪辑视频配音。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1665abc54ed3c60dafb0b5ff35f33b93_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1022& data-rawheight=&717& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1022& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-1665abc54ed3c60dafb0b5ff35f33b93_r.jpg&&&/figure&&p&好吧进入正题&/p&&p&怎么快速进入新手期：这个其实很简单，一般人不走弯路的话也是一个星期左右就过新手了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.以为头条新手期没有领域这种东西就乱去发文发视频。其实并不是这样的，头条机制一开始会判定你是不是有只写手，如果你是一直准确的发文，是可以过得。这里说的发文并不是复制粘贴的那种，而是优质的原创。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&2.三天打鱼两天晒网的那种人就不用做自媒体了，过新手是很慢，甚至过不了，你注册了号，就要活跃 让平台认为你是活跃的人，并且想长期入驻的那种写手 你这样也会很快过新手。必须要天天发文。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&3.在文章上打广告的那种，你想做推广就去做推广在文章上打广告还想过新手，我也是服了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.最后一点就是快速过新手发视频是很好过的，视频质量要好。什么质量呢，就是你视频的清晰度，配音加剪辑等。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果是那种对自媒体没信心，对自己也没信心的人。我是不建议你来做这个行业的，这样只会浪费你自己的时间。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-953e2b01a2f1eec351ef28_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&800& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-953e2b01a2f1eec351ef28_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&p&&/p&
自媒体这个行业开始快速发展，也正在稳步上升的时候，各大平台往上面投了很多钱。就是为了养活自媒体作者，赚不到钱只是你没有下定决心做这一块，而并不是这个行业的问题。 然而很多新手入门的时候都走了弯路，导致与新手期都过不了。一两个月，严重的甚至…
我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事&/b&&br&&br&以下引用内容转自《我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事》，作者：黄铁鹰，原文链接：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.360doc.com/content/15/709.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&我所经历的5次经济泡沫（深度好文）！&/a&&br&&blockquote&一、1987年香港股灾：千万富翁变街边小贩1986年，我在深圳见到了十几年没见的小学老师。他是出生在印尼的广东华侨，上个世纪50年代他刚从雅加达大学金融系毕业，响应祖国号召，同一大批东南亚华侨的知识青年跑到中国参加社会主义建设。于是，他成了我在长春市小学读书时的语文和数学老师。&br&经历了中国的反右、大跃进、人民公社、文革，这个老师从爱国青年变成了三个孩子的父亲。为了孩子能吃饱饭，1977年他带着老婆和孩子来到香港。不愧是学金融的，他先从建筑工人开始，几年后就开始自己在家里装电子表往大陆卖，后来深圳开放了，他跑到深圳办了手表厂。&br&在深圳第一次见面，他给我一张名片，上面写着深圳(香港)环亚电子集团公司董事长，他在深圳的工厂有一千多名工人，是深圳当时最大的电子厂之一。&br&&br&之后三年，我们没再联系。1990年我在香港油麻地逛街，突然听到一个很熟悉的声音：十元两件啦！十元两件啦！我一回头，不敢相信我的眼睛，我的老师站在三轮车上在大声叫卖日本的二手衣服。怕他尴尬，更怕自己尴尬，不知怎的我没敢上去跟他打招呼。正在犹豫，突然有人大叫：“走鬼啦！”只见我的老师和其他几个同样卖东西的人，像疯了一样把衣服用任何人类都想象不到的速度塞进包里，推着车子跑了。原来是市政管理人员来了，香港无照小贩专门请人给他们把风放哨。&br&从油麻地回来后，连忙找名片给老师打电话，所有电话都不通了。第二个星期天我又去了，那天没市政的人来，老师的生意也很冷清，我鼓着勇气上前跟他打招呼，本以为他会尴尬，可是老师毕竟是老师。老师跟我说：“我破产了，现在只能做这个生意了。见到你真好，如果没事陪我聊聊天。”&br&&br&我问：“那么大的工厂，怎么破产了？”&br&老师说：“嗨！都是一个贪字。(19)86年香港股市疯了，我看不少人赚钱，我这个学金融的虽然知道股市风险大，但还是忍不住进去了，结果越炒越大，最多一天赚一千万，我把工厂也抵押给银行借钱炒股，哪承想(19)87年股灾一来，我的资金一下子转不动，房子和工厂都给了银行。”&br&&br&我问：“师母怎么样？”&br&&br&“她现在在新蒲岗的一件制衣厂剪线头，我们还借了一部分私人钱，这个钱总是要还的。好在这是香港，人只要勤劳就饿不死；只要饿不死，总会有机会。这就是人生。”快60岁的老师说。&br&老师永远是老师。从此，我明白了香港人说的：“马死落地行”是什么意思。&br&&br&1987年的股灾是香港人经历的第一次股灾，那是由美国股灾引起的。日，美国股市一天跌了22%，年轻的香港股市一个跟头倒下了，连关了四天市，当香港股市重开后，香港股民的钱少了三分之二。有一大批香港股民像我的老师一样破了产，其中大部分人永远也没有机会再回到股市。&br&&br&------------------------------------------------------------------------------------------&br&二、1992年日本股灾：跳楼的野村证券员工&br&1990年，我到日本公出，顺便去日本最大的证券公司——野村证券参观。由于当时日本股市和楼市如日中天，股市比2007年中国股市还火，市盈率到了100倍，一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造新的经济规律。日本房地产更是不可一世，一个&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//blog.sina.com.cn/lm/z/sakura/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&东京&/a&市的地价就可以买一个半美国。日本商人在全世界可牛了，到哪儿都像阔佬逛菜市场，想买什么就买什么。于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，香港最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……&br&&br&接待我的是一个野村证券的年轻经理，他把我送出野村大楼时，站在大厦旁边的台阶上，指着那座新落成的60多层的花岗岩大厦，不无骄傲地说：“当今世界已进入信息经济，这个大楼里储存着全球客户的经济数据，野村证券为了保证这些信息的安全，在这个楼下100米处有一个发电站，它可以保证野村证券在世界上发生任何事情都能正常运作。”&br&可是不知怎么回事，到了1992年日本经济就不能正常运作了。日本股市从33000点，不到两年跌到了11000点。房地产更是一落千丈，1990年还能买一个半美国的&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//blog.sina.com.cn/lm/z/sakura/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&东京&/a&，1993年竟然连一个纽约都买不起了。于是，日本企业纷纷从海外抽钱回国救急，不仅把洛克菲勒大楼折一半价卖回给美国人，还把日本好几个大银行和保险公司也卖给了外国人。&br&1995年，那位接待我的野村证券经理到香港出差，我请他喝酒，他很沉重地告诉我：现在日本企业自杀的人很多，特别是证券界，他手下一个前年才从早稻田毕业的人上个月跳楼了。电视台现在最热门的电视节目是教人们如何省钱，比如教家庭主妇如何用烧饭的余热煮鸡蛋。&br&&br&那一段时间，香港大街上的日本游客少了，到高档餐馆吃饭的日本商人也少了。“经济泡沫”这个词第一次在我脑袋里有了真实的感受。从此，这泡沫就经常跟着我了。&br&&br&--------------------------------------------------------------------------------&br&三、1997年香港股灾：给华润做了十年义工为负资产的女秘书&br&1997年亚洲金融风暴来了，香港哀声一片。本来1997年上半年形势还好好的，楼市股市不断创新高，人们排着队去酒楼吃饭。我们公司开发的一个楼盘卖楼花，买房的人需要前一天晚上去排队。国内一个家喻户晓的大歌星为了走后门买我们的房子，陪我们唱了一晚上卡拉OK。我公司两个秘书近水楼台先得月，不用去排队，每人花80万港元交了三分之一首期，买一个单元，可是房子还没住进去，泡沫就来了。楼价一口气跌了三分之二，这两位小姐那几个月脸色难看得很，眉头之间总挤出一个大疙瘩。原因是她们把已交了80万首期的房子白白送给了银行，为什么？因为市场上同样的房子，只值90万；如果她们继续执行当时买楼的合同，每月供银行贷款，就要再付160万。&br&那个还不大懂香港规矩的明星火急火燎地找我退房，我说：“你看到门外那两个小姐吗？她们是我们公司的秘书，在这个公司已工作10年。她们跟你一样，也买了公司的房子，因此她们这10年算给公司做义工了。”&br&&br&我看大明星有点不明白，就解释说：“她们工作10年，除去吃喝也就攒了80万，交了这套房子首期后，什么都没剩下，可是现在房子又没了，这不等于白白给公司干了10年。如果能退房，她们早退了。你没看这几天报纸讨论吗，很多人买了李嘉诚的房子，现在变成负资产。有人说在这种特殊时期作为香港首富的李嘉诚应该网开一面，不要再追这些负资产的人所欠的房子余款了。你猜这位首富李先生怎么说？他说：香港是个重合同守信用、风险自担的社会，你没看到金融泡沫只能自认倒霉。如果这个泡沫不破，你的房子赚一倍，我也没理由跟你分利润。”&br&&br&-----------------------------------------------------------------------&br&四、2000年互联网泡沫：3亿元变成3千万&br&亚洲金融风暴还没过去，互联网又来了。1999年末和2000年初，全香港的商人都好像疯了。这次不同于以往，越是大商人越疯狂，不管是搞地产，还是搞百货；不管是生产电子，还是生产水泥的；不管是办学校的，还是开夜总会的；总之全同互联网干上了，纷纷办起了网站，注册了名字带有&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//cyber.com& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&cyber.com&/a&、&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//information.net& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&information.net&/a&的公司，纷纷向那些美国名牌大学毕业生发出高薪聘书，纷纷与IT公司联姻。&br&我当时打工的华润创业自然也不能免俗，虽然公司每年有十几亿净收入，但因为同互联网没有关系，股价还不如一个刚创办两年的互联网公司。股东不干了，说：如果你们再不进入IT，就要找人收购。于是，我们只能绞尽脑汁往互联网上靠，先是付了一笔天文数字的咨询费，请世界最大的咨询公司出主意，可是那些从美国飞来的高级脑袋除了给我们写了两大本资料外，任何问题也没解决；其实他们也解决不了我们的问题，因为我们不是互联网里的虫，我作为公司总经理当时连发电邮都不会。&br&&br&可是商场是个逆水行舟、不进则退的游戏。当时许多如雷贯耳的经济专家都说：互联网技术会创造一个全新的经济，谁跟不上，谁就会被淘汰。想想看，谁不害怕呀？于是，我们也拼命想找一家美国技术公司“结婚”。经过投资银行的介绍，美国一家大公司的副总裁来香港，期间可以跟我们谈谈。可是时间约到早上8点，这在香港是非常罕见的商务会谈时间。我当时有点纳闷：看来互联网的人就是不一样！第二天早上，7点50赶到人家香港分公司，一进接待室我差点晕了，原来在我们前面已有两批人，一批人正在会议室里同那个副总裁谈着，另一批人还在会议室里等着。8点45分，轮到我们，30分钟谈完，结果不用说了。&br&&br&2000年初正当我被互联网搞得晕头转向时，一个朋友找到我，他与一个美国基金创办了一个互联网公司，在香港买了一个上市公司的壳，市值一下子升到200亿。他请我加盟。我说：我可不懂互联网。他说：你只要懂上市公司运作就行。于是，他开出了我不可拒绝的条件——3亿元的公司股票，外加7位数的年薪。做着亿万富翁的美梦，我在新公司上班了。可是上班的第一个天，互联网泡沫破了，第一个月我的3亿元变成2亿元，第二个月变成了1亿元，第三个月……我的股票变成3000万，而且有无市了。&br&-----------------------------------------------------------------------------&br&五、2008年中国股市：“基金经理都是骗子”&br&互联网泡沫灭了。中国雄起了，进入21世纪后，雄起得不得了。中国转眼之间成了世界第一大钢铁生产国、第二大汽车生产国、世界第三大经济发展国。2007年中国这头昏睡的狮子，终于彻底醒了。深圳的楼市开始超过香港的新界，上海北京的写字楼也开始赶上纽约，开户炒股的人到了1亿。于是，一下子创造了世界第一大银行、第一大石油公司、第一大房地产公司、第一大保险公司……这一年全世界500强排名乱了，因为那些老牌500强纷纷被突然变大的中国公司挤出去了。&br&中国商人在世界上开始扬眉吐气了，腰里揣着大把钱，也能想买谁就买谁了。于是，中亚和非洲的油田，拉美的铜矿和铝矿、澳洲的铁矿和煤矿频频被来自中国的买家问价。澳洲有些人小心眼，看一要收购澳洲最大矿业公司，竟以会威胁本国民族经济给否决了。2007年世界经济的焦点放到了中国，全球的经济天才都在讨论中国股市和楼市，一派说泡沫太大了，另一派说中国正在改写世界经济，潜力远远还没发挥出来。&br&&br&可惜世界经济还没改写完，美国那边次贷泡沫又碎了。中国股市进入2008年，少了近三分之一。记得2007年9月我回长春度假，碰到我母亲一位老同事。一个当了一辈子会计的75岁老头，成了中国第一代“基迷”。他把报纸上所有有关基金的报道用剪子剪下来，钉成三本半大书。他把家里所有闲钱都买了基金。&br&我问他，现在买股票是不是风险太大？老头说，他买的不是股票，是基金，基金是由金融专业人士管理、抗风险能力最强的综合投资工具。他刚买的qdii是走了银行后门才买到的，现在不到一个月就赚了5%。春节后母亲打电话告诉我：老头投到基金的20万元，只剩了10万元，现在有些精神不正常。老伴治病需要钱，他捂着就是不卖，整天到银行管人家要钱。见谁跟谁说：基金经理都是骗子。&br&&br&-------------------------------------------------------------------&br&后记&br&我是1955年出生的，以上是我活到现在亲身经历的经济泡沫。其实，所有学经济的人都知道人类历史上这样的泡沫比比皆是，比如：19世纪英国的南海金矿泡沫、荷兰的郁金香股票泡沫，20世纪初的美国铁路泡沫、造船泡沫、杠杆并购和垃圾债券泡沫……&br&让我奇怪的是：人类怎么一点都没有学聪明？尽管每一次泡沫都有过去的影子，可是人类还是一次次重蹈覆辙。诺贝尔经济学奖快有一个世纪了，那么多聪明过人的脑袋得了这个奖；卫星在万里的星空中，能算出你把钥匙藏在家门口的第几块砖头下；人类也能把羊变成人，怎么人类就是不能避免这些如此相似的泡沫？&br&&br&今年我正好六十岁，我相信我找到了答案——人类在科学上能传承和积累，因此，人能把人送到月亮上；但人类在智慧上不能传承和积累。我认为“以史为诫”和“读史明志”对人类不灵，人类不能从历史中吸取教训。就像公元前欧洲种族之间的屠杀在二战犹太人的集中营依然上演、秦始皇的焚书坑儒在“反右”和“文革”中变本加厉一样，经济不论发生过多少次泡沫，泡沫还会再发生。&br&&br&因为人类就是人，人类就是由每一代的你和我组成的。尽管我们的父母都会告诫我们，不要玩火，火会烫手！可是有哪个人没有被火烫过！人只有被烫过，才成熟；人成熟了，就是离开舞台的时候了；舞台永远是新一代人玩火的地方；每一代人只能从自己的经历中长大；每一代人都要创造自己的泡沫和体验它的破碎。&br&&br&这就是黑格尔说的：历史能给我们提供的惟一借鉴，就是我们从历史不能得到任何借鉴。&br&&br&有人可能说：经济泡沫中损失的是不太懂经济的大众，经济领域的专业精英——经济学家、银行家、基金经理……他们应该能比一般人更早知道泡沫的，从而更多地避免损失。可是大量统计研究证明：这些精英作为一个整体，他们在预测泡沫的水平上一点也不比老百姓强，因为他们在股市中的平均收益同股民大众一样，他们比普通股民惟一多赚的只是手续费。&br&&br&难怪诚实的格林斯潘说：“泡沫是很难确定的，除非它破了。”&/blockquote&&br&--------------------------------------------------------------------&br&&b&（答主观点：人类可以征服宇宙，把人送上太空，可以征服海洋，潜到万米海底，但是无法征服人性的贪婪。人类经济社会在一个泡沫刚灭一个泡沫又起的循环往复中向前。有一点可以确认，经济规律一定回到，只是会迟到。很多人认为目前房地产市场刚需旺盛，不会崩盘，但是二十几年前，日本人也是这样认为东京的房价不会跌的，可事实是东京房价崩盘了，日本经济到现在还没走出低迷。远的不说，就拿去年股市来说，绝大部分人认为股市还要继续涨，都在加杠杆，你让他把杠杆降下来就觉得你见不得他发财和你急，虽然也有少部分人看到是泡沫，但逼近在绝大部分人疯狂下，这少部分人声音很快被掩盖在贪婪和盲目乐观中，但事实是A股崩盘了，不管你愿不愿意承认，事实就是崩了，还不止崩一次，无数中产阶级被消灭，不知多少人负债累累。还是那句：经济规律一定会到，只是有时会晚到。&/b&&br&&br&&br&&b&以下截图是我去年股市崩盘前夕微博上看到黄老师文章，转发时的评论，当时股市处于疯狂阶段，记得有位朋友1:5的配资满仓入市，而且还把信用卡套现出来投进股市，当时觉得股市严重高估了，泡沫严重，随时崩盘，就劝他把杠杆降下来，结果还被他数落一番，搞的挺不愉快，我也不好再劝，然后股灾发生了，加上不会止损，幻想会涨回来，然后负债累累，和大部分在加杠杆的股民一样被市场虐的体无完肤。目前房市和去年股市何尝不是一样，本质都一样，想要保证房市不崩盘，前提条件是房价不停的涨，击鼓传花的游戏才能继续玩下去，只是房地产市场体量太大，倒是崩盘，有的大家受的了，有人说房市政府不会让他崩盘，会兜底的，也许是的，可是即使政府是有这意愿，但是有意愿和能不能做到是两码事，股灾期间，郭嘉队两万亿救市照样跌，日本泡沫破灭后，难道日本政府不想稳经济，可事实没法兜底。洋洋洒洒说的有点多，有点乱，大家将就看吧&/b&）&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/350efc9eb44d760b2aa7cc4_b.jpg& data-rawwidth=&596& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&596& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/350efc9eb44d760b2aa7cc4_r.jpg&&&/figure&------------------------------------------------------&br&&b&没想到有这么多的赞，那就多说点吧。看到评论里有朋友在问，那房地产到底何时崩盘？&/b&&br&&b&首先我不是神仙，并不能预测房地产具体崩盘时间。但是有一点可以确认，地产崩盘的内在条件已经具备了，那就是就是高得令人咋舌的杠杆，像链家、中原等大中介的首付贷给本来就已经高杠杆的房市继续加杠杆，而政府主导的降首付，降契税，也在不停的吹泡沫，就好比去年的股市，很多投资者已经在券商进行了融资，但还是有很多投资者通过场外配资进行加杠杆，当前的房市如果把银行贷款看成场内融资，那中介的首付贷等就是场外配资，风险极高，想想500万的房子，首付20%就是100万，杠杆5倍，而你再通过中介的金融理财产品加杠杆可能20万就能付首付，那杠杆就放大到25倍，而且通过中介的融资的成本不低，年化15%-20%左右，这将给房市注入非常大的不可控因素。而房价的崩溃接下来只需一根导火索，而这根导火索也许是政府的一纸政令，也许是一则购房者违约的新闻报道，是什么不重要，重要的是在整个系统风险达到临界点时任何有关的信息都有可能是导火索。就如去年的股市，崩盘的条件已经具备，只是证监会查场外配成了压垮它的最后一根稻草，但是并不意味着如果证监会不查场外配资就不会崩，只是可能另一则消息会成为导火索，比如央行的货币政策，再比如某位领导人公开场合对股市的公开言论等。就如一战的导火索是萨拉热窝事件，但其根本原因是在萨拉热窝事件之前就由于欧洲的内部矛盾具备了一战的条件，而萨拉热窝刚好给开战找了个借口，相信没有萨拉热窝事件，任然还会有维也纳事件，巴黎事件等等，事件性质不重要，重要的是系统内各个博弈方之间需要借口。总之，世界是博弈的，经济也是博弈的，房地产市场又何尝不是？只是你要明白谁和谁在博弈。&/b&&br&&b&-----------------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&b&最后：如果最后确实没辙，房地产泡沫是可以破的，这也是当前国家急着去库存的原因，房子分散到老百姓手里比积压在开发商手里要安全，原因自己去想。但是有一点要记住，可以不保房地产，但是银行是一定要保的，其实去库存也是为了保银行。记住是保银行！银行是绝对不能出问题的！包括后期会将银行的不良资产证券化，打包出售，目的只有一个，保银行！&/b&&br&&b&----------------------------------------------------------------------------&/b&&br&&b&对经济金融有点心的朋友应该已经注意到了国家高层已经开始研究“债转股”了，债转股本质是一种银行不良资产（或者准不良资产）处置方式。银行不良资产来自何处？太多了，但主要是产能严重过剩的一些国企和房企。当然，银行从债权人变成股东以后，就灵活很多了，可以参与企业的经营决策，然后设法退出（退出方式很多，比如包装上市等等），退出后谁来接盘？肯定不会是政府，那还有谁？不过债转股也有风险，涉及到银行、企业、地方政府、金融监管等多方面的博弈，而且成本也不低，比如&/b&&b&实施债转股，银行付出的成本包括：①机会成本：如果不实施债转股，直接破产，能够清收一部分现金(依经验看回收率10%以下，很低);②业务成本：成为股东后，管理事务比债权人多，业务成本会提高;③资本成本：持有股权资本占用更多了，需要赚回资本成本。等等。。。但是这一系列复杂的资本运作，目的就是保银行，所以房地产虽然是整个经济系统中非常重要的一环，但不是最重要的。&/b&
我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事 以下引用内容转自《我所经历的5次经济泡沫和悲惨故事》，作者：黄铁鹰，原文链接： 一、1987年香港股灾：千万富翁变街边小贩1986年，我在深圳见到了十几年没见的小学老师。他是出生在…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/4dc7d33de82f40b49c8e3_b.jpg& data-rawwidth=&370& data-rawheight=&270& class=&content_image& width=&370&&&/figure&&p&文章不是我写的，不过看最近房价又涨，在聚秀社区看到这篇文章觉得很有借鉴意义，虽然中日国情不同，中国又有太多的特色主义，不过还是放在这里，大家看看。&/p&&p&&b&欢迎加我的微信：jnfqchen 或者加聚秀社区bbs.jx.vc 大家一起交流探讨&/b&&/p&&p&——————&/p&&p&作者：仲道
来源：搜房博客@仲道&/p&&p&&b&一、须藤&/b&&/p&&p&96年初，到日本的第一天，住在一栋楼里的邻居须藤用茶盘端着沏好的抹茶来到我的房间，这可能是他独有的“初次见面、彼此认识一下”的表达方式。语言沟通上的障碍也只能是简单的十几分钟“寒暄”，须藤把他房间里的电话给了我，让我告诉家里人可以通过他的电话和我联系。&/p&&p&在我没有装电话的近两个月的时间里，去须藤那里接过几次电话，每次接完电话我都带点东西过去感谢一下。这样一来，每个星期抽1、2个小时坐下来聊聊天就成了一种习惯。&/p&&p&须藤48岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。我当时很奇怪，他的工资不算低，又是独身，为什么还会住在这样一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)、5人合用一个浴室的楼房里呢？(如下图)&/p&&p&须藤对我这种疑问表示非常理解，他告诉我说，在日本经济泡沫时期的88年，他花6000万日元购买了一套二层别墅。现在这套别墅的价格已经跌到了3000万日元。他把别墅已经出租出去了。他住现在这样的房子是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他65岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。不过，他的妻子并不愿意和他一起住这样的房子，离婚了。&/p&&p&97年，进入大学院后认识了搞金属材料研究的博士生小董(中国人)，有一天他开车带我到一个很荒凉的地方去摘柿子。我问他这里的柿子为什么可以随便摘，他说，这是他导师在泡沫经济时期买的地，按那个时期的发展规划，这里应该可以划入东京通勤圈的范围了，很遗憾，你看看现在，还是这么荒凉，也只有这搞金属研究的教授脑袋才这么“硬”，才会相信东京圈会扩大到这里。&/p&&p&小董又说：在研究室做实验的时候，教授没事儿总叨叨这块地，看来这块地让他挺烦心。教授在89年以5万日元/㎡买了这块地，一共是1.5亿日元。教授说如果现在有人出1个亿，他就卖。93年有人出价2.5万日元/㎡，教授舍不得，现在，2万都找不到买主了。种了这些柿子树还没时间照料，我们到这摘柿子吃就是帮他忙了。&/p&&p&我注意看了看这块地，除了几十棵柿子树，其它都是荒草。当时来的高兴劲儿晾了一大半。&/p&&p&后来在02年做店铺选址调查时又路过这里，感觉还是以前的老样子。我顺路到当地的公共图书馆查了一下，这块地属于市街化调整区域，这种区域内的土地并不完全属于建设用地，如果要化为建设用地，当地的政府部门必须投资进行给排水、液化气、5.2米以上宽度的道路等基础设施建设。教授买这里的土地，大概是基于泡沫经济时期的城市发展速度，要不了几年，政府部门就会投资把这里化为建设用地了。如果真如教授所料，地价至少要涨到10万1平米，再如果化成了建设用地中的商业用地，30万/㎡也完全可能。很可惜，教授这个“赌注”没押对。&/p&&p&99年，在就职的公司里认识了川濑，他和我都爱好登山，我加入了他们的登山俱乐部，一般是星期六的早晨6点在山下集合，10点多登山结束后到温泉洗洗澡回家。&/p&&p&有一次三连休，俱乐部组织去日光登山，日光是日本著名的旅游观光地，不少成员都带了自己的家人或朋友。&/p&&p&&b&二、川濑&/b&&/p&&p&我们从山上下来后，没有去登山的人已经在温泉旅馆等候了，这其中有川濑的妻子，川濑把我介绍给她，并邀请我和他们一起吃晚饭。自从见了川濑的妻子，我再看川濑的时候，总感觉他是一个很神秘的人物。&/p&&p&川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮，而且言谈举止完全是一个名门形象。在日光，川濑的妻子穿的是和服，日本女人穿和服时的走路姿势、坐姿、目光等等都是有讲究的，没有受过专门训练的人装不出来。接受这种训练的一般是“大家”的女孩子、或者是准备成为“大家媳妇”的女子家政大学的学生。在大学院我遇到过来自女子家政大学的研究生，相比之下，川濑的妻子可以做这些“大家媳妇”的老师。&/p&&p&和川濑一起登山的次数越多，越是想知道他到底是个什么人，可又不便直接问，担心问不好还有可能把关系搞僵了。&/p&&p&过了一段时间，有机会和关口一起去施工现场，他来这个公司已经9年了，我和他的私人关系不错，路上就我们两个人，这是个机会，我说：“在日光见到了川濑的妻子，她穿和服的样子和我平时看到的其她人真不一样，魅力十足，一定是“大家”出身吧”，关口说：“不知道，不过，川濑以前可是社长，妻子一定错不了”，我又问川濑为什么成了一个普通职员时，看关口不太乐意回答，我也就不好再问。&/p&&p&时间长了，从人们的只言片语中，对川濑有了一个基本的了解。川濑从东京理工大毕业后就来到我就职的这个公司，不到40岁就成了公司的核心技术人员，一直在东京品川、公司总部工作。对公司发展贡献很大，基本工资近百万日元。85年，也就是泡沫经济形成初期，川濑辞职创办了一家住宅制作工厂。一起步就发展很顺利，到88年，川濑不仅贷款扩大了生产规模，同时在东京的一等地还购买了一套近2亿日元的高档公寓。没想到，90年后，形势急转直下，工厂的订单几乎为零。川濑1亿2千万把东京的公寓抵押给了银行，希望度过难关、保住工厂。可最终还是在97年破产了。这个公司的高层念川濑的能力和多年的交情又让他又回到公司，不过总部是回不去了，工资听说只有40万。&/p&&p&因为在自己的身边，经常听到泡沫经济时期有关购地、购房的事儿，就开始琢磨：日本的一个普通百姓随便说句话都要从脑子里过一下，搞不懂的事情不会做，那么，日本的地价、房价为什么会上涨？是什么原因让他们坚信地价、房价还会涨？他们的工资并不高，房价已经超出了他们的正常支付能力，为什么还会降低其它方面的生活水平来买地、买房呢？&/p&&p&日本的房价为什么会上涨？不少人认为是缘于1985年9月的“广场协议”。就这么一个有关货币汇率的协议就能导致日本人疯狂贷款购房？如果百姓无钱银行凭什么贷款给你？日本百姓又凭什么坚信地价、房价还会涨？所以说，“广场协议”充其量只能说是“导火索”，那么“炸弹”是如何形成的呢？也就是说日本百姓的购房款来自何方？对于这些疑问，在2000年公司忘年会上，我得到了一个答案。&/p&&p&2000年底，公司终于发奖金了，已经连续三年没发奖金了。公司大概是希望把好人做到底，年底的忘年会也由公司出面来组织，这和前几年职员自发组织的忘年会相比，档次也高了不少。&/p&&p&&b&三、吉田&/b&&/p&&p&周末的下午6点到9点，大家喝完了忘年会的第一场酒，接着来到卡拉OK包房。喝得醉醺醺的吉田问我是不是来过这种地方。&/p&&p&我说：“来过，但是可没有这么高档”，&/p&&p&吉田一听哈哈大笑：“这种地方也算高档，泡沫的时候，公司的忘年会是要到银座去的”。&/p&&p&“是吗，忘年会能到银座开，咱们公司太有钱了”，&/p&&p&“不仅仅是咱们公司，全日本的公司都一样，那个时候的银座人满为患，至少要提前半年预定才有位子”，&/p&&p&“真是太好了，我怎么没赶上呢，真遗憾，怎么会一下子就不景气了呢？”&/p&&p&“这个你要怪罪的话，你就怪罪中国吧，我们被中国给骗了”，&/p&&p&吉田的回答让我当时没反应过来，以为吉田喝醉了。&/p&&p&这时，关口已经扯着嗓子开唱了，吉田也开始忙着用桌上的各种酒勾兑自己喜欢的味道。尽管是高兴的日子，吉田大概又要借酒浇愁了，他和须藤的情况很类似，所不同的是须藤在泡沫时买的是别墅，吉田买的是东京的公寓，两人现在住着类似的房子。&/p&&p&在大学院的时候就经常听小董谈起日本泡沫经济时期的繁荣景象。小董是90年来的日本，他说：他刚来的时候，每天到学校来接留学生去打工的车，平均2个小时就一趟，1小时的工资一般是日元，有些还可以当日结算，挣钱实在是太容易了，和现在大不相同。因为劳动力严重缺乏，日本政府对很多南美和其它一些国家的偷渡者，以及签证到期不回国的人也是睁只眼闭只眼。泡沫经济崩溃会，日本的入国管理局才开始驱赶这些人。&/p&&p&不过，至于当时日本为什么会如此繁荣，大家觉得本来就是这样，在留学生中也极少议论这些问题，更不会去想这和中国有什么关系。&/p&&p&自从忘年会上听吉田说日本的泡沫繁荣是因为中国，不管是不是醉话，我还是想弄个明白。&/p&&p&登山的时候，我问川濑，日本泡沫经济和中国有什么关系？&/p&&p&川濑说：“中国开放以后，日本的电器、汽车开始大批量出口中国，去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果我们给中国造东西，达到日本现在的水平那得要造多少年。所以很多日本人就坚信在自己的有生之年日本经济会一直繁荣下去”。&/p&&p&“果然如此，记得我一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”川濑的话让我想起了中国改革开放初期的一些事。当时我国还没有彩电、录像机、冰箱、洗衣机等等这类家电的生产线，市场上的日本电器无论是非法走私货还是合法进口货，最终都要出自日本的工厂。这对日本来说中国这个市场实在是太大了。&/p&&p&我接着说：“想必那个时候，大家的收入一定非常高了”，&/p&&p&“是啊！最不景气的公司，每年的奖金也有半年的工资”，&/p&&p&“挣这么多的钱，大概也只能买地买房了”，&/p&&p&“是啊！每年的奖金就可以还购房按揭了，谁会想到会发生后来的事情呢”。&/p&&p&日本在85年之前，住宅市场并非完全商业化的市场，80%以上的普通工薪家庭住的都是公团房、县营房、市营房、社宅等等这类公益性住房。在这其中，1955年日本政府设立的“日本住宅公团”又是最大的住宅提供者。&/p&&p&上个世纪70年代末，日本的汽车、家电制造技术不仅可以与欧美抗衡，有些已经处于国际领先地位，产品开始大量出口海外。1981年，“日本住宅工团”更名为“住宅、都市整备公团”，工作核心由直接提供住宅转型为建设和改良城市居住基础设施。日本住宅公团的工作转型是日本政府希望借日本产品大量出口海外给日本经济带来繁荣的机会，为住宅商品化所作的准备，通过住宅商品化满足国内住宅个性化需求，由此提高日本国民的居住条件。&/p&&p&85年的“广场协议”让日本人口袋里的钱一下子增加了至少20%，促使日本政府开始加速全面推行住宅商品化，商业银行开始大量为居民购房发放贷款，贷款利率大幅下调(见下图)。日本的房价也由此开始了急速攀升。&br&&/p&&p&日本购房贷款利率&br&&/p&&p&在日本经济一片繁荣，房价不断攀升中到了90年，日本各大银行不仅突然停止购房贷款，并大幅提高原来的购房贷款利率。92年开始征收地价税(征收额度为财产继承税评估值的0.3%)。日本政府为什么要出台这样的经济政策？日本汽车、家电等其它行业的繁荣景象为什么也突然消失了？这意味着日本经济由此开始步入“泥潭”吗？又如何看待日本经济“空白”的十年呢？&/p&&p&在房价、股价一路高涨，日本经济一片繁荣的90年3月27日，日本银行出台了《控制不动产融资总量的通知》，这一《通知》被后来称为日本泡沫经济崩溃的“发火点”，房价，股价掉头下跌(见下图)。当年8月，日本银行又把短期贷款利率上调到6%。更有甚的是92年大藏省又出台了地价税，让已经一蹶不振的不动产业更是雪上加霜，高端百货业因其店址位于城市最繁华的地段，每年0.3%的地价税竟然超过商品利润的20%，地价税对房价的抑制力可见一斑。&/p&&p&日经指数走势图&/p&&p&日本政府为什么要出台这样的金融政策，是他们没有想到这些政策会导致楼市、股市大跌。那么，在楼市、股市已经开始暴跌的92年，大藏省为什么还要出台地价税，让不动产业丝毫得不到喘息的机会呢？&/p&&p&有不少人认为：90年之后的几年，日本政府一连的经济政策把日本经济推入不能自拔的“泥潭”，让整个日本经济出现“空白”的十年(90年中期-2000年)。&/p&&p&准确地说：不是90年的政策有问题，而是85年日本全面开放不动产市场，寄希望通过不动产来让日本经济继续保持高速发展的政策有问题。在不动产市场全面开放的85年-89年，日本以及世界的变化让日本政府清楚的看到了85年所犯这一政策错误的严重性。90年以后的政策不过是对85年所犯错误的紧急更正。&/p&&p&让我关注有关日本泡沫经济的诸多论说，并认可上面的这种论断，还得从和吉田的一次聊天说起。&/p&&p&六大都市地价及变动率走势图&/p&&p&每次和吉田一起去施工现场，他都会以“一早儿，稍微喝了点儿”为借口，躺在车上看漫画。这次，他上车就坐到了驾驶位上，我觉得挺奇怪，猜想他一定有什么事儿。还真是，刚进东京不久他就下了高速，在东京市区内狭窄的小路上绕来绕去，非常熟悉的把车停在了一栋30多层的公寓旁边，让我稍等他一下。&/p&&p&我下车在四周转了转，心里琢磨：这可能就是吉田买的公寓，这种地段的住宅不会便宜，看来吉田在泡沫时期真发了不少奖金。&/p&&p&过了十几分钟，吉田回来对我说：“一来这里我就心烦，安全第一，拜托了”。他这是又打算躺旁边看漫画了，他很随便，和他说话也就比较直来直去。&/p&&p&我一边开车一边问他：“这是你买的公寓？”&/p&&p&“是。”&/p&&p&“这里真是东京不错的住宅专用地，离地铁站很近而且还很安静。”&/p&&p&吉田一听很得意：“那当然，当时交了定金来抽签的人是总套数的20倍，”&/p&&p&“你真够幸运的。”&/p&&p&“幸运谈不上，我没有抽签，咱们公司是这栋公寓的投资人之一。”&/p&&p&我确实有点吃惊：“怎么，咱们公司在泡沫时期也投资不动产？”&/p&&p&“这有什么奇怪，如果不是各行各业都投资不动产，不动产泡沫怎么会那么大。”&/p&&p&“看来你要参加抽签就好了，也许抽不上，等两年情况就截然不同了。”&/p&&p&“不可能，买不上这个楼盘，还要买别的楼盘，总之，那一年是下定决心一定要买。”&/p&&p&“看来，你的泡沫烦心病是命中注定了。”&/p&&p&“哈哈～～，对，让我烦恼的信号不是从这栋楼里发射过来，就是从那栋楼里发射过来，总之，这种烦恼一定是要有的。”&/p&&p&“哈哈～～，在日本，有你这种烦恼的人太多了，应该推举一个能让大家消除烦恼的人当总理大臣。”&/p&&p&“我死的那一天就是这个总理大臣的诞生日。”&/p&&p&“哈哈～～，既然你一辈子都住不进自己买的公寓里，为什么不卖了呢？”&/p&&p&“开玩笑，我交了首付，还支付了十年的按揭，怎么能卖呢？”&/p&&p&“如果房价刚开始下跌的时候，你就卖掉，也就不会有现在的烦恼了。”&/p&&p&“是啊！可我不是神，谁会想到泡沫已经崩了十年了，房价不但不涨，还在一直下跌呢。”&/p&&p&“泡沫刚崩的时候，也没什么人着急卖房，是不是大家都相信房价还有上涨的可能。”&/p&&p&“是，至少是坚信房价不会下跌的这么厉害。”&/p&&p&“既然如此，也应该有一个相信房价不会下跌的理由吧？”&/p&&p&吉田想了一下说：“相信的理由很多，每个人也有自己的想法，但基本上还是依据一般的常识性判断。日本经济主要是依靠出口，日元升值对产品出口形成严重妨碍，政府肯定要增发货币使日元贬值，如果每年持续增发货币，恢复到原来日元兑换美元的汇率标准上，房价不会降。”&/p&&p&“那为什么不增发货币呢”&/p&&p&“对呀！十年过去了，地价、房价一直下跌，日本的不动产价值以每年100兆、100兆的速度减少，这总理大臣换了好几个，丝毫也看不到政府要增发货币的意思，真搞不懂这帮混蛋脑子里在想什么。”&/p&&p&“政府既然坚持不增发货币也应该有不增发的理由吧，你怎么看？”&/p&&p&“这我可不知道，这是钱！！！大家都能看明白了就不是钱了。”&/p&&p&“哈哈～～，看来，吉田桑要摆脱烦恼只能等下回看不明白的泡沫到来了。”&/p&&p&吉田长叹了一声：“不可能再有了，再来一次泡沫，日本人连粮食都吃不上了。”&/p&&p&“日本工业这么发达，可以进口粮食。”&/p&&p&“开玩笑，那日本不就成了农业国的奴隶了吗？”&/p&&p&“照你这么说，政府急忙把地产泡沫捅破也是因为农地？”&/p&&p&“不一定是全部，但这肯定是一个非常重要的原因，这些农村的地主最讨厌，泡沫的时候，一窝蜂的要在农地上盖房子，这不等于是让大家没粮食吃吗。”&/p&&p&“照此来说，如果从农地这个角度看，政府不增发货币也是有道理的。”&/p&&p&“对！也应该警告警告这帮地主，不许打农田的主意。可是让我也一起跟着倒霉。”&/p&&p&自从听吉田说了这番话后，对90年楼市、股市暴跌是由于日本政府金融政策不当所造成的说法产生了怀疑，我开始相信日本政府不顾一切捅破房地产泡沫是有目的的，我希望得到一个答案。所以后来，就一直比较留意有关这方面的新闻、记事。&/p&&p&四、房地产泡沫&/p&&p&房地产是不是有泡沫是以实体经济为参照物，房地产价值脱离了实体经济的支撑就被认为是泡沫。&/p&&p&但是，房地产泡沫一定会崩溃，或者说房地产泡沫一定要以房价暴跌的方式来结束，这在经济学上是找不到依据的。脱离了实体经济支撑的房地产泡沫一定要被捅破吗？答案也是不一定的。&/p&&p&在经历了房地产泡沫崩溃的日本学术界比较主流的观点是：房地产泡沫是不是需要被捅破主要由社会因素来决定。那么，日本为什么要捅破泡沫呢？&/p&&p&进入上个世纪80年代，伴随中国的大门开放，一直持续繁荣的日本经济也进入了鼎盛期。&/p&&p&但是，中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚的看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。&/p&&p&在日本政府意识到了日本所面临的困境，但且还没有找到应对方法的时候，“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入了既要与发展中国家的低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。&/p&&p&不动产！让日本人已经鼓鼓的腰包去投资不动产，无疑是让日本经济解“燃眉之急”的有效通道。开启商业化的不动产市场，对日本农村的地主是一个最大的利好，当时执政党(自民党)的最大支持者就是以地主为核心的农协。&/p&&p&85年9月的“广场协议”签署后，本来就已经担心日元贬值的日本国民，对于政府诸多的不动产优惠政策，就如同找到了一个可以让纸币保值的避风港，把大笔资金投入不动产市场。&/p&&p&当大笔的资金涌入不动产市场而使不动产开始升值的瞬间，一个潘多拉盒子——保有需求被打开了。日本的不动产属性开始了悄然的改变，由“使用需求”转向“保有需求”，后果也就可想而知了。再加86年高达2位数的货币增发量，到了87年，在绝大部分日本人眼里，土地已经成了最值得保有的资产。&/p&&p&面对如此之大的市场需求，日本各大银行对土地展开了激烈争夺。通常情况下，银行对土地抵押融资是按土地评价值的70%贷出，北海道拓值银行以120%提供融资，由此可见土地在银行眼里已经成了金矿。&/p&&p&随着日本不动产价格的急速攀升，投向不动产的资金也越来越多，全国的不动产开发项目一个赛过一个大，整个日本“莺歌燕舞”，连银座这种日本最高档的红灯区也成了普通人可以光顾的地方。&/p&&p&但另一面，正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进。日本道路公团的经营状况极度恶化。各地方性的公共投资建设也因地价高涨而困难重重。&/p&&p&88年，不动产业持续数年的高额利润让丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊再也按耐不住，开始大举进入不动产业。&/p&&p&不动产的高速发展已经严重影响到了日本经济的未来发展方向。因此，围绕日本应如何发展的争论越来越激烈。如果把这些争论归纳一下，争论主要是围绕3个方面展开：&/p&&p&1. 促进不动产业的发展是否符合日本的基本国策？&/p&&p&2. 不动产业的发展是否能保持日本经济的持续繁荣？&/p&&p&3. 如果对以上两个问题的回答都是“NO”，那么什么样的经济模式更适合于日本？&/p&&p&1990年日本泡沫经济崩溃，表面上看是日本政府一连串的经济政策所致，其政策实质是日本政府对以上争论的一个明确回答。&/p&&p&二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是基本农田制度，一个是科技兴国战略。&/p&&p&所谓的基本农田制就是日本的基本农田保有量必须能够满足日本的粮食自给自足，不能在粮食问题上受制于他国。不动产开发的持续高涨，直接威胁到了日本基本农田的保有量。&/p&&p&所谓科技兴国战略，是二战后，日本政府对已经是一片焦土、百废待兴的日本应向什么方向发展做过长时间的论证。曾一度想效仿荷兰成为亚洲与欧美之间的贸易集散地。但考虑日本与荷兰在人口数量与所处外部环境等方面相差甚远，贸易集散地的构想被彻底否定，最终决定走工业科技兴国的道路。依靠不动产来拉动日本经济的发展，很显然是已经背离了工业科技兴国这个不变国策。&/p&&p&日本是一个资源严重依赖进口的国家。要获取资源，日本必须要用他国需要的商品来进行交换。如果投向不动产的资金越来越多，日本整个产业结构和就业结构就会向不动产业倾斜。出口创汇的制造业就会萎缩，能够从他国获取的资源也就越来越少。10年、20年后，随着发展中国家的崛起，本无价格优势的日本产品连技术优势也将失去。再没有了可以和别国交换的商品，日本人对不动产的争夺就如同贫穷的村民去争夺无电、无暖、无气、无油的土坯草房。&/p&&p&所以，尽管企业和人都离不开土地，土地的价值应该占到企业利润的多少？应该占到个人收入的多少？这在世界上也没有标准。但是，日本资源匮乏必须用高技术含量的产品去交换，这在日本社会是一种共识。日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。还想再重复说明的一点是：谈论房地产是不是有泡沫，首先要界定房地产是被当做“工具”来使用还是被当做“古董”来收藏。只有被当做“工具”时，房价才能和实体经济直接联系在一起。如果被当做“古董”，房价和实体经济就没有了直接联系。如果没有这样的界定，房地产有无泡沫也就无法谈起，结果只能是各说各话。&/p&
文章不是我写的，不过看最近房价又涨，在聚秀社区看到这篇文章觉得很有借鉴意义，虽然中日国情不同，中国又有太多的特色主义，不过还是放在这里，大家看看。欢迎加我的微信：jnfqchen 或者加聚秀社区bbs.jx.vc 大家一起交流探讨——————作者：仲道 来源…
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&p&信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错&/p&&p&12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。&/p&&p&12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，毕竟这是我心目中最优秀的开发商，中间我尽量穿插讲一讲别的企业，放在最后一个，算是给这个回答做一个完结。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【万达，商业地产的龙头老大，而且优势非常明显&/b&】&/p&&p&&br&&/p&&p&万达的战略很清晰：统一、可复制的产品（万达广场），高效的执行力，自持商业在前期保证准时且百分之百（满铺）开业经营，给销售物业（住宅和外围商业街）一个好的销售条件，住宅可以同时追求速度和利润，&b&同时留下一座不动产。最后这句最重要，王健林对自己定位不是开发商，是不动产经营商。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&万达广场经历过3-4次调整，11、12年大爆发阶段两年开了几十个场子，已经是非常成熟的产品。同时也有了一大批稳定跟随的商家。&/p&&p&&br&&/p&&p&万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死，团队执行力强，一旦运营计划被拖延当地总经理直接下课。&/p&&p&&br&&/p&&p&万达为了商场的百分百开业，可以说无所不用其极，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力；对第一批入驻商家的优惠力度很高；为了不空铺，也允许一些不够档次或标准的小商家进驻；为了赶开业进度可以帮商家装修店铺甚至铺货，这些在业内都是很有名的。&/p&&p&&br&&/p&&p&万达的这些特点为他在政府关系和拿地阶段提供了至关重要的优势，政府都愿意把比较优质或有潜质的土地低价提供给万达，一是因为万达已经证明自己有能力炒热一个区域，政府可以在周边土地增值中获益，二是万达的执行力和快速开业，能够让政府在其一届任期内既卖地又出政绩。&/p&&p&&br&&/p&&p&万达的住宅乏善可陈，在业内也没什么影响。高端系的万达公馆简直是为土豪量身定制的浮夸货。&/p&&p&&br&&/p&&p&万达的管理体系是典型的中央集权制，集团的话语权非常大，地区公司和项目团队偏执行。在重要节点（如开业前）遇到困难的时候，会调动多方资源支援到一处，也有可能集团的团队直接到项目上替换整个项目团队来操盘。万达的商业人才这两年是流失最严重的，随着国内商业地产的兴起，老万达人被挖的非常厉害。王健林则在尝试一个很大胆的路数，把很多相关行业的高管跨行业招进来，比如管超市的找来统筹运营等等。&/p&&p&&br&&/p&&p&万达最可怕的是王健林本人对行业和企业未来发展的理解高度，甩开同行两条街，这一点上，任何人都没有评价的资格。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【绿城，工匠气很浓的产品主义者，高端开发商老大，无视商业环境也因此受到很大打击】&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&宋卫平在业内绝对是传奇人物TOP3（业内，不是公众，公众谁能比得过潘冯任），有兴趣的可以搜搜他的创业史。总体来说他很理想主义，对产品（包括物业服务）有自己很高的标准和追求，对财务、市场相对不够敏感，这也形成了绿城的风格。&/p&&p&&br&&/p&&p&绿城的产品在市场上是有口皆碑的，规划设计水平很高，精工细活经的起考验，大量的使用石材，非常重视物业服务的档次，可以说是高大上的标准定义，市场调查必看项目。对产品的痴迷还造就了绿城研究院这样国内罕见的企业内机构，一个与公司开发业务相对独立的产品研发机构。优质产品的另一个结果是作为大本营的杭州，整个市场的口味都被吊的非常高，客户懂得什么是好房子，所以外来开发商的落地难度变得很大，这在很多城市都是没有的情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&高品质产品注定了高售价，除去星河湾这种小规模的高端精品，在大型房企里绿城绝对是高端企业的老大，每年排名前二十开发商的成交单价一对比，绿城比其它企业能高出30-50%，只有龙湖能和他接近。但只做高端产品也让绿城在调控来临时吃到了苦果。&/p&&p&&br&&/p&&p&绿城（其实就是宋卫平本人）赌性很重，作为一个产品主义者，他对政策、大势尤其是资金的理解与运用实在是相当糟糕的水平，这就导致08-12年这剧烈波动的几年里绿城两次差点翻船，资产负债率一度是150%多的水平（记不清了，好像是250%？），借了很多高利息的资金（在我看来就算高利贷了）。当市场向刚需倾斜，抑制高端和多次置业需求时，绿城是第一个也可以说是最大受害者，大量存货在手里，资金链在断裂的边缘，命悬一线。&/p&&p&&br&&/p&&p&拯救绿城的一部分原因可以说也是宋卫平的个人魅力和江湖交情。众所周知的是马云出手相助，九龙仓有些趁火打劫的意思但也帮绿城分担了很多压力，和融创的联手是最有故事性的，宋卫平孙宏斌的故事有兴趣的可以多搜搜。甚至很多绿城的忠实业主都愿意为绿城提供过冬的资金（有业主直接打给物业说可以援助4000万）。缓过气的绿城还是相当可怕的，看看这几年的房企排行榜吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&绿城的管理体系和万达完全相反，是诸侯分封制，宋卫平下面8个副总裁一人管一堆项目，各自为王，权力很大。好笑的是这些项目甚至有可能在同一个城市，所以你会在市场上看到很奇怪的现象，同一个城市，两个绿城的项目在营销上没有任何联动的动作，似乎谁也不认识谁。最近两年宋卫平在用一些方法收权，有一定的效果。&/p&&p&&br&&/p&&p&宋卫平在我个人心目中，算得上地产界的半个乔布斯。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【万科，称职的行业领导者，节奏感强，产品线清晰，企业治理水平行业一流】&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，哪哪儿都能看到万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。&/p&&p&&br&&/p&&p&万科的产品研发水平也是全国领先的（也有万科研究院），产品定位中端和刚需（高端项目非常少而且产品力上没有什么代表性），对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的（有兴趣的看这道题&a href=&http://www.zhihu.com/question//answer/?group_id=#answer-3440953& class=&internal&&同一地段有无必要买万科这样的大品牌的房子？&/a&），万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主，可以作为中国第一批中产阶级的代言人。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。所以万科在营销上也以规范动作为主，全部使用代理公司销售，可以说是业内营销最规范的一家开发商。这也造成一个有意思的现象，当有一个好的品牌在同一区域直接竞争时，万科往往并不会成为一个优秀的竞争者。&/p&&p&&br&&/p&&p&万科的管理水平在行业内首屈一指。不像上面说的万达的中央集权、绿城的诸侯分封两个极端，万科在集团-区域-地区公司三级管理上的边界、权责划分相对比较合理和明确，对地区公司的放权比较大但集团和区域又有一套管控体系。正因为如此，万科领头人的风头也不像很多其他老板那样劲，包括上述的王、宋两位。王石其实早在至少6、7年前就没有对万科的实际控制权了，被作为精神图腾和企业的活logo在用，王石的公众话题和万科的业务联系也是最少的，而实际掌门人郁亮的曝光率就更没法和几个大boss相提并论了。&/p&&p&整体来说房地产行业的管理水平都不怎么样，这一点上应该说国内只有万科、中海、龙湖有真正的大企业范儿。所以你会发现中海龙湖的老大曝光率也是非常非常低的。&/p&&p&&br&&/p&&p&作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，最近动荡的五年也走的比较稳当，不声不响的把中国开发商拉近千亿的世界。单项目上的开发速度要求没有万达、龙湖那么变态的高，相对稳健的多，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩儿法。&/p&&p&&br&&/p&&p&总体来说，中国房地产行业有万科这样的领头羊，国家幸事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【龙湖，以一种让人“看不懂”的方式快速冲进全国一线，可能是被模仿最多的开发商】&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&龙湖从2006年的30亿到2010年的300亿，业绩翻十倍只用了四年。能和这一速度匹敌的可能只有碧桂园和恒大了，但后两者快速发展的原因相对比较清楚，龙湖却让很多同行、专家大呼“看不懂”。&b&龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略&/b&，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。&/p&&p&&br&&/p&&p&头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，如果全国的大开发商做一个排名，用销售额比城市数量，相信这个数字龙湖可以排在前三名，很有可能就是第一。&/p&&p&&br&&/p&&p&战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。&/p&&p&&br&&/p&&p&龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，龙湖的营销和产品相得益彰，尤其是在07年前后市场环境好的时候，敢溢价，有气质，造梦能力一流，买龙湖房子的过程就像艳遇一样刺激。“别墅专家”的美誉也逐渐建立起来。当然不得不提的是，交房后的建筑质量和实际的物业服务水平，会和展示阶段形成一个难免的落差。&/p&&p&&br&&/p&&p&上文提到过，在管理体系上龙湖是走在行业前列的。相比万科，他的组织架构更简单垂直，没有“区域”这一层级，是集团-地区公司两层管理，且对地区公司的放权要更大。龙湖是最早开始做跨行业高管引入的，尤其是从宝洁（我心目中的职业经理人黄埔军校），并且最为成功的实现了矩阵式管理架构，为龙湖奠定了大企业范儿的气质。也在业内大胆的大规模使用“学生兵”卖房子，并且是“耸人听闻”的无佣金销售，到现在都没有一家模仿成功过。&/p&&p&&br&&/p&&p&龙湖最值得称道的是简单直接的企业文化，不设副职不设秘书，讨论工作对事不对人，提倡不给领导拎包、吃饭聚餐级别高者买单，公司里所有带窗户的位置都留给开敞工位，年收入上千万的执行董事们办公室不足十平米而且没有窗户，这些在其他公司简直难以想象。尤其是龙湖有自己的员工论坛，开放包容，什么帖子都能发，从不删贴，让新进龙湖的员工十分惊讶和感慨。&/p&&p&&br&&/p&&p&上面提到的这些打法，都在被业内广泛的模仿和学习，龙湖的人才流失这几年也是非常高的，堪比万达在商业领域的状况。龙湖自己则是初期学万科，中段学绿城，现在主要学习中海和新鸿基——因为晚入江湖，龙湖对市场波动的应对能力还不足，08年行业危机时龙湖的资金链也一度岌岌可危，而中海则是经历过97年金融风暴的老宗师。&/p&&p&&br&&/p&&p&上面全文没有提到的是龙湖的创立者吴亚军，实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是我个人所知道的、中国企业家里（不仅是地产行业）最低调的老板，没有之一。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&题目中的招商和华侨城两家，了解的就不多了，而且我也纳闷为什么会和上面几家放在一起来对比。简单说两句。&/p&&p&&br&&/p&&p&招商地产背后的集团历史长背景硬，做地产在我看来有点儿玩儿票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，没有要穷凶极恶挣钱的样子。&/p&&p&&br&&/p&&p&华侨城在国内独树一帜，以欢乐谷为代表用主题地产炒热一个远郊区，再跟进做住宅销售，区域打造能力一流，产品中规中矩，营销相对不够给力，没有做出足够有影响力的声音来。规模发展的速度比我预计的要慢的多，个中原因就不好猜测了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【中海&/b&，&b&一代宗师&/b&】&/p&&p&&br&&/p&&p&中海首先很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国最早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。&/p&&p&&br&&/p&&p&历史底蕴里最主要的财富当然是历史伤痕。上文提过，中海经历了97年亚洲金融风暴，当年的老总一夜白头，那时的中海就开始懂得做&b&周期性操作、现金流管理、成本管控&/b&，这些内功到今天国内80%的中小开发商还都不知道是什么东西。中海过冬的时候节省到多残暴的地步呢？A4纸正反面打印使用不说，周边的空白要裁下来当便签。这个意识比整个行业提前了整整十年。&/p&&p&&br&&/p&&p&周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能杀出重围。中海，包括新鸿基、和黄等港资开发商通用的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。这一点做的最好的又要说龙湖了，龙湖在行业内创立的项目启动会制度也是被广泛模仿的，提出了从支付第一笔土地金到开盘销售的周期管理方法，观念和技术上都走在了前面，现在基本能做年初在一个新城市拿地，金九银十就能开盘收钱，非常可怕。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&03-07年（hw的第一个任期）是地产疯狂大跃进的五年，这个时候是块地就能挣钱，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一个五年08-13年（hw的第二个任期），市场则经历了两次大的波动，开发商伤亡惨重，踩点儿没踩好的被高价地套住、房子开发到一半卖不动、大降价引发前期业主砸售楼处的比比皆是。而恒大是这五年里起飞最迅猛的一家，广泛在受调控影响较小的三四线城市铺超低价刚需产品，而且每次调控他几乎都做到了低点拿地，高点卖楼，堪称神迹。至于原因嘛呵呵，请搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市场波动，在全国快速铺开了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的优势发挥到了极限，但产品和服务就有点糙了。碧桂园最近的三年把自己做成了更加凶残的恒大，走的是一样的路线：三四线城市或二线城市的远郊拿地，超低价格，用极高的营销费用快速走量。碧桂园这两年连续做了几个日销三四十亿的项目，为了销售规模可以想出发动广场舞大妈深入田间地头给老乡卖房子这种壮举，在全行业瞠目结舌的目送中，在今年第五个干到了千亿企业。&/p&&p&&br&&/p&&p&今年恒大终于进京拿地了，且看后事如何吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&说回中海。&/p&&p&&br&&/p&&p&现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，大家感受一下。（刚好也在大型企业里做个对比，小开发商的一些随机暴走数据就算了）&/p&&p&&br&&/p&&p&在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，资产负债率居然是安安稳稳的20%，这是什么概念？万科这样求稳控规模的行业领头羊也有将近40%的负债率，行业内常见的水平是50-80%。保利这两年扩张速度加快，负债率已经接近100%，上文也提到过，赌性重的宋卫平曾把绿城搞到过250%……&/p&&p&&br&&/p&&p&再说中海的成本管控，在全国也是首屈一指。拿我比较了解的营销费用来说，行业里大多数是在2%-3%的水平（营销费用比销售金额）。比如绿城常年控制在2.5%，万科今年大概2.8%。小一点儿的企业高的一般3.5%到头了。上文介绍的扩张速度比龙湖更快的恒大碧桂园，动不动能搞出一开盘卖几十个亿的项目，背后是巨额营销费用买单的，要到5%上下。龙湖在营销费用上也是出了名的会用，快速扩张阶段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”来说），规模稳定下来后基本能做到1.9%的样子，好了，中海登场，惨无人道的1.3%。&/p&&p&&br&&/p&&p&与此类似的还有管理费用、融资费用，合称企业三费，综合下来，中海要比行业水平低出5%-10%。什么意思？同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。这还仅仅是几个小的成本项的影响。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以综合反映在利润率上，你就了解为什么我要说中海是最优秀的企业了。上文评价的称职的领头羊万科常年保持在10-12%左右的利润率，绝对的良心企业；保利这两年扩张速度极快，也导致利润率跌倒10%，这两家就是行业底线了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龙湖又来了，他在快速扩张期居然还保证着18-20%的利润率，可以说已经超出了很多人经验所能理解的范围；世茂、绿城都是属于高端产品为主的，利润率能达到20%以上。最后，ladies and gentlemen，中海出场，不代表高端，规模千亿，市场上的价格从没当过出头鸟，2013年上半年他家的利润率是——29%。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。&/b&中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科；中海的物业服务也很到位，但不像龙湖有那么多的故事在坊间流传（营销力使然），不像绿城把业主捧着特别有面儿；中海的业绩一直在第一集团，但又不是最耀眼的那个，人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，今年也不声不响迈过千亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&非要挑一个中海的缺点的话，内部还是有比较明显的派系斗争，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培训生，相当于万科的新动力，龙湖的仕官生）。空降来的则是两边不靠，长期发展困难更大一些。但人事上的东西，哪家又能比哪家好多少呢。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上就是我心目中最优秀的房地产商的介绍，夹带各类其他家的零碎信息和一些对比，算是对整个回答做最后的总结。实在没办法再继续丰富这个回答了。再次感谢大家的持续关注。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&个人公众号“地产吴铭”或“dichanwuming”&/p&&p&地产/营销/职场类杂谈与问答&/p&&p&保存知乎被举报、屏蔽的回答&/p&&p&介绍详见&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&zhuanlan.zhihu.com/p/37&/span&&span class=&invisible&&410201&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【live广告】 &/b&&/p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& class=&internal&&吴铭：吴铭与羊迪的联合live－－我该买房么？&/a&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& class=&internal&&吴铭：一场迟到的live，聊聊地产新人的职业发展&/a&
信息量大，印象流，恕不展开，热烈欢迎纠错12月9日，应评论要求增加龙湖，放在第四个。12月10日，各家开发商在评论里都被提到了，实在是没那个本事了呵呵，今天再加一个中海，