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产权式商铺纠纷解决案例
产权式商铺纠纷解决案例
由首创资产管理公司投资的“巨库青年时尚卖场”，曾经在京城掀起“首个体验式卖场”风潮。建筑面积达3万平方米、装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时间被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为很多业界人士津津乐道的话题。但创造了商铺的良好业绩的巨库，赚钱的是开发商，承受巨大风险的却是广大冲着“首创”品牌和“二环内唯一产权式商铺时尚购物广场”概念而来的投资者们。
巨库采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8％的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。结果是商场整体经营不好，商户争抢着提前退租，收益根本无从保证。
由于先天不足且缺乏号召力，新鲜劲过去的巨库很快面临巨大的招商压力，不得不放宽商户选择，很快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。
最终，在众多小业主的上访和投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”，支付超过3个亿，另外还有之前的广告宣传费3000万元打了水漂，代价极大。
二、碧溪家居广场
碧溪家居广场曾是北京著名的产权投资性商铺，位于北京市丰台区西三环西局前街，属于商业用途地产项目，周边以大型商业房地产为主。该项目规划建筑面积约为16.53万平米，实际建筑面积约为16.89万平米，现在仍处于被查封状态。
2003年10月,碧溪家居广场的营业面积被分成一个个13.34平方米的标准摊位，以每个摊位16万元的价格向外发售，购买者把摊位委托给北京腾飞物业投资有限公司进行统一经营管理。碧溪家居和腾飞公司共同承诺业主一个标准摊位一年可收入1.9万余元。最终，碧溪家居广场销售了4000多个铺位，销售收入约6.4亿元。
2004年9月碧溪家居广场开始拖欠投资者的租金。
2005年3月，200多名业主将碧溪家居广场告上法院。
2007年1月，有投资者因投资碧溪家居广场失败自杀。
日，原定于上午拍卖，后来延期了，现在拍卖时间和起拍价格都没定。
据了解，根据清偿程序，拍卖款有可能先偿还银行贷款，剩下的如何处理目前未知。
三、天津家世界
曾经作为天津乃至华北地区最大的连锁卖场，家世界于2002年左右推出了著名的“不倒翁”理财商铺，8.8%的年租金收益率、3年回购、包租10年，让无数的天津普通百姓参与其中，总数达到4399户。
伴随着“不倒翁”的热卖，家世界资金链陷入困境的消息肆意传播。事实上，钱并未用到商铺里，而是用在家居超市的扩张上，投资者认购的只是一个空壳。
2005年4月，家世界对西安供货商的货款推迟2个月支付，同时在太原，当地30余家供货商已举行家世界超市维权会；在青岛，已有供货商连续4个月没有结过账。天津地区也已有多家供应商向法院提起诉讼，家世界一般归还一部分账款，剩余部分需在供应商继续供货的情况下再行归还。
2007年3月，比家居超市亏损更严重的事情发生了：华润股份有限公司以37亿元收购了家世界家居超市100%的股权。在这之前，2006年11月，家世界将旗下9家超市门店以5000万元的价格转让给山西美特好。2006年12月，美国最大的建材连锁企业家得宝以7亿元收购家世界旗下建材超市。
日开始，家世界已全部停止对其购买的商铺支付租金。之后，广西阳光股份介入家世界资产整理。
最终，根据天津市政府批准的由天津市整顿和规范市场经济秩序领导小组办公室、天津市金融稳定协调小组办公室、中国银行业监督管理委员会天津监管局联合签发的《关于家世界“不倒翁”理财商铺定性为涉嫌非法集资》文件，要求商户办理不倒翁退款手续，并在日之前全部清退完毕。
四、南京时代广场
时代广场位于南京市最繁华地段新街口，由南京新宇房地产公司开发，为地下一层、地上三层的商业建筑。其地上一二三层约有6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余位业主，其他建筑面积归开发商所有。
1998年，新宇公司将自有面积租赁给嘉和公司经营；1999年6月,嘉和公司因经营不善停业。同年12月,购物中心又在时代广场原址开业。2002年1月，购物中心又停业。
这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司债权人集体上访，要求退房和偿还债务。新宇公司新股东为盘活资产、重新开业，拟对时代广场的全部经营面积进行调整，重新规划布局，为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同，其中有部分小业主不同意解除买卖合同，除非开发商能接受极大的代价。
新宇公司为此提起诉讼，要求解除合同，并愿意在市场评估商铺现价基础上，再以赔偿小业主商铺过户手续的违约金名义进行另外补偿。但仍有部分小业主不同意解除合同，也不同意调解。
在调解无效后，南京市玄武区人民法院于日进行了判决。一审法院认为：双方商铺买合同合法有效。考虑到部分小业主所在商铺只是新宇公司出售的150余间商铺中的一间，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺，支付新宇公司对时代广场重新规划布局的工作，今后的时代广场不再具有商铺式经营的氛围条件，部分小业主所购商铺只是时代广场中占很小比例的商铺，要求新宇公司继续履行合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，且影响时代广场整体功能的发挥。现建筑因纠纷闲置，不仅使双方当事人利益受损，也造成社会财富的极大浪费。从平衡双方当事人利益受损情况和今后长远利益出发，依照公平诚实信用原则，尽管商铺买卖合同有效，尽管部分小业主在履行合同过程中没有任何违约行为，本案合同也应予以解除。但合同解除后，其因商铺买卖合同而获得利益应得到充分合理的补偿。
最终，以开发商原价回购商铺，并进行因违反合同而额外支付的补偿结束。
五、沈阳万达广场
沈阳万达商业广场，由大连万达集团在2002年投巨资兴建，总投资达到20亿元人民币，是当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一。但在2003年底万达商业广场一期开业之前，宣传中的欧倍德等几大主力店没能按期进驻，导致万达面临集体诉讼。
万达方面这两年拿出了8亿元对屡遭失败的沈阳万达广场进行回购，回购的对象是之前被打散出售的精品街铺位，但是由于种种原因部分业主不肯“松手”，导致回购过程异常艰难，不得已，万达走“行政路子”取得当地政府支持，将之前散售的商铺定性为“非法临建”，动用了最后一招——拆迁，并让评估公司对商铺产权价值做了估价，参照此估价进行回购。
比拆迁现场由万达方面出示的评估报告显示的2万/平米的均价，和当初购买这些商铺时业主所付出的高达6万/平米的成交均价，巨大的悬殊再加上这3年的惨淡经营让业主们蒙受的利息损失。不难看出，“回购价格谈不拢”肯定是最终被迫拆迁的重要原因，同时也对万达的品牌及在全国的扩张和发展带来了极大的负面影响，自此后，王健林提出不再“散售”商铺。
整个拆迁过程需要拆除5331个非住宅建筑，这些铺位在沃尔玛、百盛背后，都是三层的独立商铺，类似街铺，每条街100米左右，散售之后经营一直非常糟糕，后来一度由万达支付业主租金收回来统一经营，效果还是不好。
在这次拆迁之前，回购已经持续一段时间了，但是很艰难，最终万达定性“非法建筑”动用拆迁重建拿回产权。
喜欢该文的人也喜欢我购了一个商铺，按揭贷款，现在开发商说只有他项权证抵押在银行，没有房产证，只有等贷款全还清后才能拿他项权证换房产证，请问各位，正常的程序是这样的吗？我现在能拿到这些证的复印件吗？
一般情况是此时房产证已办,但放在房屋产权所,产权所出具他项权证,该证交由借款银行保存,因为此时银行作为房屋他项权人,该证应由他持有。待你将欠款全部交清后，银行返还给你他项权证及还清欠款证明，再到产权所换回房屋所有权证。
其他答案（共3个回答）
的，只是抵押栏里注明已抵押。
首先清楚一点～他项权证不是抵押在银行～是银行在保管他项权证～因为这个证书是表明银行对你这套房产有优先受偿权的证明～
你在办理按揭买房时～银行人员会跟你一起去土地...
所有手续办完之后，会把房屋所有权证和土地使用证都给你。房屋所有权证上面会注明有贷款及还清日期。
他项权证在没有清贷之前是放在银行的，等你贷款还清后，拿上《房屋他...
程序：办理住房抵押贷款手续都齐全后，与银行签订借款、抵押合同，然后到房产局办理抵押登记，之后拿到他项权证（因为是抵押，产权人是银行）把他项权证抵押在银行，银行才...
向银行提出申请即可。
之后交还野猪产权证，解除抵押登记并出具证明文件
正常的银行抵押程序是,和银行签订《抵押合同》及《贷款合同》，持《房屋所有权证》原件和上述2项合同一同去该地区的房屋产权所登记备案，使该房屋设定他项权利，即设定抵...
答: 你好 一）.你好，首先办理房产证要5证齐全 房产证办理程序 （1）、所需材料： 1、申请单位营业执照副本复印件、法人代表资格证明及身份证复印件； 2、土地使用证...
答: 购房注意：如何办理房产证 ？我把我 的经验给大家总结出来，供参考！
1、产权登记与产权审查确认同步的原则；
2、登记产权现状的原则；
3、产权人亲自办理的原则；...
答: 持房产证上所有权人身份证，到房本上钢印所在行政区域的房地产管理局就可以查询了。
如何洗衣服？也许有人会说，衣服谁不会洗啊？放到水里，加点洗衣粉洗就成了呗。是啊，说是这样说，可是洗衣服还有不少学问呢。我就说说我的“洗衣经”吧。
说起洗衣服，想想真有不少要说的呢。
首先要分开洗。内衣外衣、深色浅色要分开。个人和个人的衣物也尽量分开洗涤，这样可以防止不同人体间细菌和病菌的相互交叉感染，尤其是宿舍或者朋友的衣服尽量不要放置在一起洗。即使是自己的衣服，内衣和外衣也要分开洗。因为外衣接触外界的污染和尘土较多，而内衣将直接接触皮肤，为避免外界尘螨等对皮肤的不良入侵，内外分开洗涤是有科学道理的。不同颜色的衣物要分开洗涤，可将颜色相近的一同洗涤，浅色的一起洗涤，容易掉色的单独洗涤，避免衣物因脱色而损坏。另外，袜子和其他衣物不要一起洗涤。
其次，使用洗衣粉宜提浸泡一会。洗衣粉功效的发挥不同于肥皂，只有衣物适时浸泡才能发挥最大的洗涤效果。浸泡时间也不宜太长，一般20分钟左右。时间太长，洗涤效果也不好，而且衣物易褶皱。有人洗衣服时把洗衣粉直接撒在衣物上便开始搓揉洗涤，那样不能发挥最好的洗涤效果，对洗衣粉是一种浪费，当然，免浸泡洗衣粉出外。另外，冬季一般宜使用温水浸泡衣物。水温过低，不能有效发挥洗衣粉的洗涤效果，水温太高，会破坏洗衣粉中的活性成分，也不利于洗涤。
再次，衣物及时更换，及时洗涤。衣服要及时更换，相信道理大家应该都很清楚。可是，衣物换下后应该及时清洗，有人却做的不好。好多家庭喜欢将换的衣服积攒起来，每周洗一次，这样很不科学，容易使衣物上积聚的细菌大量繁殖，容易诱发皮疹或皮肤瘙痒症状。为了个人和家人的身体健康，还是勤快一点，把及时换下的衣物及时洗涤，这样，其实也费不了多少时间，也不至于最后要花费半天甚至更长 的时间专门来洗涤大量的衣物要节约的多。另外衣服穿的太久就比较脏，要花很大的力气洗涤才能洗干净，也容易将衣物搓揉变形，而影响美观和穿着效果。
洗衣服是个简单的小家务，也是生活中不可缺少的一件事，学问却很多，也许您的“洗衣心得”比这还要科学，还要多样，欢迎您 的指正~~
规模以上工业企业是指全部国有企业(在工商局的登记注册类型为"110"的企业)和当年产品销售收入500万元以上(含)的非国有工业企业。
销售额：指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。税法上这一概念是不含任何税金的收入。销售额适用于制造业、商业等。
营业额会计上指的是营业收入，税法指的是应税营业收入。营业额属于含税收入，适用于饮食业、运输业、广告业、娱乐业、建筑安装业等 。
做鲫鱼汤很重要的一点是注意火候的把握。
步骤如下：
买新鲜现杀的鲫鱼两条，个头要适中。洗的时候要把鱼鳞全部弄干净，鱼肚里也要洗净，免得汤有腥味；
洗好后，在鱼身上涂抹适当食盐，腌放十分钟；
准备好香葱三根，洗净，打结备用；
切好姜片若干（根据鱼的大小和量）；
均匀涂抹姜汁于锅内（防止鱼皮粘锅），倒入色拉油，点火；
油不宜太热，将火旋小，轻轻放鱼入锅，同时放入姜片，把火调大；
煎至鱼皮微露金黄色，将鱼轻轻翻身，直至也微呈金黄色；
煎的过程中，注意转动锅，使鱼均匀煎透；
把火调小，加冷水至淹没鱼为止，放入备好的葱结，开大火，煮沸；
把鱼翻身，再煮五分钟，放入适量的盐，继续煮，直至汤呈现奶白色；
加味精，煮两分钟。
同时准备好吃鱼的料：蘸鱼的陈醋少许倒入碗中，放少许盐，糖，味精，搅拌均匀。
将鱼单独盛在大碗里，鲫鱼汤盛在汤碗里；鱼蘸着料吃，汤即喝。
^_^，美味的鲫鱼汤呈现在你的眼前了，还有香喷喷的鱼肉……
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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楼主，龙德教育就挺好的，你可以去试试，我们家孩子一直在龙德教育补习的，我觉得还不错。
成人可以学爵士舞。不过对柔软度的拒绝比较大。　　不论跳什么舞，如果要跳得美，身体的柔软度必须要好，否则无法充分发挥出理应的线条美感，爵士舞也不值得注意。在展开暖身的弯曲动作必须注意，不适合在身体肌肉未几乎和暖前用弹振形式来做弯曲，否则更容易弄巧反拙，骨折肌肉。用静态方式弯曲较安全，不过也较必须耐性。柔软度的锻炼动作之幅度更不该超过疼痛的地步，肌肉有向上的感觉即可，动作(角度)保持的时间可由10馀秒至30-40秒平均，时间愈长对肌肉及关节附近的联结的组织之负荷也愈高。
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付了首付,而贷款由于种种原因没有批下来,现在开发商要清退房子,说我违约了,这种情况适合打官司吗
今年我在家里买的一套房子,付了首付,而贷款由于种种原因没有批下来,现在开发商要清退房子,说我违约了,这种情况适合打官司吗
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你好,这个首先要看双方合同的约定。
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xx商业地产项目开发商退出机制报告退出机制的操作模式.doc 33页
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持有全部物业产权 全出租/向银行融资：
将全部商业物业出租获取租金收益，同时以物业做为抵押向银行申请融资贷款
优势全出租/银行融资的方式为开发商保留了产权，有利于长期可持续性经营，
现金流考验大
经营管理成本高，经营风险高增加融资之后需要支付贷款利息故现金流压力较大
在卖出的时候受土地增值、贬值的影响前期投资资本大，但资金回笼慢，造成投资回收期较长现金流考验大，经营不善易导致资金链断裂
持有部分或不持有物业产权
－整体出售
－分割出售
出售股权/产权出售所持有的物业的公司的股权，或将物业产权部分转让出售物业退出机制能快速回笼资金，项目运作时间较短，但销售难度较大且收益相对较低
项目运作时间短，资金回收快，管理成本低卖出时如土地增值的话可从中获利
项目整体售价高，买方不易寻找受项目成熟度影响大，成熟情况下销售周期短，风险低，收益高；不成熟情况下销售难度大，收益低，销售管理成本高
－分割出售：
能较快速地回笼资金，减轻开发公司财务压力，利于开发商资金运作
业主产权多元化，难以实行统一管理
分割后缺乏整体性
商业规划缺乏整体化性，易导致商场经营杂乱难控制，容易出现经营惨淡的局面
售后返租给小业主较高回报的承诺，能帮助促进销售，从而回收资金 返租后能较好的实现商业整体经营权的统一，达到商场聚集效应
租承诺给开发商一定的资金压力，对现金流的考验大（商业需要2-3年的整合调整期）
开发商需要承担项目建成后的市场运作风险
对经营管理团队的要求高，要求项目必须能较快的进入成熟期，保证项目有稳定的且较高的回报
出售物业公司股权或产权的综合收益高于直接销售收益，但交易过程相对较长，不能完全主动地控制物业
充分享受资本市场增值收益，综合收益大大高于直接销售收益
交易模式避免了高额税收
固定资产转变为可流通的证券化产品，流动性增大，可随时变现
设置了内部股权转让体系，退出和变现机制更加灵活
交易过程相对较长
有失去物业控制权和主动权的风险
将股权/产权打包到REITS上市
－REITS向投资者发行收益凭证，将所有募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产及工业厂房等工业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息
－原物业发展商将旗下部分或全部经营性资产打包设立专业REITS，以其收益如每年的、按揭利息等作为标的均等地分割成若干份出售给投资者
具备较强投资吸引力
?直接进行资产产权投资，投资人权益有保障
?多元组合投资，降低投资风险
?投资证券化，基金投资退出渠道顺畅，REITS发行，REITS持有人可以通过证券交易退出投资
?监督管理及行为约束要求严格，保障投资者利益
?税收优惠（地区对于REITS一般规定有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等）
REITS 一般只适用于有稳定现金流的受租地产和物业
REITS对于项目本身的要求较高，要求商业项目具有较强的盈利能力，以及良好的经营状况等，并对企业或项目进行严格评估审计
篇二：浅谈商业地产的发展决策及运营模式
浅谈商业地产的发展决策及运营模式
要] 本文从商业地产决策及运营模式研究入手, 剖析商业地产短线操作的原因，系统分析商业地产运营的特点,对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析,认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆,实现商业与地产的强耦合,构造以战略净现值最大化为目标的商业地产投资决策模型。
[关键词] 商业地产
产权式商铺
一、我国商业地产的发展现状
在我国商业地产开发过程中,多数开发商都是由住宅开发商,尤其是成功的住宅开发商转型而来的,其必然导致有这种“成功”背景的开发商在商业地产开发中表现为:开发程序上沿用“拿地——规划、设计——建设——销售”的住宅开发模式,以销售为最终目的;规划上则是想到哪儿建到哪儿,没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求,只是考虑地块能建什么样的商业业态;产品功能上只是停留在住宅开发所
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