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开业：面积：70万O开业：2019-10面积：128万O开业：面积：120万O开业：2014-05面积：10万O
业态：儿童亲子面积：800-3000O业态：文教办面积：50-120O业态：餐饮面积：O业态：精品零售面积：300-400O
×扫描分享到微信郭广昌258亿押注豫园股份 复星地产十年回A究竟为何
来源：明天财讯
作者：张浅
　　南钢高位套现故事会重演？
　　历经十年，复星集团地产业务终于回归A股。
　　在停牌了近11个月后，复星系(600655,)在11月8日发布公告称，拟作价257.68亿元收购29家地产公司股权。同时，公司11月9日复牌。
　　公告显示，豫园股份拟向浙江复星、复地投资管理等17名对象发行股份，拟作价241.60亿元购买其持有的上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。
　　此外，豫园股份还拟作价16.08亿元，向黄房公司发行股份，购买黄房公司持有的新元房产100%股权。黄房公司实际控制人为上海市黄浦区国资委。
　　值得注意的是，浙江复星、复地投资管理等17名对象实际控制人均为，且互为一致行动人。此次交易不会导致豫园股份控制权发生变化，所以并未构成。
　　豫园股份在此次完成之后，复星的持股比例将由26.45%上升至69.69%。因此，这次重组也被看成复星地产业务曲线回归到A股。在完成后，豫园股份将成为复星集团地产业务的A股上市平台。
　　不过，对此似乎并不“卖账”。豫园股份今早以涨停价每股12.45元开盘，随后逐渐开始回落。截至收盘，豫园股份涨4.24%，报11.80元。
　　“复地”回A的曲折之路
　　1993年，复星从咨询公司转做房地产代理。一年后，复星正式进入地产领域。经过一连串的资本运作，其在2001年成为上市公司豫园商城（注：后更名为豫园股份）第一大股东。复星通过豫园商城在房产领域开始高度扩张。
　　2004年，作为复星集团旗下地产平台，复地集团在香港联交所主板成功上市，成为第二家在港上市的内地房地产企业。当时，复地的销售额已经冲进全国前十，可谓风光一时。不过世事难料，复地本以为可以借助的力量快速发展，结果反而慢于其他一线房地产企业。
　　业内人士表示，复地在上市后，股价被低估。此外，在港交所严格管控下，很难将母公司复星国际给予的支持落到实处。
　　在香港资本市场发展不顺心，复地在赴港三年后便开始谋求回A股。2007年初，复地首次表态要回归A股，当时称拟将每5股合为1股，发行不超过1.26亿股A股，并把筹集资金中的42.3亿元用于4个开发项目。
　　但是，复地这种打造A+H平台的计划始终未能成行。无奈之下，复地只好选择在2011年退市，成为第一家在港股退市的内地房企。
　　退市后的复地，6年多来跌跌撞撞，地产之路走得尤其艰难。
　　2011年至2016年，当其余房企搭乘行业周期顺风大肆扩张时，复地却表现平平。公开数据显示，2011年，复地实现销售金额125亿元，在全国房企中排名第32位；2013年，复地凭借209亿元的销售额排名全国房企第34位；2016年，复地以381亿元的销售额排名第33位。在十余家一线房企已迈入千亿级销售规模的背景下，这一表现并不抢眼。
　　从这个方面看，复地即便回归A股，依然会面临很多新的问题。而资本市场的反应，也侧面证明了这一点。不过，对于复星本身而言，似乎对复地回归A股的未来信心十足。
　　值得一提的是，资料显示，从2011年开始不到6年的时间里，复地集团已经经历了5次换帅，这在国内地产企业实属罕见。不仅如此，复星地产旗下的星豫资本和星浩资本也有高管变动，星豫资本董事长史苗已经离任，其职务由龚平兼任；此外星豫资本和星浩资本的执行总裁也都完成换人。
　　业内人士表示，复星给人的感觉是在走“资本玩家”的道路，专业的地产领军人才在复星并不是“嫡系”。对于复星的地产板块来说，与专注房地产开发为主营业务的品牌房企相比，公司在开发建设、规划设计、营销招商等方面都没有很强的自我控制体系。
&&& 复星要做大“快乐”生态？
　　豫园股份公告称，为了显示对此次重组的信心，浙江复星、复地投资管理等17名对象承诺：本次交易所获上市公司股份自该股份发行结束之日起36个月内不转让；本次重大资产重组完成后6个月内，如上市公司股票连续20个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后6个月期末收盘价低于发行价的，其持有公司股票的锁定期自动延长6个月。
　　此外，复星高科、复星产投承诺：本次交易前持有的上市公司股份，自本次重组购买资产之份发行结束之日起十二个月内不转让。
　　依照复星所提出的“健康、快乐、富足”三大业务逻辑，豫园股份归属于“快乐”生态之下。
　　今年9月初，豫园股份发布了一则更名公告。公告称，因公司上市初期主营业务聚集于上海豫园地区，主要经营上海豫园商圈的核心商业，故公司简称为有一定地域属性的“豫园商城”。但是，随着近年来公司不断扩大的快乐时尚业务布局，上海豫园商圈的经营业务相较公司上市初期有相当幅度的降低，同时为了反映公司当前发展实际及未来发展战略，豫园商城更名为豫园股份。
　　公开资料显示，复星自2015年底开始，频繁使用健康、快乐、富足三大理念重新梳理自身庞大的业务体系。复星国际港股股价也一路看涨、累计涨幅已逾80%，复星旗下的健康业务大平台(600196,)受到市场追捧，市值已突破1000亿元。
　　业内人士认为，豫园股份本次重组，应是复星梳理三大业务后，对豫园股份未来发展的一次下注。
　　据豫园股份相关公告显示，其旗下除了体量较大的业务、餐饮食品、商业管理业务，已经在前几年布局了北海道滑雪度假业务、加拿大太阳马戏团演艺演出，并在复兴中国传统文化和老字号领域做了相关投资。
　　此外，豫园股份的重组方案也得到了第二大股东上海市黄浦区国资委的推动。豫园股份除了向浙江复星等发行股份购买股权，获得复星近年持续打造的“蜂巢城市”业务及资源，上海市黄浦区国资委旗下新元房产也向豫园股份注入了豫园商圈的一处毗邻的核心资产，用以支持豫园商圈业务整合做强。
　　有媒体报道称，在其获得的一份盈利预计周期列表中，拟注入豫园股份的项目中有11个项目已经开始盈利，有13个项目在未来1-2年之内开始盈利，其中不乏北京、上海这样的一线城市项目储备。
　　不过，复星系一贯以资本运作著称，运用收购交易将资产注入上市公司，然后在二级市场减持套现是其实现资本增值的重要手段。
　　以(600282,)为例。2010年，身为控股股东的复星集团将自身资产注入南钢股份。到了2015年，随着持续走高，复星集团在高位大幅减持南钢股份。公开资料显示，2015年2月至5月，复星集团累计套现56亿-71亿元。
　　业内人士表示，复星地产业务在A股市场“曲线”上市后，不排除复星系会采取类似的高位套现策略。
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买入6.478.41买入18.85--买入46.29--买入31.03--公司代码：600655 公司简称：
上海豫园旅游商城股份有限公司
2017年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经公司第九届董事会第十五次会议审议，拟以2017年底公司股本总额1,437,321,976股为基
数，向全体股东按每10股派发现金红利1.5元（含税），共计215,598,296.40元，结余未分配利
润2,589,480,552.66元，结转以后年度分配。本年度不进行资本公积金转增股本。2017年度利
润分配方案尚需股东大会审议批准。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票上市交易所
变更前股票简称
上海证券交易所
联系人和联系方式
董事会秘书
证券事务代表
中国上海市复兴东路2号
中国上海市复兴东路2号
2 报告期公司主要业务简介
上海豫园旅游商城股份有限公司的前身为上海豫园商场。上海豫园商场于1987年6月经上海
市人民政府有关部门批准，改制为上海豫园商场股份有限公司。1992年5月，经沪府财贸（92）
第176号文批准，上海豫园商场股份有限公司采用募集方式共同发起成立上海豫园旅游商城股份
有限公司，并中国人民银行上海市分行（92）沪人金股字第41号文批准，向社会公开发行股票，
同年9月公司股票在上海证券交易所上市。
公司坚定践行“产业运营+产业投资”双轮驱动，秉承快乐、时尚的理念，持续构建“快乐时
尚产业+线下时尚地标+线上快乐时尚家庭入口”的三位一体战略，逐步形成了面向新兴中产阶级
消费者，具有独特竞争优势的众多产业，主要包括黄金珠宝饰品、文化商业及旅游地产、海派餐
饮等业务。
公司所从事的主要业务和经营模式：
公司所从事的主要业务为商业零售，根据《国民经济行业分类》（GB/T）及中国证
监会发布的《上市公司行业分类指引》（证监会公告2012[31]号），公司所处行业为零售业（代码
为F52）。公司旗下有黄金珠宝饰品、文化商业及旅游地产、海派餐饮、中医药等业务。
黄金珠宝饰品业务是公司的第一大产业。报告期内，公司旗下上海豫园黄金珠宝集团突出 “老庙
黄金”和“亚一珠宝”的品牌优势，以零售、批发为主要经营模式，通过直营、加盟、经销三种
连锁方式拓展连锁网络，截止2017年底豫园黄金珠宝连锁网点达到1953家。公司黄金珠宝饰品
业务位于行业前列。
公司的“豫园商城”商业旅游文化品牌已经成为上海标志性的城市文化名片之一，形成了独
特的“商旅文”模式。上海豫园商圈（豫园商城）主要由旗下子公司上海豫园商贸发展有限公司
发展运营，同时公司正在积极推动上海豫园商圈二期项目（上海豫泰确诚商业广场（暂定名））的
投资开发；公司已把豫园商城的商旅文模式拓展到沈阳，建造开发了沈阳豫珑城项目。
公司积极拓展文化商业及旅游地产业务。2015年末，公司收购了日本星野Resort Tomamu公
司的100%股权。日本星野Resort Tomamu公司主要资产为位于北海道Tomamu的滑雪场度假村。
该度假村内有酒店757间房（另有710间房未使用）、25道滑雪场（最长雪道4,200米）、18洞高
尔夫球场等设施。Tomamu 度假村中原先已经运营的酒店设施，由日本星野 Resort Tomamu 公司
继续委托星野 Resort 公司（该项目收购前原有运营团队）运营管理。2016年，公司收购后的日
本星野Resort Tomamu公司与全球连锁度假集团领导品牌Club Med签约，在星野度假区外设立
Club Med Tomamu，由其经营管理上述日本星野Resort Tomamu公司中部分尚未投入使用的度假村
客房以及相应的配套设施。2017年，公司完成了对星野Resort Tomamu公司中部分尚未投入使用
的客房的改造，并成功引入Club Med品牌。改造后的Club Med Tomamu度假村拥有341间客房
以及接待中心、餐厅、酒吧等服务配套设施，还有专为各年龄段儿童准备的俱乐部，此外Club Med
还与星野共享Tomamu度假村内的雪道、泳池、缆车等设备。
公司餐饮业由公司旗下的老城隍庙餐饮集团有限公司经营。豫园餐饮作为全国餐饮百强企业，
旗下拥有绿波廊酒楼、上海老饭店、南翔馒头店、湖心亭茶楼、松运楼酒家、老城隍庙小吃广场、
春风松月楼素菜馆、湖滨美食楼、宁波汤团店等著名餐饮品牌。
公司拥有中药老字号“童涵春堂”品牌。该品牌从清朝乾隆年间创立至今，已有百年历史，
具有较高的知名度和市场认可度。公司通过“童涵春堂”品牌从事医药的批发和零售业务、中药
饮片制造，近年来，形成了、精致饮片、人参（粉）、西洋参系列等知名系列产品。
行业情况：
公司主营商业批发零售业务，涉及的黄金珠宝饰品、文化商业，均属于市场化程度高、竞争
十分激烈的行业。总体来看，2017年消费品零售以及黄金珠宝饰品行业景气度相比2016年有所
回暖，以下是国家统计局、上海统计局、中华全国商业信息中心的数据资料：
1. 2017年，全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%。全年社会消费
品零售总额366262亿元，比上年增长10.2%，增速比上年回落0.2个百分点。
2．2017年全国网上零售额71751亿元，比上年增长32.2%，增速比上年加快6.0个百分点。其中，
实物商品网上零售额54806亿元，增长28.0%，占社会消费品零售总额的比重为15.0%，比上年提
高2.4个百分点；非实物商品网上零售额16945亿元，增长48.1%。
3. 2017年，全国限额以上金银珠宝企业商品零售额为2970亿元，同比增长为5.6%。
4. 根据中华全国商业信息中心的统计数据，2017年，全国百家重点大型零售企业零售额同比增长
2.8%，增速相比2016年同期提升了3.3个百分点，2017年大型零售企业销售情况好于2016年。
5. 2017年，上海市商品销售总额亿元，比上年增长12.0%，增速同比提高4.1个百分点；
社会消费品零售总额11830.27亿元，增长8.1%，增速同比提高0.1个百分点。
6. 2017年，上海市无店铺零售业态零售额1814.29亿元，比上年增长9.4%。其中，网上商店零售
额1437.49亿元，增长9.6%，占社会消费品零售总额的比重为12.2%，比上年提高0.8个百分点。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
24,115,687,212.92
23,178,984,688.36
18,174,520,205.27
17,155,612,531.22
17,111,246,826.64
15,643,053,237.36
17,551,480,428.02
17,551,480,428.02
700,241,801.35
478,844,533.55
849,080,266.32
807,204,190.38
607,033,522.57
165,613,438.26
690,031,671.49
683,090,067.59
11,084,749,740.62
10,571,671,538.42
8,705,305,696.61
7,951,376,572.80
1,113,125,398.84
397,230,809.81
-306,941,320.23
-306,941,320.23
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
（1-3月份）
（4-6月份）
（7-9月份）
（10-12月份）
5,479,906,826.39
3,705,517,783.59
4,368,625,840.64
3,557,196,376.02
归属于上市公司股东
196,381,446.11
131,943,666.52
148,320,098.66
223,596,590.06
归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益
后的净利润
170,479,934.82
87,251,232.87
130,040,439.47
219,261,915.41
经营活动产生的现金
242,830,688.75
671,093,295.94
-403,930,519.75
603,131,933.90
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
截止报告期末普通股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前10名股东持股情况
报告期内增
期末持股数
质押或冻结情况
上海复星产业投资有
247,745,078
上海复星高科技（集
团）有限公司
132,420,209
上海豫园(集团)有限
95,808,678
上海豫园商场
43,064,165
中央汇金资产管理有
限责任公司
36,990,800
上海南房(集团)有限
26,470,020
上海市黄浦区国有资
产监督管理委员会（上
海市黄浦区集体资产
监督管理委员会）
22,764,487
百联集团有限公司
19,417,763
中国证券金融股份有
12,686,876
新华人寿保险股份有
限公司－分红－团体
分红－018L－FH001沪
11,916,595
11,916,595
上述股东关联关系或一致行动的说
1.截至日，上海复星高科技（集团）有限
公司直接持有公司9.21%股份，通过上海复星产业投资有限
公司持有公司17.24%股份，合计持有公司26.45%股份。上
海复星高科技（集团）有限公司、上海复星产业投资有限
公司为一致行动人。2.上海豫园(集团)有限公司所持的股
份中,其中73,700,365股为黄浦区国有资产监督管理委员
会授权上海豫园(集团)有限公司经营管理。
表决权恢复的优先股股东及持股数
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
股权结构图.png
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
股权结构图.png
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
√适用 □不适用
5.1 券基本情况
单位:元 币种:人民币
500,000,000
5.2 券付息兑付情况
√适用□不适用
截至日止， “”募集资金已全部按募集说明书中披露的用途使用
完毕，“”募集资金全部用于补充公司流动资金。报告期内，“”正常完成
付息工作。详见公司刊登于上海证券交易所网站的《上海豫园旅游商城股份有限公司“12豫园
01”付息公告》（公告编号：临）。
5.3 券评级情况
√适用 □不适用
公司发行的券资信评级机构为上海资信评估投资服务有限公司，2017年4月经
上海资信评估投资服务有限公司跟踪评级，公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定；“12
豫园01”信用等级AA+。
2017年9月，公司分别收到上海资信评估投资服务有限公司出具的《上海资信
评估投资服务有限公司信用评审委员会信用评级结果通知书》（编号：2017-债平-0732）、中诚信
国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信”）出具的《中诚信国际信用等级通知书》（编号：
【M），两家信用评估机构均确定将公司主体信用等级由AA+调升至 AAA，评级展望为
稳定。详见公司于日刊登在上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn及《上海
证券报》、《中国证券报》、《证券时报》的《上海豫园旅游商城股份有限公司关于调整提升主体信
用等级的公告》(公告编号：临)。
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%）
减少0.05个百分点
EBITDA全部债务比
利息保障倍数
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
2017年，公司实现营业收入171.11亿元，同比增加9.39%；利润总额8.69亿元，同比增加
21.33%；归属于上市公司股东的净利润7.00亿元，同比增加46.24%。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
1. 会计政策变更
(1) 日，财政部颁布了《关于印发修订<企业会计准则第16号—政府补
助>的通知》(财会[2017]15号)，自日起施行。由于前述会计准则的修订，
公司对原会计政策进行相应变更，并按文件规定的起始日开始执行。日，公
司第九届董事会第八次会议及第九届监事会第五次会议审议通过了《关于公司会计政策变更
的议案》。
详见刊登在上海证券交易所网站www.sse.com.cn《上海豫园旅游商城股份有限公司关于
会计政策变更的公告》（公告编号：临）。
(2) 日，财政部颁布了《关于印发<企业会计准则第42号--持有待售的
非流动资产、处置组和终止经营>的通知》（财会[2017]13号），要求自日起
在所有执行企业会计准则的企业范围内施行。日，公司第九届董事会第十五
次会议及第九届监事会第十次会议审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》。
详见刊登在上海证券交易所网站www.sse.com.cn《上海豫园旅游商城股份有限公司关于
会计政策变更的公告》（公告编号：临）
2. 会计估计变更
报告期内，公司第九届董事会九次会议、第九届监事会第六次会议审议通过了《关于公
司会计估计变更的议案》，具体变更内容及影响说明如下：
1. 会计估计变更概述
为了更加公允地反映上海豫园旅游商城股份有限公司（以下简称“公司”）的财务
状况和经营成果，根据《企业会计准则》及相关规定，公司对应收款项坏账准备计提方
法进行会计估计事项变更。
2. 具体情况及对公司的影响
1. 变更日期：日。
2. 变更事项：应收款项（应收账款及其他应收款）坏账准备计提方法由余额百分
比法变更为账龄分析法。
3. 会计估计变更原因：
随着公司业务不断发展和外部环境的变化，公司不断加强客户及应收款项风险
的精细化管理深度，采用余额百分比法计提的坏账准备已不能公允地反映公司应收
款项的实际坏账水平。为更加公允地反映企业财务状况和经营成果，公司参考了同
行业上市公司的坏账准备计提方法，结合公司实际情况，将应收款项坏账准备计提
方法从余额百分比法变更为账龄分析法。
4. 会计估计变更内容：
1. 变更前：
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他
余额百分比法组合
余额百分比法
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
应收账款计提比例
其他应收款计提比例
余额百分比法组合
2. 变更后：
按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他
账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
应收账款计提比例
其他应收款计提比例
6个月以内（含，下同）
计提坏账准备的说明：
公司合并范围内母、子公司之间往来期末余额不计提坏账准备。
1. 会计估计变更影响：
根据《企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定，
本次会计估计变更将采用未来适用法进行相应的会计处理，无需追溯调整，对公司
以往各年度财务状况和经营成果不会产生影响，本次会计估计变更无需对已披露的
财务报告进行追溯调整。本公司基于日应收款项的余额及结构，进
行了模拟计算，本次会计估计变更将增加 2017年上半年净利润183.55万元。
详见本公司刊登于上海证券交易所www.sse.com.cn《上海豫园旅游商城股份有限公司关
于会计估计变更的公告》编号：临。
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本期合并范围变化说明详见附注“八”。
本期纳入合并范围的子公司情况详见附注“九/1”。豫园股份:融资融券明细
&&说明:融资余额若长期增加时表示投资者心态偏向买方，市场人气旺盛属强势市场，反之则属弱势市场。
击败了11%的股票
短期趋势弱势下跌过程中，可逢高卖出，暂不考虑买进。
中期趋势下跌有所减缓，仍应保持谨慎。
长期趋势迄今为止，共13家主力机构，持仓量总计1739.16万股，占流通A股1.21%
综合诊断：近期的平均成本为8.31元，股价在成本下方运行。空头行情中，目前反弹趋势有所减缓，投资者可适当关注。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，多数机构认为该股长期投资价值较高，投资者可加强关注。
最近6个月，8家机构评级以增持为主
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