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高安市胜利路片区棚户区改造项目
房屋征收与补偿安置实施方案
（征求意见稿）
为加快棚户区（危旧房）改造步伐，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品味，进一步做好棚户区改造房屋征收与补偿安置工作，切实保障当事人的合法权益，为唱响高安品牌，建设品牌高安，优化环境，做实民生。按照上级有关城市棚改的工作要求，根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及高安市近几年城市棚改的成功作法，结合项目实际，制定本方案。
一、指导思想
以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，以深入开展“两学一做”教育实践活动和全市干部“四心四干”作风突出问题集中整治为契机，坚持以人为本、民生为大的理念，通过实施棚户区（危旧房）改造，为群众特别是困难群体改善居住条件，让广大人民群众共享改革发展成果，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为率先全面小康，冲刺全省十强，为全市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。
二、征收范围
1.城南胜利路区域：东至胜利路，南至青花大道，西至西环路，北至锦江河和筠办院背赵家村，关下1-6队。
2.华林大道和筠州北路贯通区域：筠办左桥村委会的前河村和后河村，瑞办连锦的小喻村和八角亭，瑞办南浦高家墙。
3.锦绣大道和平安大道西延区域：瑞办赤溪宋村和上高村，瑞办月潭宋村、涂村、吴村、聂村、新袁村、老袁村和刘伯袁村，南浦河溪桥村。
征收房屋总建筑面积约52万平方米，涉及征迁户约3600户。具体以项目确定的规划红线范围为准。
三、征收部门和征收实施单位
房屋征收部门：高安市房屋征收管理办公室
房屋征收实施单位：高安市筠阳街道办事处、高安市瑞州街道办事处
四、房屋征收补偿原则
胜利路片区棚户区改造项目被征收人（含单位）非营业用房的征收，实行货币补偿和产权调换两种方式；营业用房和生产经营性企业的征收只实行货币补偿；涉及农村集体土地上的村民房屋的征收，实行异地重建和产权调换两种方式，具体方式由被征收人自行选择其中一种。
1、征收私房住宅
（1）选择货币补偿的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，在计算其价值时，建筑面积按1:1.2的比例换算；被征收营业用房和生产经营性企业房屋的价值则按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件２）；
（2）选择产权调换的，按照被征收人主房不同的土地性质提供相同土地性质的安置房用于被征收人产权调换，产权调换比例按1:1.2置换。底层储藏间按照补偿价格结合成新予以货币补偿，不计入主房产权调换面积。（储藏间价格详见附件1）；
（3）被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质，被征收人既可选择异地重建,异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。也可选择产权调换，其产权调换房源按本方案中安置房为集体土地性质的条款所述方式安置。
（4）被征收人为本村世居村民（即不具备农村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由技术服务组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。
（5）被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《高安市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。
（6）个人自建房，不分土地性质，不分安置补偿方式，凡建房手续不全的，选择产权调换的，每户被征收主房面积认定不能超过350㎡（含350㎡），在认定主房面积内可以按1:1.2的比例换算后实行安置，被征收主房面积超过350㎡（不含350㎡）的部分，则按房屋重置价实行货币补偿。选择货币补偿的，被征收房屋主房面积350㎡（含350㎡）以内的按1:1.2比例换算面积后再按补偿价实行货币补偿，超过350㎡（不含350㎡）的主房面积则一律按房屋重置价实行货币补偿。
（7）被征收房屋为部分产权的允许过渡到全产权，购买单位产权部分的价格按照不同结构的重置价格购买（如：砖混结构659元/㎡）；
（8）室内装修工程及附属设施按项目和实有工程量结合成新予以评估，实行货币补偿（详见附件4）；
（9）附房、假层、阁楼、柴棚间、地下室、房屋构筑物及附属物等按房屋重置价格实行货币补偿；
（10）违法建筑不予补偿。
2、征收私有营业用房
（1）被征收房屋原规划批准用途为住宅，后改为营业用房的征收认定补偿原则；
①在２０１２年７月１日前连续２年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿；
②在日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/㎡。
③被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。
④住改非认定为营业用房，其补偿价值为同类规划用途批准为营业用房价值的70%。
⑤集体土地上的被征收房屋不认定有营业用房。
⑥住改非房屋(营业用房)按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定，此类房屋只实行货币补偿。
（2）被征收房屋规划批准用途为营业用房的认定补偿原则。
这类房屋只能选择货币补偿，其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、地段、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类房屋补偿价格详见附件1）；
（3）停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。
3、征收单位公房
（1）征收财政全额拨款单位公房一律不实行补偿。
（2）征收自收自支单位公房，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。
（3）征收财政差额拨款单位公房，则按差补比例参照自收自支单位公房补偿原则和标准进行补偿。
4、征收企业房屋（含土地）
对生产经营性企业的房屋征收一律实行货币补偿，其补偿价值按其实际建筑面积计算，工业性质土地上的企业房屋一律不认定有营业性用房。具体补偿金额，由房屋征收实施单位通过合法程序选聘的具有相应资质的资产评估中介机构，按照国家及本方案相关规定、行业评估办法，参照近几年本市企业房屋（含土地）征收方法，结合企业实际进行评估补偿。
5、被征收人（含单位）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证和土地使用权证同时注销。
6、房屋被征收人选择货币补偿对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。
五、产权调换原则
1、征1还“1.2”，不找成新差价。
2、安置房房源
（1）国有出让土地性质安置房源由市政府在瑞阳新区购买出让土地性质的商品房作为安置用房，产权调换比例按1：1.２置换。
（2）国有划拨土地性质安置房源在瑞阳新区由高安市保障性住房运营有限公司统一建设安置用房，产权调换比例按1：1.２置换。
（３）集体土地性质安置房源由市政府提供瑞阳新区大观苑和瑞祥苑已建成的安置用房，产权调换比例按1：1.２置换，其安置办法及差价计算按瑞阳新区集体土地上的农房征收与补偿安置实施方案进行。
3、安置房户型
（１）购买出让土地性质的商品房作为安置用房，市政府按规定程序在瑞阳新区开发的楼盘购买与被征收主房面积最接近的户型。
（２）高安市保障性住房运营有限公司建设的安置用房均为小高层和高层框架结构楼房，建筑面积分别为９０㎡、１１０㎡和130㎡左右三种户型供被征收人选择。
（３）集体土地性质的安置用房（大观苑和瑞祥苑）为多层砖混结构现房，建筑面积分别为９０㎡、１１０㎡、１３０㎡左右三种户型供被征收人选择。
（4）异地重建的，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，由所在地街办和建设规划部门核定建房体量并选址、规划、设计、验收和分配。
4、差价计算
在征收与补偿安置中，被征收人须选择最接近主房建筑面积的安置户型住房，被征收人安置户型总建筑面积原则上不能超过原征收主房按比例置换后建筑面积的10%。从户型设计原因考虑，被征收人安置房面积确需超出上述规定的，根据土地不同性质进行购买。
（1）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（含10％）以内的部分；
①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按成本价980/㎡购买。
②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人按成本价2000元/㎡购买。
③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人按成本价2400元/㎡购买。
（2）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（不含10％）以外的部分;
①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按2600/㎡购买。
②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人3200元/㎡购买。
③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人3800元/㎡购买。
5、其他规定
（1）被征收人选择的安置房面积小于被征收人按比例置换后的房屋面积，对被征收人多余面积部分按该被征收房屋假设选择货币补偿的安置方式标准进行补偿。
（2）对已办理《国有土地使用权证》的宗地扣除建筑占地部分剩余面积的土地补偿标准。
①土地属非出让性质的，其土地使用权收回参照建设用地征收标准按41元/㎡予以补偿。
②土地属出让性质工业用途的，一类地段按21.07万元/亩（316/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按17.67万元/亩（265元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。
③土地属出让性质住宅用途的，一类地段按146.93万元/亩（2204元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按116.80万元/亩（1752元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。
④土地属出让性质商业用途的，一类地段按223万元/亩（3345元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按187.53万元/亩（2813元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。
（3）被征收的房屋是国有出让土地的，选择出让土地性质的商品房作为安置用房，安置房交付后统一办理国有出让土地性质不动产权属证书；选择国有划拨土地性质的安置房，安置房交付后统一办理国有划拨土地性质不动产权属证书；被征收房屋是集体土地性质的，安置房统一办理集体土地性质不动产权属证书．
（4）安置房停车位价格计算：安置房停车位与安置房套数按1：1比例配置。被征收人停车位按市场价格进行购买，购买的停车位个数不得超过安置房的套数．
(5）国有出让和国有划拨土地性质的安置房为小高层和高层式楼房，集体土地性质的安置房为多层式现房，楼层系数实行正反补差。（详见附件3）
6、结构找差
出让和划拨土地性质安置房为小高层和高层框架结构楼房，集体土地性质安置房为多层砖混结构楼房，被征收房屋结构不同的须找结构差价。
（1）被征收房屋为框架结构的，产权调换小高层和高层结构的不找结构差；产权调换为砖混结构的，征收单位补被征收人100元/㎡；
（2）被征收房屋是砖混结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位100元/㎡；产权调换砖混结构的，不找结构差；
（3）被征收房屋为砖木结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位200元/㎡；产权调换砖混多层结构被征收人找征收单位100元/㎡；
（4）被征收房屋为砖土结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位300元/㎡；产权调换砖混多层结构被征收人找征收单位200元/㎡。
六、被征收房屋结构的认定标准
（1）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。
（2）砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。
（3）砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。
（4）砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。
（5）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。
七、被征收房屋建筑面积的认定标准
（1）房屋建筑面积的计算以房屋权属证载明的面积为准，如对房屋权属证载明的面积有异议，可以复核，无房屋权属证明的房屋，按国家现行房地产测绘规范进行测定。
（2）居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面，木楼板结构的房屋，计算面积如下：
坡屋顶内空间净高超过2.2米（含2.2米）的部分计算全面积，净高在1.2米到2.2米部分计算1/2的面积，净高不足1.2米（含1.2米）的部分不计算面积。
对被征收有阁楼（假楼）的砖木结构居住用房，其外观、设计、功能都相似，由于历史原因产权证办理时，有办理为砖木一层的，有办理为砖木二层的，该类房屋建筑面积认定本着尊重历史、面对现实、不与民争利的原则按客观公正，实事求是原则确定。
（3）住房主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。
八、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补偿费
1、搬迁补偿费
（1）选择期房产权调换和异地重建的住宅：1000元/户（两次）
（2）选择货币补偿和现房产权调换的住宅：500元/户（一次）
2、临时安置补偿费
选择期房产权调换和异地重建的被征收人按被征收房屋的主、附房建筑面积计算，100㎡以内（含100㎡）的按每月3元/㎡计算，100㎡以上（不含100㎡）的按每月2.5元/㎡计算，月补偿不足600元的按600元补偿。计算起止时间为被征收房屋腾空搬迁完成至安置房屋分房交钥匙后的一个月。过渡期限原则上不超过24个月，异地重建的，过渡期限原则上不超过12个月。
选择现房（瑞阳新区集体土地性质房屋）产权调换的，原则上只考虑一次搬迁补偿费，不考虑临时安置补偿费的补偿。如因房屋征收实施部门没有及时进行安置选房，在房屋安置最终结算时对房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费据实进行核算。
3、房屋征迁奖励：
对在规定时间内签订了房屋征收与补偿安置协议并完成房屋搬迁，经验收合格的，以被征收人房屋的主房、附房实际建筑面积给予奖励。具体奖励标准是：
(1)在项目启动征收，动员大会开始后至日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励120元/㎡；
(2)在项目启动征收，日至日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励80元/㎡；
(3)在项目启动征收，日至日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励40元/㎡；
(4)在项目启动征收，日后签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，不予奖励。
4、其他补偿费
房屋室内装饰装修及附属设施补偿标准按（高发改价格字[2016]27号文件）执行。
九、安置原则
1、安置房建设工作
安置房建设工作由高安市保障性住房运营有限公司负责，实行统一规划、统一建设。
2、安置房建设标准
集体土地性质的安置房为多层式现房，国有出让和国有划拨土地性质的安置房为框架结构，以小高层和高层式楼房进行建设，其建筑标准达到市优工程标准，安置房小区严格按照规划指标和设计内容建设。
3、土地和房屋不动产权证的办理
安置房交付使用后一年内，为被征收人办理不动产权证。
（1）被征收人原有房屋已办理土地使用权证及房屋所有权证的，由房屋征收实施部门负责办理新证和办证费用。
（2）被征收人未办理土地使用权证及房屋所有权证的，房屋征收实施部门凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料办理不动产权属证书，办证费用由被征收人负责。
（3）在征收补偿安置中，对按成本价购买安置房的被征收人，超过原征收房屋建筑面积的部分，无须缴纳有关税费，凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料直接办理不动产权属证书。对按市场价购买安置房的被征收人，则应按规定缴纳有关税费。
（4）根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税&号）规定，被征收人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。
4、被征收人办理了独立分户的水、电、有线电视、管道煤气、宽带等管线手续的，各管线单位只收取迁移工程安装费。对需新增开（分）户的，由被征收人按标准（水：890元/户；电：243元/户；有线电视：355元/户；管道煤气：2480元/户）缴纳有关管线开户费用。不足部分费用由各管线单位提出预算，报市财政部门审核同意后，由市财政负责支付。
5、被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门负责收集保存资料，待房屋所有权人明确后，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
6、因本工程建设需要拆除的供电、自来水、电话、通信网络、管道煤气、广播电视等管线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从统一安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。涉及安置房建设的主管线费用由各管线单位负责，各管线单位的支线费用（含进户线）由房屋征收实施部门负责。各管线单位要各司其职，密切配合、通力协作，在规定时间内完成管线工程建设。
7、被征收人的空调、宽带网、管道煤气、太阳能热水器、电话、有线电视等设施的拆装均按一次拆装工时费予以安装补偿。因工程施工造成需二次拆装的，按二次拆装工时费给予补偿。
8、房屋拆除由房屋征收实施部门负责实施，并确保安全，房屋残值归房屋征收实施部门，主要用于工作支出，接受市财政和审计的监督。
十、搬迁选房
安置房按照公开、公平、公正的原则进行分配，具体分配方案另行制定。异地重建的，宅基地分配安排由所在地街办，国土，建设部门按照上级有关政策，结合本市有关规定执行。
十一、补偿费的发放
1、对选择产权调换的房屋被征收人，除住房用于产权调换外，其余部分按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额计算补偿费，待安置房交付使用时，最终采用双向计算差价，补偿到位。
2、对选择货币补偿和异地重建的房屋被征收入的补偿款，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。
十二、房屋征收与补偿安置工作人员在房屋征收与补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污挪用等，由政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十三、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
十四、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估机构，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十五、本方案未确定事项，由本项目领导小组负责，房屋征收实施单位牵头组织相关部门按一事一议办法研究确定。
十六、本方案由高安市房屋征收管理办公室负责解释。
征求公众意见方式：如对本方案内容有意见或建议，请于公布之日起30日内向高安市房地产管理局征收办或向管辖的街道办事处提出书面意见或建议。
联系人：李翔 联系电话（征收办）：
十七、附件
1.附件一：各类结构房屋补偿价格。
2.附件二：被征收主房货币补偿楼层增减系数。
3.附件三：安置房楼层修正系数表。
4.附件四：高发改价格字[2016]27号文件。
各类结构房屋补偿价格（单位：元）
住宅（元/㎡）
国有出让土地上房屋
国有划拨土地上房屋
集体土地上房屋
营业用房（元/㎡）
临主路主街（一楼）
国有出让土地
二楼按一楼30%计算价格。三楼以上（含三楼）按住宅用房计算价格
国有划拨土地
非临主路主街（一楼）
国有出让土地
国有划拨土地
储藏间（元/㎡）
注：各类结构房屋成新率按照房屋耐用年限、年折旧率和已使用年数计算。（成新率保底框架和砖混结构70%，砖木和砖土结构60%）
被征收主房货币补偿楼层增减系数
总层数层次
说明： 1、“+”是指房屋征收与补偿安置办公室补差给被征收人。
2、“-”是指被征收人补差给房屋征收与补偿安安置办公室。
3、货币补偿楼层修正按各类结构房屋补偿价格结合成新进行计算。
安置房楼层修正系数表
1、“+”是指被征收人补差给房屋征收与补偿安置办公室。
2、“-”是指房屋征收与补偿安置办公室补差给被征收人。
3、层次修正以自然层为标准。
4、国有划拨土地房屋楼层修正按2000元/㎡计算，国有出让土地房屋楼层修正按2400元/㎡计算。
高安发展和改革委员会（通知）
高发改价格字[2016]27号
关于核定2016年高安市房屋重置价和2016年高安市房屋建筑装饰及附属设施补偿基准价的通知
一、2016年高安市房屋重置价格
房 屋 结 构项 目
重置价格（元/ m?2;）
耐用年限（年）
二、2016年高安市房屋建筑装饰及附属设施补偿基准价
水磨石、耐磨砖、彩轴砖
抛光砖、大理石、花岗岩
卫生瓷砖、吸水地砖
仿瓷后再经乳胶漆处理墙面
内墙砖墙裙
室内铝合金推拉门
100元/m?2;
不锈钢防盗网
方钢、圆钢防盗网
房间隔堑的壁橱
厅堂博物架
厨房整体矮柜
板台、水池
H≥1.5m，视高度，粉刷、压顶增减，最多不超过20元/m
500-800元/穴
新坟：800元/穴旧坟：500元/穴
化粪池、粪坑
1000元/m?3;
家用自来水
同时具备水泵及储水设备的
不同时具备水泵及储水设备的
排水、排污管道
φ30、20元/米
仅限于生产经营性企业所建
φ50、30元/米
φ60、50元/米
挂式空调移装
立式空调移装
太阳能热水器移装
有线电视移装
管道煤气初装
如以房换房，不予补偿
仅限于生产经营性企业所建
水泥管电线杆
仅限于生产经营性企业所建
未成型果树
来源: 中国高安网
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声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。
今日搜狐热点正在初始化报价器谁知道当前农村土地政策是怎么样的？谁知道当前农村土地政策是怎么样的？
一、“三权分立，放活土地经营权”
2015年1号文件仍然坚持稳定农村土地承包关系并保持长久不变，但是，随着社会发展需求，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，开始赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。
这就要求要抓实农地承包经营权确权登记颁证工作。农村承包地的改革核心即所有权、承包权、经营权三权分离，稳定承包权(即土地的产权属于农民集体所有)，放活经营权，赋予土地经营权流转、抵押、担保等原本不具备的属性。毫无疑问，承包土地制度的改变为农业集约化经营和资本的快速进入打下了制度基础。
二、“农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价入市”
2015年1号文件中提出：引导和规范农村集体经营性建设用地入市。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。
目前，农村集体建设用地违法用地屡禁不止，这就表明农村建设用地隐形市场活跃，有着巨大的利益空间，但是这块利益该如何分配，政府如何引导去建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。
当前房贷政策是怎样的？
新首套房贷款政策：
　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
　　对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。通知明确，对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
　　通知要求，在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
<h3 data-v-4b6当前土地政策是怎样的？
你好，土地管理法规定，农村宅基地一户只能有一处，无分大小。在申报审批的时候可以不交还“原土地证”原件，而只需交复印件，以办理建设用地批准，而办理新房土地证时就需交还原件注销。我国征地补偿一般不实行“亮证补偿”，而是实行“据实清理”，即无证违法用地的“农房”一般情况下也进行了补偿，因你未提及你所在省市，故无法准确回答。国家对农房的监察力度很微弱，许多农户都具有两处或两处以上宅基地，也无相关法律明确无证农房是否给予补偿，一般征地方为加快征地进度，减少矛盾，都进行了全额或部分补偿。建议：若你修来等补偿的话，完全没必要，征地补偿的大头不在于你房产的多少，而在于你你户农业人口的多少。若修来自己住，则可以无视国土部门的责停通知书和处罚决定书，国土部分无强制执法权，区县人民政府和法院不会为农房来激化矛盾。
当前土地增值税政策存在问题及完善
　　一、土地增值税面临的突出问题
　　（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
　　一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
　　二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
　　（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
　　一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
　　二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
　　三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。
　　（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
　　一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
　　二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
　　三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
　　（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
　　房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
　　一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉：
　　二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
　　三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
　　四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。
　　（五）税务部门对土地增值税征管不到位
　　一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
　　二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
　　三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。
　　（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
　　就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
　　二、加强土地增值税工作的建议
　　（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
　　一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。
　　二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。
　　（二）做好土地增值税专项评估
　　鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
　　（三）强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度
　　一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。
　　二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。
　　（四）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度
　　建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
　　（五）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
　　建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制。当前政策对房地产市场影响
导师有八套房，他希望房价明年能达到1000万每平方，导师一套房没有，他希望房价明年能达到1元每平方。
那些咄咄逼人的评论家，有几套房呢？当前房地产政策都有哪些？
<div class="answer-box" data-v-4b、不动产登记：
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。 国务院已签署国务院令：《不动产登记暂行条例》2015年 3月1日落地实施。
2、房地产税法正式列入中国立法规划
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
日，房地产税有了新动向，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。
3、房贷降准降息
日，央行在宣布年内第二度降息之后，再次强调后续仍将执行“稳健的货币政策”，在经过不足半年的时间里三次降息两次降准后，尽管后续货币政策的总基调仍是“稳健的”，但从当前看，央行在应对实体经济变化的手段上已经开始向“积极”转化。
希望我的回答对你有所帮助！
当前房贷政策哪位能详细讲讲？
二次房贷，简单的说就是贷款的房子再抵押出去贷款，购买第二套住房。日央行与银监会联合下文对商业银行发放“第二套房贷”提出调控要求，这也是历年来最为严厉的一次房贷调控。目前对于人们所关心的“第二套房”认定标准已有轮廓，但是各家银行的执行细则仍有较大差异。听说新政策主要是在首付比例和贷款利率两个方面进行调整。”最近，银行房贷新政策是不少人最为关心的热点话题。以前对于不少有二次房贷要求的人来说提高购房首付款还属于可以承受的范围之内。但是，这次“第二套房”贷款利率的提高让不少人觉得难以承受，从基准贷款利率的85折提高到1.1倍，其中增加的利息支出可不是一个小数目
当前土地增值税政策存在问题及完善
　　一、土地增值税面临的突出问题
　　（一）利用土地增值税优惠政策偷逃税款
　　一是利用合作建房形式偷逃土地增值税。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”部分房地产开发企业签订虚假合作建房协议，对于分得的自用房产，以“按比例分得的自用房产”形式享受合作建房土地增值税优惠政策，逃避缴纳土地增值税：对于分得的非自用房产，不按规定确定应税收入，以少计应税收入手段偷逃土地增值税。
　　二是利用普通标准住宅形式偷逃土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税”。各省在制定并对外公布普通标准住宅标准中，都是以同时满足以下三个条件作为界定标准的，即住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格。但在实际税收征管中，许多开发商却只以建筑面积是否达到普通标准住宅规定标准作为是否免征的界线，忽视其他几个限定条件，出现了不应免征土地增值税项目而违规免征的现象。
　　（二）采取各种手段少计营业收入偷逃土地增值税
　　一是利用银行按揭贷款销售方式不记收入偷逃土地增值税。银行按揭贷款销售方式是房地产主要销售方式，房地产开发企业利用这一销售方式的特殊性，将银行按揭的款项记入往来科目而不做营业收入处理。
　　二是房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业按工程进度支付建安工程款困难，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，开发商将抵工程款的商品房或商铺不计或少计土地增值税收入。
　　三是房地产开发企业将车库、杂物房等售房款转移为房租收入偷逃土地增值税。住房和城乡建设部规定，凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记。商品房的底层杂物屋和顶层坡屋一般都未达到2.2米高度，部分车库也未达2.2米高度，房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限，将这些房产的售房款转移为房屋租金收入，少计土地增值税应税收入。四是房地产开发企业代收各种初装费及基金不记收入偷逃土地增值税。房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付款项，如煤气管安装费、房屋维修基金、水电增容费等费用。现行土地增值税政策规定，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入：凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理，许多房地产开发企业以没取得代收代垫款项收益为由，不进行土地增值税应税收入申报。
　　（三）虚增开发成本偷逃土地增值税
　　一是通过虚增土地开发成本偷逃税款。房地产开发企业利用土地评估、将评估增值的土地成本直接记入开发成本，虚增土地成本，减少土地增值税税基。还有的房地产开发企业从关联企业购进土地。让关联企业多开土地补偿费发票，虚增房地产开发企业土地取得成本。
　　二是通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避税”的重要渠道，以支付3.3%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用40%以上税率的土地增值税。
　　三是利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。许多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。
　　（四）基层征管力量不能适应土地增值税复杂业务要求
　　房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活、成本项目繁多和土地增值税计算过程复杂等特点，这对土地增值税征管要求很高，但当前一线税收征管工作任务相当繁重，征管力量严重不足，不能满足土地增值税管理需要。具体表现在：
　　一是基层税务人员对房地产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟悉：
　　二是基层税务人员对现行土地增值税政策的了解和掌握相对不足：
　　三是基层税务人员对房地产企业财务核算尤其是成本核算知识较为生疏；
　　四是基层征管力量不足与繁重的土地增值税征管工作不相适应的矛盾进一步加剧。
　　（五）税务部门对土地增值税征管不到位
　　一是税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，税务部门没有根据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税收检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查的企业，很容易造成增值额检查不实的问题。
　　二是税务人员在查处土地增值税涉税案件过程中经常受到各种因素干扰，导致行政处罚力度低，涉嫌犯罪的案件移送率低，无法追究责任人的刑事责任。
　　三是税收征管中土地增值税清算政策落实不到位。许多达到土地增值税清算条件的开发商以账务混乱等为由不清算，税收征管中也未采用核定征收，只是按一个较低的预征率预征。开发项目达到土地增值税清算条件时，征管人员片面认为清算有可能出现比预征税款少的情况而不要求企业清算，造成土地增值税依法清算的政策落实不到位，出现了应征收的土地增值税税款没有征收到位的问题。
　　（六）基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位
　　就土地增值税的特殊性而言，在税收征收管理上仅靠税务部门的力量是不够的，它还需要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力配合和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控，才能从根本上堵塞其税收流失。但从目前的情况看，相关部门配合不得力，税务部门管理机制不健全，是导致土地增值税流失的一个重要因素。
　　二、加强土地增值税工作的建议
　　（一）加强对房地产开发经营整个过程的监控，改进税收征管手段
　　一是加强与管理房地产的政府职能部门配合，建立涉税信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发经营的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立信息传递档案，全程跟踪，获取企业收入、成本等涉税信息。税务部门应充分利用从相关部门获得的涉税信息，验证房地产企业纳税申报的真实性、合理性，防止房地产企业超范围享受税收优惠和少计增值额问题的发生。
　　二是改进税收征管手段，提高管理效率。一方面加强对房地产开发企业纳税人的登记、申报管理，实行全程跟踪管理，经常分析有关税源，发现问题及时检查，涉嫌偷逃税的，及时移交稽查部门，防止因税务机关内部管理脱节而发生偷逃税行为；另一方面加大对房地产开发项目成本、收入的审核和管理力度，保证建安成本、土地成本等开发成本的真实性和准确性，防止利用假合同、假信息虚增开发成本。同时，税务部门还要加强对房地产企业销售环节的监控，加强对房地产票据、视同销售的管理，掌握房地产开发企业的收入情况，防止少申报土地增值税收入现象的发生。
　　（二）做好土地增值税专项评估
　　鉴于房地产开发企业具有经营方式灵活、成本项目复杂和涉税金额巨大等特点，且日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性和及时性作出准确判断。因此，应进一步加强对房地产开发企业土地增值税专项评估，建立土地增值税评估专职部门，选配综合素质较高的评估人员，以提高评估水准，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
　　（三）强化土地增值税稽查，加大对偷逃税行为惩处力度
　　一是加强对房地产行业的土地增值税稽查选案工作，提高选案的准确性。税务稽查部门通过对征管部门提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。
　　二是对土地增值税评估和反避税调查移送的大要案，发挥稽查打击型威力的作用，及时立案查处，依法稽查、审理、执行、公告，及时移送司法机关查处。
　　（四）加强对房地产企业关联交易的管理，加大土地增值税反避税力度
　　建议尽快出台房地产企业关联交易管理办法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动态的、分地域的收入、成本、费用等要素指标信息库，作为房地产开发关联交易转让定价纳税调整的参照标准。对房地产开发企业的关联交易，实施重点监控，彻底治理利用关联交易转移收入、虚增成本等恶意偷逃土地增值税行为，保护土地增值税税基的完整，遏制房地产行业不合法的“避税”行为。
　　（五）建立土地增值税征管考核机制，强化征管质量内外考核
　　建立和实施土地增值税征管考核机制，落实目标责任制，是提高土地增值税征管质量的保证。针对土地增值税业务复杂、管理人员素质参差不齐、整体素质亟待提高的现状，税务部门应在调研的基础上，逐步制订出完善的土地增值税征管质量考核办法，着重把握考核的合理性、科学性、实用性。主要考核一线税务人员的土地增值税征管质量，实行土地增值税清算的抽评、复评和抽审、复审，并将对企业的延伸考核作为税务人员执法准确性的主要考核依据，同时结合税收检查信息的反馈，印证征管工作质量，形成税收征管和税收检查互动机制。当前房地产政策都有哪些？
按照现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。根据规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行； 户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为2%；所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收。购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照4%的税率征税。
享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：
　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以上
　　2、单套建筑面积不足144平方米或套内面积120平方米以下
　　3、实际成交价低于同级别土地上商品住房平均交易价格的1。2倍以下契税征收标准90平米以下的是一个征收标准，90－144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。
　　一般实行的是首套住房契税的两倍，即3－4%。注：家庭唯一住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。 但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭唯一住房。契税税率实行3% ～5%的调整幅度。实行幅度税率是考虑到中国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。
　　因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%～5%的幅度税率规定范围内，按照该地区的实际情况决定。契税计算方法契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。
中国当前的货币政策的特点，原因和背景
　　特点：
　　政策工具
　　公开市场业务
　　存款准备金
　　中央银行贷款
　　利率政策
　　常备借贷便利
　　原因：
　　稳健的货币政策是具有中国特色的一种提法，它讲的是制定货币政策的指导思想和方针，它不同于经济学教科书关于货币政策操作层面的提法(如“宽松的”、“中性的”或“紧缩的”货币政策)。稳健的货币政策与稳定币值目标相联系，它包含既防止通货紧缩又防止通货膨胀两方面的要求，它不妨碍根据经济形势需要对货币政策实行或扩张、或紧缩的操作。
　　背景：
　　主要有这样几方面：一是经过90年代初的房地产和开发区热，到年，部分中小金融机构的风险问题已相当突出，当时中国政府和中国人民银行面临化解金融风险和防范出现新的更严重金融风险的重要任务；二是当时尽管社会总需求不足的矛盾已经暴露，但是最突出的还是结构性问题，实际有效贷款需求不足；三是由于过去我们长期实行以银行间接融资为主的金融体制，企业高负债经营，自有资金比例很低，再继续大幅度增加贷款，不良贷款问题会更加突出；四是实行积极的财政政策本身包括了对货币政策的运用，财政增发国债，银行参与购买，其本身就包含了运用货币政策支持经济增长的内容。
　　1998年以来实行稳健的货币政策取得了巨大的成功。主要表现在四个方面：一是货币信贷总量平稳增长。年，广义货币供应量增幅基本控制在14%～15%之间，与过去一些年代货币和信贷大起大落相比，近几年我们终于把货币信贷的增长调控得比较平稳了。二是信贷结构有了大幅度的调整。在一系列信贷政策的推动下，个人住房贷款、基础设施贷款和农业贷款比重大幅度上升，在当年贷款新增额中上述三项贷款大体占七成，信贷结构的这种调整有力促进了国民经济结构的调整。三是保持了国内金融稳定和人民币汇率的稳定。 1997年部分中小金融机构开始出现支付问题，近几年利用通货紧缩时机增加再贷款，帮助地方政府关闭了部分中小金融机构，保持了金融稳定和社会稳定。人民币汇率稳定不仅对亚洲经济和世界经济作出了贡献，也符合我国国家利益，这几年国际收支平衡，国家外汇储备持续增加。四是基本实现了货币政策由直接调控向间接调控的转变。日取消贷款限额控制后的这几年，公开市场操作实际成为货币政策日常操作的主要工具。
　　实行稳健的货币政策这几年来，国民经济成功实现了低通胀、高增长，国内生产总值每年增长基本保持在 7%～8%，物价基本控制在零上下波动。虽然我们还不能精确估计经济的低通胀、高增长，货币政策在其中究竟起了多大作用，但是，这几年经济的持续快速增长和物价的持续平稳，的确是与货币和信贷的持续平稳增长同时出现的。回顾建国以来(包括改革开放以来)的历史，我国经济多次出现过较大幅度的波动，虽然每次原因都比较复杂，但每次经济波动都同时伴随着货币信贷的大幅度波动，货币信贷的大幅度波动无疑是经济大幅度波动的重要条件。近几年，贯彻稳健货币政策方针，我们坚定地将保持货币信贷平稳增长作为重要目标，在具体操作上，作出了巨大的努力。[1]
　　第一部分货币信贷概况
　　2006年上半年，我国国民经济平稳快速增长，货币供应量增长较快，信贷总量增加较多，金融运行总体平稳。
　　一、货币供应量增长较快
　　2006年6月末，广义货币供应量M2余额32.3万亿元，同比增长18.4%，增速比上年同期高2.8个百分点，比上年末高0.9个百分点。狭义货币供应量M1余额11.2万亿元，同比增长13.9%，增速比上年同期高2.7个百分点，比上年末高2.2个百分点。流通中现金MO余额2.3万亿元，同比增长12.6%。上半年累计现金净回笼563亿元，同比少回笼57亿元。2006年以来广义货币供应量高位运行、狭义货币供应量增速加快，使2005年出现的广义货币供应量与狭义货币供应量增速之间差距加大的趋势有所改观。狭义货币供应量增速加快的主要原因是受工业生产、固定资产投资扩张的影响，企业对活期存款的需求有所上升。
　　二、金融机构存款稳定增长
　　6月末，全部金融机构（含外资金融机构，下同）本外币各项存款余额33.1万亿元，同比增长17.2%，比年初增加3.3万亿元，同比多增6041亿元。其中，人民币各项存款余额31.8万亿元，同比增长18.4%，比年初增加3.2万亿元，同比多增6324亿元；外汇存款余额1610亿美元，同比下降2.6%，比年初增加88亿美元，同比少增17亿美元。
　　2006年以来，存款期限结构出现了活期存款增加较多、余额占比上升的特点，在一定程度上改变了2005年出现的存款定期化趋势。
　　6月末，人民币企业存款余额10.4万亿元，同比增长15%，比年初增加8052亿元，同比多增2564亿元；其中，企业活期存款同比多增2820亿元，定期存款同比少增256亿元。人民币储蓄存款余额15.5万亿元，同比增长17.1%，比年初增加1.4万亿元，同比多增1169亿元；其中，活期储蓄存款同比多增1502亿元，定期储蓄存款同比少增333亿元。6月末，财政存款余额1.24万亿元，同比增长23.1%，比年初增加4375亿元，同比多增558亿元。
　　三、金融机构贷款增加较多
　　6月末，全部金融机构本外币贷款余额22.8万亿元，同比增长14.3%，比年初增加2.2万亿元，同比多增6068.1亿元。其中，人民币贷款余额21.5万亿元，同比增长15.2%，比年初增加2.2万亿元，同比多增7233亿元。外汇贷款余额1577亿美元，同比增长5%，比年初增加75亿美元，同比少增87亿美元。
　　2006年以来贷款增加较多的主要原因，一是经济增长较快，投资项目较多，对贷款的需求较为旺盛；二是国际收支不平衡矛盾持续积累、外汇大量流入导致流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件；三是商业银行在资本补充后更加注重提升资产收益和股东回报，通过扩张贷款增加盈利的动机增强。
　　从投向上看，上半年企业用于流动资金的人民币短期贷款和票据融资合计增加1.14万亿元，同比多增3403亿元。票据融资增加3421亿元，同比多增913.2亿元，其中二季度票据融资增加316.1亿元。
　　中长期贷款增加1.02万亿元，同比多增3835亿元，其中，基建贷款同比多增1553.7亿元。上半年主要金融机构（包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行）人民币中长期贷款比年初增加9372.1亿元，占全部金融机构新增中长期贷款的93.1%。新增中长期贷款主要投向房地产业，交通运输、仓储和邮政业，水利、环境和公共设施管理业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业等行业，投向上述行业的中长期贷款比年初增加了6562亿元。
　　分机构看，2006年上半年，除政策性银行外，各类金融机构人民币贷款均同比多增。四大国有商业银行人民币贷款增加9185.3亿元，同比多增4082.5亿元；股份制商业银行、城市商业银行、农村金融机构（包括农村合作银行、农村商业银行、农村信用社）分别增加4918亿元、1641亿元和3504亿元，同比分别多增1724亿元、745亿元和587亿元；政策性银行人民币贷款增加1444亿元，同比少增274亿元。
　　四、基础货币平稳增长
　　6月末，基础货币余额6.3万亿元，同比增长10.0%，比年初下降1247亿元，同比少下降246.3亿元。6月末，金融机构超额存款准备金率平均为3.1%，比上年同期低0.62个百分点。其中，四大国有商业银行为2.5%，股份制商业银行为4.2%，农村信用社为5.7%。
　　五、金融机构贷款利率略有上升
　　中国人民银行对全国金融机构2006年第二季度贷款利率浮动情况的统计显示，二季度金融机构发放的全部贷款中，实行下浮利率的贷款占比较一季度上升1.71个百分点，实行基准利率和上浮利率的贷款占比较一季度分别下降1.66和0.04个百分点。
　　表1：2006年二季度各利率浮动区间贷款占比表
　　单位：%
　　注：城乡信用社浮动区间为（2，2.3]
　　数据来源：商业银行贷款利率备案表
　　受上调贷款基准利率影响，商业银行贷款利率略有上升。二季度，商业银行人民币1年期贷款加权平均利率为6.05%，为基准利率的1.03倍，利率水平比上季度提高0.2个百分点。其中，固定利率贷款占比为85.16%，加权平均利率为6.05%，比上季度提高0.2个百分点；浮动利率贷款占比为14.84%，加权平均利率为6.01%，比上季度提高0.2个百分点。
　　上半年，单笔金额在3000万元以上的人民币协议存款利率有所上升。其中，二季度61个月期协议存款加权平均利率为3.64%，比上季度下降0.07个百分点，比年初上升0.39个百分点；37个月期协议存款加权平均利率为3.73%，比上季度上升0.27个百分点，比年初上升0.66个百分点。
　　受美联储连续加息、国际金融市场利率上升影响，境内外币贷款、大额存款利率水平继续上升。6月份，3个月以内美元大额存款（占金融机构美元大额存款全部发生额的73%）加权平均利率为4.39%，比年初上升1.11个百分点；1年期固定利率美元贷款加权平均利率为6.35%，浮动利率贷款加权平均利率为6.23%，分别比年初上升0.9和0.71个百分点。
　　表2：2006年上半年大额美元存款与美元贷款平均利率表
　　单位：%
　　数据来源：商业银行外币利率备案表
　　六、人民币汇率弹性继续增强
　　上半年，人民币汇率弹性继续增强，与国际主要货币之间汇率联动关系明显，市场供求的基础性作用进一步发挥。5、6月份受我国贸易顺差数据和国际外汇市场主要货币走势影响，人民币对美元汇率中间价在8元上下振荡。6月30日，人民币对美元汇率中间价为7.9956元，上半年人民币对美元累计升值0.94%。由于国际外汇市场欧元、日元对美元大幅升值，人民币对欧元汇率有所贬值，对日元汇率升值幅度收窄，分别为贬值1.16%和升值5.17%。上半年，人民币对美元汇率中间价最高达7.9956元，最低为8.0705元；共有118个交易日，其中有66个交易日升值、52个交易日贬值，最大单日波动幅度为0.21%；人民币汇率日均波幅为35个基点，在汇改至2005年底日均波幅17个基点的基础上进一步扩大，人民币汇率弹性继续增强。6月末银行间人民币远期市场一年期合约报价为7.74元左右，贴水在2500点左右，基本稳定在按利率平价计算的远期贴水附近。热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930