关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知
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沪房地资物[号
各区县房地局，各区县房地集团、各物业管理企业、各业主委员会：
　　为进一步加强对本市居住物业的装修管理，规范物业装修行为，创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益。根据《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）和《上海市家庭装饰装修管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）的有关规定，现就加强居住物业的装修管理通知如下，请遵照执行。　　一、
各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督　　1、加强规范装修行为的宣传和指导　　
物业管理公司应当依据《条例、《暂行规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。
　　物业管理公司应当将《住宅装修须知》与本《通知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。　　2、加强住宅装修前的管理　　物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，应当及时告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。　　业主或使用人在装修住宅前，应当将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。　　物业管理公司应当对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。　　为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》（以下简称《协议》）。　　3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督　　物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。　　物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。　　对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。　　4、加强知法、守法和履约意识　　物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。　　物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出
入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。　　物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。　　在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。　　二、业主委员会应当发挥自治管理作用　　　　业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当
引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。　　对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。
　　三、各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法　　区县房地局应当完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书。
　　区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。
　　附件：1、小区住宅装修须知　　　&&& 2、住宅装修管理协议
　　上海市房屋土地资源管理局二○○一年十二月二十五日
　　小区住宅装修须知（示范文本）
　　一、为加强住宅装修管理，保证房屋的合理、安全、正常使用，根据《上海市居住物业管理条例》、《上海市家庭装饰装修管理暂行规定》、《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》等有关规定和《业主公约》、《住宅使用公约》等，结合本小区物业的实际情况，制订本须知。　　二、业主或使用人对住宅进行装修，必须保证房屋的整体性、抗震性和结构安全性，符合防火、防水、保温、隔音、卫生等有关规定及建筑功能要求，不影响相邻业主或使用人的正常使用。　　三、房屋装修和使用中禁止下列行为：　　（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
　　（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；　　（三）在天井、庭园。平台。屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；　　（五）乱倒垃圾、杂物；　　（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；　　（七）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；　　（八）法律、法规禁止的其他行为。
　　四、根据《前期物业管理合同》或《物业管理服务合同》和《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，本居住小区不得擅自进行下列装修行为：　　（一）　　（二）　　（三）　　（四）　　五、业主或使用人在装修施工前，应当将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司，并
为施工人员办理小区临时出入证等手续。　　六、物业管理公司应当及时告知装修的业主或使用人有关《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构。破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位及相应的注意事项。为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与装修单位签订《住宅装修管理协议》。　　七、业主或使用人应督促房屋装修的施工单位遵守以下规定：　　（一）按书面告知物业管理公司的有关装修内容施工，做好房屋装修隐蔽工程记录，若需调整装修项目，应及时通知物业管理公司；
　　（二）严格执行本市住宅装修的有关施工规范和标准，遵守施工作业时限，晚间
18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、钻、锯等产生严重噪声的施工活动；　　（三）搬运装修建材时不得妨碍其它业主或使用人的正常通行，不得造成公共部位的损坏和污染，住宅装修施工废弃物，应装袋清运到指定的地点堆放，确保沿途清洁；
　　（四）装修施工时，应做到文明规范施工，现场应配备消防灭火设备，不得造成下水道堵塞和损坏、墙面、楼面等渗漏水；　　（五）施工人员在从事住宅装修施工期间应接受物业管理部门的检查和监督。　　八、业主或使用人装修房屋完毕后，应当将小区临时出入证交还物业管理公司。对施工过程中造成房屋和设施设备损坏的，应当及时修复并承担相应的赔偿责任。　　九、物业管理公司对业主或使用人的房屋装修活动进行日常的巡视、监督和检查，管理人员进入现场实施检查，应当出示有关证件。被检查的单位或个人，应当予以配合，如实说明情况，提供必要资料。
　　十、物业管理公司对业主或使用人装修房屋的违规行为，应当及时劝阻、制止。对规劝无效的，提请业主委员会或相关业主、使用人按《住宅使用公约》、《业主公约》的约定，向人民法院提起民事诉讼。物业管理公司对规劝无效的装修施工单位，可根据《住宅装修管理协议》，直接向人民法院提起民事诉讼。　　十一、房屋装修违反房管、规划、环保、绿化、城建、公用事业、市政、环卫、消防管理等规定的，由物业管理公司报有关主管部门依法查处。
　　________________物业管理公司二○○　　年　　月　　日
　　业主或使用人签收：__________二○○　　年　　月　　日
住宅装修管理协议（示范文本）
　　甲方（住宅装修管理方）：__________________资质证书号：_____________________________法定代表人：_________委托代理人：_________住所：__________________________________联系电话：______________________________乙方（住宅装修施工方）：__________________资质证书号：_____________________________法定代表人：_________委托代理人：_________住所：__________________________________联系电话：______________________________装修住宅地址：___________________________业主姓名：______________________________联系电话：______________________________
　　　　为加强对居住物业的装修管理，规范物业装修行为，根据《上海市居住物业管理条例》、《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》和《上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定》等法规，甲、乙双方经协商，就住宅装修期间的管理事项，达成如下约定，以共问遵守。　　第一条、住宅装修的基本情况　　1、住宅建筑面积：___________平方米；结构类型：___________。　　2、装修施工期________天，预计自年______月______日______至______年______月______日。　　第二条、甲方按照有关法规和《前期物业管理合同》或《物业管理服务合同》，对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设备的正常使用和相邻业主的正当利益。　　
1、应当将装修的相关法规、装修的禁止行为、禁止敲凿的部位、注意事项和《住宅装修须知》等告知乙方，为进入住宅区的乙方人员进行住宅装修须知的宣传，办理装修施工人员的小区临时出入证，指定建筑垃圾集中堆放点等。　　2、应当不定期检查乙方人员进入小区的出入证，如发现证件过期，应及时办理续期手续，
对无证装修施工人员应当拒绝其进入小区从事施工活动。　　3、应按乙方装修施工的进展情况，对涉及水、电、气和结构等隐蔽工程，每天不少于二次现场巡视和检查。其它装修项目每天不少于一次的现场巡视和检查。对发现违规行为，应及时采取劝阻、警告、发出书面整改通知等。　　对涉及房屋结构安全的，应及时通知业主委员会并报区县房地产管理部门依法查处。　　
4、对乙方整改不及时，为保障相邻业主利益不受到侵害，应采取相应措施，收回小区临时出入证、责成相关施工人员退出小区等，直至乙方改正、再办理确认手续为止。对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的，应当督促责任人及时修赔。　　对阻止无效的，可直接按本协议约定，向人民法院提起民事诉讼。　　
第三条、乙方应严格遵守本市有关法规、《住宅装修须知》，接受甲方组织的宣传，与甲方签订《住宅装修管理协议》，办理住宅小区临时出入证、住宅装修施工告示牌等方可开始施工。　　1、乙方有权从甲方获取装修物业的结构、共用设备、公共设施等基本情况。对甲方提出超越政策法规和本《协议》的不合理要求，乙方可以拒绝。　　2、施工人员进入小区，自觉佩带出入证，人员有变动，应主动办理变更手续。施工人员须文明规范施工，服从甲方人员的管理，不得影响相邻业主或使用人的正常使用。
　　3、维护房屋外观统一，不得擅自封闭阳台、安装外仲晒衣架、遮阳棚、花架和随意安装空调室外机。防盗栅栏等。不得违反《条例》规定的禁止行为，因装修不当造成相邻业主房屋或公共部位损坏的，应承担修复、赔偿等责任。　　4、施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的
　　5、施工期间应关闭分户门，不得在公共走道堆放建筑材料。建筑垃圾。应自觉维护小区公共秩序，不在公共部位乱写、乱划、乱画，保持环境整洁。建筑垃圾应袋装化，并按规定时间运送垃圾，集中在指定地点堆放，搬运材料或垃圾后应负责及时打扫，保持公共部位清洁。　　
6、施工人员须住宿的，应确保相邻业主或使用人不受妨碍，并按规定到当地警署办理暂住证。　　7、施工期间，必须挂牌施工，接受相邻业主、业主委员会和甲方的监督，对公共区域（包括门厅、电梯厅、电梯、楼梯、廊道等）应采取必要的防护措施。　　8、施工完成后，应向甲方提供住宅装修管线布置图等资料、退还小区临时出入证。　　9、　　10、　　第四条、违约责任　　1、甲方未按本协议的约定为乙方办理相关装修手续的，应承担延误工时的责任。　　
甲方不履行管理职责，故意刁难乙方造成损失的应赔偿。　　2、乙方擅自调换装修施工人员不办理小区临时出入证的，甲方可拒绝其进入小区从事施工作业，由此造成的损失由乙方自负。　　3、　　4、　　5、　　第五条、本协议在履行中若发生争议，各方应协商解决。协商不成时，可人民法院提起民事
诉讼。　　第六条、本协议期限：______年______月______日至______年______月______日。　　第七条、本协议自甲、乙双方签字盖章生效。本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，一份向小区业主委员会备案。
　　甲方（盖章）：法定代表人或授权代理人（签字）：年　　　月　　　日
　　乙方（盖章）：法定代表人或授权代理人（签字）：年　　　月　　　日
补充条款－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
（粘贴线）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（骑缝章加盖处）
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出租房屋管理规定一、怎样理解“出租房屋”这个概念，具体怎样界定？“出租房屋”是指除旅馆之外，以营利为目的，公民私有或单位所有的，用于出租供他人居住（含商住合用）的房屋，不包括用于商业用途的厂房、仓储库房、办公楼、酒店、商铺等。二、房屋出租人应承担哪些治安责任1、不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人；2、与承租人签订租赁合同，承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记，并办理暂住证；3、对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案；4、发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应当及时报告公安机关；5、对出租的房屋经常进行安全检查，及时发现和排除不安全隐患，保障承租人的居住安全；6、房屋停止租赁的，应当及时告知公安派出所；7、房屋出租单位或者委托代理人管理出租房屋的，代理人必须遵守有关规定，承担相应责任。三、治安处罚法对违反出租房屋管理规定行为的处罚《治安管理处罚法》第五十七条规定，房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元一下罚款。房屋出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款
关于小区出租房屋管理办法 该帖被浏览：785次 回复：9次根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》中第二十一条（经济适用住房只能自住，不得出租或出借及从事居住以外的任何活动。）结合北京市公安局的要求与提示，请出租房屋的业主
在接到《告知书》三日内提交全部流动人口的相关信息和有效身份证明并到物业公司进行登记。观音惠园违规出租责任告知书 观音惠园
业主：您好，根据《北京市房屋租赁管理若干规定》和观音惠园《业主公约》、《业主手册》的相关要求，结合北京市公安局的要求与提示，现就您出租该房屋的相关情况告知如下：1、
根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》中第二十一条（经济适用住房只能自住，不得出租或出借及从事居住以外的任何活动。）的规定现正式告知您已经违反了集资建房的相关规定，由此产生的后果由您自行承担。2、
同时，您在执意出租房屋时，也违反了《业主手册》中《房屋租赁管理规定》的规定未与新房屋使用人共同到物业公司登记、提交租房人员信息和有效身份证明复印件。3、
您对所出租的房屋装修违反了原设计标准，经物业公司验收检查发现违反了《装修手册》的规定属于不合格装修，原因是在有限的空间内，把房屋分割成若干间进行出租，违反了市建委有关规定。这严重超过了该房屋的使用性质范围，存在严重的消防和治安隐患属于违法违规装修。现要求您立即停止出租该房屋，接到本告知书一周内自行拆除，一周后由物业公司进行检查验收。4、
对于您的上述违规行为，物业公司将进行登记造册，并提交属地公安部门，对于执意不改正的出租户，物业公司将上报国家相关部门（市建委房改办和公安消防部门），由此所造成的一切后果和损失均由业主自行承担。
北京康居安物业管理有限公司
观音惠园管理处
2008年6月 承
书本人为北京市朝阳区观音惠园
房屋（以下称该物业）的业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、
确认已详细阅读“观音惠园违规出租责任告知书”（以下称“告知书”）；二、
本人同意承担违反《告知书》的相应责任，并同意对该房屋的使用人违反本告知书的行为承担连带责任。三、
本人同意在接到《告知书》一周内自行拆除违规装修（超出房屋使用性质）的房屋，恢复房屋原有居住状况，同时消除治安消防隐患，如未按时拆除，本人同意承担一切由此引起的后果和责任。四、
本人同意在接到《告知书》三日内提交全部流动人口的相关信息和有效身份证明并到物业公司进行登记。承诺人（签章）
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哪些内容各个小区情况不同，根据具体情况来来。
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按照法律和当地制度实施吧
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住小区，作为业主不可不知的物业常识（业主必看）（二）
十一、业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取保安费，物业公司要如何处理？物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以便发生问题时尽可能减少损失。十二、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定，从业主利益出发可以视情况利用。十三、物业工程部的工作是什么？物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区水电气的正常供应；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务，平时工程的维修报修工作等。十四、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备，小区道路、场地、绿化、路灯、等。十五、业主委员会何时成立？程序如何？一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会。1.共有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上；2.新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；3.住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区房地产管理部门办理登记：1.成立业主委员会登记申请书；2.业主委员会委员名单；3.业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作；对不符合《青岛市居住物业管理条例》（以下简称本条例）规定成立的业主委员会不予登记，并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之日起成立。十六、业主委员会有哪些主要职责？业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：1.召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；2.选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；3.依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；4.审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；5.听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；6.监督公共建筑、公共设施的合理使用；7.业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。十七、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：1.住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；2.物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；3.电梯、水泵等房屋设备的运行服务；4.保洁服务；5.保安服务；6.物业维修、更新费用的帐务管理；7.物业档案资料的保管。十八、业主公约有什么效力？业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。十九、什么是前期物业管理？有什么规定？前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有下列规定：1.新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。2.新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。3.住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。4.新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。5.新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。二十、物业管理服务收费的标准有何规定？物业管理服务收费的标准按照下列规定确定：1.已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定；2.普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内协商确定。3.高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主委员会协商确定。其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人协商确定。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　——汇笨公司物业管理软件部宣
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保存至快速回贴2016年沈阳物管条例,住宅小区物业收费标准
物业服务收费管理办法 　　第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理》，制定本办法。 　　第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 　　第四条国务院价格主管部门会同国务院行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 　　第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应 　　物业管理服务收费项目包括哪些? 　　(1)管理费。用于物业管理区域内的日常管理，包括巡视、检查。物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务。 　　(2)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用。 　　(3)保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用。 　　(4)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用。 　　(5)维修费。用于物业维修服务所需的费用。 　　中档住宅小区物业管理服务收费标准实行百分制收费等级考核评定办法，90分——100分为一级，标准1元/平米/月；80分——90分为二级，标准0.8元/平米/月；70分——80分为三级,标准0.65元/平米/月；60分——70分为四级,标准0.5元/平米/月；60分以下均为普通住宅。 　　高档住宅小区物业管理费服务收费标准，实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价的原则确定。 　　凡已成立业主管理委员会的住宅小区，其物业管理服务等级和收费标准，由业主管理委员会与物业公司单位参照住宅小区物业管理服务收费等级考核评定标准，双方协商后，提出具体等级收费标准，报物价部门审定后执行。 　　市小区业主将有权通过业主大会决定小区内共有道路、场地是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途。其中决定收取机动车辆场地占用费的，物业服务企业代收并扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。 　　这是４日经辽宁省十一届人大常委会第十九次会议批准通过的《沈阳市物业管理条例》第四十九条明确规定的内容，该条例将于２０１１年１月１日起施行，其中对住宅小区内公共场地停车费标准的制定和这笔钱的归属等问题，作了明确规定，居民反映强烈的小区停车费制定、收取和使用不透明的状况将得到解决。 　　据了解，过去住宅小区大多由物业公司制定收费标准并代为收费，所收的钱自然进了物业公司或业主委员会的腰包。管理的不透明造成业主意见很大，纠纷不断。《条例》这一规定维护了广大业主的切实利益，使停车费的制定、收取和使用更透明，自然受到居民的欢迎。和平区叶女士说：“本来公共场地就是大家共享的，停车占用了肯定影响大家出行，那么停车费自然也应该大家所有，作为占用的一种补偿。” 　　电梯广告费大都被物业收走了 　　从5月13日起，记者先后来到沈阳市合作街、西江街、怒江街等多条街路，走访了近10个建有高层的住宅小区，其中90%的高层电梯内装有广告牌，广告内容涉及汽车、美容等多个领域。 　　“每天都得看到同样的广告标语，实在太烦人了，都产生视觉疲劳了。”居民刘女士说，对于广告收益这块，从来没有人向业主提过，没有告知也没有公示，这些钱到底是揣到了物业手中，还是个人兜里，刘女士说，她一直很是怀疑。 　　5月13日，记者在大东区浅草绿阁小区看到，小区从单元门到电梯内设有多个广告牌，一部电梯内装有三块同样的广告牌。园区内，业主刘先生告诉记者，小区入住近10年了，入住园区内时就有了广告牌，但这笔收益究竟去哪了，没有人能够说得清楚，“物业也从未向业主们解释过。” 　　随后，记者联系到该小区物业孟经理。孟经理表示，小区电梯灯箱的广告牌费，都是由物业负责收取的，每年的收入大概在两三万左右，这笔收入确实没向业主们公示过。 　　据孟经理介绍，每年收取的广告牌费用，物业并没有自己独吞，而是通过维修路面等方式，用于小区维护了。 　　同时，一个小区的业主杨先生也向本报反映，他家所在的物业在电梯安装广告牌两三年了，却从未向业主们公开过，每次去找物业询问园区广告收入去向，物业不是说不知道就是说领导不在，物业甚至宁愿给业主在物业费上面打折，也不愿意公开这块收入。 　　业委会 　　物业不愿向其公开广告收益 　　昨日，记者调查中发现，园区内的收益类广告，不仅包括电梯灯箱内，还包括园区内的立式广告牌、LED电子屏等各种形式。 　　新入住的商品房小区，物业引进的广告大都为家具装修、家电等。高档小区内的电梯广告，大都是奢侈品、美容、高档汽车。而一些中低档小区的电梯内广告，多数为大豆油、手机、服装等。 　　昨日，沈阳富丽阳光小区一名不愿透露姓名的居民表示，自己就是该小区选出的业委会成员，但对于小区广告费收入这一块，物业从来都没向业主们公开过，甚至连他都不知道。 　　他也曾经有过疑问，曾有明文规定，小区内的广告收入应该归业主共有，可物业却常以入不敷出等各种借口推托搪塞，甚至干脆不回答。 　　物业公司不讲诚信不能资质晋级 　　从1992年沈阳第一家物业公司成立至今已有20余年，沈阳市房产局近期统计的数字显示，沈阳目前有物业公司800多家，从业人员10万余人，管理着4000多个物业项目，服务500多万业主。 　　随着物业小区的增多，各种各样的管理难题也逐步凸显。就物业服务企业而言，目前处于鱼龙混杂的状况，既有口碑好、信誉好的全国百强物业公司，也有实力差管理弱的小物业公司，更有不讲信誉收了物业费蒸发的不法企业。 　　为了提高物业行业总体水平，今年沈阳市将对物业公司资质进行严格管理，严格审查项目经理的职业资格证书及专业人员技术证书。同时，房产部门将完善物业公司诚信档案，作为物业公司资质晋级、招投标接管新小区的重要参考，不讲诚信的物业公司不能资质晋级和招投标。住宅小区还要设立物业服务企业项目经理接待日，听取业主意见和建议，加强物业与业主之间的沟通渠道。 　　小区配多少保安、保洁将有依据 　　“我们小区就四五个保安，每天坐在保安室里聊天，从来也没看见他们去巡逻。”家住大东区一小区的居民何先生说，保安对于陌生人出入园区不闻不问，园区多个住户发生过被盗事件，而附近的小区保安数量比他所在小区多一倍。 　　一直以来，小区究竟应该配备多少保安，每天巡视几次从来就没有具体规定。铁西区一家物业小区负责人表示，物业公司会根据小区的面积、业主入住率以及物业费收支状况进行成本核算，再确定保安的数量。“有的小区图省钱尽量少雇人，这样管理肯定会差一些。”该负责人说。 　　今年，沈阳市房产局将组织制定物业管理工作行业标准，以10万平方米为计算单位，配备多少保安、保洁、维修人员，以及保安巡逻频率，保洁清扫次数，公共设施损坏多久能够维修都将进行细化，物业企业可以参照此标准执行。 　　物业公司进行ISO认证通不过的将降级 　　记者在沈阳物业小区走访时发现，一些小区尚未参与星级小区的评定，并且没有建立完善的质量服务标准，对于业主提出的问题敷衍了事。“电梯坏了一部，反映了一周也没人来给修理。”沈河区一小区业主严女士说。 　　为了提高物业公司的服务管理水平，今年沈阳将组织全市物业管理企业进行ISO质量体系认证，按照国际标准化的管理体系进行物业管理。如果物业公司在规定期限内没有通过ISO质量体系认证，将予以降低资质等级，问题严重的禁从业。