本人2003年入行中介做业务员，今年五月离开了这个行业。满打满算六年吧。这六年期间，既是自己人生酸甜苦辣尽尝的六年，也是二手房价格从低到高再回低的一个轮回。在这里想写一些东西，对有二手房买卖需求的朋友能有所帮助，也算是对自己中介生涯的一个总结吧~！我并不打算很详细的说一些交易流程，条款之类的东西，因为网上现在这些东西太多了。我想从心理方面和一些中介销售技巧方面叙述一些对大家有用的东西。希望有所帮助。　　
　　***选择中介　　
当你决定买房时，第一个信息来源相信大家都是报纸和网站。很多朋友们都会做功课，看盘源推荐，看业主论坛等等。有点经验的朋友大致都知道，上得了报纸和网站推荐的所谓笋盘，百分之八十都是假的，是吸引客户的手段。打电话过去询问的时候，不是卖了就是其实是一个非常差的房子。所以，不要对所谓的推荐抱太大的希望。好房子是绝对不会等人等到上报纸的。如何选择一个好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也经常有一些中介不好的新闻，让大家心有戚戚。但其实，随着二手房地产市场的成熟，买家经验的提高，交易信息的透明化，政府监管的加强，现在已经基本上行业秩序都比较正常了。只要是有资质备案基本都可以相信。当然，除了少量的订金以外，其他任何有关交易的资金都不要经过中介的手而直接交到收款方手上，这是铁的定律。因为再有资质的中介都好，如果遇到向深圳的那些要倒闭的中介要跑，那神仙都没办法~！　　
好，当你选择好几个口碑，资质方面都不错的中介后，就要开始询盘了。个人建议，如果不是太忙的话，上门询盘。有些买家喜欢方便，打个电话给中介说我要看什么什么房。什么什么价钱，帮我约什么什么时候我看，但是其实这些通常业务员都不会太上心的。因为第一是怕是同行撬盘。第二业务员都会觉得这些电话随便问问的通常诚意都不会太高。而上门走完几个中介，说好你的要求，留下你的电话。前后也就大概一个小时够了。这首先给业务员一个直观的印象，你是个真心要买房的客户。其次，你出了一个中介后，业务员都会观察你会去哪里，如果看到你又去另外一个中介询盘，往往会对业务员产生一定的压力，从而积极的帮你找房，约房看。下篇我将会讲一些和业务员的选择和交流的技巧。　　　　休息一下吧，玩玩天涯的网页游戏：
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　　前排顶了！潜力贴。
　　mark一下
　　***选择业务员　　
当你走进每一个中介，通常迎接你的那个就是以后跟你单的业务员了。你看了几家中介，就有几个业务员会和你联系，这个时候，在盘源都有的情况下，你就要选择一个最好的业务员作为以后为你服务的对象了。通常判断方法有两点:　　1. 专业水平。如何知道一个业务员的水平到底如何呢？首先在和业务员交流之前，先上网准备一些问题，最好是有数据的。比如说小区的容积率多少，总共大概多少户，楼龄分别是多少，有那几种房型，分别是多少平方的，有那几种朝向，不同朝向的价格差距多少，楼间距多少，物业管理费多少，水电费多少等等。甚至绝一点的还可以问，小区会所有什么项目，游泳池多少钱一次，打网球多少钱一次；小区班车有到哪里的，包月多少钱，一次又是多少钱，途中会停什么站，班车运营的时间是几点到几点，隔多少时间一班车等等。如果你问上述这些问题业务员基本上都能条件反射似的回答。那就应该是一个合格的了。如果支支唔唔的或者说要去翻手上的笔记本，那么这个业务员可能是个新手，或者是个并不太努力的业务员。这个时候，你就要考虑是否更换业务员了。当然，建议不要直接提出，毕竟也是挺伤自尊的事情。你可以要到中介经理的名片，然后私下打电话提出要求。这个时候通常经理都会安排一个较好的业务员。毕竟能提出这个要求的，都是实在的客人，有成交的希望。　　
　　2. 业务能力。有些业务员他（她）可以很熟悉的掌握小区和房子的各种数据情况，当却并不是一个谈判好手。我以前有个同事，非常努力刻苦，刚进公司的时候，天天去走盘，回公司就拿着笔记本背盘，每次公司考核都第一。过了学习期能接客人后，也是大热天的天天站在门口等客人。客源也累积了不少。但是就是每次都倒在谈判阶段。就是做不成。最后经理没办法，下死命令要他把客源拆分给其他业务员帮跟，做成了给他给他三成算是接了客人的奖励吧~！结果很大一部分别的业务员都做成了。这个同事也黯然的离开了这个行业。所以说业务熟悉并不代表业务能力好。如何知道一个业务员的能力呢——聊天，最好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地产方面的，什么都可以聊。一个人的知识广度往往也是一个人业务能力的侧面反映。总得说来，如果一个业务员健谈，但又不会给你喋喋不休的感觉，而且说话有条理，实事求是，分析问题有理有据。那么，这个业务员是值得你信赖的。
　　3. 相处的感觉。有些人可能奇怪了，又不是找对象，为什么还要什么相处的感觉呢？其实，以我的经验来说，这一点太重要了。在这里和各位买家说，如果一个业务员各方面都不错，但是和你交谈接触的时候总让你有不是很舒服的感觉，这个时候果断终止和这个业务员的接触。这种说法可能比较悬，但是却实实在在的存在的，而且通常到最后都很难成交，即是成了，也都会有一些意外的事情，很麻烦。原因也说不清，只能说人是感性的动物，有时候磁场不对就是不对吧~！我相信每个人一生都能认识一些就是让你觉得不是很能接受的人，即是那个人确实是个好人。。。。。。
　　一棵想走路的树:　　***选择业务员　　2. 业务能力。......我以前有个同事，非常努力刻苦，刚进公司的时候，天天去走盘，回公司就拿着笔记本背盘，每次公司考核都第一。过了学习期能接客人后，也是大热天的天天站在门口等客人。客源也累积了不少。但是就是每次都倒在谈判阶段。就是做不成。最后经理没办法，下死命令要他把客源拆分给其他业务员帮跟，做成了给他给他三成算是接了客人的奖励吧~！结果很大一部分别的业务员都做成了。这个同事也黯然的离开了这个行业。......　　----------------------------------------------------------　　　　我对你那个同事的问题挺感兴趣，以你的观察，像他那么勤奋而用心的一个人为什么就谈不成呢？而其他的同事没他勤奋（可能有些还不诚实）却能做成！到底，他的问题出在哪里？　　如果不是后天无法学习的，那我觉得你们经理应该负一定责任，指导下属一些销售技能是经理应尽得职责，不是吗？！
　　前排占位，挺进前事，耶。
　　前排占位，挺进前十，耶。
　　跟中介打交道是件很烦人的事。
　　支持楼主原创。
　　楼主继续啊，支持下
　　谢谢大家的支持
　　支持　　
　　通过近期看房买房，对部分中介的印象还是不错的。　　有个小伙子，每次给我打电话都滔滔不绝的不近期我中意的楼盘的销售情况汇报一遍，这套多少平多少钱卖的，那套又怎么样，一通电话十来分钟太正常了，他这个人情认真我又不好打断，所以就听着，虽然后来可能听得也不是太仔细了，呵呵~~　　不过如果我要在这家中介交易，我还是会找这个小伙子的，感觉还比较实在踏实的一个人。
　　小广告,删除并封杀2年-- jixuanlan53-- 操作时间: 12:54:39 --
　　我对你那个同事的问题挺感兴趣，以你的观察，像他那么勤奋而用心的一个人为什么就谈不成呢？而其他的同事没他勤奋（可能有些还不诚实）却能做成！到底，他的问题出在哪里？　　　　如果不是后天无法学习的，那我觉得你们经理应该负一定责任，指导下属一些销售技能是经理应尽得职责，不是吗？！　　-----------------------------------------------------------　　呵呵，天涯又抽风了，一个上午都没让我能回复，现在才好。有时候努力并不等于成功。。。有些人可能不会认同，但有时候却实实在在的存在着。我在这个行业里面所接触的确实有那么几个同事就是这样。用个比方不知道恰当不恰当，有些人到了广东，很快就学会说广东话。但有些人在广东一辈子，相同的环境。却说不了两句。技巧可以教，但是如何应用就只能看自己罗！
　　通过近期看房买房，对部分中介的印象还是不错的。　　　　有个小伙子，每次给我打电话都滔滔不绝的不近期我中意的楼盘的销售情况汇报一遍，这套多少平多少钱卖的，那套又怎么样，一通电话十来分钟太正常了，他这个人情认真我又不好打断，所以就听着，虽然后来可能听得也不是太仔细了，呵呵~~　　　　不过如果我要在这家中介交易，我还是会找这个小伙子的，感觉还比较实在踏实的一个人。　　-----------------------------------------------------------　　呵呵，跟你单这位小伙子明显还在能放不能收的阶段，是一个业务员走向成熟的必经阶段。等他到了收放自如的时候，就是一个真正成熟的业务员了。收放自如的标志就是在客户想倾听的时候可以滔滔不绝的介绍客户需要的东西，而在客户想结束的时候又可以敏锐的把握到客户的情绪而结束，不让客户产生厌烦感。
　　mark　　　　中介名声不是很好，在北京的时候看报纸说某个大中介还是黑社会什么的。　　我以前租房的连家地产小中介我和她好好相处来着，看房期间我还给买水，她累了走不动要打车我主动付的打车费，感觉她一个小姑娘不容易。不过后期我那个房子租的还是很麻烦，房东太小市民了，产生纠纷想找小中介咨询下，结果还是人找不到了，第一次订合同没经验，她也没有提醒我，ok口头说的没落实在合同上，怪我自己，但是后来房东耍赖皮，连个作证的人都没了。
　　学习了，受益。
　　mark　　　　　　　　中介名声不是很好，在北京的时候看报纸说某个大中介还是黑社会什么的。　　　　我以前租房的连家地产小中介我和她好好相处来着，看房期间我还给买水，她累了走不动要打车我主动付的打车费，感觉她一个小姑娘不容易。不过后期我那个房子租的还是很麻烦，房东太小市民了，产生纠纷想找小中介咨询下，结果还是人找不到了，第一次订合同没经验，她也没有提醒我，ok口头说的没落实在合同上，怪我自己，但是后来房东耍赖皮，连个作证的人都没了。　　------------------------------------------------------------　　 恩，租房经验不足是容易吃亏。业主和客人的利益是永远矛盾的。满足一方必然损害另一方的利益。所以作为中间人，你经验不足没提条款，她也肯定不会主动提出的。后面我会写一篇租房要掌握的一些东西。把主动权抓住，就不会吃亏了。
　　****看房****　　
到了这一步，就是该看房的时候了。而你所联络的业务员也应该纷纷打电话和你约时间了。在这里先说明一点，每次看房在3-6套之间，太少很难产生对比，太多容易花眼。一个小区内代表性的房型，一般看3-6套心里就有数了。下面分段来讲讲几点要注意的。　　
1.看房前，大部分中介都会让客人签署看房协议书，大致意思就是看今天我带你看那套那套房子，那你日后如果要买这套房子就必须在我这里成交，否则要赔偿佣金损失等等。这个东西对于中介来说也无可厚非，也是保护自己的一种手段。这个东西说有用也有用，还真有告成功过的，最后赔偿的佣金。说鸡肋也鸡肋，人家看房找一个没亲戚关系的朋友签，然后成交是另外一个人，中介也没话说。对付的方法其实蛮多，再比如说如果签看房协议和买房的是同一个人，那你看房协议写个假名字和身份证号码吧，中介问你要身份证就说没带就是了。呵呵，这样到时候谁都拿你没办法。不过在这里可能就对不起还在做中介的兄弟们了，因为我始终觉得，这个条款对买家并不公平，剥夺了客户的选择权利，想靠硬性条款限制住客户而不是服务取胜。　　
　　问LZ一个问题：如果在交易过程中，出现卖家卷首付款逃走，或者欠着物业暖气就失踪的事情，买家可以找中介索赔么？
　　问LZ一个问题：如果在交易过程中，出现卖家卷首付款逃走，或者欠着物业暖气就失踪的事情，买家可以找中介索赔么？　　------------------------------------------------------------　　1.首付款是大钱，一般中介是不会在承担这个责任的。除非是白纸黑字的合同说明首付款是由中介收取（一般中介不会收取首期款，如果有，那就是该交易中有一定的猫腻存在）。我后面的帖子会有一篇专门讲如何保证资金安全的。可以留意看看。　　2.一般中介都会在合同中注明交楼时候买卖双方的权利和义务。而对自己扮演的角色都会定位在“协助”这个字眼上。这样即是双方有什么纠纷，中介都可以置身事外。所以，在签合同的时候，可以多签订个补充协议之类的，要求中介全权负责。一般来说，中介为了能签单。都会答应。只是这个时候，中介就会主动找业主扣一部分钱作为各种物业费用结算的押金的。
　　坐等更新 技术贴
　　正准备买房，决定蹲点守候楼主帖子。先问个弱智问题：　　买方要交中介费么，看房要交钱么？
　　学习一下
　　去除偏见，尊重别人的劳动是很重要的。
　　写得很诚恳，赞一个
　　上海的租房市场比北京成熟规范多了，很多房东感觉都是职业的哦，比较自觉。　　还是想看买房篇。　　　　那个看房协议是每次去都必须签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？　　
在火之前强行插入
　　谢谢啊
　　那么LZ 到最后为什么放弃这个行业呢
　　待人诚恳很重要啊。
　　作者：一棵想走路的树　回复日期：　16:36:16　
　　　　问LZ一个问题：如果在交易过程中，出现卖家卷首付款逃走，或者欠着物业暖气就失踪的事情，买家可以找中介索赔么？　　　　------------------------------------------------------------　　　　1.首付款是大钱，一般中介是不会在承担这个责任的。除非是白纸黑字的合同说明首付款是由中介收取（一般中介不会收取首期款，如果有，那就是该交易中有一定的猫腻存在）。我后面的帖子会有一篇专门讲如何保证资金安全的。可以留意看看。　　　　2.一般中介都会在合同中注明交楼时候买卖双方的权利和义务。而对自己扮演的角色都会定位在“协助”这个字眼上。这样即是双方有什么纠纷，中介都可以置身事外。所以，在签合同的时候，可以多签订个补充协议之类的，要求中介全权负责。一般来说，中介为了能签单。都会答应。只是这个时候，中介就会主动找业主扣一部分钱作为各种物业费用结算的押金的。　　------------------------------　　看到这里2个问题：　　1，中介一般明确表明是“证人”而不是“当事人‘，那我要求他们全权负责，补充协议上这么写有约束力么？
　　2，避免交房纠纷扣住的业主押金，是不是可以买家自己扣？　　
　　持续关注~
　　楼主快来更新啊　　　　写的很好 很实在 。　　学了不少东西。　　谢谢。
　　mark~~~~~~~~~~~~~~~
　　这个不错~！　　　　楼主是出来创业了么？想跟LZ交个朋友！
　　留个印，正要买房。
看房中的心理战。这其实是个很有意思的东西。看房的过程其实也是买卖双方和中介的一次心理暗战。　　
有句老话叫“嫌货才是买货人”，在房产买卖当中也一样。我们业务员最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷静或很无所谓态度的客人。最开心的就是看到那些挑三拣四，这也不行，那也不好的客人。这个往往是最实在的客人。　　
站在买家的角度来说，看到比较满意的房子，就要开始“嫌”了。当然这个“嫌”要有个度，不能把房子批评的一文不值。否则业主恼羞成怒也就难搞了。　　
在“嫌”房之前，不妨可以先讨好讨好业主，反正说些敬仰如滔滔江水，连绵不绝的场面话，给业主一个甜枣吃。然后就开始找房子一些有的没的缺点来批评。总之目的就是给业主一些压力，你的房子有缺陷，不值那些钱，应该在便宜点。然后时不时把中介拉进来，一起打压打压，争取为日后谈价站到主动的位置。　　
上面只是举个例子说明而已，其实每个房子，每个客户，每个业主情况都完全不一样，不可能一一尽数，这当中玄机千变万化，只能靠当场随机应变了。有时遇到一根筋的业主你怎么打心理战都没用。总之把握一条原则，适当的透露自己买房的诚意。但必须又表现出自己的选择多多，不能让业主有你非买不可的感觉。把主动权牢牢掌握。　　
呵呵，讲到这里，想起我一个同事搞笑的例子就是典型的失败。有单生意他看房之前和客户讲好双方如何如何配合打压业主价格。进屋后两个人就在业主面前指指点点唾沫横飞看似商讨，其实就是指桑骂槐，想让业主主动降价。结果人业主一老人家耳背，不在面前大吼基本听不到东西。看两人激烈讨论就事不关己高高挂起。笑眯眯的看两人演完了这出戏。好容易唱完这出才从这家保姆口中得知老人家楞没听见两个字。。。。。。　　
　　正准备买房，决定蹲点守候楼主帖子。先问个弱智问题：　　　　买方要交中介费么，看房要交钱么？　　------------------------------------------------------------　　1。买家的中介费是肯定要的。在现在业主大都采取实收的方式下。买家的中介费是中介唯一的利润来源了。当然，如果中介不收你中介你反而更要害怕啦。那代表它肯定吃了你差价啦。所以，做为一个买家，中介费是肯定要给的。不过，能不能少出点倒是有技巧可谈。我后面会有一章专门谈中介费的问题。你可以留意。　　2.看房交钱是十几年前的事了。我还记得那时候看一次房20块。呵呵。现在都不用了，想看就看。
　　那个看房协议是每次去都必须签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？　　----------------------------------------------------------　　1.一般业务员带你看了第一次房后都不会再要求看你身份证了。后面每次看房只要签字就可以了。业务员也清楚，客户硬要走，绑不住也是没有办法的。后来看房签字只是回去向经理交任务而已。只是你你要记住你自己签的假名字啊，不要每次不一样麻烦了。呵呵~！　　2.要么签假名字，要么找别人代签，要么就不签。呵呵，应该就这三种了。
　　写的很好。　　我今年初一直看房，但从来没有签什么看房协议书。　　看房更不应该收费的，事实上现在看房不会要求收看房费的。
　　我也是中介了~~刚毕业的学生实在没工作，太无奈了。我一点不熟悉流程，大约一周了，约不到客户看房，有几个都是约了但是最后出现点问题不看了。
经理说我很老实，像他刚来北京的时候。我是挺老实的，打电话也不太会说话。。。当锻炼自己吧。。。每天有时可以打100个电话。。刚入行就是没有准的客户，比较难受
　　标记一下，学习中
　　看到这里2个问题：　　　　1，中介一般明确表明是“证人”而不是“当事人‘，那我要求他们全权负责，补充协议上这么写有约束力么？ 　　　　2，避免交房纠纷扣住的业主押金，是不是可以买家自己扣？　　------------------------------------------------------------　　1.补充协议既是对原合同的条款补充。但其实也是具有法律效力的独立合同。协议双方可以是买家和中介，并不一定要把业主扯进来。这样的话。签字盖好公章就是具有法律效力了。至于中介如何去约束业主，就让他们自己想办法吧。　　2.一般来说，物业费用的体现都是滞后的。所以，押金的收取都是多收的。因此，对于业主方来说，一般不会直接交给买家。怕多余的钱买家不退。总得说来，选择中介来处理还是比较省心的。
　　中国的中介制度不合理
　　我也是中介了~~刚毕业的学生实在没工作，太无奈了。我一点不熟悉流程，大约一周了，约不到客户看房，有几个都是约了但是最后出现点问题不看了。经理说我很老实，像他刚来北京的时候。我是挺老实的，打电话也不太会说话。。。当锻炼自己吧。。。每天有时可以打100个电话。。刚入行就是没有准的客户，比较难受。　　-----------------------------------------------------------　　1.新手要有半年不开卖单的心理准备。客户积累太重要了。无论看与不看，只要不是明确表明不买房的，都要保持一定的联系。选择好时间问个好，或者过年过节发个短信祝福一下。让客户记得你。半年以后积累到一定程度会有井喷的。　　2.电话不要怕多打，等到有一天你会发现你突然就能滔滔不绝了。　　3.脸皮要厚，要非常厚，被骂不要紧，多观察业绩好的业务员的平时一举一动。特别是讲电话时，就大方的听。　　4.不要尝试去背楼盘，几百上千个盘是背不出来的。用双脚和双眼去走去看。能一直坚持的话等到有一天你会发现客户一提要求你脑海里立刻就能出现合适房子。交易流程也是一样。就去观察老手签单的过程。拿些空白合同复印了自己写写。　　总之一句话，熟能生巧。
　　听说中介都是挺辛苦的,天天九点多下班，往往累了半天也做不成一单,到月底只能拿几百元的保底工资。感觉很多业务员都是临时性质的，没打算干长。楼主能不能透露中介公司的一些内幕?
　　请教楼主：听说有中介帮卖家加房子的价格，多卖出的钱可以分账或归中介所有。。不知道有这种现象没。。怎么预防？
　　经典不能错过！
　　正准备买二手房，学习中，楼主继续，谢谢您的信息噢：）
　　留抓·
　　 ****选房****　　　　
看房看了一段时间后，业务员就会开始探听买家的心理了，催促买家下决定了。而这时候一般中介用的招数都是透露危机感，告诉买家哪套哪套又被人订了，哪套哪套再不下手业主要涨价了等等，当然目的都是给买家施压，让其尽快做决定。我们经理经常说的一句话是：“牵住客户的鼻子走，扯住业主的尾巴行。”意思就是把双方把握在自己手里，不让任何一方脱离控制，最终绑在一起。　　
这时，做为一个买家，还是那句老话，要把握自己的主动权。不要为业务员的催促所动摇而匆匆下决定。在价格不是背离太多的情况下，先去除价格因素。然后考虑所看房子中合意的。如果确定要买的话，选出2-3套，交个中介。这里记住，把自己最满意那套放在其次的位置，然后告诉中介一个满意度稍逊的做为首选，而最满意的那套放在替补。这个对后面谈价时有大用。　　在这里还要说明一点，有时候业务员的催促未必是空穴来风，很可能真的某一套房子就要成交了。而且还可能偏偏就是买家最满意的一套。这个时候，是和中介继续玩心理还是果断下注，那就只能自己判断了。我遇到的例子太多了，有个有点木讷的老公，看了一次房子觉得好就和业主直接签订买卖合同了，不是下订金哦，直接买了。气的她老婆飞车两个小时到我们店发了一大通脾气。而这时业主已经拿了订金走了。没办法只能走了。结果后来事实证明，他们买的那套房是我们那片小区最值当的房子。05年30多万的房子，07年中最高就到了70多万了。。。。　　所以，这个行当里面，也有太多的偶然因素在里面了，这些也很难用理性去分析判断。运气这个因素在一个交易里面，是始终都存在的。区别就是是好运气还是坏运气而已~！　　
　　 ****选房****　　　　
看房看了一段时间后，业务员就会开始探听买家的心理了，催促买家下决定了。而这时候一般中介用的招数都是透露危机感，告诉买家哪套哪套又被人订了，哪套哪套再不下手业主要涨价了等等，当然目的都是给买家施压，让其尽快做决定。我们经理经常说的一句话是：“牵住客户的鼻子走，扯住业主的尾巴行。”意思就是把双方把握在自己手里，不让任何一方脱离控制，最终绑在一起。　　
这时，做为一个买家，还是那句老话，要把握自己的主动权。不要为业务员的催促所动摇而匆匆下决定。在价格不是背离太多的情况下，先去除价格因素。然后考虑所看房子中合意的。如果确定要买的话，选出2-3套，交个中介。这里记住，把自己最满意那套放在其次的位置，然后告诉中介一个满意度稍逊的做为首选，而最满意的那套放在替补。这个对后面谈价时有大用。　　
在这里还要说明一点，有时候业务员的催促未必是空穴来风，很可能真的某一套房子就要成交了。而且还可能偏偏就是买家最满意的一套。这个时候，是和中介继续玩心理还是果断下注，那就只能自己判断了。我遇到的例子太多了，有个有点木讷的老公，看了一次房子觉得好就和业主直接签订买卖合同了，不是下订金哦，直接买了。气的她老婆飞车两个小时到我们店发了一大通脾气。而这时业主已经拿了订金走了。没办法只能咬牙买了。结果后来事实证明，他们买的那套房是我们那片小区最值当的房子。05年30多万的房子，07年中最高就到了70多万了。。。。　　
所以，这个行当里面，也有太多的偶然因素在里面了，这些也很难用理性去分析判断。运气这个因素在一个交易里面，是始终都存在的。区别就是是好运气还是坏运气而已~！　　
　　听说中介都是挺辛苦的,天天九点多下班，往往累了半天也做不成一单,到月底只能拿几百元的保底工资。感觉很多业务员都是临时性质的，没打算干长。楼主能不能透露中介公司的一些内幕　　——————————————————————————————　　呵呵，其实中介也没那么多什么内幕了。你说的这些就是许多初涉江湖的新手们真实的写照了。有句行内话叫一年不开单，开单吃一年。客源的积累，业务能力的提高，都是需要时间，不能一蹴而就的。
　　我刚买了一套2手房,只交了2万定金,楼主的意思是否是以后所交的首付款要直接交到业主手里,不可以交给中介?
　　楼主写的很好啊　　做个记号,需要细读　　明后年就要遇到买二手房的问题了
　　请教楼主：听说有中介帮卖家加房子的价格，多卖出的钱可以分账或归中介所有。。不知道有这种现象没。。怎么预防？　　-----------------------------------------------------------　　你所说的其实就是吃差价的现象。以前是经常存在的。现在随着整个行业的发展和人们认识的提高。应该说是比较少存在了。最根本的预防方法是见到业主本人才签合同。双方要对价格交流确定。　　
当然，还有情况是业主一口价实收，中间如果有差价的话业主也默认让利给中介（一些炒家都是用这种方法）。如何把这一块差价抓回自己手里，关键是在谈价格的时候如何探知卖家的底价了。这点我等下会专门讲，可以留意~。
　　潜力贴，留名~
　　谢谢楼主可以让这么多人受益
　　想买房中,留个记号.　　　　
　　非常有用的经验啊，值得学习，可是不知道什么时候才有钱买房啊！
　　我刚买了一套2手房,只交了2万定金,楼主的意思是否是以后所交的首付款要直接交到业主手里,不可以交给中介?　　------------------------------------------------------------　　当然，首期款在没有特殊原因的情况下只能交给卖方。而且什么时候交还是有学问的。下面篇章会谈到这个问题。
　　lz 能不能说说2手房的交易成本呢　　　　 现在卖房的 一般的价格都是实收　　　　 买房的要承担几乎所有的费用　　　　　　　　据我所知 现在的2手房有以下几种　　　　1 家庭唯一住房 且房本5年以上　　　　2 家庭唯一住房 房本不到5年　　　　3 非家庭唯一住房 房本5年以上　　　　4 非家庭唯一住房 房本不到5年　　　　　　　　我想问问 这几种情况的2手房 交易成本是多少　　　　　　　　谢谢　　------------------------------------------------------------　　
每个地方的政策不一样，所交的也不一样。这些数据性的东西网上一查就有。呵呵，说实话，手上没资料，一些数据也忘记了。交易成本最低3%，高的到8%左右吧。当然，豪宅别墅还更高。
　　身为中介，也说几句。　　　　1、有必要申明：上海的中介稍大点的公司基本上都比较规范，不存在你说吃差价的情况。　　　　2、签那个看房协议其实用处也不是那么大，如果客户真想要跳过中介成交的话。不过，运气不好碰到一个压力极大的新人，一旦没想开，不定会做出什么极端的事情来。毕竟你以后的住处他是知道的。
　　被不止一个中介骗过，所幸没有经济损失，尽量不跟他们打交道
　　很实用的帖子，做个记号
　　记号一个　　这些都是有用的贴
　　　　　　作者：一棵想走路的树　回复日期：　19:43:30　
　　　　lz 能不能说说2手房的交易成本呢　　　　　　 现在卖房的 一般的价格都是实收　　　　　　 买房的要承担几乎所有的费用　　　　　　　　　　　　据我所知 现在的2手房有以下几种　　　　　　1 家庭唯一住房 且房本5年以上　　　　　　2 家庭唯一住房 房本不到5年　　　　　　3 非家庭唯一住房 房本5年以上　　　　　　4 非家庭唯一住房 房本不到5年　　　　　　　　　　　　我想问问 这几种情况的2手房 交易成本是多少　　　　　　　　　　　　谢谢　　　　------------------------------------------------------------　　　　 每个地方的政策不一样，所交的也不一样。这些数据性的东西网上一查就有。呵呵，说实话，手上没资料，一些数据也忘记了。交易成本最低3%，高的到8%左右吧。当然，豪宅别墅还更高。　　————————————————————————————　　　　交易成本最低就是1%中介费加上几百块钱手续费等。　　　　最高的就是商业性的写字楼或商铺了，营业税，个税，还有土地增值税最高可达差价的50%
　　很实用呀，谢谢楼主，期待下文。
　　实用，明年要买房了，到时候再来看看
　　lz 能不能说说2手房的交易成本呢　　　　　　 现在卖房的 一般的价格都是实收　　　　　　 买房的要承担几乎所有的费用　　　　　　　　　　　　据我所知 现在的2手房有以下几种　　　　　　1 家庭唯一住房 且房本5年以上　　　　　　2 家庭唯一住房 房本不到5年　　　　　　3 非家庭唯一住房 房本5年以上　　　　　　4 非家庭唯一住房 房本不到5年　　　　　　　　　　　　我想问问 这几种情况的2手房 交易成本是多少　　　　　　　　　　　　谢谢　　　　===========================================================　　第一种情况，契税1.5％　　第二、第四种情况，契税1.5％加6.55％的营业税和个税　　第三种情况，契税1.5％，加1％的个税　　我这边是1.5％，但是是144平以下的房子这样，144以上的房子，契税3％　　
　　作者：去玩儿2000　回复日期：　04:23:49　
　　　　一棵想走路的树:　　　　***选择业务员　　　　2. 业务能力。......我以前有个同事，非常努力刻苦，刚进公司的时候，天天去走盘，回公司就拿着笔记本背盘，每次公司考核都第一。过了学习期能接客人后，也是大热天的天天站在门口等客人。客源也累积了不少。但是就是每次都倒在谈判阶段。就是做不成。最后经理没办法，下死命令要他把客源拆分给其他业务员帮跟，做成了给他给他三成算是接了客人的奖励吧~！结果很大一部分别的业务员都做成了。这个同事也黯然的离开了这个行业。......　　　　----------------------------------------------------------　　　　　　　　我对你那个同事的问题挺感兴趣，以你的观察，像他那么勤奋而用心的一个人为什么就谈不成呢？而其他的同事没他勤奋（可能有些还不诚实）却能做成！到底，他的问题出在哪里？　　　　如果不是后天无法学习的，那我觉得你们经理应该负一定责任，指导下属一些销售技能是经理应尽得职责，不是吗？！　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　这个同事做的不成功，是因为他虽然努力、热情，但是不懂得销售的技巧，和谈判时对局势的把握　　谈判的时候，到了关键的时刻，可以忽略客户或者业主的一些鸡毛蒜皮的争执，直接进入下一步，估计这个同事在这些小问题上太专注了，反而耽误了最后的结果！
　　谢谢楼主！
　　作者：剪烛栖鸦　回复日期：　18:24:37　
　　　　请教楼主：听说有中介帮卖家加房子的价格，多卖出的钱可以分账或归中介所有。。不知道有这种现象没。。怎么预防？　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　在我所在的城市，还是比较普遍的，但是几乎都是规模较大的中介公司这样做。。。。唉。。。。同行别拍砖哈，我这边确实是这样。。。　　反而小中介不吃差价。。。。。因为大中介比较容易博得业主的信任，谈来谈去，就成了这家中介的独家房源了。。。。吃差价的条件就满足了。。。。。　　关于预防。。。。如果你通过一家中介看好了这套房子，想订，最好在网站或者报纸上，看看有没有其他中介有这套房子，如果有，看看报价，如果其他中介报价低于你通过的中介好几万，那就是明显的吃差价
　　作者：hobaby　回复日期：　16:47:13　
　　　　正准备买房，决定蹲点守候楼主帖子。先问个弱智问题：　　　　买方要交中介费么，看房要交钱么？　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　我晕。。。。买房需要付中介费！！！！！买房看房免费！！！　　
　　作者：didoagain　回复日期：　19:20:50　
　　　　我刚买了一套2手房,只交了2万定金,楼主的意思是否是以后所交的首付款要直接交到业主手里,不可以交给中介?　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　首付款肯定要直接交到业主手中！！！！　　至于交首付的时间，我这边一般都是过户当日转帐～打收条　　希望lz能和我交流下经验，谢谢
　　作者：一棵想走路的树　回复日期：　17:48:13　
　　　　那个看房协议是每次去都必须签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？　　　　----------------------------------------------------------　　　　1.一般业务员带你看了第一次房后都不会再要求看你身份证了。后面每次看房只要签字就可以了。业务员也清楚，客户硬要走，绑不住也是没有办法的。后来看房签字只是回去向经理交任务而已。只是你你要记住你自己签的假名字啊，不要每次不一样麻烦了。呵呵~！　　　　2.要么签假名字，要么找别人代签，要么就不签。呵呵，应该就这三种了。　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　老大，你这不是教唆客户跳单嘛。。。。。退出了，也别这么绝啊。。。。。　　不过，我们这边更绝，不光签名看身份证、记身份证号，还要按手印，哈哈哈
　　有很多朋友问交易的税费。。。。。　　　　各地不同，但是所在市房管局，都有宣传材料的，具体交易需要的资料、税费啥的，上面都有，跑一趟，拿张材料，就全明白了！！！！！！！
顶楼主，写得很实在，也很受用，继续啊！
　　上篇发多了一次，请版主看到了帮我删除第一个吧。谢谢。另外本想只是写些东西给一些买家看看，有所帮助。但想不到那么多同行来了。呵呵，压力大啊，写的不对的地方，尽管拍砖，不要开骂就好，谢谢罗。　　---------------------------------------------------------　　
接上篇继续。还有一种情况就是买家觉得所有看的房子都不理想，想继续等等看有没有更合意的。这个时候，个人建议是找一两个感觉最好最专业的不同中介的业务员，开诚布公的谈谈，告诉业务员自己的要求，有新的盘源及时通知。当然，这中间不妨也说两句业务员的好话，多谢辛苦了之类的。说两句好话不用本钱，不过可能可以产生更好的结果。　　
等盘宜专不宜博，保持最多两个业务员联系就可以了。一个盘太多的业务员去谈，既浪费买家的时间，也让业主奇货可居，可能还没看呢，就升了三五万元。谁知道七八个业务员，其实都是一个客。　　
还有一点很小的事情，但是很重要，就是买家最好告诉业务员一个方便的联系时间。让业务员有消息就固定那个时间联系。我一同事，和一客户本关系不错，客户也说有好房子随时电联没关系。所以我同事也无顾忌就有盘源信息就联络，结果运气也不好，打了几次都是反正对方或开会，或心情不好倒霉的时候。结果后来一次就没忍住，直接发了火。双方一拍两散。生意都没做成。我们失去了一单生意。该客户两个月后在另外一家中介买了我同事最后要介绍的这套房子，价格多了五万------在和这个客户谈崩后，一买家直接收购了这套房做了个公证委托然后加五万又直接放盘。所以，这里面双方都是输家。而导致这局面的仅仅是一通不合时宜的电话。　　
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