千万不要提前还房贷！
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千万不要提前还房贷！
今天在微信转发了一条来自西安房帮的《非要全款买房？那你一定有病！》文章，虽然文字有些尖锐，内容却是很客观的，但这还是引起了一些朋友的质疑和反对。大家的质疑大多集中于以下两点：1、贷款买房光利息都快等于贷款数了，全款就能省下这么多利息。2、无债一身轻，贷款买房心理压力大，总感觉欠人的。现在就给大家分析下为什么鼓励大家贷款买房：贷款买房是付完房子的首付后，以该套房子作抵押，向银行申请贷款以支付剩余房款，然后每月再向银行还本付息。示例假定你想买一套50万元的房子。首付20%，你需要先准备10万元的首付。剩下的40万元以房贷的方式向银行借。假定你贷款30年，目前商贷利率4.95%。那么30年后你总共还给银行的钱数是764246元（本金40万+利息364246元）乍一看，我去，利息真的快和房贷本金差不多了，还款总额将近是贷款钱数的2倍。很多人都是被这近2倍的还款总额吓到，然后一口气再凑那40万元，直接50万元全款买房。但要了解一点，由于利息的存在，钱是会贬值的，20年甚至30年后的2122元和现在的2122元不可同日而语。而这364246元的房贷利息也是因为考虑到钱一直在贬值，感觉就像是银行向你收取的贬值费，而贬值费率设定为4.95%。换个思路，你把你当成是银行，把银行当成是出这40万的人，那么可以理解为，有40万元存在银行，存款利率是4.95%，而出这钱的人每个月可以从银行取2122元本息，30年你总共可以取764246元。这就说明：以4.95%的利率来看，全款买房和贷款买房资金成本是一样的。而具体采用哪种方式划算？主要看除首付外那部分购房资金是否能超过4.95%的年化收益。这在现实来看，超过4.95%年化收益率的投资渠道比比皆是，各种网络金融服务平台动不动就是5-6%的收益率，P2P平台更是有很多超过10%的收益率。进一步再看，如果你虽然有足够现金可以全款买房，但却采取贷款40万元买房，你每月要背4.95%的房贷利率。而你把交完首付外的剩余的40万元的现金放在某P2P平台，年化收益8%（这个收益率相对比较稳健，风险较小），那么你还赚了3.05%的利率差，何乐而不为呢。而具体能多赚多少钱，不算不知道，一算吓一跳！竟然多赚了292374元！（246=292374）（上图显示40万元存30年，年化收益8%，每月可以取出2935元，累计本息可以取得1056620元.）通过以上的分析和计算，相信你对全款买房和贷款买房在资金收益上如何选择已经比较清楚了。但在心理层面，无债一身轻的想法是个求稳的思想，这点体现在老年人身上可以理解，但在年轻人身上，我就没什么好说的了。大多数选择都具有一点的风险，没有风险就没有收益，这个道理谁都懂的，心理上的压力和刚才计算的收益，你自己看着办吧。如果有人问银行加息了怎么办？？？是不是全款买房就划算了呢？？？我的回答是：错！错！错！利率是反映社会普遍资金成本的，如果银行加息，那些XX宝、XX金服、P2P什么的难道就不增加收益率么！！！所以，在买房时不要全款买房，要尽可能贷款，而且要尽量最长年限、最多上限贷款。当然如果有节余的钱，你一定要做好理财，保证年化收益超过房贷利率。如果你真的是那种挥霍的主，有钱总想花掉，那还是乖乖全用作首付吧，省得没几天挥霍玩，到时还背一身债。(企鹅号《草木说》)
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喜欢该文的人也喜欢房贷该不该提前还？看完你就知道！附各银行还款细则
法律人田小宝
一、房贷提前还贷划算吗？提前还贷划算吗？一般情况下，提前还款是划算的，因为能省掉提前还款部分今后的利息支出，但并不是所有情况都适合提前还款。不是每个人都必要提前还贷专业人士建议，市民有多笔还款方式和期限不同的公积金贷款。商业性贷款，在提前还贷的顺序选择上，建议先归还期限长、等额本息还款法的商业性贷款，再选择期限短、等额本金还款法的商业性贷款，最后才是公积金贷款。还是根据自己的情况来选择是否提前还款。二、什么人适合提前还贷？1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人，关键是无债一身轻。2、贷款当时实行上浮利率的贷款人。受国家房地产政策变化影响，有些客户在购房时并未能享受利率优惠，甚至可能利率上浮，此类贷款人提前还贷，相对会比较划算。3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。三、不宜提前还贷的三种情况1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。四、提前还贷的方式有哪些？1、全部提前还款将剩余的全部贷款一次性还清，已付利息不被退还，剩余利息免除。2、部分提前还款剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短，可以节省较多的利息。3、部分提前还款每月还款额减少，还款期限不变。以减小月供的负担，没有第二种还款方式省钱。4、部分提前还款每月还款额减少，还款期限缩短，节省利息较多。5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短月供负担会增加，但可以减少部分利息，相较于其他几种还款方式，稍显不合算。五、提前还贷要交违约金吗？除了还贷时间和还贷额，有银行提前还贷要收取违约金。因为申请提前还贷，意味着交给银行的贷款利息少了，于是就通过收取违约金的方式弥补这一点。有的银行规定一定时期内不允许提前还款，如3个月，6个月，1年，否则就要支付违约金，这就是为什么有银行规定还款时间了。更严格的银行会规定，只要提前还款就会收取违约金。需要注意的是，违约金的收取方式主要有两种：一是按照提前还款时未结余额的2%-5%计算，比如100万贷款，提前还贷后，还剩下50万没还，那么要交1万-2.5万的违约金。二是收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。由于银行间有政策差异，以上关于提前还贷时间、还贷额、违约金情况，在贷款合同签订前就要向银行问清，并将相关问题落实到合同中。附：各大银行买房提前还款细则中国银行1、住房贷款不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，约5个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的以抵押合同为准。农业银行1、住房贷款不足一年的罚息六个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足三年的罚息三个月，约7个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满三年以上的罚息一个月。工商银行没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。建设银行1、房贷不足一年的罚息三个月，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满一年不足二年的罚息二个月，1个工作日后拿房产证注销过户；3、住房贷款满二年不足三年的罚息一个月；4、住房贷款三年以上的无罚息。招商银行1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存，需提前一个月申请方可提前还款；2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚，约10个工作日后拿房产证注销过户。交通银行1、住房贷款不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；2、住房贷款满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。邮政银行1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可提前还款；2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。光大银行住房贷款不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去；需提前一个月申请方可提前还款。平安银行住房贷款不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可提前还款；住房贷款满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，住房贷款满二年以上收取一个月罚息。浦发银行满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息；不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可提前还款，约10个工作日后拿房产证注销过户。六、怎样提前还贷更划算？1、组合贷款先还“商贷”更划算，公积金贷款利率比商贷要低，因此购房者提前归还贷款利率较高的商贷，会划算一些。2、纯商贷（等额本金）还款期限的前三分之一的时间段内，等额本金还款最为划算。3、纯商贷（等额本息）指每月的还款数额一样，随着时间的推移，本金的部分会越来越高，利息的部分会越来越低。关于是否应该提前还贷，还是应当结合自身的情况作出选择。保持理智和谨慎才是明智的。
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201820188月
(门头沟50000元/平方米)
(丰台45000元/平方米)
(大北京7300元/平方米)
(朝阳79500元/平方米)
(门头沟760万元/套)
(昌平1300万元/套)
(丰台1500万元/套)
(密云31000元/平方米)
(房山60000元/平方米)
(大北京14500元/平方米)
(昌平58500元/平方米)
(海淀83000元/平方米)
(丰台800万元/套)
(大兴290万元/套)
(昌平1100万元/套)
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(大北京14000元/平方米)
(大北京14500元/平方米)
(大北京18000元/平方米)
(顺义42000元/平方米)
(其它23000元/平方米)
(大北京16000元/平方米)
(顺义2750万元/套)
(大兴2000万元/套)
(海淀2500万元/套)
(房山53000元/平方米)
(石景山61000元/平方米)
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(通州55000元/平方米)
(海淀74000元/平方米)
(昌平61000元/平方米)
(大北京15000元/平方米)
(大北京15500元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(天津8000元/平方米)
(大兴880万元/套)
(其它8500元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(密云900万元/套)
(其它25000元/平方米)
(大北京600万元/套)
(天津9000元/平方米)
(密云28000元/平方米)
(天津14000元/平方米)
(昌平34000元/平方米)
(大北京12000元/平方米)
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(其它11000元/平方米)
(大北京11000元/平方米)
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(大兴3450万元/套)
(天津9600元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(昌平500万元/套)
(顺义1000万元/套)
(昌平63000元/平方米)
(房山38994元/平方米)
(丰台60000元/平方米)
(大兴76000元/平方米)
(丰台350万元/套)
(昌平58000元/平方米)
(平谷26014元/平方米)
(大兴55016元/平方米)
(密云21800元/平方米)
(昌平48000元/平方米)
(密云19000元/平方米)
(昌平60000元/平方米)
(大兴52695元/平方米)
(朝阳1800万元/套)
(石景山400万元/套)
(大北京9500元/平方米)
(大兴55016元/平方米)
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有钱还房贷了，但是该不该提前还呢？
有的朋友算了一下自己的房贷利息，竟然达到了贷款本金的一半甚至还不止。所以就想一旦有钱，就想要提前还贷，那么，有必要提前还清房贷吗？
一、从利息的角度目前，购房贷款的主要还款方式有等额本息、等额本金两种。两种还款方式需要还的利息是不同的。以贷款100万元、30年还清、4.9%的利率为例来计算，等额本息需要还的利息是91.06万元，达到本金的91%；而等额本金需要还的利息是73.70万元，超过本金的73%。所谓“等额本息”就是每个月的还款额都是一样的。这种还款方式前期还的利息多，本金少；后期则是还的利息少，本金多。由于等额本息的这个特点，决定了如果你在后期选择提前还贷，会吃不少亏。所以，如果你买房时选择的还款方式是等额本息，最好不要打“提前还贷”的主意了。
三、从通货膨胀的角度银行利息看起来虽然高，但是它会被所谓的“货币购买力”和“投资收益率”抵消掉。让我们回顾一下，1000元钱在20年前的能够买到多少东西，而现在又能买多少东西？20年前一套房子多少钱，现在的一套房又多少钱？你对货币购买力和投资收益率就有清晰的认识了。所以，即使现在你对月供3000元感觉很累，但10年以后会觉得很少，20年以后还会感到很轻松，30年以后更会觉得“这钱还是钱么？”！
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