二手房买卖纠纷中要求继续履行（过户）的条件
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导 读 在当下房价暴涨的形势下，二手房买卖合同的履行成为了买卖双方的角力点。在二手房买卖合同成立并生效，且合法有效的情况下，合同是否继续履行？ 一、继续履行具有优先性 （一）继续履行是第一原则 二手房买卖合同成立生效后，买卖双方的权利义务得以固定，卖方的核心义务是转移房屋所有权并交付，核心权利是获得房屋对价；相应的，买方的核心义务是支付对价，核心权利是获得房屋所有权并占有。除非有合同无效、被撤销或解除的情形，否则双方均应当按照诚实信用原则全面履行前述各自项下的义务。 （二）继续履行是对方承担违约责任的内容之一 《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从该条法律规定看，在法律上已经明确继续履行属于违约责任的承担方式。另外，就违约责任的内在意义而言，该责任旨在制裁违约行为，首选的应当是促成合同履行来消灭违约，退而求其次的是对违约人的制裁来保障合同的权威。因此违约责任不仅仅是继续履行，还应当包含违约赔偿。 综上，继续履行是诚实信用原则在合同履行过程中的直接落实，应当作为保护守约方的首选手段。
二、继续履行的必要条件 结合法律规定以及实践操作经验，我们认为法院要支持继续履行的，至少要满足以下必要条件： （一）法律上不存在障碍 1.完全所有权。卖方应当是标的房屋的完全所有权人，即卖方不存在无权处分的情形。如夫妻一方处分夫妻共同房产的情形，因为标的房屋属于夫妻共同财产，处分的一方并不享有完全所有权，根据《物权法》的规定，共有物的处分需要共有权人的同意，因此仅为部分共有权人的处分构成无权处分。又如部分案件中卖方尚未取得标的房屋的所有权登记，但是享有“期权”，此种情形下也构成无权处分，法院无法支持继续履行。 2.不存在他项权利。大部分标的房屋往往都设有抵押，根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人（卖方）要出售抵押物（标的房屋）的，需要经得抵押权人的同意，因此存在抵押的情形下，法院难以支持继续履行，除非买方能够涤除标的房屋上的抵押权。 3.不涉及善意第三人利益。法院裁判的过程，其实质也是衡平各方权益的过程，二手房买卖合同于买卖双方而言是两者之间的内部关系，该合同外的第三人无从知晓。因此法律在此情形下跟注重保护不知情的善意第三人。如果标的房屋上存在善意第三人的利益，比如标的房屋因第三人申请而被查封，此时法院将不支持继续履行。 （二）具有对价支付的可能性 二手房买卖合同中，买方要获取标的房屋的所有权，必须支付相当的对价，买家就标的房屋对价支付的可能性将成为法院是否支持继续履行的关键因素。 一般的，在二手房买卖合同中，双方先办理网签手续，同时买方支付首付款，尔后买方办理贷款并放款至监管账户，办理过户手续后卖方再领取剩余款项。实际上买方支付房款的义务在卖方配合办理过户手续义务之后。但是法院在审理时，却会要求买方的付款义务提前履行，在买方具备支付房款的能力的情况下，才会支持买方继续履行的主张。 （三）具有后续执行的可能性 判决继续履行的情况下，卖方基本都不愿意配合履行判决内容，因此必然涉及判决执行的问题，如果判决内容是无法执行或执行成本过高，法院将认为继续履行是不恰当的而不予以支持。如标的房屋是卖方唯一一套住房的，法院可能会认为此种情况下不满足继续履行的条件。
三、买房人要求继续履行的应对措施 （一）合同缔约阶段的防范 在合同缔约阶段，双方注重的是如何达成合同而不会去关注违约的情况，这也往往导致买方会忽略对标的房屋的全面考察，此时的疏漏恰恰可能导致违约情形出现时买方无法主张继续履行。为确保将来继续履行的可行性，我们认为人应当做好如下防范： 1.审核签约卖方与标的房屋的关系。如果签约卖方并非标的房屋的所有权人，买方应当要求签约卖方提供相应的授权文件。 2.核实标的房屋的登记情况。在签约之前，建议要求卖方提供标的房屋的登记信息，以明确标的房屋上的抵押及查封情况。 3.了解卖方的房产信息。在磋商过程中了解卖方出售标的房屋的目的，是投资回笼资金，还是改善居住环境的换房。 （二）合同履行阶段的控制 一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对： 1.在协商过程中要明确主张继续合同。部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码。但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。 2.准备相应的房款。如前述，买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。 （二）合同履行阶段的控制 一旦出现卖方违约不肯继续履行的情况，买方如果要求继续履行的，应当做好如下应对： 1.在协商过程中要明确主张继续合同。部分买方其实对继续履行并不是必须主张，而是在协商过程中因为赔偿数额谈不妥，而以继续履行作为谈判的筹码。但如果在协商过程中已有明确表示同意卖方违约不继续履行，则有可能被法院认定双方已经就合同解除达成一致意见，后续需要解决的是赔偿数额的问题而不是继续履行的问题。 2.准备相应的房款。如前述，买方要求继续履行应当具备支付对价的能力，并且这种能力不是将来可实现的，而应当是判决下达前已经实际具备的。这于买方而言可能会增加一定的成本，因此需要买方提前做好财务安排。
往期热文，回复序号可查看原文 1.《房屋买卖合同》未明确约定履行期限，买受人可随时主张权利 2.资金监管：二手房交易中防范“房”、“钱”两空的有效手段 3.房价上涨，如何防止业主“一房二卖” 4.二手房交易流程及法律风险防范 5.房价上涨卖方拒不网签、过户，买方如何申请强制执行 6.最高院案例||商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款！
司法实践可参考下图
二手房交易各阶段合同履行裁判标准一览表
未解押，未申请贷款，未网签
一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。
方案一：筹集资金，将银行列为第三人，行使涤除权，代卖方还清银行贷款，且明确表示将一次性支付全部房款。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
1、因涉案房屋未解押，银行仍然享有抵押权，法院如在未经银行同意的情况下，判决房屋过户，系不恰当的处分了案外人银行的合法权益。2、买方按揭贷款的，需等待过户完毕产权证书下发（非资金监管方式）或完成网签、资金监管手续（资金监管方式）后，银行贷款才能实际下发。如法院判决过户，需载明买方支付购房款的时间，但买方购房款又需要银行贷款支付，在判决中，势必要处分银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。
已解押，已申请贷款，未网签
一般法院不支持买方要求卖方协助过户的诉请。
方案一：筹集资金，明确表示可以一次性支付全部房款，诉请继续履行合同，由卖方协助办理过户等手续。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
此阶段，只涉及上述《律师解读》第2种情形。
已解押，已网签，贷款已下放资金监管账户
一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请。
1、起诉要求卖方继续履行合同，协助办理过户手续；2、同时要求卖方承担逾期办理过户手续的违约责任。
此种情况下，已经不再涉及银行抵押权、买方按揭贷款的法律障碍，买方要求继续履行合同的诉请一般会得到法院的支持。
已解押，已网签，贷款非资金监管的，且未实际下发
一般法院支持买方要求卖方协助过户的诉请
方案一：筹集资金，明确表示将一次性支付全部房款。方案二：解除合同，要求卖方承担违约责任，赔偿房屋差价等损失，保全卖方房产。
原因仍然为买方按揭贷款的，涉及银行决定是否继续放贷的权利，故法院一般不会判决继续履行合同。
1、买方支付全部价款并实际占有房屋的，买方可向查封法院提出异议，异议成立，解除查封，过户请求一般可获得法院支持。2、未支付全部价款或未实际占有房屋的，过户请求一般不支持。法律依据：《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
一房二卖情况下，数个善意买方都要求继续履行合同的。一般情况下，法院会参考各方履行合同的程度，以及强制过户、交房的难易程度等因素，决定将房产过户给哪一买方，具体为：（1）先占房屋;（2）先网签;（3）先签约;（4）付款最多。
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卖方房子被法院保全了,卖方是被告,卖方房子可以购买吗?
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3秒自动关闭窗口中介丢房本 买方贷不下款卖方意欲涨价改卖――中新网
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中介丢房本 买方贷不下款卖方意欲涨价改卖
　　李小姐准备买房结婚，在房产中介公司的撮合下，与王先生签署了《房屋买卖合同》。合同约定：王先生将其位于朝阳区的一套房屋，以80万元出售给李小姐，首付款24万元于合同签署之日支付(用于结清王先生就该房屋的按揭款)，合同签署后10日内交房，逾期一日支付房款1%的违约金。
　　李小姐当天支付了首付款。双方去银行办妥了结清王先生按揭尾款、解除抵押等手续，以及配合李小姐向拟贷款的银行提交了贷款申请手续。各方只等银行放款以结清购房余款56万元后，房屋过户给李小姐，她再将房抵押给银行即可。
　　不料次日中介公司将房本原件丢失，银行无法批贷。中介公司道歉，希望王先生配合补办房本，费用由中介公司承担。王先生于是刊登了补办新房本的报纸公告。但两天后王先生突然表示：“收不到全款，不卖房了！除非她另加10万元。”李小姐和中介公司不同意，但王先生已委托其他房产中介公司售房，总价提升至100万元！
　　经协商无果，李小姐将王先生和中介公司告上法庭，要求两被告交房并办理过户。在曹恒民律师的帮助下，李小姐委托金太阳国际投资担保(北京)有限公司向法院提供担保，在起诉前查封了涉案房屋。“既然签了合同，也交了首付款，办理了贷款手续，王先生应将房卖给我！”
　　而王先生认为是李小姐违约；中介公司则表示“同意继续履行合同，同意支付因房本丢失发生的公告费用”，但“不同意赔偿其他损失”。
　　法院一审判决：继续履行《房屋买卖合同》，王先生必须继续将房屋以80万元价格卖给李小姐，交付房屋，并将房屋产权过户到李小姐的名下，否则法院强制办理过户手续。
　　(文中当事人为化名)
　　北京市国联
　　律师事务所
　　曹恒民 律师
　　买方：应当拿到房屋
　　卖方：可要中介赔偿
　　王先生自愿售房，且《房屋买卖合同》是买卖双方公开、平等、自愿达成的。根据我国《合同法》的规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。
　　买房采用贷款方式，是该合同中约定的。而李小姐未支付余款，是因中介公司丢失房本、银行无法批贷所致，买卖双方对丢失房本及未能获得贷款都无过错。王先生应履行交房和办理过户手续的合同义务。
　　交房和过户是不同的概念。本案中，双方约定合同签署后10日内王先生将房屋交付给李小姐，王先生未交房系违约，根据合约应支付违约金，即每日需向李小姐支付违约金8000元，直至实际交房之日止。当然，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。这里存在对“过分高于”的判断。
　　王先生因未能按时收到房款余款，其利益也受到了侵害，王先生可要求丢房本的中介公司赔偿，包括应收房款的利息损失、报纸公告费等。
　　申请财产保全阻止善意第三人
　　本案中李小姐即使拿到了生效的胜诉判决书，如果在诉讼中没有通过保全的方式阻止善意第三人购房并办理过户，那么只能就金钱损失要求王先生赔偿。假如王先生拿到善意第三人支付的全款后消失，李小姐很可能房钱两空。因此，财产保全，是李小姐主张王先生继续卖房或主张王先生返还购房首付款的重要保障。
　　无论是主张返还购房款还是要房，得到了胜诉的判决书，并不代表能拿到钱或房。对于房屋买卖合同纠纷，对涉诉房屋进行保全(查封)特别重要。财产保全要快，因为一旦被申请人的财产被转移或隐匿，就保全不住财产了。
　　另外，申请财产保全时，法院一般会要求申请人提供现金或实物的担保。曹律师建议申请人找专业担保机构，由其出具担保书以代替现金或实物担保。“北京的各家法院对担保的要求不尽相同，同一家法院对诉前保全和诉讼中保全的担保要求也不完全一样，申请人应详细咨询专业担保公司。”
　　买房5建议
　　曹恒民律师认为，近几年北京房价高速增长，出现了许多卖房人收到首付款、甚至收到全款后又撕毁合同，将房屋再卖他人的现象，目的是非法获取因房价上涨的利益。本案中，虽然房本丢失是造成纠纷的直接原因，但也透出了一点儿这种“一房二卖”的本质。为维护买房人的合法利益，曹律师提出5点建议：
　　1.上网查询拟购买房屋是否已被签约售出。北京现已推行二手房买卖网上签约，买房人可先行查询要买的房屋是否已出售给他人。
　　2.调查标的房屋是否已被查封或抵押。在曹律师办的一起案件中，当事人交了100多万元首付款后才得知，那房屋已被查封了5次，存在债权债务纠纷至少7起。
　　3.在最高人民法院网站上查询卖方是否有债务在身。一起债务纠纷，在法院判决生效后如未得到履行，可在最高人民法院网站上查到。如果查到的是重名或模糊的结果，还可委托律师调查。如果卖房人信誉较差，则需非常谨慎与其交易。
　　4.发生纠纷协商不成时应立即向法院申请财产保全，最好采取诉前保全。房屋买卖合同纠纷涉及金额大，但因为是不动产，很容易查封到。且即使败诉也基本不会造成对方损失，这样也就不易给自己造成风险。因为法院查封房屋时基本都是到房屋管理部门要求做个登记，很少在房屋上贴封条。这种“软查封”基本不影响居住或出租。
　　5.要重视定金条款。房屋涉及金额较大，定金数额也较大，一旦一方违约，将适用定金罚则，即：买方违约的，定金不退还；卖方违约的，双倍返还定金。当事人要根据自己违约的可能性的大小和支付能力来确定对自己有利的定金条款。 （记者 林靖）
【编辑:林伟】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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chinanews.com. All Rights Reserved二手房办理产权登记过户手续后至拿到房产证前的这10天里，因为卖方的债务法院可以对该房产做了财产保全吗
看看到底是卖方的债务案件受理在先还是产权过户在先。如果是产权过户在先，法院就不能进行财产保全。反之就可以进行财产保全，当然如果你的产证已出来，法院就不可以对房产进行财产保全，只可以对贷款部分进行冻结。
采纳后不可撤销，确定采纳？
看看到底是卖方的债务案件受理在先还是产权过户在先。如果是产权过户在先，法院就不能进行财产保全。反之就可以进行财产保全
在房产做登记期间不可以做财产保全的，必须等产证下来后才可以。
采纳后不可撤销，确定采纳？
我购的二手房，房产证已过户，房地契税已交，土地证因卖方无法提供房地产权属私人所有，为由国土局不受理
此房交易不成功，因为此房屋产权人随只有卖受方妻子的名字，但因现在已经结婚，所以现在出售此房屋必须夫妻双方同意，除非能证明此房屋为婚前财产，或者卖受方丈夫做一份委托公证，否则就必须要丈夫同意出售，才能过户，现在还有问题是卖受方丈夫在国外不提供证明房产属妻子100％所有，这其中妻子有私自变卖夫妻共同财产这嫌，
我想买一套二手房，房产证是全产权能过户，但是没有土地证可以吗？
现在的全产权就是原来的土地证，使用证，产权证三证合一的
二手房过户买方需要先到建设部门开唯一房产证明，还是过户过程中先到行政大厅后再去建设部门开证明产权2年
唯一房产证明有效期是15天，可以提前办理唯一房产证明
成都买二手房过户，产权先来是包含了房产证和国土证吗
产权证是产权证哈，国土证是国土证，如果双证都有，是可以全部过户的！
我看上一套二手房 但此房没有房产证 也不能过户 产权人姓名也改不了 请问能买吗？
肯定是不行了，风险太大了，改底单都不能改，这房买了没有保障的
我想买二手房,看的是铁路局的房子,只有本地方县房产局发的房产证，写有百分之百产权，问是否能过户？
您好，一般正规的产权写的是国家建委的。
&&&&&&二手房办理产权登记过户手续后至拿到房产证前的这10天里，因为卖方的债务法院可以对该房产做了财产保全吗
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