从几项指标背离预估2018年房地产走势从几项指标背离预估2018年房地产走势新浪乐居百家号在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后，2018年的房地产市场将进入相对平静的发展期。房地产开发投资将会缓慢下行，但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中，行业集中度将会继续提升。相应的，几个背离的指标也有望出现弥合态势。房地产行业的韧性对中国经济在2017年企稳回升发挥了重要作用。这一年房地产业在我国GDP的占比已升至6.51%，是有统计以来的最高水平。只是，随着房地产去库存告一段落及调控仍保持高压之势，房地产市场也呈现出一些统计指标的背离现象。一是销售弱，但拿地猛。2017年1月至12月商品房销售面积同比增长7.7%，相比2016年大幅放缓，而房地产开发企业土地购置面积增速1月至12月同比增长15.8%，远高于2016年。销售持续走弱，企业仍大量拿地，可能源于两个原因：企业有钱拿地及地方政府加大了推地力度。经过两年火热的去库存，房地产企业资金状况显著改善，排名靠前的大企业资金更充裕。目前房地产开发资金来源中自筹资金（主要是非标融资）同比增速持续上升，而其他资金增速（主要是跟销售相关的定金及按揭贷款）也回升至8.6%。根据2017年4月住建部和国土部联合发布的通知，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模。在租购并举思路的主导下，去年下半年用于租赁的地块也加大了推出力度。二是新开工快，但整体施工慢。2017年1月至12月，房屋新开工面积同比增长7.0%，增速比1月至11月提高0.1个百分点，与此同时，1月至12月施工面积同比增长3.0%，增速仅比1月至11月回落0.1个百分点。新开工和施工面积增速相比2016年都有所回落，但前者仍远高于后者。新开工面积同比高增是被动跟随购地面积上升的结果。因为房企拿地后一年内不开工，需缴纳最高20%的土地闲置费；两年内不开工，政府有权无偿收回土地使用权。所以，企业在拿地之后会尽快开工。而施工面积由新开工面积和复工面积共同决定。新开工面积同比加快，整体施工面积增速偏慢，意味着复工面积同比增速放缓，除了环保督查限制施工项目进展，房企受新盘限价政策影响而放缓推盘力度和竣工速度也是重要原因。三是拿地猛，但开发增速放缓。2017年1月至12月土地成交价款13644亿元，同比猛增49.4%，是2011年初以来的最高水平，而同期全国房地产开发投资同比名义增长7.0%，增速比1月至11月回落0.5个百分点，是全年最低水平。房地产市场出现这些背离现象，与宏观层面上调控继续深化和微观层面上产业集中度提升密不可分。从宏观层面分析，2017年是房地产调控大年，政策调控的目标在于通过短期调控政策常态化以维持房价中期稳定，为落实长效机制提供窗口期。与往年相比，2017年调控体现出三个特点：热点城市政策出台“高频次”、调控城市覆盖“范围广”、政策措施“多维度”。一方面，预售证监管、土地供应调控及限售等政策，在供给端限制增加供应。另一方面政府又通过需求端调控对投资需求严加限制，甚至影响了一部分自住需求。由此，房地产销售增速趋势性回落，进而影响到企业的开发资金来源和投资增速。从微观层面分析，经过10年的高速发展，房地产企业分化加剧，行业集中度不断提升。2016年，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为18.81%和25.33%，分别较上年提高1.94和2.52个百分点；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为12.19%和15.94%，分别较上年提高0.88和1.32个百分点。2017年1月至9月，房地产市场集中度继续提升，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.40%和32.50%；前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.80%和20.30%。房地产市场进一步呈现巨头竞争之势，大房企融资手段和渠道更丰富，博弈的能力更强，应对市场波动的底气也更足。所以，即使整体销售增速逐渐走低，他们仍能保持较强的盈利水平，并有动力积极拿地，在全国布局。在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的大政下，2018年的调控政策仍将继续延续，但会逐渐向供给层面偏移，为长效机制落地争取时间。预计销售增速将会继续下行，进而会通过“销售—资金来源—房价—新开工—投资”的渠道向投资端传导，房地产开发投资增速由此将逐渐放缓。不过，随着产业集中度提升，市场波动性也会随之减弱。而且，基于以下三个因素，预计2018年房地产开发投资增速也会有所限制：首先，房地产长效机制落地将迈出实质性步伐，多元化住房供应体系正在形成，多个省市确定要加快发展住房租赁市场，多地开展集体建设用地建设租赁住房试点，租赁住房建设和土地供应将增加；其次，经过前期大力度去库存，待售面积已降至近3年来的最低水平，这意味着新房价格下跌空间有限，有望对投资端产生带动作用；最后，最新调控政策将土地供应跟房地产销售挂钩，加大了土地供给的弹性，而且2018年有580万套棚改计划，虽然低于2017年的609万套，但高于市场预期的500万套。总体来看，房地产市场在经历了2016年的“去库存”和2017年的“紧调控”之后，2018年将进入相对平静的发展期。调控政策加码的空间有限，而且会逐渐向供给端偏移；房地产开发投资将会缓慢下行，但不会有失速之虞。在市场整体下行过程中，行业集中度将会继续提升。相应的，几个背离的指标也有望出现弥合态势。（作者系民生银行研究院宏观分析师）本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。新浪乐居百家号最近更新：简介:提供专业及时的房产资讯。欢迎访问乐居网作者最新文章相关文章外国人都认为泰国非常幸运，能从全球排名第十的旅游业中获得大量利润。其实，你忽略了泰国经济实力，特别是泰国转型后的泰国经济前景，这对你投资泰国房产很重要。现在，泰国的贸易利润达到8.5%，与全球排名第五位的德国相同。超过泰国的国家为达到20%的新加坡、达到12%的台湾和达到9.9%的澳大利亚。
泰国经济目前是过去三年来最好的，世界经济论坛对全球竞争力指数-GCI进行排名。泰国排名第32位，比去年上升2位。泰国分数有所提高主要得益于10项指标的进步，比如：宏观经济比去年提升3位，基础设施建设比去年提升6位。颂奇副总理对今年的出口和国内消费增长十分有信心，预计本年度GDP将增长3.5%，高于亚洲发展银行的预测，今年第三季度GDP增长也将高于第二季度，预计增幅约为3.7%。政府在2018年将拉动泰国经济增长，措施将是：1）政府部门投资增加，主要以国有企业投资为主；2）工作计划中的基础设施投资项目将在上半年陆续支用投资预算；3）如果投资预算支用达到目标的95%，将对泰国经济产生积极影响；4）需跟踪政府部门投资预算支用情况，尤其是上半年，预计数多个项目签约后资金将陆续到位。
其中包括五大重要发展步骤：1）增强泰国熟练劳工的素质；2）促进地方中小业主的创业能力；3）发展新兴创新产业；4）增强内部经济；5）加强与东盟和全球市场的经贸联系。在这样的环境下，外国投资者的商机在哪里？三大板块：1-高附加值产业；2-数码化经济的基础建设；3-物流及互联互通产业。泰国经济发展从初级到中、高级，其历程分为4个阶段。泰国4.0将是泰国有史以来最大的经济转型，必将加速国家经济的增长速度。
泰国政府相关步骤泰国政府最近制定特别投资优惠政策。提供投资优惠以鼓励目标产业的投资，重点包括：对于参与高科技或研发业务的企业，其企业所得税豁免期可长达13年。起草新投资法，以便在吸引目标产业投资方面与他国有力竞争。除了投资方面的优惠政策，为了更有效地吸引目标产业投资。东部经济走廊EEC计划。促进在高端产业方面的投资，加强区域及全球的互联互通。东部经济走廊涵括靠海的三个东部大府，总面积1.33万平方公里；该计划自2017年到2021年的总投资预计达450亿美元，用于新铁路、新城镇、机场扩建、码头建设，以及现代化产业等方面；80%所需资金来自私人投资，其余部分政府承担；投资东部经济走廊可获政府特别优惠。
边境城市的特别经济特区。在经历许多挑战之后，泰国政府正加速对特别经济特区发展计划进行调整，以进一步提高边境贸易地区的经济规模。泰国基础设施升级。促进先进产业的投资，加强区域及全球互联互通。
泰国经济迎来了大时代。泰国4.0经济发展战略的实施，制定了二十年的长远发展规划，与中国政府“一带一路”发展战略的呼应，互惠互利，相得益彰。泰国房地产市场形势——泰国的经纪指标变化泰国是中国投资者海外置业最为关注的国家之一，泰国房产也一直热销有路。2018年，泰国的房产仍然会具有如此高的投资价值吗？
泰国央行12月1日报告称，就目前各方面资料和数据显示，今年泰国经济成长增幅上看于4%的高位。只要第四季度出口能够实现4.6%的增幅，泰国全年经济增速将提高至4%。较该行之前预估增幅3.8%高出约0.2%。上图中的泰国GDP季度增幅显示，2017年前三季度泰国泰国GDP涨幅远远高于2015年和2016年，涨势明显。
尽管在稳定的区域内略有波折，2017年9月后，泰国消费者物价指数CPI还是有所升高。这一定程度上是因为宽松的货币政策起到了作用，刺激了消费。
住宅价格指数是综合反映住宅商品价格水平总体变化趋势和变化幅度的相对数。在经济发展向好，产业结构调整深化的情况下，泰国住宅价格指数从2012年以来一路走高也是必然的趋势。而随着泰国基础建设的发展，未来的住宅价格指数也将有着进一步提升。2017年第三季度泰国经济同比增长4.3%，是2013年第二季度以来的最大增幅。泰国国家经济和社会发展委员会表示，第三季度泰国经济加速增长主要得益于该国出口及旅游业增长。此外，国内消费及民间投资增长也推动了经济增长。综合以上指标不难预测，在即将到来的2018年，泰国房产的投资价值迎来新高已是必然趋势。不少投资机构均认为2018年泰国的经济增长将保持强势，房产的投资价值也将进一步凸显。来源：部分信息来源网络声明：版权归原作者所有，文章观点仅代表作者观点。如有问题请通知删除，谢谢。特别声明：本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布，仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
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投资分析:海外房产投资指南之葡萄牙房产走势
　　上海(中国商业电讯)－自推出"黄金居留法案"以来，葡萄牙的房地产受到全球各地人的越来越多的关注和青睐。投资葡萄牙房产，可选物业业态类型丰富，主要包括住宅、写字楼、工业地产和商业地产。景鸿投资研究小组针对葡萄牙房产市场，在此将着重介绍其市场历年波动概况，分析市场各业态发展动态、投资市场环境及相关政策动向，对葡地产投资热点做一个把握和分享。　　葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡增多。90年代开始，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡萄牙分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府集中资金投资了许多基础建设，期间地产行业受惠呈现了地产经纪畅旺。但相对于其他欧盟成员国，由于政府保守的政策，葡萄牙房产价格涨幅相当平稳，甚至有被低估。然而2010年葡发生债务危机后，欧洲地产行业整体一路下滑，也因此至今仍有很多投资者对于葡国地产行业持有一个问号。　　但其实，相比欧洲大多数国家房产的大起大落，葡萄牙房产即使在债务危机之际，也没有经历暴涨暴跌的情形，没有出现过投资泡沫，适合稳健型、发展型投资。　　住宅地产市场　　从住宅类别看，主要有旧房翻新、公寓、别墅、廉租房和度假房等。从住宅供应情况看，2002年是期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。从需求来看，葡萄牙国土面积较小，核心房产投资城市屈指可数，鉴于空置的房产日渐有限，新房供应量又少，加之葡萄牙没有拆迁法，推崇以旧养旧，房子不会推到重建，而只是内部翻新，特别是城市老城区地块，买一套少一套的稀缺房源，奠定上扬的基础。　　以2010年为例，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高。　　目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。　　商业地产市场　　90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。　　写字楼市场　　葡萄牙的写字楼主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米。在过去的20年里，里斯本大区的写字楼供应量的增长仅为2% 至3%之间，作为葡萄牙的经济中心区域，历年来大量的企业总部纷纷进入里斯本CBD中央商务区和世博新兴金融区，空置率长期保持在较低水平从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，居于欧洲中上水平。　　工业地产市场　　与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。　　大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，作为后起之秀，在欧洲也是最具竞争力的。　　地产投资市场　　葡地产投资市场明显分两种群体，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺更感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。而无论工业地产、商业地产，如写字楼和购物中心，均可能有较好的投资回报。　　根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，占26%、占21%、荷兰占16%、占13%、占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，这一法案也已成功吸引包括我国在内的更多的国际投资者，让葡萄牙在住宅市场上也节节攀升。　　投资葡萄牙的优势　　就目前的发展趋势来看，根据欧洲提供的资料，尽管北美和欧洲多数国家的房地产业陷入萧条，但是葡萄牙却是少数的几个房地产价格出现回升的国家之一。2012年，葡萄牙的高档房地产价格还在上涨，而巴黎和罗马的房产价格同期下降了4.5%到15%。　　在欧元危机的大背景下，葡萄牙的房产市场可谓是独树一帜。而相比于历史的最高纪录，里斯本的房地产价格已经下降了10%，比金融危机前要便宜得多。在价格刚刚止跌回升之际，正是抄底抢购的最好时机。　　在价格方面，目前在整个欧洲，葡萄牙属于房产价格十分低廉的国家，即使是里斯本最贵的地区，房价也只是西欧很多度假胜地的房价的三分之一。但葡萄牙居住环境受欢迎的程度，却是全欧国家中排名前几位的，目前很多欧洲人喜欢来葡萄牙进行房产投资，这已是不争的事实。　　据阿尔加维的房产中介反馈，很多英国人愿意在葡萄牙置业定居，他们比较青睐100万欧元左右的别墅。而里斯本高档房产的买家主要是安哥拉人和人，这些人主要因为石油和从事贸易致富，目前安哥拉人和巴西人占据了葡萄牙高档房产市场的30―40%。黄金移民计划推行后，预计会有越来越多的外国人投资葡国房产，例如中国人、巴西人、人，等等。　　从经济规律来看，葡萄牙楼价再度大幅下滑的可能性已经不大。在整个欧洲房产市场陷入低谷时，葡萄牙房产仍然保持了强劲的发展势头，价格逆势上涨。一旦投资增多，必会迎来更大的发展机遇。在投资热潮下，预计随着移民新法案的实施以及当地房产供应量增加，葡萄牙房产投资可能将会给投资者带来可观的增值收入及租金收入，投资回报十分值得期待。　　里斯本住宅投资风向标　　对于购房移民投资者而言，选择一个保值增值，出租自住两相宜的投资标的是一个非常重要的移民环节。而人口持续增长无疑是房价稳定持续上扬、出租有力保障的一个硬指标，里斯本作为葡萄牙的首都和经济、贸易、航运中心，是葡萄牙人口最密集也是人口增长最快的地区，当之无愧地景鸿投资研究小组强力主推的置业区域。　　a. 里斯本老城核心区带租约酒店式公寓：　　里斯本核心酒店式公寓都位于里斯本的核心商业区，是城市最好的位置，相当于上海的南京西路、淮海路，绝佳的地段保证出租率和收益率。该类房产房型及面积选择较多，一般50万欧元可以买到100平米左右的面积，并预期有一定的年回报率，同时给予房主每年10天左右预约的入住时间。　　b. 里斯本老城中心核心区公寓　　里斯本老城奉行以旧养旧，政府推行的改造政策是外部保留原始风貌，内部修缮为现代风格的尚品公寓，为住户提供品质生活。里斯本市区较小，核心区弹丸之地，精品房源更是买一套少一套。投资核心区房产保值、增值同时也是出租率的保障。　　c. 里斯本市区学区房推荐　　学区房价格相对核心区域更加亲民，该区域也是葡萄牙本地人喜欢选择购房居住的位置，所以周边配套完善、适合生活。该类房源也方便出租给学生及教职员工，租客质量也相对较好。　　d.里斯本市贝伦区公寓推荐　　贝伦区是葡萄牙首都里斯本的一个区。位于里斯本市核心区以西6公里，4月25日大桥以西2公里。该地名在葡萄牙语中的意思是耶稣的出生地伯利恒。该地区是里斯本世界文化遗产景点的聚居区，作为葡萄牙大航海的出航港口，该区域拥有大量一线河景公寓，前往周末度假圣地卡斯卡伊斯，只需10分钟车程。　　e. 里斯本世博区公寓推荐　　该区域由1998年世博会而建立，比邻特茹河，尽享一线特茹河美景。区域内基础设施、商业配套完善：达伽马购物中心、私立小学及中学、葡萄牙最大的连锁医院皆坐落于此。世博区整体繁华现代、生活便利，离老城区仅15分钟车程。大批跨国企业总部，如：微软、IBM、索尼、沃达丰等聚集于此，给此地高端公寓出租率予以保证。此地也是葡萄牙黄金居留计划推行以来，房价上升最快的区域。　　f. 里斯本老城区使馆区公寓推荐　　使馆区离里斯本核心区、老城区皆只有五分钟的车程，闹中取静，各国使馆。该区域的住户一般为使馆人员及家人，邻里质量较好。鉴于大批使馆工作人员子女的教育需求，该区域拥有不少优质的国际学校。该地区房产的建筑标准及室内标准非常高，房价也相对较高。　　【聚焦欧洲黄金海岸投资远景】　　日（周六）下午2点，上海景鸿出入境将于四季酒店3楼 (上海威海路500号，近石门一路)举办“聚焦欧洲黄金海岸投资远景”葡萄牙国会议员访华交流会。届时，特邀葡萄牙国会议员等政府嘉宾将莅临现场，与大家分享葡萄牙黄金居留法案条例等最新政策动向，为投资人全方面解码2014下半年葡萄牙投资移民风向标，更有项目方独家房源信息发布，仅限一日签约惊喜优惠。
（责任编辑：HN666）
06/20 11:2106/19 06:4506/13 13:02
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