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深圳旧改盛宴中的鱼刺与骨头
来源：见地
作者：杨依依
在深圳市2010年第一批城市更新名单的九个住宅小区中，至今只拆了四个。都说深圳旧改盛宴，但岂知难言之隐。见地君探访三大施工现场，披露盛宴冷暖。
深圳房价，举国关注。各种药方奔鹏城，但还是官方说了算。11月15日，深圳市长许勤在高交会上评论高房价，他表示，深圳目前的基础设施远没有跟上过快的人口聚集，提议加快安居房建设来平衡房价。同时，深圳市规土委副主任薛峰称，去年深圳房地产住宅用地90%以上来自城市更新，未来城市更新供应的房地产量将会更多。对每一个深圳人而言，这九成的旧改用地是平衡房价的希望所在。然而，红火的旧改盛宴中，有一种土地类型逐渐缺位：旧改小区。见地君之前整理了深圳旧改现状，明星房企的旧改项目达54个、面积超750万平，货值逾2000亿元。但这些开发名单中，独缺住宅小区。甚至2010年公布的首批住宅小区试点旧改项目，至今为止还未全部完成。2009年12月《深圳市城市更新办法》开始实行， 深圳规土委公布了2010年第一批城市更新计划，九个住宅小区首次出现在旧改行列，继而成为深圳改造旧住宅的试点项目。上述办法规定，业主必须百分百签约才能开始拆迁，堪称最严苛旧改条例。国家2009年实行的《新拆迁条例》，对危房的签约率规定为90%，河对岸的香港特区也只需要80%，即可进入市场拍卖。但《更新办法》属于行政条例，目前城市更新缺乏强制拆迁的法律程序，“钉子户”永远占主动。五年过去了，正在施工的住宅只有三个：宝能改造的建业小区北区，定名“宝能公馆”；深业改造的鹤塘小区，东部集团改造的泰兴花园，定名“英郡年华三期”；入市的一个，中州粤华改造的龙溪花园，今年5月售罄。剩下的五个小区，有的已动迁大半，有的小区则完全不见动迁迹象，热闹如往常。受制于楼市冷暖不均，去年年底又发生了佳兆业项目被锁事件，一些开发商表示，“目前大家都不愿意再投入到太复杂的城市更新项目里了。”于是，相比难度较大的住宅小区，深圳建设初期遗留的大量厂区和本土的城中村，成为现今开发商参与旧改的首选。例如，金地集团本身持有的金地工业区，占地近35万平方米，是福田区最大的更新项目。自2010年第一批更新名单之后，迄今，深圳未有任何旧小区改造项目。随着房地产市场的下行和门槛严苛的旧改政策，上述五个小区很有可能成为一段时期内的“孤本”。除近期已被大肆报道的金钻豪园和木头龙小区，见地君实地探访另外三处项目，绘出纸面盛宴背后的开发商冷暖。新世界拆不动的华泰小区建于1984年的华泰小区位于福田的香蜜湖片区，深圳华泰企业的职工小区，正面香梅路，背靠新闻路，走出巷子就是深南大道。紧挨着的东方玫瑰花园、香逸名园二手房均价都已达七万，这一片区是福田传统的富人区。见地君到达华泰小区时，从正门进去，保安、清洁、绿化一切井然有序，12栋7层楼房未见任何搬迁迹象，路上行走的有正在遛狗、买菜的中老年人，时至傍晚，还有刚刚放学的小学生。处于深南大道内侧闹市中，35%的绿化和2％的容积率使这个80年代的职工小区尤显清幽，特别是北边一块约占小区三分之一面积的小树林，枝叶繁茂伴有原始灌木，在深圳市区内极为少见。唯一的改造迹象在后门。围起来的工程牌显示着项目由华泰和新世界地产共同开发，堆放的建筑废料是和平医院的门诊部，现场没有任何施工动作。和平医院是华泰公司的租户，属于公有范围。日凌晨，在约定拆除时间的十几个小时之前，工程车开始进入现场动拆，这是拆除前的医院实景：被拆除的就是门口的门诊部大楼，据当时的报道，现场出现了十来名小区的居民，抗议提前拆除爆发了肢体冲突。最终和平医院只拆除了主体大楼，住院部和行政楼保留了下来，但已人去楼空，行政楼变成了施工方的工人住处。华泰小区的窘境，是计划经济时代“单位楼”普遍的历史遗留问题。华泰职工只有公司内部发的绿本，业主担心动迁之后不能拿不到红本房产证。而实际上还有很多职工，在只有绿本的情况下通过福利房的形式已买下了各自房屋。业主的诉求是先办红本再动迁，华泰公司只表示会有红本，并未确定时间。另外，新世界地产在2013年表示已向银行做大额资金抵押，即便是开发商倒闭，原有业主仍可获得每平米1.5万元的现金补偿。但这个价格已完全跟不上此时的房价，时间拖得越久，开发商的承诺越没有说服力。施工方工人住处对面就是小区围墙，围墙角落一个小卖部的老板被问起拆迁的事情，显然没当回事儿：“说是拆，还不知道什么时候能拆得动。”万科未完成的地铁口小区南苑新村南苑新村建于1983年，是工商银行的职工小区，共49栋楼房1300余住户，占地13万平方米，体量很大。九个项目中地段最好，位于南山区商业中心、桃园路地铁口。周围是南山区政府、深圳大学、协和医院，走完小区门口的林荫小道就是主干道南山大道。斜对面的翡翠明珠花园二手房均价已超七万。最初开发商是深圳金辉地产，公司被万科收购后，项目转入万科名下，2013年初万科接手此项目。见地君实地探得小区已搬近九成，多数窗户上疯长着攀爬植物，一些花园里的黄梨木都未被住户带走。零星停放的车辆和买菜归来的人，显示着还有零星的住户。在一处有车辆停放的楼栋墙面上挂着拆迁标语，隔壁单元，一位中年女人正开着厨房灯炒菜，不时有香味飘出。小区后面的活动中心已挂上万科物业“万客会”的标志，然而见地君到访时为上班时间，活动中心大门紧锁，不见任何工作人员。留下来的多是正在打理自家菜地的老人，怡然自得却又显孤寂。见地君探访小区时还遇见中介带着一对年轻人看房，买房者显然对小区内无人打理的灌木丛十分介意。南苑新村此时挂在网站的价格已达五万，华泰小区则不到二万。现距离更新项目预定入市时间已不到一年，南苑新村竟然卡在了万科的态度上。南苑新村旧改办在今年4月提出了《新政方案》，亦即以1：1.33面积赔付比例改造，这个比例得到剩余业主的积极响应。然而万科的态度颇为暧昧，新政方案尚未得到万科的认可和实施。今年5月份《万科高层与南苑未签约业主交流会纪要》显示，“到会业主……认为万科领导不痛不痒，没有拿出解决问题的诚意”。一些业主在万科论坛中公开质疑“我们业主主动希望改，催促着你们快点改，万科却在无限期拖延，不知道为什么万科不珍惜这么好的签约良机？是不是想囤地呀？”万科暧昧的态度对面是业主焦虑的心情，他们担心的是项目一旦被政府回收，所谓的科学民主拆迁将成为泡影，万科这种市场化运作的公司依然是南苑新村业主内心的首选。一派生机的海砂危楼——海涛花园和通过“容积率竞拍”得以更新成功的鹿丹村一样，位于沙头角口岸的海涛花园也是一栋海砂楼。特区建设初期，开发商为了节约成本，就地取材利用海砂制作混泥土。然而海砂中超标的氯离子和迎面的海风，会严重腐蚀建筑中的钢筋，导致楼房楼板开裂、墙体裂缝等。这一批老旧的海砂楼早已被确立为危楼，海涛花园成为九个旧改项目中最紧迫的小区。深圳的海边住宅有高度限制，增加了旧改困难。然而鹿丹村的“容积率竞拍”很难复制，没有地铁的盐田沙头角至今不算中心地带，项目主体路劲地产在赔付率上也不愿让步。业主要求的1:1.3的赔付率，路劲在小区外墙的公告栏中表示限于容积率，仍坚持1:1.2的赔付率。见地君在现场看到，海涛花园和华泰小区情况相差无几，虽然没有其它几个小区成熟的物业，小卖部、粮油店还在正常运营，路上人群熙熙攘攘，万家灯火并无任何搬迁迹象。开发商的动作非常明显，所有的小区路灯都被披上了“路劲地产”的标志，小区门口悬挂着“积极推进签约，早日消除海砂楼隐患”的横幅，楼房悬挂着“海砂危楼很危险，为了明天住好点”通俗易懂的标语。主干道摆放着三块广告牌，细数着项目一旦被调出更新名单，项目将前功尽弃的危险。见地君在观看公告栏时，遇见了一位购房者，中介对她开出了3万2的均价。对于五年还未见动静的拆迁现状，她对见地君说：“最多再五年，一定能拆，我有耐心等。”另外在近期已被大肆报道的罗湖金钻豪园和木头龙小区。前者尚有5%的拆迁面积未能谈妥，又因为最初的开发商破产，项目被抵押给新开发商后未见动静，安置费被拖欠半年引起公众注意。后者因为还有部分业主对1:1.3的赔付率不满意，开发商前期已制度的3.5亿安置款也让其不忍退出，目前仍处于僵持阶段。作者：杨依依，乐居深度报道记者，常驻深圳，深耕华南地产，奉行专业主义。工作邮箱： 。
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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　　我觉得深圳比较擅长高科技， 1000万常住人口， 300万户籍人口的一个城市， 拥有华为， 中兴， 比亚迪， 腾讯， 大族， 华大等全球知名的公司。 深圳可以造卫星， 还有飞机发动机全球唯四，全国第一的技术。
这些只是深圳本土企业， 至于全球知名企业在深圳搞的研究所， 开发院， 更是不胜数。 　　当然深圳也有不擅长的一面，比如昨天本版几位香港ID说的下水道问题，去年还淹死一女司机呢。 确实问题比较大。 　　香港下水道技术好，但不擅长高科技。 整个香港， 760万人口的一个大城市，找不出一家拿的上台面的高科技公司。 外地企业在这里设置研究院的都没听说。 香港ID消息灵通， 不妨说出来让大家长长见识。 　　香港擅长刷盘子， 卖东西给游客。 你想， 刷盘子刷出一万多港币的收入， 假货能卖出真货的价格，薪水一样一两万， 这水平，真的了不起。 在未来十年， 二十年， 我觉得这个收入水平都是比一般大陆人要高的。 再说了， 工作没有高低贵贱之分， 只有分工不同。 刷盘子， 只要你想开了， 一样很有前途。
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　　香港那么多大学， 开设了一些不知所谓的专业， 真是莫名其妙。 你们没有高科技公司啊， 不来大陆的话， P用没有啊，开那玩意有啥用啊。 刷盘子， 厨师， 导购，卖楼， 多开一些实用的专业会死吗？
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　　你说， 这一河之隔， 一街之隔， 人和人的差别咋就这么大呢？ 我觉得实在是香港没有市委书记， 并且被民主毒害的原因。 建议香港申请一位市委书记， 并且赶快停止害港民主。
　　@hugemax 　　搞高科技搞到人工低過香港，真是高的智能。
　　没有工业支持的社会本来就是脆弱的。奥巴马政府的工业回归目的也是为了重塑制造业，制造业和农业是一切的根本，三产金融的所有服务都是建立在前面基础之上。香港更多的还是再强调自己的金融业，房地产，转口贸易，从实际上来说，大陆只需要开放某些城市，就能击垮香港，特别是内陆城市相对低廉的服务成本和人工成本以及没有隔阂的广阔市场。而香港高昂的土地成本，人工成本又制约制造业的发展，我们看到纽约东京等城市在作为国际主流金融中心的同时也是世界最重要的制造业总部和制造业研发中心，而香港除了一堆房产企业外并没有他们的优势。新加坡为什么比香港少200万人GDP却实现超越？很多香港说回归后政府不作为，却不看到，新加坡的人口从400万上升到500多万，填海面积200平方公里，发展石化工业，电子工业，当然也有汇率的一部分因素；而同期港人却游行抗议填海，发展某些行业。
　　香港人现在还是很多好专业的，比如导游，导购，销售，物流，我很看好香港人的前景。
　　真不明白香港还号称有亚洲最好的大学，怎么教出来的学生？纽约没有工业？　　全世界最大的印刷，服装，化妆品中心好不好，你香港是什么？纽约还有石油化工，军火制造，机械制造。　　次债危机后，就业危机爆发，美国主导制造业回归和工业3.0,4.0，所有金融危机最后的解决办法是什么？全部都是重塑制造业，罗斯福新政的主要措施是什么？以工代赈!　　香港靠的什么？金融？贸易？地产？服务业的基础是什么，服务业本身是不产生价值的，没有交换哪来的价值，香港抓住的机遇是大陆地区长期的贸易被封锁，和后来的东亚地区的经济崛起。　　深圳如果全面开放，香港能有什么优势？经验这些东西可以通过长期运作和吸引高端人才来完成，而香港的金融优势并没有让别人看到香港创造出类似花旗，高盛这样的公司，而深圳短短30年通过在制造业上的耕耘已然累计了诸多资源。特别深圳是移民城市，有较强的包容力并且有创造力。　　现在深圳的产值和香港接近，而十四五之后就是香港的2倍。如果香港还是这样，那肯定坚定了中央政府对沪深京等城市贸易金融的扶持。　　你觉得亚洲四小龙里，现在谁最差？那必然是你香港和台湾，想想新加坡完胜香港的原因吧；韩国和台湾的对比也是非常有趣。当然，韩国人知道制造业对于整个国家的重要性，因为人家没有你这样的亲爹支撑你无忧无虑的发展服务业。
　　@独孤陈风　　服务业本身是不产生价值的　　&& 憑這句就知道你不懂經濟。 思想還停留在工業時代。　　现在深圳的产值和香港接近，而十四五之后就是香港的2倍。　　&& 這個我十年前都聽過類似的了。　　新加坡完胜香港　　&& 這個如果你從薪金來看，又不對了。
　　香港人是东南亚矮黑种，深圳人是中华种，人种不一样。
　　@独孤陈风：　　 11:36:58.557
评论　　人民币正在成为结算货币，现在中国已经成为主要的对外资本输出国，贸易规则和金融体系正在变革好不。纽约不是香港这么小好不好，纽约拥有的工业企业数是多于你香港的，并且还有很多行业总部中心。所以你香港小要发展服务业，又觉得大陆碍事，那你看看没有大陆做支持，你用啥发展？就那点人口和面积？　　------------------------　　我很想知道，「纽约还有石油化工，军火制造，机械制造」，的工廠在那裡。 不要說是紐約州喔，我指紐約市喔。　　再說，公平交易，談不上甚麼「支持」。
　　洗碗工，舔屁的最爱啊
　　任何高科技是要以制造业为支撑，离开制造业谈高科技，空中楼阁也。
　　不要說科技產業，深圳就一樣保健產業，就甩你香港 9 條街啦！　　
　　居然港人把饭店的收入贴出来，你想笑死我么？？你香港的人口流动有这么自由么？如果准许自由流动，那么你香港本地人基本可以不用干活了，因为大陆有丰富的廉价劳动力，你大部分需要靠密集劳动的行业可以不用招港人了。知道大陆大城市为什么还能够保持高速增长么？　　原因在于人口的大量迁移，带来了各种层次的劳动力和各种就业机会。大陆的城市你光去看基层收入意义很大么，这么强的流动性根本不需要8000一个月去招个洗碗工。北京，上海，深圳的中产阶级收入正在赶超香港这才是关键，而且富豪数量，企业数量，香港能和前面的城市比么？　　你再去看看金融存款，固定投资，对外贸易， 香港有什么优势？特定的工资水准是因为你们是相对封闭的地区环境决定的，你以为你开放人口，你香港人那种素质能和大陆人吃苦耐劳比？大部分港人都会没工作。
　　世界都公认美国矽谷是执全球科技之牛耳.那又如何.美国还不是借下一屁股債！　　你深圳拉攏全国高科技公司在当地设点.无非是以壮声势.无知大陸灿便自淫以为深圳一步登了天.　　天下有谁不知深圳是香港的私生子呀！你深圳在全世界政商界中，不过是香港前舖中的后厂角色.你们永远是香港陪趁的二奶命.　　看看深圳大肆鼓吹的前海自贸区.深圳当局还要預留大片土地.千方百计游说港商在此投资.以狐假虎威地提高国內外的知名度.这都证明深圳领導人有眼光.　　我再请问大陆灿.为何深圳靠近香港的房价会特別高？而靠近二线乡鎮的深圳樓价就较便宜？还记得几年前深圳湾大桥一通车.接近大桥的蛇口，南山等地段的房价立马暴升.为何如此呢？动动脑筋呀.大陆SB们！　　我告诉大陸的无知者.世界的500強的亚洲区总部不少也设在香港.你深圳有沒有呀？泥腿子的乡巴佬沾香港人的福.才摆脫貧穷沒几天.尾巴竖得比天还高.香港洗盘子的新移民.月薪超过12000元.比你们的大学生工資还高哩！千万別眼红你们的新移民同胞喲！SB！
　　港陆都是中国 不要发表这种带区域歧视的帖子　　
　　顶楼主
　　楼上那个香港网友，引用了各种数据，然后证明了香港人确实擅长刷盘子。呵呵。
　　你们都不要争了，　　香港后生仔一个“民主制度”秒杀你深圳后生仔的一栋楼。
　　香港还擅长按摩房
　　港灿以后就是大陆的洗脚布
　　香港依靠內地，深圳依靠香港！
　　@hugemax 　　呵欠　　自己睇　　------------------　　IT競爭力香港排14　　世界經濟論壇日前發布《2015年全球訊息技術（IT）報告》，比較一百四十三個國家和地區在訊息技術領域競爭力，香港排十四，新加坡居榜首，南韓、台灣、日本等亞洲國家和地區也進入前二十位，而排第十的日本比上年提升六位，至於中國大陸的排名與去年一樣，仍為第六十二位。
　　@hugemax 别再那么无知好吗！这种拉仇恨帖就少发！
　　送給港人一句話，世人大多眼孔淺顯，只見皮相，未見骨相　　
　　这帖子有趣！
　　大陸的科學垃圾====　　　　▲俄羅斯攔截到一批來自中國的「間諜熨斗」，但仍有部分流入市面。(圖／東森新聞)　　《俄羅斯報》28日指出，當時一名工作人員在盤檢時，發現小家電的實際重量與說明書不符，海關隨後把貨物截斷，但仍有幾十個電熨斗、水壺以及數位攝影機流入市面。　　報導指出，只要接通電源，「間諜家電」就能連結到半徑2百公尺內的任意電腦，散播垃圾訊息和載有電腦病毒的蕊片，甚至可以用來監聽使用者。據了解，中國廠商替這批家電額外裝備了微型蕊片，以方便它們進行破壞。一名海關代理公司的技術經理甚至指出，「間諜家電」若發動攻擊恐怕難以嚇阻，因為它並非來自外部，而是從內部的逐步滲透。
　　　　大陸種天天吹牛的汽車。。。
　　香港正在台湾考察，准备联合设置咋骗专业。　　
　　@独孤陈风
13:02:00　　居然港人把饭店的收入贴出来，你想笑死我么？？你香港的人口流动有这么自由么？如果准许自由流动，那么你香港本地人基本可以不用干活了，因为大陆有丰富的廉价劳动力，你大部分需要靠密集劳动的行业可以不用招港人了。知道大陆大城市为什么还能够保持高速增长么？　　原因在于人口的大量迁移，带来了各种层次的劳动力和各种就业机会。大陆的城市你光去看基层收入意义很大么，这么强的流动性根本不需要8000一个月去招个洗碗......　　-----------------------------　　想问下大陸赚一两万元以上工資有多少？作人口比例多少？
　　@巾峰人
14:06:00　　世界都公认美国矽谷是执全球科技之牛耳.那又如何.美国还不是借下一屁股債！　　你深圳拉攏全国高科技公司在当地设点.无非是以壮声势.无知大陸灿便自淫以为深圳一步登了天.　　天下有谁不知深圳是香港的私生子呀！你深圳在全世界政商界中，不过是香港前舖中的后厂角色.你们永远是香港陪趁的二奶命.　　看看深圳大肆鼓吹的前海自贸区.深圳当局还要預留大片土地.千方百计游说港商在此投资.以狐假虎威地提高国內外的知名度.这......　　-----------------------------　　傻港灿，等我一条一条逐一反驳你吧，深圳的高科创企业的发展不是靠拉拢的，是深圳政府营造出一个有利及合适高科创企业落户发展环境的结果，资本从来都是往有利的区域或行来转移，并非政府通过拉拢可以做到，况且，腾讯、华为、中兴、平安、招商这个名企都是深圳的本土企业，这也不是“拉拢”的结果吧。你说深圳是香港的私生子，更是搞笑，没错改革开放初期，港资大举珠三角投资开厂，说句实话，只是广东与香港各取所需，双赢而已，这个是市场行为，并不是香港的资本家慈善，如果不是双赢，我相信香港即使怎么爱国的商人也不愿亏钱进来投资。就象现在，你们香港人还会来珠三角开厂吗？呵呵！记住，资本是往赚钱的区域或行业流动的。现在香港商人投资最多的是越南，越南成本低，但以越南的基建、水电、交通的水平，也够你们港商头痛的了，说不定成本比预计要高得多。呵呵！还有你说深圳的前海是在吹嘘，划地求港商来投资，你们也太高估香港人了吧，深圳政府只是想用小部分经济利益来减少香港在政治上对深圳的压力，因为香港人自吹是自由市场，但竞争不过的时候，就跑到中央那里打小报告，通过政治打压深圳来达到经济利益输送，港珠澳大桥没有深圳段就是你们港商及港府的要求的，这就是证明，呵呵！前海自贸区，要技术有技术，要资金有资金，无论国内还是国外的，都争着进驻，这是你们香港独有的？当然，为了给你们一点的面子，我们深圳都是会说，你们香港的管理方式很好，所以希望你们进来，靠!如果香港真的管理好，为何香港会被深圳超越？况且，深圳是一个包容的城市，有长远的战略方向，蚂蚱的肉毕竟还是肉，多多益善嘛！至于你说为何靠住口岸的深圳房价特别高，你问这个问题就是弱智，现在香港的上水的房价的涨幅指数为何比香港九龙的高？这个问题你可以上中原地产查一查，深圳南山的房价涨幅全市最高，并不是开通了深圳湾口岸，而是自贸区及新发展区的原因，你看看罗湖口岸及即将要开的莲塘口岸的房价连福田旧区都比不了。呵呵！至于世界500强企业的进驻，我相信深圳比香港多，现在香港很多外国金融公司的亚洲总部都迁往上海及北京，包括德意志银行等。我看你啊，就是一个底层的香港人或者湾湾，井底之娃，看你的文字间的描述，也可能是拿5美分的洋狗！哈哈！！！
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