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自家物业好不好 比比万科物业你就知道
前篇回顾：声明：原创文章及图片未经允许 禁止转载！我们公司的几位同事，分布在郑州各个小区，家属院、老小区、新小区，每天都会听到有人吐槽自家小区物业。归结起来，主要是这么几点：物业服务态度差、物业人员不管事、物业费会涨价、小区广告特别多。就这简简单单的四点，郑州多数小区都会中标。然而，奇怪的是这几年郑州一级资质的物业公司越来越多，差不多有40多家。难道我们公司这几位，都这么幸运的避开所有的一级物业公司服务的小区？答案当然是否定的，他们居住的小区很多都是一级资质的物业公司所管理。但是，用一位资深物业人士的解释，“物业公司资质只能作为判断一个物业公司的实力、规模，以及能够提供服务的能力，但公司的一级资质并不能和小区的一级服务标准完全划等号。” 所以，当初买房时被置业顾问忽悠过：“我们是一级物业，怎样怎样？”，现实中却是各种卖家秀变买家秀的气愤。当然，也有那么些一级物业不仅有一级的资质，而且也有一级的物业服务。比如，在同事们吐槽物业时，有几个同事却经常夸赞永威物业的贴心，万科物业的高效，鑫苑物业的干净整洁。今天，我们想举一个例子，看看人家的好物业到底是怎么做的。从前面两篇物业的文章，我们知道郑州的物业起步也有20多年时间，但快速发展也就是最近的4、5年时间。这几年全国20强房企的入郑，不仅冲击着楼市行情，也带来了很多新的服务模式和亮点。连续7年获得“中国物业服务百强企业第一名”的万科物业，最初只是作为房地产开发的一项售后服务保障，如今已经成为集团公司内一个独立运营的公司。时至今日，万科物业相继布局全国60个大中城市，迄今服务各类物业项目1200余个，管理面积2.7亿平米，公司员工逾4万名，服务客户270万户、800多万人，业已发展成为国内极具规模、兼具优质服务形象及客户口碑的物业服务领航企业。在万科的客户中，选择购买万科房产的主要因素，万科物业的提及率为80%。一、万科的物业服务是什么样的？在万科城一期紫兰苑，物业费2.18元/平米·月，我们通过最简单的实探，来看看万科物业最常规的一些服务是如何做的：1、基础服务不同于很多小区入户口4、50岁的老大爷门卫，紫兰苑门岗处的工作人员大都数为20多岁的年轻人。衣着整齐，外来入户需要登记、查访，业主有任何出入问题也会主动上前解决，总体感觉，认真、规范。小区常见的保洁工作人员，每天不管是对于园区的打扫，还是对单元楼内公共区域的打扫，都有严格的时间表。打扫多少次，哪些范围也都有明确规定。最重要的是，每个单元楼大厅内或电梯口会张贴保洁服务监督卡，清楚公示保洁工作人员的工作内容和时间表。如图，随意走在小区内，你会发现小区不仅干净整洁，绿意莹然，非常有生机。而且附近摆放的垃圾桶都整齐、干净，并不像很多小区垃圾箱常常堆积溢出。可见，小区的整体打扫、垃圾清运等基础服务都非常及时。另外，有一处细节，部分垃圾箱下方是石材台面，而且有个斜坡，据物业经理称，这是为了防止下雨积水，更好的排水。能做到如此细致入微的考量，也能感受到物业的用心和细心。2、三车分流 入户更安全紫兰苑小区入户口采取人车分流，行人、非机动车辆、机动车各有入口。据物业经理称，本来小区地面设置有电动车棚，但是业主反映影响老人、小孩在小区活动的安全。于是，物业又增加一层地下室安置电动车，目前小区电动车棚车辆主要用于自行车的停放。除此之外，每天还有秩序维护员整理不规范停放的自行车、地下室停放的电动车等，保证小区停车整齐。所以说，一个小区环境怎么样，从视觉的舒服度，你就能一窥其二。3、安防安保紫兰苑的安防安保主要分为三类：场所维护员（俗称门卫）、秩序维护员（24小时巡视园区，主要职能是整理不规范停车、不文明行为、社区内治安等）、安全巡逻员（周末会在小区巡视，防卫演习，不仅加强了小区安全，更有对外威慑的作用，人员以退伍军人为主），在招聘人员上，以年轻人为主，且学历在大专以上。严格的筛选标准，保证了小区安全维护上的质量。好的物业不仅是让小区环境舒适，更重要的还有安防人员的高标准，才会让业主居住更加放心。4、维修检修服务万科物业有自己的维修团队，业主发现问题时拍照上传到万科业主用的“住这儿”APP平台上，维修人员通过抢单的模式，抢业主的单子，上门服务，这样不仅增加了维修人员的工作热情，提高业绩收入，同时也能让业主的问题更好的解决。除此外，万科物业对员工提出“20分钟响应的原则”，即接到业主的诉求后，工作人员要在20分钟内给业主一个回复。在检修服务上，利用互联网信息技术平台，让工作人员的日常生活更加扁平化。如通过给工作人员研发的“助这儿”简化工作程序，增加工作效率等。阻挠沟通的墙被打破，业主的诉求才能高效解决，减少矛盾和误会。同时，制度和平台上的优化，也让物业工作变得简单、高效，这才是一个好物业会思考的角度。5、日常生活服务万科物业会在每栋楼设置有楼盘管家，以本科学历，形象良好的年轻人为主，负责24小时解决单元楼栋业主的各种问题。每个单元楼电梯口，也张贴有管家的基础信息，联系方式等。基本上在万科物业，主动、热情是他们最基础的服务标准，在万科数据平台也会通过400电话随机进行满意度调查，对员工的工作也进行一定的监督和考察。服务理念的贯彻，让管家式服务不再是空话，业主的体验感被尊重，物业和业主的关系才会有良性循环。二、万科物业和郑州其他小区物业不同在哪？1、服务人员整体素质高除了外包的保洁人员、园林人员外，物业工作人员一般的学历都在大专以上，经理级别都在本科以上。工作人员普遍为年轻人，相貌姣好。从整体外形到人员素质，都会给业主们舒适、信任、可靠的感觉。2、业主诉求高效解决在处理业主诉求上，万科物业有个“20分钟响应原则”和“一三五原则”。“20分钟响应原则”，即在20分钟内不管能否处理，都要给业主答复。“一三五原则”，即根据诉求的难易度，由对应的工作人员一天解决——解决不了，单子会通过系统，直接上传给经理（3天的解决时间）——经理解决不了，就会上传给公司总经理，由总经理领导组织人员进行解决（5天的时间）。3、满足客户一切合理的需求比如万科的房子大部分以精装房为主，部分业主或许会在入住后不喜欢装修风格，或者在居住几年后想换，万科物业都会联系自己或合作的装修团队帮业主重新装修。比如在新房交房后一年之内，万科地产也会有专门的保修服务机构，保证在交房一年内还可以继续解决曾经交房遗留的问题。再比如，万科城一期紫兰苑洋房区的业主，希望在洋房和高层相邻的一片绿地上建一条小路方便通行。万科也在征询相关业主意见并结合现场实际需要后，为洋房业主建了一条石子路。除此之外，还有前面提过的电动车地下停车室的修建，都是交房之后根据业主需求，万科物业重新做的。4、透明、公开的服务支出明细在万科城一期紫兰苑每栋单元楼里，除了日常的通知栏、管家信息外，我们还发现了“保洁服务监督卡”、日常收缴费细则单；在物业办公室也有清楚公示“物业服务合同约定的服务内容及标准”；每个季度的工作回顾都会以在小区公示，举办活动的内容、次数，工作人员的工作状况、小区发生的不文明现象都有公示。最重要的是，不同于其他小区对“灰色收入”的遮遮掩掩，万科物业会很清楚的公示物业通过公共区域获得的财政收入明细：①收费标准明细在物业服务办公室前台进行明确公示；②成立业委会之前邀请第三方审计单位进场出具财务收支报告并向全体业主公示；③万科物业在开始推动季度服务报告中将项目财务经营情况也予以公示；通过这三个方式，保证财务收支透明，尊重业主知情权。5、发展圈子活动拉近业主关系城市化的生活，让很多小区业主之间交流很少，中国人之间“远亲不如近邻”的感受，在现代化小区很难体会。同时，业主们不积极参与社区活动，也让物业和业主的关系非常冷淡。这也是很多业主和物业无法友好沟通的原因之一。对此，万科物业从最初由集团策划、举办系列活动让业主们参与，慢慢的改变思维，让部分活跃业主参与到活动策划和组织中。从传统的晚会形式，转变成由业主们自发参与、组织的睦邻文化节、跳蚤市场、朴里节、社团圈子等，让业主们成为真正的组织者和参与者，物业转变成服务和支持者。同时，在约束部分业主不文明行为上，也通过让业主参与治理，建立邻里公约组织、荣誉监督员等。一个好的社区环境，不仅仅需要物业的维护，更需要业主们建立主人翁意识，主动参与，并约束不文明行为。这样，才能让业主们更融入社区生活，同时也让物业“尴尬、难管”的地方得到很好的解决。6、如何让物业公司由亏损变盈利物业公司因为各种成本上升，亏损经营的情况很多。能坚持下来，口碑又好的物业，大部分都是靠着背后房企财团的支撑，如永威物业等。在万科物业，作为一个独立经营的公司，要想长久发展自然要扭亏为盈。除了通过科技研发，投入平台化产品，提效减耗，增加智能设备等。物业还通过与第三方优质产品方、农副产品等联络上线，以低于市场价格的方式通过友邻市集在线销售，部分收益归属于公共收益资金，用于社区硬件常新和社区文化建设（指物业费应支出的成本以外的）。或是通过房屋租售中心门店，将部分收益补贴住宅项目；拎包入住家具产品平台、团购生活···这些副营补贴主营的方式，弥补人工成本增长过快带来的支出压力，保证物业公司健康经营，从而保证物业服务不下降。设施设备管理系统智能APP研发从服务标准、人员素质、社区文化，管理优化上，万科物业不断的从传统物业经营理念中跳出，既“取之于小区，用之于小区”，透明、公开，保证业主们的知情权。同时，也通过技术研发、平台化产品投入、合理副业经营等，优化物业投入的成本，增加收益保证健康的经营。多方收益的共同局面，带来的就是一个小区的健康经营，从万科物业26年累计物业费收缴率96.15%，我们能看出业主们对万科物业的信赖。从万科城一期紫兰苑，西四环的位置，交房一年二手房已经卖到15000元/平米的价格，我们也能看出一个好物业价值的最大体现！
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物业管理度调查继续进行中 听听业主怎么吐槽自己的物业公司
原标题：物业管理度调查继续进行中 听听业主怎么吐槽自己的物业公司大小新闻客户端12月16日讯（记者 武俊平）昨日烟台日报传媒集团发布“您住得满意吗？”大型调查活动启动，引起众多市民和网友关注。物业管理服务与生活息息相关，几乎涵盖了我们生活中的每一个角落，甚至影响着市民的安居乐业。根据昨日市民反应的情况，记者注意到，市民对物业的矛盾大多是服务方式、服务水平、服务费用等问题的纠纷。服务方式：朱女士反映：家住福山玫瑰园，属于百旺物业，物业卫生收拾不及时，对业主态度很恶劣，供暖问题物业也不积极协调，觉得太差了，望关注。网友反应: 家住黄海城市花园桂园，西门物业挂牌上写车辆专用道，不让行人通过，物业这么做非常不合理，物业告知就是这么规定的。李先生反映：家住新世界花园，原本设计是3部电梯，一层30户，但是常年只开2部电梯，另一部就开了几天就没有开了，物业称电梯坏了，没有件维修，其他两部电梯每天都没有空闲时间，一直在运作，存在安全隐患，望关注。（物业民调）网友反映：莱山区孙家滩小区，存在乱搭乱建，绿化也没有人管理都被住户私自种菜，现在绿化地铺上水泥变成停车位，都是私人圈地没有正规管理。希望有关部门能够帮助解决。服务水平：（物业民调）网友反映：惠安小区环境绿化物业也没有管理，因为物业没有提供服务好多住户都不交物业费，现在就是恶性循环。（物业民调）王女士反映：蓁山花园没有公共卫生间导致有好多人随地大小便，到了夏天根本不管开窗，单元门坏了找物业也没有给维修都不管。（物业民调）网友反映：芝罘区山语世家，2014年入住小区一直都是临时供电，家用电器比如洗衣机根本用不了，临时供电电压不稳多次反映给物业也没有结果，到了下雪天物业也没有组织扫雪，物业费每平方收取1.8元，只知道收取却从来没有提供服务，户主更大意见是电梯经常坏，有一次在乘坐电梯忽然就从楼上掉下来，发生这样事情大家都人心惶惶。服务费用:孙先生反映：家住牟平区昆山华府，交房两年了，一直未入住，可是物业收取全年物业费：785元，望关注。（物业民调）金女士的儿子家住莱山区凤凰新区，常年不在小区住物业费一年交900元，金女士多次找到物业公司协调能不能减免部分费用，物业公司答复一分钱不省，金女士认为非常不合理。（物业民调）网友反映：家住越秀星汇凤凰，小区的车位只卖不租大约在8万左右，住户认为价格太高，地下停车场空了好多车位根本没有利用起来，小区物业费1.95元一平方物业费不少收业主根本没有享受到服务，关于物业费问题多次到住建局反映也没有什么解决办法，小区一共是15栋楼每栋楼的楼顶都被住户私自加盖，反映给物业也不管。希望报社记者能够帮忙。（物业民调）网友反映：家住芝罘区越秀星汇凤凰，2012年入住物业费就是1.95元一平方，当初开发商承诺提供港式管家服务，杨先生认为只是一个噱头管家根本不管事，物业就知道收钱什么服务也不提供，承诺一个单元配套1个管家，现实情况根本就没有，小区绿化也没人管理杂草丛生，停车位也是只卖不租大约在8万-10万，业主停车只能停在小区外面，小区阁楼私自搭建物业也不管理。（物业民调）网友反映：家住鼎城2008小区，住户的水电费是物业代收的，物业收完钱并没有上交到自来水和供电公司，导致有关部门派人到小区调查要停水、停电，小区绿化方面也是没有人管理杂草丛生。希望能够帮忙解决。（物业民调）网友反映：家住芝罘区鼎城2008小区，小区停车位只卖不租现在都卖到5万元，这个价位好多住户认为太高，有一些是从私人手里租车位一年2500元也不便宜，导致好多车都停在外面很不方便，物业费是一平方8毛钱，物业并没有履行责任下雪天也没有人清扫道路，都是好多老人自发组织清扫，再就是小区电梯问题，因为物业2017年没有给供电公司缴纳公共电费，导致电梯经常停电给住户带来很大不便。（物业民调）张女士反映：家住鼎城2008小区，属于润德物业，小区物业很不作为，因为车没有停在停车位上或者与物业有矛盾，物业会打砸车辆，还有划车辆，挡风玻璃会打一个小眼，小区内的杂草也不清理，电梯也不维修，2015年小区15号楼通下水道，物业就找人简单清理一下，总共收取300元-400元，每一户收取20元左右，下雪物业不清理雪，只有物业房子周围撒的融雪剂，望关注。（物业民调）陈先生反映：家住莱山区初家小区，物业将小区内的绿化带毁了改成停车场，小区进出门都封了，购买停车位的车主可以进去小区，没有购买停车位的业主进门要交2元钱，不交钱不让进门，望关注。小区是除了家庭以外，市民生活的基本单位。小区是每个人都应该爱护并且维护的大家庭。物业也在市民生活中占据举足轻重的位置。一个良好的物业公司会代替业主好好爱护以及保护家园，反之，不合格的物业则会给生活带来诸多的麻烦。如果市民对自家物业的管理模式有什么意见，或者是觉得物业公司有什么做的好的地方值得推广，都可以通过下方留言评论，或拨打烟台日报传媒集团热线96110进行反应。我们也欢迎从事物业管理工作的专业人士与我们分享您对物业管理方面的经验和建议。满意度调查平台页面： http://feedback.ytcutv.com/0/390.html 责任编辑：赵璇
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来点暖心的！扫这里王成（化名）是本市房山区长阳镇某小区一楼的业主，因为楼上污水管道堵塞，大量污物、污水从王成家的厨房涌出并殃及客厅。事发后，王成将物业公司诉至房山法院，法院判决物业公司赔偿王成财产损失52217元及误工费损失500元。王成说，去年年8月12日晚9时许，自己房屋的厨房下水疏通口突然崩裂，大量厨房、卫生间的污物、污水喷涌而出。瞬间，厨房及紧邻厨房的客厅被污物、污水灌满，无处下脚、臭气熏天。虽然及时清理，但王成仍旧无法正常使用房屋。尤其回忆起脏物满地、污水蔓延的场面，闻到屋内残余的臭味，王成每每都想呕吐。王成认为对于这次事故，物业公司负有不可推卸的责任。正是因为物业公司没有及时履行清掏下水管道的义务，导致大量污水、污物堵塞在一楼下水管道内。污水、污物才将检修管的螺帽喷开。王成认为应该由物业公司赔偿损失。物业公司认为，他们不存在侵权行为。经检修人员初步查明，污水管道堵塞是因为楼上业主将卫生纸等厕所垃圾投入下水管所致，侵权人应该是二楼以上全体业主。根据物业服务合同的约定，下水管清掏每年进行一次。日物业公司已经组织专业人员对下水管进行了清掏。2017年物业公司从8月份开始对各楼下水管道进行清掏，在还没有清掏到王成所在楼道时即发生了污水管道堵塞问题。事故发生后，物业公司第一时间赶到王成家积极进行疏通，并派出保洁人员帮助王成清理。所以，物业公司已经履行了职责，不应承担赔偿责任。经过专业机构评估，王成的财产损失为52217元。法院经审理认为，物业公司的清掏行为是为了避免公共管道的堵塞，并非仅仅为了完成清掏行为。现因公共下水管道堵塞导致王成财产受损，因视为物业公司对公共管道维护不力，物业公司职责履行不到位应该对王成的财产损失承担赔偿责任。法院判决物业公司赔偿王成财产损失52217元及误工费损失500元。法院认为，在高层楼房中下水管道越往下压力越大，而一层管道承受的压力最大，所以一楼管道堵塞情况时有发生。而下水管道堵塞可能因同一管道的楼上用户乱扔垃圾或者装修废弃物所致，也可能因物业公司未及时履行管道清掏义务致使管道垃圾拥塞所致。本案中，双方争议的焦点为物业公司是否履行了职责。根据双方签订的物业服务合同，约定物业公司需每年检查一次管道。事发时，物业公司尚未对王成房屋所在楼宇的下水管道进行清掏。物业公司对下水管道维护不利、疏通不及时，存在过错，因而应承担损失赔偿责任。物业公司称，下水管道堵塞系楼上用户不当使用所致，但没有提供证据予以证明，法院没有采纳该意见。需要说明的是，公共管道内的垃圾应为同一管道使用人所扔弃。虽然在日常生活中，难免会使一些厨房、卫生间垃圾流入下水管道内，但楼栋业主应增强公共意识，共同维护管道畅通，保证公共设施的正常使用。北京晚报张宇图片视觉中国
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塘市新珑湾物业，你们的服务如此之差还要扭曲事实，有意思吗
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UID：180885
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港币21威望35
&发表于: 07-26
首先作为业主，我不知道怎么用语言去描述新珑湾物业得回复。但是我已经看出此物业公司是如此的厚颜无耻。第一，地缘热泵主机是随机赠送，至于主机密码如何被篡改，我已经打电话去厂家证实，只有持有厂里原始密码，才能进去设置程序。而有此密码的只有主机厂家的售后人员，而我们联系客服告知的结果，因为此设备是房产公司与经销商大宗采购，采购时有约定，售后维修工厂不负责，而且我们已经证实上门来维修的人员在全国统一报修联络里查询不到。这意味着什么我就不多说了。另外，再发展这个问题后，我们才开始找房产公司，而房产公司给的回复是要找物业报修，走程序，一步步来，前后十余天，没有任何进展，只是物业说报修已经登记了。所有过程均有短信记录为证。无奈之下，我们求助于大港城。前两天物业负责人通过别人打电话来要求我们删除帖子，我们回复只要给我们一个说法，第一为什么把业主号码拉黑。第二，我们的设备到底如何可以解决问题。中间人答复在协调，然而碰巧的事就在今天，（昨天打电话说要求我们删除帖子的）就有人来解决了我的设备故障，并不存在需要更换配件了。至于里面的学问我也不想多去研究，但是对于此物业无稽之谈回复，我很有疑问，第一，我们家的事你们怎么知道的如此清楚。我也想反问你们一句，你们这样乱冤枉人家空调安装方，人家答应吗。第二。我什么时候提过需要物业承担更换配件的说法。至始至终我就认为这是有猫腻的东西，因为我们从来就没有人知道主机的原始密码。对于什么第三方第四方，你们能弄清楚事情原味再来澄清吗？我现在只想问大家，如果物业所说属实，请问我的问题怎么在今天就这么简单解决了，不需要更换任何配件呢。&&&& 下面我们再来说说物业不作为事，从我第一次打电话给物业反应装修噪音得时候，到噪音结束差不多一个月左右，如果物业作为，我们不会一次一短信，电话去督促，所有的短信记录都在，但是没有什么回复，我也打12345咨询过，早上的装修时间是八点，而不是你呢所说的七点半，何况这些噪音是超出国家噪音法规定分贝的超大噪音。你们替我们业主考虑过这些问题吗？在我们反应问题多次后，语言出现烦躁，回复我们有本事你去投诉我们去，无奈之下我们才说出如果你们不作为，我们拒绝缴纳物业费的话。所有的通话记录都有保存，打了多少电话都不接，或者无法接通，然后发信息也不回复。那再回来说说噪音吧，前一段时间中午还有的安静，最近这些天每天中午十二点就开始各种电钻电锯的噪音，周六周日也是噪音不断。这就是你们所谓的管理？？你们去听听其他业主的心声，别墅区的物业管理都比不上小高层，为什么呢，原因我今天不想多说。再者，为什么要说你们不作为，小区门卫管理松散，每天夜里门卫围栏就大开，什么人和车都可以进去，白天也是，任何人任何车都能进来，白天有时候还象征性问一问，晚上就是随便进出，我想问下，就这样的物业管理能给我们业主带来安全感吗。前几天还出现其他小区的人进入我们小区遛狗的事，而且是大型犬。真不知道你们物业是怎么管理的。再说说环境吧，装修材料随地摆放，影响车辆安全。你们物业管过吗？绿化你们有负责去维护了吗。说到这个我想你们物业一个问题，前几天我们业主打电话要求物业把绿化杂草休整下，物业员工回复我们房产公司2018年7月才把物业交接过来，现在还没正式交接，这些事我们不做，那我想请问你们，既然你们今年才进驻我们新珑湾做物业，那么已经收取了我们两年的物业费怎么解释？这个应该是你给我们广大业主好好解释下在2018年前你们所说的进驻前，收取的两年的物业费都干嘛了，因为你们没有进驻，所以你们拒绝你们该提供的服务，但是你们还是正常收着我们业主的物业费，这合理吗，这不仅仅是我，更是我们整个交了两年物业费没有享受到负责的业主的心声。新珑湾物业，请给我们个解释？
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