投资商铺的18条理由！最后一条亮了！哈哈哈
1.较低的存款利率，会导致资产缩水。
由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。
2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。
与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。
3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。
投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
4.商铺属于耐久商品，稳定性高。
商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几百万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨 。
5.商铺越老越值钱。
二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。
6.商铺成熟有聚合效应。
成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使商圈和商铺越做越旺。
7.租金的递增保证了租金长期的收益。
随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商圈的房租每年可达8-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。
8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。
商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。
9，一铺养三代。
好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺的价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。
众多房产投资商看来，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优点：
（1） 投资商铺具有稳定性，风险少。
（2） 商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。
（3） 商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。
（4） 商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有较大的空间。
10.黄金地段商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。
每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口。他们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵的赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段的商铺就有着唯一性，稀缺性，不可复制性的特点。
11.目前没有更好的投资渠道。
目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。
银行存款利率最近保持最低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到了，存在银行的资金会越来越缩水。
股市、期货、基金风险大，尤其最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。
黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在想买黄金就有可能被套住。
收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。
房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。
12.现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺。
政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪加重，住宅销售下跌。目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投资客挤出住宅市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓“居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策的调控范围之内。
13.大量的炒房客已弃宅转战商业地产，商铺的升值空间大。
本次国家对房地产市场的调控主要针对住宅的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了不受国家房地产调控政策影响，同时有稳定租金回报的商铺。
14.目前商铺的价格被低估了，有个补涨的阶段。
进半数的投资可认为，相对住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把目光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。
新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场的发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以为了商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。
15.商铺是一种生存资料，是一种消费品。
近几年部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大，同时土地供应，住宅开发、销售等环节存在诸多不合理不完善的地方。于是，社会上质疑、批评住宅市场化的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价，就会抑制和剥夺人们居者有其屋的权利，此时就需要政府出面，对住宅市场进行调控，将住宅的价格调控至合理的价格，实现“居者有其屋”的目标。
商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品，对生产资料的占有，一般大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前，大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。
16.目前国内很多大型开发商转战商业地产。
为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、保利、绿地、合生等知名住宅的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。
政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望的情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。
在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好清晰显现。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳契机。
17.我是投资上的专家
洋洋洒洒为你列出17点理由，我选择卖商铺不是没有理由的。看我这么专业，请信任我。
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今日搜狐热点&p&对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一回合：人口&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 现在，买房的主力还是80后和90后，等到00后谁还买房子，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个3，5套供来挑选？&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转，变为负增长。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价吃枣药丸。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.去年国家就下了死任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，各省都有指标，必须完成，这是人为增加需求。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dffb4fcd61d7_b.jpg& data-rawwidth=&820& data-rawheight=&654& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&820& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dffb4fcd61d7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3.在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，目前来看需求量依然很足。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一回合结束。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&从人口需求上来，2018年&b&多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二回合：调控&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看ZF想不想管。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，羊毛薅完，2018分分钟让你重新做人。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.现在房价确实太高，有发生系统性金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱。政府的目的已经非常的明显。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.房产税即将出台，又是一大利空。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.明年买房大概率遇到限卖，动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过暴跌的危机，ZF立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.地方zf没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。&/p&&p&现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本将不下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：空军在这一回合扳回一局。&/p&&p&&br&&/p&&p&经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。&/p&&p&&br&&/p&&p&从政策导向上来看，2018年&b&空军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三回合：信贷（贷款利率）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.美联储加息周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.银行9折利率已基本全面取消，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！&/p&&p&&br&&/p&&p&3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。&/p&&p&2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_b.jpg& data-rawwidth=&574& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&574& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。&/p&&p&看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5a5bba3d5dc525e663379_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&714& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5a5bba3d5dc525e663379_r.jpg&&&/figure&&p&3.空军总是说今年放水少了，08年4万亿不会再有了，知不知道4万亿早就变成日常了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_b.jpg& data-rawwidth=&568& data-rawheight=&251& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&568& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_b.jpg& data-rawwidth=&577& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&三回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：从利率角度来看，依然是&b&空军略胜一筹&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。&/p&&p&&br&&/p&&p&利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房特别的尴尬。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是从整体来说，谁知道未来会不会又是08年的一个延续呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&07年的时候，也是像现在这样，各种调控，各种加息，然后08年下半年房价崩了，08年上半年买房的各种断供，炒房的各种跳楼，然后4万亿救市，所以才有09年房价的起死回生。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看北京08年房价走势。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f1d8e1aae6ca_b.jpg& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&781& class=&content_image& width=&417&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&不知道以后一旦出问题还会不会再来一次救市，不过这一次，没个40万亿怕是不够用。&/p&&p&&br&&/p&&p&中场休息，未完待续，空军暂时领先，目前比分2：1&/p&&p&------------------------&/p&&p&8.26更，中场休息结束，下半场开始，多空双方调换发言顺序&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四回合
土地 （供给）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的区域；&/p&&p&&br&&/p&&p&3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.政府的土地政策是从香港学来的，看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是香港缺地么？香港根本不缺地！&/p&&p&&br&&/p&&p&全香港1100平方公里的土地上，就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。&/p&&p&&br&&/p&&p&当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了超大规模的游行。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。&/p&&p&（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.未来人口都会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到5线，最后到3，4线，将来这些地方的房子根本都不会再有人买，因为人都在往大城市涌，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在黄金地段。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已经明确，未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例更是超过26%，未来将有大量的“公租房”进入市场，抑制房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合&b&多军优势明显&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌明显是可以被控制的。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持疑问的态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的套路，然而现在来看，房价降了么？并没有。最后谁获利的更多？房叔房妹房婶房哥房嫂房姨，这些都是能搜出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从土地供给这个角度来看，&b&2018多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前比分2：2&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第五回合
收入，房价，租金
（租售比，租金收入比，房价收入比）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。&/p&&p&（下图是世界各大城市买房租房情况情况）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ffeb0e635ae8_b.jpg& data-rawwidth=&367& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&367&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。&/p&&p&比如深圳，上海，天津，长沙，石家庄等地，早就可以通过租房上学了，但是，都需要积分排队。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b4bdb0ee73d3e3f022af4d_b.jpg& data-rawwidth=&380& data-rawheight=&445& class=&content_image& width=&380&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.中国人收入增长的很快，2016年十八big就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。&/p&&p&&br&&/p&&p&国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。&/p&&p&（下图中人均收入是半年的，不是全年的）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_b.jpg& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&611& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。&/p&&p&&br&&/p&&p&根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？&/p&&p&&br&&/p&&p&3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。&/p&&p&&br&&/p&&p&越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。&/p&&p&&br&&/p&&p&像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ccb514ab34e569e99634d_b.jpg& data-rawwidth=&1225& data-rawheight=&414& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1225& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ccb514ab34e569e99634d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&528& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。&/p&&p&&br&&/p&&p&短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？&/p&&p&&br&&/p&&p&总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，&b&空军明显占优&/b&，有理有据，更让人信服。&/p&&p&&br&&/p&&p&每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。&/p&&p&&br&&/p&&p&再这，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从收入，房价，租金的角度来看，&b&2018空军占有优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第六回合 代言人PK&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军代表人物：任志强&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１号对手：牛刀　&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价如果再涨，从此不再谈房价&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年初，著名地产空军叫板任志强，称如果今年70个大中城市的房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强从此闭嘴。&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年底，房价上涨超过６％，任志强获胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&２号对手：郭建波&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价必降，不降裸奔&/p&&p&&br&&/p&&p&2012年12月，深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照郭建波的赌约，如果明年3月中国楼市出现上涨，他将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。&/p&&p&&br&&/p&&p&３个月后，日晚间，郭建波表示，对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局，他愿提前认输，并向“@平安北京”提出申请，希望批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&３号对手：吴晓求&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&打赌观点：买房不如买股票　or　买股票不如买房&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求，著名&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E7%25BB%258F%25E6%25B5%258E%25E5%25AD%25A6%25E5%25AE%25B6/17464& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&经济学家&/a&，金融证券研究专家，现任中国人民大学副校长 ，金融与证券研究所所长，金融系教授，&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E5%258D%259A%25E5%25A3%25AB%25E7%E5%25AF%25BC%25E5%25B8%2588& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&博士生导师&/a&，教育部&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E9%2595%25BF%25E6%25B1%259F%25E5%25AD%25A6%25E8%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长江学者&/a&特聘教授，国务院学位委员会学科评议组成员，中国证监会第九届发审委委员，中国金融学会常务理事。&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求透露：2013年的时候曾和任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”&/p&&p&&br&&/p&&p&这是任志强３次非常著名的赌约，３战全胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&在2016年底，任志强更是对2017进行了预测：2017年房价还会继续上涨，而且下一轮涨幅会比这一轮更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军代表人物：牛刀&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年，牛刀帮助空军获得了历史上唯一的一次大胜利。&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说:&/p&&p&&br&&/p&&p&“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉”。&/p&&p&&br&&/p&&p&作为深圳的一名市民、知名地产博客牛刀出面应战。牛刀表示，2008年深圳房价不会涨。于是一场关于徐滇庆与以牛刀为代表的深圳市民设下了这一场赌局。&/p&&p&&br&&/p&&p&一年之后，北大教授徐滇庆向深圳市民公开道歉。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_b.jpg& data-rawwidth=&444& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&444& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但是，当初相信牛刀而没有买房的人，在2009年都后悔了，因为房价再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&著名空头叛变为多军的代表人物：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１.史上最大空转多，谢国忠&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&谢国忠算是中国房价最坚定的唱衰者之一了，他在10年左右的时间里，一直唱空中国房地产市场，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，但是这些论断全部没有实现。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在2016年，更是曝出空头转多军的内幕。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_b.jpg& data-rawwidth=&559& data-rawheight=&105& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&559& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&２.“三年不买房行动”发起人，邹涛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&日，邹涛在某网上发表了一封《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，并称“团结一切可以团结的力量，让房子烂到炒房人手中。”&/p&&p&&br&&/p&&p&此信一时间引起社会巨大轰动，被广为转载，成了多个网站的热门大帖。响应者众多，10多天时间内参与者已超过1.6万人。邹涛作为“３年不买房行动”策划发起人，更是被评为2006年最受网民关注的十大网络人物。&/p&&p&&br&&/p&&p&３年过去了……&/p&&p&&br&&/p&&p&到了2010，邹涛通过其博客，向2006年5月响应他“三年不买房行动”号召的全国同胞公开致歉。他表示，中国的房价已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了，他唯有“顺势而为”。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8cac51505cee9e3e71e89_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8cac51505cee9e3e71e89_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&如今，邹涛早已转型成功，自我描述为楼市的实战型专家。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_b.jpg& data-rawwidth=&927& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&927& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&六回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，多军&b&仅靠任志强一人&/b&，就取得了一夫当关，万夫莫开的奇效。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市最危险的不是有人唱空，而是大量的空头大Ｖ，纷纷由空转多，而那些没转的也被网友喷的不敢再发声，一个个都销声匿迹。这个时候，其实危险性比起十年前来，反而还要大的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&有时候，真实的民意，大多数的民意，也是这样表现出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&没了带头大哥，知乎天涯虎扑的网友们再怎么看空，也都是一盘散沙，形成不了战斗力。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从代言人的PK来看，&b&多军又扳回了一分。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&正赛结束，由于双方平手，&b&进入加时赛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&未完待续，目前比分３：３&/p&&p&------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。 第一回合：人口 空军： 1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？ 2. 现在，买房的主力…
&p&目前房地产市值是GDP的两倍多，资产泡沫已经严重侵蚀基础流动性。货币总量仍看似很多，但流动性紧张。原因就是金融脱实向虚，货币空转现象严重。这里面最重要的问题，是&b&经济发展质量较低&/b&。这才是整个资产泡沫迅速累积的根源。&/p&&p&地方政府、企业从银行大量贷款，编织锦绣GDP，但基本不顾忌投资产出的效率。这些贷款就是地方债和企业债，两债。还不上债，就必须加紧卖地搞房地产，想办法从银行借新还旧，债套着债，资产泡沫越累积越多。M2一直保持两位数的高增长，本意是刺激实体经济扩张。然而，由于忽视质量，片面追求速度，不良贷款越来越多，债务危机逐步加深。国家深恐高额超发货币进入流通领域，造成恶性通货膨胀，于是默许房地产泡沫飞涨，以达到货币蓄水池的目的。房地产的买卖都受到政府控制，这和股票不同，房地产市场是政府唯一可以全面把控的资金蓄水池。水满则溢。中国狭义的印钞（真实印钞票）一直是以外储为锚点。然而外储在2014年达到高峰后开始下滑，一年间跌了四分之一。M2却没有跟着同步下降，这说明中央对货币的超发已经失去控制——没有锚点了。2015想通过股市投机一把，然而股市有其自身的规律，并不会按着行政意图来，所以当股市暴跌时，当局恼羞成怒，开始抓“恶意做空”。2016年是两债到期窗口，中央破例开放地方发行债券，默许爆炒房地产去库存，避免了第一次债务违约的危机。然而去库存的主要目标，三四线城市，并不理想，反倒是一二线城市房价暴涨。同时，美国退出QE，美元进入加息周期，绑定美元的人民币面临巨大压力。滥发货币的游戏终于玩不下去了，人民币面临升息的强大需求。但是，央行不敢马上变动存贷利率，而是内部调剂，放短保长。因为一旦升息，那些高杠杆的企业必然首先支撑不住，面临债务违约风险。政府希望向居民转移债务，然而去杠杆的效果并不算理想。一线城市中，除了深圳的居民杠杆率高于100%以外，其他三个城市居民的杠杆率都在100%以下。其中房价风向标的北京，居民杠杆率才49.5%，是所有一线城市中杠杆率最低的，这说明北京人民的素质太高了，参与炒房的积极性不高，不肯大量接受债务转移，家庭负债控制的比较好。那么北京房价飙涨的主要买盘是谁呢？除了房地产投机客外，主要就是企业（单位）。所以北京的房价并不是居民的预期决定。未来北京的房价，是那些接盘北京房地产的企业和炒房客决定。如果他们债务危机爆发，房价将无法维持。所以，北京的房价通过行政命令是保不住的。因为政府总不能让那些企业欠银行的钱不还，所以必然会放开他们抛售房产来还债，即便不让它们抛售，让银行收走抵押房产，房产也必须变现，因为银行是玩钱的，要房子没用。政府一定先保银行。所以，这时房地产必然出现抛售潮导致房价大面积下跌。这是政府最害怕的局面。银行对此已有准备，对房价下跌的内部测试进行过好几轮，公布的结论是银行能承受30%的房价下跌。&/p&&p&但是，银行也决定不了人们预期改变导致的踩踏行为发生。一旦出现最坏情况，谁也不能保证房价只下跌30%就不跌了。&/p&&p&政府希望冻结房地产交易，通过提高居民收入来去资产泡沫，这就决定了房价不可能成为货币的锚点。然而这个消解时间至少应以十年计，还必须是中国产业升级顺利。问题是，债务危机等的了十年吗？美国的加息周期走了三分之一还不到，中国就面临如此困境，后面怎么办？所以，我认为中国消解房地产泡沫的时间并不多，现在基本用尽了各种货币办法，大招还有什么，师母已呆。&/p&
目前房地产市值是GDP的两倍多，资产泡沫已经严重侵蚀基础流动性。货币总量仍看似很多，但流动性紧张。原因就是金融脱实向虚，货币空转现象严重。这里面最重要的问题，是经济发展质量较低。这才是整个资产泡沫迅速累积的根源。地方政府、企业从银行大量贷款…
&p&(主要内容）&/p&&p&&b&神奇的“电梯汇报术”，麻省理工学院创业必修课，PREP的汇报结构；&/b&&/p&&p&必须让领导一开始就明白，你希望领导做什么？&/p&&p&站在一个决策者而不是执行者的角度上，哪些理由能直接帮助他做决策&/p&&p&最重要的一点，简洁的表达源于单纯的心态。&/p&&br&1&br&&p&十几年前，我还在银行当信贷员，为辖区内一家企业增加信贷额度。忙了一个月，好不容易把材料一路磕磕绊绊地送到了最重要的程序——市分行的贷审会。&br&&/p&&br&&p&我和主任估计贷审会一次通过有难度，这家企业的情况非常复杂，光材料就有半尺高，所以打算在会前和分管信贷的副行业先做一次沟通。&/p&&br&&p&好不容易安排了时间，没想到那天分行忽然来了检查团，我们从上午一直等到贷审会开会之前，都没见到那位行长。&/p&&br&&p&我都不抱希望了，可主任毕竟是老江湖，他让我等着，一个人跑到行长专用电梯前，刚好拦住了准备上楼的副行长。&/p&&br&&p&&b&最后贷审会非常顺利，我相信是主任的这次“电梯汇报”起了很大作用，但他是怎么办到的呢？&/b&&/p&&br&&p&&b&十多年以后，我看到了一个叫“电梯汇报术”的方法，才明白其中的奥妙。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b97a8e01df71dae394cd_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&398& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b97a8e01df71dae394cd_r.jpg&&&/figure&&br&2&br&&p&有时，你准备了上百页的屁屁踢，可临开会，领导却只有五分钟的时间在场，没他拍板，别人什么也决定不了。&br&&/p&&br&&p&有时候，你要汇报一件很重要的事，但领导却不这么认为，他觉得自己的时间很值钱，你的事只配给五分钟。&/p&&br&&p&有时候，你到客户那里去提报方案，刚好遇上了他们的大领导，可他只有五分钟的时间，你是一步步走流程，还是抓住这天降的五分钟呢？&/p&&br&&p&再比如，你在行业会议的茶歇认识了一个投资人，你能利用这短短的五分钟泡咖啡的时间，把项目说清楚，并争取一次正式见面的机会吗？&/p&&br&&p&麻省理工学院每年的创业大赛中，有一个环节就是“电梯汇报”，赢者可获2万美元奖金，因为上面这些，都是“电梯汇报术”可以帮助你的。&/p&&br&&p&&b&“电梯汇报术”是一种结构化思维，比如今天要介绍的是PREP的汇报结构：Position观点、Reason理由、Evidence证据、Position重复观点。&/b&&/p&&br&&p&这都是你需要事先准备的，我们来分解一下，到底包括哪些：&/p&&br&3&br&&p&&b&第一步：观点（Position）&/b&&br&&/p&&br&&p&就是首先用一两句话说清楚你想要得到的东西，包括：希望领导原则上同意、给预算、定时间、定下一步计划、或者尽快看看你的详细材料，等等。&/p&&br&&p&&b&请注意（敲黑板），很多人第一步就出了问题，不是“你做了什么”，而是“你希望领导做什么”。&/b&&/p&&br&&p&我们通常这样开头：&/p&&p&“上周我见了一个客户，他balabalabala”&/p&&p&“这个月，我对XX市场进行了全面调研，走访了几十家客户，其中有balabalabala”&/p&&p&“我分析了近几个月的销售数据，发现balabalabala”&/p&&br&&p&没错，你为这个方案付出了一个月的努力，你有很多话想告诉领导，但这关他什么事呢？功劳要卖，但不是现在。&/p&&br&&p&&b&不是“我见了一个客户”，而是“有个客户希望见一下您”。&/b&&/p&&p&&b&不是“我做了调研”，而是“想请您确认一下下一步的技术方案”。&/b&&/p&&p&&b&不是“我分析了销售数据”，而是“我们必须把促销的时间提前”。&/b&&/p&&br&&p&为什么要这样开头？你知道很多领导忙到什么程度？会议开始之前，他还不知道会议的主题是什么。&b&你必须让他一开始就明白，你希望他做什么？他才能围绕这一点，考虑你下面的内容。&/b&&/p&&br&&p&你想要领导做的事情，一般有三种：&/p&&p&&b&第一种是领导明确的动作（定方向、定预算、定时间、定下一步计划）；&/b&&/p&&p&&b&第二种是领导原则上同意，可以继续进行下去；&/b&&/p&&p&&b&第三种是领导重视并尽快看看你的详细材料或安排会议。&/b&&/p&&br&&p&你想得到哪一样，取决于工作目前的进度，取决于领导的决策风格（授权型还是参与型），你必须有一个明确的判断，别指望领导帮你决定。&/p&&br&&p&请一定要盯着他的眼睛，用坚定、简短、直接的语言告诉他：“我需要得到您的……”&/p&&br&&p&&b&不要怕这样做失礼，让领导尽快进入状况，节省他的时间，就是对他最大的尊重。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dc87fbcbfc_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&427& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dc87fbcbfc_r.jpg&&&/figure&&br&4&br&&p&&strong&第二步：理由（Reason）&/strong&&br&&/p&&br&&p&接下来，你还有4分30秒？&/p&&br&&p&不，你最多还有2分钟时间陈述你的理由，差不多是你平时讲三页PPT的时间。因为还得留1分多钟给领导提问。&/p&&br&&p&&b&你需要仔细分析你的汇报材料，凝结成不超过三个理由，然后试着用简洁而有力的语言表达出来。&/b&&/p&&br&&p&简洁的表达在于强化重点，何为重点，又取决于你的汇报目标。试比较下面两种句式：&/p&&br&&p&A：“技术上我建议采用XXXX，因为比较成熟，解决我们执行期太短的问题。”&/p&&br&&p&&b&这是“论点——论据——强化论点”的结构，强调“成熟技术”、“解决实际问题”，显然是希望用明显的优势引发领导明确的动作（给预算、定时间、定下一步计划）。&/b&&/p&&br&&p&B：“我建议的XXXX是一项大公司都开始运用的技术，可以在XXX 部分运用，供应商可以帮我们联系参观XXX。”&/p&&br&&p&&b&这是“论据——论点——强化论据“的结构，强调“创新”、“行业交流”，是想要引起领导的重视与兴趣，引发下一步的动作——“原则上同意，可以继续进行下去”，或者“尽快看看你的详细材料或安排会议”。&/b&&/p&&br&5&br&&p&在“理由（Reason）”环节，大部分人的困难在于精简材料，文章是自己的好，越看越喜欢，每点都重要，怎么也减不下来。&br&&/p&&br&&p&此时，我们要放弃做方案时常用的“技术思维”，学会用“决策思维”看自己的方案。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/d595fa360b75bb3add1d13_b.jpg& data-rawwidth=&596& data-rawheight=&379& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&596& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/d595fa360b75bb3add1d13_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&这两者有什么不同呢？“技术思维”考虑的是有哪些方法，它们的优劣势又是什么？“决策思维”考虑的是这个方案要多少资源，能达到什么效果，是否符合我们的目标。&/b&&/p&&br&&p&&b&站在领导的角度上，站在一个决策者而不是执行者的角度上，哪些理由能直接帮助他做决策？哪些是间接的？先把间接的去掉。再想一想，其中最重要的三条是什么？&/b&&/p&&br&&p&请不要怀疑这个方法，因为一定可以做到。如果你做不到，说明方案本身有问题，给你一个小时也没用。&/p&&br&6&br&&p&&strong&第三步：证据（Evidence）&/strong&&br&&/p&&br&&p&在陈述理由之后，通常领导会询问一两个关心的问题，即使领导不问，我们仍然需要进入下一个环节——证据（Evidence）。&/p&&br&&p&&b&在“理由（Reason）”部分，核心是观点，要求简洁直接；但在“证据（Evidence）部分”，最重要的是细节，要求有打动力，包括：具体现象、数据、效果估计、承诺等等。&/b&&/p&&br&&p&选择什么样的材料作为你强有力的证据，仍然取决于你想要达到的目标：&/p&&br&&p&&b&给领导决策信心：&/b&&/p&&p&“供应商之前的使用XXX技术的XXX项目，预算和我们基本相同，就是在30天内完成的……”&/p&&br&&p&&b&强调事情的紧急性&/b&&/p&&p&“我已经联系过XXX公关公司的tony，他至少可以联系三位在此期间有档期的明星，但必须在本周内确认……”&/p&&br&&p&&b&强调事情的重要性&/b&&/p&&p&“我做过测算，按现在的销售速度，库存将在年底超过1000万，将严重影响流动资金……”&/p&&br&&p&&b&引发领导的兴趣，&/b&&/p&&p&“这个方向虽然目前应用不广，但和集团的创新方向一致，XX总已经有明确的兴趣……”&/p&&br&7&br&&p&&strong&最后：Position重复观点&/strong&&br&&/p&&br&&p&最后，再一次重复你的要求。&/p&&br&&p&和开头不同，开头提要求是让领导明确你的汇报目的，&b&结尾的要求则带有强烈的“行动导向”——&/b&&b&更明确，更能让领导做出决策。&/b&&/p&&br&&p&一、如果你的目标是“希望领导给预算、定时间、定下一步计划”，那么你最好能让领导做选择题，而不是判断题：&/p&&br&&p&“上面的两个方案，其中预算首先要定下来，希望领导能给个建议，我们可以尽快执行下去。”&/p&&br&&p&二、如果你的目标是“希望领导原则上同意，可以继续进行下去”，那么你最好表示下一步的行动已经在计划之中，这是一个积极的暗示：&/p&&br&&p&“如果您同意的话，我下一步的想法是……”&/p&&br&&p&三、如果你的目标是“希望领导重视并尽快看看你的详细材料或安排会议”，那就可以更明确一点：&/p&&br&&p&“我的详细计划已经发到您的邮箱里，刚才跟您的助理确认您本周三和五有时间，如果您觉得有必要，可以安排一个会议……”&/p&&br&&p&请注意（再次敲黑板），所有的努力都是为了一个结果——下一步明确的行动（时间、人物、预算、动作）&b&，&/b&&b&别天真地以为领导会自己决定自己该做什么，人天生有拖延的倾向，你含糊，他也含糊，事情办不好，责任还在你。&/b&&/p&&br&8&br&&p&“五分钟电梯沟通术”，难点不在技术层面，多多练习，一定可以做到。&br&&/p&&br&&p&难点在于思想包袱。很多人把跟领导沟通，看得太严重，于是拼命想表现自己，有人则看得太复杂，于是拼命逃避。&/p&&br&&p&&b&简洁的表达源于单纯的心态，“五分钟领导汇报”只是为了解决问题，不是让你给领导一个好印象（尽管客观上有可能），不要追求所谓“技术含量”，那些只不过是为了满足个人的虚荣心而已。&/b&&/p&&br&&p&&b&你对世界简单了，这个世界也就不会对你太复杂。&/b&&/p&&br&&p&（补充：看了评论，还是要补充两句，这种“目标导向”的沟通方式，只适合紧急情况下，向上沟通，是一种就事论事、效率优先的工作方法，平时的沟通还是要多多考虑人际因素。）&/p&&br&&br&&p&首发于&strong&“人神共奋”微信公众号(ID:tongyipaocha)，&/strong&每周两篇原创，&strong&颠覆你对职场的看法&/strong&&/p&&br&&p&近期热文&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNTYyNjQ1Mw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D3eaaa5b23e1c%26chksm%3D807dc715b70a4efb1b746fcdace7ac69b7d%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&天了噜！性格随和的员工薪酬更低？怎么破？&/a&&br&&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNTYyNjQ1Mw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2ef8abcfscene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&职场“中等收入陷阱”：你的薪水为什么不再增加？&/a&&br&&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNTYyNjQ1Mw%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D353ebf41b1c%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&时间就是金钱，看上去我在拖延，其实我在炫富&/a&&/p&
(主要内容）神奇的“电梯汇报术”，麻省理工学院创业必修课，PREP的汇报结构；必须让领导一开始就明白，你希望领导做什么？站在一个决策者而不是执行者的角度上，哪些理由能直接帮助他做决策最重要的一点，简洁的表达源于单纯的心态。 1 十几年前，我还在银…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f95dfe7bd1dc_b.jpg& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&213& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&450& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f95dfe7bd1dc_r.jpg&&&/figure&&p&今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。&/p&&p&国庆节的时候我发了《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dff2c9b746b186e10ea0d7cb8achksm%3Ddbfbc15ad9f3d899efb789%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国的房价什么时候会崩盘？&/a&》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表一些经济类的民生文。&/p&&p&关于是不是应该买房，什么时候买房，我在上文中已经说过了，今天讲的内容是怎还房贷最省钱的理财方法，适用于那些已经买了房或者计划买房的人，既然你已经确定要还房贷了，那么知道怎么还房贷最划算显然是很有必要的，由于房贷的基数非常庞大，用好了，给你省下来的钱可不是一个小数。&/p&&p&在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&/p&&p&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-fee62f0c4b_b.jpg& data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-fee62f0c4b_r.jpg&&&/figure&&p&
图一&br&&br&&/p&&p&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&/p&&p&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&/p&&p&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&/p&&p&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&/p&&p&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&/p&&p&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&/p&&p&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-734e0c877afb_b.jpg& data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&p&
图2&/p&&p&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&/p&&p&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&/p&&p&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&/p&&p&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&/p&&p&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&/p&&p&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&/p&&p&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&/p&&p&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&/p&&p&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&/p&&p&该西方经济理论体系认为：&/p&&p&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&/p&&p&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&/p&&p&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&/p&&p&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&/p&&p&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&/p&&p&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&/p&&p&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&/p&&p&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&/p&&p&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&/p&&p&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&/p&&p&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&/p&&p&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，&strong&一定不要提前还款&/strong&，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&/p&&p&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_b.jpg& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&
图3&/p&&p&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&/p&&p&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&/p&&p&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&/p&&p&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&/p&&p&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&/p&&p&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cc94b4b35d644d181b4feec_b.jpg& data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&p&
图4&/p&&p&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&/p&&p&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&/p&&p&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&/p&&p&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&/p&&p&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&/p&&p&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-21bd9734dca707c074d53d_b.jpg& data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&p&
图5&/p&&p&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&/p&&p&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-b899e164dcee1d5f1a833bcf88fbb1b2_b.jpg& data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-b899e164dcee1d5f1a833bcf88fbb1b2_r.jpg&&&/figure&
图6&/p&&p&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，&strong&折合14%&/strong&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-70b3b34bfff8309e8decb_b.jpg& data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&p&
图7&/p&&p&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&/p&&p&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&/p&&p&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&/p&&p&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。&/p&&p&如果你觉得本文的内容对你很有参考价值，能帮你完善你家庭的理财计划助你更好的增值家庭资产，请点一个转评赞，谢谢。&/p&&p&想了解我更多信息，可以关注我的微信公众号：紫色的股（ID:Linda）&/p&
今天是休息日，不谈股票，今天谈一下和房贷有关的事情。国庆节的时候我发了《》一文，在各位铁粉的支持下成为了爆款文，阅读量不仅突破了10W+，而且现在已经成为了30W+阅读，非常感谢各位铁粉的支持，于是我决定以后每周六都发表…
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手机党慎入。 分为十个部分。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&抛砖引玉吧&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1：上市&/b&&/p&&p&&b&2 : 财务造假及处罚&/b&&/p&&p&&b&3 :为了减持 怎么都可以 &/b&&/p&&p&&b&4: 奇怪的涨停概念&/b&&/p&&p&&b&5：A股与床事&/b&&/p&&p&&b&6：那些上市公司丢失的巨款啊~&/b&&/p&&p&&b&7：无权无势的小年轻，就别玩老鼠仓啦。。。不然就拿你当典型啦~&/b&&/p&&p&&b&8：为了股东的利益~&/b&&/p&&p&&b&9： 充满正能量且伟大的中国A股股民&/b&&/p&&p&&b&10：天地侠影&br&&br&1：上市&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//money.163.com/12/NVN0HR_2.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一奇：太平洋离奇上市&/a&&/p&&p&太平洋证券成为中国第一家，也是唯一一家，没有经过证监会批准就上市的公司，仅仅是证监会办公厅发了一个文。这在资本市场看来，简直是不可思议（新民周刊）;因为率先质疑太平洋证券上市，《证券市场周刊》的常务副社长兼主编于颖曾被绑架!&br&求证一下&/p&&p&&b&一奇：太平洋离奇上市&/b&&/p&&p&据检方指控，1999年11月至2008年2月，王益利用其担任国家开发银行副行长等职务之便，以为企业贷款提供帮助的形式，先后收受贿赂1196万余元。而此前坊间流传最广的太平洋证券蹊跷上市、广发证券借壳、涌金系等一系列“资本市场黑幕”，丝毫未涉及。&/p&&p&媒体纷纷报道王益除了请求免死之外，对检方指控痛快地认了。一位观察人士认为：这等于是检方在问他：猪肉一块钱一斤，你买不买？&/p&&p&“在与王益案有牵连的银河证券原总裁肖时庆家里，办案人员搜出的现金就有上千万，王益实际获益的金额，至少有上亿。”一位接近王益案的人士估计。&/p&&p&贿款主要由三部分组成，第一笔来自香港商人李涛。李涛在湖南承接一个高速公路项目时，通过王益获得银行贷款，并向王益行贿538万元。&/p&&p&李涛是深圳利联太阳百货有限公司的董事长。了解太平洋上市的人士都记得很清楚，当年太平洋证券与云大科技换股，提供太平洋证券股票的几家股东之一，便有利联太阳百货。李涛当时的持股成本只有2元左右，而太平洋证券上市开盘价达到46元，短短几个月内获利20多倍。&/p&&p&云大科技本是云南一家濒临退市的公司。太平洋证券也是云南省为了拯救云南证券而成立，尚不足3年，而且连续两年业绩为负，累计亏损8000多万元，许多证券分析师根本没有听说过它。&/p&&p&就是这样两个小角色，在云南当地、证监会内部等几大利益集团的深层勾兑下，竟然成为惊爆一时的造富机器。&/p&&p&太平洋证券的实际控制人据传为明天系的肖建华。这位传说中的天才年仅15岁就考取了北大法律系，27岁执掌上市公司，30岁便打造出了庞大的“明天系”，背靠利益集团，其资产高达上千亿。&/p&&p&当时市场人士猜测，按照公司公告，太平洋证券将在一段时间后申请上市，这么看应该是直接IPO。这样需要通过证监会发行部和发审委审批。如果是借壳上市，则必须通过证监会重大重组审核委员会审批。&/p&&p&然而接下来上演的“乾坤大挪移”，却让市场人士大跌眼镜。&/p&&p&太平洋证券走了中国资本市场上最“特例”的第三条路：与云大科技交换股份。而且股东换股的结果是，竟然连上市流通权都一并发生了交换。云大科技退市了，太平洋证券上市了。云大科技的股东代码消失了，太平洋证券却拥有了自己的证券代码。成为中国第一家，也是唯一一家，没有经过证监会批准就上市的公司，仅仅是证监会办公厅发了一个文。这在资本市场看来，简直是不可思议。&/p&&p&“太平洋证券上市没有什么高深的资本技巧，就是一个赤裸裸的局。而且选在2007年底最后一个交易日，借着记者们元旦放假，悄悄地登陆A股市场。”一位金融界人士认为。&/p&&p&太平洋证券造就了一批超级富翁。除了主事者，裙带们也分了一小杯羹，比如上文提到的李涛，以及王益的弟弟王磊。王磊的天津市顺盈科技投资咨询有限公司，出资1503万元，拥有了太平洋证券原始股的1%。&/p&&p&“从王益身上获益的大有人在，刘芳菲的区区200万其实什么都不是。”一位知情者告诉记者。“真正赚到的是另一位主持人。她与王益恋爱期间，基金经理为她贡献了不少内幕消息。然而二人最终分手的原因，不外乎王益位不够高、人不帅。”&/p&&p&该女在庭审中并未被提及。据悉其已经嫁人，娱记孟静曾在一篇博文中忍不住八卦：“女主持人真是一份很有前途的职业，最近有两位女主持钓得金龟，真的是巨大的金龟！大到央视小喇叭陈黑子不让俺说。”&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/c9ffbc08efa412d0b52eb3_b.jpg& data-rawwidth=&315& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&315&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&2 财务造假及处罚&/b&&/p&&p&新中基年间通过空壳公司倒帐，虚增收入6.6亿，虚增利润2.2亿，以此逃避退市，证监会查明后做出了异常英明的处罚决定~&/p&&p&-----------警告加罚款40万，然后屁事没有了。&/p&&p&面对这张雷霆万钧的罚单，新中基表示接受处罚，不上诉。&/p&&p&官老爷执法严明，商人悔罪伏法，面对这么正能量的一幕，&/p&&p&我不由得心中感慨万千&/p&&p&&b&知乎能骂人吗？应该不能吧？？&/b&&/p&&p&南纺股份，年连续5年财务造假，按照证监会公布的虚增利润数据，这家公司那五年全是亏损。按照交易所条例，这样的公司早就该退市，&/p&&p&证监会查明后继续做出了异常英明的处罚决定~&/p&&p&--------------警告加罚款50万&/p&&p&哎呦 不错哦~至少罚款多了十万呢。&/p&&p&官老爷真的是越来越英明了~为非作歹的商人被这处罚力度也吓傻了吧，整整多罚了十万啊！！。。&/p&&p&肯定是痛哭流涕 悔不当初~悔不当初啊&/p&&p&又是充满着正能量的一幕&/p&&p&我实在忍不住了。&/p&&p&&b&我得说句闽南语啊&/b&&/p&&p&&b&塞林木&/b&&/p&&b&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/57a25aab16be5ea028c3f_b.jpg& data-rawwidth=&199& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&199&&&/figure&&/b&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&b&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/3b479a4c38ef695f2cd26a6e3fdf4e57_b.jpg& data-rawwidth=&315& data-rawheight=&479& class=&content_image& width=&315&&&/figure&&/b&&p&&b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//blog.sina.com.cn/s/blog_6bf0fard.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&云南绿大地财务造假案例&/a&&/b&&/p&&p&&b&股东们&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/130dd1cecc9b6fc4e8cc2d9b_b.jpg& data-rawwidth=&218& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&218&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/cab3bfd5dcce813bd220ed_b.jpg& data-rawwidth=&440& data-rawheight=&384& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/cab3bfd5dcce813bd220ed_r.jpg&&&/figure&&p&一台1万的IPAD啊。。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.z