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北京限竞房也没那么好卖
日09:18&&来源：
原标题：限竞房也没那么好卖
　　由于价格比周边在售项目的市场价格要低，一些限竞房项目备受关注。尤其是位于朝阳孙河、海淀、东城、丰台等核心区域的限竞房项目，都被寄予厚望。在5月底，限竞房销售管理办法出台后，已经有多个限竞房项目陆续入市，不过销售情况却各有不同。即便新房市场断供半年有余，但除了大兴瀛海府的网签数据显示售罄以外，大多数限竞房都没有出现预期中的“日光”，即便是此前受业内追捧、被认为需要找关系才能买到的限竞房，也在开盘多日后，还不断有房源流出。个别位置偏远的限竞房项目甚至出现了在限价基础上，额外再降价打折的情况。
　　对此，业内人士认为，在宏观经济收紧，未来预期不明朗的背景下，购房人的买房消费能力明显受到影响。加上今年限竞房较为集中，将有更多优质限竞房在年底上市，这也导致市场上的买房需求被分流，使现有限竞房销售中规中矩，并未出现明显的热潮。
　　有的限竞房一个半小时售罄 有的限价基础上再降价
　　限定了售价范围，限竞房入市以后是否会被哄抢呢？据北京青年报记者了解，作为首批入市的限竞房之一，位于大兴的瀛海府确实取得了不错的销量。根据北京市建委网站公示信息，该项目几乎全部销售，但同期的其他项目则没这么幸运了，像房山的几个限竞房就遭遇了截然不同的命运。
　　作为第一批入市的限竞房，位于大兴的瀛海府在6月份的一个雨天里开盘，当时的销售现场，只有拿着盖有红章的验资通知单的客户及亲友才能进入现场参加摇号。并且在距离摇号现场100米处，再次设置了一排围栏，对进入客户进行二次查验。
　　北青报记者了解到，开盘当天早上7点半就开始了客户签到， 9点半开始选房，首期开盘近200套房源，共600余人参与摇号。上午11点摇号选房即告结束，全部售罄。
　　瀛海府之所以如此受关注，原因是它在众多限竞房项目中被认为“性价比”较高，均价52449元/平方米，户型设计为双卧朝南的三居室，面积在88平方米左右，总价在500万元左右。不仅如此，临近项目的地铁8号线也将在年底开通，更吸引了买房人的参与。
　　与瀛海府的售罄不同，同期开盘的限竞房旭辉城则面临降价销售的情况。不久前，曾在旭辉城登记的蒋先生接到售楼员电话，“三居大户型房源总价降了50万元，您要不要再过来看看？”
　　早知道房山的限竞房不好卖，但还是没想到会再降价卖。根据北京市住建委网站数据显示，截至7月31日，据北京市住建委官方网站数据显示，旭辉城首批次推出的180套住宅，仅预订46套。低门槛刚需盘并没有带来高销量。旭辉城开发商也在近期加推了30-50套优惠房源。
　　同样位于房山的限竞房金樾和著也没有售罄，据了解首批次推出的340套房源，开盘当天去化率约为77%。
　　造成限竞房有的热销有的滞销，很大一部分原因是价格优势不明显。据了解，房山六环外二手房仅在3万元左右，次新的标杆小区瑞雪春堂的二手房单价也仅有3.6万元/平方米，而限竞房的报价接近4万元/平方米，加上交房周期长等因素，都影响了销量。
　　地产营销专家韩乐表示，房山的限竞房位于六环外，周边没地铁，交通不方便，房山区本身商品房供应量又大，造成了买房人分流，因此这几个限竞房成交不乐观，所以有价格调整，也是正常。
　　“找关系”的限竞房也没有“日光”
　　也许是地理位置原因，大兴、房山的限竞房项目都没能取得理想的去化。尤其进入7月后，更多限竞房入市，也鲜有“日光盘”。即便是此前业内公认需要“找关系”才能买到的限竞房，如今在开盘后也不断有顺销房源流出。
　　北青报记者不久前在天通苑北的华润理想国售楼处发现，一期开盘了800余套房源，开发商一次性拿出了12栋楼，当天参与摇号也有数百人，但目前仍有部分房源可选。一位销售人员告诉记者，摇号完剩余房源进入顺销阶段。
　　华润理想国位于天通苑和昌平北五环别墅区之间，可以说是比较成熟的区域，项目主推的三居室户型也符合当前改善为主的购房需求。其中最小面积的90平方米三居室，户型设计非常方正，A户型采用了双卧室朝北，客厅、主卧朝南的布局；B户型则采用单卧室朝北，双卧室和客厅朝南的布局，整体的户型设计优于绝大多数的同类限竞房。但即便如此，项目仍然没有“日光”，据业内人士表示，首日开盘的去化率在60%左右。
　　“现在交通确实还不是特别方便，地铁最远到天通苑北，下了地铁要坐公交车。但好在周边比较成熟，又临近天通苑的商业配套，将来周边发展应该不错。”一位摇到号的中年女士对北青报记者说，她是自住需求，对于出行是否有地铁还是比较看重。
　　据了解，理想新苑就是华润理想国，位于北五环外，昌平区立汤路与北清路交叉点向东800米，占地面积为39933平方米，销售限价为均价49520元/平方米，户型面积为90至140平方米，最低单套价格约为430万元。
　　除了华润理想国以外，位于孙河的瑞悦府项目也正式开盘，这个年初就开始蓄客的项目，主打90平方米的三居室洋房，限售价67516元/平方米，单套价格约600万元左右。在动辄总价千万级别的孙河区域，瑞悦府是总价最低的商品房新盘项目。为此，该项目一度被业内认为是需要找关系排号才能买到的限竞房。
　　但实际情况怎么样呢？王女士是参与了瑞悦府排号的购房人之一，她告诉北青报记者，当时瑞悦府选择了在望京昆泰酒店举行选房，会场准备了600多个席位，但并没有坐满，她自己排了200多号，最终选到了一套五层楼的房源。
　　据北青报记者了解，瑞悦府开盘当天剩下了不少顶层和二三层的房源，还有一些清退房源，实际去化率大概在80%左右。周一记者还接到了瑞悦府的顺销电话，销售人员表示，项目是朝阳区临河洋房项目，邀请前往项目参观体验。
　　对于当前限竞房的销售情况，地产营销专家韩乐表示，无论是华润理想国还是瑞悦府，虽然没有日光，但整体去化率在他看来还是不错的。华润理想国一次性开盘了800多套房源，开盘首日取得400-500套销量在当前市场中已经很可贵了；瑞悦府目前优质楼层的房源已经卖出，剩下的也多是不太好的楼层和户型。不过，韩乐也补充到，大量可售的限竞房加上二手房和普通商品房，使得下半年的购房选择比较多的，所以限竞房并没有出现预期中的“日光”。
　　60个限竞房项目待入市
　　同样是低于周边在售房价的限竞房项目，不同项目销售热度大有差别，对于优质项目，购房者意向强烈。
　　“项目销售火不火爆取决于资产到底能吸引多少人，便宜能占多大，未来永定府、佑安府以及海淀四道口项目如果不转为共有产权房，一定还是被抢的节奏。”一位业内人士直言。
　　不过，韩乐提醒称，未来限房价项目将源源不断，购房人还是应该理智选房，不要盲目抢房。
　　据了解，上述业内人士所说的永定府、佑安府以及海淀四道口项目都是位置较好的限竞房，其中永定府位于南二环，佑安府位于丰台区西铁营，三个项目限售价格都在9万元左右，与周边在售项目或者二手房报价都有一定的差距。
　　根据最新出台的限竞房销售管理办法，如果销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。
　　如果销售限价与周边市场价格评估价之比低于85%（价差比高于15%）时，该项目将由市保障房中心收购转化为共有产权住房，并摇号销售。
　　据中原地产统计，北京计划入市的62个限价房项目，将为北京市场提供合计大约600万平方米（含地下部分）的供应，总量约4.5万套，合计大约3000亿货值，短期入市房源有望超过2万套，将有效缓解北京新房市场供不应求的局面。
　　“预计后几个月将出现限竞房供应量的井喷。”业内人士表示。
　　韩乐也认为，未来的限竞房供应比较集中，目前限竞房都是一批一批取证，建委一次批六七个项目的证，按照要求拿证项目应该3天内开盘，这样同时就会有多个限竞房项目一起开盘入市。所以对购房人来说，未来会有几个项目的选择，也难免会分流有限的买房需求。
　　买房支付能力有所下降
　　限竞房入市后的实际销售情况，也表明当前楼市的购买力出现了下滑。
　　韩乐举例道，6月份开始，北京二手房成交开始下滑，7月实际二手房交易甚至低于1.5万套，比照6月进一步下滑，在信贷没有松动的前提下，购房人的购买力明显下降。
　　尤其是限竞房，大多数项目都没有日光，平均首日去化率在60%左右，这也代表了市场对于限竞房的预期。其实很多人从去年就开始关注限竞房，有的购房人甚至等了很久，现在更是不急于入市，希望等到更优质的限竞房出来再买。韩乐告诉北青报记者，宏观经济的形式，也影响了个人的消费力，消费买房也跟随着经济形式出现了下滑的趋势。
　　至于限竞房对北京房价的影响，一位业内人士认为，总体来说对限竞房集中入市的片区，二手房“老破小”价格和成交会受到冲击，但是次新房及限竞房片区缺位的就不会受太多影响，因此，预计整体北京价格会稳中有降。
　　文/本报记者 李桁
(责编：伍振国、孙红丽)
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需要开启 JavaScript 才能正常打开页面【中报点评04】旭辉集团：逆周期拿地，继续提升权益比例
完成全年目标56%，预计能超额完成目标；拿地保持活跃，预计下半年有所放缓；盈利能力明显增强，财务状况良好。
◎研究员 / 房玲、洪宇桁
2018年上半年旭辉集团实现合约销售金额660亿元，同比增长44%，三四线城市的贡献明显增加，按照上下半年四六开销售比例来看，全年将超额完成1400亿元目标。同时旭辉在土地市场上依旧保持活跃，积极增加土地储备，并调整土储结构，提升权益比例。上半年企业盈利能力有明显增强，毛利率、净利率均有一定程度的提升，财务状况也得到了优化。
销售：预计能超额完成全年目标
2018年上半年, 旭辉集团实现合约销售额660亿元，同比增长了44%，完成了全年销售目标的56%。合约销售面积431万平方米，同比增长了68%，销售均价为15314元/平方米，和2017年全年相比下降了7.4%，主要是因为上半年三四线销售的比重加大。
月，旭辉一线城市销售额占比较2017年全年减少了9个百分点，而三四线的销售额占比则增加了11个百分点。未来，由于旭辉在土地投资上秉持着“减一线，稳二线，增强三线”的策略，预计三四线的销售占比还有可能继续提高。
按照管理层的预计，上下半年旭辉的合约销售额应该会达到“四六开”的比例，即全年销售额能达到1650亿元，超额完成全年1400亿元的销售目标。按照全年2600亿元的可售货值来看，全年的去化率约为63%。2019年旭辉的可售货值预计将能达到4500亿元，未来销售的持续增长还是有相当程度的保障的。
从销售的区域分布来看，长三角地区依旧为旭辉提供了大部分的合约销售额，占比将近54%，但相对于2017年的占比已经有所下降。究其原因，主要还是中西部地区合约销售额的大幅增加，占比相较于去年增加了10个百分点至24%。其中，仅重庆一个城市的销售额对旭辉的上半年销售的贡献度就将近14%，在旭辉的城市销售额中排名第二，仅次于合肥的15%。
投资：大幅增加三四线拿地力度或成双刃剑
2018年上半年旭辉在土地市场上相当活跃，共新增67个新项目，新进入了14个城市，新增土储总建面约为869万平方米，达到2017年全年新增土地储备面积的66%。上半年新增土地平均楼板价约为6099元/平米，同比下降25.7%，主要是由于企业加大了三四线城市的拿地比例，同时缩减了一线城市的拿地比例。
上半年，旭辉一线城市新增土储建面占比从2017年的4%降到了不足2%，而三四线的占比则由15%大幅增长至50%，这种“减一线，稳二线，增强三线”的策略，能够大大降低一线城市的限价对于企业销售的影响，但值得注意的是，三四线城市在经过上一轮的发展后，市场行情或将出现转变，发展空间还剩多少需警惕。
从新增土储的区域分布来看，旭辉上半年在34个城市都有购入土地。其中，长三角地区依旧是拿地的重点，占比达到了46%，主要是在杭州、温州、徐州等城市。中西部地区仅重庆一个城市就新增土地储备近150万平方米，占比达到了17%，因而使得中西部地区整体新增土储占比达到了25%。从城市角度来看，除了重庆的新增土储占比较高之外，其他的城市占比较为均匀。
上半年旭辉90%的新增土地是通过招拍挂方式获取的，新增土储权益占比达到了83%，较以往有大大提高，也使得2018上半年末企业总土地储备的权益比例较2017年底上涨了0.6个百分点至52.2%，未来招拍挂拿地依然会是旭辉的主要拿地方式，提升权益比例也是企业努力的目标。
截至2018年上半年，旭辉共有土地储备4040万平方米，货值约6500亿元。下半年，旭辉计划放慢拿地节奏，只会选择在出现窗口期的城市择机而动。对于旭辉来说，未来几年要继续保持一定的增长速度、并在2022年达到3000亿的目标，持续补充更多的土地储备很关键。
财务：盈利能力明显增强
2018上半年旭辉实现营业收入184亿元，同比上升了64%，毛利率、净利率、归母净利率分别为24%、23%和19%。若是剔除收购子公司并表之后带来的会计影响，旭辉的毛利率可以提高至34%。上半年旭辉的各项盈利指标都有着较为明显的上升，且均位于行业的较高水平。
净负债率有所上升，债务结构优化。2018年上半年末，旭辉的净负债率相较于年初大幅提高了16个百分点至67%，主要是因为企业在上半年需要抓紧窗口期进行融资。
在融资环境收紧的情况下，企业融资成本也有所上升，上半年末企业有息负债的平均融资成本相较于2017年底上浮0.1个百分点到了5.3%，除去内保外贷以及可转债的低利率影响之后则继续上升至5.5%，依然处于行业较低水平。与此同时，由于长期债务以及现金的增加，企业的财务结构有了一定程度的改善。
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