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非法转让采矿权 协议无效责自担
作者：刘姣丽
发布时间： 15:46:34
　　湖南法院网讯　 家住蓝山县塔峰镇排田村的曾某于日原告与他人合伙买了一台二手挖机在被告与钟某、成某开设的砂场挖沙。在挖沙作业一个月后，曾某发现收入并不可观，遂提出要将挖机撤回。此时，被告钟某、成某找到原告，说该砂场四至界限清楚，且所有的采砂手续齐全，没有任何纠纷，要把该砂场转让给原告。原、被告协商后，于日签订了《砂场转让协议》，原告于当日付给被告砂场转让款五万元。原告以为有了砂场股权，等于就有了丰厚的经济来源，却不料，砂场到手没几天，在作业时多次被当地村民阻工。
　　　　原来，日，原告请该县紫良乡平原村的村民到所购砂场割岭界时，被紫良乡高源村的少数村民阻工，阻工的理由是，该砂场的挖掘，已经引起了对面岭的开拆并出现崩塌。原告只得停工。同年6月9日，原告在砂场挖沙，又被紫良乡平原村的少数村民阻工，原告又只能停工。同年6月13日，原告又去自己所购的砂场挖沙，又被高原村少数村民阻工。当日，高原村委与被告及原告本人进行了协商，一直没有任何结果。原告见根本动工不了便把挖机及其他日常用品全部拉走。此后，原告多次找被告协商处理退还原告支付的购买砂场的本金五万元，并且要求被告赔偿原告因此所受到的一切直接经济损失4000元，被告均以种种原因推脱躲避，既不返还原告的本金，也不赔偿原告因此所受到的一切直接经济损失。为此，双方走上法庭。
　　　　庭审中，被告钟某和成某辩称，《砂场转让协议》是双方自愿签订的，应受法律保护。原告无权请求返还买砂场本金五万元，更无权请求赔偿所谓的直接经济损失4000元。
　　　　法院审理查明，双方争议的砂场是被告于日租赁紫良乡坪沅村的，于日办理了一年期的采矿许可证。采矿许可证于日到期，被告没有办理续期，原告受让砂场后，也没有申请延期，只是缴纳了部分罚款。据此，法院认为，原、被告所签订的《砂场转让协议》所涉及的砂场虽有采矿许可证，但是在超期后，双方均没有申请续期；这种采矿权的转让属于法律规定必须经审批的项目；在日签订砂场转让协议时，该砂场的采矿权已经过期了，这时采矿权的转让是非法的，是违反国家法律的强制性规定的，属于无效的协议。该案的双方当事人明知采矿权已过期，仍然进行采矿权的转让，且不经过主管部门的审批，同时矿产资源属于国家所有，原、被告的行为属于恶意串通损害国家利益的行为，是一种无效的行为，原、被告双方均应承担相应的责任，为此取得的非法所得应当收归国家所有。因此，原告因非法转让行为所获得的采矿手续和被告因非法转让行为所得到的五万元转让款应当由相关主管部门予以收缴。综上，蓝山县人民法院依法判决原被告双方签订的《砂场转让协议》无效，并驳回了原告曾某的其他诉讼请求。
来源：永州市蓝山县人民法院
责任编辑：向曼琦
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国土资源报数字报：非法转让采矿权的合同必然无效吗？
《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在司法实践中，要避免将合同效力和物权变动混为一谈——
非法转让采矿权的合同必然无效吗？
　　□&翟广民&&杨&杰　　案情　　甲与乙签订了一份采矿权转让合同，合同约定甲将自己依法享有的采矿权及矿上所有财产以200万元的价格转让给乙，合同签订之日乙支付甲100万元，待甲、乙双方办理采矿权转让登记手续后，乙再支付给甲100万元。后甲未向政府申请办理批准转让手续，导致采矿权未能登记在乙名下，双方因此发生纠纷诉至法院。　　本案争议焦点是该采矿权转让合同的效力问题，对此有两种不同的观点：　　第一种观点认为，《探矿权采矿权转让管理办法》第十条规定，探矿权、采矿权转让合同自批准之日生效。《合同法》第四十四条规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。据此，此采矿权转让合同应在具有相应审批权限的矿产资源主管部门批准后生效。而本案中，甲乙双方没有办理批准手续，故双方所签采矿权转让合同无效。　　第二种观点认为，《物权法》第十五规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。甲乙双方所签订的合同不属于“法律另有规定或者合同另有约定外”的情形，故该采矿权合同自成立时生效。　　评析　　上述两种截然相对的观点，反映了在界定采矿权转让合同效力上，法律适用存在冲突。那么，该采矿权合同是否生效？何时生效？笔者同意第二种观点，理由如下：　　一、采矿权转让合同的法律性质　　《民法通则》第八十一条第二项规定，国家所有的矿藏，可依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权。该条明确了采矿权的财产权属性。《物权法》在第三编第十章第一百二十三条规定，依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。此条款明确了采矿权的物权属性。1996年修改的《矿产资源法》以及国务院颁布的其他行政法规规定了采矿权依法有偿取得并可流转。在矿业权（包括采矿权、探矿权等）的出让过程中，矿业主管部门是作为矿产资源所有人的代理人，代表国家，以平等的民事主体身份出现的；而其在行使矿业法律、法规、规章授予的权利，对矿业权的受让人资格进行审查、管理和监督时，则是以行政管理主体的身份出现的。前者体现的是平等主体之间的民事法律关系，后者体现的是不平等主体之间的行政法律关系。由此可见，采矿权转让合同是不动产物权转让合同，属于民事合同。　　二、采矿权转让合同的适法原则　　采矿权转让权合同属于民事合同，那么有关于采矿权转让合同效力的法律依据是什么呢？《合同法》、《探矿权采矿权转让管理办法》、《物权法》等法律、行政法规有着不同的规定。《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。国务院颁布实施的《探矿权采矿权转让管理办法》第十条第三款规定，批准转让的，转让合同自批准之日起生效。《物权法》第十五条明确规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这三个规定，到底是适用哪个？笔者认为应该适用《物权法》的规定。从《物权法》第十五条的规定可以看出：一般情况下，不动产物权合同在成立时生效；当法律另有规定或者当事人另有约定时，从其规定或约定。在这个除外规定中强调的是“法律”另有规定，而不是“行政法规”另有规定。与《合同法》第四十四条相比，合同效力界定的法律依据范围变窄了，即由“法律、行政法规”变为了“法律”。据此，并按照新法优于旧法的适法原则，在界定采矿权转让合同何时生效方面，《物权法》的适用应优先于《合同法》。同时，《物权法》也是《探矿权采矿权转让管理办法》的上位法，因此，采矿权转让合同效力的界定标准在《物权法》实施后有了质的变化，而不应再采用《探矿权采矿权转让管理办法》规定的批准生效说。因此，本案中争议的采矿权转让合同应自成立时生效。　　三、认定合同有效，更符合立法本意　　《合同法》体现了鼓励交易、平等自愿、诚实信用等原则。因此合同一旦符合了《民法通则》第五十五条规定的三个条件即成立生效，并在当事人之间产生了债权债务关系。而物权的转移则涉及对合同的履行。合同生效后，有的合同可能并且能够履行，有的合同履行要受当事人之外其他因素的制约，甚至有的合同根本无法履行。合同的效力标准不能依当事人是否能够履行该债权债务为依据。第三，合同成立，并符合《民法通知》第五十五条的规定，只是因为履行不能而认定该合同无效，那么对于非违约方来说显失公平。因此，认定合同有效要比认定合同无效的法律效果好。因为违约责任的赔偿包括了可得利益的赔偿，而无效合同的法律后果中赔偿损失的范围一般以赔偿实际损失为限。该采矿权合同亦是如此。　　综上，该采矿权转让合同为有效合同，自成立时生效，而非自批准时生效。　　（作者单位：山东省泗水县人民法院）
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哪些房产转让合同属于无效合同？非法转让情形有哪些
需删除文章，请联系QQ:，我们会尽快妥善处理。土地证是证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件，是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证。那么无证土地买卖是否有效？应如何处理？
无证土地买卖涉嫌非法转让土地，是违反法律、法规的行为，其土
地转让协议无效。
根据《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
无证买卖应如何处理？
问：A公司以出让方式取得一宗使用权，已经交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证。在建设项目刚刚完成一小部分时，便将土地使用权连同在建项目转让给B公司。B公司接手后未进行实际开发，也未取得土地使用权证又将土地使用权连同建设项目转让给C公司。现A、B两公司因未按规定参加年检已被吊销营业执照，法定代表人也不知去向，C公司沿用A公司的有关建设手续已将该项目基本建成，在申请办理权属过户登记时遭到登记主管部门拒绝，理由是B公司并未取得土地使用权证，无权转让土地使用权，B公司与C公司签订的土地使用权转让是无效的。请问，登记主管机关拒绝办理权属过户登记的理由成立吗？这种情况应如何处理？
答：在未取得权属证书的情况下就转让土地或房产的情况在全国范围内普遍存在，而且常常会形成多次的连环转让。除了首次转让时转让方有可能已经取得权属证书外，其余各次转让，转让方可能并无权属证书，而只是将与前手的转让合同作为转让依据，到最后一个受让方要求办理权属过户登记时，登记主管部门便往往以《城市房地产管理法》第38条&未依法登记领取权属证书的&，&不得转让&为依据，认定转让行为违法，并拒绝办理权属过户登记。然而这种处理方法过于简单，会造成很多后遗症。这些年，城市中的许多建设工程形成烂尾，并多年得不到解决，与这种简单僵化的处理方法不无关系，而且拒绝办理权属过户登记真正惩罚的是实际建设者和最终购买物业的人，这种惩罚并不公平。
2007年生效的《物权法》已经实行合同效力和物权效力相区分的原则，未办理权属登记虽然不能取得物权效力，但并不影响设立物权的原因&&合同的效力。最高人民法院相关司法解释也并不认为凡违反法律规定的行为均属无效，而只有违反法律、行政法规&效力性强制规定&的行为才可认为无效，而在司法审判实践中，人民法院并未将《城市房地产管理法》第38条规定视为&效力性强制规范&。转让方虽未取得权属证书，但只要能够证明其对房地产有处分权，并且具备办证条件的，仍可认定转让合同有效。此外，最高人民法院《关于审理涉及使用权转让案件法律适用问题的解释》还规定了&合同效力补正&原则，即使因某种审批程序方面的缺陷（比如未办理权属证书）可能使合同无效的，只要在起诉前补办了权属证明或者有批准权的人民政府同意转让的，其合同效力即可补正。
不过，有的登记主管机关并不直接拒绝办理权属过户登记，而是要求必须由转让方到场并出具相关证明，甚至要求每一次转让都必须纳税。如果发生在前的交易环节，纳税主体不能交税，则由最后申请办理权属登记的受让方一并补交，否则不予办理过户登记。现在很多城市一些房屋已实际入住使用多年，但却迟迟不能办理权属登记，无法取得产权证书，与登记机关对待连环交易的这种强制性要求不无关系。因为在我国，房地产开发的早期，许多房地产公司都是炒合同、炒批文的项目公司，自己往往并不实际开发，而是通过空手转让获利，没有了可转让的项目，一些公司也就自生自灭了。在采用公开竞价方式之后，一大批竞争实力不强，拿不到土地的房地产公司便被自然淘汰，这样的公司，你不仅找不到负责人，即使找到，让其配合办理相关手续或者补交税款难度也很大。而让最后实际开发或者最终买受人补交历次交易过程中的全部税费，不仅税费负担太重，而且也有失公平。这样，连环的交易到了最后一环就形成一个死结，解不开这个结，不仅实际投资人和物业买受人是受害者，而且国家也受损失&&由于不能补办相关手续，常常造成土地的闲置和工程的烂尾，即使已经投入使用的物业，一些本可收取的税费（比如房产税）等也难以收取。
如何解决土地等不动产连环交易的权属过户登记问题，单纯的&堵&和消极不作为既不能解决老问题，新的连环无证交易还会不断产生。之所以许多当事人不愿意办理转让的权属登记手续，重要原因之一就是法律规定的转让条件过于严苛，比如25%开发量的规定，就阻碍了交易自由，现在看来这一规定已实无必要，应当及时取消。我们的法律特别强调政府&管&的职能，而少有服务的意识。将和征税两种行政权力捆绑在一起，将登记作为征税的手段，就凸显了行政权力的强势。此种做法看似对强化征税权力有效，但实际上却限制和减少了交易，从绝对量上其实是减少了税收。因此，为避免继续产生新的连环无证交易，首先应当减少限制，放宽条件，简化手续，并降低流转环节的税费，从而在鼓励交易的同时又使当事人能够自愿办理权属登记。
对于已经形成的无证连环交易，不应轻易否认中间转让环节转让合同的效力。按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条规定，&有批准权的人民政府同意转让&，也是转让合同效力补正的依据之一，即在没有取得土地使用权证书的情况下，只要有批准权的人民政府同意转让，签订的土地使用权转让合同也可认定为有效。因此，只要土地使用权出让金&&获得土地使用权必须支付的对价没有拖欠，或者实际投资人自愿补交的，并且能够提供相关交易和投资证明，政府主管部门就应当同意转让，并为实际投资人或者物业持有人办理权属过户手续。至于中间交易环节，登记主管部门完全可以不必过问。如果中间交易存在瑕疵或者争议，即便已经完成了权属变更登记，相关权利人也完全可以通过申请&更正登记&、&异议登记&或者提起民事诉讼获得救济。而交易环节的税收，我国法律对于如何征收，如何对偷逃税行为进行惩罚，早有明确规定，不能将该税收负担转嫁给实际投资人或最终物业买受人，更无须不动产登记主管部门借助登记权力代行税收管理职能。
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您好，很高兴能够为您解答这个问题。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。不管是二手房还是新房，一般都是到拿到新产权时，合同才会自动终止。一般二手房买卖合同都会有到房地产管理部门登记过户的最后日期，这个一般就是合同的有效期。商品房买卖合同一般都没有有效期，一般是到产权登记办理完成。那么，究竟有哪些房屋买卖合同无效呢？归纳起来，主要有以下七种：1、房产、地产分别转让，合同无效。2、未办理登记过户手续，合同无效。3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。5、单位违反规定购房，合同无效。6、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。7、非法转让，合同无效。
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二手房买卖中的阴阳合同如何制定？麻烦说说。
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如何制定阴阳合同我也不会，不过知道遇到这种情况怎么办。1、第一种处理方式――如果签订的两份合同，按照规定，既不需要批准，也无须备案，则以实际履行的合同为准。有的法院判例则以时间在后的合同价为准。除非有证据证明前一份合同价是为规避纳税及骗取贷款等原因而签订的虚假价格。但是要特别注意是，这个举证责任是由提出异议方来承担的，也就是说，谁认为前一份合同是虚假的，谁就应当承担这个举证责任。1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。希望能帮到你
哪位有重庆二手房买卖合同范本？麻烦详细说说。
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核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。2、核实房屋状况：你一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。（1）看房、签约：看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题二手房交易注意事项1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。2、核实房屋状况：你一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。（1）看房、签约：看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题
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