中国房价为何只涨不跌？金融专家说了实话！
中国房价为何只涨不跌？金融专家说了实话！
近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
什么决定房价？
在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。
1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。
年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。
直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。
与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2.2 年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
房价还会涨吗？房子还能买吗？
根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
3.1 基本面仍有空间
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
3.2 关键在货币松紧
如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
本文作者为国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师任泽平，2015年新财富最佳分析师第一名。什么时候买房？经济专家：2018楼市最困难，大部分城市会下跌！什么时候买房？经济专家：2018楼市最困难，大部分城市会下跌！房地产报道百家号著名经济学家马光远在近日深圳的一次创新论坛上就2018年中国经济的走势问题表示，在新的一年“中国经济往下走的概率非常大，2018年可能不如2017年，特别是房地产带来的风险，房地产可能在2018年会带来一些负面影响！”专家如此坦言房地产的风险也不是第一次了，每次调控的阶段都有很多专家会表达出对楼市崩盘，房价下跌的担忧。马光远此次坦言，其背后有着坚实的数据基础，并非信口开河。根据国家统计显示的2017年前11个月房地产销售面积达到12.6亿平方米，同比增长5.4%；销售金额为9.58万亿元，同比增长9.9%。如此高的涨幅实际上是建立在2017年上半年楼市火热的基础上的，自从3.17调整开始之后，尤其是各种政策陆续出台，楼市增涨已然出现疲态。2017年的销售均价、销售面积、销售额增速等指标都明显比2016年放缓，在整个大的发展趋势的带动下，再加上2017年持续了整年的调整的影响和效果的延后呈现，都预示着2018年楼市可能会继续延续2017年的调整，各方面数据也会进一步下降。在2018年，房价将随着调整效果的逐步呈现，迎来快速回落，房地产投资增速也会进一步下滑，整个楼市也会更加的本地化和差别化，一二线城市将表现继续坚挺，三四线城市可能会见顶回落，大部分城市将会有明显的下跌。什么时候可以买房呢？这个问题主要还是需要看楼市政策的走向，起码要等到春节之后。现在距离春节也就不足2个月的时间，春节期间的惯例是稳定压倒一切，所以在楼市政策方面也会以稳定为主，暂时难有新的政策出台。而且，买房也更加具有城市属性，并非每个城市都会涨价，不同的城市之间将呈现出城市的实力差别。一线大城市和三四线城市之间的房地产市场分化更加明显，每个城市楼市的差别也会因城而异。因此，并非所有城市的房子都值得买，除了一线城市之外，重庆、成都、西安等新兴的城市将更加具有优势，而三四线城市因其自身城市实力的原因，人口的流失、房子库存量较高等因素，大部分城市会下跌。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房地产报道百家号最近更新：简介:一个有温度的草根原创互联网房地产自媒体作者最新文章相关文章大风号出品
降房价的这些“大招”还没用，不要以为房价会一直涨下去
现在的房价之高，对于很多中低收入的家庭来说已经超出了他们承受能力。近期，最高层领导会议在提到房地产市场时，用到了历年来最严厉的措辞：坚决遏制房价上涨，可见房价对于普通民众生活的影响。一二线城市因为房源少，房价上涨还有市场因素影响，但在三四线城市，棚改货币化安置比例过高则是催涨房的重要因素。棚改制造了购房需求，同时又将这些需求直接推向了房地产市场。一下子有这么多“不差钱”的购房者集中买房，房价想要不上涨都难。那么是不是说现在房价没有下跌的可能呢？其实也不是。通过往年的楼市调控来看，无论何时，只要政策的干预，房价的走势或多或少都会受到影响，只不过要看政策的力度以及是否做到了打蛇打七寸。上面提到了房价高的原因，有的城市是因为新房供小于求，有的城市是因为棚改货币化安置产生了大量“不差钱”的购房需求。当然，从房价构成的角度来分析，地价过高、税费比例高、货币超发等都是导致房价不断上涨的重要因素。另外，投机炒作也是促成房价快速上涨的原因之一。要想房价下跌，需要从以上因素中找解决方法。新房供小于求，一是通过限购、限贷等从需求端限制购房需求，二是通过增加供给来改变供需关系。现在的调控政策已经涵盖了以上两点，只不过因为需求量依然很大，供给虽有增长但仍难以满足需求，因此效果并不明显。除此之外，限价虽然限制了新房价格的上涨，但是对于二手房市场的影响微乎其微，反而导致了新房与二手房房价出现了倒挂；限售在一定程度上打击了投机炒作行为，但是很难影响那些打算长期投资的人群。至于说如何降地价、调低税费比例以及不发这么多的货币，不是你我讨论就能解决的。限购、限贷、限价、限售等措施我们都已经实施了，房价依然没有下跌的意思。其实，这些政策在以往可能是降房价行之有效的好措施，但是因为在各地执行力度不同，房地产市场环境也有较大的差异，效果也会打折扣。其实，还有一些措施对于降房价来说有更好的效果。下面我们就来一起盘点一下快速降房价的“大招”。大招一：全国范围限购现在的限购政策大多只是区域性质的，很多城市都是以在该城市拥有的房产数量作为判定首套房、二套房等的依据。如果实施全国范围的限购，你即使在某个不起眼的乡镇上有一套房，再到其他城市买房也算二套的话，那么势必会减少很多购房需求。但是，这个政策实施的难度不亚于降地价与停发货币，有点脑洞大开。大招二：进一步提高二套房的首付比例，停售三套房相对于大招一，大招二的可行性更强一些。允许人们买两套房，可以满足刚需、刚改的购房需求，而完全抑制投资性购房需求。这可以在一定程度上减少购买力，从需求端改善供需关系。大招三：加息与提高首套房和二套房的房贷利率相比，加息对于房地产市场的调控效果更为明显。因为提高首套房和二套房的首付比例，只是影响了正在贷款买房的那些人，而加息则是对正在还贷的人们以及开发商都有影响。加息意味着货币政策的收紧，消费的萎缩，同样会对房价产生直接影响。大招四：房屋空置税与以上措施相比，房屋空置税对于降房价来说的效果最为明显。那些空置的房屋，很多都是投资炒房者买来坐等放房价上涨升值的，空置不但造成了资源的浪费，还减少了市场的供给量，让真正需要房子住的人无房可买，无房可租。一旦收取空置税，就会促使那些空置的房子出售或者出租，市场上的房源多了，房价也就会逐渐回归平稳。另外，还有网友列举了房产只能以首次购买的价格出售、限售期延长至10年以上等措施，这些对于降房价也会有立竿见影的效果，但是施行的可能性不大。当然，还要提一下房产税。有人认为房产税也能降房价，但是笔者认为即使房产税实施了，也可能会转移到房价或者租金上，效果并不会很明显。最后，其实降房价的最好的措施还是通过增加供给以及制定更好的住房保障制度，让低收入者住保障房，中高收入者买商品房。让所有人都有房住的前提下，再来决定是否要通过购置商品房来改善自己的居住品质。
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来点暖心的！扫这里房价只涨不跌?
那必须只是传说--《观察与思考》2010年09期
房价只涨不跌?
那必须只是传说
【摘要】：正绝大部分"刚需"们还在观望。因为楼价还没回落到预期低位,也因为对政府调控楼市使"价格回落"还寄予希望。可总有利益集团及其代言人不甘心房价回落,他们不时抛出各种论断,以混淆视听,干扰调控,希望继续房价只涨不跌的神话。进入7月时,也即房产新政执行了
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