冯小刚新片口碑不佳
华谊股价再次逼近跌停_网易娱乐
冯小刚新片口碑不佳
华谊股价再次逼近跌停
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华谊兄弟股价截图 来自东方财富网
冯小刚 葛优
中新网12月24日电(蒲希茜) 截至12月22日，冯小刚贺岁电影《私人订制》的票房已飙至3.2亿，轻松刷新华语电影4天票房最高纪录。但华谊兄弟股价继20日小幅上涨后，昨日再度下跌，截至15时收盘时，下跌9.92%逼近跌停，收盘价仅为27.41元。
　　华谊股价逼近跌停
12月18日，《私人订制》上映前，华谊兄弟就开盘大跌，午后封死跌停。据龙虎榜交易数据显示，机构为卖出主力，其中三家机构专用交易单元以及两家营业部，全天甩卖华谊兄弟达到了6.4亿。
19日，《私人订制》上映，华谊兄弟股票开盘后一度拉升，涨幅最高逾3%；但强势未能维持，午后该股再度跳水，收盘时再跌5.78%，收盘价仅为29元。值得关注的是，经过两个交易日，华谊兄弟市值蒸发约63亿元。
20日，华谊兄弟股价出现小幅上涨，至下午收盘时上涨4.93%，收盘价为30.43元。有网友指出称，是否是因为《私人订制》导致华谊股价下跌？针对此，华谊兄弟公司也随即否认，并称“大家神经敏感”。
但23日，华谊兄弟股价再度下跌。截至15时收盘时，下跌9.92%，逼近跌停，收盘价仅为27.41元。
据了解，在18日股价跌停之前，华谊兄弟利好不断，股价坚挺。有分析人士指出，在今年贺岁档遇冷的背景下，市场此前普遍对《私人订制》寄予很高期望。多位电影圈及资本市场人士对影片的票房预期均在10亿级别。
此前，还有网友质疑华谊兄弟股票的震荡由总裁王中磊策划，近日，王中磊在宣传《私人订制》时作出否认，“有人说这是我策划的，我能策划得了吗？我要能策划股市，我就不当电影人了，但说实在的，上映前心理确实是忐忑的”。
　　《私人订制》票房走高 口碑却“失意”
《私人订制》19日上映后首日票房就达到1100万，已经破了冯小刚电影的最高点映纪录，更是打破了他本来预期的500万这个数字。截至22日，也就是影片上映4天后，票房已飙至3.2亿，轻松刷新华语电影4天票房最高纪录，以及华语电影最快破3亿纪录(此前这两项纪录均由华语3D影片保持)。
但《私人订制》票房在走高的同时，口碑却大跌。有影迷称自己是冲着“冯小刚”三个字买的票，最后“差点睡着了”。也有网友称，“这种电影其实就像听相声，数个短段子，加些易上口的搞笑台词组合在一起，你也可以把它看成是《甲方乙方2.0版》”，还有人坦言，“通篇只有一个感觉：观众已经往前走了，但导演还在原地踏步甚至还在退步，但他还自信满满地觉得大家还在原地等他呢”。
而冯小刚后也通过媒体发声，对网友批评表示了感谢：“感谢吐槽的哥们儿，骂和赞都让咱们的《私人订制》成为具有话题性的影片，欢迎大伙儿捧场，也欢迎各位吐槽，只有您亲自去看过的感受最真实、最可靠。”
冯小刚也自认：“客观说《私人订制》没有大家期待的那么好，但也绝没有网上骂的那么差。”他认为，骂声在客观上大大降低了观众的期待，但也激发了观众的好奇心，去影院观看电影后，反而觉得没有骂得那么差。
　　王中磊：《私人订制》不是冯小刚最差的电影
22日，王中磊到深圳宣传该片，谈到网络差评，他说：“这不是冯小刚最好的电影，也不是最差的。本片就是导演的一个表达，把一年中最接近事实的东西通过调侃方式让大家乐一乐”。
他还透露，未上映前就有很多的恶评，“(这)是冯小刚电影才会碰到吧。这种事情在之前《没完没了》也经历过，那时小刚年轻气盛，要找骂他的人打架，现在他更成熟了。”王中磊说，接下来冯小刚想继续挑战自己，也许会试试动作片。
　　冯小刚“影响”华谊股价？
其实，作为华谊兄弟的“晴雨表”，冯小刚常被人称电影质量会“影响”华谊的股票市值。而早在2012年，他就被指曾两度“影响”华谊股价。
日，由于冯小刚在微博上发表的“分手论”，引发了股民对华谊兄弟的质疑，在A股市场2月8日-10日连续上涨的反弹行情中，华谊兄弟却表现十分疲软，继8日涨幅弱于大盘之后，9日、10日更是分别下跌了0.49%。有网友算了一笔账，这条微博让华谊所有股东少赚了3.2亿元，而冯小刚本人的“损失”约为304万元。
日晚，冯小刚立马“力挽狂澜”地说：“本人非常情绪化的直抒胸臆，引发数万网友转发评论，也连累华谊股票受创。我不是一个自私的人，我会尊重与华谊的合约，并力所能及高质履行”。在话语的最后，冯小刚调侃道：“各位就当我在微博上撒了一回娇吧！”
同年11月29日，电影《一九四二》上映，华谊兄弟股票就迎来两日下跌，据悉当时华谊兄弟市值蒸发近13.43亿元。当时也有证券分析师称，这与冯小刚新片《一九四二》遇冷有关。
本文来源：中国新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈界面新闻8月27日报道 从“去电影化”到重归电影，创业板影视第一股华谊兄弟近几年日子并不好过。这家公司最新市值仅为157亿元，创下了2013年4月以来的新低。8月27日，华谊兄弟有超过2.9亿股的限售股解禁，占总股本的比例达到10.49%。此次解禁的限售股，是2015年8月定向增发机构配售股份到期后的解禁股，发行对象为阿里创投、平安资管、腾讯计算机、中信建投。其中，阿里创投认购6200万股、平安资管认购2749万股、腾讯计算机认购5176万股、中信建投认购431万股，认购价为24.7 3元/股。这一股价按照转股后的比例计算，为12.24元/股。与8月24日收盘价5.67元/股计算，跌幅超过了53%。换言之，阿里、平安以及腾讯的账面浮亏，均超过了3.6亿元。其中，阿里创投账面浮亏超过8.2亿元。市场人士分析，该解禁或许会成为压垮华谊兄弟股价的最后一根稻草。6月1日以来，受多方因素影响，华谊兄弟的股价已经跌去30%。截至8月24日，市值仅为156亿元，为光线传媒）的三分之二。另一方面，华谊兄弟刚刚发布了数据看起来不错的半年报。这家公司上半年实现营业收入21.22亿元，较上年同期增长44.77%；净利润实现2.77亿元，较上年同期减少35.54%。扣除非经常性损益后的归属于母公司净利润实现2.52亿元，同比增长151%。业绩表现看似抢眼，但二级市场股价却毫无起色。华谊兄弟到底遇到了什么麻烦？“去电影单一化“时钟拨回2013年。在这一年华谊兄弟20周年庆典的时候，王中军在大会上提出了华谊的下一个方向——实现“去电影单一化”。这个本意是“除电影外，发展互联网、实景娱乐、衍生品周边、投资基金，使收入来源多样化”的意思，后来被无限放大成为了“华谊不拍电影”的解读，一时间让其创业板影视公司老大哥的地位，受到了前所未有的挑战。外界的解读不是空穴来风。那段时间，华谊电影片单零零散散，拿得出手的确实没有几部电影。梳理2011年至2017年华谊兄弟出品的电影，不难发现2014年是华谊电影的分水岭。界面新闻梳理了自2011年以来，所有华谊兄弟参与出品、发行的电影，以进入当年票房前十名为标准，评价华谊电影的业内地位。华谊兄弟历年来参与出品、发行的电影及票房 来源：界面新闻研究部华谊兄弟历年来参与出品、发行的电影及票房 来源：界面新闻研究部数据显示，在2013年之前，华谊参与出品发行的电影，进入前十名的几率非常高。2011年的《建党伟业》，以4.08亿元成为当年第五名；2012年的《画皮2》《十二生肖》的票房都超过了5亿元，跻身当年票房前十名；2013年更是出现了《西游降魔篇》《私人定制》《狄仁杰之神都龙王》三部电影，其中《西游降魔篇》是当年的票房冠军。但是2014年，华谊兄弟的电影事业急转而下。2014年票房最高的一部电影《撒娇女人最好命》，票房仅为2.3亿元，当年排名41名。虽然陆续出品了10部电影，但是过亿的寥寥可数。2015年的情况也未出现好转。除了年底出现的一部电影《寻龙诀》冲进了票房前十名之外，其他的电影都表现一般。即便是斩获了包括第41届多伦多国际电影节、第64届圣塞巴斯蒂安国际电影节三项大奖、第53界金马奖最佳导演奖等多个奖项的《我不是潘金莲》，票房也仅为4.82亿元，当年排名29名。财务数据方面，2011年，华谊兄弟的收入出现了上市以来的首次下滑。2011年，华谊兄弟实现收入8.92亿元，同比下降16%。其中，电影业务的收入下滑比例高达67%。2014年也出现了类似问题，影视娱乐收入增速再次出现了负增长。正当华谊兄弟徘徊不前的时候，后来者光线传媒却风头正劲。2014年，光线传媒首次超越华谊成为年度民营电影公司票房冠军，华谊市场占有率跌出三甲。次年，中国电影市场出现了“十二五”以来的最高年度增幅，据统计，在2015全年票房过亿的81部影片中，国产电影有47部，以271.36亿元占据总票房的61.58%。据艺恩发布的《2015年国产电影发行市场白皮书》显示，民营发行公司2015年主发国产片总票房排名中，华谊兄弟以12.2亿元位列第七。2016年年报显示，当年光线传媒实现营业收入17.31亿元，同比增长13%；净利润实现7.4亿元，同比增长84%。电影事业的落寞，却换来了华谊兄弟“股神”的地位。2010年与2013年，华谊分别以1.49亿元与6.72亿元收购了掌趣科技22%、银汉科技50.88%的股权。前者在收购两年内为华谊带来了近20倍的账面浮盈；后者则在收购完成后的第三个月以一款《时空猎人》取得了过亿元月度营收额。在电影事业为华谊兄弟贡献有限的情况下，以游戏业务为代表的互联网娱乐板块成为了华谊兄弟收入重要来源。收入占比中不难发现，2014年-2016年，互联网娱乐对收入贡献的比例逐年增加，2013年占比仅为0.5%左右，2014年已经上升到了33%，2015年后虽然有所下滑，但是始终维持在10%左右的比例。因此，当时华谊兄弟转做游戏公司的传言不绝于耳。再次聚焦电影转折点出现在了2015年末。2015年的影视行业并购遍地开花。也是那一年，华谊兄弟通过收购的方式，正式宣布再次聚焦电影的策略。日，华谊兄弟斥资7.56亿元收购拥有、、冯绍峰、杜淳等明星的艺人公司浙江东阳浩瀚影视娱乐有限公司（下称东阳浩瀚）。当年年底，华谊兄弟又斥资10.5亿元，向冯小刚和陆国强收购浙江东阳美拉传媒有限公司（下称东阳美拉）70%股权，意图绑定导演冯小刚。正是这次巨额并购，让华谊开始重新聚焦电影，但是风险也随之而来。并购的正面影响是，冯小刚导演开始了每年一部电影的稳定输出。2016年，冯小刚导演的电影《我不是潘金莲》，票房4.82亿元；2017年末上映的电影《芳华》，票房突破14亿元大关，是为数不多的叫好又叫座的文艺电影。另外，2018年华谊出品的《前任3》票房高达18.45亿元，成为了一匹票房黑马。2018年上半年度的业绩也给华谊兄弟带来了一丝希望。2018年上半年，华谊兄弟在市场上引起较大水花的电影有《芳华》及《前任3：再见前任》，《芳华》在报告期内票房约2.2亿元，《前任3：再见前任》在报告期内票房约16.4亿元。影视行业的逻辑变化不难发现，华谊兄弟靠着绑定明星导演的做法，意图重新爬上行业第一的宝座。但是事与愿违，这家中国最早进行商业化电影制作的民营电影公司，对业内人才的吸附效应正在弱化。面对光线传媒、博纳影业、万达电影以及BAT等新老对手的交叉火力，华谊兄弟昔日的光环正在褪去。在华谊兄弟视线模糊的这几年时间内，影视行业的规则变化变得十分“魔幻”。巨额投入并不能保证能够带来高收益，这是电影行业目前最令人头疼的问题。界面新闻采访了电影产业观察者蒋勇。他认为，华谊在近年明显有着朝重工业电影倾斜的意图，包括7月27日上映的“狄仁杰”系列第三部《狄仁杰之四大天王》、国庆档的《云南虫谷》、2019年将上映的管虎导演的《八佰》，都是拥有大IP的大投资影片，这是华谊在电影项目上下功夫的表现。不过也能看到，华谊在未来并没有再跟周星驰、成龙合作的项目，无法再现《西游降魔篇》《十二生肖》这样的成功，也从侧面证明，目前华谊对这样的资深优质内容创作者缺乏一定的控制力。尤其是在2015年、2016年更多的资本进入电影行业后，各个优质创作者都处于被资本争抢的情况下，在当时华谊收购东阳美拉和东阳浩瀚，可以看作华谊的一次“自保”行为。毕竟，管虎、田羽生目前的票房稳定性不高，下一部作品能带来的收益波动较大。在发行方面，一位接近猫眼娱乐的人士告诉界面新闻，如今电影行业的宣发逻辑已经随着互联网的渗透，被完全颠覆。过去的发行业务，主要由发行团队选择物料后进行投放，其中对于档期的选择主要依赖的是经验。但是互联网平台的出现，却为发行提供了数据上的保证。举例而言，互联网平台拥有海量的数据，包括评分数据、观众消费行为和消费偏好大数据。这些都能为影视娱乐行业提供更多数据化参考依据。以猫眼数据举例，在2亿数据支持的大数据体系下，发行业务已经不单单依靠物料，而更多的是预见性参与到前期话题的制造以及预热。猫眼研究院首席科学家刘鹏根据数据模型指出，映前热度和映后口碑是决定影片票房的两个关键因素。目前猫眼“想看数”已经成为衡量影片热度的一项关键指数。猫眼娱乐只是变革中的一个缩影。反观华谊兄弟，在互联网浪潮的席卷之下，并没有出现相应的对策，依然依靠兄弟之间互相绑定的“江湖”做法，意图重登巅峰。但是市场逻辑，已然发生变化。从财务数据上看，华谊兄弟对于冯小刚的依赖性并没有减弱。2017年年报数据显示，东阳美拉作为华谊兄弟的子公司，披露的全年利润为1.17亿元。这一数字占2017年华谊兄弟8.28亿净利润的比例为7%。但还要考虑到，华谊兄弟的实景娱乐项目中，有不少是通过冯小刚的经典作品作为主题授权的，比如苏州华谊兄弟电影世界中的《集结号》《非诚勿扰》主题区，以及整个海口观澜湖华谊冯小刚电影公社。华谊兄弟的核心卖点，依然只有冯小刚。实景娱乐能带来下一个春天？品牌授权和实景娱乐是华谊兄弟下一个发展方向。从2018年上半年年报来看，新兴板块分品牌授权及实景娱乐的比重与日俱增。数据显示，影视娱乐占公司营收比重高达92.47%，实现营收19.63亿元，为营收重点。品牌授权及实景娱乐占比6.69%，实现营收1.42亿元；互联网娱乐占比1.53%，实现营收3247.5万元。自2016年以来，华谊兄弟对于品牌授权以及实景娱乐的关注与日俱增。根据好莱坞成熟市场的经验，品牌授权和实景娱乐的合理开发，有机会成为影视公司更加稳定且充裕的资金来源。但寄予厚望的实景娱乐板块到底能给华谊兄弟带来多大利润呢？目前，华谊兄弟旗下的子公司以及联营企业中，涉及实景娱乐产业的资产有三家，分别是华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司（下称天津实景娱乐公司）、海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司（下称海南观澜湖旅游公司）以及华谊影城（苏州）有限公司（下称苏州华谊电影世界）。其中，天津实景娱乐公是华谊兄弟集团内负责实景娱乐板块的主体公司。至于海南和苏州的两家公司，则是负责当地项目运营的项目公司。天津实景娱乐公司作为实景娱乐板块的运营主体，主要通过参股项目公司方式参与影城的运营建设。天津实景娱乐公司是上市公司的并表子公司，华谊兄弟持有其54%的股权。2017年1月起，天津实景娱乐公司陆续参与投资了华谊兄弟（长沙）电影文化城有限公司、华谊兄弟（济南）电影城投资开发有限公司、凉山华谊兄弟电影小镇有限公司、南京华谊上秦淮文化产业发展有限公司以及武汉恒谊电影文化有限公司五家当地项目管理公司，持股比例分别在1%至10%不等。可以发现，华谊兄弟参与设立的各地影城，主要的合作方均为当地的旅游开发或者房地产企业。截至日，天津实景娱乐有限公司实现收入4959亿元，盈利2117万元。而另两家联营企业尚处于亏损状态。海南观澜湖旅游公司实现收入1.87亿元，净利润亏损9383万元。日开业的苏州华谊电影世界是华谊兄弟的一大杀手锏。据了解，苏州华谊电影世界投资额超过35亿元。但是其盈利，靠的却是位于苏州华谊电影世界7公里之外的华谊兄弟艺术家村。对于收入的来源，接近华谊兄弟的人员对界面新闻记者表示，主要还是品牌娱乐授权带来的收入。“天津实景娱乐有限公司成立的项目公司，在成立之后需要向天津实景娱乐有限公司缴纳一部分的品牌授权费。公司投资的影视小镇虽然还没有开业，但是依然构成了前期的收入和利润。而一旦开业，会就持股比例进行分红，华谊兄弟也以此来获得收入。“但是，多数市场人士目前对于实景娱乐还处于前期的观望态度。一位私募合伙人在接受界面新闻采访时表示，“现在并不能够清楚地看到这些影视小镇们未来能给整个上市公司带来什么价值上的帮助。如果公司主业是内容的制作发行，那小镇的投资回报相比来说时间会比较长，到底能带来多少IP的互动收益，真的需要市场检验。”二级市场方面，华谊兄弟的股价持续走低。截至8月24日，华谊兄弟股价报收5.67元/股，市值仅为157亿元，创下了2013年4月以来的新低。华谊股价的大幅下跌，也引发了市场对于股权质押平仓风险的担忧。根据Wind数据，自2017年以来，王忠军（王中军）和王忠磊（王中磊）兄弟二人，累计质押股份约130笔，截至6月19日，其中的30笔尚未解除质押。合计质押股数约为6.7亿股，占总股本的约25%。华谊兄弟日前的公告也显示，目前王忠军持股比例22.07%，其中质押19.86%，质押率90%；王忠磊持股比例6.19%，质押5.15%，质押率83%。一位不愿意透露姓名的分析师对界面新闻表示，华谊兄弟股价走低既有其自身原因，也有大环境的因素。按照目前华谊兄弟的股价，限售股解禁后，股价很可能以阴跌为主。短期来看，传媒股大幅反弹可能性比较低。（界面／文）
(责任编辑：杨明_NV5736)
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http://cms-bucket.nosdn.127.net/catchpic/3/36/cca8e0bdcb79a1ad1eec053e.png文旅地产究竟是新风口还是伪需求？ 这四大模式值得投资人关注
铅笔道 专栏作者 | 深响
“开启下一个黄金十年”——这是“四大”之首普华永道与商业地产服务商睿意德联合发布的文旅地产报告的副标题。而华兴资本在研究这一领域的时候给出的判断是“目前处于政策友好、资金友好和内容逐渐充沛的良好发展趋势上，值得投资人重点关注”。
华侨城欢乐谷、长隆世界、冯小刚电影公社、华谊兄弟电影小镇、乌镇、阿那亚……无论是积极寻找转型方向的房企，还是努力拥抱实景的娱乐公司，在文化、旅游、生活方式日益融合，地产行业从增量开发时代进入存量资产管理时代的当下，“文旅地产”正成为一个既有噱头又有看头的概念。
但事实上，行业里也出现了过度投资和优质项目匮乏的双重矛盾，文旅IP与地产运营难以顺利结合的痛点。文旅地产究竟是新风口还是伪需求？又有哪些操作套路？未来还有哪些挑战和机遇？
观澜湖华谊冯小刚电影公社，1942风情街（图片来源于官网）以冯小刚电影《温故1942》中出现的重庆街道为蓝本，91栋建筑集合了上世纪三、四十年代长江流域４大城市重庆、 武汉、南京、上海等地典型的建筑风情。
对冲经济周期
文旅地产的历史背景要从三个方面去阐述：一是文娱，二是旅游，三是传统地产
文娱方面，文娱公司一直饱受固定资产少的苦恼，IP变现渠道也比较有限，地产以远离文化行业的监管以及巨大的潜在商业价值越来越成为了文娱IP变现的新重要渠道。
有海外分析师指出：“迪士尼如果没有地产业务，那它会是一个已经步入老年的传媒集团，但正因为其拥有地产板块，迪士尼正值壮年。”足见地产对于迪士尼的意义非凡。
旅游方面，根据国家旅游数据中心的统计，2017年国内旅游市场高速增长，旅游人数50.01亿人次，比上年同期增长12.8%。国内旅游收入4.57万亿元，上年同期增长15.9%。另有数据显示，中国旅游消费增速已达全球3倍。
同时，旅游市场从单纯的观光游向度假、文化体验游发展。据中国旅游协会公布的分析统计，我国 58%的旅行者在计划旅行时，表示更愿意把钱花在“体验”而非“物质” 上，旅途中的片刻时光更能让他们感到快乐与满足。
地产方面，传统地产行业正面临从增量业务向存量业务转变的挑战。
根据国家统计局、国家旅游局的数据，房地产的增量开发业务规模在12.9万亿左右，包括商品住宅11万亿、商业地产1.9万亿。而存量管理业务规模则与增量开发不相上下，达到12.3万亿，包括旅游地产5.4万亿、商场运营5.3万亿、长租公寓1万亿、写字楼0.6万亿。
商业地产和旅游地产是目前可见的、最大的两个可匹配原有资金和收入规模的领域。
关于文旅地产的“起风”原因，华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷还提出了一个值得深度思考的点：“地产和文娱行业作为经济周期中早期和末期的典型行业代表，他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用，成为大企业在经历过周期洗礼后的商业模式选择。”
华菁证券在其行业研究报告中解释到：从美国 1997 年以来的地产与文娱产业增速对比图来看，地产增速极值一般领先文娱行业两到三年，只有在年的经济危机期间二者体现出一致性，同步达到冰点，然而在之后的恢复周期中二者又继续恢复增速的对冲关系。地产率先在2010年恢复到阶段高点，而文娱行业的阶段增速高点则出现在2012年。
这也就是说，“文娱+地产”的打法是在经济周期中运用对冲关系构建一个系统风险更小的业务结构。地产开发得到的短周期巨额现金流投入到长期稳定回报的文娱业务中，实现资金在久期上的转换，对于商业模式的长期稳定性也起到至关重要的作用。
当然，这一领域的行业利好还包括“政策友好”。
早期我国文旅地产开发更偏重“旅”，主流模式为自然资源驱动型与主题产品驱动型两类。或依托山河湖海等自然资源、或依托游艇码头高尔夫等人造资源，以高级星级酒店作为带动点，辅以公寓、别墅等销售型物业。主题单一，盈利模式单一。
而现在的文旅地产开发一个明显趋势是更偏重“文”。主题公园、都市消费型文娱地产开始崛起。这些项目盈利模式丰富，除了地产常见的销售物业收入方向，还有门票收入、餐饮、酒店、周边产品、IP衍生收入等回款周期短的收入方向，同时也提升了周边地产的价值空间。
具体模式解析及案例如下：
模式一：“主题公园”式区域综合开发
主题公园的原型恐怕要追溯到古代希腊罗马时代的集市杂耍，现代主题公园则发源于荷兰，兴盛于美国。而迪士尼是任何讨论主题公园的分析都必须要写的。
主题公园属于重资产业务，前期需要极大的资金投入，后期也需要非常强的资产运营能力。大型主题公园投入轻则上百亿，回报周期动辄长达10年。
自建投资、合资投资和许可经营等三种模式是现在主题公园常见的投资模式。迪士尼通过结合不同类型的投资模式迅速在全球布局，轻重结合也给自己赢得了缓冲空间。
从投资模式来看，迪士尼乐园在美国本土以外的建设和运营，有两种合作模式——“许可经营模式”和“合资模式”。
东京迪士尼乐园采取的是“许可经营模式”。整个东京迪士尼项目基本是由日方投资，权益也大多数掌握在日方手中，项目由华特迪士尼公司将迪士尼的相关知识产权许可给OLC公司，乐园的日常经营由OLC公司负责。华特迪士尼公司每年有一定比例的许可费收入，与项目营业总额挂钩，而不是与经营利润挂钩。
东京迪士尼地图（图片来源：东京迪士尼官网）
中国香港迪士尼乐园、上海迪士尼乐园则采用了“合资”模式。由于主题公园的高投资，长回报周期性质，这种大型的主题公园往往采用政商合营的形式进行。
华菁证券研究所地产行业首席分析师周雅婷介绍到，迪士尼海外一般会设置轻重模式双平台。重资产持有平台采用政商合营，吸纳银行、信托等债权基金；轻资产平台收取管理费，优先兑现运营商收益，形成品牌效应，便于快速扩张，被更多股权投资人关注。
从政府角度来看，主题公园的投资类似于基础设施建设，主要利益着眼点不在项目本身盈利能力，而在于由其带来的就业、辐射消费和产业带动。以上海迪士尼为例，根据园区官方对媒体的介绍，245亿的总投资预计将累计带动900亿的消费量。
而当下，中国主题公园包括了三种主要类型：
· 单体投资规模极高的上海迪士尼（55亿美元），北京环球影城（65亿美元）。
· 本土大型单一主题公园：长隆世界、太湖龙之梦，投入也在百亿以上。
· 全国可复制的特色主题公园：华侨城欢乐谷、华强方特乐园、宋城演艺公园、华谊兄弟电影世界等等。
截至 2017 年底，我国主题公园的总投资额达到3503亿，其中48%为游乐园，17%为文化园，具备一定IP属性的影视基地在最近几年兴起，目前占比为5.4%。
过去几年，主题公园虽然炒的热闹，但由于文娱产业对主题公园行业的渗透力不足，我国主题公园中具备IP属性运营的极少。同时由于缺乏专业运营机构，主题公园的盈利能力普遍偏弱，行业呈现“721”规律，70%的项目亏损，20%勉维持，10%盈利。“一年兴，二年盛，三年衰，四年败”成为常见现象。
由于主题公园的过度投资以及圈地开发地产项目的房地产化趋势日益严重，发改委还曾联合12部委发布了《关于规范主题公园发展的若干意见》，将主题公园划分为特大型、大型和中小型三个等级，并规定新建、扩建时应严格履行相应核准程序。 2018 年发改委再次发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，要求防范地产债务风险及防止主题公园房地产化。
大浪淘沙，在政策调控、市场洗牌的共同作用下，优质主题公园运营商会逐渐脱颖而出。 而运营商的核心竞争力体现在人员效率与衍生消费创造能力上。
人员效率方面，主题公园的日常运营中人员成本是最主要的成本，平均占收入比重在 25%-30%之间，其次则是园内消费销售成本，占比在10- 16%之间不等，基础设施的维护费用也比较稳定，大约比重为11%。华菁证券指出，无论从国内还是国外，还是不同类型的主题公园，人员的运转效率和园内消费的提升和成本控制是运营的关键所在。
不过，运营能力再强，也会遇到一些问题。运营商的软肋在于资金压力，缺乏有效的融资渠道和主题公园衍生价值变现渠道。
开发商则具有资金端的实力优势，出于拿地便利性和综合经济效益考虑，逐步介入主题公园领域并建立了成熟的主题公园运营团队，如万达、华侨城、恒大、融创、观澜湖等。 但他们的问题在于缺乏IP和公园运营经验。
另一类主体则是IP商，他们入局的时间最短，但却最有可能把这件事做好。 他们有两种参与方式：一是以授权的方式出让IP，获取授权费用，不参与园区运营和投资，属于轻资产模式介入主题公园领域，如华谊兄弟、光线传媒等。二是以重资产的模式自己投资运营IP主题公园，如横店影视。
横店影视城（图片来自官网）
国外成功的主题公园大多数以“IP类企业”为核心的，无论是迪士尼还是环球影城，IP所展现的价值无可比拟。在TE-AECOM统计的2016年全球主题公园入园人数排名中，前10名全部被IP主题乐园占据，没有IP的乐园被甩在身后。
不过，IP型乐园虽然在客流吸引力和人均消费力上表现更优异，但相应也付出了更高的建设成本和氛围营造成本。
在我国目前阶段则主要以开发商为主导，娱乐公司授权IP的形式出现，很多项目作为大型地产项目的附属产品，起到提升周边住宅价值的功能。一个可见的趋势是运营商、开发商、IP企业正在通力合作，优势互补，共同打造更具价值的主题公园项目。
模式二：特色小镇
当然，一些“主题公园”和特色小镇的概念范畴有所重合。比如华谊兄弟的电影小镇，既有主题公园的特色，又有小镇作为载体。
华谊电影小镇是内容嵌入型项目，主要以塑造和还原经典电影场景为主，依托自身电影IP资源，结合当地文化，发展影视文旅产业。华谊兄弟称其为“电影IP+城市ID”模式。
观澜湖华谊冯小刚电影公社2014年春节试营业期间，游客数占到海口游客总数的20%。海口当年游客人数首次超过三亚成为海南省第一。之后，在仅开放1942街、南洋街两条街区的情况下，年游客数量就已突破两百万，并为《芳华》在内的多部影视作品搭建电影实景并提供拍摄配套服务。2018年春节期间接待游客数近20万人次，成为海口旅游第一目的地。
特色小镇能量巨大。
实际上，特色小镇是可以单独拆分出来写的一个大领域。其核心“套路”是——旅游和商业等经营性物业作为核心盈利渠道，地产销售类物业为辅，由特色旅游为引擎带动区域土地成为投资热点，盘整做大。
乌镇（图片来源于官网）
乌镇是从2010年开始转型文化小镇的。除了自然人文景色，其发展过程中的两大关键点是：乌镇戏剧节、世界互联网大会。
乌镇戏剧节从2013年开始举办，每年持续数10天，邀请世界顶尖舞台艺术团体演出。而世界互联网大会的举办让乌镇的关注度剧增。
普华永道报告显示，乌镇近五年始终保持着80%以上毛利率，远高于旅行社、会展等传统旅游业务，且高于酒店房地产等高回报率业态。IDG资本在2009年入股乌镇，助推了中青旅2010年在香港成功上市，IDG退出时成功实现了8.4倍的收益。
模式三：都市消费型文娱地产
“由点到城，盈利能力与辐射能力来源于集聚能力。”——华兴资本如是概括都市消费型文娱地产的现状特点。
分类上，都市消费型文娱地产包括四种类型。深响根据华菁证券的报告整理如下：
相比于主题乐园的“重模式”，都市消费型文娱地产主要作为租赁商业物业的轻资产形式存在，资金投入程度相对较低。成功关键在于IP和商业运营能力。
目前国内的都市消费型文娱地产项目大多数商场中的点状结构，比如言几又、方所、万达影院，尚未形成诚品书店式的主IP综合体结构以及百老汇式的区域片状结构。
投资了很多内容头部的华人文化，其在文旅地产方面有四个产品线的布局：一是城市文化综合体，其上海梦中心项目预计明年9月开业；二是大型主题公园乐高乐园及其周边的开发；三是地产行业常说的FEC（家庭娱乐中心），华人称之为UEC（城市娱乐中心），也就是室内娱乐，室内小型主题乐园。四是电影院。
其中上海梦中心就是都市消费型文娱地产的典型。
上海梦中心位于徐汇区黄浦江畔，是“西岸传媒港”的核心部份。 总体规划建筑面积为460,000平方米, 其中包括创意及甲级写字楼130,000平方米，创意艺术区38,000平方米, 餐饮及零售区140,000平方米，停车场及其他区域152,000平方米。
项目将突破传统商业模式，融入全球文化娱乐内容、培育本土创意文化内容同时结合时尚购物及休闲, 餐饮元素，为消费者带来一站式文化娱乐休闲体验，致力于打成为中国的百老汇。
上海梦中心效果图（图片来源于官网）
模式四：销售型的不动产
尽管主题公园、特色小镇、商业文娱地产等概念非常热闹，但一个不容否认的事实是，我国文旅地产整体仍然以销售为主。依托自然资源的住宅销售、依托高尔夫等高端项目的别墅销售，是文旅地产领域非常重要的组成部分。
依靠大海的自然风光、距离北京不到300公里的地理位置优势，加上人工打造的高尔夫球场、别墅洋房、公寓、小院，孤独图书馆、海边酒吧、阿那亚礼堂等设施，位于秦皇岛的阿那亚用两年时间完成了10亿年销量，成为了文旅地产的代表性项目。
孤独图书馆（图片来自官网）
而在2012年这一项目推出时，市场反应却很惨淡。整个阿那亚社区的面积有3300亩，其中有1500亩被高尔夫球场占据。但销售目标又是50、60后退伍工程师，定位失焦，且推广不利。
2014年天行九州开始接手项目，进行转型运营，在度假的基础上加入了社区的打造，销售对象也转换成了80后中产人群，推出了公寓等单价适中的产品。
2016年10月，朴树联手老狼在阿那亚举办了一场1500人规模的海边邻居音乐会。这次演出不对外售票，只向朴树的邻居，阿那亚的业主开放。而另一位业主博纳影业总裁于冬则在《老炮儿》上映时包场请邻居们观看。
项目从营销导向到运营导向 ，从原先单一的不动产，变成了提供场所和内容、 可供交际的社群概念。
挑战与机遇
和其他新经济一样，文旅地产也将经历野蛮增长、洗牌、稳定发展等成长阶段，而成长过程中充满了挑战与机遇。
行业挑战主要包括：
第一，区域分布不均衡，对自然资源依赖度很高。
目前的文旅地产主要集中在自然资源较好的区域。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多。
跳出行业纵览，尽管文娱强IP项目非常吸引眼球，关注度也极高，但更多数量的文旅地产项目的核心卖点仍是山地、湖滨、海滨等自然资源，三者合计占比66%。
不过这一趋势也正在减弱，因为这一数据在2014年的时候是78%。
第二，文旅被地产商作为拿地和营销的噱头，概念强于落地。
这一痛点的主要由来是年那段时期。文旅地产疯狂发展，年均新增项目近2200个，平均增速达到了83%。其中不乏开发商以“文旅地产”为噱头疯狂圈地。
第三，文旅地产项目同质化严重，运营不当，客户粘性不足，许多低层级项目存量难以消化。
由于疯狂发展时期拿地的开发商并没有用心经营，致使很多低层级、同质化项目很多。截至2014年底，根据国家统计局数据，全国文旅地产项目7965个，其中大型在售项目589个，这些在售项目平均存量达到2043套，按照平均去化速度12套/月计算，完成存量去化需要14年时间。
这也使得文旅地产在2015年进入低潮期，很多销售导向的低质量项目滞销。行业逐渐开始洗牌。
这些低质量项目的问题具体表现在：没有规模效应、基础设施落后、配套不完全。
第四，资本不畅。文旅地产往往要经历8-10年甚至更长的开发周期。开发周期的拉长，导致投资回收期的滞后，拉低企业的资产周转率。因此，从房企项目整体配置来看，文旅地产应属于中长期布局的一类项目，需要搭配一些短平快的项目以提供现金流和短期利润。
另外，现阶段文旅地产的投融资渠道相对狭窄，对银行的依赖较为严重。无论是自筹模式，合作模式还是BOT（Build-Own-Transfer，建设-拥有-转让）模式，其融资方式都是以银行贷款为主，其他方式为辅，且银行贷款所占比例较大，对银行的依赖性较高，没有形成多元化的投融资渠道。
行业机遇则包括：
第一，项目从营销导向到运营导向转变，管理能力火速提升。
据「深响」了解，目前一些国内开发商与美国合作，不仅仅会签品牌合同，还会签管理协议，把美国所有的管理标准、管理手册以及高管核心管理人员都请到中国来。
第二，单体项目两极化——“极大”“极小”
“极大型”文旅地产项目向度假区的方向发展，例如于2016年开业的上海迪士尼度假区和广东长隆集团的珠海横琴长隆国际海洋度假区。其空间规模增大并不单纯反应建筑体量，更多的是反应产品层次的丰富度，通常含有酒店、零售、 餐饮、娱乐等成熟的产业链配套。
“极小型”文旅地产则是一个定位精准的强需求：上海田子坊、成都宽窄巷子、北京798等。未来每个城市都将有小型文旅地产项目，辐射一小时以内的近距离市场。
成都宽窄巷子（图片来源于官网）
第三，开发商与IP商合作会更多。
如上文中分析的，文旅地产门槛很高，需要具备极强的策划研发能力、投资能力、操盘能力、运营能力。这些能力是地产商具备的，但内容的掌控能力却是IP商具备的。二者通力合作，能把产业真正做大做好。
第四，投资相对较小的“农文旅”将受到追捧，田园综合体“农业+文创+新农村”的综合发展模式将会有大突破。
编辑 | 丹丹
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