17433 条评论分享收藏感谢收起赞同 313158 条评论分享收藏感谢收起853208 条评论分享收藏感谢收起赞同 8122 条评论分享收藏感谢收起“断供潮”要来了！已经贷款买房的购房者们，你们准备好了吗？“断供潮”要来了！已经贷款买房的购房者们，你们准备好了吗？房产说百家号今天小编要讲的是断供潮。相信现在绝大多数的购房者，都是贷款买房的。贷款买房，意味着要背负沉重的房贷压力。如今很多的贷款买房家庭，经济状况都不乐观。所以说，房价在这几年里，连续疯狂的增长拉高，房贷压力也在跟着加大。很多人都抱怨说，快要被房贷压力给压垮了。但是这种状况，是有多套房产的人愿意看到的。因为房价越高，他们赚的越多。而对于普通家庭来说，如果房贷压力增大，债务与收入之间的杠杆问题，会失去平衡。如果出现任何意外情况，就很有可能出现断供的风险。现在八零后九零后，既是供房的主力军，同时也是最危险的供房人群。九零后刚刚工作不久，收入还没有稳定，大多数买房的九零后是在父母的帮助下买房的。家长们的年纪正好处于高危疾病频发的年龄阶段，大部分的钱都是用来生活和供房子了，完全不经不起一点点的经济打击。而八零后的一代人，虽然工作时间长了，收入状况稳定。但是他们面临的问题，也是最多的。小孩正好要上学，老人正好需要赡养。如今的八零后，已经是家里面的经济支柱了。他们要面对的将是来自于老人、孩子、房贷的三重压力。从国家公布的公积金贷款的逾期率来看，直接证实了人们如今已经被房贷拖垮了。再这样发展下去的话，全国就会迎来断供潮，到时候，那些已经贷款买房人该如何应对呢？文/由南十字和你看社会原创，如有转载请注明南十字和你看社会原创。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。房产说百家号最近更新：简介:房产重要资讯突发新闻，分享最新房地产消息作者最新文章相关文章625296 条评论分享收藏感谢收起赞同 39964 条评论分享收藏感谢收起&p&&b&原文在2个月前发表在我的专栏：&/b&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&一苒说：2017年，房价的拐点是不是到了？ - 知乎专栏&/a&&/p&&h2&首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。&/h2&&h2&其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。&/h2&&p&我也不会从Wind平台上拉一堆数据，或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事，跟所有招摇撞骗的分析报告一样：形式严重大于内容，只有分析没有观点，只有人云亦云，没有对事物本质的思考。&/p&&h2&&b&写这篇文章的起因&/b&&/h2&&p&是上周末去看了一个楼盘：上海市普陀区内环边的XXXX三期。&/p&&p&按道理我不该去看这个楼盘。因为这种高端楼盘和我的气质虽然相配，但和钱包完全不配。&/p&&p&但是在路边“温柔热情”与我攀谈的中原地产的中介朋友，脸不红心不跳的用一个大幅低于真实价格的说辞，把我忽悠到了现场。他们后来口口声声跟我说：“如果不是我告诉你一个低价，你会来现场吗？如果你不来现场，你就错过了买入这样一个优质房产的机会！”&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ff8fa9fbbc9_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ff8fa9fbbc9_r.jpg&&&/figure&&br&&blockquote&根据李嘉诚的地段论：紧贴内环，靠近地铁三四号线镇坪路站，还有7号线地铁。
根据产品的血统出身论：口碑开发商绿城打造，大资本家融创操盘
根据资源稀缺的程度论：内环边的新盘屈指可数，配套新建的上海理工实验小学
根据毛主席说的“实践才是硬道理”：我去看过盘了，觉得确实挺好的
听说脱离定价谈产品是耍流氓：价格真的不是很贵，销售吹风的价格是：150平米左右的三房，起步价在1350万，全屋精装修，拎包入住。折算下来，9万一平米起步，均价10万左右。&/blockquote&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cb4ebb2c5545e03_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cb4ebb2c5545e03_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-37855ffb897ba62fba03_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-37855ffb897ba62fba03_r.jpg&&&/figure&&br&&p&在“精装修”被彻底滥用的今天，很多号称精装修的房子装的都像狗屎一样。但这个楼盘的定位还是挺高级的，我这种没见过世面的人，首先硬装的质感都不错，虽然风格略显浮夸，不是我喜欢的极致简约美。看到一堆标配进口品牌家电，深感自己认识的商品Logo还是太不齐全。内嵌式的四开门大冰箱，最初被我误以为是衣柜——怎么可能有衣柜放在厨房里呢？我一度Show出自己的智商优越感，质疑开发商的专业性。&/p&&h2&&b&一定有人笑我装逼，9万一平米起步，还不算贵？&/b&&/h2&&p&房价就像篮球运动员的身高，说起来都是高个子，可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——没办法，对面站着2米10的布拉切。&/p&&p&这个盘，作为知名开发商的高端全新住宅，真的不贵，附近的次新二手房。很多都在9万左右的单价了。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b82ae5bf1f1e3_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&433& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b82ae5bf1f1e3_r.jpg&&&/figure&&p&&b&在价格接近的情况下，一手新房比二手房更值得购入&/b&&/p&&p&二手房需要承担的税和中介费，通常增加5%以上。&/p&&p&并且，因为建筑质量和水平在不断提升，新房拥有更好的设计和品质。&/p&&p&此外，购买新房是很多有车一族难得的拥有产权车位的机会。在上海太多太多住宅小区，有钱也无法买到车位。&/p&&p&有人觉得新房比二手房拥有更长的土地产权年限。但这个优势，我倒认为可以忽略不计。下面会具体说到。&/p&&p&新房和二手房比，真正的局限在于：新房是离散的点状分布，只有合适的时机（它开盘的时候，你恰好打算买），合适的地点（它开盘的位置，你恰好能接受），合适的户型、面积和配套资源（它的产品，正好适合你的需求），才会促成你的购买。&/p&&p&而二手房，是面状分布，海量供应。理论上，只要你有钱，你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品——前提是，你要符合政府的限购政策。&/p&&h2&&b&开发商为何不定价高一点？为何一手房比二手房的价差这么小？&/b&&/h2&&p&在正常的市场，新房和二手房本来不应该价差这么小。&/p&&p&如果房地产可以用《三体》中的乱纪元来形容，现在一定处于一个寒冷的时代。北上广深等大城市，由于严格的限购政策，需求端的潜力已经被封杀大半。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ffea99f9e85cb546d0696fbca24e5c6c_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&323& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ffea99f9e85cb546d0696fbca24e5c6c_r.jpg&&&/figure&&p&一手新房的背后站着开发商，他是用流动资金和融资来做的楼盘，既然造好了，到了时间就要卖的。恰好碰上限购，就算你倒霉。总不能捂盘到限购过去——巨大资金成本不允许。因此，只有随行就市，定一个理性的价格，尽快卖掉。&/p&&p&我看房的这个楼盘，由于地段好，单套房价的购买价格门槛很高，所以在限购的情况下，要快速捕获足够的客源是很难的。当然定价要老实一点。&/p&&p&同样是新房，目前上海郊区的新房，却很抢手，定价坚挺，销售顾问各个都非常牛逼，要求你爱看不看，尽快决定！如果要订，开盘后7天内付清首付，否则，哼哼，订金不退。&/p&&p&为什么限购限不住郊区呢？因为限购政策是差异化的，郊区的楼价和面积都相对低一些，总价较低，很多潜在的购买者，是没有名下房产和贷款记录的年轻人，他们基本不受限购政策的影响，依然可以用35%的较低首付和相对优惠的贷款利率，购买房产。&/p&&p&二手房的背后则是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子价格，是对标一手新房的。随着过去2年的高歌猛进，很多二手房的挂牌行情价都很高。&/p&&p&现在虽然市场转冷，但是二手房的反应并不会像新房那么灵敏——新房需要去库存，否则闲置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房东是稳坐钓鱼岛，只要不急着用钱，他永远可以等待一个更好的价格。&/p&&p&正因为以上的分析，在限购政策来临到时候，一手新房更容易定价理性，二手房在初期价格会偏高。需要限购政策持续相当长的时间，二手房的价格才会真正松动。&/p&&p&所以，如果你近期一定要在上海买房，我建议你多看看新房。实在不合适，再去看二手房。&/p&&h2&&b&这次限购政策会持续多久？为什么要限购？&/b&&/h2&&p&首先，根据惯例，一波限购往往在2-3年左右。时间不会太短。按照这个经验，2019年才是政策解冻、恢复正常时间秩序的时间窗口。&/p&&p&限购不是一个正常的市场秩序，政府是很明白的。但是在没有把机制理顺之前，在问题严重的时候，粗暴的行政干预，是一个相对有效的快速手段，即使有后遗症。任志强就说过：每次限购，都是名义上打压房价，实际上埋下了下一轮暴涨的祸根。&/p&&blockquote&道理很简单：你打压需求端，短期内，交易量大幅下滑——&价格不涨或者下跌一点点——&但是开发商在限购期间，会选择现金流为王，尽量卖房，不再买地，不再开发新楼盘——&2-3年后，能上市的楼盘会更少——&这个时候政府宣布限购很成功，房价被控制住了，于是限购取消——&因供应不足，限购期内压抑的部分需求需要释放，供需关系进一步恶化，房价新一楼的飞涨开始。&/blockquote&&p&看懂上面这段话，你就懂了任志强为什么经常是对的。&/p&&p&因为政府在说的东西，和在做的东西，很多时候是两回事。&/p&&p&不在“供给端”做文章的房价调控，对于供应紧缺的大都市，根本就是伪命题。&/p&&p&第二，为什么要限购？&/p&&p&从政府的角度来分析，他们不希望一个市场过于火热，失去秩序，同时民愤漫天。&/p&&p&大中城市的房价在15-16年，再度暴涨，很多都翻倍了。&/p&&p&从这个角度来看，政府要限购，要降温。&/p&&p&这个逻辑，简单一看，似乎和以往的任何一次限购，差不多。&/p&&p&但我觉得实际上，从16年年中开始的新一轮限购，和以往有本质的不同：&/p&&p&1 以前每次限购之前，也经常是货币宽松，房价暴涨，但一直处于“人民币升值”的通道里。这次不是。这次我们大印钞票的同时，人民币兑美元出现了明显的贬值了。&/p&&p&这就意味着“如果我们继续大印钞票”，可能要面对人民币进一步贬值——这可能是国际贸易的对手们，无法接受的。&/p&&p&2 美国要退出QE，要加息，在17年，这是定局。这会影响我们的货币政策。如果我们不加息，那么资本相对来说，更可能回流美国。如果我们跟随加息，收紧货币，那么对于“前两年习惯了海量货币”的房地产，当然会有冲击。&/p&&p&3 前两年，货币的“水龙头”开的特别大，可以把整个田野都灌溉充分（流动性强，交易价格足够高），如果从17年开始，货币宽松结束，“水龙头”关上了，那么整个田野就会缺水——为了不引起房价大跌，就要把有限的水集中灌溉少量的田野，保持它的湿润，而其它部分的田野，休克锁死。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5ec22225cca4fc4_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&352& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5ec22225cca4fc4_r.jpg&&&/figure&&p&从这个角度来看，限购政策，并不是打压房价，而是对高房价的一种保护！大家要看透这一点。政府口里说的，和实际想做的，并不是一回事。&/p&&h2&&b&上海的房价到没有到拐点？&/b&&/h2&&p&我觉得这个问题，实在太难回答了。仅次于预测中国A股的拐点。&/p&&p&但我们不妨从一些角度来分析。&/p&&p&&b&角度1：一线城市高房价的供需论&/b&&/p&&p&17年上海的房价，比起14年，同等地段，平均是大致翻倍的。&/p&&p&有人说上海北京深圳的房价高，归根结底是因为供需关系极为紧张。&/p&&p&但我想问了，17年供需紧张，难道14年就不紧张吗？难道17年的上海，比14年大幅增加了外地移民的数量吗？&/p&&p&即使供需恶化了，人口增加了，这种变化的程度，是不足以带来房价的倍增的。&/p&&p&如果可以，那么在年期间，上海的人口增速要快的多，可是当你的房价，并没有每2年翻一倍。&/p&&p&因此，供需论站不住脚。&/p&&blockquote&还有人说“一线城市永远涨”，因为一线城市占据最优质的资源。
驳斥这种观点：优质资源可以推导出高居住价值，进而推导出高房价。你可以说上海的房价理应很高，10万一平米或者20万一平米，但是你无法推导出上海的房价应该永远上涨。
这就好比，姚明家里从小给他吃最优质的肉，这可以推导出姚明的身高很高，但不能推导出：姚明会永远长高。
实际上，自从姚明加入火箭队后，他根本就没有长高过。&/blockquote&&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dbdabd7ca5166b_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dbdabd7ca5166b_r.jpg&&&/figure&&p&这两年的暴涨，不是供需主导的，实际是货币增发主导的。既然是靠印钞票带来的暴增，那么泡沫很可能是存在的。
&/p&&p&而上面说过了，中国的货币宽松，在17年要结束了。这是政府公开承认的事情。&/p&&p&&b&角度2：国际化大都市的横向比较&/b&&/p&&p&在我有一定了解的国际大城市城市当中，目前上海的房价，已经大幅高于台北、多伦多、柏林，高于东京，和纽约、伦敦、洛杉矶相当，低于香港。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-a63f27a4b1abb5a86886eef_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&184& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-a63f27a4b1abb5a86886eef_r.jpg&&&/figure&&p&综合考虑到上海的自然环境、人口规模、GDP、GDP增长速度、经济活力、产业升级和创新能力、对全中国大陆的经济辐射能力，遍数亚洲乃至全球，比上海更有资本入围“全球高房价城市榜单”的城市，恐怕极为有限。&/p&&p&大家要特别注意GDP的增长速度和产业升级，因为这代表了潜力。&/p&&p&有个科技媒体朋友跟我说，他去纽约的时候，看到纽约的繁华，但是纽约的繁华景象，和5年前是一样的。而上海却不同，上海的很多繁华，是5年前完全没有的，可以想象的是，5年后的上海，会更上一层楼。&/p&&blockquote&以我更熟悉的汽车和交通出行产业举例：
在2016年的上海，共享单车的创新模式大爆发，从这里走向世界（外国外地当然也有类似的，但是这个模式是首先在上海大规模验证的）。
在2017年的上海，或许更多的人会意识到，上汽车享投资的Evcard，目前的全球第一大分时租赁汽车服务提供商，正在做一件特别有前景的事情。
同样在2017年，曾经为上海贡献巨大的汽车代工和半代工产业（上汽大众、通用为代表），依然在持续发热，但新的增长点，上汽自主品牌乘用车（荣威和MG），开始借助电动车、智能化、车联网，大放异彩。
浦东的临港开发区，一直有传言，Tesla可能会在这里建设亚洲工厂。如果Tesla只要在全球建设两个大工厂，那么一个已经在加州，另一个必然在中国，有可能会放在上海。&/blockquote&&p&这就是成熟大都市和新兴大都市的区别！上海虽然已经成为全球最繁华都市之一，但潜力还远远没有用完呢。&/p&&p&一定有人会说，中国人均收入比发达国家低很多，房价不配跟别人直接比较！&/p&&p&这种说法，完全没道理。&/p&&p&有点海外视野和独立思考能力的人，应该知道，房价从来就不必“跟当地人均收入挂钩”。莫斯科、孟买、平壤都是典型的负面案例，“房价相对很高，收入相对较低”。&/p&&p&道理很简单嘛，在一片给定的土地里，有100个人口和1000个人口时，单位土地资源的占有难度和价值是完全不同的。可见人口密度会极大的影响房价。&/p&&p&像加拿大、芬兰这种地广人稀的地方，即使人均收入很高，但因为人口密度太低，所以大部分的地方，房价可能比中国小县城还低。这不是中国政府心黑，这只是一个客观规律而已。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1c12f0ff9e_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1c12f0ff9e_r.jpg&&&/figure&&p&年轻人不要在“自己知识面有限的情况下”，轻易的在网上骂政府骂开发商骂炒房客骂别人，就是从来不检讨自己。毫无建设意义嘛。（虽然作为一名外地人，我在上海也买不起大房子，我有很多上海本地朋友，家里有多套值钱的房子，但我不觉得我应该抱怨。我本来就是上海的一名“移民”，我在家乡是可以随便买大房子的。你怎么不抱怨你在纽约没有房子呢？）&/p&&p&5年前、10年前，上海的房价在国际上来看，是完全不符合自己的江湖地位的。&/p&&p&任何看到中国目前在全球经济格局中重要地位和前景的同志们，应该有必要承认一个事实：就是北京上海深圳的房价，如果不加入“全球房价最高城市俱乐部”，这是不合理的。&/p&&p&从这个全球大都市横向比较的角度来看，积极的说，我觉得目前上海的房价，还算正常。&/p&&p&消极的说，上海已经超过东京，比肩纽约了，未来还能怎么涨呢？真的要涨到香港那么高吗？大家要知道香港的土地供应是如此的紧缺，普通市民的居住条件是如此的紧凑。如果不是这样去压榨老百姓，刻意收缩土地供应，香港的房价根本没道理那么高！&/p&&p&还有一个因素，如果你考虑到，国外成熟市场有房产税，相当于每年你的房产都要被政府剥皮，房价被刻意的压抑了——而在中国不用交房产税，所以，某种程度上，上海的房价，还不算太离谱。&/p&&p&&b&角度3：房产税的靴子，该何时落地？&/b&&/p&&p&大家可以先看看17年两会和16年温州到期房子的处理问题。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//weibo.com/ttarticle/p/show%3Fid%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&两会期间总理谈70年土地产权到期怎么办&/a& &/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//wallstreetcn.com/articles/281822& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&媒体：知情人士称土地使用权到期续费是肯定的 很可能与房产税结合 - 华尔街见闻&/a& &/p&&p&这种事情，官员不可能说的太明白——但是如果让我大胆猜测一下的话，70年产权也好，50年产权也好，最终都是无条件延期。&/p&&p&很简单，任何政府都要考虑征税成本。目前上海的老公房，很多老住户的物业费都征收不起来，还想在土地到期后，额外收大笔钱？收走老百姓的房子？这征税成本和民怨，很可能会超过征税的所得。&/p&&p&政府不会那么傻的。&/p&&p&税收的艺术在于“拔走最多的毛，听到最少的尖叫”。当然要想一个更好的办法。&/p&&p&或许“承认大家的私有住宅产权及其土地持有权为永久，和发达国家接轨”，或许是一个顺理成章推进房产税的办法。&/p&&p&既然你的房子和土地财产被明确了，那么征收一点保有环节的税，也是符合国际惯例的。&/p&&p&换一个角度看房产税：包括任志强老师也说过，房产税短期没戏，因为会打压房地产，进而影响土地出让金，这是很多地方政府绝对不能接受的。&/p&&p&所以说，地方政府其实不是怕房产税，而是怕失去收入。那如果房产税可以有效的替代土地出让金呢？&/p&&p&我查了两个公开的宏观数据。目前，全国的房产价值总计在300万亿左右，而16年的全国土地出让金为3.56万亿。&/p&&p&做一个除法，1.2%。&/p&&p&也就是说，如果每年按照目前的房地产市场价值，征收年费率为1.2%的房产税，就可以圆满替代土地财政了。（实际上并不需要那么多，因为土地出让金不会一下变成0）&/p&&p&中国经过多年的建设，很多大城市的优质土地越来越少，未来土地出让金难以持续保持高位，是很正常的。那么适当的房产税，正好可以弥补土地出让金的缺口。&/p&&p&假设在2020年，土地出让金只剩下16年的70%的水平，那么只需要征收大概0.3%的房产税率，就足以稳住地方政府需要的收入。&/p&&p&0.3%的税率，比美国各州1%-3%左右的房地产税率比起来，已经足够具备“社会主义中国特色”了！&/p&&p&简单这么一算，模型似乎是成立的。&/p&&p&唯一的问题是，真的房产税到来的话，很多空置、多余的房子，会加速进入市场流转，那么房价会恐慌性下跌20%甚至更多吗？&/p&&p&这是一个政府需要非常严肃考虑的问题。&/p&&blockquote&又有人说了，房产税征收，不会打压房价，因为有房的富人，只需要把房产税转移到房租里，让穷人交更多的租金，就可以了。
这种说法也是够蠢的，让我不得不感慨：我们首先需要搞清楚谁是自己的朋友，谁是自己的敌人。很多时候老百姓的数学并不好，他们会坚决反对“实际上对他们有利”的政策。
事实上，如果富人提高房租，穷人依然买单租房的话。他们不会浪费一分钟的，会立刻提价，根本不会等到政府征收房产税，才去做房租转移。资本家要是这么傻，还会做资本家吗？房租的定价跟成本毫无关系：10年前50万买入的上海市区2卧室住房，现在年租金达到10万很正常。你今天500万买入一套同样的房子，年租金也只是10万而已。&/blockquote&&p&我没法预测房产税什么时候到来。我只是感觉，根据粗浅的计算，2020年左右，或者再晚一点，房产税理论上，已经比较可行了。&/p&&p&逻辑很简单：前面这20年商品房改革，是一个做大蛋糕的过程，在这个过程里，可以不征税，重点是不断卖新房。等到所有的新房都变成了老房，以后新房需求大幅下降（这是必然的，因为计划生育，人口下降），新房的相关政府收入降低了，当然要在存量房里做文章。&/p&&p&&b&角度4：中国的人口问题&/b&&/p&&p&很多分析中国人口的文章，都会谈到几个事实。&/p&&p&第一，中国的人口数量巅峰，可能就是16年，17年这两年。&/p&&p&第二，计划生育导致的老龄化问题，劳动力人口下降问题。&/p&&p&第三，中国的房子，最典型的销售场景是一个男人和一个女人要结婚的前后。那如果结婚的人数变少了呢？&/p&&p&有人说，即使大多数地方人口下降，北上广深还是很牛逼的，因为这里的人口永远增加，有大量的移民。谁不想去一线城市？&/p&&p&说这样的话的人，有脑子的。可惜只有一半。&/p&&p&他们还缺另一半脑子，去看到一个事实：移民去一线城市买房的典型情景是怎么样的？&/p&&p&移民需要首先卖掉自己外地家中的房产，结合自己有限的存款，勉强付掉在北京上海的首付。&/p&&p&如果外地的人口都下滑了，房地产都不景气了，那么他们用来凑首付的钱，就大为缩水了。&/p&&p&一个个例的首付能力下降，只会带来他个人无法在上海买房的悲剧。&/p&&p&但是如果这是一个群体性现象，当所有的外地人首付能力普遍下降的时候，下一个需要下降的就是上海的房价了。这是很简单的道理。&/p&&p&&b&角度5：房价的长周期特点&/b& &/p&&p&房价和股价不一样。后者的周期非常短，可以剧烈的频繁的波动。&/p&&p&但是房价常常有长周期的特点。经常持续上升十几年，而一旦下降，没有几年也是刹不住车的。&/p&&p&我想说：中国的这一波房价持续上涨，已经起码有15年了。&/p&&p&&b&角度6：土地供应问题&/b& &/p&&p&北京最近宣布，2017年的土地供应，需要大幅提升。会数倍于之前几年。&/p&&p&印象中，之前的每一轮限购，从来没有在土地供应上，做实际的文章。&/p&&p&看起来，这一次，政府动真格的了。&/p&&p&大家自己想想，这是为什么。&/p&&p&这6个角度里，有对上海房价的支撑，也有不利好的因素存在。&/p&&p&&b&总的来说，2017年到了，我有一些悲观。&/b&&/p&&p&于是我去中介挂牌，想把自己的郊区小房子卖了。&/p&&br&&p&后记：&/p&&p&房子挂牌了2个月，意向客户特别多，都活在中介的电话里。&/p&&p&实际看房的有一些，现真身谈价格的还没出现过。&/p&&p&95折，92折成交，都能接受。&/p&&p&唯一的问题是——客户哪里去了？&/p&
原文在2个月前发表在我的专栏：首先声明，本文只是一个房地产业外人士的个人观点，很可能不够正确和严谨。其次声明，绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里，是唱衰房价的。我也不会从Wind平台上…
&p&借此宝地聊聊我对上海学区房的一点点了解。&/p&&p&「问」什么时候关注学区房更合适？&/p&&p&不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。&/p&&p&「问」通过什么渠道关注学区房？&/p&&p&必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐。小孩上学是大事，在做决策前，务必要去官方渠道核实关键信息。哪些是关键信息？下文也会详聊。&/p&&p&钱花了学上不了的新闻每年都有，我们需要具备辨别坑的能力。&/p&&p&另外，以下聊到的大部分数据、政策信息来自于2016年的各区教委、学校官网，以及家长微信群、论坛等渠道，不做任何入学、升学等承诺。（少部分信息来自2017年）&/p&&br&&p&目录：&/p&&p&-上海优质高中/初中/小学有哪些&/p&&p&-好的升学规划路线有哪些&/p&&p&-什么是学区房&/p&&p&-上海学区房现状如何&/p&&p&-学区房的政策及风险&/p&&p&-学区房在售行情预览&/p&&br&&p&#上海优质高中/初中/小学有哪些#&/p&&p&聊学区房为什么要聊高中？&/p&&p&要知道学区房是体制内产物，而体制内绕不开高考，因此采取从“高中-初中-小学”倒推逻辑来聊学区房似乎也没毛病，即普遍观念会认为好的高中会影响初中，好的初中会影响小学。至于“&i&为什么学历不一定值钱，但学区房却非常值钱&/i&”这种世纪难题不在本文讨论范畴，知乎上就有这个问题，有兴趣的盆友可以查查。&/p&&p&高中。以下根据2016年清华、北大、复旦、上交的录取人数罗列的上海高中名单。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-8d93a5883dfff7febb2b12_r.jpg&&&/figure&&br&&p&其中包括赫赫有名的四大名校和八大金刚。上海中学，一本率接近100%，16年清北录取了55人，要知道清北在上海每年共录取200出头，一个学校占比达1/4，另外复旦和上交101人。前段时间特别火的《中国诗词大会》有位非常优秀的选手姜闻页同学就是上中的学生。当然还有一位更火的选手武亦姝，也是来自四大名校之一的复旦附中。&/p&&p&紧随上中其后的是华二，华东师范大学第二附属中学，一本率97%，非常厉害，并且华二13年在闵行建立了一所分校，分校的师资是从本部调过来的，质量也很不错，一本率88%。&/p&&p&复旦附中和交大附中的复旦、上交录取人数也很可观，占尽了先天优势，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。&/p&&p&另外，必须要提一下闵行的七宝中学，近年来势头非常猛，单纯从清北复交的录取人数来看已冲击到四大，甩其他八大几条街，也有不少人断言七宝必将改变四大的格局。&/p&&p&这里有两所不同体制的牛校。一所是浦东的上海实验学校，另一所是虹口的上外附中。&/p&&p&我们常说四大名校、八大金刚，还有一个我们叫他“神仙学校”，就是上外附中。虽然他的清北复交录取人数比不上四大，但我们看看他的毕业生去向就知道他的神之处。有部分毕业生被耶鲁、哥伦比亚这样的常春藤录取，还有被斯坦福、牛津、早稻田、港大这样的世界名校录取，只有百分之十几的人会参加国内高考或保送，成绩也很突出。这就是“神仙学校”，如果家长想走出国这条路的话，上外附中是不错的选择。&/p&&p&另一所不同体制的学校是上海实验学校，采取的是独一无二的十年制，小学4年，初中3年，高中3年，比同年级少2年，学生压力和教学能力可想而知。虽然是公办，但上实小学部是面向全市招生，录取比例极低。&/p&&p&以上为上海顶尖高中的大体情况，关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&那么这些牛校的生源是从哪里来的呢？来看看上海的初中。&/p&&p&通过刚刚说到的四大八大对初中的预录人数为参考，罗列出了各区优质的初中。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9c338afd1a7bde365fb77b_r.jpg&&&/figure&&p&上海初中有一个特点，民办初中整体比公办要强。四大八大总预录人数的前10名里公办初中就只有静安的市北，总预录人数101人，这些数据几乎都是市北的理科班贡献的。&/p&&p&另一所不得不提的公办牛初中就是上外附中的初中部，之前有提过他的高中——神仙学校，初中同样备受关注，俗称上外120。虽然是公办，但没有对口的小学，全市招生，录取前120名，因此得名上外120。120-360名的学生可以去上外附的一所民办初中上海外国语大学第一实验学校，俗称克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的学生有机会考到上外附中高中部。&/p&&p&我们再来看看民办初中，徐汇的华育，浦东的张江，闵行的上宝，从预录数据来看都在顶尖行列，而且这三所初中都是由四大名校之首的上海中学承办的，所谓的亲父子关系。显然在高中预录时占了不少优势，这个优势体现在上中预录约240人，华育占了107，张江22，上宝43，三校共占上中预录的70%。前面说到的《中国诗词大会》上海中学的姜闻页同学就是华育初中毕业的。&/p&&p&这种如同亲父子般的派系校还有复旦系，杨浦的复旦兰生和复旦二附也是鼎鼎有名的初中，兰生有60+毕业生被复旦附中预录，前面说到的复旦附中的武亦姝就是复旦兰生毕业的，复旦二附有20+预录到复旦附中。&/p&&p&还有华二派系，家族比较庞大，包括闵行的华二紫竹，嘉定的民办华二，虹口的新华初中，普陀的进华中学。交附派系，榜上有名的有浦东的民办交中。&/p&&p&虽说上海滩民办初中整体要强于公办，但单从区内来讲，静安区和长宁区的公办还是要强于民办的。静安有撑起公办半边天的市北初，还有静教院和市西，静教院是九年一贯的学校，其小学部在静安区也是一梯队。长宁区的延安初和市三女中在区内也很突出，但市三女中只招收女生，所以有人说长宁的男孩儿压力大。&/p&&p&以上为上海顶尖初中和高中派系的大体情况，同样关于数据较靠后的同等学校，列表中存在少许遗漏。&/p&&p&接下来看看小学。这里仅呈现了各区顶尖的小学，更多优质校详见后文附表。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5b946bdba7f3c1ad159b91_r.jpg&&&/figure&&p&讨论小学没有初中高中那样清晰的数据，小学的升学数据是不公开的，全市也没有统考，就没有了统一的标准。这份表单主要是通过家长的关注度，搜索热度，学校本身的实力来评判。可能有人会说上海的四大杯赛可以作为评判标准。确实，四大杯赛算是统考，我也参考了部分数据，但不得不说的有两点。&/p&&p&1、杯赛更多的是依靠校外行为，即报培训班鸡血，校内影响因素较小，因此不能完全看杯赛成绩来排名先后。&/p&&p&2、关于杯赛的命运，就在前段时间，我们看到四大杯赛中的小机灵杯取消了，亚太杯组织方也发表声明，表示把进行中的17届比赛更名为“52数学能力测评”，中环杯也表示不再举办此赛事，将更名为“思维100评测”。教委逐渐打压竞赛对于升学的影响，这是大趋势。&/p&&p&我们来看小学。民办公办都有一些顶尖的学校。&/p&&p&民办以徐汇的四大民办最引人注目，徐汇只有4所民办小学，个个都大有名气。&/p&&p&· 世界外国语小学声名在外，其优势在于外语，录取率低至3%，另外世外小学大比例直升世外初中，也是很多家长看中的，毕竟减轻了不少小升初的负担。&/p&&p&· 逸夫小学以数学特长闻名，四大杯赛榜首常客，录取率7%左右，不少优秀毕业生会进入华育、上外等顶尖初中。&/p&&p&· 盛大花园，面向全市招生，录取率低于5%，去华育30+，据说很鸡血。这样全市招生的民办校不多，我们收录的还有静安的上外静小，虹口的上外附小、民办丽英。上外附小就是我们前面提到的上外派系中的成员，也是非常难进的一所顶尖名校。&/p&&p&· 另外，爱菊小学虽然稍逊色于前三校，但艺术特色是其最大优势，吸引着众多有艺术细胞的孩子，校址在法租界安福路，环境优雅。当然其录取率也不高8%左右，毕业生少数能进华育/上外，大多数能进西南模范和西南位育，不过相较公办而言仍然是很突出的。&/p&&p&徐汇除了四大民办，还有四大公办也值得关注。&/p&&p&汇师小学，紧邻徐家汇，以前是民办，07年转成公办，学校质量有下滑，但其能力也足够让很多家长心向往之。高安一小，姚明的母校，在徐家汇公园旁边，和向阳、建襄都属于法租界，学校质量没得说，房价也相当高。&/p&&p&这四所公办小学在其总校附近都有分校，注意！分校有两种情况，1、高低年级分校，譬如高安路一小1-3年级在宛平校区，4-5年级在康平校区，两校间距离不远，且两校区的学区划片范围是一致的。第2种分校情况是独立的，譬如浦东的明珠A、B、C三所分校都有1-5年级，且学区划片范围也都是单独的。地理位置上明珠A、B在潍坊板块，C在三林。&/p&&p&说到明珠，我们来聊聊这所号称上海滩公办第一的小学。首先有个特例，作为公办，明珠可以超纲，这可能是倪校长独特的能力。另外，明珠非常非常鸡血，也拿到了非常漂亮的成绩，每年升入华育大概50人左右，占华育外区招生人数的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入了复旦兰生、市北理、张江、上实这些前面提到过的牛初中。另一点也可以简单说一下明珠的四大杯赛近两年的成绩，明珠A、C都在前10，明珠B前15，鸡血程度不言而喻。作为公办，明珠的牛可比肩徐汇的世外、逸夫、盛大和上外附小这些民办校，同时还可享有公办义务教育的福利，免学费。明珠受到如此追捧，可想而知。&/p&&p&另外，浦东的福山外国语小学名声也是响当当的。福外的优势在于外语，也有多个分校，福山/瑞华校区是高低年级，花园校区是独立校区，都在源深板块，而另一个独立的证大校区在金桥板块。还有一所福外正达是福外的民办校，其实力也不可小觑。&/p&&p&杨浦的民办比公办强，但注意这三所公办的入学门槛很高，要求全家同户，且落户满二年及以上。每所公办小学都有一些入学要求，我们在后面的入学政策环节会详细说到。&/p&&p&静安的公办比民办强，其中静教院我们之前聊初中的时候说到他是九年一贯制的，小学直升初中，近几年也是非常火。15年底静安闸北合并之后，可选的优质资源丰富了，同时竞争也增大了，老静安是提倡快乐教育，老闸北是鸡血出了名的，闸北实验的奥赛成绩非常突出就是鸡血的效果。&/p&&p&闵行的七宝外国语，也是全市有名，尤其是奥赛和英语，七外16年四大杯赛排名全市第2，另外毕业生去向也很可观，华育20+，上宝60，世外30+。不过去年下半年，七外吴校长退休事件闹得沸沸扬扬，可见一个校长对于一所学校的影响还是很大的。&/p&&p&上外附小，全市招生，神仙校的开始，不过上外附小也有部分毕业生会选择去华育、兰生、张江这样的牛初中。&/p&&p&长宁的江苏路五小，建立了三个独立的分校，欲打造名校集团，撑起长宁公办小学一片天，是前面说到的武亦姝小学母校。像这样的小学都是区内的佼佼者，就不一一展开，更多公办优质小学详见后文附表。&/p&&br&&p&接下来我们梳理一下以上谈到的高中、初中、小学比较清晰的升学规划路线。&/p&&p&#好的升学规划路线有哪些#&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-36dbfd85fb6e_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-36dbfd85fb6e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&· 初中华育、张江、上宝和上海中学是同一派系，三校共占上中预录的70%。&/p&&p&· 华二派系的初中有嘉定的民办华二、闵行的华二紫竹、虹口的新华初和普陀的进华中学。&/p&&p&· 复旦派系有一个特点，准入门槛是复旦教职工子女，仅有少量对外招生名额，这条升学路线也是大部分人公认的“复旦直通车”。&/p&&p&· 交大派系虽也有交大强大的基因，但整条升学路线并没有那么突出，除了交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民办交中目前很难进入顶尖行列。&/p&&p&· 上外派系，从上外附小到上外120，再到上外附中，这条神仙之路显得格外耀眼。&/p&&p&这里只是罗列了上海知名的升学规划路线，当然所有的路线都是基于你具备足够能力的前提下，并不是说你进入某条路线，就万事大吉了。&/p&&p&我们回到当下，小学阶段，我们如何才能进入优质的小学呢？民办，靠面谈。公办，靠学区房和准入门槛。本文以学区房为主，面谈这块知之甚少，有专门的机构培训班。&/p&&p&针对孩子的面谈一般考核表达能力、常识逻辑、模仿学习、阅读、外语，还有礼仪。譬如：看图说话，模仿屏幕中的动作，模仿多国语言及方言（英语、日语、西班牙语、上海话、粤语等）。另外，有些学校会针对家长面谈，考察家长的背景、教育理念和家庭环境。&/p&&p&关于选民办还是公办？大多数家长普遍存在的一种观念就是，尝试冲民办，然后买一个学区房保底。（上海目前小学录取顺序是先民后公）&/p&&br&&p&那我接下来就详细讲讲学区房。&/p&&p&#什么是学区房#&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5e3ac44eaeb52ed309be04_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5e3ac44eaeb52ed309be04_r.jpg&&&/figure&&br&&p&“学区房”是一个民间概念，而非官方。从九年义务教育的角度讲，每所房子都是学区房，显然，我们关注的学区房并不是这个层面的，我们谈到的学区房都是对口公办、热门、小学的房子。这里有三个关键词。&/p&&p&第一：公办，为什么是公办呢？只有公办小学才跟房子有对应关系，民办跟房子没关。我们常谈到的学区房都是指的公办学校。&/p&&p&第二个关键词，热门，为什么只关注热门？顾名思义，那些鲜有人问津的，甚至是菜小的学校，大家不会为了他而过多关注他所对口的房子，因此我们聊到的学区房都是对口还不错的学校。但存在一些学校并不是一开始就备受瞩目，而是随着教学质量的提升慢慢进入大家的视野，像老静安的静教院附小，10多年前接近菜小，换了校长之后，才逐渐成为静安区一梯队的小学。另外有些原本不错的名校，近些年也有没落的迹象，不过这种由于学校本身的质量导致的变动比例不大，而且周期不会短。&/p&&p&第三个关键词，小学，为什么是小学？有人可能会有疑问，初中不是也有对口地段一说吗？确实，小学升初中也有地段生，但是，小升初是有筛选的，主要还是看小孩的能力，不局限于房子。能力强的小学生可以去考民办初中，或公办初中的特色班（重点班），若小孩能力较弱，即使有对口初中的房产，也只能进入公办初中的平行班（普通班），重点班和普通班可谓天壤之别。因此，初中学区房的性价比较低，本文不做重点讨论。目前，大部分家长关注的学区房主要还是小学阶段。&/p&&p&总结一下，我们所讲到的学区房就是，对口公办的，热门的，小学的房子。&/p&&p&以下为学区房更直观的一种表现形式。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-03a43a22b002d2a74c61c61c13e1d3c0_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-03a43a22b002d2a74c61c61c13e1d3c0_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这是静安区的静教院附小的学区划片范围图，他所对口的就是中间范围内的住宅，圈外对口的就是另一所小学。绝大部分公办小学都会有这么一个划片范围，并且相互不重叠。大家可以关注一下自己现在住的房子对口的是哪所小学，若是热门小学，你住的这个房子就是我们所说的学区房。&/p&&p&敲黑板，这里需要注意一种特殊情况，静安艺庭和静安晶华园，有人会说这不是两个商住楼吗，怎么会是学区房呢？特殊情况就在于这种楼是双拼属性，一部分是办公产权，一部分是住宅产权，而住宅产权的房子能落户，是学区房，不管房子里放的是床和沙发还是放的办公桌，主要看产权属性。我们了解到静安艺庭11层及以上是住宅产权，静安晶华园除了底商，上面也是住宅产权，是学区房。这种楼的优劣势也非常明显 ，优势在于能落户，能上学，均价偏低；劣势在于得房率低，居住品质一般，大部分没有小区环境。后文中“学区房在售行情预览”我们会看到更多这种具有住宅产权的商住楼。&/p&&p&为了更加直观的了解学区房，我做了一张老静安区13所公办小学学区划片总图（2016版）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-01da47e87a627a6a3fbe98a1a4f48b98_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-01da47e87a627a6a3fbe98a1a4f48b98_r.jpg&&&/figure&&br&&p&每一所学校都有其独立的划片范围，若上海“单校划片”政策（即房子与学校一对一的关系）不变动，我计划把全上海800多所公办小学都画出来，这样大家就可以直观且方便地查询到魔都每个房子所对口的小学了（但个人资源和时间及其有限....）。这点深圳政府做的很到位，深圳福田区和南山区教委做了一个在线学区查询的地图。链接详见文末附录。目前上海画了129所，覆盖全上海各区优质的公办小学，我们来看看这些学校的分布情况。&/p&&p&#上海学区房现状如何#&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1e91e8ddc39a0dd6eb255_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1e91e8ddc39a0dd6eb255_r.jpg&&&/figure&&br&&p&环线分布。内环内45%，占比遥遥领先，中环到内环间23.3%，外环中环间10.9%，外环外也有1/5的占比。相对于北京，上海的优质教育资源分布没那么极端，要知道北京的四个主城区，东城、西城、海淀、朝阳就把全北京90%以上的好学校占了。&/p&&p&我们再来看看板块分布情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a61ffaeeec09bbf_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a61ffaeeec09bbf_r.jpg&&&/figure&&br&&p&129所优质校所在板块的分布情况。需要注意跨区域对比意义不大，譬如宝山的淞宝板块，有5所优质校，但由于宝山的小学整体不突出，所以数量最多并不代表其价值最大，顶多说明在宝山区内有优势。各位关注的板块中具体是什么学校，详见文末各区地图附录。&/p&&p&看完板块，我们再来看看上海优质教育资源的占比情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cceef47b5f3be3ff8bc0c6e2f146ce93_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cceef47b5f3be3ff8bc0c6e2f146ce93_r.jpg&&&/figure&&br&&p&优质教育资源占比从以下三个维度来看：&/p&&p&【学校维度】16.2%=145（优质公办129+优质民办16）／896（全上海总校数）&/p&&p&【人数维度】21.2%=3.6万（优质校招生总人数）／17万（全上海招生总人数）&/p&&p&以上两个维度的数据来自2016年教育局公布的招生计划数，2017年的数据正在整理，目测相差不大。&/p&&p&【房屋维度】14.5%=110万（优质公办校覆盖住宅总数）／760万（全上海住宅总数）&/p&&p&房屋维度数据偏低是因为民办校没有学区房。分子来自129所公办小学关联的所有小区户数总和，分母来自知乎另一个帖子：&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&上海房屋空置率是多少？如何估算？&/a&&/p&&p&从以上数据可以简单看出：&/p&&p&1、优质校招生规模相对而言偏大（可能是由于社会期望和扩建）；&/p&&p&2、优质资源占比1/5，也就是10个小孩，有8个无法享用优质资源；&/p&&p&另一个现实是，似乎孩子的竞争对手也会越来越多，我们接下来看看上海过去这些年的新生儿数量。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0b2ef615ba85a85cc6a41ce_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-0b2ef615ba85a85cc6a41ce_r.jpg&&&/figure&&br&&p&这是过去16年来上海市新生儿的出生数量，已经突破了20万，且日上海开放了二孩政策。&/p&&p&我们发现2012年的数据有些过高，能想到的主要原因可能是父母对龙宝宝情有独钟吧。这样扎堆儿会在6年后造成一个麻烦，和你分享资源的人尤其多，上好学校也就相对更难，我们俗称年为大年。另外，根据政策，一般情况下不允许提前或推迟上学，在上海上小学一年级必须是入学当年9月1日之前6岁，譬如2017年一年级新生出生日期就是：日－日之间。&/p&&p&我们面临的形势可能会更加严峻，当然，我们也关注到一些利好消息。目前值得一提的是，教委早年提出创办&家门口的好学校&口号，学区化、集团化就是一种尝试。以强校带弱校，分享教师资源、软硬件、管理经验等，形成校与校间的强关联。以地理区域为基础形成的就是学区化，像徐汇区的天平-湖南学区，涵盖了周边的小学和初中，有强校像爱菊、高安一小、建襄、向阳，也有弱校像世界小学；以品牌校为核心组建的就是集团化，像浦东的明珠教育集团，成员校除了明珠ABC，还有明珠森兰、明珠临港、高东镇小、祝桥小学。这种学区化集团化的创新教育理念能否真正创造出更多优质教育资源，还有待时间考验，我们拭目以待。&/p&&br&&p&学区房的概念及现状我们先聊到这，接下来我们看看学区房的入学政策。&/p&&p&#学区房的政策及风险#&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-27e2ba9bbffba_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-27e2ba9bbffba_r.jpg&&&/figure&&br&&p&学区房的准入门槛包括户口和房产。&/p&&p&户口的户主需要是直系亲属或孩子本人，直系亲属包括孩子的爸爸、妈妈、爷爷、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠后，户口挂靠在姑姑舅舅家的，需要注意了。其中有部分区域或学校还要求全家户口，比如静安区就要求户口本上必须全家都在（爸爸妈妈孩子），而且户主仅限父／母。杨浦一梯队（二师附小、打一、控二）和虹口一样都是非必要条件，有全家三户更好，没有的话就需要报出生，报出生的意思就是小孩出生后户口就落在这里，一直到上学，6年未动，这种也是最先录取的一拨人。&/p&&p&另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子，其中浦东新区政策原文如下“房产证产权人须是户主（全部或共同共有产权）；学生本人是户主的，需提供学生本人或父母为产权人（全部或共同共有产权）的房产证”，这是别的区县政策中没提到的。该政策的出发点大概是产权人要清晰，无旁系等其他人。因此可以理解成：若父母为产权人，且划分比例（合计100%），也符合要求。不管怎样，还是建议有需求的朋友去教委官网咨询。&/p&&p&有了房产和户口，并不意味着万事大吉了，落户时间或产证登记时间才是我们需要划的重点。&/p&&p&我们知道热门校挤破头，往往会出现报名人数远超计划招生人数的情况，这个时候就需要排队。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2db118c8cab7c9de214bf_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-2db118c8cab7c9de214bf_r.jpg&&&/figure&&br&&p&表中整理了各区要求最严，也是最热门的一些情况。&/p&&p&· 老静安和长宁16年政策要求“满一年以上”，老静安还有全家三户的要求。&/p&&p&· 老闸北是要求满两年，但闸北实验很火，建议至少三年，同样也是三户。&/p&&p&· 杨浦一梯队也是满两年，同时要求三户，若不能满足三户，就需要报出生，另外打一更严。其他校就按时间长短排序录取。&/p&&p&· 普陀一梯队也是要求满两年，其余按时间排序。&/p&&p&· 虹口的条件是三选一，三户三年，三户有房，四老报出生。三户三年没提房产，三户有房没提落户年限，但一梯队的四中心和三中心很火，基本上还是需要三户有房落户两年及以上。&/p&&p&· 接下来就是按时间排序了。&/p&&p&徐汇一梯队四大公办至少三年，浦东一梯队明珠、福外、六师附小也要三年才保险一点，但也要视当年报名人数而定，我们前面提到的年是大年，说不定到时候三年都不保险，并且越往后可能越严。闵行一梯队是满三年优先，黄浦上外要求满三年，蓬莱二小满两年，其余按时间排序。&/p&&p&以上为上海优质公办小学的入学门槛，未来不排除将越来越严。时间就是金钱在学区房这件事上也体现的淋漓尽致。&/p&&p&这里补充一点，有些落户时间是按整年来算的，会有一个截止日期，譬如老静安截止日期是4月30日，也就是说若户口本上标注的落户时间为5月1日，就意味着到第二年4月30日还不到一年，到时候学校就有理由卡你，建议最好不要在这种时间点上落户，尽量提前一些。有些区域可能不是4月30日，因校而定。&/p&&p&我们来汇总一下入学排队顺序。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-d4e443fcb0d097d0d7291d_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-d4e443fcb0d097d0d7291d_r.jpg&&&/figure&&br&&p&整体上人户一致排在首位，然后是人户分离，最后是各种其他情况，集体户、廉租房、居住证、随迁子女。&/p&&p&我们刚刚聊到的准入门槛都是属于人户一致的情况，即使是第一顺位，也需要更细的排序。最先录取的人群是户主、产权人直系，加报出生，也就是落户时间6年的。然后户主、产权人相同，看落户时间长短，依此类推。若落户时长相同，看户主、产权人的关系，一般情况下父母排在四老之前，因校而定。&/p&&p&这里还要注意一个细节，户主和产权人最好是同一人，不排除是同一人的情况排在不是同一人的前面。虽然政策没明说，但就有这样的案例。变更户主是相对比较方便的，时间很快，而改产权人可能会涉及到贷款未还清等问题。&/p&&p&以上即为需要家长们重点关注的关键信息。知道了这些，再遇到有人跟你讲买了这个房子就能进某某小学，你就知道他是及其不专业和不负责任的。&/p&&br&&p&下面我们来讲讲学区房的风险有哪些？&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d951ad61d92e7c3b8ecefc_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d951ad61d92e7c3b8ecefc_r.jpg&&&/figure&&br&&p&学区房怎么还会变？&/p&&p&学区划片范围每年存在细微的变动，变动的概率和范围不大，但对于变动的小区来讲都是不小的考验。原因有很多，学校扩建、新建校、超负荷、招不满。譬如，日各区教委公布的最新政策，静安区的一师附小学区就变动了，原本一师附小只对口三和、四和居委，今年把武南居委和叶庆居委一部分也划入到了一师附小，划入的居委之前对口的分别是万航渡路小学和静安二中心，要知道这和一师附小比还是有挺大差距的，尤其是二中心（详见下图）。很快，我们便看到了这种新闻：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//m.leju.com/news-sh-5084589.html%3Fsource%3Dm_sina_ljnews2%26source_ext%3Dsina%26from%3Dsinglemessage%26isappinstalled%3D0& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一涨再涨 少则60万多则120万 静安二手房怎么了？&/a&&/p&&p&另外，我们还发现黄浦区也有学区变动，原本对口新凌小学的民立、黄浦新苑、制造居委被划入到了上师大附属卢湾实验小学，而原本对口上师大附属卢湾实验小学的徐一、徐二居委被划入到了卢湾一中心（详见下图）。对谁利好，大家自有判断。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ab336bae2d7ccd4ee569b90d9d17b7e6_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ab336bae2d7ccd4ee569b90d9d17b7e6_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-54a7d6fee1b7aaeda8930314_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-54a7d6fee1b7aaeda8930314_r.jpg&&&/figure&&br&&p&2017年的学区变动还有一些，感兴趣的小伙伴可自行查阅，链接详见文末附录。&/p&&p&关于学区划片范围变动的情况，给的建议就是尽量买过去几年一直都对口该小学的房子，相对而言较稳定。&/p&&p&学区房还有一些风险。名额限制也是炒得比较热的一个话题。&/p&&p&五年一名额的意思就是，这个房子五年内只能有一个小孩上到对口的小学，多胞胎、二孩除外。举个例子，若上家小孩2016年上的小学，那下家接盘之后，至少要到2021年才能上对口小学，这个一定要好好算清楚。注意，这个政策没有倒追机制，也就是说政策颁布之前使用过学位，不算在内。不难理解，这是一个抑制学区房过热的政策，由老静安区2014年首先执行，目前大多数区县皆实行了类似政策，其中黄浦、长宁、宝山是全区执行，徐汇、静安、浦东、闵行、虹口、杨浦是部分校执行。五年一名额对于转手也存在一定的影响，下家可选余地会窄一些。北京深圳是六年一名额，其小学是六年制，对房价的影响周期更长。&/p&&p&有人会问，我怎么知道这个房子上家到底用没用过学位，这也是遇到最尴尬的问题。目前官方没有统一的查询途径，我们只能去居委、派出所、学校询问，但他们都没有这个义务，这也需要业主足够配合，建议在合同中明确出来，尽量避免买了学区房却上不了对口校的悲剧发生。&/p&&p&不过在这方面，深圳政府就做的很完善（又是深圳），深圳福田区和南山区教委提供了统一的查询途径，可根据房屋相关信息查询该房屋被哪所小学什么时间锁定了学位。链接详见文末附录。&/p&&p&做这件事的逻辑没那么难吧，汇总每所小学每年新生的家庭住址，然后开发一个系统，市民通过输入房屋编码（见产证）、物业详细地址即可查询该房近年是否有入学记录。个人觉得单纯通过物业地址查询会涉及隐私。相信本地政府也正在研发这种功能，要不然，确实会造成很多不必要的麻烦。&/p&&p&还有一个风险在小升初阶段，即小学升初中大派位（可以理解成摇号）是近段时间让很多家长惶恐不安的因素。这个政策在长宁区已经执行了多年（为什么是长宁，因为优质公办初中较均衡，往前翻），今年在北京也得到更大的推广，不排除未来在上海更多区域实行全区小升初大派位政策。最大利益受损者是当下对口优质初中的人，不过话说回来，这个政策对于能力强的学生而言是影响不大的，因为能力强者具备主动择校权，可去考取与自身能力相匹配的强初中，而能力弱者若还有一定概率被摇到强校，何乐而不为。因此，小升初大派位政策并没有那么可怕。&/p&&p&另外，使用权的房子，是不是学区房呢？&/p&&p&答案是yes。徐汇、黄浦、长宁、静安就有很多新里洋房，这些都是可以正常入学的，且参与排序时使用权房和产权房一视同仁。但长宁教委14年把使用权排在产权的后面，结果家长跑去闹，最后教委妥协了。对于这个历史遗留问题，未来政策如何，目前不明朗。&/p&&p&这里补充说一下租户的问题，之前有看到过类似的新闻，租户小孩占用了业主学区房的学位。&/p&&p&这种情况是有可能的，但从理论上讲房东是完全可以避免的，租户需要房东高度配合，需要拿着房产证原件和身份证等证件去居委和派出所办理各种证明。因此，最保险的方法就是不配合。当然，对于热门校，租户的情况属于无户无房，排位非常靠后，基本上是不可能被录取的，会被统筹，但不排除个别租户走关系，谨慎为好。&/p&&p&说了这么多，有些人可能会很焦虑，这么多政策，这么多细节，稍不留神就会被坑。其实大可不必，焦虑源于未知，回头把这篇文章再看一遍，再多问问更专业的人士和学校，绝大多数问题都可以搞定。&/p&&p&有人会问，那到底要不要买学区房？&/p&&p&这个问题，不能一概而论，得根据每个家庭自身的情况来定。&/p&&p&学区房一方面能给孩子更好的教育条件，另一方面，学区房较普通住房也更保值增值，算是一举两得。但并不意味着上了好学校，父母就能高枕无忧，家庭教育在整个教育环节中也是至关重要的。&/p&&br&&p&最后我们来看看学区房的在售行情。&/p&&p&#学区房在售行情预览#&/p&&p&这里展示的是日上海链家网的部分在售数据，这部分大家比我更专业，我就不班门弄斧了。楼主懒，一个月前的数据，大家凑合的看吧，想看新鲜的，自己搜一下。&/p&&p&精力有限，这里只整理了徐汇、杨浦、浦东、闵行四个区的一梯队个别校。注意，部分数据由于在售房源较少，不代表市场情况，望理性看待。另外“2016年成交量”为市场总成交量。（图中下栏有亮点）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-88b0f6b476c62d6c49715_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-88b0f6b476c62d6c49715_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c21c5b4e5efdcd249a790_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-c21c5b4e5efdcd249a790_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5dfb9fc6f1e58f35d704c3f44c222d18_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-5dfb9fc6f1e58f35d704c3f44c222d18_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cca71bd20bc3a_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-cca71bd20bc3a_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-07a7acfe25871e2accabbafdc7e26197_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-07a7acfe25871e2accabbafdc7e26197_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dbed32dc8c1d332_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-dbed32dc8c1d332_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-13ae2a397d_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-13ae2a397d_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aaffbe5f60f0ee189de7c71c0b2691d7_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-aaffbe5f60f0ee189de7c71c0b2691d7_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6d85fcf9ed297c7279438_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d6d85fcf9ed297c7279438_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f835d15020cbcbd5c65b_b.jpg& data-rawwidth=&1440& data-rawheight=&1080& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1440& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f835d15020cbcbd5c65b_r.jpg&&&/figure&&br&&p&————————————&/p&&p&附录：&/p&&p&129所热门公办小学列表 ↓（排序不分先后）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3cbfcbd1f856e78b0d0404_b.jpg& data-rawwidth=&428& data-rawheight=&1937& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&428& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3cbfcbd1f856e78b0d0404_r.jpg&&&/figure&&br&&p&徐汇15所热门公办小学地图 ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5be75b6ffe7b01c7f385_b.jpg& data-rawwidth=&2363& data-rawheight=&3308& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2363& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-5be75b6ffe7b01c7f385_r.jpg&&&/figure&&br&&p&黄浦区全区划片图 ↓（此图过大，建议电脑下载后查看）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b937e6eacfddc82a3e994c94_b.jpg& data-rawwidth=&5176& data-rawheight=&5632& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&5176& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-b937e6eacfddc82a3e994c94_r.jpg&&&/figure&&br&&p&129所小学地理分布图 ↓（此图过大，建议电脑下载后查看）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0bf7ce2b26ef2d1ac03_b.jpg& data-rawwidth=&3509& data-rawheight=&4962& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3509& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f0bf7ce2b26ef2d1ac03_r.jpg&&&/figure&&br&&p&控江二村小学学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f3718489aaf798f014ca9871dfde02f6_b.jpg& data-rawwidth=&797& data-rawheight=&1269& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&797& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f3718489aaf798f014ca9871dfde02f6_r.jpg&&&/figure&&br&&p&明珠小学A、B校区学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2db9b8f05c235e_b.jpg& data-rawwidth=&1388& data-rawheight=&1284& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1388& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-2db9b8f05c235e_r.jpg&&&/figure&&br&&p&明珠小学C校区学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-992ece784cff54b4cb80eb9_b.jpg& data-rawwidth=&1252& data-rawheight=&923& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1252& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-992ece784cff54b4cb80eb9_r.jpg&&&/figure&&br&&p&汇师小学学区图（2017） ↓&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f5b41fc60cdcbf_b.jpg& data-rawwidth=&1212& data-rawheight=&1487& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1212& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f5b41fc60cdcbf_r.jpg&&&/figure&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.shrxbm.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海市义务教育入学报名系统&/a&&p&——包含全上海各区县小学、初中的招生政策和计划，学区范围就在这。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//sd.iameduwork.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上海市推进学区化集团化办学地图 （截止2017年3月）&/a&&p&——很棒的查询网站，不定期更新。预计这个网站的内容未来将影响上海滩长远的教育格局。&/p&&br&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.xhedu.sh.cn/cms/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&徐汇区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.yp.edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&杨浦区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ja.edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&静安区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.pudong-edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&浦东新区教育局官网&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hpe.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黄浦区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.hkedu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&虹口区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.mhedu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&闵行区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.pte.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&普陀区教育局官网&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.eicbs.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&宝山区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.chneic.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长宁区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.sjedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&松江区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jdjy.sh.cn/newjdjyw/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&嘉定区教育局官网&/a&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.qpedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&青浦区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.jsedu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&金山区教育局官网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.fx.edu.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&奉贤区教育局官网&/a& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cmjy.sh.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&崇明区教育局官网&/a&&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.qianfanedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&千帆育儿网
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//jzb.com/bbs/sh/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&家长帮&/a&&p&——魔都家长们心中不可多得的学习论坛，也是文中大部分数据的主要来源。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//map.28dat.net/ftxx.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳福田区学区地图-小学版
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//map.28dat.net/ftcz.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳福田区学区地图-初中版&/a&&p&——不能更赞！有每所学校学区范围边界线，老百姓最喜闻乐见的东西。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//swxqzs.nsjy.com/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳南山区学区地图&/a&&p&——不仅有学区边界线，还有“根据学校找楼盘”、“根据楼盘找学校”功能，惠民工程。&/p&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//ftjyk.sz.edu.cn%3A8008/ftzsjz/xwfcx.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳市福田区学区房使用情况查询
&/a&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//nsjyk.sz.edu.cn%3A8008/nszsjz/xwf.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&深圳市南山区学区房使用情况查询&/a&&p&——上海教委看过来。南山区的这个网站最近老是崩，我贴一张福田区的截图吧，查询过之后令人惊叹！&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-729cca8d373de780ba5d707_b.jpg& data-rawwidth=&852& data-rawheight=&443& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&852& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-729cca8d373de780ba5d707_r.jpg&&&/figure&&br&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//xqcx.bjchyedu.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&北京市朝阳区居住地对应学校查询系统（小学）&/a&&p&——终于开放了，是地图学区查询的弱化版，但也非常棒。不熟悉北京的朋友可以随意输入一个字试试，强大。&/p&&br&&p&以上所讲，不代表任何团体或机构，仅是我自己这段时间对于上海学区房很浅的了解，不能作为入学、升学的依据。&/p&&p&文中不当之处，望有心人指出！更多善意讨论和相互学习及合作可私信。&/p&&p&本文欢迎转载，无需注明作者和出处。&/p&&p&/END&/p&&p&大余&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&感谢众多朋友的关注，微信版已破10万。为了不造成误解，觉得有必要做一点修改和补充。&/p&&p&1、原文：另一个准入门槛是房产，产权人要求是直系亲属或孩子............共有情况是各占50%，就不行，而是要“共同共有”。网上也有因此被坑的案例，需要格外注意。&/p&&p&改后，详见文中。&/p&&p&2、原图：学区房政策-准入门槛-时间，图中第三栏「补充说明」已改成「实际情况和建议」。&/p&&p&3、原图：徐汇15所优质公办小学地图，图中有局部标错，已改。&/p&&p&4、附件中加了一张黄浦区的全区划片图。&/p&&p&本人不才，有很多地方远不如有过实际经历的家长朋友们，能帮我耐心指出不当之处，万分感激！&/p&&p&希望大家能有自己理性的判断，建议做决定前务必去相关官方渠道了解权威专业的政策信息。&/p&&p&再次感谢大家的关注和支持！&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________
&/p&&p&收到很多朋友交流的问题，若正巧您手机里也有分答app，可尝试去分答。挣些猫粮费，不胜感激！&/p&&p&分答「上海学区-大余」&/p&&p&另外，附录中添加了一张129所小学地理分布图，此图过大，建议电脑下载后查看。&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&私信、留言、分答中都有朋友聊到控江二村小学，现附录中贴出控二的学区划片图。若有不恰当的地方，望耐心指出，感谢！&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________ &/p&&p&附录中添加了明珠小学A、B校区学区划片图，及对口地段原文。若有不恰当的地方，还请指出，感谢！&/p&&p&&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&附录中添加了明珠小学C校区和汇师小学学区划片图，及对口地段原文。
&/p&&p&_______________________________________&/p&&p&「上海学区」专栏中发布了：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&徐汇区-天平路街道四校学区图&/a&&/p&&p&包括：高安路一小、建襄小学、向阳小学、徐汇一中心&/p&&p&&/p&
借此宝地聊聊我对上海学区房的一点点了解。「问」什么时候关注学区房更合适？不能说“越早越好”，但早关注确实会让你在选择学校时更从容。具体原因和合适的时间下文会详聊到。「问」通过什么渠道关注学区房？必须明确，现在获取信息的渠道那么多，参差不齐…
&p&有人说，这是打击富人炒房，却让改善需求躺枪。&br&并不对。&br&不要轻易觉得自己比全国智囊都聪明。你能看出来打击对象是谁，政策制定者看不出？&/p&&p&说句政治不正确的话：&br&&b&这次打击的就是“准中产”的“改善需求”。不是误伤躺枪，是精准打击。&/b&&br&再说句更加政治不正确的话：&br&&b&2016年的一波房价飙升就是准中产的“改善”拉起来的。&/b&&/p&&p&2016年，在北京的人一定听说过这样一句话：&/p&&blockquote&没房子先买一个小的先住着，以后再慢慢换大的。&/blockquote&&p&&b&当所有人都意识到一件事是个捷径时，这个捷径就即将变成麻烦。&/b&&br&比如，小房子怎么就能换成大房子呢？我的小房子涨价了，大房子也涨价了啊。&br&&b&别啪，还有&u&【杠杆】&/u&这种好东西。&/b&&/p&&p&简单说，通过“本金——贷款买房——买房还贷——本金增长——增长的本金再贷款”的模式，使自己的本金的增长借由两次杠杆加成，跑赢房价的增长。&/p&&p&举个例子粗略算个账。&/p&&p&假设你手持50w现金，在单价4W时入市，持有到单价8W时换房，首付比率四分之一（为了计算方便）&/p&&ol&&li&&b&50w贷款150w，持200w，单价4w买房50平&br&&/b&&/li&&li&&b&房价几年中涨到8w一平，手持50平房子，价值400w&br&&/b&&/li&&li&&b&卖房，还掉150w贷款，手持现金250w&br&&/b&&/li&&li&&b&250w贷款750w，持1000w，单价8w买房125平&/b& &/li&&/ol&&br&&p&&b&计算得很粗略，实际操作中考虑到购房者的还贷能力，二次杠杆未必加满，但原理是一样的，步子大小的区别而已。&/b&&/p&&br&&p&同时，北京还有以下的“利好”确保了这种换房实现的可能性：&/p&&ul&&li&超低的房贷利率&br&&/li&&li&北京超高的房价单价和涨价空间足以冲抵几乎所有的附加费用和本金风险&br&&/li&&li&在317新政之前，无房+房贷还清就可以认作首套房，所以可以实现杠杆最大化&br&&/li&&li&同时，各个中介轻车熟路的以房换房，使得换房者可以在现金压力极小、甚至毫无现金压力的情况下成功换房。&/li&&/ul&&br&&p&这种换房对市场的毒性在哪呢？&/p&&p&&b&&u&首先&/u&&/b&，卖方还贷再买房，购房者没有新钱投入市场，却带热了市场拉高了房价，&b&这本身就是一个巨大的“事出反常必有妖”。&/b&以房换房的市场，一个纯靠贷款拉动的市场，我们一般称它为：空手套白狼。&/p&&p&&b&&u&第二&/u&，“以房换房”使作为购房门槛的“首付”已然失效，剩下的限制器“月供”效力明显不足，所以买卖双方——或者说换房链上的N方——可以几乎毫无顾虑地坐地起价、哄抬房价。&/b&反正你涨我也涨，总能换得起，大不了我少换一两平。当时的情形在&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&北京房价奔8万，炒作还是事实？ - 北京买房 - 知乎&/a& 的高赞答案里已经有了。像我前面写的那个换房流程，你把其中的现金数目*2 *10 *100 *1000，都依旧成立。&/p&&p&&b&&u&第三&/u&&/b&，有房者之间的换房游戏抬高了房价，却使得新入场者只能望洋兴叹。&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.askci.com/news/dxf/.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年2月北京各区楼市房价排名分析（附最新楼市政策）-中商情报网&/a& 里面讲到，&b&北京2017年2月房价同比增长高达40%，&/b&我也是眼见3w一平的房子一年间涨到6w一平，除了已经有房的人之外，无产者靠辛勤劳动几乎不可能追上这疯狂的上涨。&/p&&p&我身边有不少活例子，以每年10-15w的速度攒钱，能付得起首付的面积却逐年减少；&br&而现在北京按6w的均价，50平小房首付100w贷款200w，30年还清每月需还1w以上。也就是说&b&，现在北京的房价已经不是能不能出得起首付的问题，而是到了“能不能付得起月供”的拐点。目前的房价下，五环内上车的门槛已经逼近月入15k年薪20w（还需要有百万首付），但这真的符合北京的经济发展现状吗？&/b&&/p&&p&它的最终结果只能是：&b&&u&当换房链传导到最末尾，换房链底端的房主会发现自己的房子无人肯买，因为真正意义上的首套刚需人群已经买不起了，进而引发无人幸免的连锁崩盘。&/u&&/b&&br&这是政府无论如何不愿看到的。&br&而且，北京还有11w套的库存，你们有房的商业互吹，让新人上不了车，库存谁来清？&/p&&p&肯定有准中产不服气，说我们小百姓换个房怎么可能有毒？还不都是有钱人炒出来的？有钱人全是全款，见一套买一套。&br&来来来兄弟，你说的“煤老板在北京见啥都买”是从十年前穿越过来的吧？你最近一两年见过几个天天拿现金全款在北京收房的“富人”？收的哪里的房？什么价收的？说来听听？&br&话说“富人炒房”在北京楼市快成一个梗了，房价一涨，不用想，直接把锅摔在也不知道是谁的“富人”身上。前几年喷“富人”用杠杆抢房致富，这几年大家都用上杠杆了又说富人都是用现金全款买的，这想象力我真的服气。&br&退一步讲，如果真是富人全款炒房，政府才不着急呢，全款好歹也是固定了社会财富，但杠杆和二次杠杆固定的却全是泡沫。以房换房者几乎是一分钱不花，动动嘴皮子报价就把房价带了起来，还不起贷大不了房子一卖，贷款还了本金照样增值——&b&虽然换房者说“唯一住宅我咋可能卖呢”，可国家运转哪能赌在“老铁放心我不会的”这种程度的承诺上啊。&/b&&/p&&p&&b&&u&当然，我并不是要把锅全甩给以房换房者。&/u&&/b&&br&土地供给紧张——或者准确说，“土地供给”和“限制城市规模”的矛盾——才是房价飙升最直接的原因。&br&而根本原因，不用说，只能是区域发展不均衡。&br&317新政和以房换房，只不过是中国官民斗法历史上的又一回合而已。估计下一回合，“民”方使出“无房无贷净身出户假离婚”也为时不远了。&/p&&p&=========&/p&&p&发现有的朋友还压根没搞清楚317新政和930区别在哪。&/p&&blockquote&居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及&b&&u&在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的&/u&&/b&，购买普通自住房的首付款比例不低于&b&60%&/b&，购买&b&&u&非普通自住房&/u&&/b&的首付款比例不低于&b&80%&/b&. &/blockquote&&p&&b&&u&关键词1：贷款记录&/u&&/b&&br&只要有记录，只要你贷过，无论你现在有房没房，贷款还清没还清，你都是“二套房”。&br&房子卖了，贷款还清了，名下无房无贷，你就能按首套房买了？不可能。317以前是35%，如今就是60%，而且政策不改你一辈子都是60%。&br&&b&改政策已在上海深圳实行，当地俗称“处女贷”。你们感受一下。&/b&&/p&&br&&p&&b&关键词2：非普通自住房&/b&&/p&&p&北京如何定义普通自住房？1.容积率在1.0（含）以上。2.面积140（含）平以下。3.五环内总价不超468万或单价不超39600。&b&以上三条，需全部符合，才算是“普通住房”。&/b&&/p&&p&请注意第三条。&/p&&p&在北京单价平均6w的今天，即便你的房子容积比达标、面积不到140平，&b&如果你总价超过468万，依旧要算非普通住宅。&/b&&/p&&p&&b&首付80%。&/b&&/p&&br&&p&&b&===未能免俗的更新分割线===&/b&&/p&&p&爬了一下楼，答复几个问题。&/p&&blockquote&&b&置换房二次杠杆后月供也增加了啊？有什么问题么？&/b&&/blockquote&&p&有没有问题，咱们这么看。&/p&&p&以房换房的逻辑相当于：&b&你老板今天给你涨工资，你明天就能换房子。&/b&&/p&&p&&b&写到广告文案上就是：一套房在手，从此换大房0首付，100%按揭。&/b&&/p&&p&你要觉得这没问题，那我也不知道怎么解释了。&/p&&br&&blockquote&听说网签价可以随便填，那非普的468万限额不是没卵用？&/blockquote&&p&听说的事儿，不要随便相信。&/p&&p&马云只会告诉你他最后悔创建了阿里巴巴，却不会告诉你首富的日常生活水准；&/p&&p&买房的只会告诉你网签价随便做低，&b&却不会告诉你他敢做低是因为他现金充裕。&/b&&/p&&p&&b&因为网签价写得太低会影响贷款额度。&/b&&/p&&p&除非你买房的价格本身比468w多不了多少，少写个几十万，问题不大；&/p&&p&或者你一开始就没想上最高杠杆，贷个三成五成就满足了，那也没问题。&/p&&p&但对于手头现金很有限、刚刚凑到首付线的人来说，大幅写低网签价会让你贷不到你想贷的数目。&/p&&p&一句话，卖白菜，就别听卖白粉的心得了。&/p&&p&网签价、成交价、评估价如何影响贷款额度，我就不扫这个盲了，自己度娘吧。&/p&&br&&blockquote&&b&刚需现在到底能不能上车？&/b&&/blockquote&&p&几百万的买卖，我还不敢给你做主。但是我有一个事实跟大家分享下：&/p&&p&&b&16年房价暴涨，成交量却在缩水。&/b&&/p&&blockquote&&i&根据中国房地产业协会统计，北京房价已经从去年2月的45000元以下，涨到今年2月的60738元…… 根据北京市住建委的数据统计，2月北京全市二手住宅共网签12168套，环比1月下降5.4%，同比2016年2月减少11.7%，达到2015年4月以来的最低值。整体来看，网签量自2016年9月以来逐月下滑，累计降幅已达60.1%。 &/i&&/blockquote&&p&最