很多人总是在说房价暴跌，就连haobin的梦也容易忘掉，不要盼着楼市崩盘，他的欢喜，那天到来我们将无一幸免！要问中国老百姓最想什么涨，南通是我家，那肯定是股市了，听惯濠滨的怒号，而要问大家最想什么跌，向着太阳发笑，那肯定是楼市，他看见濠滨，而且，一朵野花在荒原里开了又落了，这跌还不能是一点一点扭扭捏捏的跌，一朵野花在荒原里开了又落了，最好一睁眼楼市就“大跳水”，听惯濠滨的怒号，明天就能买的起房，不想这小生命，特别是那些还没有买房的人会很高兴，濠滨网，0513.org，因为崩盘后，听惯濠滨的怒号，房子似乎就唾手可夺了！于是乎，他的诗，不少人特别的乐意看到“房价大跌、楼市崩盘的消息。”然而，濠滨，不知道在舆论兴致勃勃的唱跌中国楼市之时，你好南通，您是否有想过，他看见濠滨，如果楼市真的崩盘了，他的欢喜，我们的生活会变成什么样子？是不是人人就买的起房了呢？在或者，他看见濠滨，您会说，你好南通，楼市崩不崩盘与我无关，濠滨网，0513.org，或者能置身事外的话，爱护靠大家，那我不得不说，听惯濠滨的怒号，你可能错了，他的欢喜，因为历史的教训告诉我们，欢迎访问濠.滨.论.坛，一旦楼市崩盘，濠给滨他的聪明他自己知道，我们将无一幸免。

楼市崩盘后果之一：失业率大增

很多人设想，濠滨网，0513.org，如果房价崩盘，你好南通，还没有买房的人将会很高兴。因为崩盘后，向着太阳发笑，房子似乎就唾手可夺了！不过，你好濠滨，要高兴起来的前提是，南通，你没有在与房地产相关的行业里从事，就连haobin的梦也容易忘掉，比如钢材，在风前轻摇，水泥，濠滨，混凝土，濠给滨他的聪明他自己知道，玻璃，就连haobin的梦也容易忘掉，家电，听惯濠滨的怒号，中介，听惯濠滨的温柔，家具，南通是我家，地板，南通是我家，装修等。如果不幸的身处于这些行业，听惯濠滨的温柔，你将无法避免的遭受降薪甚至是失业。不仅如此，濠滨网，0513.org，房地产行业的衰退还将间接波及到更多的行业，濠滨，以至于更多的人无法置身事外。

如同我们大家所知道的，在风前轻摇，因为很多的地方政府长期以来对于土地出让的收入在他的财政收入当中是占有一个相当的比重的，爱护靠大家，所以一旦发生了所谓的这种房价崩盘导致整个市场没有办法正常运营之下，在风前轻摇，他所牵连到的关联性非常非常庞大的，听惯濠滨的温柔，包括地方政府，看不见自己的渺小，包括银行，南通，包括五十八种到六十种直接关联进而带动大量的就业困难，濠滨论坛棒棒滴，恐怕是如果真的发生楼市崩盘的话，爱护靠大家，会出现那一种刚刚讲的一些惨状，濠给滨他的聪明他自己知道，尤其是在失业率方面带来的影响和冲击是非常非常大的。

如果就像08年的形式要重回的话，濠给滨他的聪明他自己知道，中国整体宏观经济基本就停滞掉了。所以说当时08年，看不见自己的渺小，包括最后到08年9月15号雷曼兄弟公司倒台，听惯濠滨的温柔，全球金融危机，他的诗，其实这只是一个契机，濠滨，它真正出现问题就是中国的房价，他的诗，在2008年下降了，他看见濠滨，没有大跌，濠滨论坛棒棒滴，但是下降了。这样的话，听惯濠滨的怒号，房地产上下游相关的所有的行业整体的发展就全受到限制了，他看见濠滨，在2008年的7、8月份的时候，他的欢喜，当时建筑行业的农民工，听惯濠滨的怒号，就是下岗就有两千多万，南通，那么钢铁以及上下游的所有的行业全部停滞，一朵野花在荒原里开了又落了，那中国整个的数据，不想这小生命，就是宏观经济的数据就大幅的下探了。当时就是有一个预测，南通是我家，如果当时那种情况要是延续下去的话，一朵野花在荒原里开了又落了，那就是房地产上下游等70多个行业就基本停滞了。到2009年六月份，你好濠滨，就会有九千万农民工继续下岗，他的诗，就是有1.1亿左右农民会下岗，他的欢喜，这个是国家承受不起的。

楼市崩盘后果之二：中国经济将倒退多年

的确，在风前轻摇，回顾美国、日本、香港这三次楼市崩盘的后果来看，爱护靠大家，对于经济的打击无疑是巨大的。

以日本为例，向着太阳发笑，1991年后，你好濠滨，随着国际资本获利后撤离，濠滨论坛棒棒滴，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，濠滨，房地产价格随即暴跌。到1993年，来自濠滨论坛，日本房地产业全面崩溃，看不见自己的渺小，企业纷纷倒闭，濠滨论坛棒棒滴，遗留下来的坏账高达6000亿美元。而这次泡沫不但沉重打击了房地产业，在风前轻摇，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，听惯濠滨的温柔，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，向着太阳发笑，陷入了长达15年的萧条和低迷，在风前轻摇，即使到现在，他的欢喜，日本经济也未能彻底走出阴影。再来说说香港，他的欢喜，年的香港，南通，那时媒体齐呼降房价，不想这小生命，闹得连想买房的人也不敢出手。他们说“不都说房价要降吗？等等再买吧”。结果真的造成楼市萧杀，濠给滨他的聪明他自己知道，房价六年下降70%。连无房者都因失业遭受损失。然而，听惯濠滨的温柔，港媒原以为楼价下降有利于民众，不想这小生命，却没想到低收入阶层大量失业更买不起房。直闹到媒体也裁员才顿然醒悟，来自濠滨论坛，赶紧改唱衰为唱盛。而美国的楼市崩盘，他的欢喜，甚至还导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

中国真的在城市化水平还实际上不到40%的这个阶段上，濠给滨他的聪明他自己知道，如果就出现崩盘，你好南通，可能都回不到像美国和日本那样一个回调期，你好南通，而是跌入中等收入陷井的问题，南通，经济很可能一蹶不振就是几十年。

所谓的经济三驾马车当中内需这一块最大的部分其实就是房地产，一朵野花在荒原里开了又落了，那么如果说我们现在的状况是三驾马车当中出口，他的欢喜，所谓的外贸目前的状况非常不理想，向着太阳发笑，这是大家都清楚的，南通是我家，另外一驾马车是投资，就连haobin的梦也容易忘掉，投资长期以来是靠公部门的资金投入，不想这小生命，事实上也没有办法一直持续下去，在风前轻摇，所以现在内需这个市场是非常重要的，你好南通，而内需 里面房地产又是很重要的一块，南通，如果说今天中国的房地产面临到所谓的崩盘这样的状况的话，看不见自己的渺小，我相信对于中国的经济来讲是会形成一种灭顶之灾。

楼市崩盘后果之三：银行不会再批新的房地产贷款

中国房产业的高速发展，看不见自己的渺小，当然离不开银行的支持，濠给滨他的聪明他自己知道，可以说，听惯濠滨的怒号，银行贷款的主要渠道现在已基本集中在房产业，你好濠滨，一旦房产业崩盘，你好南通，银行贷款将大部分打水漂，他的欢喜，其后果当然是银行支付都成问题，濠给滨他的聪明他自己知道，这就必然导致有些银行可能会破产，他的诗，虽然中国的支柱银行是国有企业，他的诗，破产不易，你好南通，但要恢复也不易。

每年的银行都有一个放贷的额度。因为，欢迎访问濠.滨.论.坛，钱放在银行肯定是没有任何收益的，在风前轻摇，他一定要存进来然后放出去，一朵野花在荒原里开了又落了，但是如果说是房价下降了，看不见自己的渺小，大家都不买地了，来自濠滨论坛，在整个房地产的投资我都都不投了，你好濠滨，也不开工了，濠给滨他的聪明他自己知道，像这种情况出现了的话，听惯濠滨的温柔，那银行的钱也就不用往外贷了，向着太阳发笑，就放着，他看见濠滨，那可能对银行收益会有很大的影响。

而对个人贷款的影响，他看见濠滨，或许有人认为，他的诗，虽然收入下降，你好南通，但房价跌得更惨，爱护靠大家，可以用积蓄作个首付，爱护靠大家，买上房了，南通是我家，从此，他看见濠滨，不再为房子着急上火。但这只可能是你的一厢情愿，他的诗，一旦危机来临，在风前轻摇，对银行来说，在风前轻摇，他首先想的是如何回收已经放出去的贷款。

对已经成为房奴的人来说，濠滨论坛棒棒滴，随着房价下跌，看不见自己的渺小，你将不愿再支付高额的月供，濠滨，尤其是当你遭遇薪水下降，不想这小生命，被裁员后，你好南通，你也已经无力支付这部分月供，不想这小生命，你的房子将被银行收回。以美国为例，听惯濠滨的怒号，金融危机爆发后，他的欢喜，美国的房地产价格下调了50%，你好濠滨，在泡沫严重的地区，听惯濠滨的怒号，房价下跌了60-70%。美国房地产价格下跌了50%，听惯濠滨的温柔，严重地区价格下跌70%，欢迎访问濠.滨.论.坛，据统计，看不见自己的渺小，有上千万美国人失去了自有住房。对个人股票资产的影响，濠给滨他的聪明他自己知道，曾经幸运的你可能拥有许多的资产，看不见自己的渺小，股票，濠滨网，0513.org，基金，听惯濠滨的温柔，债券，南通，信托，他的欢喜，但是受经济整体下滑之累，欢迎访问濠.滨.论.坛，它们的价值也将快速蒸发，他看见濠滨，成一纸空文。

楼市崩盘后果之四：民间贷款或集资将会灰飞烟灭

现在，爱护靠大家，中国楼市不但集中了大量的银行贷款，就连haobin的梦也容易忘掉，更集中了民间最主要的贷款，他的欢喜，虽然非法，一朵野花在荒原里开了又落了，但存在是谁也无法忽略的事实，濠滨，目前，他的欢喜，民间集资到底有多大的金额恐怕是一个谁也无法计算的数据，向着太阳发笑，但从几个非法集资大案来看，爱护靠大家，其额度似乎比银行贷给房产业的金额还要大。一旦楼市崩盘，濠滨网，0513.org，这些民间集资或贷款就会灰飞烟灭，向着太阳发笑，虽然有无数大大小小的老板跑路、跳楼，濠滨网，0513.org，都无法挽回这些民间集资，就连haobin的梦也容易忘掉，而到时候，濠滨，我们或许看到的将是无数老百姓愤怒而哀叹的神情。

今天看到非常多的银行，濠滨，不只是银行，在风前轻摇，还有很多信托业的或者公募的私募的基金在市场上非常盛行，向着太阳发笑，这一部分的钱其实相当的比重是从银行出来的，听惯濠滨的温柔，那么一旦发生了这一种，你好濠滨，因为理财产品本来就是，就连haobin的梦也容易忘掉，不管他字写得再小，在风前轻摇，还是有这么一条，你好南通，投资有风险，他看见濠滨，需要谨慎等等的字眼。所以在正常情况之下，爱护靠大家，部分少数的基金，南通，发生了这种无法兑付的时候，濠给滨他的聪明他自己知道，那么政府会出面来协助解决，濠滨论坛棒棒滴，但一旦这是大面积大范围出现问题的话，你好南通，相信去买这些理财产品的投资人也好消费者也好，看不见自己的渺小，基本上连保本的几率都不大。不能说一定是血本无归，你好濠滨，但是相信能够收回来的比例是很有限的。

事实上，他的诗，在中国，濠滨论坛棒棒滴，房地产，他看见濠滨，银行及金融板块占了中国股市1/5以上的市值。楼市崩盘将直接影响这些板块股票大跌，爱护靠大家，其他板块也难以幸免，听惯濠滨的温柔，大规模的资金将造就股市的末日。你还能通过资产多元配置来避免风险吗？早在2010年，在风前轻摇，就有人分析认为，濠滨，仅温州人投资国内房地产的资金规模达到1000多亿元。一旦楼市崩盘，听惯濠滨的温柔，这些资金将大多有去无回。这些，不想这小生命，都是在房地产崩盘时将发生的事实，欢迎访问濠.滨.论.坛，身在这个体系，看不见自己的渺小，一旦崩盘来临，他看见濠滨，我们将无一幸免。

微信每日调查昨日持仓79.8%，达到相当高的水平，市场调整清理之中。目前，持仓有创新高的可能性，短期行情不易上涨。昨天国家队显然是希望抑制行情快涨，并无继续打压之意，按说市场慢牛可期。8月底之前，且看行情能走多高。

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房地产市场要崩盘，无非是两方面问题：一个是供需关系逆转，严重供过于求；二是价格出现雪崩，断崖式下跌。但是，在中国，我们前面已经论证过，供需关系虽然紧张，但并没有逆转，中国改善性住房需求将至少延续25年。

25年后？2040年的时候，最早的一批商品房已经满50年了，有很多商品房已经居住40年时间。此时，新的改善性住房的需求会涌现出来。房地产市场维持一个稳定的发展还是可能的。

那么，房价呢？这是我们今天要着重探讨的。

首先，房价的涨跌，并不只是与货币超发有关，更与购买力有关，而最重要的影响因素其实是地价。

1999年，我购买第一套住房的时候，是没有贷款的，一次性付款，是不是显得很土豪？但当时那套位于陆家嘴核心区边上的新楼盘，单价才刚刚1万元左右。而当时的信贷政策尚未作出大的调整。我当时买房子的理由是：

1、上海市当时为了促进房地产发展，出台了奖励措施，如果购买商品房，可以给蓝印户口，将来可以转为正式上海户口（虽然我当时已经解决了户口问题，但想一想这个措施对于外地人的影响）。

2、如果购买商品房，那么，你的全部买房款将可以获得抵扣个人所得税的优惠。还可以享受一部分退税奖励。也就是说，你本来要交10万的所得税，但买房后，这部分税冲抵你的房价了。

3、当时的浦东交通不方便，过延安路隧道还要交费。但上海市已经计划取消过路费，将来会有很多上海人到浦东买房子。

上述理由当然不是买房子的原因，原因是我当时在上海租房子住。1999年的上海，市区非核心地带的简单的二居室，房租要3500元，每年4万多元，而当时的新楼盘价格才100万元出头。房租收益率能超过4%。

1999年之后，上海的房价逐渐回暖，2002年开始显著上涨，其后更一发不可收拾。我买进的第一套房在六七年后卖掉了，房价已经上涨2倍。而今，那里的房价已经比买价上涨6倍以上了。时间只有15年而已。

但这并不是涨幅最大的房子。我弟弟2002年在世纪公园一带买的房子，单价也是1万元出头，10年后卖掉的时候，房价已经上涨五六倍，而今的涨幅七八倍了。如今，曾经的“乡下”普陀区那里，已经有单价9万元的住宅（华润静安府）开盘出售了。

回顾中国房贷政策调整后的这17年时间，房价之所以扶摇直上，一个根本的原因就是我们前面所说的：城镇化人口的快速膨胀、城镇居民的改善性需求、房地产市场的严重供不应求。而这都对应着一个最现实最直接的话题：经济的持续发展，居民收入的持续上升。

1999年，中国的M2不足12万亿元，2016年上升到150万亿元。增长11.5倍。没错，是货币超多了。但是，1999年，中国的GDP只有9万亿元，2016年，GDP将越过70万亿元。增长6.7倍。假设房价与经济同步，那么，当初房价1万，现在涨到7-8万，有什么不合理的吗？仔细看看房价的涨幅规律，与其说与M2同步，还真不如说与GDP同步呢。1999年，城镇居民人均收入5888元，2016年将达到32000元，增长4.5倍。房价的上涨是不是与居民收入同步的呢？

明白了这个基本事实，我们就不必去过多论述地价与房价的关系了。土地在政府手里，如果地价长期不涨，房价怎么可能涨得这么快！既然房价主要受制于地价，那么，政府控制房价下跌是不是易如反掌？当然，他们很难控制住上涨。

所以，论述房价会不会见顶，其实不是在讨论房价，而是在讨论经济会不会崩溃。在很多人看来，中国经济不行了，要滑坡了，因为中等收入陷阱了，云云。对这些悲观论调，我只想问一句：你的日子倒是好点了，还有多少人不如你，难道你不希望他们改善起来，变得和你一样吗？

前几天，扬韬在微博和微信为一个叫张家庆的小朋友治疗白血病做了一些呼吁，很多热心的网友捐款。家庆小朋友最终募集了17万元资金。好消息是，中华脊髓库里，找到了与他完全匹配的样本，他的生命有救了。

我举这个例子是想问问诸位：类似的现象，如此多的穷人，是发达经济体应该有的么？就算把穷人消除掉，让更多的低收入人群进入城市普通家庭的生活标准，中国经济还有多么巨大的发展空间呢？

现在，中国经济按照人民币计价，已经达到70万亿元。很多人觉得这是不得了的数字了，已经不易超越了。那么，我问你，如果中国经济规模达到270万亿元人民币的水平，房价该是多少？

不要说不可能。我拿一组数字亮瞎我们大家的眼睛吧：

1950年，日本GDP是3.9万亿日元；1973年达到73万亿日元；1979年达到221万亿日元，随后日本经济名义增长率跌破10%，开始持续20年的低增长，1991年达到469万亿日元，然后经济增速才跌破6%，并长期维持在2%以下的增速。很多人不是热衷于与日本对比吗？看看日本用本币计价的经济规模，看看日本的经济增长路径，中国经济增速刚刚跌破7%，怎么可能就一蹶不振开始衰退了呢？

看看日本的经济名义增长率：

要知道，日本经济增速跌破10%出现在1979年，从那以后虽然增速降低，但它的经济总量快速增加，股市泡沫最严重的时候恰恰出现在从此开始的10年之内。年，日经指数从6000点涨到3.9万点。日本的地价在此期间整整又上涨了一倍。

要说的是，1955年，日本的市街地价指数1.64，年达到46点之后调整了两年，最低也只有44，而此时的价格等于已经在20年内上涨了27倍。最关键的是然后，1975年从44点起步，1991年达到110点，等于16年时间又上涨了150%。而从1955年的低点算起，36年时间上涨66倍。这种泡沫，我们可曾经历过？

1970年，韩国经济总量是2.7万亿韩元，1984年达到76万亿韩元；1997年突破500万亿韩元，然后，遭遇亚洲经济危机，出现了一些停滞。但随后就继续保持高增长。2013年，韩国GDP已经达到1429万亿韩元。看看韩国用本币计价的经济增长速度吧。

看看美国的情况。1929年，美国GDP达到100亿美元，人口1.2亿；1940年，美国GDP达到1000亿美元（人口1.3亿），1970年达到1万亿美元（人口2亿）；2000年，美国GDP达到10万亿美元（人口2.8亿）。预计2020年之后，美国GDP将可能达到20万亿美元。

在美国经济成长的过程中，虽然经历了非常多的意外，但它经济增长的步伐是稳定的，其中，年基本保持每30年10倍的速度，年化增速是7.9%。60年来持续保持如此高速度，是不是让人震撼？中国经济从1980年代开始算，到目前也才不到40年，凭什么就不能继续保持高增长了呢？

很多人说房价的时候，首先想到的是日本和香港这两个房价曾极端波动的例子，为什么做其它经济比较考虑美国，唯独房价就要对照日本和香港呢？下图是美国40年来的房价指数趋势图：

看看，2007之后的次贷危机期间，房价指数曾从2007年6月的626点跌到2011年6月的492点，最大跌幅22%。除了这段时间之外，美国的房价指数也是长期上涨的。其中，年这32年时间，房价上涨520%而没有回头。这段时间，美国的GDP从1.63万亿美元增长到14.5万亿美元，增长780%。

如果说中国的经济没有走到尽头，我们的房价为什么不能像美国一样持续上涨30年呢？就算我们比美国走得快，房地产市场发展迄今也不过才17年，何以说我们的房价就一定要崩溃呢？

现在，大家都说房价太贵，但想一想还有7亿的人口渴望改善住房条件，房价下跌的根据又在哪里呢？现在，中国人的人年均GDP规模才5万元人民币，房价维持在现有水平。如果人均GDP达到20万元，房价在哪里才合理呢？

现在恐慌的人，其实是因为对未来没有想象。在很多人看来，似乎这里就是世界的尽头。但是，过去17年，哪一年买房的时候不面对一个新世界呢？中国的发展，尽头在哪里？最起码2049年之前还不必太悲观吧？

我们假设有一天，比如说2035年，中国的GDP总规模达到270万亿元，M2的规模为370万亿元，中国人均GDP也只达到3.5万美元的水平，仅仅相当于美国2000年的人均水平。那么，这个时候的中国房屋应该是什么价格呢？

两篇文章下来，很多人有各种疑惑，我提前把大家可能的疑问回答了，形成下一篇文章，展望篇。大家的质疑如果超出我的想象，我会再写一篇答疑的文章。

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北京环京楼市解读，欢迎关注！

撰文丨周老板 本文来源于通货朋仗 ID：zt，已获授权，不代表地产情报站观点，欢迎关注。

20年时间，天荒地老。年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人，生命中最美好的年华也不过20年的时间。

川濑已经50岁，但只是公司里一个非常普通的工程师，可他的妻子不仅长得漂亮而且言谈举止完全是一个名门形象。这其中的原因是什么呢？

川濑从东京理工大学毕业后就来到了公司，不到40岁就成为了公司的核心技术人员，对公司贡献很大，基本工资近百万日元。日本泡沫形成初期，也就是1985年，川濑辞职开了一家制作工厂，起步非常顺利。到了1988年，川濑扩大了工厂生产规模，并在同年花2亿日元购买了一套位于东京市中心的高档公寓。一切都是那么美好。但是……如各位所知的那样，1990年日本的经济形势急转直下，工厂订单几乎消失，到了1991年，日本楼市崩盘。川濑的美好生活垮塌，负债累累。看到这，想必大家都理解了川濑现在的处境。

讲完这个故事之后，很多人会有疑问。为什么房价涨了那么多，他们还要去高点接盘呢？难道他们真的感觉不出风险吗？

我们说，追涨杀跌是人性所致。

现在我们给一个场景，假设你的银行卡里有500万人民币，你面临的情况是，房价每天要涨2000元/平米。

90%以上的人会毫不犹豫地给出答案，一定要买！加杠杆买！

如果不买，那么就相当于手里的钱在持续贬值，一天贬值2000元/平米。一百平米的房子就是20万。面对如此巨大的诱惑，很少有人能克制。

而楼市的上涨又依托的是买房者持续的买入，越买越涨，越涨越买，形成了看似“良性”的循环。

当楼市的泡沫过大，脱离经济基本面太多之后，那一定会引发房价的大幅回调。

当年日本的房价从1985年开始启动，持续暴涨，这种暴涨行情持续到1991年，日本政府开始提高利率，征收房产税。

这两大杀器直接导致日本房价大跌。

那么这种大跌是不是我们经常所说的崩盘呢？

答案是否定的。这种大跌并不是崩盘。

我们知道，2017年3月，北京的楼市出台了最严调控政策，限购限贷，提高贷款利率。结果北京的房价在半年左右的时间里就下跌了15%。跟北京紧邻的燕郊，出台了更加严格的限购政策，短时间内燕郊的房价下跌了30%～50%，近乎腰斩。

但是，我们很清楚的是，北京和燕郊的楼市并没有崩盘。

那么到底什么是楼市的崩盘呢？

下跌，持续的下跌，下跌到足以让资金链大面积断裂，人们对于楼市彻底丧失信心。这基本上就是我们所说的崩盘了。

日本的楼市崩盘是迄今为止楼市崩盘史上最严重的一次，日本的房价从1991年开始下跌，一直持续了将近15年，跌幅达到65%，之后才有缓和的迹象，短暂回暖之后，又开始下跌。

15～20年的时间，年轻人变成了中年人，中年人变成了老年人。

人生最美好的年华，承受了房价下跌的苦楚。

这种跌幅和下跌周期，完全打破了人们对于房价的任何幻想。

与日本类似，香港的房价也经历过大的崩盘。

1995年，香港的房价已经处于高位，过去十年，香港的房价涨了6倍，从大概1万港币/平米涨到6万港币/平米。

1995年之后，香港的房价又开始飙升，一直涨到1997年，在原有高房价的基础上又涨了60～80%。

结果1997年，香港的楼市泡沫破裂，香港的房价开始下跌。

起初人们并不认为这是香港楼市的崩盘，短期下跌之后，人们仍然对于市场抱有信心。到了1999年，香港的房价跌到了1995年的价格。

相当于1995～1997一年多的涨幅又通过1997～1999这不到两年的时间跌了回去。

从1999年开始，香港的市场有了短期的平稳，楼市甚至有回暖迹象。

这种状态持续了不到两年时间，香港楼市又开始下跌，一直跌到2003年。买房者的信心被彻底击垮。

从1997年房价开始下跌，到2003年香港楼市的底部，房价跌幅达到70%

很多人还以为崩盘只是那些发达国家或地区的专利，实则不然。中国大陆曾经崩盘过的城市并不在少数。

海南岛中国地产开始的地方。

1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应因此得到全面释放。

海南岛的房地产市场骤然升温。

大量资金被投入到房地产上，高峰时期，这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。

根据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长超过4倍。

1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

一时间，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南地产顿时被釜底抽薪。

那一场调控，给占全国0.6%人口的海南省留下了占全国10%的商品房积压，大量的烂尾楼出现，银行也出现了大量的坏账。

那时期，人们对于海南的印象是：天涯，海角，烂尾楼。

海南楼市崩盘危机一致持续到2006年才结束，前后近14年的时间。

如今的一线城市上海，曾经也出现了房价崩盘的情况。相信很多人都不了解这段历史。

在90年代初，海南大开发搞房地产时，虽然主战场在海南省，但实际上全国的楼市都被带动了起来，当时上海市中心的房价涨到了6000元/平米，在当时来说这基本上就是天文数字了。大学生每月几十块钱的工资，想要买一套单价6000元/平米的商品房，基本上没有任何希望。

房价严重脱离了当时的经济水平。随着1993年第一次房地产调控，海南楼市泡沫破裂，随后蔓延至全国。

到了1994年，上海市中心的房价腰斩，骤降到3000元/平米，市场一片萧条。

虽然大跌之后，市场有过小幅的回暖迹象，但是房价整体没有太大起色，到了1999年，上海的房屋销售均价也不过3100元/平米。

2000年～2010年，是温州楼市的黄金十年。这得益于三个方面，一方面是温州经济的快速发展，第二方面是温州当地紧张的供需关系，第三方面则是温州民间借贷的宽松。

这几个方面的联合作用促使了温州的房价快速蹿升，从2000年2000元/平米左右的均价一路上涨，到了2010年，温州的房价达到了3万元/平米。

作为一个三线城市，温州市区的房价一度超过了一二线城市。

房价飙升的同时，温州当地也掀起了全民炒房的热潮。一个客户买几套的情况很常见。最为夸张的是，2010年温州某楼盘的大户型开盘价最高涨到了8万元/平米。

由于民间借贷发达，很多人买房都是通过“购房-抵押贷款-再购房”的方式，这种一环套一环的炒房办法在楼市上涨期可以获得大量财富，但是一旦房价下跌，就很容易引发资金链断裂。

2010年底，形势突变。2011年初国务院推出的“新国八条”给了楼市一拳重击。

从此，温州楼市从火热的夏季直接进入严寒的冬季，开始了长达四年多的下跌周期。

仅2012年一年，温州的房价就下跌了20%，随后几年连年下跌，一直到2015年，温州的房价总计跌幅为50%左右。

这种长时间的房价下跌，足以消灭掉人们对于房产市场的信心。

位于内蒙古鄂尔多斯的康巴什，2004年以前还是一个荒无人烟的沙漠。五年的时间，沙漠起新城，一座现代化都市诞生了。

2006年，鄂尔多斯的平均房价在1200元/平米，到了2007年，房价已经蹿升到5000多元/平米，一年时间暴涨4倍，但这种上涨势头并未停止，到了2009年，房价再次大幅上涨，最高达到了8000元/平米。2010年，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已经超过了7000元/平米，高端住宅售价突破2万元/平米。

经历过那场泡沫狂欢的人对当时情况的描述是：干什么都挣钱。“比如开一家饭馆，开着开着不想开了，随手加价100万都有人接盘。”

2011年，鄂尔多斯的房地产市场开始转向，掉头回落。人们恐慌性抛盘，大面积资金链断裂，曾经的财富瞬间化为乌有，很多人因此负债累累。

这种下跌行情持续了4～5年的时间。

康巴什作为鄂尔多斯的一个新城，在楼市泡沫破裂之后，彻底变成了一个无人居住的地方。美国的时代周刊称之为“鬼城”。

通过这些崩盘历史，我们其实可以总结出楼市崩盘前后的一些现象：

1.泡沫期，大量资金涌入楼市，楼市大涨，涨幅惊人；

2.金融政策极为宽松，楼市杠杆率高；

3.崩盘之后，楼市持续下跌，时间几年到十几年不等；

很多人会把楼市泡沫破裂的原因归结在调控上，比如说加息，还有提高购房首付等。但实际上，这些手段只是让泡沫的破裂提前了而已，即使没有这种调控，房价的持续上涨所形成的楼市泡沫也会早晚破裂，泡沫越大，破裂后造成的伤害越大。

那么我们经常提到的泡沫到底是什么东西呢？

其实很简单，就是虚拟经济脱离实体经济后所形成的货币幻觉。比如说，中国一个四线小城市，它本来的房价是3000元/平米。如果现在我们拉来一笔资金来炒这个城市的房价，这笔资金还可以加足够的杠杆，那么我们完全有可能把这个城市的房价炒到1万元/平米。

其实我们心里清楚，这个城市的经济水平所能配合的房价就是3000元/平米，多一块钱都是泡沫。

那么一旦我们这个例子中的资金链断裂，那么很快这个城市的房价就会快速下跌。

跌掉的部分就是之前所形成的泡沫，到最后，房价应该还是回归3000元/平米左右。

东京、香港及中国大陆的海南、上海、鄂尔多斯及温州等，这些城市的房价上涨初期都具备了集聚大量资金的基础。

东京、香港属于发达城市，实体经济发展逐渐遇到瓶颈，上升潜力有限，资金为逐利而流入楼市，之后通过高杠杆促成了房价的快速上涨。

而中国大陆的这几个城市，海南与上海在上个世纪属于明星城市，能够从全国各地吸引资金；鄂尔多斯依靠本地的矿产资源形成了大量的财富，温州则是依靠加工制造业完成了原始积累。

资金＋杠杆————》楼市泡沫

需要强调的是，当楼市泡沫形成的过程中，实体经济一定遇到了阶段性瓶颈。资金大量涌入楼市是因为楼市的回报率更高，这时，实体经济中的资金就会大量撤出，原本发挥不好的实体经济会因此雪上加霜。

细心的朋友可能还会发现一个有意思的现象。那就是我们对于香港和日本的楼市崩盘印象要更加深刻，而对于中国大陆这些城市的房价崩盘，没有特别深刻的记忆，仿佛普通生活中的一个插曲一般。

这其中的原因到底是什么呢？

未来中国楼市会不会崩盘

如果我们有一张中国房价走势图的话，那么它整体的走势一定是逐渐升高的。但是如果看得更仔细一点，就会发现它每隔几年，都会有阶段性下跌。之后房价又开始上涨，超过下跌之前。

这其中的原因就是我们国家经济的快速发展。

经济水平越高，则房价越高。

虽然在一个很长的曲线里，我们会看到房价有阶段性下跌，但是几年后房价又会涨回去。房价一定是跟经济状况相匹配的。

而日本或者香港就不同，日本的经济从上个世纪90年代开始进入了长达二十年的停滞（日本的经济情况并不是人们想象中的由于楼市崩盘而造成了失去的二十年，这是因果倒置），经济萎靡则楼市没有任何上涨动力，长期的房价下跌也消灭掉了人们对于楼市的上涨预期。

香港其实也是类似的因素，但香港所面临的形势又与日本有很大不同（原因本篇略过），所以我们看到香港的楼市在2003年又开始了回暖。

讲到这里，我们基本上就可以判断中国的楼市到底会不会崩盘了。

一方面需要参考的就是我们国家未来的发展潜力，而这个潜力又可以通过城市化来直观上去理解。

我们国家目前的城市化率在57%左右，而一般发达国家的城市化率在70～80%之间。

城市化还有10%以上的潜力可以利用，这部分潜力就是未来经济增长的重要参考。

另一方面需要参考的就是对于楼市及金融方面的管控程度。中国的一线城市，都有非常严格的限购政策，不满足资格的人无法在一线城市购置房产。

而贷款方面，杠杆率也普遍不高。

所以，当楼市出现大涨或大跌时，政府的管控会起到很好的效果。虽然调控一直被很多所谓经济学家批评，认为是干预市场，但实际上自由市场一定是好的吗？好与坏的评判标准到底是什么呢？从结果论的角度说，中国的市场没有什么太大的问题，中国的经济在持续地增长，中国社会有稳定的秩序。而市场到底是什么，更应该重新思考。

写了这么多，很多人肯定会关心一个最基本最贴切的问题，那就是作为个人如何躲掉楼市崩盘的灾难。

楼市泡沫时，房价上涨，天天涨，如果不买房那么自己的财富剧烈贬值。

但是如果一狠心加上杠杆买房，就很有可能遇到楼市泡沫破裂，房价下跌不仅损失掉本金，而且还会负债累累。

1.不限购的城市，比如很多三四线，楼市短期大涨超过50%，后有持续暴涨趋势，要谨慎；

2.新房快速上涨，二手房市场交易很差的时候，要谨慎；

3.经济发展潜力被耗尽，快速增长期消失后，如果楼市出现了暴涨，要谨慎；至于经济发展潜力如何看，一方面是参考我们之前提到的城市化，另一方面是看实体经济的繁荣程度，当实体不景气的时候，整个社会的状态会比较低迷。

楼市崩盘在经济快速发展的阶段，一般是不会出现的，因为经济发展会很快把房价的透支上涨给抵消掉，比如某地楼市房价翻了一倍，透支了几年的涨幅，等到两三年的平稳期后，当地的经济水平又上了一个台阶，房价会开始新一轮上涨。

但另一方面又不得不考虑到楼市的暴涨，我们知道中国的城市数量非常庞大，看整体大盘的话涨幅不会一般都比较稳定，但如我们之前提到的类似鄂尔多斯那样的变态发展，就必须要谨慎对待。

最后我们再说一下北京上海这样的一线城市。

我经常跟人说一个观点，那就是城市化。一般意义上我们理解的城市化，就是农村人进入城市变成城里人，农村人越来越少，城里人越来越多，这就是城市化。

而北京上海这样的城市不一样，它们的城市化分为两个阶段，一个阶段就是我们通常理解的那种城市化，第二个阶段则是城市内部的人员流转，或者叫人员优化。

大城市的生活成本非常高，房子非常贵。这样就产生了淘汰关系。比如说，公司的小李来北京已经20年了，勤勤恳恳任劳任怨，工作做得非常好。但是小李这些年一直没有在北京买房子。当他准备买房的时候发现自己已经买不起了，于是迫于各种压力，他会选择离开北京去老家省城。

而与此同时，老家省城的年轻人小张，在父母的帮助下买了一套北京的房子，准备定居北京。

这种人员的流动，在未来的很长时间里都会不断发生，越来越多能够承受北京压力的人进入北京，无法适应者逐渐被淘汰。

这就是大城市城市化的第二个阶段。

基于这样的客观事实，我们会发现，北京上海这样的城市，它的潜力是无穷尽的。

那么这种城市如何判断楼市泡沫呢？答案很简单，就是看房价的短期涨幅。短期涨幅过高一定会受到打压，进而会有短期回调。（但不会崩盘）

如果京沪的房子一直保持比较平稳的上涨趋势，那么京沪的房价永远也不会跌。

低生育下的中国，未来20年，三四线房价会大跌吗？

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