二手房买卖纠纷案例产纠纷

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-03 14:22 标签： 二手房买卖纠纷案例
中院关于妥善审理房价波动后二手房买卖合同纠纷案件的通知

2016年春节后，我市市区特别是部分城区房价快速上涨，房地产市场日渐活跃，交易量大幅増加，相关的房地产纠纷明显增多，尤其是在“二手房”交易领域，出现了出卖人因房价上涨而故意毁约等现象。为依法妥善处理好相关纠纷案件，维护我市房地产市场正常的交易秩序，现就做好房价波动后“二手房”买卖纠纷案件审理工作，通知如下：
       一、房地产是人民群众重要的生产及生活资料，直接关涉社会稳定和民生利益。各基层人民法院应密切关注中央政策及地方经济形势变化，准确把握本轮房地产价格上涨的具本原因，针对辖区内房价波动情况，主动开展调查研究，积极研究对策措施，为平稳实现房地产业“去库存”政策目标提供有力的司法保障。
       二、充分发挥司法裁判的评价和指引作用，通过依法审理相关案件，尊重合同自治，倡导诚实信用，维护交易稳定，促进交易安全，引导建立健康有序的房地产市场交易秩序，确保司法裁判结果能够体现法律效果与社会效果的和谐统一。
       三、对于出卖人要求解除房屋买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，可以予以支歭。
        四、房屋买卖合同因出卖人违约导致合同解除的，应当根据合同约定、法律规定及当事人的诉讼请求，合理确定出卖人承担双倍返还定金 、支付违约金、赔偿损失等违约责任。实际损失的具体数额，可以综合考虑违约方的过错程度、守约方的履行情况、成本支出、房价上涨以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素依法确定。
        五、加强与房地产、工商、物价等行政主管部门以及银行等相关金融机构的日常联系和沟通，及时了解和掌握我市房地产市场出现的新情况、新动向，共同协调处理案件审理中存在的具体障碍。对于案件审理中发现的市场监管不到位、中介机构违规操作等问题，采取多种形式及时反馈给相关部门和机构，
       六、房地产纠纷案件事关民生和群体利益，要注意进一步加强诉讼调解工作，通过多元化途径化解矛盾纠纷，合理平衡双方当事人益，避免因案件处理不当引发新的矛盾隐患。
       全市各基层人民法院要通过对房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的审理，及时发现突出问题，总结审判经验，并将有关情况上报我院。

二手房居间买卖合同纠纷案例评析

时间： 2:18:04 来源：生活晨报 作者： 编辑：刘强 【

　　在生活中，大多数人会通过中介或居间人购买二手房，但稍有不慎就会陷入合同纠纷案中，买卖双方的利益都会受到损害。近日，山西新维宪律师事务所刘利勇律师为记者分析了相关案例。
二手房买卖遇纠纷卖方赔偿30万元
    2007年3月13日，省城市民吴小姐通过招商地产介绍与闵小姐签订了房产买卖居间合同，约定其将位于太原市小店区人民北路的一套房产卖与闵小姐。
    合同第四条第一款约定：买方在签署本合同时向居间人交购房保证金2万元。若卖方签署本合同并以定金名义签收，则买方所交保证金自动转为定金。买方在签署本合同之日起7日内交付定金之余款28万元。若卖方未能签署本合同，则居间人原数退还买方定金；该条第二款约定：定金由卖方签收后暂由居间人监管。
    合同签署当日，吴小姐签收了2万元定金，但放在居间人处监管；3月20日，闵小姐向中介缴纳了剩余28万元定金，并放在中介处监管；并在当日缴纳首期款138000元等。
    据吴小姐称，3月20日，她按照合同约定去收取剩余的28万元定金时，被中介告知28万元定金尚未收到，且闵小姐要求修改合同。但据中介称，3月23日，他们曾通过同城快递的方式向吴小姐寄出 《履约通知书》，要求其尽快与买方办理过户手续，否则将构成单方违约等。
    由于吴小姐没有继续履行交付房屋的后续义务，后被闵小姐诉至法庭。法庭审理后认为：双方合同有效，买方已经按照约定支付了约定款项，但是卖方并未按照约定履行产权转移登记手续，构成违约。因此判令卖方赔偿30万元。
无卖方的有效授权居间人不是适格的收款人
    山西新维宪律师事务所刘利勇律师分析本案的焦点在于：1.买方闵小姐是否按照合同约定履行了付款义务？2.卖方拒绝履行产权转移登记的行为是否有合法的抗辩理由？
    对于问题1，证据（据报载）显示买方已经按照合同约定支付保证金2万元，且该2万元经卖方签收后转为定金；但是对于剩余28万元定金，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为是否可以被认定为按照合同约定支付了呢？
    刘利勇律师称，对此问题，法庭的认定是：由于前期2万元，合同明确约定需要卖方签收方能确定为定金的性质；而剩余的28万元，合同并未约定须由卖方签收。因此，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为不影响其定金的性质，故应视为其已经按照合同约定履行了付款义务。
    对此，刘利勇律师认为，剩余28万元款项尚未给付居间人不是适格的收款人。本案一审法院认定剩余28万元已经交付的理由是缘于合同第四条第二款的约定。该条款约定，定金由卖方签收后暂由居间人监管。
    但是，该条款表达的是28万元定金的收款人和保管人的问题，而决非授权由买方越过卖方而直接交与居间人。也就是说，该条款没有授权居间人代理卖方受领买方交付定金款项的意思表示。
    在居间人既无卖方的有效授权，也无卖方事后追认的情况下，居间人不是适格的收款人。
    对非债权人的其他人而为的交付行为不是给付行为。给付作为一种民事法律行为，必须是买方以向卖方支付为意思表示，并将价款交付与卖方的行为。
    本案中，虽然买方确有向卖方支付的意思表示，但遗憾的是，买方并没有向卖方支付的行为。
    虽然买方直接向居间人支付了剩余28万元款项，并认为向居间人支付了款项就等同于向卖方支付了款项，但由于这只是买方的认识错误，并不影响居间人不是适格的收款人这一事实。况且，在买卖合同当中，收取标的物价款是卖方的首要权利，定金作为房款的一部分，必须交给卖方或卖方指定的收款人，否则，卖方在买卖合同项下的根本目的将无法实现。
    因此，买方虽然以定金的意思表示支出了28万元“定金”的款项，但是其支付给了错误的对象，而未支付给卖方。从买卖合同的相对性来讲，其对居间人的支付不是买卖合同项下的给付。
未适当给付的款项不能作为定金
    定金，在本案中，是买方向卖方交付的一定数额的价款，用于保证买卖合同的履行。在定金法律关系中，支付方为买方，受领方为卖方。对非卖方的其他任何人而为的支付，均不构成定金。
    如上所述，买方并未将“定金”余款28万元给付给卖方，所以该已经支付的28万元不构成定金。一审法院之所以认为居间人收款不影响定金的性质，是因为其没有认识到居间人不是适格的收款人这一事实，进而忽略了定金是仅存在于买卖双方之间的法律行为这一原则，从而导致荒谬的判决。
在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，卖方依法享有拒绝履行办理产权转移登记的义务。（1）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方享有没收其已经交付的2万元定金的权利。（2）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方可以主张先履行抗辩权。（3）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，即便卖方拒绝的行为也构成违约，也是因为买方的违约行为引起的，构成双方违约，此时不适用定金罚则，卖方仅退还买方已经交付的2万元的定金而已。
    综观本案，其焦点问题应该是居间人是否为适格的收款人的问题，而不是如刘律师所说的“定金当以签收后确定生效，定金合同自交付之日生效”的问题。
    适格：是指对于诉讼标的的特定权利或者法律关系，以当事人的名义参与诉讼并且请求通过裁判来予以解决的一种资格。
    居间：人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。

2017年2月6日，出卖人丁先生与买受人张女士在中介公司签订《房屋买卖居间合同》，约定丁先生将其与妻子周女士共同共有的坐落在海州区茗馨花园的一处房屋出售给张女士，房屋建筑面积80.16平方米，价格548000元。合同签订当日，张女士向丁先生支付定金2万元。2017年3月12日，张女士与丁先生、周女士共同到江苏银行，张女士向丁先生支付购房款8万元，丁先生、周女士将涉案房屋钥匙交于张女士。2017年7月6日，丁先生、周女士向张女士发出《解除房屋买卖合同通知书》，告知房屋系夫妻共同财产，因丁先生未征得其妻周女士同意擅自签订房屋买卖合同无效，要求解除合同。张女士一审期间将剩余购房款448000元提存在一审法院。张女士起诉要求判令丁先生、周女士继续履行合同，办理房屋买卖过户事宜。

张女士与丁先生就坐落于海州区茗馨花园的涉案房屋签订的《房屋买卖居间合同》继续履行，丁先生、周女士于判决生效之日起十日内协助张女士将上述房屋产权过户至张女士名下。

《婚姻法》规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经对方同意，擅自做出重大处分决定的，另一方有权否认该处分的法律效力。本案中，周女士虽然没有在《房屋买卖居间合同》上签字，但在2017年3月12日，张女士转账丁先生购房款8万元时，周女士也在场，并与丁先生一起将涉案房屋的钥匙交给张女士，而且张女士也实际占有并使用房屋，故《房屋买卖居间合同》应当对周女士具有约束力。

实践中，在签订房屋买卖合同之前，除了应审查房屋所有权属证书以外，还有必要问一下售房人的家庭情况，看看出卖人的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书或者在房屋买卖合同上签名，这样才能有效规避风险。同时，在签订房屋买卖合同时，如遇到房屋产权人因故委托代理人代签房屋买卖合同的，购房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托书，并在合同中明确约定因无权代理导致合同无效时，代理人所要承担的违约责任，从而防范代理人无权代理，或者业主因房价上涨而以不知情为由主张合同无效。

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