成长力指数是衡量一家公司发展速度的重要指标。

巴菲特曾说，“一个优秀的企业应该具备四个条件，一是具备消费独占的特质，使消费者产生信任和依赖；二是维持较高的收益率，三是采取保守的财务策略，四是具备保留利润的能力。”

这同样适用于房地产企业。

中国房地产报记者从销售、营业收入、净利润等增长等方面进行对比发现了一些特点，主要有四个方面。同时，销售金额增幅、营业收入增幅和净利润增幅从侧面反映的正是房企逆势营销增长能力、经营能力和控制成本的能力。综合这3个指标，中国房地产报记者按照每个房企销售增幅30%、营收增幅30%和净利润增幅40%的权重，计算出房企未来的成长力指数。

可以看到，成长指数超过1的分别是融创中国和阳光城，此外，富力地产成长指数0.9，正荣集团0.95，新城控股0.89，绿城中国0.87，蓝光发展0.8%。这些房企的3个指标增长力均可圈可点。

在头部房企格局已定且进入利润兑现期失去想象空间的背景下，如何从市场的成长性中发现变量，将成为房企未来发展能否获取超额收益的关键。

变量一：4家房企销售涨幅超100%  建发最高

从2018年房企中期业绩来看，头部格局已经形成，销售额超过千亿元的房企有7家，碧桂园4124亿元、万科3021亿元、保利地产2081亿元、中国恒大2040亿元、融创1916亿元、绿地1635亿元、中海1275亿元。

不过，就2018年房企中期销售额同比涨幅来看，行业平均数是60%。头部房企中只有1家超过了该平均值。其中，融创增长76.09%，碧桂园增长45.13%，保利增长42.4%，中国恒大增长26.16%，绿地增长19.58%，万科增长11.1%，中海增长3.68%。

相反，与头部房企较为平稳的销售额涨幅不同，在行业整合洗牌过程中，一批扩张迅速的中型房企脱颖而出。据统计，2018年上半年房企销售同比涨幅超过100%的有4家企业，除1家销售规模过500亿元外，其他3家销售规模均在500亿元以下。其中，建发销售额为379亿元，增长205%；中国金茂销售额为717亿元，增长197%；滨江集团销售额为405亿元，增长170%；龙光地产销售额为433亿元，增长100.56%。

变量二：3家房企营收增幅超100%  绿城领先

如果说销售额反映的是市场变化中房企的营销能力，那么主营业务收入增长率更能反映公司各项业务的盈利能力。

从2018年房企中期营业收入来看，头部格局基本未变，超过1000亿元的房企有4家，其他如中海、融创、保利、华润置地4家房企的营收规模虽未超1000亿元，但同样稳居前8位。

不过，就2018年房企中期营收同比增幅来看，行业平均数是49%，超过该平均值的房企有12家，其中超过100%的有3家，分别是绿城增长220.9%，融创215.3%，阳光城102%%。

另外9家房企中，除去碧桂园、恒大、万科、华夏幸福4家头部房企，其余5家企业值得关注，滨江集团增长92.33%，富力地产增长67%，旭辉集团增长64%，正荣集团增长52.3%，金科增长49.26%。

变量三：10家房企净利增幅超100%  融创居首

在所有指标中，净利润增长率最能反映一家企业的成长性。

从2018年房企中期净利润来看，头部格局同样没有改变，净利润超过100亿元的房企有5家。其中，恒大530亿元，中海地产211亿元，碧桂园163亿元，万科135亿元，华润置地107亿元。

不过，就2018年房企中期净利润增幅来看，行业平均数是76%，头部房企中只有融创、华润置地、恒大和碧桂园4家房企超过这一平均值，四者的净利润增幅分别为391%、151%、129%和94%。

超过76%的其他9家房企中，同样涌现出一批中型“战士”。2018年房企中期净利润增幅中，阳光城增长214%，富力地产增长156%，正荣集团增长154.2%，新城控股增长120%，蓝光发展增长118%，金地集团增长107%，荣信集团增长102%，招商蛇口增长94%，雅居乐增长85.6%。

变量四：未来成长力最强前三甲 融创阳光城与富力

可以看到，除头部房企的三个指标变动浮动较为稳定之外，其他房企的3个指标波动明显。比如建发房产销售涨幅以205%居于首位，营收增幅却以-1.56%排在倒数第二；再比如滨江集团的营收增幅是92.33%，排名第四；净利润增幅却是-36.95%，排名倒数第一。

成长指数超过1的分别是融创中国和阳光城，此外，富力地产成长指数0.9，正荣集团0.95，新城控股0.89，绿城中国0.87，蓝光发展0.8%。这些房企的3个指标增长力均可圈可点。

综合计算，2018年房企中期成长指数平均水平为0.63，超过这一数值的共有15家，除了上述7家成长指数超过0.8的房企，其余几家分别是恒大、华润置地、碧桂园、建发房产、融信和金科。

今年“中考季”，房企业绩普遍飘红。综合已发布财报房企的数据可见，房企盈利水平普遍向好，高梯队企业获得了土地和信贷等资源的明显倾斜。

但与业绩大相径庭的是，房地产板块在资本市场的表现一路下跌，上半年的房地产指数跌幅为28.89%，创造了新低，地产股市值蒸发万亿元。在许多业内人士看来，在楼市调控背景下，上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况，这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

与此同时，7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位，也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中，不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

而房企资金链不断收紧已是不争的事实，那么，房企的下半场又将如何走下去？

尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现，但纵向对比来看，增速放缓的影像，正投射到多家上市房企身上。

房企前三名中，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元，同比增长42.8%，这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

前三名之外，绿地上半年的销售金额同比增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅，相比2017年上半年，均出现不同程度的下降。

不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞胀态势。按照已经发布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括碧桂园、万科、恒大，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”

易居房地产研究院总监严跃进认为，目前行业强者恒强格局凸显，随着行业集中度进一步提升，预计到2020年，三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变，龙头房企也能持续占领市场份额，行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严，小型房地产企业的退出将会加速，房地产市场的马太效应将会愈加明显。

张大伟坦言，这或许是房地产行业迎接财务数据最好的半年。

尽管规模增长正在继续，但房企普遍意识到，单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上，郁亮曾经说过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化，从投资策略开始发生变化。

大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

“做大依然是当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧，房地产企业销售业绩逐渐放缓，在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。”张大伟说。

此前，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过，2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增。

他在接受记者采访时表示，今年，其他非标融资变得不好审批，而银行由于表内资金规模紧张，往往优先提供给总行合作名单内的房企，排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，利率也非常高，大部分超过了基准上浮50%的利率。

吴建斌建议，房企还是要重新回归到重视现金流管理上，未来半年以内，起码要把现金流作为重要的工作来抓。

实际上，记者注意到，在众多房企的半年度业绩报告上，对于现金流越来越重视。恒大业绩报告表示，公司始终坚持“现金为王”策略，截至2018年上半年，现金余额2579亿元，未使用银行授信2010亿元，充沛的现金流为公司稳健经营提供有力保证。

对于下半场房企该如何走，张大伟认为，由于2015、2016 年的销售火暴，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。但从未来趋势看，房地产本轮发展的最高峰已经接近过去。房地产企业频繁提及降低杠杆将成为未来主流企业战略。

对于下半年的政策走向，申万宏源研报表示，房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向，以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动，市场情绪对负面信息会保持高度敏感，维持房地产板块低配评级。

银河证券房地产分析师潘玮表示，目前房地产调控方面依然，预计下半年房价将保持平稳。库存方面，开发投资规模上行，供给端呈现稳步放量态势，同时存量继续回落。土地市场方面，流拍现象及溢价率走低继续，呈现出一定降温趋势，未来有望进一步回归理性。

目前，房企在规模上已出现放慢速度的情况，比如之前一直追求“高周转”的碧桂园，在中报发布会上下决心要“减速”：公司正在重新审视本公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度。

潘玮认为，随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线城市房企销售增速和投资力度均高于三线城市房企，会继续看好地产板块的行情，虽然政策调控仍将持续，但边际调整的空间不大。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时指出，房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整，有收有放。比如，在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市，需求充足，供应偏少，可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市，房价、地价上涨接近峰顶，需求转向改善且有所下降，未来成长性已然不足，在这些城市的布局可以适当放缓，销售应当加快。

“未来两年内，棚改货币化安置面积将见顶回落，缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧，因此三四线城市的土地溢价会降低。”欧阳捷说。

（房掌柜整理来自中国房地产网、中国网财经）

成长力指数是衡量一家公司发展速度的重要指标。

巴菲特曾说，“一个优秀的企业应该具备四个条件，一是具备消费独占的特质，使消费者产生信任和依赖；二是维持较高的收益率，三是采取保守的财务策略，四是具备保留利润的能力。”

这同样适用于房地产企业。

中国房地产报记者从销售、营业收入、净利润等增长等方面进行对比发现了一些特点，主要有四个方面。同时，销售金额增幅、营业收入增幅和净利润增幅从侧面反映的正是房企逆势营销增长能力、经营能力和控制成本的能力。综合这3个指标，中国房地产报记者按照每个房企销售增幅30%、营收增幅30%和净利润增幅40%的权重，计算出房企未来的成长力指数。

可以看到，成长指数超过1的分别是融创中国和阳光城，此外，富力地产成长指数0.9，正荣集团0.95，新城控股0.89，绿城中国0.87，蓝光发展0.8%。这些房企的3个指标增长力均可圈可点。

在头部房企格局已定且进入利润兑现期失去想象空间的背景下，如何从市场的成长性中发现变量，将成为房企未来发展能否获取超额收益的关键。

变量一：4家房企销售涨幅超100%  建发最高

从2018年房企中期业绩来看，头部格局已经形成，销售额超过千亿元的房企有7家，碧桂园4124亿元、万科3021亿元、保利地产2081亿元、中国恒大2040亿元、融创1916亿元、绿地1635亿元、中海1275亿元。

不过，就2018年房企中期销售额同比涨幅来看，行业平均数是60%。头部房企中只有1家超过了该平均值。其中，融创增长76.09%，碧桂园增长45.13%，保利增长42.4%，中国恒大增长26.16%，绿地增长19.58%，万科增长11.1%，中海增长3.68%。

相反，与头部房企较为平稳的销售额涨幅不同，在行业整合洗牌过程中，一批扩张迅速的中型房企脱颖而出。据统计，2018年上半年房企销售同比涨幅超过100%的有4家企业，除1家销售规模过500亿元外，其他3家销售规模均在500亿元以下。其中，建发销售额为379亿元，增长205%；中国金茂销售额为717亿元，增长197%；滨江集团销售额为405亿元，增长170%；龙光地产销售额为433亿元，增长100.56%。

变量二：3家房企营收增幅超100%  绿城领先

如果说销售额反映的是市场变化中房企的营销能力，那么主营业务收入增长率更能反映公司各项业务的盈利能力。

从2018年房企中期营业收入来看，头部格局基本未变，超过1000亿元的房企有4家，其他如中海、融创、保利、华润置地4家房企的营收规模虽未超1000亿元，但同样稳居前8位。

不过，就2018年房企中期营收同比增幅来看，行业平均数是49%，超过该平均值的房企有12家，其中超过100%的有3家，分别是绿城增长220.9%，融创215.3%，阳光城102%%。

另外9家房企中，除去碧桂园、恒大、万科、华夏幸福4家头部房企，其余5家企业值得关注，滨江集团增长92.33%，富力地产增长67%，旭辉集团增长64%，正荣集团增长52.3%，金科增长49.26%。

变量三：10家房企净利增幅超100%  融创居首

在所有指标中，净利润增长率最能反映一家企业的成长性。

从2018年房企中期净利润来看，头部格局同样没有改变，净利润超过100亿元的房企有5家。其中，恒大530亿元，中海地产211亿元，碧桂园163亿元，万科135亿元，华润置地107亿元。

不过，就2018年房企中期净利润增幅来看，行业平均数是76%，头部房企中只有融创、华润置地、恒大和碧桂园4家房企超过这一平均值，四者的净利润增幅分别为391%、151%、129%和94%。

超过76%的其他9家房企中，同样涌现出一批中型“战士”。2018年房企中期净利润增幅中，阳光城增长214%，富力地产增长156%，正荣集团增长154.2%，新城控股增长120%，蓝光发展增长118%，金地集团增长107%，荣信集团增长102%，招商蛇口增长94%，雅居乐增长85.6%。

变量四：未来成长力最强前三甲 融创阳光城与富力

可以看到，除头部房企的三个指标变动浮动较为稳定之外，其他房企的3个指标波动明显。比如建发房产销售涨幅以205%居于首位，营收增幅却以-1.56%排在倒数第二；再比如滨江集团的营收增幅是92.33%，排名第四；净利润增幅却是-36.95%，排名倒数第一。

成长指数超过1的分别是融创中国和阳光城，此外，富力地产成长指数0.9，正荣集团0.95，新城控股0.89，绿城中国0.87，蓝光发展0.8%。这些房企的3个指标增长力均可圈可点。

综合计算，2018年房企中期成长指数平均水平为0.63，超过这一数值的共有15家，除了上述7家成长指数超过0.8的房企，其余几家分别是恒大、华润置地、碧桂园、建发房产、融信和金科。

今年“中考季”，房企业绩普遍飘红。综合已发布财报房企的数据可见，房企盈利水平普遍向好，高梯队企业获得了土地和信贷等资源的明显倾斜。

但与业绩大相径庭的是，房地产板块在资本市场的表现一路下跌，上半年的房地产指数跌幅为28.89%，创造了新低，地产股市值蒸发万亿元。在许多业内人士看来，在楼市调控背景下，上半年房企已出现回款率下降、市场化拿地成本高、限价压缩长期利润、板块PE估值难以持续提升等情况，这些因素间接导致了房企财报公布后却出现了股价下滑的情况。

与此同时，7月31日中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的楼市定位，也将影响房企对下半年的市场预期。在已公布的下半年计划中，不少房企对推盘计划、融资节奏和拿地规划作出调整。

而房企资金链不断收紧已是不争的事实，那么，房企的下半场又将如何走下去？

尽管上半年大部分上市房企都录得不错的业绩表现，但纵向对比来看，增速放缓的影像，正投射到多家上市房企身上。

房企前三名中，上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%，增幅与去年同期的45.8%相比，大大降低。碧桂园实现合同销售约4124.9亿元，同比增长42.8%，这个增幅也远低于去年的131%。恒大累计合约销售金额为3041.8亿元，同比增长24.6%，增幅同样大幅低于上年同期的72.2%。

前三名之外，绿地上半年的销售金额同比增长22%，中海的同比增幅只有18.5%，龙湖仅同比增长了4.8%。这些销售增幅，相比2017年上半年，均出现不同程度的下降。

不仅是销售增幅，万科、绿地等龙头房企的利润增速也出现滞胀态势。按照已经发布的中报，万科上半年归属于上市公司股东的净利润同比增长24.9%至91.2亿元，但净利率却同比下降1.85%至8.61%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时表示：“随着房地产调控的深入，房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象，从之前一年多的房企普遍上涨，逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括碧桂园、万科、恒大，销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。”

易居房地产研究院总监严跃进认为，目前行业强者恒强格局凸显，随着行业集中度进一步提升，预计到2020年，三大龙头房企的市场占比会超过20%。即便市场总量维持不变，龙头房企也能持续占领市场份额，行业集中格局仍将延续。随着房地产市场调控的进一步从严，小型房地产企业的退出将会加速，房地产市场的马太效应将会愈加明显。

张大伟坦言，这或许是房地产行业迎接财务数据最好的半年。

尽管规模增长正在继续，但房企普遍意识到，单纯依靠销售规模扩张来获得增长的路径已经走不通。万科2017年中期业绩会上，郁亮曾经说过，这个市场有黄金时代、白银时代，未来还可能会出现青铜时代、黑铁时代。城市化已经进入一二三四线城市划分非常模糊的第二发展阶段，为城市化提供主要服务的开发商们自然也跟着发生变化，从投资策略开始发生变化。

大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

“做大依然是当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧，房地产企业销售业绩逐渐放缓，在调控持续加码的趋势下，房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多，也推动了房地产企业的融资需求。”张大伟说。

此前，阳光城集团执行副总裁吴建斌曾说过，2016、2017年两年的房地产市场表现得非常好，很多公司对未来三年发展的规划都制定了很高的目标，导致投资额的剧增，应收款也在剧增。

他在接受记者采访时表示，今年，其他非标融资变得不好审批，而银行由于表内资金规模紧张，往往优先提供给总行合作名单内的房企，排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金，即便有，利率也非常高，大部分超过了基准上浮50%的利率。

吴建斌建议，房企还是要重新回归到重视现金流管理上，未来半年以内，起码要把现金流作为重要的工作来抓。

实际上，记者注意到，在众多房企的半年度业绩报告上，对于现金流越来越重视。恒大业绩报告表示，公司始终坚持“现金为王”策略，截至2018年上半年，现金余额2579亿元，未使用银行授信2010亿元，充沛的现金流为公司稳健经营提供有力保证。

对于下半场房企该如何走，张大伟认为，由于2015、2016 年的销售火暴，市场主要房企可结算货值充沛，业绩较为稳健。但从未来趋势看，房地产本轮发展的最高峰已经接近过去。房地产企业频繁提及降低杠杆将成为未来主流企业战略。

对于下半年的政策走向，申万宏源研报表示，房产税试点的进一步扩容可能成为下半年的政策方向，以助降低购房者的购买热情。考虑到房产税试点扩容的不确定性以及本币汇率的波动，市场情绪对负面信息会保持高度敏感，维持房地产板块低配评级。

银河证券房地产分析师潘玮表示，目前房地产调控方面依然，预计下半年房价将保持平稳。库存方面，开发投资规模上行，供给端呈现稳步放量态势，同时存量继续回落。土地市场方面，流拍现象及溢价率走低继续，呈现出一定降温趋势，未来有望进一步回归理性。

目前，房企在规模上已出现放慢速度的情况，比如之前一直追求“高周转”的碧桂园，在中报发布会上下决心要“减速”：公司正在重新审视本公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度。

潘玮认为，随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线城市房企销售增速和投资力度均高于三线城市房企，会继续看好地产板块的行情，虽然政策调控仍将持续，但边际调整的空间不大。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受记者采访时指出，房企需要进行战略布局、人力资源、财力投放、销售策略、土地拓展的全面调整，有收有放。比如，在调控严厉的一二线城市收缩战线、减少投资、加速去化、回笼资金。在调控相对宽松、市场比较稳定的二线核心城市，需求充足，供应偏少，可以继续布局、寻机拿地、扩大投资、扩充团队、扩展市场。在部分经济、人口、收入、区位等条件较好的三四线城市，房价、地价上涨接近峰顶，需求转向改善且有所下降，未来成长性已然不足，在这些城市的布局可以适当放缓，销售应当加快。

“未来两年内，棚改货币化安置面积将见顶回落，缺乏产业支撑而单纯依靠政府出资实现的地产销售难以持续，预计未来棚改货币化对地产销售的拉动将减弱。直接结果是去库存的趋势在收紧，因此三四线城市的土地溢价会降低。”欧阳捷说。

（房掌柜整理来自中国房地产网、中国网财经）