日前，米宅发布了《惶惶10年，中国楼市的温州教训》一文，引起全国网友的热切关注！

笔者接着这一话题，以8月11-14日赴温州采访调研的亲眼所见和亲耳所闻，和大家聊一聊温州从2011年民间借贷崩盘，房价腰斩以来这些年温州和温州楼市的变化，以及温州本地人对当下温州楼市和城市发展前途的看法。

2010年，温州创造了一个神话
三线的城市、一线的房价

2008年的全球金融危机，影响了温州加工业的发展，加之用工成本上升、人民币升值等因素，很多企业经营困难。

当时，温州市区均价20000元/㎡，受金融危机影响，一度出现了4000元/㎡，跌幅达到20%的松动。

但是，2008年的“四万亿”，让企业资金活络起来，可惜一部分人没有及时止损，却将贷款进一步投入了房地产，于是温州房价开始逆势而升。

到了2010年，温州楼市最疯狂的时刻，市区“老破小”的均价也普遍达到了30000元/㎡，高于了当时上海、北京的均价。以当时的房价计算，温州人几乎人人都是千万富翁！

2010年，温州创造了一个神话：三线的城市、一线的房价!

那一年，温州瓯江边，绿城鹿城广场配套住宅锦玉园3#楼一套600㎡的滨江一线豪宅，在二手房市场上以10万元/㎡成交。

▲曾经突破10万元/㎡的绿城鹿城广场锦玉园

那一年，上海黄浦江边，如今卖到38万元/㎡天价的豪宅绿城黄浦湾，也才10万元/㎡。

那一年，广州珠江边，如今卖到12万元/㎡，可俯瞰亚运会开幕式举办地海心沙和“小蛮腰”的凯旋新世界，卖6.2万元/㎡。

那一年，杭州钱塘江边，如今卖到8.1万元/㎡，曾发生过“保姆纵火案”的绿城蓝色钱江，卖6万元/㎡。

那一年，北京长安街，中南海新华门对面，如今卖到14万元/㎡的复地天赋（西绒线26号），卖5万元/㎡。

那一年，深圳前海湾，宝安中心区如今卖到12万元/㎡的熙龙湾，卖4.5万元/㎡！

2010年5月，温州民间借贷利率最高达到6分，年利率72%！

但仍然有大胆的温州人，为了更大的暴利，使出洪荒之力，在不断的加杠杆！

然而，到了2011年，一切都结束了！

2011年9月22日，以温州立人集团为代表的民间借贷崩盘，1天9个老板失踪！

2013年7月，温州法院进入司法处置程序的房产达到的1.8万套。

2014年，温州洞头县，有着民间互助会性质的6亿元标会崩盘！

2015年，伴随着股市上攻6000点之后的迅速下坠，温州又出现了一波公司破产潮！

，这五年间，所有的温州房子都无一幸免的房价腰斩，瓯江边的豪宅跌到了4-5万元/㎡，市中心的老破小，粘到学区房的光可以卖2万元/㎡，不然就只值1.5万元/㎡。

年，那个举国如同吃了万艾可一般的坚挺时刻，温州楼市却再也没能振作起来。

和全国绝大多数城市这两年近乎翻一番的行情相比，温州目前的房价也只是企稳微涨，相比2015年时的最低点，普遍有了20-30%的攀升，但远还没有抚平2010年时的高位！

当时和温州一个价位或级别上的城市，如今早已限购、限售又限贷，温州啥限制条件都没有，敞开买，新房平均去化率也只有40-50%，二手房价格则稳中有升，交投活跃，相比当下北、上、深、杭房价的高高在上，却又有价无市，温州至少房产的流通性还不错，变现能力强。

笔者是上海人，同时也是温州女婿。今年，全国尤其一线城市“去杠杆”，信贷收得很紧，笔者要在上海置换一套房，拿着上海黄浦区估价上千万且还清贷款的商品房作抵押，寻遍沪上各大银行，批不出一分钱，却在温州下辖小县城的合作信用社利用“温商贷”，贷到了款！

8年换了6任市委书记，

走马灯式“换帅”伤不起！

今年5月14日，浙江省委常委兼温州市委书记周江勇去职，转任杭州市委书记。

那一天，笔者正好在宁波杭州湾调研，周江勇曾担任宁波杭州湾新区的第一任党工委书记。

如今的宁波杭州湾新区，有了大众，有了吉利，有了30万产业人口，有了每逢周末一车皮接着一车皮簇拥着来买房的上海投资客，省里对宁波杭州湾高度重视，把他与杭州江东新区、绍兴滨海新区、湖州南太湖新区并列为“浙江大湾区”重点建设的4大新区之一。

与宁波杭州湾新区差不多同时提出的温州瓯江口新区，目前仍然是一片大工地，一条造了7年，仍未见开通的温州市域铁路（轻轨）S1线。瓯江口新区所在的灵昆岛从“温州老二”龙湾区“下嫁”到了新成立的“温州第4区”洞头区（相当于温州的崇明岛），去年年底，国家一纸“禁围令”（禁止围海造地）让已经进行了一半的瓯江口新区填海工程又搁浅了！

今年5月30日，在温州市委书记一职空缺了半个月之后，省里宣布由副省长陈伟俊，兼任温州市委书记，陈伟俊2014年1月至2018年1月，曾任湖州市代市长、市长、市委书记。

巧的是那一天，我正好在湖州出差，站在湖州著名的“马桶盖”喜来登温泉度假酒店，我眺望太湖，遥想温州，突感温州正站在了新的历史十字路口，心头涌上一种前所未有的危机感！

笔者粗略的算了一算，从2010年陈德荣接棒邵占维至今，温州这8年换了6任市委书记了！

▲2010年至今的历任温州市委书记：邵占维、陈德荣、陈一新、徐立毅、周江勇、陈伟俊

2010年7月，温州市委书记邵占维去职，升任杭州市代市长、市长。原嘉兴市委书记陈德荣接任温州市委书记。

2013年6月，浙江省委常委兼温州市委书记陈德荣去职，转任省农村农业工作领导小组副组长，现任中国宝武集团有限公司总经理。原金华市委书记陈一新接任温州市委书记。

2015年11月，浙江省委常委兼温州市委书记陈一新去职，先后升任中央深化改革领导小组办公室常务副主任，湖北省委副书记、武汉市委书记，现任中央政法委秘书长。

2016年1月，原温州市市长徐立毅接任市委书记。

2017年2月，温州市委书记徐立毅去职，升任杭州市代市长、市长。原舟山市委书记周江勇接任温州市委书记。

2018年5月，浙江省委常委兼温州市委书记周江勇去职，转任杭州市委书记。浙江省副省长陈伟俊兼任温州市委书记。

这中间，任期最长的为陈德荣，2年另11个月；任期最短的为徐立毅，1年另1个月。连同邵占维的两年多任期计算在内，温州这前5任市委书记，平均任期约2年。

每次地方“一把手”换人时，新闻里都会出现“从大局出发，通盘考虑、慎重研究决定的”之类的说辞，可是为什么偏偏每回“慎重研究决定”的温州“一把手”，调动就那么频繁呢？

这几年，浙江省培养的干部，在中央和各省市、部委被委以重任的非常多，大家都有目共睹。

作为浙江第三大市，居前两位的杭州、宁波都是副省级市，这种特殊的政治地位，使温州市委书记，成为委以重任、培养干部的重要岗位，温州成为干部的升迁驿站，书记换任频频。

市委书记获进步，温州人民也高兴。但当地干部、群众更关注的是政策的连贯性、稳定性，更关注的是生存环境的稳定有序和生活质量的改善提高，并不希望一觉醒来，市委书记又换人了，又得重复起跑、重头再来、重起炉灶。

一条轻轨造了7年还没通！

温州，你还记得自己是“浙C”么？

改革开放之初，温州曾以“小商品、大市场”而闻名世界，被誉为中国市场经济和民间资本的发祥地。市场经济风起云涌，30多年过去了，在互联网时代，温州昔日优势已不复存在。

尤其是经历了2008年全球金融危机和2011年温州民间借贷崩盘后，发展短板已日益显现。

不要说杭州的G20、亚运、阿里巴巴，也不说宁波、舟山的自贸港，即便是绍兴、台州、嘉兴、金华这些昔日小兄弟，现在也大有后来居上之势。

笔者在这次温州调研之前，其实很想知道，温州这五年变化如何？

然而，百度搜到的温州2017年市十二届党代会报告节选，是这样描述温州5年来的变化的：“大拆大整”、“大建大美”，这5年，市区拆了96个城中村；“五水共治”，让不少黑臭河、垃圾河恢复清澈；“文化建设”，短短两年多建起25家城市书房，实现四区全覆盖……

比比广东、江苏，同样是第三大市，浙C温州，你应该感到汗颜！

广东第三大市佛山，2017年GDP9500亿元，全国排名第16位，人口846万，早在2010年，就开通了佛山地铁1号线（广佛地铁一期）；

江苏第三大市无锡，2017年GDP10511亿元，全国排名第13位，人口653万，2014年，一下子开通了2条56公里的地铁；

浙江第三大市温州，2017年GDP5485亿元，全国排名第35位，人口919万，迄今连一公里城市轨道交通都未开通！

事实上，早在2011年，国家发改委就已批准了《温州市城市轨道交通一期规划》，根据当时的规划，到2018年，温州市将开通3条总长140.7公里的轨道交通市域铁路，即S1、S2、S3这三条线的一期工程。

2011年11月11日，温州市域铁路S1线正式开工。可是，就是这么一条全长53.5公里，大部分为高架路段，且全线避开了市中心走的S1线，在折腾了7年之后，仍迟迟未能开通。

最新消息说是明年1月，将开通从桐岭到奥体中心的首开段12站34公里，剩下来还有龙湾区府永中、机场、灵昆和瓯江口新区等6站，受制于机场综合枢纽工程进度，何时开通未定。

地无三分平，拆建成本高

温州发展的瓶颈如何破？

温州人，被誉为“东方犹太人”，早年炒房大发了一笔，见的世面多，民智也开得早，因此法制和维权意识也很强。2010年之前房价、地价就已炒上了天，可见在温州“大拆大整”的成本有多高，难度有多大！

如今的温州人，都很怀念陈德荣书记，他在任时，大兴公园绿地建设，温州现在市中心的几块“绿肺”白鹭洲公园、杨府山公园、“城市绿轴”世纪公园，都是他主政时搞起来的。

杨府山公园建设时，遇到了几个“钉子户”千年撼不动，陈德荣书记一去，几天后就搞定了！

七都大桥建设时，陈德荣倡议在工地上竖起了“倒计时”牌，确保了大桥如期竣工通车。

在温州，先上马市域铁路，也是陈德荣在任时作出的前瞻性决策！

在当时，温州人不是没有钱，可为什么偏偏不选择先在人口密度高、堵车严重的市中心挖地铁，而要退而求其次，先上市域铁路呢？

事实上，温州的地形是三面环山，一面向海，78.2%是山地，剩下的21.8%才是江河、平原和大海，可谓“地无三分平”，相比上海和省内的杭州、宁波，温州的城市界面很小，平地更是稀缺资源，因此才有了宏大的洞头五岛工程、龙湾围垦工程、瓯江口新区填海工程！

通过这次调研，我深深的发现，在温州市中心，容积率能做到4以下的，都是高端豪宅了！市政府旁边早期开发的商品房容积率都要达到5甚至是6。

给我印象最深刻的是宏地温州府，总价超1000万元，总高2层的排屋，楼间距只有3米，离主干道温州大道的主路面，算上小区围墙和人行道，最多不过5米。

▲宏地温州府那惊悚的排屋栋距

2016年开盘，目前卖4.5万元/㎡的豪宅万科学院路七号，号称容积率2.2，但是从空中俯瞰下来，一幢幢盖得像鸟笼，更奇葩的是，总高仅4层楼的洋房，开发商只预留了电梯井，让业主们自己装电梯。

温州市中心就是这样的空间狭小！以至于开发商想拿一块可以完整开发的地都很难！

以最近在售的城市绿轴旁的万科翡翠天地为例，看到它的用地规划图，我惊呆了，一个项目，跨了鹿城、瓯海两区，东拼西凑的六块地，从地块最南到最北，直线距离都有1.7公里。

▲万科翡翠天地的用地规划图

所以，陈德荣当时提出，在温州市中心修地铁，无异于螺丝壳里做道场，经济效益不大，宜先通过市域铁路，把温州都市圈的城市骨架打开，形成市中心（鹿城+瓯海）、龙湾（瓯江口）、乐清、瑞安、平阳5大组团。直至今日来看，陈德荣当年的决定都是无比正确的！

▲温州市域铁路一期规划图

只是形势比人强，我想陈德荣自己也没有想到，他当年亲自剪彩开工的温州S1线迄今还没有开通，而他勾画的温州大都市圈进程，更是步履维艰！

离开温州的最后一天，和一位在温州土地规划部门工作的亲戚闲聊，我问了他一个问题，全国各地房价都那么高了，现在温州只要花3-4万元/㎡的代价，就可以在市中心买到2010年时要7-10万元/㎡的豪宅了，你会考虑在温州再买一套房么？

他坚定的说：“不会！”

1. 温州的人口每年都在尽流出。温州本地80%的有钱人，但凡子女在上海、杭州、北京买房了，都搬到上海、杭州、北京去住了，有的甚至还移民到海外了；外来人口，厂弟厂妹们因为产业转型升级，加上温州实业企业的倒闭潮，也都回乡或转战他地了！

2. 温州房价最高的年，每年的宅地供应只有300亩，现在每年宅地供应有3000亩，因此，温州未来不缺房子，真到需要买房时，可以慢慢看，慢慢挑！

3. 你不要看温州房子好像不贵，市中心也才3-4万/㎡，但都是大户型，而且还是毛坯报价，精装修房还要加上3888、5888一平的装修费，算下来一套像样一点的房子少说也要500-600万元。这价格在杭州、上海，这些比温州更有前途的城市也能买到房了，何必在温州买呢？

我觉得很有道理，也许这正是温州走下神坛这8年，温州人对房地产，对中国的城市，以及对自己的人生和家庭规划，有了更理性的认识和更高的觉悟！

同时，温州的这8年，也非常值得目前仍在盲目向前冲的房地产投机客，乃至一个城市的主政者去思考和警醒，一旦失去了房地产和土地财政的那点“纸面财富”，下一步该如何走？