一线城市房租大涨 如果出台房产税会影响房租吗？

　　一线城市房租大涨 如果出台房产税会影响房租吗？ 房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。前几日传出，不动产信息登记已完成全国联网后，关于国家出台房产税的传闻不绝于耳。据业内估计房产税的推出，至多也就这一二年的时间了。

　　与此同时，一线城市出现房租价格的大涨。2018年7月份，北上广深四大一线城市平均租金涨幅同比涨幅达到20%，远超往年水平。仅7月以来一线城市北上深广环比分别达到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

　　有观点认为，开征房产税主要是调降高房价，似乎与租客的关系并不大，但实际上，在房租上涨的趋势下，政府增加房产税，房东很可能把一部分房产税要转嫁给租客，这样租客的租房压力就会一下子变得很大。所以，开征房产税倒霉的肯定是租房客。

　　通常来说，房产税的开征目的有三个：第一，分税制改革以来，地方政府责权不匹配。也就是说，地方政府一大半的税收要上缴中央，剩下主要靠土地财政来维系。为了让地方政府摆脱对土地财政的依赖，房产税就起到了弥补地方政府在土地财政减少后的真空。

　　第二，房产税能够在住房保有环节增加囤房者成本，如果炒房者的成本大幅增长，就会导致拥有大量房源的人将房产抛向市场，使房地产市场供需失衡问题得以扭转，从而达到调降房价的效果。

　　第三，房产税能通过税收的杠杆，拉近社会各阶层的贫富差距，让富裕的家庭承担更多的社会责任，让没房的家庭少缴税和不缴税，这样社会贫富差距就会被拉近，基尼指数就会收窄。

　　可能有人认为上海、重庆都做过了房产税的试点，效果都不大，房产税不仅降不了房价，还会推高房租。但事实上，重庆和上海的房产税开征一个是对购置增量大面积房产，一个是对存量高档别墅，对提高囤积炒房者成本影响并不大。

　　此外，上海和重庆版的房产税的税基、税率都不高，难以真正起遏制房价的作用。更何况，房产税试点是在2011年，当时全国房价处于上涨之态势，房产税的推出并不会对当地房价产生实质性作用。

　　现在，很多年轻人最关心的倒不是房产税能否将高房价降下来，因为一线城市的房价即使再下降，这些人在短期内也买不起房。但房租的高低对却真的会影响到他们的生活质量。

　　年轻人忧虑的是，房产税一旦开征，房东若将房子出租，房产税的支付肯定由房客来承担。而当前一线城市房租涨幅已经吃不消了，如果房产税再让租客承担，那么租客只能卷铺盖回老家。与此同时，还有支持房租上涨的观点认为，一线城市房价也番了好几倍了，而房租一年也只涨了20%至30%，投资房产的收益率很低，房价在涨，房租涨一点是很应该的。

　　现在的问题是，如果房产税推出，房东会把税负压力转嫁给租客吗？房产税的出台对房租客而言是灭顶之灾吗？对此，我们认为，即使房产税出台，房租大幅上涨可能也不大：

　　首先，即使是在房租上涨趋势的情况下，房东要把房产税全都转嫁给租客也是不可能的，因为租房的人必竟是工薪阶层，房租与房价不同，并没有加杠杆，所以房租的涨幅，偶尔有一二次超过会居民收入增长，不可能与当地居民收入增速长期偏离，

　　再者，只有投资客才会买房，然后把房产拿来出租，收取租金。而多数囤积炒房者并不会把房子出租，因为租客素质良莠不齐，往往不太爱护房子，那房子就会被弄得乱七八糟。真正的炒房客或腐败分子是宁愿囤房而不愿意出租的。

　　所以，房产税一旦实行，只能迫使投机者把空置的房子抛向市场变现，届时房地产市场的房源供应大量增加，房租和房价都会双双下降，而绝不是上涨，以目前的租售比来说，投资购房者的确收益率太低，但这却是房价被恶炒的结果，租客其实并没有任何过错。

　　最后，政府目前在大力发展租房市场，建立房地产长效机制。自2017年以来，北京、上海等地增加了专用于出租的土地供应，同时也有万科、远洋等传统房地产企业进军长租房市场。要不了多久，长租公寓房大量推向市场，房东要想转嫁房地产税收风险都很难，因为长租房源是不需要缴纳房地产税的。

　　房产税即将推出，有人担忧，房东会把房产税的全都支出让房客承担。但事实上，在没有高杠杆情况下，租房客工资收入每年上涨幅度有限，不可能像房价那样疯涨。同时，未来政府与房企合作将推出更多的长租公寓，届时房产税的推出，房东无法转嫁给房客，房产税这个重担最后还只能是房东来吞噬。

　　房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

　　1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》(1950年)将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

　　一石激起千层浪，近日，全国房租的火箭式飙升，令住房租赁市场炸了锅；

　　比高更可怕的是，昨天还在雄心壮志，幻想海边别墅的年轻人，转眼连房租交不起了。

　　过去几个月，全国热点城市的房租，就像脱缰的野马，开始了暴涨趋势，简直像是当代魔幻！

　　统计显示，有13个城市涨幅超20%，成都涨幅31%一骑绝尘，深圳涨幅30%，北京和广州涨幅也均超过20%。

　　这意味着，即便你离开北上广深，二线的成都、西安、重庆、天津、合肥，房租上涨也会让你怀疑人生；而在这场盛宴中，资本狂欢、房东纠结，租客抓狂，官方默然...构成了租赁市场的众生相！

　　刚刚20天前，中央将房价升级为“

　　坚决遏制上涨”，很多人欢欣鼓舞，终于可以慢慢攒钱买房了，但高兴还没几天，房东就给打电话要涨房租！真是想不到，追不上房价的人，连房租也追不上了。

　　当大部分年轻人，每个月需要用一半的工资，租住在年纪比自己还大的老房子的次卧里，并且知道这套房子永远不属于自己，会是一种什么样的感受！

　　以前觉得房价暴涨，很多人惊叹买不起房，现在发现房租暴涨才叫真的苦，买不起房还有租房的退路，但租不起房，年轻人最后的保障失守，他们就只有华山一条路，回老家！

　　最令人不安的是，这轮房租的暴涨，跟过去的玩法和上涨逻辑，竟然十分雷同！那么，谁是让房租变得失控，哪些手在操控这一切？时代变化总是太快，买不起的时代刚过去，租不起时代就来了！

　　把住房租赁闹得沸沸扬扬的，是副总裁在朋友圈宣布辞职！他一句“众所周知的原因”，刷屏了整个地产圈。

　　就在17日，胡景晖对这一轮房租暴涨发表评论：

　　自如、蛋壳以超过市场租金20%-40%价格拼命收房，完全破坏了正常房屋租赁市场。

　　“长租公寓推涨房租”，话语一出引发轩然大波，直接搅动了产界的一池春水，也牵动了数位地产大佬的心弦，但这也成了让胡景晖“被辞职”的导火索。

　　胡景晖的辞职，据说是因为竞争对手链接老板的一个电话，他被自己老板“切割”了！我爱我家为公司利益考虑可以理解，但对公司副总裁、同甘共苦18年“老臣”胡景晖，因为一个电话就遭来横祸，这不免太心寒了。

　　当然，如果对地产圈稍微了解，就知道链家的的厉害，线下直营店牢牢占据第一，自如品牌公寓也独占鳌头，新上线的贝壳找房也风生水起，堪称行业霸主。

　　链家在行业一家独大不仅意味着垄断，还意味着绝对强势的话语权；而在竞争中明显处于劣势的我爱我家，自然得罪不起！只能选择“割地求和”，与集团十八年老臣胡景辉划清界限！

　　很多人很奇怪，以链家的地位，为什么会对胡景晖的言论反应激动，难道还担心同行的几句指责和威胁？

　　确实，链家可以瞧不上我爱我家，但推高房价的“罪名”，一旦发酵成为，后果就很严重了。

　　因此，链家害怕的不是同行竞争，而是政府的管控，一旦监管大棒挥回来，链家作为行业的领头羊，必然受到巨大的冲击！

　　果然，在事情传开后，监管已经出手，北京住建委联合多部门约谈自如、蛋壳公寓等负责人。

　　不准资金恶性竞争抢占房源，不得以高于市场水平的租金抢占房源，不得通过提高租金诱导房东提前解除抢占房源...而就这三点，可以说是“黄牌警告”，一旦查实绝不轻饶！

　　虽然自如、蛋壳出来喊冤，说房租上涨他们无关！但毫无疑问，这轮房租的暴涨，跟中介垄断房源，囤积居奇有关；

　　资本炒房受阻，开始疯狂介入到租赁市场！

　　而各路资本炒作的房租，面粉竟然比面包还要贵；比如房东开价7500元，结果中介直接1万以上拿走，这样烧钱圈地，哄抬租金，完全打乱了业主的期待，也把他们的胃口也吊起来了。

　　长租公寓们的玩法，跟滴滴打车，共享单车和外卖，几乎没啥区别，凭借资本的力量，快速跑马圈地，不惜一切代价血拼对手，做大规模，等有了话语权，定价权之后，利润空间自然就来了。

　　因此，自如们现在一脸委屈，说自己还在亏钱，但背后的小算盘谁不知道，真以为自己在做慈善呢？要知道，自如拿了A轮融资40亿，估值超过200亿，已经是巨无霸独角兽了。

　　而大量资本都在赌租房这个风口，包括魔方公寓、蘑菇公寓等，都拿到数千万美元，到数亿美元的融资，行业隐约像当年团购行业的百团大战。

　　资本纷纷蜂拥而入，因为这个市场太大！目前，全国用于出租房屋是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万，总市场规模大约在2.2万亿，再加10%服务性消费，整个租赁高达2.5万亿！

　　从国家层面看，在去年提出“房住不炒”之后，“租售并举”被提上议程，租房时代正式到来，万亿规模+国家扶持，巨头们自然心领神会，纷纷为国家添砖加瓦。

　　但资本天生是逐利的，尤其在野蛮成长阶段，当初资本推动房价的逻辑，在租房市场已若隐若现，大量廉价资本――不惜一切代价争抢房源――面粉比面包贵――资产证券化――获取区域垄断地位――哄抬房租，最后房租暴涨！

　　毫无疑问，现在资本盯上了租房，要吸干年轻人的血；

　　如果国家不强势介入，那些租房的年轻韭菜们，只有乖乖等待被割的命！

　　当然，资本只是推高房租一个原因，租房是极其分散的市场，靠中介的垄断就控制价格，无异于痴人说梦！房租的狂飙上涨，至少还有以下几大原因：

　　1、地方的旧改拆违。北京在拆违，深圳在旧改，地方政府的策火上浇油。北京过去3年拆违超1亿平方米，这些大概可以住500万人，而同期竣工的所有房租，只能住300万，剩下200万缺口，肯定会推高房价。

　　不止是北京，几个一线城市都一样，上海过去几年拆违1.6亿平方米；而深圳城中村高达4亿平方米，如果拆除一半，深圳房租必然大涨特涨！有人说，房价涨可以离开北上深，但对很多年轻人来说，一线城市机会这么多，说走就走吗？

　　因此，说中介囤房导致房租大涨，只是顺应民意，或放烟雾弹，有点舍本逐末，中介囤房只是助推，根本不是决定性因素！

　　就像温州炒房团炒高房价，但他们不炒了，房价也没跌啊，反而涨得更离谱。

　　2、房价房租的租售比失衡。过去这些年房价猛涨，买房者也不介意房租，哪有房价上涨赚得多！但现在要严厉调控，绝不允许房价上涨，但也不敢崩盘，怎么维系房价在高位徘徊？

　　把房租涨起来，就是很务实的办法，此前一线城市1.5%不到的租房年回报率，在全世界都是最低的，日本2.7%的租金回报，都接近我们的2倍；而中国箭在弦上，如果租房回报率还这么低，怕是都不够缴税了。

　　所以，从政府的角度看，房价稳定，逐步提高房租，堪称一箭多雕，一是刺激房客多租房，降低空置率；二为房产税铺平道理；三是可以降低租售比，房租涨上去，房价泡沫不就小了嘛！

　　如果让你选择房价跌和房租涨，你也选房租涨，因为有房的人还是多数，这就是满足(,)的获得感；而让房价下跌，请问谁敢试试？

　　3、货币超发的必然结果。房价上涨的根源在于货币超发，过去10年中国货币翻了5倍，但中国物价通胀却比较缓慢；毫无疑问，多数货币都进到了房地产，除了房产，没有第二个蓄水池能把超发货币都装进去。

　　这两年房价猛涨，很多老百姓手上没有存款，就靠房子支撑着财富；房产税一出来，手头没有流动性支撑的，只能逼着卖房，或者把房子高价租出去，租赁市场会变得更奇货可居。

　　头条君认为，现在不是收房产税时机并不成熟，如果首套房不收，没有实际的意义；如果全面征收，大家买房交了高昂购置税，产权只有70年，好像也不大科学合理！

　　现在民众的很多呼吁，感觉都跑偏了，比如房价贵，就呼吁征收房产税；房租高，就呼吁征收增加空置税；那等物价涨起来，是不是要增加商品零售税？有点本末倒置啊！

　　年轻人买不起房，还能有个念头；但年轻人如果租不起房，或者房租占收入的一半，那就是悲剧了！

　　中产被房贷套死，年轻人被房租套死...谁还有钱来增加消费？

　　而房价房租的猛涨，直接会嫁接给企业，企业根本用不起员工，员工也只给房东打工，这无疑地多输，赚钱的只是房东。

　　所以，城市别大拆了，等等年轻人收入的脚步；房价也别大涨了，给中产们留点钱消费！

    本文首发于微信公众号：今日财经头条。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：李佳佳 HN153）