原标题：全国人大财经委委员蔡继明：现行土地制度推高了房价延缓了城市化！

蔡继明认为，现行土地制度推高了房价。任何单位和个人搞建设必须申请使用国有建设用地，政府是住宅用地的唯一供给者。政府对住宅建设用地的独家垄断必然导致高地价从而导致高房价，抑制了城市化进程。

全国人大财经委委员、清华大学政治经济学研究中心主任 蔡继明

深化土地制度改革的七大突破口：

第一，让市场决定土地资源配置；

第二，坚持公益性征地原则；

第三，放宽对农地入市的限制；

第四，赋予农民宅基地完整的用益物权；

第五，允许增减挂钩指标对村际省际交易；

第六，消除农地规模经营的障碍；

第七，土地修法要顶层设计上下一致。

2018年上半年，我国城镇居民人均消费性支出累计同比增6.8%，一季度同比甚至仅增5.7%、创下2003年以来新低。7月社会消费品零售总额同比名义增长8.8%、实际增长6.5%，分别为2003年7月、2003年6月以来新低。一方面一直强调消费需求对GDP增长的贡献率要加大，另一方面消费增速创了新低，很多人对此可能产生了疑惑。在经济增速下滑的过程中，投资在下降，进出口也呈现负增长，而消费对经济的拉动作用当然也是相对而言的。在当前形势下，消费的增长理应达到更高一些的水平。

高房价等因素扼制了居民消费增长

我国房价收入比过高。中房智库研究院2017年全国35个重点城市房价收入比报告：相比2016年，2017年房价收入比下降的城市仅9个，而7成以上城市房价收入比仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。其中香港排第一，其次是上海、北京。

我国家庭负债率持续上升。根据国际清算银行统计，2017年中国居民部门杠杆率（贷款/GDP）为48.4%，虽显著低于发达国家平均的76.1%，但已明显高于新兴市场平均的39.8%。考虑到中国居民报酬份额偏低，以GDP为分母测算中国居民部门债务问题存在低估。

我国居民债务与可支配收入之比呈现直线上升态势。截至2017年，我国家庭债务与可支配收入之比高达112%，已经超过美国当前水平（104%）。加上隐藏的民间借贷等无法被统计的部分，实际上中国家庭债务率更高。

个人房贷余额占居民债务的比例上升，2016年达到峰值。其中，个人房贷余额存在低估，不能反映流入房市的信用贷、消费贷等。居民还债负担日趋加重，用于其他消费的份额就会相应减少。

房贷与居民消费呈现负相关。根据我们课题组年分省面板数据的回归结果，家庭杠杆率的上升与居民消费支出增速呈负相关，住户贷款与存款之比上升1个百分点，消费支出增速平均下降0.2个百分点，这表明主要由购房贷款引起的居民加杠杆行为对家庭消费存在挤出效应。

此外，城市化进程放缓对消费也会产生负效应。城市化会拉动内需，一个城市居民的消费是一个农村居民的消费两倍以上，也高于农民工的消费。如果我们把越来越多的农民和农民工转变为市民，他们的消费会大幅度提高。关于这个问题，根据中国社会科学院副院长蔡昉的测算，中国户籍制度改革成功可使未来潜在增长率提高1-2个百分点。如果非农产业的劳动参与率每年提高一个百分点，GDP潜在增长率可以提高0.88个百分点。以2015年为例，一个城镇居民的月消费为1782.7元，是一个农民工月消费的1.7倍。我们现在有2.8亿农民工，其中被国家统计局统计为城镇常住人口的大概是2.25亿，包括他们的家属。如果进城的2.25亿农民工及家属市民化后消费水平达到城市居民水平，则年新增消费2.1万亿元。

目前，我国城市化进程在逐步放缓。常住人口城镇化率是58%，户籍人口城镇化率只有42%，相差16个百分点，也就是说2.25亿的农民工是半城市化的，他们没有户口。另外，还要注意到我们讲的是城镇化，城镇化不仅包括658个城市，还包括2万个镇，2万个镇的居民应该是镇民，而不是市民。去掉2亿多镇民，城市化率也就是42%，这个速度并不高。

我国年度进城农民工数量减少。2010年左右农民工、外出农民工、本地农民工增速见顶回落，2017年分别为1.7%、1.5%、2%。其中，在外出农民工中，2016、2017年进城农民工分别下降1.1%、增长0.9%。城市化率放缓直接影响消费需求减少。

现行土地制度推高了房价延缓了城市化

现行土地制度推高房价。任何单位和个人搞建设必须申请使用国有建设用地，政府是住宅用地的唯一供给者。政府对住宅建设用地的独家垄断必然导致高地价从而导致高房价。大量农村集体建设用地只有被征收为国有建设用地才能用于房地产开发。农村中存在着大量小产权房，但小产权房作为“三违建筑”被禁止入市交易。

住宅用地占城市建设用地的比例过低。2016年我国城镇建设用地中居住用地、工业用地比例分别为31.7%、18.4%。国际上居住用地一般占比在50%左右，工业用地占比10%-15%。与国际上相比，我国居住用地比例明显偏低、工业用地比例偏高。美国居住用地比例在年从未低于54%，日本1965年以来工业用地比例从未高于12%，2015年住宅用地比例曾达到61%。城市建设用地的逆市场化供给导致高房价。在刚需遏制不住的情况下，应该增加有效供给来抑制价格上涨。

人口与土地的区位错配。2008年至2016年东部地区每年跨省外出的农民工数量不足1000万人，而中西部地区农民工外出人数约6500万，其中流向东部地区的人数达5960万。但是，每年新增建设用地的供给是相反的，由原来的70%向东部倾斜到现在是70%向中西部倾斜。由此导致中西部土地供大于求，造成大量的“空城”；东部的土地则供不应求，导致房价飙升。

高房价抑制了城市化进程。2017年我国常住人口城镇率为58.52%，但户籍人口城镇化率只有42.35%，低于常住人口城镇化率16.17个百分点，二者之间的差额就是总数为2.23亿的农民工及其家属。这种半城市化导致一系列问题：包括留守儿童、留守妇女和留守老人。

宅基地的非用益物权化，堵塞了农民财产收入渠道。农民对集体的宅基地只有使用权，没有完整用益物权，不能出租、转让、抵押；农民的宅基地只能在集体经济组织内部调剂；由于宅基地不具有完整的用益物权，所以农民住宅的出租、出售和抵押也受到了法律限制；小产权房作为“三违建筑”不予确权登记颁证。

深化土地制度改革的七大突破口

第一，让市场决定土地资源配置。中共中央十八届三中全会指出：经济体制改革的核心是处理好政府与市场的关系，让市场在资源配置中起决定性作用。土地是财富之母，劳动是财富之父，土地和劳动是最基本的两大原始资源，市场在资源配置中的决定性作用，首先应在土地和人口资源配置中体现出来。要让市场决定土地资源的配置，就要构建城乡统一的集体建设用地市场，淡化净化行政配置资源的色彩。

第二，坚持公益性征地原则。宪法第十条明确规定，国家只有出于公共利益的需要才能依法征收或征用农村集体的土地，公共利益的需要仅仅是征收或征用农村集体土地的必要条件而不是充分条件；但事实上这40年来，地方政府无论是公共利益的需要，还是非公共利益的需要，一律都采取征收的办法，把集体土地变成国有土地。其中绝大部分用于非公共利益的需要。下一步的改革要严格履行宪法，依法治国首先要依宪治国。即使是出于公共利益的需要必须征收农村集体的土地，也必须对被征地农民或集体给予公平、合理的补偿；不能说这是公共利益就让农民做牺牲。

第三，放宽对农地入市的限制。2017年，我国城乡建设用地的构成：城镇用地9.6344万平方公里，村庄用地19.327万平方公里。我国农村集体建设用地是城镇的2倍多，而城市常住人口已经超过58%。这就意味着农村大量的建设用地是闲置、浪费的。19.327万平方公里的村庄建设用地中存量集体经营性建设用地只有2.8万平方公里，仅占农村集体建设用地的14.5%，且基本都已投入使用，仅靠这部分土地入市不足以形成城乡统一的建设用地市场以缓解城市建设用地供求矛盾。

农村宅基地占集体建设用地的70%以上。随着越来越多的农村人口向城市转移，农村宅基地大量闲置。所以，赋予农村宅基地完整的用益物权，允许农民的宅基地出租、转让、抵押，并将其中至少三分之一超过农民自住需要的宅基地动态调整为经营性建设用地进入市场，则城市建设用地将增加50%，由现在的9万平方公里，增加至13.5万平方公里。

第四，赋予农民宅基地完整的用益物权。《物权法》虽然首先在第一百一十七条对用益物权的权能下了一般定义：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，但尔后对建设用地使用权和宅基地使用权的用益物权却做了不同的规定。实际上，《物权法》所谓的建设用地使用权仅指国有建设用地使用权，这种使用权具有前述用益物权的一般属性，并且可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，而《物权法》所谓的宅基地使用权能不同于“住宅建设用地使用权”，后者作为国有建设用地的一个亚种拥有前述用益物权的一切权能，而前者作为农村集体所有的宅基地使用权，其使用权人只对集体所有的土地享有占有和使用的权利，没有收益权，更不可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。

第五，允许增减挂钩指标对村际省际交易。在市场经济体制下，偏远地区的宅基地不值钱，自然就复垦为农地。城市周边的土地值钱，自然就变成建设用地。但由于现在依然是计划手段控制着土地，退而求其次的方法就是增减挂钩。对于城镇建设用地的不足，可以通过将整治节余的农村建设用地以指标的方式转移到城镇使用。这样偏远地方的农民把宅基地指标卖给城市周边的农民，城市周边的农民按照规划直接把土地变成建设用地，这样两方的农民都可以从中得到好处，原来的土地出让金也等于重新分配。此外要建立增减挂钩指标跨省交易全国统一市场，要允许增减挂钩指标在村集体之间交易。

第六，消除农地规模经营的障碍。政府不能强迫农民流转或放弃农地承包权，如《承包法》第26条第2款所规定的：“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。”应该探索建立进城农民承包地、宅基地有偿退出机制，从而鼓励农村转移人口向大中城市集中。《承包法》中的这一条款正是需要通过总结农地“三权分置”的经验而加以修改的。此外，政府也不应限制农民土地承包权的流转。随着越来越多的农民进城务工落户和迁徙定居，传统的村落有的兴盛，有的衰亡，彼此之间的合并重组已经不可避免，由此必然要求农地承包权的流转跨越原集体经济组织的界限，甚至不同村落的集体土地所有权也难免会发生相应的转移和重组。农地制度的安排应该顺应这一城乡关系变革和农村传统社会变革的历史潮流。

第七，土地修法要顶层设计上下一致。根据宪法第十条城市土地要归国家所有，集体土地入市，进入城市建设规划。所以要修法，首先涉及的是宪法的相关修订。接下来，要修改《城市房地产管理法》《物权法》和《担保法》的相关条款，赋予农村宅基地使用权完整的用益物权权能，允许农村宅基地使用权出租、抵押、担保、继承和转让。此外，修改《农地承包法》，赋予农地承包权自由流转的权能。最后，取消国务院及有关部门对城镇居民购买农村住宅或租地建房的规定，以促进城乡要素互动、城乡融合发展。

本文作者：蔡继明（全国人大财政经济委员会委员、清华大学政治经济学研究中心主任）

任志强与发改委官员的一场激辩：土地制度的“罪与罚”

导读：任志强与发改委李铁8月26日的一场深度对话，对探讨当前土地制度与房价问题大有裨益。任志强火力很旺——

你一张口就是我们城里人如何如何。你当中小城镇中心的主任，我觉得你跟高培勇副院长有点类似，老是基于现有的政策基础上去讨论我们的政策会怎么样，我觉得刘世锦副主任还好，提出土地如果不改革，没戏。你不改土地政策，中国下一步怎么能有发展？没发展。你们还基于现有政策。什么叫基于现有政策呢？应该说改革开放之前，中国是紧关城市大门，把老百姓都轰到农村去，所以导致的结果就是中国的城市化和国际上相比是严重严重的落后。这个发展阶段你得承认吧。

第二个发展阶段就是李铁搞的中小城镇建设，什么叫中小城市建设呢？就是城市大门不能打开，然后重新用农村土地去建设一个小城镇，结果这个小城镇一半是城市土地，一半是农村土地。然后进了小城镇的人是农民户口，自带干粮，然后接水接电是农村用水、农村用电，接不了城市。中小城市后来发展过程中，大量的城中村包围的小城镇，已经成为中国的一个灾难。这就是李铁先生在现有政策上搞的。

第三个阶段就是要把城市大门打开，还没有打开，所以一部分城市放了，一部分城市落后。我最近看了一本书体会比较深，深什么呢？明朝北京市75万人，号称世界第一人口大城市，到了1951年的时候我们发现英国在一七几几年的这一段发展时间，城市化率就达到70%，1951年的时候中国城市化只有10%多一点。到1953年才13%点几，到了1978年才17%点几。这一段时间里中国是坚决不准城市化的。导致的结果是，世界已经成为城市化发展阶段，而中国由于土地制度问题和户籍制度问题导致中国城市化严重落后于世界欠发达地区，或者说低于不发达地区的水平。世界欠发达地区水平是什么呢？2000年达到了40%点几的城市化率，中国那时候还没有达到。中国就这么落后。

落后到什么程度呢？就是到现在我们的城市化率只有40%几，还低于世界欠发达水平。名义上58%，是叫做常住人口58%，户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。农民工还是农民工，当了几十年农民工还是农民工。

8月26日，2022冬奥滑雪赛场所在地崇礼，富龙假日度假酒店会议厅，一场从头吵到尾的特别对话，在2018崇礼（夏季）中国城市发展论坛上燃爆全场。中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁，与知名地产商任志强，在《财经》杂志总编辑王波明的主持下，展开了围绕“土地改革与房价”的激辩。

任志强认为，如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通，可能在短期之内房价就会掉，因为没有那么多土地出让金的暴利了，它会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样，也会向郊区进行转移，向小城镇建设，向农村转移。同时，公共资源、医疗、教育也会随之转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地政策不变，仍然是现有的情况，可能就会继续往上涨。但是永远这么涨，涨到什么时候算头？

李铁认为，因为我们土地所有制，仅仅用集体土地进入市场的话，就能大大降低城市发展成本，这是没有问题的。那么怎么样来缓解产业发展和降低房价问题呢？就是空间上，从城市中心区或者从中等城市向小城市甚至农村，来利用这块资源降低城市发展成本，降低房子成本。

住房也如此，中低收入人口住房，比如我想在北京解决两千万人的住房，首先得把土地出让金降下来，前提让集体土地进入市场，集体土地进入市场的话就不存在土地出让金问题了，开发商或者住房建造者如何和集体土地共享这块土地未来收益的时候，成本就会大大降低。这个降低也不一定像任志强说的那样动什么所有制，但是要改变集体土地的出让制度，只要把权利交还给集体，降低成本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题。

另一方面，现在人们到农村去，如果买房子，一定要买房地产开发的房子，但他买了房子只有一个用途又大量闲置。为什么不能小块土地出让呢？允许集体土地的小块土地，一亩地、半亩地、几亩去出让的话，就不一定去盖住宅用地，可以通过多种形式的用地模式，可以使大量中小投资者通过购买小块土地来激活他创业的积极性。这个对未来的内需潜力、经济增长潜力巨大。

不要张嘴就私有化，集体土地制度改革也有巨大的空间。我们还有制度利好。

丨以下为特别对话实录：

王波明：现在进行下一轮对话，有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁先生和大家都非常熟悉的任志强先生上台，大家先给点掌声。

关于房地产的情况，刚才听了崇礼书记讲的那几点，我觉得很有感触。作为我来讲，好像也一定程度变成崇礼人了。所以咱们是不是能够先就崇礼的发展问题讨论一下。而且我听王书记讲，任志强对崇礼这个地方还颇有一些微辞，我就先想请问任志强，你到底对崇礼有啥意见？

任志强：六年以前，李铁第一次让我来，迷路不说，走到半夜里。但是我这次来，崇礼发展很快。

中间还来过一次，我记不清哪年了，这次来应该是第三次了。来的时候李铁问我，你感觉有什么变化？我觉得完全是新的，变化非常大。特别是争取到奥运举办资格以后，发展速度就很快了。

现在有个问题，如果崇礼永远是靠外头给你送钱，你自身的生长能力在哪？我们没看到它有自身的生长能力，就只能说我得吸引别人到我这儿来玩，到我这儿吃，到我这儿喝，然后把钱给我送来。否则的话，还是没法生存下去。

王波明：你提出了一个很好的问题。咱们就崇礼发展问题来探讨。这么一个地方，这么多的人口，就是一个小县城，你说它能有多大的人口。今天早上王书记在讨论崇礼要变成什么样的地方，因为这里头讲冬季都市圈，通过滑雪等等，我还不滑雪，我更多是想着滑雪季节以外，怎么让崇礼变成一个能够吸引人的地方。李铁，你是滑雪发烧友，对崇礼就有很多的感情色彩，你来讲讲崇礼的问题吧。

李铁：老任当时的感觉不好，是因为迷路心情不爽。现在的条件，和我们第一次论坛来比，有天壤之别。所以我澄清一下，是他心情不爽，造成了对崇礼的误判。

老任是什么都不玩，除了吃饭和饺子，下了班回家，也不喝酒，没有什么业余爱好，更别说休闲度假运动体育了，所以他对崇礼没有感觉。

王波明：他对任何地方都没有感觉。

李铁：对，这是他老年人的特点。

任志强：我们是努力工作，结果你们一天到晚老想玩，为革命要做贡献，老想玩哪行啊。

李铁：老任兴趣爱好比较单一，所以对未来的消费升级他的理解不够，这是第一。

第二，刚才讲内部机制这事，就说明他比较懂房地产，但是对经济发展规律这个事，他还是需要进一步的学习。任何一个地方的发展有内部性问题，也有外部性问题，如果内部和外部不发生一种接触和变化，不可能发展。崇礼如果没有它先天的气候条件和森林景观以及山地条件，怎么谈崇礼可以滑雪呢？这是非常重要的一个内部机制。

但是如果它没有消费升级，没有中国的经济增长、收入增长，我们开始有了滑雪产业、有了运动休闲度假产业，怎么可能和外部结合。所以任何一条发展规律都有一个双重契合的问题。

所谓外部性就是都市圈，它背靠北京。其实长白山肯定比崇礼好，但是太远。明年崇礼通高铁，不到50分钟的路，带动大量的人口到这里寻找体育和休闲度假空间，这就是外部性。

第三，都市圈的变化，我们要分析一个地方，不仅要看这个地方，还要看外部都市圈的变化，现在逆城市化的现象已经非常明显了，住房消费向郊区化发展。北京现在90%多的住房在五环外，可能将来要到六环左右，甚至更远。我昨天去了怀来的原乡美利坚，房价已经五万了。所以消费的郊区化和住房的郊区化连在一起，七环之内仍然是北京，这和北京大都市圈的特点，大都市消费升级的特点有本质的关系。

另外，作为城市人，需要寻求自然空间，寻求新的消费乐趣。但是我们知道这里有三个方面的得天独厚的优势。第一个优势就是偶然性造成了滑雪在这里落户，这是由企业家决定的。第二个优势是它的夏季，夏季它比北京县城温度低16度，六环内没有这样的温度区，甚至到怀来那边也做不到。第三个优势，崇礼热还有一个因素，前几年北京雾霾。到崇礼避霾避暑冬季还能滑雪。中国去三亚，三亚也就是冬天可以去游泳，夏天根本没法去。云南是观光旅游，东北可以四季旅游，但是东北的滑雪运动和都市圈的范围发展显然还不行。

任志强：你别吹崇礼，我先说说你的问题。你一张口就是我们城里人如何如何。你当中小城镇中心的主任，我觉得你跟高培勇副院长有点类似，老是基于现有的政策基础上去讨论我们的政策会怎么样，我觉得刘世锦副主任还好，提出土地如果不改革，没戏。你不改土地政策，中国下一步怎么能有发展？没发展。你们还基于现有政策。什么叫基于现有政策呢？应该说改革开放之前，中国是紧关城市大门，把老百姓都轰到农村去，所以导致的结果就是中国的城市化和国际上相比是严重严重的落后。这个发展阶段你得承认吧。

第二个发展阶段就是李铁搞的中小城镇建设，什么叫中小城市建设呢？就是城市大门不能打开，然后重新用农村土地去建设一个小城镇，结果这个小城镇一半是城市土地，一半是农村土地。然后进了小城镇的人是农民户口，自带干粮，然后接水接电是农村用水、农村用电，接不了城市。中小城市后来发展过程中，大量的城中村包围的小城镇，已经成为中国的一个灾难。这就是李铁先生在现有政策上搞的。

第三个阶段就是要把城市大门打开，还没有打开，所以一部分城市放了，一部分城市落后。我最近看了一本书体会比较深，深什么呢？明朝北京市75万人，号称世界第一人口大城市，到了1951年的时候我们发现英国在一七几几年的这一段发展时间，城市化率就达到70%，1951年的时候中国城市化只有10%多一点。到1953年才13%点几，到了1978年才17%点几。这一段时间里中国是坚决不准城市化的。导致的结果是，世界已经成为城市化发展阶段，而中国由于土地制度问题和户籍制度问题导致中国城市化严重落后于世界欠发达地区，或者说低于不发达地区的水平。世界欠发达地区水平是什么呢？2000年达到了40%点几的城市化率，中国那时候还没有达到。中国就这么落后。

落后到什么程度呢？就是到现在我们的城市化率只有40%几，还低于世界欠发达水平。名义上58%，是叫做常住人口58%，户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。农民工还是农民工，当了几十年农民工还是农民工。

王波明：时间不多，咱们控制时间。

任志强：我总得把要点说清楚。最后一个要点你们更感兴趣。

我翻了翻英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策，和我们现在的政策差不多，就是说中国现在实行的房地产控制的政策基本上是英国17世纪时候的政策。当时英国有个定居政策，和我们现在的调控政策差不多。第一，你得居住多少年，纳多少税，然后你才能进城。农村给你盖房子，新农村建设，你别到城里来，限制人口移动。然后用学历，学历怎么来呢？当时叫做优秀官员、大律师等等给你做个推荐信，相当于你的学历，才能进城。这和中国现在政策几乎是一样的。因为英国有了城市化高速发展的需求及私有产权保护和人权保护制度，最后就把这个定居政策给推翻了。

我翻完了就在想，为什么我们在城市化发展和英国当时的时间类似的阶段里头还在用当时英国的政策？200多年过去了，我们怎么也得学学人家先进经验吧？人家早就1795年就把这个政策推翻了，我们怎么拿到今天还在用，而且到处在用，越用越多。中国如果没有城市化的高速发展，你们认为能实现小康目标吗？你们认为能实现现代化吗？小康目标一个重要的标志，70%城市化率，你们能实现吗？如果中国为了调控房价而打断了中国城市化发展的进程，中国没有城市化发展了，怎么还能进步呢？

王波明：请李铁反驳一下他的观点。

李铁：这里是中国，有接近14亿人口，英国只有不到7000万人口。

任志强：1949年城镇化率只有10%多一点，到改革开放开始那一年也只有17%多一点多，发展了这么多年，为什么发展速度比17、18、19世纪发展的还慢？人家用了多少年完成城市化率，我们为什么光改革就40年，还没完成。

李铁：光看一个城市化率不够。

任志强：现在农村住宅占地是城市建成区的5倍，为什么要让农村的人用这么多宅基地，而不去建设城市？为什么我们的人均耕地比中国台湾、日本、韩国都多，但是农民人均占有耕地却比他们少很多？

王波明：志强你是提出问题，先允许李铁把想法系统说一下。

李铁：英国才7000万人口。我们1978年城市化率17.9%，现在常住人口城市化率58.52%，42.35%是户籍人口城市化率，户籍人口城市化率是5亿人，不要光看多少数字，5亿人的城市化是全世界人口最大规模的，这5亿人口美国就受不了了。我们现在将近8亿人口是常住人口，为什么打贸易战？我们8亿人口进入了准城市化过程，美国已经无法承受了。我们是要和国际发生贸易关系的，所以你以为城市化很容易？不是一个数字，有人口规模在这儿放着。我们40年这么快的工业化进程，这么快的城镇化进程，已经让世界承受不了了。

我们要知道都市圈和逆城市化过程，和大城市的消费向象周边扩散，会带来一个地方的发展外部性，外部性接近同城化现象，会导致这儿地产会升值，而且奥运最大的一个特点，和G20、APEC，包括世博会和2008年奥运会，北京房价上涨和2008年奥运会有直接关系，杭州房价上涨和召开G20会议大量基础设施投入有关系，崇礼房价上涨和奥运会投入也有直接关系，原因是基础设施的改善，包括和北京的交通，高铁47分钟到，新修一个高速公路一个半小时到，还有整个崇礼基础设施发生变化，再加上其自身条件。

任志强：英国人均密度是大于中国还是低于中国？别管中国有多少城市人口，人均占地密度比人家低，说明人家城市化率比你高。城市户籍人口5亿人，为什么那3亿人口不能变成城市人。8亿城市人口，为什么3亿是农民户口，这就是政策的错误。

李铁：我们是讲调整了城市化政策以后，至少我们已经有5亿人进入了城市化进程，其中有2.8亿农民进入准城市化进程。

任志强：社保、医疗、上学不能在城市，所有待遇不能进城市，连坐公共汽车享受的待遇也不能进城市。

李铁：所有文件里，包括十九大，都提出了加快农业人口转移市民化进程。任志强想说房子问题，拿城市化说事。

任志强：因为城市化发展的结果就是基本建设和房地产之间的关系，如果我们在那个城市化的时间是土地私有，很多基础设施是私人投入，就没有今天的这个矛盾。因为土地公有，政府想从土地上拿更多的钱，于是只能政府去投入基础设施，导致政府有大量的债务。在香港都可以看到写着私家路，因为土地私有，必须得修，而且私家路还得公用，维修还得你自己掏钱。这是在城市化进程过程中产生的差别，导致刘主任刚才提到的基础设施建设和房地产之间脱离的一种概念。

李铁：我就回答你这个问题。这个问题也是我们现在经济学界反复讨论的两种观点：第一，关于土地问题，提出是否可以完全按照西方制度来私有化，认为西方制度在这个问题上是获得成功的，这是成功的经验。第二，在现有利益结构下和制度条件下如何进行改革。这是两个问题。

这个事情再延伸，全世界土地公有国家没有几个，中国、北朝鲜。两种公有制：国有制和农村集体所有制。印度私有化一直没变过，印度为什么没有中国发展的快？如果按你讲的，印度、东亚国家、东南亚国家，所有的国家都应该跟中国一样快。

任志强：不对，人家有人家的宗教，人家有人家的主观自愿。

李铁：南美土地也是私有化，为什么也没有中国这么快的发展进程呢？南美城市化率70%-80%，南美为什么没有成为美国的主要竞争对手呢？如果按你的道理来讲，中国这40年的进步是因为土地私有化还是因为我们现有的国情和制度造成了有这个成果，美国怎么把我们当成最大敌人了？你能回答这个问题吗？

任志强：你说的不对，中国在前三部到四部宪法时，城市土地是私有的，这不是中国吗？不是毛泽东领导的吗？不是社会主义吗？八二宪法初稿时，城市土地也是私有的，是中间修改以后变成公有的。

李铁：现在中国发展最快的阶段是八二宪法以后，城市土地没有私有化，但是中国成了美国经济上的竞争对手。

任志强：导致在计划经济被打破以后的高速发展过程。

王波明：我作为主持人，我得重新把这个问题拉回来。

任志强：最大的错误就是从财经数据上看，他犯了错误，他以为中国厉害了，已经是厉害得不得了。

王波明：咱们今天不讨论应该不应该的问题，咱们还是讨论一下会发生什么事情，还是讨论一下房地产市场，现在中国的房地产市场它的价格走势，咱们还是回归这个题目。

任志强：这能说吗？这可不能随便说。

王波明：别讨论应该不应该的问题了。

李铁：房地产的问题，我跟世锦主任聊了聊，我们对房地产很多政策评估是抱有不同的看法，第一中国的城镇化还没有完成。日本发生房地产泡沫和美国发生房地产泡沫的时候已经完成了城镇化，是80%以上，我们户籍人口是42.35%。这些年房地产的受益者有农民，更多的是城市居民，住房制度改革以后形成的增值收益，包括拆迁收益等等，购买住房的人群以城市居民为主。

然后，地产和金融有关系，购买住房不是简单的居住问题，而是有投资问题。我给你三个选择，你把钱放在银行里还是放在股市里，还是放在房子里？大家都觉得房子安全。当然这和整个公共资源服务的水平有关和发展有关。

但是现在提出房地产的问题，这个房地产到底到头没有？两亿八存量农民工和7300万的流动人口，还有任志强强调的要进城的人口，如果这些问题解决了，他要把长期的居住转到城市，一定会带来住房的巨大需求。我们现在提出住房问题还没有发生空间挪移，实际上空间要变化，从农村到城市，从落后地区到人口流入地区。这是我们政策的制定者或者一些人没有看到的。

第二个，关于房地产问题，中国发展是不均衡的。人口流入地区房价上涨，人口流出地区卖不出房子，这和土地财政有直接关系。但是是不是通过房地产税的事？我觉得可以商量。大家知道2005年我们实现了农村全部免税，免农业税，现在再想收已经来不及了。房地产税已经进入利益人腰包的时候，你要往出拿有一定困难，而且涉及绝大部分中产阶级收入以上人口。在当前经济社会发展的特别关键的时期，要不要动这块？第三，这是我们先解决支出问题，政府支出的口子管住。政府支出口子没管住，你再在这边收钱恐怕是大问题。本来有土地出让金了，想获得更多的收益进行政绩工程和政府工程，大家肯定有大量的资源投入，从支出这块没堵住，那块又要征收，可能造成更多的投入，这是政策上要考虑的。这个时期收不收房地产税，恐怕应该认真的研究一下。

关于房地产的问题，房价高肯定是客观存在的，这一点我和任志强没有意见，但是是不是要打压房价和行政调控房价，这是需要考虑的。我们不是解决房价高的问题，是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题，中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租，通过福利性的方式把房子给他们，不可能的。你只能在空间上做文章，全世界都是这个规律，离城市中心区越远房价越低，你把轨道交通修好就是了，日本也是，韩国也是。反而我们没有，所以导致了房价升高和中低收入人口住房供给的短缺问题。

最近一段时间，房价上涨的很重要的原因是在这些地区房子的供给都出现了问题，特别注意都是省会城市和二线城市。很多人不愿意盖房，因为价格低，房子供给出现的问题，导致房价上涨，是供给侧出了毛病，所以再靠传统的打电话要求你不能涨价的方式，这是一种错误的政策。要求降低房价，特别是降低所谓房价升高对居民生活的影响，这是对的。但是这不是通过行政压房价，而是解决住房供给增加中低收入人口住房，这是正确的决策，但一直没有采取。所以探讨房地产发展问题，我有两个总结观点。

第一，房地产发展没有到头，未来还有极大利好，刘世锦也讲了，有巨大潜力空间，可以通过土地改革降低成本。第二，房价问题不能以现有的行政手段解决，说完了。

王波明：我听了你这些观点，我看志强比较安静一点，因为跟他说法出入不太大。志强，你觉得他的说法有问题没有？

任志强：我记得刘主任第一次跟我讨论房地产，大概是02年，我说只要土地公有了，房价就得往上涨，当时还有袁钢明，还有谁。但是刘主任这次提出一个问题，如果打破现有土地政策，房价是不是应该降一降？因为土地出让金不能这么收了，是不是可以向城市边缘转移了？转移的地价会不会导致房价跌一部分？我个人觉得可能在相当一段时间有这种可能性。国际上为什么不这样？因为它一直是私有的，没有这个过程。但是中国如果一旦把土地制度，现有的政府持有城市公有土地和农村的通道打通了，可能在短期之内房价就会掉，因为没有那么多土地出让金的暴利了，会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样，也会向郊区进行转移，向小城镇建设，向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变，仍然是现有的情况，可能就是李主任说的，继续往上涨。但是永远这么涨，涨到什么时候算头？

王波明：农村土地跟城市土地政策基本上拉平，这样的话有可能宅基地等等把它市场化允许流通，这样的话农村的土地可能就引导着城市资金往这块吸过来。

任志强：否则的话崇礼怎么会有这么高的房价呢，不就是因为把城市的一部分转移到这里来了，如果不转移的话，按道理说七环和北京六环的房价怎么能一样呢？

任志强：所以刘主任说这个问题和高院长说这个问题就是两个事，一个是高院长坚持在现有政策情况下做局部调整，就是供给侧为优先，还是哪个当老大哪个当老二。但是刘主任说，就是得把这个政策打破，土地政策调整。如果按照现有政策不变的情况下，还会接着涨。如果现有政策情况发生变化或者市场有调整的话，那么得重新研究研究和考虑考虑了。

李铁：我说几句。因为我们土地所有制，仅仅用集体土地进入市场的话，就能大大降低城市发展成本，这是没有问题的。现在城市发展，所有产业园区都通过房地产开发来弥补这块成本，土地成本一旦大幅度增加的话，产业园区的发展就受到了限制，所以导致产业外溢，产业向郊区和远郊区外溢，任何一种形式的土地都会成本增加、土地价值增高，这不是公有制的问题。

那么怎么样来缓解产业发展和降低房价问题呢？就是空间上，其实跟你这个没什么太大矛盾。就是从城市中心区或者从中等城市向小城市甚至农村，来利用这块资源降低城市发展成本，降低房子成本。比如说美国所有大企业不在城里，都在郊区，找一个小镇，一落户，就慢慢慢慢形成了自己的企业发展空间。

住房也如此，中低收入人口住房，比如我想在北京解决两千万人的住房，首先得把土地出让金降下来，土地出让金降了不是没有可能。我和刘世锦主任想法一样，前提让集体土地进入市场，集体土地进入市场的话就不存在土地出让金问题了，开发商或者住房建造者如何和集体土地共享这块土地未来收益的时候，成本就会大大降低。这个降低也不一定像你说的那样动什么所有制，但是动集体土地的出让制度改革，只要把权利交还给集体，这个降低成本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题。

从另一方面，这是刘世锦主任没有讲的，我已经在报告中提出来的，就是我们还看到激发活力。我们现在让人们到农村去，是要买房子，一定要买房地产开发的房子，但他买了房子只有一个用途，要么是投资，要么是储蓄，另一种类型的储蓄，再就是居住，但是大量闲置。为什么不能小块土地出让呢？允许集体土地的小块土地，一亩地、半亩地、几亩去出让的话，就不一定去盖住宅用地，可以盖多种形式的用地模式，可以使大量中小投资者通过购买小块土地来激活他创业的积极性。这个对未来的发展潜力、经济增长潜力巨大。

所以城市化现在很多人不敢提，但是实际上现在在中美贸易最关键的时期，怎么来刺激内需，要进行土地管理制度改革，要进行户籍管理制度改革。农民工的问题，把农村的土地问题解决了，根就断了。土地不能出让，他还是走不了。允许小块土地出让，激发中小投资者到农村投资的积极性，通过这块土地来进行投资经营，不是仅仅构建住房，也会激发内需。所以有多种选择。

我跟你没什么意见，不要张嘴就私有化，集体土地制度改革也有巨大的空间。我们还有制度利好。谢谢。

王波明：行，志强，咱们的讨论也接近尾声了，我觉得其他的事咱们也不扯了。我觉得最后给你们两位嘉宾留两分钟时间，你们对崇礼未来的发展提出一些具体的建设性的意见。

任志强：我先说说李铁跟很多国家比较，说中国多伟大。我觉得最主要的比较应该是跟日本比较，1949年中国GDP是日本GDP的2.5倍，人均是1：4，四个中国人的GDP才顶得上一个日本人的GDP。李铁说刚才我们40年的高速发展，发展结果是什么呢？到2015年的时候，中国回到了1949年GDP是日本GDP的2.5倍，人均GDP是1：4。但是最差的时候是多少呢？最差的时候是1：40。就是40个中国人干一个日本人的GDP。那你怎么不说我们怎么掉下去的，最后回来以后，奋斗了60年还和日本一样。你光跟那些落后国家比。姚明不能老跟矮子去比，得跟更高的去比。所以中国之所以不行就在这儿。

最主要要说崇礼的事，我觉得崇礼也是同样的问题，崇礼千万不能跟自己贫困县时候的基础和水平去比，崇礼未来的发展要站在一个更高的目标上，跟能纳入到世界竞争环境中的城市的情况去比。如果没有这样一个比较的过程，老用李铁说的，你跟南非去比，你跟非洲去比，你跟落后国家去比的话，崇礼就没什么发展的潜力了。

所以树立什么样的目标和榜样，对崇礼来说千万不能只看到今年、去年、前年这几年取得的成绩，而要看在进入国际竞赛的大环境中的水平。否则你的房子、你的基础设施、你的其他条件可能都不能满足这样的情况。只是说我比我的现状改善了很多，我已经很伟大了。但是如果放在那个水平去讨论问题的时候，可能才有更大的推动力，让你自己再上一个台阶。谢谢。

王波明：我刚才听书记讲话，他已经有这种目标，要把崇礼的冬季运动得往世界去比。

任志强：光冬季运动不行，光有凉的不行，还得有热的，才得行。

王波明：我根本不滑雪，所以冬季这事和我没关系，我也是关心避暑的问题，我得关心秋季问题，我得关心春季问题，希望不光光是解决冬季问题，要把四季都搞上来。

李铁：他说向高处比，我觉得没错。但是我也没非要说中国多伟大，但是40年的进步我们看得见，崇礼都发生变化了，别说国家了。不能睁眼说看不见，但是也不能说伟大。这个还是要认识到区别。要认识到我们现在要过的是中等收入陷阱这个坎，怎么来解决问题，我们不是看不到我们存在的问题，债务问题、金融问题、实体经济发展问题等等，要清醒地看待这些问题，但是正视我们过去走过的40年，也有自己的经验可追寻，这是我跟任志强先生特别提出的。不要老看着欧洲制度，欧洲制度走到今天也走到尽头了，你没学过历史，还得补课。

第二，崇礼。刚才区委书记讲得很好了，对崇礼的发展也非常明晰。但是我认为崇礼发展还要注意以下几个问题。

第一，根据所有旅游城市发展的规律来看，我们要增加流量，增加旅游的流量，而减少资源的供给。什么叫减少资源供给呢？中国旅游城市发展有个误区，就是大家愿意在这买个房，有一个很好的风景区，盖了别墅，但是这个别墅他要不来，这个地儿的资源永远就被闲置了，而且被这个人所占有，是不公平的。全世界的旅游资源，比如达沃斯，每年冬季旅游人数200多万，夏季旅游人数二三百万，他们这些人住旅店，在这里消费，把钱扔这儿就走了。就是增加流量，减少资源的供给，就是减少无限制的供给，恐怕是崇礼未来的发展方向。发展房地产肯定是要的，但是这种地产模式会发生变化，比如酒店式的等等，不同类型的供给。

第二，对崇礼发展要限制过度竞争，为什么叫限制过度竞争呢？因为我们来崇礼的时候，塞北到万龙到云顶，现在七八个雪场都进来了，这种过度竞争是我们所有地区发展最大的劣势。

我经常讲一个例子，就是一个以色列人常讲的。如果中国人到一个地方投资，这个人盖个饭馆，那个人盖个饭馆，第三个人还盖饭馆，最后大家恶性竞争，导致资源浪费。而犹太人去竞争的话，第一个犹太人在这儿干个饭馆，第二个修了一个加油站，第三个干汽车修理铺，是形成互补经济。崇礼我们大家都在修雪场的时候，为雪场进行服务的、为城市进行的各种配套互补的东西靠谁来呢？要靠政府的政策。

第一，这个政策要严格限制过度的同行业竞争。不能再搞雪场了，再搞雪场，原来进的这些雪场都活不下去了，没人再来了，就会导致一大批资源衰败。

第二，互补性行业的消费市场，市场会自动进入来弥补原有的基础设施和服务供给的不足。

第三，崇礼空间的发展是多点状的，滑雪小镇为辅的，以县城为主的发展模式，不要搞太大的高大上的，大高楼、大广场。当年做这个规划的时候，我领着书记在北京什刹海逛了好几天，让他看不要建高楼，让别人感觉到崇礼有它的特色和繁荣。我们不能想象着请一帮国际大师，你到达沃斯去看，哪有什么国际大师的规划，达沃斯的会议中心跟中国比简直九牛一毛，为什么那么多国家政要、国际精英优秀的人到这儿来开会呢？他们不是奔着这个来的，道路都没有我们这样的高速公路。但是它有特点，每个房子都有它的特点。我们应该怎么办？我们应该去走走，去看看。这点我同意任志强的，学习学习国际的先进经验，怎么样在减少最大投入的基础上，让资源的配置更有效率。

我们也希望崇礼发展会议经济，当然也希望继续支持这个会议，这是我的一种希望，就是把它的四季旅游更广、更平衡的开展起来。我觉得尊重市场，尊重城市发展规律，这是崇礼必须要走的路。谢谢。

本文来源：2018崇礼（夏季）中国城市发展论坛、金羊毛工作坊

本文作者：任志强、李铁

钟伟：房地产税真的要来了？先来厘清房地产税的几个重要问题！（这篇文章讲透了）

导读：房地产税从拟议到落地，可能会给房地产行业带来怎样的影响？可能至少包含三个波次的影响。

第一波次是对预期逆转冲击。公众对房地产税即将开征形成一致预期，并导致“房价永远上涨”信念的动摇，如此公众购房意愿将持续降温，楼市去化将随之放缓，房价亦软，这很可能已在发生。

第二波次冲击是一审草案冲击。当公众开始研读人大的房地产税一审草案时，其定量冲击模拟可以比较靠谱地展开，全国楼市将据此展开真实的整体调整。如果实际税负和美国的情形类似，则预期房价可能出现一轮温和调整，不会太剧烈。

第三波次是各地实施细则的落地，它将来导致区域市场的快速、分化调整，部分房地产税的负担有可能转嫁给租户，导致住宅租金上涨。

我们必须承认，甚至在房地产税正式开征之前，其对市场的第一、二波次的影响已逐步展开。

文章很长很理性，但却把房地产税的很多大家不太清楚的方面，都讲清楚了，读完相信会很有收获。

图片来源 / 21世纪经济报道（jjbd21）

据《人民日报》报道，9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，部署十三届全国人大常委会立法规划实施工作。会后，全国人大常委会法制工作委员会副主任许安标接受了记者采访。其中，将深化税收制度改革和全面落实税收法定原则，修改税收征收管理法，制定增值税法、房地产税法等10部单行税法。备受各方关注的是房地产税法拟5年内提请审议。

2018年上半年，我看到了许多人期待和焦虑，毕竟A股的下跌和互联网泡沫，使人们收敛起了过去经济高速成长期的春风得意。我看到了更多人的失落和无奈，梦想并不丰满，现实却很骨感。

飘渺之间，房地产税离我们越来越近了。这个话题由来已久，新近的讨论其实夹杂着太多的流言。本文试图罗列那些不理性的声音，给出一种力求理性的旁观者说。权当一种理性的理论探讨吧。

房产税和房地产税的差异

要开征房产税了。这回拟议中的，比已有的房产税的覆盖面要宽泛得多。出乎许多人意料的事情是，中国早已有房产税，在1986年下半年，中央政府出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在1987年付诸实施。而传说中将要开征的是“房地产税”，不是已经开征的“房产税”。两者之间简单来看差别在于多了一个“地”字，但实则差异甚大，具体差异如下：

一是如果属房产税，那么是房屋和土地分离，只是对房屋征税，如果属房地产税，则土地和房屋将合并征税。人们很自然地会发问：房地合并？商品房用地，是开发商向政府租来的国有土地70年使用权。涉及土地的房地产税显然绕不过土地这个命题。假如：民法典要就国有土地使用权如何续约进行修改，改为接近永续的土地居住权。如此就可以房地合一地开征房地产税了吗？人们仍会发问，70年租约是开发商和国有土地归属部门的签约，房主的土地使用权是基于上述签约大产权的分割而来的分割产权，并不是土地使用权出让的直接签约方，同时房主们非常清楚，其房产价值中相当一部分是对70年土地使用权的租金，如果未来收取房地产税，则这部分土地使用权租金应该扣除，否则就会造成重复征税。实践中，房地合一的房地产税可能遭遇的法律细节问题，可能更错综复杂。这可能是征税前就需要厘清的现实问题。

二是1987年的房产税条例，其纳税人主体是企事业单位，其税基是当时的楼堂馆所，该条例出台的背景，是试图对企事业单位的楼堂馆所等房屋进行征税（税率为1.2%），或者对其租金所得进行征税（税率为12%），以弥补当时政府财力的不足。而目前被热议的房地产税的纳税人是以家庭和个人为主，税基是以住宅为主，和房产税条例差异甚大。或者说，1987年版房产税征的是法人税，对准的是非住宅；房地产税征的是居民税，对准的是住宅。

三是已有的房产税暂行条例，和拟议中的房地产税，格局差异大。从2013年底尝试建立不动产统一登记平台，并在2017年底实现全国联网之后，这个平台覆盖的不动产并不仅仅是房屋，而是覆盖了土地、林地、草场、海域等多种不动产，即便房屋也覆盖了公共建筑、工业建筑、商业和经营性用房、住宅和宅基地自建房等多种房屋。理论上说，房地产税即不动产财产税（property tax），或者说，基于不动产统一登记的房地产税，税基比你想象的宽泛得多，只是其中许多部类可能暂时不征收，而将重点放在了居民所拥有的住宅上。

因此，请不要误解房产税和房地产税，前者是格局不大的过去式，房地产税则是格局宏大的将来式，有地无地的一字之差，谬以千里。

未来房地产税，就是沪渝房产税的推而广之？对不起，这几乎是不可能的事情。回顾一下，沪渝开征房产税试点的历程。

以上海为例，在2011年就以《上海市开展对部分个人征收房产税试点的暂行办法》，于当年年底开始房产税试点。请注意这个上海地方税务的试点，看起来是援引了1987年中央政府的房产税暂行条例为上位法，实则存在问题。因为1987年的条例阐明了纳税对象为法人，税基为非住宅；而上海的试点则纳税对象为自然人，税基为住宅，在当时，税收法定原则的执行不是太严谨，半遮半掩之间，沪渝房产税试点悄然走过了将近八年。我们已经解释清楚，拟议中的房地产税，是房地合一征税，而沪渝的房产税则是房地分离征税，个中缘由，就在于当年如果将土地合并征税，法律挑战可能更大。

我们也不妨看一下沪渝房产税试点至今的一些实效：

一是过去八年沪渝房价的小气候由于房产税而和全国房价的大气候出现明显差异了吗？人们几乎观察不到差异性。

二是上海房产税试点的主要内容，是上海居民住宅首套免税，二套以上须纳税，外地人在沪房产均须纳税；扣除基数为人均60平米；税率视须纳税房屋单价的高低分为0.4%和0.6%两档。人们很容易发现，在沪渝，大部分住宅是免税的。而拟议中的房地产税，公开强调的是“宽税基”，税基是不动产，不仅仅是房屋，更不仅仅是住宅。如果按首套住宅免税，目前各方声称中国城镇家庭户均住宅套数，从1.01套到1.08套不等，如果按照沪渝的做法，那么是舍弃了整数的1，追逐0.01-0.08，这也许是公众所期待的“超窄税基”，但可能并非实际可行的。

三是上海房产税到底收到了多少税？在2016年大约是40多亿元，在2017年大约是113亿元。对比之下，2017年全国个人所得税征收额大约1万亿元，其中京沪两个城市的个税都超过了1600亿，如果假定上海住宅市值在全国住宅总市值中的占比，和上海个税在全国个税中的份额接近的话，则可估算出，如果沪渝模式在全国推广，地方政府从房产税中仅能汲取约800亿元。这和2017年全国土地出让收益金的5万亿，以及涉房税费的2万亿，差异过于悬殊。或者说，以沪渝模式在全国推行房产税，则这样的靴子轻轻落地后，给房地产业带来的可能是意外惊喜，而地方政府则可能对此类房产税既无热情，也不大可能据此形成地方主体税种。

一觉醒来，房地产税已落地？在提倡依法治国的今天，房地产税如何开征，必然需要一个程序正义，不可能象地震或者海啸一样突然降临。

一是立法有其根据立法法的程序，准确描述此过程已超出了我的能力。大致是人大法工委列入重点立法工作、然后厘定草案，然后一审、二审，这个过程需要反复征询部委办局、地方政府和公众的意见，这在个税办法的修订中已有体现。方案决定之后，再由国家主席签署颁布，但颁布日并非实施日，房地产税是中央立法、地方执行的地方税种，尤其是县区基层政府获益的税种，因此地方政府还需要依法再制定地方实施细则，才能最终落地。这不可能是一个秘密决策过程，更不可能突如其来地落地，而必然有一个征求和吸收民意的过程。

二是其实至今，到底是以统一不动产登记平台为基础，制定不动产税法案，将房屋作为不动产的一部分纳入其中，还是直接制定房地产税，而不动产税法案另行作为房地产税的上位法来从长计议，还尚待进一步清晰化。

首套房免税吗？会有抵扣吗？

首套房免税。这个流言言之凿凿，细思量后却觉得可信度不高。房地产税涉及市场经济各大利益主体之间的重大利益调整，要做大经济增长的蛋糕日趋不易，导致改变切分蛋糕规则的热情暗流涌动。

一是房地产税在西方是基层政府的主要税源，州政府也只是少量分享。未来中国可能也不例外，再有10-15年城市化和工业化进程初定时，地方政府也会从目前的土地财政和招商引资求发展模式，向以房地产税汲取税收逐渐转型，考虑到当下土地财政是每年五六万亿元的级别，个人所得税则越过了万亿元门槛，因此如果拟议中的房地产税在落地伊始，就定义为首套房免税，如前文所述，在城镇居民户均住宅套数略高于一套时，税基会变得非常小；同时，由于农村居民宅基地属集体产权，农户免费使用，加之城乡鸿沟导致2.8个农民才相当于1个城镇居民的收入，这会使得将宅基地自建房纳入房产税近乎不近人情。因此大致可判断，如果首套房免税，那么房地产税预期可汲取的税收收入，将长期处于亿级。这与预期的效果可能相差较大。

二是虽则首套房免税的期望值看起来过高，但房地产税包含一定的扣除是必须的，例如人均居住面积的免税扣除额。可参考的两个数据是，住建部指出，目前城镇人均居住面积为46.8平米，上海市房产税的人均免税扣除面积为60平米。估计未来房地产税可能也会有一定的免税面积扣除，因城施策决定了一二线的扣除面积小一些，三四五线的扣除面积大一些。如果说个税的专项附加抵扣在具体实施中难度颇大的话，那么房地产税的抵扣实施难度会更棘手些。

三是我们无意揣测处于襁褓中的房地产税的诸多细节。总体看，美国家庭实际缴纳的房地产税占美国家庭中位数收入的大约为3%-6%；按实缴税额和房屋市值占比，可推算的房地产税实际税率大致在0.8%，县区基层政府获得房地产税税收的绝大部分，并用之于公共教育、道路和医疗等公共服务。如果中国的房地产税与美国类似，那么按城镇家庭的可支配收入，大致可以估算出，一个和美国房地产税负相近的情景模拟是：在宽税基、低税率和有抵扣之后，中国城镇家庭通常的房地产税负大约在2250－4500元/年的区间，政府可汲取的税收大约在每年1万亿元。

房地产税实际开征需要强大数据平台

不动产统一登记平台已全国联网了，房地产税还会远吗？从基础信息平台全国联网，到房地产税落地，仍非易事。尤其是细则厘定的困难，可能超乎想象。

一是在2017年8月联网的是不动产登记信息管理基础平台，这个平台是依据2015年3月的《不同产统一登记暂行条例》而建的，实际开始平台建设的时间可能在2013年下半年，历经约四年，终于建成了基础平台。后续的工作仍然艰苦，包括基础数据质量的检验、数据补充和整合、数据清洗和挖掘等。由于不动产统一登记平台至少涉及自然资源部、公安部、民政部、财税部门以及地方政府，要形成一个有利于房地产税征收的可靠的大数据平台，不是一桩容易的事情，毕竟中国家庭人口的构成、家庭动产和不动产的构成、人户分离现象等，都使得目前联网的基础信息管理平台，是雄关漫步的开始。回顾一下央行个人征信系统的艰难历程，我们就不难知道，从不动产登记信息管理基础平台的联网，到房地产税的开征落地，期间的时间间隔不易判断，房地产税实际开征所不可或缺的、翔实可信的强力平台的建成，是个浩大的艰苦工程。

二是假定这样的平台已经建成，甚至房地产税已接近颁布实施，地方政府制定细则也殊非易事。目前人们普遍用“宽税基、低税率、有抵扣”来形容拟议中的房地产税，但要真正做到却绝非易事。例如，就税基的确认而言，有人会问70年使用权租约的土地是否可以房地合一征税？就税率而言，怎样的税率算是合适的？哪怕是0.5%的税率，在一二线城市的普通工薪阶层，可能都未必负担得起，如果首套房免税，可能会失望于无法汲取足够多的税收。就税率而言，中央立法可能给出的只是税率区间，地方如何确定最终税率？如何设定税收征收环节？如果有人以超长租约的名租实售来避税呢？就有抵扣而言，有的家庭将老人送到昂贵的老年公寓，更多的家庭则选择居家养老；有的家庭将孩子送到每年学费五万美元以上的欧美名校，更多家庭则是选择国内高校，赡养老人和抚养子女的费用如何扣除才合理？因此要形成兼顾多方利益平衡的接地气的房地产税，需要不断磨合。而地方细则之难，需要事先就心里有数。

房地产税不等于房地产市场发展长效机制

尽管政府多次强调，要加快建立有利于促进房地产平稳健康发展的长效机制，但什么是“长效机制”？人们并不甚明了，唯一可以解读的是，当下的五限、六限等各类限制措施，似乎是短期调控措施，如果长效机制得以确立，那么这些短期调控措施也许会陆续退出历史舞台。问题的关键在于，“长效机制”的政策工具箱，到底包含些什么内容？房地产税是否就是长效机制重要的，甚至唯一的内容？

一是不应过度期待房地产税可以缩小房价的区域性差异。以美国和加拿大为例，房地产税建立已久，残酷的现实是，纽约、旧金山和温哥华等城市的核心区域房价高，房地产税税率也高；锈带地区和农业州房价始终不高，房地产税税率也很低。人们观察不到依赖不同的房地产税率，拉平不同城市房价差异的可能性。因此看起来，房地产税主要功能是充实地方财力，尤其是充实县区基层政府的财力，而不是拉平房价。

二是不管长效机制究竟覆盖了哪些内容，究其政策目标，是为了促进房地产平稳健康发展，也就是说，房地产税的厘定和落地，并不以带来楼市大起大落、刺穿泡沫或酿成楼市低迷不振为政策目标。至于政策目标和实效之间的落差，则取决于政策制定的合理性和精确性。

三是人们担心，长效机制会否带来逆向长效机制的衍生？例如房地产税使得业主向租户转嫁税负，从而造成貌似向富人征税，实则有多套房的富人和疲于租房的穷人共摊税负呢？粗略估计，目前租赁市场规模也就约1.2万亿元，一二线城市租户的租金收入比普遍超过35%,也就是租户必须用其月薪的超过1/3来租住一间10多平米的隔间，考虑到目前一些大学生求职困难、起薪较低；考虑到在城市中担任繁重体力劳动的打工群体也收入微薄，房主向租户完全转嫁房地产税负担几乎是不可能的，但即便转嫁20%（即2000亿元）的负担，也足以导致全国租金上升约16%，高房租将使城市对年轻人的漂泊生涯构成更大的威胁。

房地产税究竟有多重要？

房地产税从拟议到落地，可能会给房地产行业带来怎样的影响？可能至少包含三个波次的影响。

第一波次是对预期逆转冲击。公众对房地产税即将开征形成一致预期，并导致“房价永远上涨”信念的动摇，如此公众购房意愿将持续降温，楼市去化将随之放缓，房价亦软，这很可能已在发生。

第二波次冲击是一审草案冲击。当公众开始研读人大的房地产税一审草案时，其定量冲击模拟可以比较靠谱地展开，全国楼市将据此展开真实的整体调整。如果实际税负和美国的情形类似，则预期房价可能出现一轮温和调整，不会太剧烈。

第三波次是各地实施细则的落地，它将来导致区域市场的快速、分化调整，部分房地产税的负担有可能转嫁给租户，导致住宅租金上涨。

我们必须承认，甚至在房地产税正式开征之前，其对市场的第一、二波次的影响已逐步展开。

房地产税有多重要？它几乎是继1994年分税制改革之后，最重要的税制改革，它标志着一个时代的序幕，即中国家庭的税负，开始对政府财税发挥日益重要的作用。政府的努力是为了让民众有更多获得感，而人民对美好生活的向往，就是奋斗目标。

本文来源：21世纪经济报道