清楚的写这定金违约赔偿偿定金两倍，要赔偿买家房价差价吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-19 02:02 标签： 定金违约赔偿

　　房价疯涨，开发商后悔了，要与业主解除《认购书》，宁赔双倍定金也不卖房了，小业主们苦等数月，却等来两个最坏的结果：开发商的毁约和又涨价了的房子。昨日(1月23日)，广州市中级人民法院针对这种新型案例“出招”，开发商极端恶意捂盘的，最高可判赔偿买房者全部的上涨差价。

　　据广州中院介绍，随着房价疯涨，开发商撕毁《认购书》是2007年至2008年房地产审判的新动态。2006年7月，就发生了广州某开发商状告准业主，要求解除《认购书》的事情，当时，开发商宁愿退还万元定金也不肯卖房子。但准业主们认为，即使双倍退还定金也难抵其所受损失，他们拿着同样的钱已经买不到同样的房子了。

　　那么，《认购书》有没有法律效力？楼价上涨后，开发商单方面撕毁《认购书》，准业主们还能买那套“下了定”的房子吗？如果要解除《认购书》，准业主们所受的损失又该怎样补偿？

　　昨日，广州中院房产庭副庭长赵云川给出答案。据其介绍，法院在处理这类案件时，会仔细甄别是开发商极端恶意的捂盘，还是正常的违约行为。赵云川说，如果开发商是非常明显的、极端恶意的“捂盘”，最高可判开发商将房价上涨的部分全部赔给买房人。

　　一般情况下，法院则会判开发商返还双倍定金，如果是住宅，另行赔偿上涨差价的20%-30%；非住宅，则赔偿上涨差价的10%。赵云川表示，具体的赔偿金额还要看具体案情，房价涨幅、定金多少、自住还是投资等都会成为考量的因素。

　　法院确认三大处理原则

　　原则一确认《认购书》有效

　　目前，这类案件有三种情况：首先是一种“投石问路”的官司，开发商想反悔，就以签订《认购书》时尚未取得预售许可证为由，起诉准业主，请求法院判《认购书》无效。

　　赵云川说，对于这种官司，一旦法院判无效，开发商就将更加理直气壮地反悔了。法院认为，《认购书》是有效合同，双方均应切实履行，如上述案子，法院最终就判“《认购书》有效”。

　　原则二无法强制开发商卖房

　　第二种官司是购房人起诉开发商，要求开发商继续履行《认购书》并与其签订正式的《房屋买卖合同》。

　　对于这种官司，法院认为，《认购书》并不意味着双方的买卖关系已经建立，买卖合同的签订必须是双方自愿，法院不可能强制开发商把房子卖给谁，“这种情况情理上可以理解，但法律上不能实现”，开发商如果实在不愿签合同，法院强行“拉郎配”，把房子判给准业主会产生诸多后遗症，例如房屋按什么标准交付、怎么收管理费等都会产生问题。

　　虽然法院不能把房子判给准业主，但《认购书》依旧是有效的，开发商单方撕毁《认购书》是典型违约行为，应承担相应违约责任。

　　原则三视具体情况定赔偿损失

　　第三类案件就是购房人不要房子了，要开发商赔偿损失。法院表示，赔偿标准最难确定，一方面要足以让开发商不再继续这种违约行为，另一方面又要考虑到《认购书》与《购房合同》不一样，而且大多数购房人只交付了很少的定金，要开发商赔太多也不合理。

　　法院在处理这类案件时，会仔细甄别是开发商极端恶意的捂盘，还是正常的违约行为。

　　案例剖析一：开发商反悔称认购无效 法院判《认购书》有效

　　2005年7月10日，24岁的陈先生与某开发商签订了《楼宇认购书》，约定陈购买海珠区某小区住宅一套。当日，陈建新支付定金1万元，据《认购书》规定，开发商在取得预售证7天内，陈建新付清首期房款，双方签署《商品房买卖合同》。

　　但直到2006年4月，该楼盘仍未取得商品房预售许可证。眼看快一年了，房价又飞涨。

　　与此同时，包括陈先生在内的50多位购房者都收到了该楼盘工作人员打来的电话，要求与他们解除认购，并表示愿意双倍赔付定金。但在这个时候，原来售价5000元/平方米的房子，现在已经涨到了元/平方米了。

　　2006年6月6日，开发商突然率先向海珠区法院起诉陈先生，要求确认《认购书》无效。开发商的理由是，认购书是商品房预售行为之一，没有预售证就预售违反了法律规定，所以是无效合同。

　　海珠区法院驳回开发商请求，开发商上诉，广州中院二审认为，陈建新与开发商签订的《认购书》为商品房买卖的预约合同，是独立的合同，完全符合预约合同的法律特征，应该视为有效。

　　案例剖析二：准业主告开发商要房子 法院判开发商违约

　　市民肖先生也是在2005年7月与某开发商签订了《楼宇认购书》，约定购买海珠区某小区住宅一套，当日交纳定金1万元。2006年4月，肖先生收到解除认购合同的通知书，遇到了和陈先生同样的问题。

　　直到2007年的3月20日，肖先生查到开发商已办好了预售许可证，一再催促，要求签订正式购房合同，但开发商单方面向肖先生提出，要求增加房价10%，否则就会在2007年4月1日之后，将肖先生认购的房屋另行出售给他人。为此，没有答应开发商要求的肖先生一怒之下将其告至法院，要求法院判令开发商按照《认购书》约定，继续与其签订《商品房买卖合同》。

　　广州中院终审认为，合同的内容需由双方协商一致，遵从当事人自愿，法律不能强制当事人签订合同，因此驳回了肖先生的诉讼请求。但法院同时表示，开发商也确实违约了，肖先生可以另行起诉，要求开发商承担相应的违约责任。 (余亚莲 实习生 吕婧 通讯员 穗法宣)

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我有套二手房在出售，签订购房意向合同后，买家违约，购房意向合同中，除了关于定金罚没的约定外，还有总房价10%作为违约金给付未违约方。
总房价是150万元，买家只交了定金1万，两者差距巨大，我能否要求买家按10%支付违约金，打官司会胜诉吗？因为当时看到10%这条，所以买家支付1万定金我也没有异议，没想到对方真违约了。
“律师来了”签约律师迟晓夏
（浙江腾飞金鹰律师事务所）
一般合同既约定违约金又约定定金的情况下，如一方违约，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，只能在扣留定金和要求对方支付10%房款违约金的情况下选择其一。

但是法律同时规定，违约金约定的金额过分高于实际损失的，可以向法院主张调低。因此，你可以选择向法院起诉要求对方向你支付违约金。
但你们合同中约定违约金按照房价10%来计取，实际上也是相对较高的，对方会通过举证来证明实际损失没有那么高。在这种情况下，法院可能会根据你们双方的举证情况来适当调低违约金金额。
我有个闺蜜，她之前在大学代表分院参加校运动会，韧带断了，去年这个时候学校同意申请补助2000元，但是光医药费就要5万多元。闺蜜没有再问学校要，现在她去医院做了检查，医院说要花一大笔钱进行康复治疗，闺蜜家境不怎么好，能不能找学校赔付这些费用？
“律师来了”签约律师张奕
（浙江金道律师事务所）
韧带损伤不仅需要大额医药费，还可能构成伤残。学校作为运动会组织方，有尽到充分注意保护参赛者人身安全的义务，例如在赛程安排、器械维护、场地安排及风险告知等方面应当尽到相应责任。

如果学校未尽到上述责任导致了运动员受到伤害，那么应当承担相应损害赔偿责任；但如果是运动中无法预测或无法合理避免的伤害，那是比较难以追究学校方法律责任的。
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本期整理：何晓燕 王倩 高峰 伍娜
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王某(买方)与周某(卖方)经中介居间,签订,合同签订后,王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续,王某起诉,要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。

经审理,涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封,周某隐瞒了上述重要事实,导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务,构成根本违约,应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失,属于合同履行后可以获得的利益,亦应属于因周某违约给王某造成的损失,王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据,能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实,应作为差价损失赔偿王某。故一审判决周某退还定金并支付房屋差价及中介费损失。

和平区法院民二庭庭长赵铭介绍,这是2016年二手房价格大幅上涨后该院审理的第一件主张房屋差价损失的案件,对于差价损失的确定,法院认为,涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失,实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。

本案中,涉案房屋经法院查封后,周某仍出售,显系恶意违约行为,三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显,足以证明王某的差价损失,故本院支持了周某要求赔偿房屋差价的诉请。

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