浙江富春江环保热电股份有限公司拟收购股权
涉及的常州市新港热电有限公司
股东全部权益价值评估项目
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
资产评估机构提供的《评估说明》仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、
相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供
给其他任何单位或个人，也不得见诸公开媒体。
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方与被评估单位概况
本次资产评估的委托方为浙江富春江环保热电股份有限公司，被评估单位为常
州市新港热电有限公司。
1. 名称：浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称“公司”）
2. 住所：浙江省富阳市灵桥镇春永路188号
3. 法定代表人：张杰
4. 注册资本：柒亿玖仟陆佰叁拾伍万元整
5. 公司类型：股份有限公司（上市）
7. 登记机关：浙江省工商行政管理局
8. 经营范围：发电电力业务（范围详见《中华人民共和国电力业务许可证》，
有效期至2026年10月31日），精密冷轧薄板的生产。蒸汽、热水生产，热电技术
咨询，精密冷轧薄板的生产、销售（限分支机构经营）。
(二) 被评估单位概况
一) 企业名称、类型与组织形式
1. 名称：常州市新港热电有限公司(以下简称“新港热电公司”)
2. 住所：常州市新北区春江镇圩塘江边化工区
3. 法定代表人：张杰
5. 公司类型：有限责任公司
6. 企业法人营业执照注册号：057
7. 登记机关：常州工商行政管理局高新区（新北）分局
8. 经营范围：火力发电。蒸汽生产供应；灰渣、五金、交电、建筑材料、仪器
仪表、公路运输设备及配件的销售。
新港热电公司成立于2000年10月，初始注册资本200万元，成立时股东和出
资情况如下：自然人胡士超出资140万元(占注册资本的70%)，自然人梅文华出资
58万元(占注册资本的29%)，自然人冯丽娟出资2万元(占注册资本的1%)。
2．公司历次股权变更情况
2001年3月，根据股权转让决议，冯丽娟将其持有公司的出资额2万元转让给
胡士超。同月，根据公司股东会决议，公司增加注册资本300万元人民币，其中由
新股东镇江苏源华电电力有限责任公司认缴出资255万元，原股东胡士超认缴出资
31.95万元，梅文华认缴出资13.05万元。
2006年11月，根据公司股东会决议，梅文华将其持有公司的14.21%股权转让
2008年7月，根据公司股东会决议，镇江新华电集团有限责任公司（原镇江苏
源华电电力有限责任公司）将其持有公司的51%股权，即出资额255万元转让给胡
士超及胡九如。其中胡士超受让49%的股权，合计出资额490万元，占注册资本的
98%。胡九如受让2%的股权，出资额10万元，占注册资本的2%。同月，根据公司股
东会决议，公司注册资本由500万元人民币增加到5,000万元人民币，增加的4,500
万元注册资本中，胡士超以债转股方式出资4,410万元，胡九如以货币出资90万元。
变更后注册资本结构为胡士超出资4,900万元人民币，占注册资本的98%，胡九如
出资100万元，占注册资本的2%。
2011年1月，根据公司股东会决议，公司注册资本由原来的5,000万元人民币
增加到5,370万元人民币，其中朱建峰认缴新增注册资本320万元，张云飞认缴新
2011年12月，根据公司股东会决议，公司注册资本由原来的5,370万元人民
币增加到6,119.3023万元人民币，新增注册资本由西安航天
2012年12月，根据公司股东会决议，胡士超将其持有公司的50.0745%股权，
胡九如将其持有公司的1.6342%股权，朱建峰将其持有公司的5.2294%股权，张云飞
将其持有公司的0.8171%股权，西安航天
产业基金投资有限公司将其持有公
司的12.2449%股权，合计持有公司70%的股权转让给浙江富春江环保热电股份有限
2014年3月，根据公司股东会决议，公司注册资本由原来的6,119.3023万元
人民币增加到12,000万元人民币，其中浙江富春江环保热电股份有限公司认缴新增
注册资本4,116.4884万元，胡士超认缴新增注册资本1,764.2093万元。
经上述股权变更及增资后，截至评估基准日，新港热电公司的注册资本为
12,000.00万元人民币，股权结构如下：
浙江富春江环保热电股份有限公司
三) 被评估单位前3年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩见下表：
上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计，且均出具了无保留意见的
新港热电公司位于常州市新北区滨江工业区内，北临浩瀚的长江，南面是连接
江苏南北的省338干道，东西两面分别是常州万吨级国际货运码头和轮渡码头，是常
州市新北区内首家投资基础建设设施的民营企业，主要担负着滨江工业区内工业企
公司主要以供汽为主，供电为辅。公司装机容量27MW，额定蒸发量525蒸吨/小
时，四炉二机规模，该工程分别于2000年、2005年建成，且在2010年经扩建并投产。
部分热网冷凝水进行回收利用。烟气处理采用三电场静电除尘（3*75蒸吨/小时锅炉
采用复合电袋除尘）、石灰石大湿法脱硫、低氮燃烧+“SNCR+SCR”脱硝工艺。所有
厂区生产用水均由园区统一、有偿供给。当前运行方式以“一炉带两机”方式为主，
目前日平均小时供热220吨/小时，昼夜热负荷波动较小（＜50蒸吨/小时）。
截至评估基准日，新港热电公司有1家全资子公司常州市三江热能有限公司，该
公司主要从事煤炭销售等业务。
五) 目前执行的主要会计政策
会计制度：执行《企业会计准则》及其补充规定；
会计期间：会计年度采用公历年制，即公历1月1日起至12月31日止；
记账原则和计价基础：以权责发生制为记账原则，资产以实际成本为计价基础；
记账方法：采用借、贷复式记账法；
执行的固定资产折旧办法为：直线法；
主要税项及税率：主要税项为增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教
育附加和企业所得税等，其中增值税率为17%（电力、煤灰销售等）和13%（蒸汽热
力销售）、城市维护建设税率为7%、教育费附加为3%、地方教育附加为2%、企业所得
根据江苏省科学技术厅、江苏省财政厅、江苏省国家税务局和江苏省地方税务
局联合下发的《关于江苏省2013年第一批高新技术企业备案的复函》(国科火字
〔2013〕312号)，新港热电公司通过高新技术企业认定，自2013年度起三年内企
业所得税减按15%的税率计缴。2016年高新技术企业重新认定尚在进行中。
新港热电公司执行《企业会计准则》及相关规定，生产经营不存在国家政策、
(三) 委托方与被评估单位的关系
委托方拟收购被评估单位的股权。
二、关于经济行为的说明
公司拟收购新港热电公司股权，根据评估业务约定书的约定,为此需要
聘请评估机构对该经济行为涉及的新港热电公司股东全部权益价值进行评估，为该
经济行为提供新港热电公司股东全部权益现值的参考依据。
三、关于评估对象和评估范围的说明
根据评估业务约定书的约定，评估对象为涉及上述经济行为的新港热电公司的
评估范围为新港热电公司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产
（包括长期股权投资、建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程、无形资产
－土地使用权、长期待摊费用、递延所得税资产和其他非流动资产）及流动负债、
非流动负债。按照新港热电公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
计的截至2016年9月30日会计报表（母公司报表口径）反映，资产、负债及股东
四、关于评估基准日的说明
为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以2016年9月
30日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
五、可能影响评估工作的重大事项说明
1．截至评估基准日，被评估单位存在以下资产抵押事项，可能对相关资产产生
新港热电公司以其拥有的86,178平方米土地使用权为抵押物（抵押物价值
2,960万元），为其向江苏江南农村商业银行新北支行借款人民币2,000万元提供担
保，担保期限为2015年8月11日至2018年8月11日。截至评估基准日，上述抵
押贷款实际余额为2,000万元。
新港热电公司承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、
质押、对外担保、重大财务承诺等或有事项。
2．列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴
元）截至评估基准日尚未取得《房屋所有权证》。新港热电公司出具了相关说明并
提供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料，承诺上述资产属于新港热电公司
上述未取得权证的各房屋建筑物的建筑面积均由新港热电公司提供，各建筑面
积可能与最终办理的权证记载的面积存在差异。
3. 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、长江路以东的工业
用地，土地面积为3,810平方米，准用年限为50年，终止日期为2063年11月27
日。根据该宗地《国有用地使用证》附页显示，该证书的有效期按出让合同第十六
条约定的竣工日期确定，在2016年10月1日之前有效，即该证书为临时土地证。
六、资产清查情况、未来经营和收益状况预测的说明
（一）资产负债清查情况说明
为配合坤元资产评估有限公司对新港热电公司进行的资产评估工作，摸清公司
截至评估基准日的资产、负债状况和经营成果，新港热电公司在9月底对委托评估
的资产、负债进行了全面的清查和盘点，
公司已委托天健会计师事务所（特
殊普通合伙）进行了审计，现将清查情况说明如下：
1．列入清查范围的资产总计564,771,665.79元，清查对象包括流动资产、非
流动资产(包括长期股权投资、建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程、无
形资产－土地使用权、递延所得税资产、长期待摊费用和其他非流动资产)；负债合
计为380,539,787.85元，清查对象为流动负债与非流动负债。列入清查范围的实物
资产主要包括存货、房屋建筑物、机器设备和在建工程，主要位于常州市新北区春
江镇圩塘江边化工区的新港热电公司厂区内。其中存货为煤、备品备件、五金等原
材料；房屋建筑物主要为汽机房、锅炉房、主控制楼、干煤棚等33项，合计建筑面
积53,613.70平方米，主要建成于2002年和2010年；机器设备主要为锅炉、汽轮
发电机组、电除尘器、磨煤机等发电供热设备；在建工程系改扩建项目的土建工程
2．为使本次清查工作能够顺利进行，2016年10月8日至2016年10月10日，
新港热电公司由主要领导负责，组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员进行
了清查工作。对往来款项进行清查、对账、并准备了相关资料。对实物资产，相关
人员进行了重点抽查盘点。
在清查核实相符的基础上，财务和资产管理人员填写了有关资产评估申报表。
3．在资产清查过程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求收集准备
相关的产权证明文件、资产质量状况、历史收入成本费用明细资料及其他财务和经
济指标等相关评估资料。
（二）未来经营和收益状况预测说明
1. 企业所在行业现状与发展前景分析
(1）热电联产行业的现状
据中国产业调研网发布的《2015年中国热电联产行业现状研究分析与市场前景
预测报告》显示，随着工业化、城镇化进程加快，我国城镇供热面积不断增加，工
业和居民用热呈快速增长趋势。目前我国城市集中供热面积达63.69亿平米，蒸汽
供热能力增加至86452吨/小时，热水供热能力增加至365,278兆瓦，均保持平稳增
我国15个省、直辖市、自治区等采暖地区132个地级以上的城市都有城市集中
供热设施，北方采暖地区15个省（区、市）累计实现供热计量收费面积8.05亿平
方米。随着天然气在我国大量开发和应用，城市集中供热的调峰技术和工艺出现了
新的途径，天然气热电冷联产将是未来热电联产的主力军。
在相关政策的推动下，我国热电联产迅速发展起来。更多的城市安装了大型供
热机组，有的城市在市区周边和开发区已建起十多个热电厂，形成当地重要的热能
动力供应系统。有些私营企业家也看好热电联产投资建设热电厂。
中国报告大厅发布的《年中国“”战略规划对热电行业影
响调查分析报告》显示：热电联产能源利用效率高，在环保方面也优于锅炉，在脱
硝、脱硫、除尘等方面的优势更是明显，目前我国热电联产的发展，形势大好，但
仍存在不少问题，我国应当出台更为详细的配套措施，确保产业的顺利发展。
(2) 热电联产行业未来趋势展望
1）热电企业发电直供将成为现实
当前我国很多热电联产机组建在热负荷的中心，许多工业园区内均建设了热电
机组,这些机组与热用户仅有一墙之隔，而且热电厂的上网电量可以就近消化。因此，
应加快推进大用户直供电，这不仅减少了电网输、变电工程费用，而且降低了电网
线损率，既省钱又安全，还提高了企业的经济效益和竞争力。
《中共中央、国务院关于进一步深化电力体制改革的若干意见》（中发[2015]9
号）提出：“引导市场主体开展多方交易。有序探索对符合准入标准的发电企业、售
电主体和用户赋予自主选择权,确认交易对象、电量和价格,按国家规定的输配电价
格向电网企业支付相应的过网费,直接洽谈合同,实现多方直接交易。”“鼓励供水、
供气、供热等公共服务行业和节能服务公司从事售电业务”。可以想见，热电企业相
比发电企业而言更具发电直供的优势。
2）形成市场定价机制，倒逼热电企业加快技改步伐
热电企业特别是以供热为主的热电企业虽然节能环保,可以做到能源合理利用，
但在财务成本，环保成本，煤炭成本，设备利用率和电价补贴等方面与大型凝汽火
《中共中央、国务院关于进一步深化电力体制改革的若干意见》（中发[2015]9
号）提出：“分歩实现公益性以外的发售电价格由市场形成。放开竞争性环节电力价
格，把输配电价与发售电价在形成机制上分开。合理确定生物质能发电补贴标准。
参与市场交易的发电企业上网电价由用户或售电主体与发电企业通过协商、市场竞
价等方式自主确定。”这意味着热电企业要在售电市场上竞争,除坚持“以热定电”
原则,努力提高热电比以提高效率外,更要加快技术革新和进步，进一步降低成本,
3）热电行业进一步规范，将明确界定各类技术标准
热电联产机组是目前我国城市主要的集中供热基础设施，承担着广泛的社会责
任和义务,在节约能源和改善环境方面也起到了巨大作用,同时使节约用地效益提
高，对不同煤种适应性强。另外,热电冷联供系统可独立于电网运行,也可与电网构
成电力供应联合体,大大増强用户电力供给的安全性和可靠性。但在实际操作中,由
于各地对热电联产节能原理不了解,加之对此前的一些文件精神理解偏差,往往将机
组发电容量大小作为界定热电联产机组与“小火电”的标准,进而受到了“关停”等
《中共中央、国务院关于进一步深化电力体制改革的若干意见》（中发[2015]9
号）指出：“规范市场主体准入标准。按照接入电压等级、能耗水平、排放水平、产
业政策以及区域差别化政策等确定并公布可参与直接交易的发电企业、售电主体和
用户准入标准。参与直接交易企业的单位能耗、环保排放均应达到国家标准。不符
合国家产业政策以及产品和工艺属于淘汰类的企业不得参与直接交易。进一步完善
和创新制度,支持节能环保高效特别是超低排放机组通过直接交易和科学调度多发
电。”这一规定不仅有利于突出体现热电企业在节能减排方面的优势,而且对科学界
定热电机组各类技术指标和标准起到实际指导作用。
4）自备热电企业将进一步规范
热电企业因供热用户不同，分为公用热电厂和自备热电厂，自备热电厂绝大多
数为工业热负荷自用汽单位。自备热电项目在形式上有些是独立法人，有些是集团
内部的供热或供能中心；同时，用能单位涉及领域较多，分布于机械、造纸、橡胶、
化工等多个行业，在这些行业单位投资项目时，供热或供能中心作为辅助支持系统
全部或部分取得了批复/核准手续；加之长期以来热电行业的政府管理部门不明确，
管理职能分散，产业监管弱化等多种原因，导致自备热电企业在手续、运行和管理
等方面存在不规范现象。
《中共中央、国务院关于进一步深化电力体制改革的若干意见》（中发[2015]9
号）指出：“加强和规范自备电厂监督管理。规范自备电厂准入标准，自备电厂的建
设和运行应符合国家能源产业政策和电力规划布局要求”，“完善和规范余热、余压、
余气、瓦斯抽排等资源综合利用类自备电厂相关支持政策。规范现有自备电厂成为
合格市场主体，允许在公平承担发电企业社会责任的条件下参与电力市场交易。”随
着《意见》的实施及相关配套细则的陆续出台，期望自备热电企业上述问题逐步改
5）热电联产规划应起到更好指导作用
国家要求纳入区域装机容量的抽凝燃煤热电联产工程要编制热电联产规划，有
些省级环保厅也要求将热电联产规划作为背压热电机组《环评批复》的前置条件。
由于《热电联产规划范本》迟迟未下发，各编制单位均根据自己的意愿编制，其突
出的问题主要表现在：未从当地的能源需求与来源出发，仅考虑缺电因素；为上项
目而搞规划；未按要求做热电联产与热电分产的方案比较；只考虑上热电项目，对
垃圾发电、生物质能源，热泵、沼气、
等未论述；经济效益计算太理想，热
电厂投产后达不到理想值；供热机组的选择未做方案比较很多热电联产规划未突出
节能环保的主题，未强调热电联产的建设应以供热为主增加电力供应只是付产品，
《中共中央、国务院关于进一步深化电力体制改革的若干意见》（中发[2015]9
号）指出：“切实加强电力行业特别是电网的统筹规划。政府有关部门要认真履行电
力规划职责，优化电源与电网布局，加强电力规划与能源等规划之间、全国电力规
划与地方电力规划之间的有效衔接”。这些规定，对与热电联产规划的衔接提出了要
求，有助于弥补热电联产规划编制中不足，以起到更好指导作用。
热电联产企业具有区域自然垄断性特点。热电联产行业属于基础设施行业，各
地区根据实际情况制定当地的城市供热规划和热电联产规划。当地政府根据规划划
分集中供热区域，确定热源点的供热范围。具体热电联产项目建设还需按照规划依
据量级报经省级经贸委或国家发改委审批。根据规定，一般一个热力区域只规划一
个主要热源点，以蒸汽为供热介质的供热半径一般为八公里，供热半径八公里以内
不再增设第二个热源点。因此，热电企业都有明确的供热范围，所在城市或区域内
目前国内外的热电联产技术已经处于成熟阶段，未来较长时间内不会出现行业
性的技术替代现象，今后行业技术发展趋势主要是提高相应设备的容量、压力等级，
向更、更节能、更环保的方向发展。目前评价热电联产行业综合管理水平的
指标主要有热电比、总热效率两方面。目前国家对热电联产企业的行业准入门槛是
总热效率大于45%，热电比则根据装机容量的不同应大于50%或100%。目前热电联
产行业的平均总热效率为45%-55%，平均热电比为200%-400%。
(5) 热电联产企业与上下游的关联性
热电企业的上游行业为煤炭行业，下游则为当地电网公司和供热范围内的热力
用户。煤炭消耗成本占公司总运营成本较大，公司经营业绩受上游煤炭行业的影响
较大；另一方面，由于新港热电公司实行“以热定电”的经营模式，下游造纸企业
等热用户发展状况对公司蒸汽产能的发挥具有一定影响。
2. 企业的业务分析情况
新港热电公司位于常州市新北区滨江工业区内，北临浩瀚的长江，南面是连接
江苏南北的省338干道，东西两面分别是常州万吨级国际货运码头和轮渡码头，地
理条件十分优越，是常州市新北区内首家投资基础建设设施的民营企业，主要担负
着滨江工业区内工业企业的供电供热任务。
公司主要以供汽为主，供电为辅。公司装机容量27MW，额定蒸发量525蒸吨/
小时，四炉二机规模，该工程分别于2000年、2005年建成，且在2010年经扩建并
分供，部分热网冷凝水进行回收利用。烟气处理采用三电场静电除尘（3*75蒸吨/
小时锅炉采用复合电袋除尘）、石灰石大湿法脱硫、低氮燃烧+“SNCR+SCR”脱硝工
艺。所有厂区生产用水均由园区统一、有偿供给。当前运行方式以“一炉带两机”
方式为主，目前日平均小时供热220吨/小时，昼夜热负荷波动较小（＜50蒸吨/小
时）。发电机组：建有四台“发-变”组，发电机通过单列主变并入园区电网，一备
一用运行方式。发电机出口电压、厂用电系统电压均为6KV，主变为35KV，系统配
置处于中下水平。公司能源利用效率较高，超高温、超高压、全背压发电机组在行
业中优势明显，热电比大于1000%，锅炉实际热效率超过85%，全厂热效率超过80%，
符合国家政策导向和行业政策。
(2) 主要竞争者情况
热电联产企业具有区域自然垄断性特点。热电联产行业属于基础设施行业，各
地区根据实际情况制定当地的城市供热规划和热电联产规划。当地政府根据规划划
分集中供热区域，确定热源点的供热范围。具体热电联产项目建设还需按照规划依
据量级报经省级经贸委或国家发改委审批。根据规定，一般一个热力区域只规划一
个主要热源点，以蒸汽为供热介质的供热半径一般为八公里，供热半径八公里以内
不再增设第二个热源点。因此，热电企业都有明确的供热范围，所在城市或区域内
鉴于热电行业的区域自然垄断性质，仅从所在地区周围分析其潜在的竞争对手。
竞争对手主要有两家，分别为长江热能热电厂与国电常州电厂。
(3) 公司竞争优劣势分析
1) 地理优势。新港热电公司位于常州市新北区滨江工业区内，北临浩瀚的长江，
南面是连接江苏南北的省338干道，交通条件较发达，极大地降低了自身原料的运
输成本，从而提升自身的盈利与竞争水平。
2) 政策优势。我国热电联产目前发展势头不错，受到政府和企业的支持，发展
潜力巨大。随着工业园区入户的企业不断增加与扩张，为了满足其对蒸汽与电力的
需求，作为滨江工业园区的热电龙头企业－新港热电将在自我扩建与技改方面获得
政府的政策优惠与支持。
3) 市场优势。园区现有多家用热大户为央企和外资企业，规模、经济实力及抗
风险能力相对较强。同时化工、制药、印染等供热用户产品属消耗品，不可再生，
市场供求关系相对稳定，特别是化工企业，产品利润相对丰厚，受经济环境影响小，
因此，供热负荷稳定，汽款回笼及时。
1) 供应半径局限性。公司热电供给主要依托自建输气管道，由于其成本较高，
往往供应范围限制在一定的区域，无法向区域外的企业提供。
2) 上下游关联性较大
公司的上游行业为煤炭行业，下游则为当地电网公司和供热范围内的热力用户。
煤炭消耗成本占公司营业成本的60%-75%，公司经营业绩受上游煤炭行业的影响较
大；另一方面，由于公司实行“以客户为导向”的经营模式，下游企业对蒸汽的实
际需求量变动将对公司运营带来重大影响。
(4) 面临的风险因素分析
1) 原材料价格波动风险
由于绝大部分热电联产企业均是以煤炭作为能源的，其运营成本主要是煤炭消
耗成本。据公司测算，公司煤炭消耗成本占运营成本的60-75%，因此煤炭采购价格
的大幅变动将直接导致热电联产企业的运营成本出现大幅变动。另一方面，由于电
价和供热价格受到政府的管制，不能及时随煤炭原料价格变动进行调整。尤其是在
煤炭价格大幅上涨的时候，热电联产企业难以及时通过提高产品销售价格来转移煤
炭价格变动所带来的成本上升压力，对公司的经营业绩将造成较大不利影响。
新港热电公司地处煤炭资源并不丰富的江苏省，公司的煤炭主要采购自其他煤
炭大省。如遇煤炭供应不稳定，以及由此而引起的煤炭质量下降将对公司的正常营
3) 下游企业经营波动的风险
公司主要供热对象为常州市新北区滨江工业区内的企业，根据统计，2016年1-9
月，公司供热企业平均热负荷约为216.72t/h（按年平均供热时间8,000小时计算）。
若常州市新北区滨江工业区的相关产业政策出现重大调整，将会对公司经营产生一
4) 生产扩大可能引致的管理风险
如果新港热电公司未来的生产规模能够有效扩大，其资产规模、人员规模、业
务规模也将迅速扩大，这对公司的管理能力提出了很高的要求。吸引优秀的职业经
理人充实管理团队，建立有效的考核激励机制和严格的内控体系，加大人员培训力
度，是公司规模扩张后的必要工作。如果公司的管理体制不能适应其规模的扩张，
将对公司的生产经营造成不利影响。
由于热电联产的行业特殊性，其生产过程中不可避免的存在较严重的大气、粉
尘等环境污染，因此热电联产企业在生产过程中都会受到各级环保部门的严格监督。
严格遵守国家相关环保法规，依法履行企业的环保义务，对热电联产企业的生存发
热电联产企业安全生产体现在设备连续、安全、可靠的运行。如果因自然灾害
及运行、维护不当发生事故，将对公司的生产经营产生一定影响。
3. 未来收入、成本、费用等的预测过程和结果
以下预测过程和结果，系在新港热电公司提供相关数据、资料的基础上，评估
人员与新港热电公司根据公司未来发展规划并考虑所在行业发展等因素经分析、判
新港热电公司实行热电联产，其主要产品为蒸汽、电、煤灰等。
截至评估基准日，新港热电公司已拥有热用户三十余家，大多为化工企业，少
数纺织印染、制药企业和造纸企业，上述企业的热需求普遍较大。
新港热电公司最大的新增热用户富德（常州）能源化工发展有限公司成立于2011
年，厂区占地面积约900亩，投资新建了100万吨/年的甲醇制烯烃装置、30万吨/
年聚丙烯装置、9万吨/年碳四转化丙烯装置。该项目主要以甲醇为原料，生产及销
售乙烯、丙烯、聚丙烯等产品，该项目已基本建成并开始生产调试，预计将于2016
年底投料生产。截至评估基准日，新港热电公司已完成对该项目的热网工程建设，
并已开始对其生产调试进行供汽。预计富德（常州）能源化工发展有限公司的平均
根据新签订的供热合同及新港热电公司对园区内热用户的调查结果显示，除富
德（常州）能源化工发展有限公司外，常茂生物化学工程股份有限公司、常州东风
汽车有限公司、常州依丝特纺织服饰有限公司、常州市飞宇化工有限公司、常州世
鑫化工有限公司等热用户均有新增用汽需求。
根据上述情况，预计新港热电公司2016年供热量将达到173.37万吨（热负荷
维持前三季度平均水平216.72t/h不变），2017年新增热负荷90t/h（其中富德能源
新增60t/h），2018年新增热负荷80t/h（其中富德能源新增68t/h），2019年开始
随着园区招商引资不断深入，新的热用户不断增加，后续各年热负荷将继续保持小
幅增长，之后由于园区内热需求达到饱和状态热负荷稳定于2021年水平不变。全年
蒸汽销量等于上述热负荷与全年热用户平均用热时间8,000小时的乘积。
经分析新港热电公司以前年度供热价格走势，公司历年供热价格由于受宏观经
济因素波动、煤炭价格波动较大等的影响，从而呈现出较大的波动性。2013年至今，
由于宏观经济形势不乐观，煤炭价格持续下跌等原因，新港热电公司供热价格总体
上稳步下跌。由于公司汽价受到多方面因素的影响，未来价格走势难以判断，且根
据煤热联动的定价原则，无论蒸汽价格如何变动，公司销售毛利率均相对稳定。因
此，本次预测新港热电公司的蒸汽售价与煤炭采购价格均保持平稳。
根据“以热定电”的生产原则，本次对电的销量预测在合理预测热需求的基础
上根据公司发电机组发电量和产热量的比例关系确定。
首先根据未来各年售汽量即用户热需求总量与管损、未来各年受进汽量（向园
区热用户回收蒸汽，预测过程详见营业成本科目）、厂用汽率等数据，推算出各年供
汽总量、自供汽总量，最终得到产汽量；再根据推算得到的各年产汽量与上述发电
量和产汽量之间的比例关系推算得到各年发电量；最后根据发电量与综合厂用电率
由于上网电价受国家政策决定，新港热电公司没有自主议价能力，且目前电价
新近调整不久，故根据谨慎性原则，预测未来电的销售价格保持目前水平不变。
3）其他业务收入的预测
新港热电公司其他业务收入包括煤灰收入、增容费收入及合并范围内子公司对
外单位售煤收入。由于子公司对外单位售煤业务未来不可持续，且售煤毛利较低，
故本次预测时不再考虑该项收入与成本。煤灰收入、增容费收入按主营业务收入的
一定比例预测得到，该比例根据历史情况得出。
新港热电公司未来各年的生产成本亦包括煤的成本、辅料成本、人工成本及制
煤的成本由用煤数量与购煤单价相乘得出。新港热电公司目前所用煤的种类较
多，其热量、品质各不相同，为方便测算，本次预测时所指的煤均为经折算后的标
煤（7,000大卡）。
经分析新港热电公司历史生产数据，并参考行业经验数据，预测得到未来各年
的吨标煤产汽量，并据此预测得到未来生产中所需的标煤量。
2013年至今，由于宏观经济形势不乐观等原因，煤炭价格持续下跌。由于煤价
波动受到多方面因素的影响，未来价格走势难以判断，且根据煤热联动的定价原则，
无论煤价如何波动，新港热电公司的销售毛利率均能保持相对稳定。因此，本次预
测新港热电公司的煤炭采购价格与蒸汽售价均保持平稳。
辅料成本主要包括生产材料成本与热网材料成本等。预测时以各期销售收入乘
以一定的成本比率计算得出，其中成本比率参考公司历史情况得出。
未来年度人工成本按各期销售收入的一定比例得出。该比例参考以前年度情况
确定，每年考虑一定幅度的增长。
制造费用主要包括水电费、折旧和摊销、修理费及其他费用等。
其中折旧和摊销为对现有的及未来拟投资新建的机器设备和热网管道计提的折
旧，目前现有土地使用权的摊销已在管理费用中预测，故此处不再重复考虑。其余
费用项目的计算按各期销售收入乘以一定的费用比率得出，费用比率参考公司历史
未来各年受汽成本由受汽量与平均受汽单价相乘得到。经统计以前年度新港热
电公司受汽量与售汽量之间的比例关系，再根据预测得到的未来各年售汽量与上述
比例关系计算得到未来各年的受进汽量。未来年度平均受汽单价参考历史水平得出。
由于子公司对外单位售煤业务未来不可持续，且售煤毛利较低，故本次预测时
不再考虑该项收入与成本。
(3) 营业税金及附加的预测
新港热电公司需缴纳的营业税金及附加为城市维护建设税、教育费附加和地方
本次按照应交增值税金额乘以相应税率计算得出未来各年新港热电公司应缴纳
的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。其中应交增值税金额等于各年预
测的销项税减去进项税。进项税预测时考虑了未来拟新建项目的抵扣事项。
(4) 期间费用的预测
期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。
新港热电公司历史经营过程中未产生销售费用，本次预测时亦不考虑。
管理费用主要包括职工薪酬、折旧和摊销、研发费用、办公差旅费、业务招待
未来年度管理人员职工薪酬以2015年为基础每年考虑一定幅度的增长率确定。
折旧和摊销由公司现有的及拟投资新增的需要计入管理费用的固定资产折旧和
无形资产摊销组成，根据公司固定资产、无形资产的现状及拟投资新增的规模计算
其余费用项目的计算按各期营业收入乘以一定的费用比率得出，费用比率参考
3) 财务费用（不含利息支出）的预测
财务费用（不含利息支出）主要考虑银行手续费等的支出。
银行手续费等支出按未来各年的销售收入乘以一定的费用比率得出，费用比率
的计算参考公司历史情况得出。
(5) 资产减值损失的预测
资产减值损失为坏账损失、存货跌价损失等。经分析，新港热电公司历年坏账
损失金额很小，主要存货系购入的煤炭，由于生产周转较快，历史未发生存货跌价
损失。预测时，出于谨慎性考虑，根据各期营业收入的一定比例预估了可能发生的
(6) 营业外收入、支出的预测
根据谨慎性原则，本次预测未考虑其他可能的营业外收入与营业外支出。
对公司所得税的预测考虑纳税调整因素，其计算公式为：
所得税＝(息税前利润+纳税调整事项)×当年所得税税率
息税前利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用-
财务费用（不含利息支出）-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出
纳税调整事项主要考虑业务招待费等。
由于研发费用是否能够于税前加计扣除需要经过税务机关的核查和审批，具有
一定的不确定性，因此本次预测不考虑研发费的税前加计扣除。
假设新港热电公司未来继续按照15%的所得税率计缴所得税。
(8) 息前税后利润的预测
息前税后利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用
-财务费用（不含利息支出）-资产减值损失＋营业外收入－营业外支出－所得税费
4. 非经营性资产（负债）、溢余资产的分析确定
非经营性资产（负债）是指与企业经营收益无关的资产（负债）。
溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产，包括多
余的现金及现金等价物，有价证券等。
经分析，截至评估基准日，新港热电公司存在1项溢余资产、1项非经营性资
产和2项非经营性负债，具体包括：
1) 截至评估基准日，新港热电公司货币资金账面余额8,373.81万元（合并报
表口径），经测算经营所需的最低现金保有量为1,530.00万元，故将超出正常经营
需要的货币资金6,843.81万元确认为溢余资产。
2) 截至评估基准日，新港热电公司应收常州市新华石油化工储运有限公司（胡
士超）往来款485.00万元，账列其他应收款科目，与公司未来的生产经营无关，故
将其确认为非经营性资产。
3) 截至评估基准日，新港热电公司应付浙江富春江环保热电股份有限公司股利
9,100.00万元，账列应付股利科目，与公司未来的生产经营无关，故将其确认为非
4) 截至评估基准日，新港热电公司应付工程投标保证金796.00万元，账列其
他应付款科目，与公司未来的生产经营无关，故将其确认为非经营性负债。
5. 未来项目投资的预测
为满足日益增长的客户用汽需求，新港热电公司拟新建2台220t/h（一用一备）
高温超高压循环流化床锅炉与1台B6MW汽轮发电机组。建设范围具体包括该项目内
各主要工艺系统、脱硫脱硝系统等，预计于2017年5月前建成投产。
该项目总投资39,561.30万元，截至评估基准日已累计投入7,273.48万元，尚
需投入32,287.82万元，其中建筑工程尚需投入921.81万元（税后金额为830.46
万元），设备购置尚需投入22,449.98万元（税后金额为19,188.02万元），安装
工程尚需投入6,805.94万元（税后金额为6,131.48万元），其他费用尚需投入
万元，于2016年10月至2017年3月分期支出。
委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供
资料的真实、合法、完整。
2. 资产清查情况说明；
4. 生产经营统计及盈利预测资料；
5. 资产权属证明文件、产权证明文件；
6. 重大合同、协议等；
7. 其他与委托评估资产相关的资料。
（此页无正文，为签字盖章页）
浙江富春江环保热电股份有限公司
（此页无正文，为签字盖章页）
常州市新港热电有限公司
第三部分 资产评估说明
一、评估对象和评估范围说明
(一) 评估对象和评估范围内容
1．评估对象为浙江富春江环保热电股份有限公司（以下简称“公司”）
拟收购股权涉及的常州市新港热电有限公司(以下简称“新港热电公司”)的股东全
部权益。评估范围为新港热电公司的全部资产及相关负债。
2．委托评估的资产类型具体包括流动资产、非流动资产（包括长期股权投资、
建筑物类固定资产、设备类固定资产、在建工程、无形资产－土地使用权、长期待
摊费用、递延所得税资产和其他非流动资产）及流动负债、非流动负债。按照新港
热电公司提供的截至2016年9月30日业经审计的会计报表(母公司报表口径)反映，
公司已聘请天健会计师事务所（特殊普通合伙）对其截至2016年9月
30日的会计报表进行了审计，该事务所于2016年10月11日出具了天健审〔2016〕
7696号的《审计报告》，报告类型为无保留意见。
3. 根据被评估单位提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，除以下事项
外，未发现被评估对象和相关资产存在其他权属资料瑕疵情况。
(1) 列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴
元）截至评估基准日尚未取得《房屋所有权证》。新港热电公司出具了相关说明并提
供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料，承诺上述资产属于新港热电公司所
(2) 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、长江路以东的工业
用地，土地面积为3,810平方米，准用年限为50年，终止日期为2063年11月27
日。根据该宗地《国有用地使用证》附页显示，该证书的有效期按出让合第十六条
约定的竣工日期确定，在2016年10月1日之前有效，即该证书为临时土地证。
(二) 实物资产的分布情况及特点
委托评估的实物资产包括存货、建筑物类固定资产、设备类固定资产与在建工
程，主要位于常州市新北区春江镇圩塘江边化工区新港热电公司厂区内。其中存货
包括煤、备品备件等原材料；设备类固定资产主要包括锅炉、汽轮发电机组等机器
设备，电脑等办公设备及车辆；建筑类固定资产主要包括汽机房、锅炉房、宿舍以
及新干煤棚等；在建工程主要系改扩建项目的土建工程与设备安装工程。
(三) 企业申报的账面记录或未记录的无形资产情况
1．账面记录的无形资产
无形资产——土地使用权账面价值9,876,569.07元，共有2宗土地，位于常州
市新北区春江镇港区大道北，土地面积合计89,988.00平方米，为出让的工业用地，
均已取得《国有土地使用证》。
2. 账面未记录的无形资产
新港热电公司未申报账面未记录的无形资产。
(四) 企业申报的表外资产
新港热电公司未申报表外资产。
二、资产核实情况总体说明
(一) 资产核实人员组织、实施时间和过程
为本次经济行为，新港热电公司按有关规定对资产进行了全面清查，并组织财
务、基建、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清
册和负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专业人员根据资产
类型和分布情况分小组进行现场核实，时间自2016年10月8日—2016年10月12
1．评估机构根据资产评估工作的需要，向被评估单位提供资产评估申报表表样，
并协助其进行资产清查工作；
2．了解被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料；
3．审查核对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料；
4．根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察，查阅资产购建、运行、维
修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、合同、发票等产权证明资料，核实资产权属情况；
6．收集并查验资产评估所需的其他相关资料。
1．经核实，评估人员未发现列入评估范围的资产和负债的实际情况与账面记录
存在差异，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产和负债
2. 根据被评估单位提供的评估对象和相关资产的法律权属资料，评估人员发
(1) 列入本次评估范围的汽机房、主控楼、干煤棚、空压机房、宿舍、食堂浴
元）截至评估基准日尚未取得《房屋所有权证》。新港热电公司出具了相关说明并提
供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料，承诺上述资产属于新港热电公司所
(2) 列入评估范围的位于常州市新北区春江镇港区大道北、长江路以东的工业
用地，土地面积为3,810平方米，准用年限为50年，终止日期为2063年11月27
日。根据该宗地《国有用地使用证》附页显示，该证书的有效期按出让合同第十六
条约定的竣工日期确定，在2016年10月1日之前有效，即该证书为临时土地证。
除此以外，评估人员没有发现其他评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕
疵情况，但评估人员的清查核实工作不能作为对评估对象及和相关资产的法律权属
3. 新港热电公司未申报账面未记录的无形资产及表外资产。经核查，评估人员
未发现新港热电公司存在账面未记录的无形资产及表外资产。
资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。具体是以重置各
项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别
评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权
益的评估价值。具体过程说明如下。
货币资金账面价值83,577,647.03元，包括库存现金71.25元、银行存款
库存现金账面价值71.25元，均为人民币现金，存放于公司财务部。评估人员
对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账
的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，账实相符。按财务会计制度核实，未
库存现金以核实后的账面值为评估值，评估值为71.25元。
银行存款账面价值49,592,617.78元，由存放于中国常州新北支行、
常州支行、上海浦东发展银行常州支行、江苏江南农村商业银行和江苏银
行新北支行的5个人民币账户余额组成。评估人员查阅了银行对账单及调节表，对
全部银行存款余额进行函证，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响股东权益
的大额未达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
银行存款以核实后的账面值为评估值，评估值为49,592,617.78元。
其他货币资金账面价值33,984,958.00元，均系银行承兑保证金。评估人员查
阅了银行对账单及调节表，对全部账户进行了函证，未发现影响股东权益的大额未
达账款。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
其他货币资金以核实后的账面值为评估价值，评估值为33,984,958.00元。
货币资金评估价值为83,577,647.03元，包括库存现金71.25元，银行存款
应收票据账面价值2,021,456.71元，为无息的银行承兑汇票。
评估人员检查了票据登记情况，并对库存票据进行了盘点，结果账实相符。新
港热电公司对银行承兑汇票不计提坏账准备。按财务会计制度核实，未发现不符情
经核实，评估人员认为该银行承兑汇票的信用度较高，应可确认上述票据到期
后的可收回性。因基准日该银行承兑汇票不计息，故以核实后的账面值为评估值。
3．应收账款和坏账准备
准备1,161,167.27元，包括应收的供汽款和供电款等。其中账龄在1年以内的有
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证
等方式确认款项的真实性。被评估单位的坏账准备政策：采用账龄分析法，即账龄
按财务会计制度核实，未发现不符情况。
经核实，应收账款账面余额中，有充分证据表明可以全额收回的款项合计
31,519,098.03元，占总金额的96.91%；有充分证据表明全额损失的款项合计
344,842.00元，占总金额的1.06%；可能有部分不能收回或有收回风险的款项合计
对上述三类款项分别处理：
(1) 对于有充分证据表明可以全额收回的款项，系账龄在1年以内的款项，估
计发生坏账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
(2) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，评估人员进行了分析计算，
估计其坏账损失金额与相应计提的坏账准备差异不大，故将相应的坏账准备金额确
认为预估坏账损失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估坏账损失后
(3) 对于有充分证据表明全额损失的款项，将其评估为零，具体包括：
“常州市新华石油化工储运有限公司”和“江苏旺达纸业有限公司”2户款项
合计344,842.00元，因对方公司已破产，估计已无法收回。
公司按规定计提的坏账准备1,161,167.27元评估为零。
应收账款评估价值为31,519,098.03元，与其账面余额相比评估减值
预付款项账面价值1,437,685.21元，均系预付的货款。其中账龄在1年以内的
评估人员抽查了原始凭证、合同、协议及相关资料，并择要进行函证。按财务
会计制度核实，未发现不符情况。
各款项经核实期后能形成相应资产或权利，以核实后的账面值为评估值。
5．其他应收款和坏账准备
准备36,168.30元，包括往来款、预缴电费、保证金和备用金等，其中账龄在1年
占总金额的3.11%；账龄在2-3年的有5,810.00元，占总金额的0.11%；账龄在3
评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料等方式确认
款项的真实性，被评估单位的坏账准备政策见应收账款科目相关说明。按财务会计
制度核实，未发现不符情况。
经核实，其他应收款账面余额中，有证据表明可以全额收回的款项合计
347,626.50元，占总金额的6.69%；可能有部分不能收回或有收回风险的款项合计
对上述二类款项分别处理：
(1) 对于有证据表明可以全额收回的款项，包括保证金和备用金等，估计发生
坏账的风险较小，故以其核实后的账面余额为评估值。
(2) 对于可能有部分不能收回或有收回风险的款项，具体为 “常州市新华石油
化工储运集团有限公司（胡士超）”户4,850,000.00元。经核实，新港热电公司为
常州市新华石油化工储运集团有限公司在浙江稠州商业银行南京分行开立的1,000
万元国内信用证、1,000万元银行承兑汇票和1,000万元流动资金贷款提供担保，
该公司未按期归还债务。股东胡士超与新港热电公司签署协议，约定由胡士超代偿
元尚未偿还。对上述款项，由于新港热电公司股东胡士超承诺由其个人资产偿还，
故本次评估对其暂保留账面值。
公司按规定计提的坏账准备36,168.30元评估为零。
其他应收款评估价值为5,197,626.50元，与其账面净额相比评估增值
准备0.00元，系原材料，包括煤、各种型号的阀门和螺栓等。
新港热电公司的原材料采用实际成本法核算，发出时采用月末一次加权平均法
核算，账面成本构成合理。
评估人员对煤、各种型号的阀门和螺栓等主要原料进行了重点抽查盘点，抽盘
结果显示原材料数量未见异常。另外发现：3#机汽轮机转子为机器设备配件，截至
评估外勤日已装列至机器设备中，拟在机器设备评估中统一考虑。
评估时，对以下情况分别处理：
1) “3#机汽轮机转子”已更换到相应设备中，在机器设备评估中统一考虑，此
2) “其他原材料”由于购入的时间较短，周转较快，且被评估单位材料成本核
算比较合理，以核实后的账面余额为评估值。
被投资单位为1家全资子公司，基本情况如下表所示:
常州市三江热能有限公司
评估人员查阅了上述投资项目的协议、章程、验资报告、企业法人营业执照等，
了解了被投资单位的生产经营情况，获取了被投资单位截至2016年9月30日的业
经审计的会计报表。按财务会计制度核实，未发现不符情况。
对于投资全资子公司的长期股权投资，本次按同一标准、同一基准日进行现场
核实和评估（详见本评估说明附件），以该家子公司评估后的股东权益中新港热电公
司所占份额为评估值。计算公式为：
长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益的评估价值×股权比例
列入评估范围的建筑物类固定资产共计71项，合计账面原值143,127,025.90
根据被评估单位提供的《固定资产--房屋建筑物评估明细表》、《固定资产—构
筑物及其他辅助设施评估明细表》，建筑物的详细情况如下表所示：
被评估单位对建筑物类固定资产的折旧及减值准备的计量采用如下会计政策：
建筑物类固定资产折旧采用年限平均法，各类固定资产的使用寿命、预计净残
评估人员通过核对明细账、总账和固定资产卡片，核实了建筑物类固定资产的
财务账面记录和折旧情况。经核实委估建筑物的账面原值主要由建筑安装工程款、
前期费用、装修费用或购买价格等构成。
上述委估建筑物类固定资产系位于常州市新北区春江镇港区大道北的工业厂
房、办公用房及辅助用房等，合计建筑面积53,613.70平方米，主要为汽机房、锅
炉房、主控楼、干煤棚、宿舍、食堂浴室等33项，主要建成于2002年和2010年，
多为框架、砖混结构，建筑装饰水平一般，布局基本合理。并有构筑物及其他辅助
设施38项，为灰库、烟囱、厂区道路、围墙等。经现场实地勘察，建筑物使用、维
评估人员通过对上述房屋所有权证、原始建设记录及其他资料进行核对，除下
述事项外，未发现其他委估建筑物类固定资产存在权属资料瑕疵情况：
截至评估基准日，列入评估范围的汽机房、锅炉房、主控楼、干煤棚、宿舍、
食堂浴室、办公楼、新干煤棚等33项房屋建筑物（合计账面原值112,857,161.84
元，账面价值80,928,630.06元）截至评估基准日尚未取得《房屋所有权证》。新港
热电公司出具了相关说明并提供了《建设工程规划许可证》等规划审批资料，承诺
上述资产属于新港热电公司所有。
在核实所有权归属和账面记录的基础上，评估人员对列入评估范围的建筑物类
固定资产进行了现场勘查。在现场踏勘过程中，着重核实了建筑物的外观、建筑结
构、装修、设备等状况，对有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，
对其使用、维修保养情况也认真进行了核实调查，并作了必要的记录。
列入本次评估范围的建筑物类固定资产系工业厂房、办公用房及辅助用房等，
由于其类似交易和租赁市场不活跃，交易案例和收益情况难以获取，故本次评估主
要采用成本法进行评估。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
评估价值＝重置价值×成新率
重置价值一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
由于原竣工决算资料不完整，采用类比法确定建安工程费用。类比法可比实例
一般选取同一地区、结构相同、相同功能建造的建筑物，通过对房屋建筑结构、层
高、装饰情况、基础状况、水电空调设施安装、设计标准及取费标准时间等因素进
此处主要指项目论证费、勘测费、设计费，结合基本建设的有关规定和被评估
单位实际发生情况，按综合造价的一定百分比计取。
其它费用主要是建设单位管理费等，按综合造价的一定比例计取，组成如下：
委估房屋建筑物未取得房屋权证，建筑规费不予考虑。
应计利息计息周期按正常建设工期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为
开发利润指投资者在建设期的合理回报，在行业平均投资利润率的基础上计算
A. 复杂、
