每年的9月，都是全国房地产企业最心惊胆颤的一个月。

尤其对于那些中小开发商来说，9月更是关乎存亡，决定生死的一个月。

因为基本上每逢9月30日，都会出台一些对楼市未来产生巨大影响的政策，俗称：930新政。

房价是涨，是跌，还是横盘，全要看它的风向变化。

给大家列举几个例子，就知道930对楼市的影响有多深了。

2014年9月30日，央行出台930房贷新政，首套房贷享基准利率的7折优，二套房贷大放松，贷款结清再买按照首套算，限贷令取消。

自此，楼市开始解冻，一线城市逐渐回暖。

2015年9月30日，除四大一线城市，首套房的首付比例下调至不低于25%。

其后一年，二线城市开始出现大幅上涨。

2016年9月30日，在一个黄金周7天的时间里，全国22城密集出台史上最严限购限贷新政。

这是利空，开发商的好日子就此被终结。

2017年9月30日，央行定向降准，释放约5000亿资金。

这是去年以来，央行进行的第一次定向降准，这次降准也让群众对房价上涨的预期，出现了一次非常明显的回光返照。

值得庆幸的是，最近这几次的降准，资金都被比较好的控制在该去的地方，暂时还没有大量涌进房地产领域，所以当下楼市仍是处于一个热度明显下行的周期。

那么，今年的930会怎么样？

对我们来说会是惊喜，还是惊吓？

整个9月，开发商和购房者，都是在“惊吓”中度过。

春江水暖鸭先知，排名前几的开发商拼了命的去地产化。

先是万科董事会主席郁亮先生，在9月南方区域例会上表示：房地产行业转折点已经实实在在到来，要以“活下去”为最终目标。（要知道，万科的财务状况和负债率，几乎是所有大型房企中最好的）

再是保利地产9月发布公告称，要将公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”，并且此举获得了董事会的全票通过。

更别说一向根正苗红的许家印，不但把“恒大地产”改成“中国恒大”，更是在前几天宣布：

9月这个日子，好像真的不太一样。

除了万科、保利和恒大，2018年加入去地产化大阵营的还有：

如此之多的开发商集体转型，足以可见形势到了何等严峻之地步。

那么问题来了，如果说开发商的集中转型，预示着楼市寒冬即将到来，那么这一次的寒冬，又会持续多久？

这一次的楼市寒冬，可能比我们预计的都要长。

怎么看楼市寒冬到底会持续多久？

又该如何预判未来房价的涨跌？

从理论依据上讲，房价取决于货币，土地，人口，经济等因素的综合影响。

从现实分析上讲，房价又取决于人们对未来的涨跌预期。

而实际上，预期，信心，对房地产来说，才是最重要的东西。

但如今，看涨的信心，却没了。

根据央行发布的2018年第三季度城镇储户问卷调查报告显示：

看跌的在增加，看涨的却在下降。

那么，目前的信心缺失到底有多严重？

大大将过去几年的情况全部拉出来，咱们一起看，或许就能发现其中的一些端倪。

根据上图来看，目前2018年三季度的预期表现，像极了2013年四季度的预期情况，都是刚刚经历了预期最高峰，也刚刚开始出现非常明显的下滑。

预期的下降，意味着热度的下降，而热度的冷却，最终会导致价格的止涨或下调。

不知道大家还记不记得，2013年的楼市小阳春，那一年，也正是在3季度房价达到高点，在4季度开始出现下行，之后整个14年都萎靡不振。

直到2015年的中旬，靠着降息，接触限购等政策，楼市才再度死灰复燃，开启了本轮的上涨。

如果从13年4季度算起，到15年的2季度结束，楼市冰冻期至少要维持一年半的时间。

也就是说，如果从18年四季度开始算起，最早也要到2020年，才能开启一轮新的上升，而实际上可能会更晚。

整个2019年，或许都将是冰冻期。（冰冻期最适合置换，抄底优质资产，最不适合盲目投资）

但需要注意的是，以上为整体趋势，不能一概而论，毕竟从2015年开始，一二三四线城市的价格变化，出现了明显的时间上的分化。

二线：上升，2018盘整。

三四线：上升，还没开始盘整。

这是大家都能看到的情况。

那么在未来的新周期上，也将会是一二线最先发力，因为他们最早开始横盘，最先消化一部分泡沫，也最先腾出一些空间，成为承载货币的新池子。

那么问题又来了，中国房价已经如此之高，到底还会不会有下一轮新周期的出现？从长远来看，房价还会不会出现上涨？

从情理上讲，中国房价已经很高了。

但从数据上讲，中国房价只能算适中。

前些天，听了北大国家发展研究院徐远教授的一场讲座，就有重点谈到这个问题，大大将学到的一些精髓内容分享给大家。

1.首先，相比于世界上主要国家来说，中国的房价并不算过高。

从上图我们就能看出，中国房价的上涨，只不过是全球房价上涨的一份子而已，并不是特例。（中国在中间位置）

如果说，全世界只有中国的房价再涨，其它国家都没涨，那么我们可以拿来当做批评的理由。

但是如果全世界主要国家都在涨，那就只能说明一个问题：房价上涨，是全球经济快速增长，全球资本市场快速变化，全球各种财富状况重新分配导致的普遍现象。

2.从长期来看，只要没有战乱，房价将“长期”保持上涨趋势。

从1870年开始，世界性房价，只出现过两次明显的大幅下跌，也就是上图的两个灰色地带，这其中，一次是第一次世界大战，一次是第二次世界大战。

并且值得注意的是，一旦战争结束，房价将会立刻反弹回升。

自二战以后，14国房价从长期来看，一直处于上涨周期，只要持有10年以上，很难出现亏本的情况。

这个时候，或许会有人说，你别忘了当年日本的前车之鉴，日本到现在，房价不是还没超过90年代的最高值么。

对于这个问题，讲座上也给出了让人耳目一新的答案。

日本，是亚洲最早的工业国，站在1980年代东京塔的顶端整个亚洲都是你的经济腹地，东京就是亚洲的经济总部，如果你从这个角度来想，日本房价也不一定很高。

但是历史没有那么早，80年带末，90年代初，改革开放成功了，中国崛起了，把日本竞争下去了，东京变成了日本而不是整个亚洲经济总部，情况变了，如果没有我们中国，或许它还能再涨回去，但是由于我们的崛起，日本可能再也没有超越的机会。所以，日本这只能算是个例。

但同样，我们也要警惕，会不会有别人国家，比如印度，比如其它第三世界国家，趁着这段时间偷偷超越我们，复制我们当年走的路，倒逼我们去走当年日本的那条路，这是我们一定要时刻关注的事情。

3.大城市的房价，才更有未来

从经济学理论来讲，有一个最基本的原理，那就是经济要以城市为载体，人口和经济产出主都集中在主要的大城市里。

而对于广大农村及小城市来说，虽然地广，但是人稀，经济产出是很少的。

当产出集中在大城市里，就业人口也就必然会向大城市中聚集。大家都来到大城市里工作生活，都要有房子住，房价才会涨。

那么，中国的城市化还会进一步进行么？人还会进一步向大城市涌入么？

很显然，中国的城市化率不过刚刚超过世界平均水平，距离发达国家还有很长的路要走。

不仅如此，各个省的人口，会进一步向省会聚集。

（上图蓝色是全省人口增长，橙色是城市人口增长）

从上图就能明显看出，有些省会的总人口已经多年没怎么增长了，比如河南，比如安徽，比如四川，但是它们省会的人口，却反而迅速上升。

说明此消彼长之下，必然有一些地方正在逐渐失去人气，沦为“空城”。

而没有人气的地方，何谈房价上涨？

所以，未来一段时间，就算要买房置业，一定要首选一二线城市，以及环一二线城市的城市圈才行，一定不能再买那些没有任何大城市辐射的小村镇。

最后，希望每个人都能从短期和长期来思考，未来这段时间我到底要不要买房。

毕竟，从短周期来说，楼市将进入寒冬期，是大概率事件。

而从长周期来讲，伴随着中国经济的进一步发展，大城市的资产会更具价值，也是大概率事件。

别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。

当大多数人对房子失去信心，当人们开始对房价下跌出现恐惧，这个时候，迎来的到底是危险，还是机遇？

两天之后，我们930见分晓。(来源：楼市时评)

沈阳今年120个老旧小区改造任务收尾箱

从高楼林立的沈阳青年大街向东进入文萃路一二百米，就到了住宅一大院，“十一”国庆节前，这里9栋33岁“高龄”的老楼将旧貌换新颜。

住宅一大院在沈阳市沈河区五里河街道文翠社区，是典型的老旧住宅区，虽然紧挨着“金廊”，却和周围的环境显得格格不入。

“上下水严重老化，电话线、网线全部裸露在外、交织成网，废旧自行车库、煤场占用了小区的大部分空间，而且私搭乱建、车辆乱停乱放的现象也很普遍。”从年初开始，社区书记、主任王娟就忙着这几栋老楼改造的事，9月27日，在改造现场，她高兴地说:“改造了，房价跟着涨起来了！”

按照《沈阳市居民小区改造提质三年行动（年）》的安排，沈阳市将利用3年时间，对796个老旧小区进行改造提质。

沈阳市新、旧住宅区的划分以2000年6月为节点，此前交付使用的为旧住宅区，多数是产权单位的房改房；此后交付使用的为新住宅区，基本是商品住房。

今年，沈阳市对120个老旧小区进行改造提质（此数据不包括需督导产权单位改造的200个老旧小区），改造内容主要包括房屋本体、配套设施、环境整治及服务设施四部分。目前改造已陆续完成。

沈河区五里河街道文翠社区向善家园小区已经完成改造，在自己家的院子里，81岁的居民李永财很高兴：“路宽了、灯亮了、绿化多了、安全监控无死角，还有物业管理，咱的小区哪比新小区差？”

为合理管理、避免前治后乱，沈阳市在改造前，根据每个老旧小区的不同情况及居民意愿，确定后续管理模式。管理模式主要包括三种类型：一是专业化管理模式，由业主选聘物业服务企业进行管理；二是自治式管理模式，由业主委员会管理或由业主委员会选聘经理人对小区进行自治管理；三是委托社区委员会管理。无论哪种管理模式，都应在街道社区的指导下，确定管理模式，落实管理责任。

根据计划，2019年，沈阳市计划改造老旧小区320个，2020年计划改造156个。2020年，沈阳市还将对以前改造完的老旧小区进行“回头看”，按照小区改造“基本标准”，对全市未达标的老旧小区再次整改。（来源：辽宁日报）

沈阳一天签约13个项目 协议投资额494亿

“辽宁-北京招商引资活动周”结出丰硕成果。9月27日，在辽宁-北京招商引资推介会和沈阳（北京）重点招商项目座谈会暨签约仪式上，沈阳市一天签约13个项目，协议投资额493.62亿元。

其中沈河区的联东科创中心项目、铁西区的一二三产业融合田园综合体项目、于洪区的居然之家沈阳智慧物流基地项目、沈北新区的国家级辽河湿地生态文旅综合体和六合汇盛东北亚大数据（沈阳）产业园等5个项目在辽宁-北京招商引资推介会上签约，协议投资额为415.62亿元。另有8个项目，在沈阳（北京）重点招商项目座谈会暨签约仪式上签约，协议投资额78亿元。

由市外经贸局、市政府驻京办等承办的沈阳（北京）重点招商项目座谈会暨签约仪式上，由100余人组成的沈阳市代表团在会上做了项目推介，各区、县（市）招商部门开展了项目对接、洽谈活动。

北京居然之家家居连锁集团有限公司副总裁田峻告诉记者，作为中国家居建材流通领域的高端服务品牌，“居然之家”看好沈阳的发展前景和营商环境，与于洪区共同建设智慧供应链集成中心项目（沈阳智慧物流园基地项目），总投资额达40亿元，预计两年内将投入运营。项目投入运营之后，年纳税将超过1.5亿元。

据市外经贸局相关负责人介绍，共邀请到78家京企、115人次参加此次座谈。

在前期对接洽谈中，沈阳市招商部门在现代农业、装备制造业、航空、大数据、智慧城市、金融、旅游、总部基地等领域与京企进行了深入交流。

在沈阳（北京）重点招商项目座谈会暨签约仪式上，沈阳市外经贸局做了《魅力古都 活力沈阳》专题推介。来自北京的全球创新中心总裁赵刚、牡丹电子集团总裁助理钟海涛、众点集团董事长李佳潞、“居然之家”副总裁田峻等嘉宾分别就感兴趣的项目与沈阳市招商部门及企业进行了座谈交流，对沈阳在完善政策措施、提升行政效能等方面高度认可。

市外经贸局副局长岳贵君表示，通过走访和座谈，一大批北京企业家表达了对沈阳的投资意愿。对已签约的重点项目，沈阳市将做好后续跟踪服务，推动这些项目早日落地。11月，沈阳市还将在北京召开装备制造业专业招商对接会。（来源：沈阳日报）

东塔跨浑河桥穿上“晚礼服”

9月27日，记者从市建委了解到，有着沈阳最美跨浑河桥之称的东塔桥即将完成桥梁亮化工程。

东塔跨浑河桥是沈阳市首座双桥塔钢结构悬索跨浑河桥，全长1290米，其中桥梁长800米，引道长490米，桥梁宽40米，为双向八车道，其整体建筑风格为欧式经典双桥塔钢结构悬索桥梁。

市建委相关负责人告诉记者，为了将桥体的壮美展现给沈城人民，市建委在东塔桥设计时就涵盖了桥梁亮化项目。由于中间主跨径达到220米，亮化方案使用暖色灯光将东塔桥侧立面全线提亮，体现了大桥的连贯性。桥塔外侧采用了高色温白光，内部空间使用了低色温的黄光，使桥塔在夜间更加通透。

施工方负责人告诉记者，东塔跨浑河桥亮化工程分为三个重点区域。桥箱主体亮化效果设定为一个突出于背景的明亮而稳重的基线。主塔被设计为整个亮化的视觉中心，竖立起主塔雄浑坚毅的高大形象。在悬索亮化上，以柔中带刚的色彩变化和造型变化，表现悬索乃至桥梁整体的“钢”与“柔”。

据介绍，桥箱基线采用金黄色主色调，通过光强的变化，将辉煌与平安的寓意展现于世人面前。在桥箱坚实厚重的基础之上，对主塔钢筋铁骨的身躯进行重点突出，采用明暗对比、色彩对比、渐变对比的照明手法，利用空间的变化，将主塔硬朗与坚毅的经典欧式特征完美表达，从而彰显东塔桥护卫沈城、蓬勃向上的气势与寓意。采用LED灯具与高压气体放电灯相结合的方式，实现效果的表达与阐述。至于悬索部分，充分利用夜晚这一天然强大的背景，通过LED多变的色彩与可控性，将桥体各部分柔和无痕地连接在一起。悬索部位采用了LED全彩5W点光源，节能高效。

市建委城市建设处工作人员刘杨告诉记者：“东塔跨浑河桥整体夜间效果是通过智能控制的，可实现平时、节日、重大节日区分控制，实现节能低耗的绿色运行理念。”（来源：沈阳日报）

杭州进一步整治互联网虚假房源

财联社9月27日讯，近日，杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室下发了《关于进一步加强房源信息发布管理的通知》，从房源发布原则、各房地产经纪机构的房源发布行为、各房源发布网络平台的房源发布行为等方面对房源信息发布管理工作进行了规范。（来源：财联社）

狂飙的三四线：棚改还有两三年红利

京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈……伴随这些以“群”为单位的规划，越来越多地在国家发展构想中被提及，这预示着中国城市群发展已进入集中发力阶段。尤其“雄安新区”的设立，更释放了信号，都市圈与城市群已逐渐成为中国城市发展的主流趋势。

伴随宏观导向，百强房企几乎无一不开启深耕重点都市圈和城市群的布局策略，加入这一场关于“圈群”的PK。

也正因此，当全国范围内人口红利衰减、棚改红利逐渐减弱，三四线城市已经出现了较高的土地流拍率时，这里的未来市场到底是“馅饼”还是“陷阱”？企业又该如何“捕到食、不掉坑”？

在以“大城无界”为主题的第八届中国价值地产年会上，某研究院3Fang互联网集团上海区域总经理张志杰，对于上述问题进行了详实分析。

“TOP房企在三四线的竞争会更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企。”张志杰告诉《每日经济新闻》记者，企业布局哪一类城市和其自身发展规模分不开，品牌房企多因全国布局的需要，会更注重三四线。

而重点三四线城市似乎从2016年便开始了“狂飙”。

数据显示，截至2017年末全国已有29个三四线城市房价过万。“千人抢房、夜宿售楼部”等桥段层出不穷，区域房价也进入快涨通道。在9月的国家统计局数据中，无锡新房价格环比涨幅3.4%，位居70城之首；第二名徐州涨幅也在3.3%，环京的唐山、秦皇岛等地涨幅均超过2.5%。

张志杰认为，整体上而言，三四线城市未来2~3年还有红利期，其中最大因素是棚改——“每年600万~800万套的棚改需求量，可以支撑起供应值。”

通过报告，记者也发现，棚改的货币化安置，催生了大量购房需求，推动市场规模快速增长。

以长三角为例，浙江省整体棚改规模较大，杭州、绍兴、湖州的棚改都较为突出，2018年计划开工量均超过3万套。江苏各城市亦然，其中仅南京2018年计划实施棚户区改造的面积就达400万平方米。

“2018年的棚改仍可观，会继续对房地产市场产生推动。也正基于此，目前房价上涨较快的城市还是在三四线城市。”张志杰指出。（来源：每日经济新闻）

中央国家机关住房公积金贷款政策暂无调整

中央国家机关住房资金管理中心今日发布消息，中央国家机关住房资金管理中心公积金贷款政策暂无调整，相关措施正在研究，具体调整措施以正式通知为准。（来源：365淘房）

中国一二线城市房地产“金九银十”或落空

中国社科院27日发布报告称，短期看一二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，三四线城市房价涨速继续下降。

当天，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布了2018年9月《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称报告)，依据8月大数据房价指数(BHPI)分析了中国住房市场的现状及发展趋势。

报告指出，2018年初以来，北京房价开始回升，上海继续回落，深圳小幅上涨，广州较快上涨。8月，在中央严控房价上涨的政策背景下，北京房价回升节奏被中断。8月一线城市房价环比上涨0.27%，比上月仅扩大0.01个百分点。其中广州环比上涨1.49%，深圳环比上涨0.85%，北京环比下跌0.02%，上海环比下跌1.24%。与上年相比，8月一线城市房价同比上涨4.1%，其中广州同比上涨18.19%，北京同比上涨0.09%，上海同比下跌8.37%。

报告指出，虽然一线城市房价稳定，但一线城市作为最具人才吸引力的城市群体，居民收入高、人口规模庞大，潜在供求矛盾难以短期缓解。

报告显示，在政府严控房价、棚改货币化政策调整、市场短周期接近见顶等因素的综合作用下，准一线及二线城市房价显著退热。但与上年同期上比，仍累积了较高的房价涨幅，2018年8月，准一线城市房价同比上涨16.09%，二线城市同比上涨16.75%。

报告显示，三四线城市房价仍惯性上涨，但总体涨速有所回落。2018年以来三四线城市平均累计上涨10.45%。8月，三四线城市环比上涨0.45%，涨速比7月回落0.69个百分点。报告指出，三四线城市存量住房空置现象较为严重，抑制了住房市场的长期发展。

展望后期，报告指出，国际经济形势复杂多变导致市场不确定性增加，短期内将增强市场观望情绪，此外，中央定调坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。短期看一线、准一线及二线城市“金九银十”落空，房价稳中有降，随着调控政策深入，三四线城市房价涨速继续下降。（来源：中国新闻网）

个税万亿红利释放 月薪2万以下群体减税最明显

我国新个税红利释放在即，10月1日起，我国个税起征点将实现从3500元调至5000元，与此同时，3%、10%和20%三档税率级距也将扩大。业内指出，调高起征点和调整税率将释放减税效应，尤其是月薪两万以下收入群体的减税效应更加明显。不仅仅是个税，事实上，近期伴随新一轮减税举措细则的密集落地，我国减税政策掷地有声，全年万亿红利将深度释放。

“10月1日后实行的提高起征点和调税率两项关键举措将使广大纳税人不同程度享受减税的红利。”业内专家指出，起征点从3500元提高到5000元，也就意味着一部分纳税人可以不用再缴个税。而月收入在5000元以上的纳税人不仅可以提高起征点，还可以叠加享受低税率。两项合并，减税更加明显。

事实上，今年以来我国减税降费举措密集出台，力度很大。仅今年下半年，国务院就已近十次“点题”降低税费负担，减税成为“高频词”，尤其是小微企业和创业创新企业获得感更为明显，一大波新的减税利好正在逐步释放。

国务院近日发布《关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见》，要求聚焦减税降费，研究适当降低社保费率，确保总体上不增加企业负担，激发市场活力。此前，国务院常务会议又确定在实施好已出台措施的同时，再推出支持实体经济发展的新举措。全年再减轻企业税负超过450亿元。国务院还多次提出要求确保减税降费尽快落实到位。

新一轮减税举措细则正密集落地。9月27日，财政部发文明确基本养老保险基金有关投资业务税收政策；9月21日，财政部、国家税务总局、科技部联合发布通知，明确将企业研发费用加计扣除比例提高到75%的政策由科技型中小企业扩大至所有企业……

最新数据已经显示，减税降费政策效应正逐渐显现。8月份，全国一般公共预算收入11077亿元，同比增长4%；全国一般公共预算收入中的税收收入9508亿元，同比增长6.7%；非税收入1569亿元，同比下降10.1%。

国家税务总局最新统计显示，今年5月1日起实施的增值税改革，将原适用17%税率的制造业、11%税率的建筑业、交通运输业等行业税率分别下调1个百分点，减税政策效应自6月份申报期开始显现，6月份至8月份累计减税959亿元。

企业的感受更加直观。“8月底我们就收到了1791.57万元的退还税款，这笔资金盘活了我们沉淀的资金，有效缓解了企业的资金周转压力，我们将把这笔资金用于对生产装备及设施的升级改造，这也是公司转型升级极为关键的一环。”云南一家精工铸造高新技术企业财务负责人柴学旭告诉记者。

前不久，作为国务院深化增值税改革措施之一，增值税小规模纳税人年应征增值税销售额标准上调至500万元，已登记为增值税一般纳税人的单位和个人在2018年12月31日前，可转登记为小规模纳税人。这项新政策的落地，很大程度消除了部分中小型企业的后顾之忧，激发了企业创新创业的积极性。

伴随减税政策的进一步落地，红利还将继续深度释放。近日，税务总局印发通知，要求各级税务部门持续加大工作力度，落实好各项简政减税降费措施。

中共中央党校（国家行政学院）教授许正中指出，督查工作有利于推动各级税务机关不折不扣、不拖不延地落实好各项简政减税降费措施，更好地营造稳定公平透明、可预期的税收营商环境，为市场主体增添活力，为群众办税增添便利。

与此同时，审计机关也将推动减税降费政策落实作为审计重点。

瑞华会计师事务所管理合伙人张连起指出，面对当前外部环境显著变化，在稳中有变的经济态势下，及时推出“有意义、有温度、能感知”的减税降费，给实体经济吃“定心丸”，对于“六个稳”工作落地见效具有十分重要的意义。（来源：经济参考报）

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