炒股的你，截止到今天买一千块股票亏了两千多少

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-24 00:30 标签： 买一千块股票亏了两千

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我为什么不看好碧桂园的股票？

碧桂园股价在过去的一年里领跑内房股。截至2017年2月22日收盘，碧桂园股价HKD 5.62，过去十二个月累计涨幅88.59%，自2017年起涨幅也达29.49%。然而，在我看来，碧桂园估值已经出现高估的迹象，后市料难以跑赢同行。我的依据是，从市盈率，市净率和市销率综合来看，碧桂园的估值相对于与可比同行出现了明显的高估。下面我将逐一说明。

目前碧桂园市盈率10.84，高于万科H的9.87。碧桂园的合理市盈率是否高过万科呢？

从简单永续股权现金流贴现模型可以推出，市盈率取决于预期利润增长率，股息支付率和股权成本。碧桂园虽然近几年销售增长迅速，但由于毛利率的快速降低，其利润增长却慢得多，过去5年年平均增长率不及万科。这反映碧桂园的快速扩张是建立在失败率较高的立项模式上，而这种模式长期来看还会继续拖累碧桂园的利润增长。因此，在预期利润增长率上，碧桂园并不占优。

其次，万科不但一直保持着较高的股息支付率，而且由于持续稳健的经营模式而享有更低廉的股权成本。综合三者来看，碧桂园在未来增长率，股息和股权成本上都不占优势，而市盈率却高于万科H，应属高估。

从同样的模型出发，决定市净率的除了之前所提的预期利润增长率，派息率和股权成本，还取决于净资产收益率（ROE）。万科2016年的预计ROE为20%，与碧桂园相仿，但万科由于前述股权成本和派息率的优势，市净率应高于碧桂园。目前碧桂园的2016年预计市净率为1.34，接近于万科H的1.54，相对而言碧桂园估值并不十分吸引。

同理，市销率取决于之前所提的预期利润增长率和股权成本，还有净利润率和再投资率。其中净利润率为正面因素，再投资率为负面因素。以剔除其他收益，非房地产开发收益和物业升值的核心利润率来看，2015年度万科核心利润率12.2%，碧桂园仅为7.5%。

另一方面，再投资率反映房企多大程度上依赖扩大投资来维系增长。这从房企的现金流状况方面可以解释。房企的主要经营现金流出为土地购置，主要投资现金流出为项目公司收购，本质上也是项目或土地收购。2014年和2015年合并来看，万科经营活动现金净流入577亿，投资活动现金净流出244亿；碧桂园经营活动现金净流出219亿，投资活动现金净流出144亿。碧桂园两类活动都呈现大额现金净流出，说明碧桂园这两年更依赖再投资，即增加项目来拉动增长。这有可能是碧桂园以前的储备项目中许多面临滞销，因此亟需新的投资来增长业绩。

目前碧桂园市销率0.93，低于万科H的1.23，碧桂园估值还属合理。

土地储备也是影响房企估值的重要因素。截至2015年末，万科权益土地储备7123万平米，碧桂园9448万平米。虽然万科土地储备较少，但是主要布局于热点城市。而碧桂园约70%的储备沉淀在四线及以下的城市。由于房地产行业告别黄金时代，走向以大城市为中心的城市群发展趋势，非热点城市城市总体上面临着较大的去库存压力。因此从土地储备上来讲，万科量少但质优。

碧桂园森林城市项目可谓是内地房企的一个创举。但是，在目前外汇管制趋严的情况下，这个主要针对国内富裕阶层海外资产配置需求的项目预料会受到拖累。

碧桂园股价的另一催化剂是股份回购。自去年1月回购计划开始以来，碧桂园总共回购了1,012,389,000股，相当于4.5%的已发行股份。然而，碧桂园在几年2月3号进行了一次回购后迄今没有展开任何回购，当日其股价收盘HKD 4.40。随后碧桂园股价开始飙升，目前高达HKD 5.62。这说明，碧桂园可能不再认为公司股票被低估。

本文并不是想要说明碧桂园股价目前已经绝对高估而会开始下跌，而是说碧桂园股票出现了相对高估，从而不再是一个理想的长线投资标的。在未来，我相信万科H，龙湖等估值更合理的内房股有更大的上升空间。

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